פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטוח צד ג' לשוכר מחסן בבנין מגורים משותף
אחריות המשכיר לביטוח צד ג'
שלום,
על פי חוק שכירות הוגנת מיולי 2017, בעל הנכס מחויב לבטח על חשבונו את הדירה בביטוח צד ג' ולא השוכר.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מכתב העברת בעלות
שלום,
התשובה היא לא.
צריך לפעול בהתאם להנחיות במכתב.
בהצלחה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להפוך חנות לדירת מגורים?
הקרקע חכירה מקקל
"קרקע מירי".
חכירה מסתיימת ב21 .
בתודה
המשך לכמה זמן ניתן להאריך החכירה?
האם ניתן להפוך חנות לדירה
שלום,
רוב הסיכויים שאם מדובר באדמת קק"ל התשובה לכך היא שלילית.
צריך לבדוק את הנושא גם מול קק"ל וגם בדיקה תכנונית מול הרשות המקומית.
ההליך צריך להיות מלווה משפטית ותכנונית.
בברכה,
מס שבח על מכירת דירה מירושה
מס שבח על דירת ירושה
שלום,
ככל ולמורישים הייתה דירה אחת בעת פטירתם וזו הדירה שאתה ואחיך ירשתם, לא יחול מס שבח במכירתה (עד סך של כ - 4.5 מליון ש"ח).
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשות מקומית התקינה משאבת מים רועשת על יד ביתי
התקנת משאבת מים רועשת ע"י רשות מקומית
שלום,
ממליץ לפנות לפורום דיני תכנון ובניה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה כשיש דירה מירושה
מס רכישה על דירה נוספת לדירת ירושה
שלום,
על פי מה שתיארת, על הדירה הנוספת שתרכשי, יחול מס רכישה מוטב על דירה ראשונה.
בקשר לגובה המימון שתקבלי, אני ממליץ לפנות לייעוץ משכנתאות ולבנקים בטרום רכישה ולקבל אישור עקרוני.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח בנוי קטן מהשרטוטים של החוזה
לא הבאנו מודד מקצועי ולא מדדנו את השטח הכללי.
מה עושים במצב כזה? האם עלי להביא מודד מוסמך לפני קבלת מפתח? האם מודדים בזמן בדק בית עם פרוטוקול המסירה? האם יש להם זכות לסטות מ 2 אחוז אם עדיין גודל הדירה נשאר זהה לכפי שמובטח בחוזה? או שמא כבר כבר עכשיו אני צריכה לפנות לקבלן עם העניין? אשמח להערות בעניין בכדי לא לשגות בפרוצדורה שמקובלת במצב כזה. תודה !
סטייה בשטחי השירה
שלום,
על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974, סעיף 7 (א) - "סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו- 6 ובין השטח למעשה" - היא סטייה קבילה. בסעיפים 5 ו- 6 מדובר בשטח הדירה ובשטחים הצמודים לדירה, כגון - חדר מדרגות, מחסן, מרתף דירתי, גג מוצמד [ואילו לגבי גינה מוצמדת - הסטייה המותרת בשטחה היא עד 5%].
ככל ויש לך תחושה שהסטייה אינה מותרת, אני ממליץ לך לנסות לפעול כבר עכשיו.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא פינוי ובינוי
נניח שהדירה מושכרת לצד שלישי.
בחוזה שעליו אני חותם אצל היזם שמבצע את ה"פינוי בינוי" אני אחראי לכך שהדייר יפנה את הדירה תוך 90 יום מרגע קבלת ההודעה על הפינוי.
מה קורה אם הדייר מסרב להתפנות (נניח שבחוזה כתוב שעליו לפנות את הדירה תוך 90 יום אך הוא מסרב לפנותה בבוא העת). תהליך פינוי דירה משוכר סרבן לוקח זמן וזה יעכב את היזם. העיכוב עלול לעלות לו מליונים ואולי עשרות מיליונים (כי הוא בונה מאות דירות שיתעכבו). האם במקרה כזה הוא יוכל לתבוע אותי על אותם מיליונים או עשרות מיליונים שהפסיד?
