פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אשמח לעצה טובה הסבר שלי למצב
אם הסניף של הדיור הציבורי שולח מכתב לדייר וותיק פתאום ככה אחרי מעל 40 שנה שיש לו 2 דירות מאוחדות עם מטבח אחד,ומבקשים ממנו לפנות דירה אחת בגלל עודף דיור ״כביכול, לדייר אין חובות ,החברה טוענת שזו החלטה של משרד השיכון אבל לא קיבלו שום מכצב רשמי על חוק כזה ממשרד השיכון כאילו זו החלטה שעלתה רק בסניף,גם במכתבם לא רשום שום פסקה או חוק שמורה על פינוי דירה, מה גם שביקשו לרכוש את הדירות והגישו דרך הסניף וועדת חריגים שיאשרו וקיבלו מכתב מהסניף בשלילה לרכוש את שניהם, לא קיבלו שום אסמכתא פורטוקול של החלטת הוועדה המאמת את ההחלטה, שאלתי היא:
ביקשנו דרך עו״ד את החומרים להחלטתם
האם כדאי להגיש עתירה לבית משפט מינהלית?
האם מכתב של עו״ס יכול להועיל או מספיק עו״ד ואם בכלל כדאי לפנות לראש העיר לעזור? יש לציין שיש ליקויים בדירה שהם התעלמו מהם שנים, ולקיחת דירה תשפיע בריאות ונפשית על בעל הבית? האם אםשר לרשום על שם אחד הילדים הבגירים דירה על שמו?
תודה אשמח פחות או יותר לעצה טובה.
פינוי דייר בדיור הציבורי
שלום רב,
על כל החלטה בעניין דייר בדיור הציבורי יש להשיג בדרכים הקבועות בחוק ובנהלים (פניה לועדת ערר) ולאחר מכן ניתן להגיש עתירה מינהלית כנגד ההחלטה.
כדאי לאסוף את כל הראיות והמסמכים הנדרשים להוכחת זכותו של הדייר, כולל מסמכים ממחלקת הרווחה ברשות המקומית ומראש הרשות, ככל שניתן לקבלם.
לא ניתן להעביר זכות לדיור ציבורי על שם אחד הילדים הבגירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת חדשה בדירה
הוספנו בבניין מרפסות לכל הדירות, אם אמכור עכשיו את דירתי האם אצטרך לשלם מס על התוספת וכמה זמן צריך לחכות למכירת הדירה בכדי לקבל פטור ממס.
תודה ובכבוד רב, מושון
הוספת מרפסת לדירה
שלום מושון,
לתוספת מרפסת המהווה חלק מדירה קיימת אין השפעה על עצם החיוב במס שבח בעת מכירת הדירה. דין המרפסת כדין הדירה כולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
רכשתי דירה במסגרת משפרי דיור
בתוכנית הדירה מצויין כי המרפסת הינה מרפסת מקורה
וכן התוכנית חתומה על ידי הקבלן והחברה
הדירה נמצאת בבניין בשלבי בניה סופיים , בקומה אחרונה
הקבלן לא בנה קירוי למרפסת וטוען שמה שרשום זה טעות סופר
ואין לו אפשרות לעשות גג או קירוי
האם קיים דבר כזה שמאפשר לקבלן להתנער
ומה לדעתכם התהליך שיש לבצע מולו
תודה מראש
המרפסת המקורה נבנתה ללא קירוי - מה לעשות?
שלום דן,
אם הבניה איננה תואמת את האמור בהסכם ובנספחיו מדובר בהפרת הסכם ע"י הקבלן ותוכל לתבוע בגינו פיצוי בהתאם להערת שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית של ההורים
האם זה אפשרי ?
האם אבא שלי יכול להוריש לה את כל הבית או רק את החלק שלו ?
האם הוא יכול להוריש לה את הבית ללא אישור שלנו ?
האם אבא שלי יכול לבדו למכור את הבית או שהוא צריך את אישור כל ילדיו ?
האם הבנתי נכון..החלק של אבא הסופו של דבר הוא 75% מכלל הבית ?
תודה על ייעוצך...
זכויות יורשים
שלום ורד,
אביך רשאי להוריש את חלקו בדירה בלבד ואין הוא זקוק לאישור של אדם כלשהו על מנת לעשות זאת.
אביך רשאי למכור רק את חלקו בבית ואיננו יכול למכור חלק שאיננו שייך לו. לשם כך יש לפנות בתביעת פירוק שיתוף לבית המשפט.