מה קורה אם לא מדובר בשוכר סרבן אלא בסתם פולש לא חוקי שמסרב לפנות את הדירה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
מה קורה אם יש ביני לבין הדייר חוזה חתום שמגדיר את הפינוי בהתאם לדרישות היזם, אבל אז קורה מקרה חרום בלתי צפוי (כמו למשל הקורונה) ואז הממשלה אוסרת על פינוי שוכרים גם אם זה כתוב בחוזה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
נניח שיותר מ- 80% מהדיירים מסכימים לפינוי בינוי אבל אני מסרב לחתום על חוזה הפינוי בינוי כל עוד לא יובטח לי שלא אהיה אחראי לפינוי שוכרים סרבניים או פולשים. כלומר אני מסכים לחוזה אם יבוטל בו הסעיף שמטיל עלי אחריות לפינוי שוכר סרבן או פולש. יתרה מזו: אני מסכים להשכיר את הדירה ליזם בסכום נמוך (אפילו להשכירה בחינם) בתנאי שיפטור אותי מאחריות לסילוק פולשים -- השאלה היא: האם יתר הדיירים יכולים לתבוע אותי על סרןבי לחתום?
בנושא פינוי בינוי
שלום,
ממליץ להפנות את השאלה לפורום תמא 38
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שטח לפני הפשרה – איזה היטלים יש עד שיופשר
הבת שלי מתעניינת בשטח המיועד בעתיד להפשרה.
הוגשה תוכנית מתאר לפני שנתיים
להלן מס שאלות
היה והשטח מקבל אישור הפשרה איזה היטלים נדרשים לתשלום על שטח שעולה 155 אלף שח.
האם ההיטלים מחושבים עפ ערך השטח בעת הקניה או עפ ערך השטח לפי ערכו ביום החישוב.
במידה והשטח יעבור הפשרה סביר להניח שהערך יעלה לכן האם העליה הזו מעלה את מחיר ההיטלים הנדרשים
היטלים צפויים ברכישת מגרש לפני הפשרה
שלום,
נא להפנות את השאלה לפורום תכנון ובנייה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על שטח הצמוד לדירתי
תיקון צו רישום בית משותף
שלום,
צריך את הסכמת בעלי הדירות.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר לשימוש חורג ממשרד למגורים
בקשה להיתר לשימוש חורג
שלום,
ממליץ לפנות לרשות המקומית ולבדוק את הנוהל שלהם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
כמובן שנגרמו לי הפסדים כספיים מכך שהחניה הייתה חסומה. ועוד נזקים קודם כדוג' אבא שלי, שהוא נכה צה"ל לא היה יכול להגיע ולהיות איתי ועם הנכדים כי לא הייתה חניה בקרבת מקום.
גם קריאות חוזרות לפיקוח העירוני לא הועילו.
כעת החניה כבר פונתה כי אחד השכנים עזר והביא להתערבות הפיקוח העירוני ולפינוי.
אני מעוניינת לתבוע אותם על תשלום דמי שכירות החניה במשך שנה וחצי ופיצוי.
האם יש לתביעה היתכנות? האם אתה יכול לייצג אותי? מהם דמי הטרחה?
עד כמה שהבנתי זו פניה שמוגשת אצל מנהלת הטאבו שיש לה סמכויות של שופט.
חניה בטאבו
שלום,
מה לפנות לפורום בתי משפט.
אני סבור שיש לך עילת תביעה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקניית בעלות
הקניית בעלות
שלום,
יש לפעול על פי הנוהל של הגוף המאפשר לך את הקניית הבעלות.
לא מכיר פעולה כזו ללא תשלום (וגם דיווח לרשויות המס).
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס בעת מכירה וקניית דירה
מס בעת מכירת דירה
שלום,
לא הבנתי ממה שהצגת על איזה מס מדובר ומה הרלוונטיות לכך שהדירה תעבור בעתיד פינוי בינוי.
אם את מוכרת דירה (ויש לך כבר דירה נוספת), את תצטרכי לשלם מס שבח בהתאם לחוק.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן חייב לתת לקונה תכנית קונסטרוקציה
האם אני יכול לחייב אותו להמציא לי תכנית כזו שהרי זה חלק קריטי במידע על הדירה כל קיר שארצה לשבור וכדו' זה יעזור לי
בתודה מראש
האם הקבלן מחויב למסור לקונה תוכנית קונסטרוקציה
שלום,
אין לקבלו חובה כזו, מעבר למפרטים שהוא מחויב למסור לקונה על פי חוק.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה – עם קאץ׳
אמא נתנה לבנה דירה במתנה. הרישום בטאבו עבר אליו והכל.
האם זה חוקי להחתים אותו על חוזה שאוסר עליו למכור את הדירה ללא אישורה (בכתב)?
האם לא חלק מהזכות של *בעל דירה* הוא למכור אותה לפי שיקול דעתו וצרכיו?
תודה!
דירה במתנה עם קאץ'
שלום,
אכן מדובר בפעולה חוקית.
בעלים של דירה יכול למכור דירה בכפוף להערות והמגבלות שחלות על הדירה.
נותן מתנה יכול להגביל את המכירה עם הערת אזהרה המונעת את מכירת הדירה ללא הסכמתו.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות הקבלן לפי חוק מכר – תקופת בדק/תקופת אחריות
ב 31-3-2016 פרויקט התמ"א הסתיים עם קבלת ט'4
ב 17-2-2020 דווח לקבלן על בעיה, בהנחה שלקבלן עדיין אחריות עפ"י חוק המכר - שמספר מרצפות שקעו במגרש החניה, בעקבות הגשמים החזקים שהיו.
התקבל מענה מהקבלן:
תקופת האחריות לעניין שקיעת המרצפות בשטחי החוץ היא אכן 3 שנים כפי שציינת. תקופה זו התחילה ביום מסירת הבניין לחזקתכם – כלומר מועד קבלת טופס 4 – בתאריך 31.3.2016, לפני קרוב ל-4 שנים.
האם הקבלן צודק באמירתו?
עברתי על עמוד של אתר כל זכות המתייחס לאחריות הקבלן במסגרת חוק המכר בו מוצהר שאחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
1. תקופת הבדק-
• בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
• תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי (לכל ליקוי תקופת הבדק שונה, כפי שיפורט בהמשך).
2. תקופת האחריות-
• בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
• תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
מאחר ותקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק – האם לקבל יש אחריות?
תודה תודה רבה
מיכאל וייס
אחריות חוק מכר דירות
שלום,
לקבלן יש אחריות, אך בשונה מתקופת הבדק, חובת ההוכחה שהשקיעה נגרמה בשל תכנון לקוי של הקבלו וכו...חלה עליכם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ישוב
דוג' ישובים רבים גובים דמי ישוב / מס ישוב לפי גודל הבית האם משרד הפנים מפקח על הסכום הנ"ל או כל ישוב עושה מה שהוא רוצה ?
מיסי ישוב
שלום,
ניתן להפנות את השאלה לפורום דיני תכנון ובניה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפיכת בן משפחה לדייר מוגן
הוריה של אישתי בהליך גירושין ויש ברשותם בית פרטי שבעלות הדירה מחולקת כך 25% לאמא
25% לאבא 50% אח של האבא.
אביה של אישתי רוצה לסייע לנו שנגור בדירה שבחדר לנו מהקומה האחרונה. ויש חשש שלאחר הגירושין הוא יצטרך לעזוב ואז חמותי תגרש אותנו.
א. האם ניתן להפוך אותנו לדייר מוגן
ב גם אם לא האם ה25% שברשותה מספיק כדי להוציא אותנו בזמן ששאר ה75% בעלות מתירים.
תודה
הפיכת בן משפחה לדייר מוגן
שלום,
א. על פי מה שתארת קשה מאוד להפוך לדייר מוגן. הבעלות בדירה מתחלקת בין בעלי הזכויות בכל שטחי הדירה. צריך הסכמה של כל בעלי הזכויות להשכיר לכם את החדר.
ב. אם לכם אין זכויות בעלות בדירה, היא בהחלט יכולה לדרוש את עזיבתכם מכיוון שאין לכם זכויות בדירה וכאמור יש צורך להסכמת כל בעלי הזכויות.
ממליץ להסדיר את הדברים בהסכם הגירושים.
בברכה,
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיני מישפחה
דיני משפחה
שלום,
נא לפנות לפורום דיני משפחה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שבבעלות משותפת עם לא צלול
לאבי ולאימי שתי דירות אימי חלתה באלצהיימר לפני כמה שנים האם אבי יכול לנצל מצב זה כדי להעביר כל הרכוש על שם אחי או למכור את הרכוש ללא הסכמתי?
תודה.
מכירת דירה משותפת עם חולה אלצהיימר
שלום,
במקרה כזה יש לדרוש מינוי אפוטרופוס על האם.
עקרונית, "ביום טוב" של האם ובתום לב של רוכש שלא יודע את מצבה של האם, ההורים יכולים לבצע טרנזקציות בנכסים.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית ללא טופס 4
רציתי לברר עניין של מכירת בית ללא טופס 4.
יש לנו בית שנתחלנו לבנות ב2015, כרגע אנחנו גרים בו כמעט שנתיים אבל טרם סיימנו לרצף חדרים בקומה 1 ולכן אין טופס 4.
האם ניתן למכור אותו לאור החלטת גירושין, במה זה כרוך ומה יהיה ההפסד עליו.
תודה מראש על המענה.
מכירת בית ללא טופס 4
שלום,
במקרה כזה, לא יחולו הפטורים וההטבות על מכירת דירת מגורים.
הנכס ימוסה כנכס מסחרי ומס השבח על מכירתו יהיה יותר גבוה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח דירה ראשונה
רכשתי דירה על הנייר (קבוצת רכישה) בשנת 2014 ודירה שנייה בשנת 2016. היום הדירה הראשונה עדיין בבנייה.
ממתי דירה ראשונה נהית דירה מזכה?
לאחר הבנייה (טופס 4) או לאחר 4 שנים מרגע קבלת טופס 4 אשר תהיה בשימוש של מגורים.
תודה רבה,
מיכאל.
מס שבח דירה ראשונה
שלום,
על פי מה שתיארת, אין רלוונטיות לזמן שהדירה תשמש למגורים, כי יש לך 2 דירות מבחינת רשויות המס.
עדיף להמתין לקבלת טופס 4 שאז הדירה שבבנייה תהיה דירת מגורים מזכה ואז מס השבח בגין מכירתה יהיה נמוך יותר ממקרה ובו תמכור אותה לפני טופס 4 ואז היא תמוסה כמכירת נכס מסחרי.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות ביסודות בנייה
רציתי לשאול:אנחנו בונים מרפסת ולפי התוכניות של המהנדסת אנחנו צריכים לעשות את כל היסודות, גם לנו וגם לשכנה שצמודה אלי וגם לשכנים מעלי. כרגע השכנה שצמודה אלי לא מתכננת לבנות אולי בעוד שנה שנתיים. התשלום עבור היסודות הינו הרבה כסף, שהכל מי שברוצה לבנות אמור להשתתף בו, ורציתי לשאול האם אני יכולה להחתים את השכנה, שצמודה אלי שהיא תצטרך לשלם לי כשתבנה עבור השימוש ביסודות וגם אם היא תמכור את הבית זה יהיה תקף על מי שיקנה את הבית?ניתן לעשות דבר כזה?
כלומר האם ניתן להחתים את השכנים שהם ישלמו על השימוש ביסודות כשייבנו וגם אם הם ימכרו את הבית, הקונה יצטרך לשלם כשייבנה? זה תופס משפטית? תודה מראש
השתתפות בתשלום יסודות בנייה
שלום,
בהחלט כן ואף רצוי כמובן להסדיר זאת כעת.
בברכה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכר מדירה
אם הוגשה תביעה מצד המשכיר והחלטת בית המשפט הייתה פינוי השוכר. נכון להיום אין באפשרות השוכר לצאת, האם ניתן להגיע בליווי משטרה ולהחליף מנעולים ולסגור את החשמל והמים? מה ההשלכות?
תודה,
רונן
פינוי שוכר מדירה
שלום,
באם התקבל פסק דין על פינוי השוכר, ניתן לפנות להוצאה לפועל לצורך ביצוע פסק הדין.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