אם לאמך היו מחצית הזכויות והיא לא הותירה צוואה יקבל אביך מחצית מזכויותי וכך יהיה בעלים של 3/4 מהדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נהנה
אישור מסמ"ק על קיום נאמנות
שלום ניר,
מהעובדות שאתה מתאר עולה כי הנאמנות הוכרה ע"י מסמ"ק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח בלתי חוזר
יפוי כח ופשיטת רגל
שלום אהרון,
כעקרון יפוי כח בלתי חוזר איננו מתבטל בשל קיומ של הליך פשיטת רגל. יחד עם זאת יש לזכור, שיפוי הכח תלוי בעסקה במסגרתה ניתן ובמסגרת הליכי פשיטת הרגל ניתן לטעון טענות כנגד העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אם העו״ד שולח בקשה לסניף דיור ציבורי מבקש מכתב הוכחה של וועדת חריגים לתשובת רכישת דיור האם החברה יכולה להתעלם מהבקשה של העו״ד או שהם מחוייבים להגיש לו טפסים של החלטת וועדה?
תודה
קבלת החלטות ועדת חריגים
שלום רב,
החברה המאכלסת חייבת להעביר לדייר את החלטת ועדת החריגים ולמסור לו כל מסמך אחר הנוגע אליו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של ההורים
להורים שלי יש בית. אמא שלי נפטרה לפני 3 שנים ובבית גר אבא שלי עם אחותי ובעלה וילדיה.
לאחרונה העלו רעיון למכור את הבית לקחת את הכסף כהון עצמי שלהם ולהוסיף על זה משכנתא ולקנות בית חדש.
אחותי לא שאלה אף אחד ופשוט החליטה על זה לבדה. אני ממש מסרבת לזה מהסיבה שאמא רצתה שהבית יתחלק בין הילדים אבל לא עשו צוואה..גם היום אין צוואה .
שאר האחים פוחדים להביע דעה כדי לא לריב ..
ויש לי שאלות ..
1. האם אחותי יכולה לעשות צעד כזה ?
2. האם בגלל שאמא נפטרה 50% מהבית הוא אוטומטי של הילדים ?
3. האם לא צריך לקבל את האישור של האחים במכירה מאחר ואמא נפטרה ורק אבא בחיים ?
בבקשה..נא ייעוצך איך אוכל כביכול לדאוג שכל אח יקבל את חלקו כמו שאמא רצתה מבלי ליצור ריב בין האחים ...
תודה
עסקאות בנכס משותף
שלום ורד,
עם פטירתה של אמך ובהעדר צוואה מתחלק חלקה של אמך בדירה על פי הוראות חוק הירושה - מחצית מזכויותיה יורש בעלה והמחצית השניה מתחלקת בין ילדיה בחלקים שווים ביניהם.
שותף אחד איננו רשאי להחליט על מכירת הדירה כולה בלי הסכמת שאר השותפים.
יחד עם זאת לכל שותף הזכות לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף ובמקרה כזה ככל הנראה תפורק הדירה בדרך של מכירתה לצד ג', כאשר כל אחד מהצדדים יקבל את חלקו היחסי בכספים שישלם הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזכם שיתוף
האם אפשר לרשום בטאבו הסכם שיתוף לגבי דירת מגורים שאינה רשומה כחלקה נפרדת ולא רשומה כבית משוף
הסכם שיתוף
שלום איציק,
על דירות בבית משותף גם אם מדובר בבית משותף שלא נרשם ככזה, לא חלות הוראות השיתוף הרגילות של חוק המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויי קיום ו
בשלב מאוחר מאוד במו"מ באופן שמחייבו בפצוי. האם הפיצוי עשוי להיות בנסיבות מתאימות פיצויי קיום? האם יתכן ובית משפט יחייבו למכור?
השאלה
בשלב מאוחר מאוד במו"מ באופן שמחייבו בפצוי. האם הפיצוי עשוי להיות בנסיבות מתאימות פיצויי קיום? האם יתכן ובית משפט יחייבו לחתום על החוזה ולמכור לי?
אשמח לעזרה , תודה מראש.
יש ברצוני לשלוח בקשה למחלקת נכסים "לוועדת השמות" בעיריית אשדוד להוספת/ החלפת שם לרחוב ספציפי קיים שאני עושה בו שינויים מרשימים בקרב האוכלוסייה ואופי הרחוב ישנם קריטריונים אשר נעמדים בהם.
כמה שאלות .
1. אשמח לדעת איזה עורך דין מוסמך מאיזה תחום יכול לעזור ולטפל בהגשת הבקשה לוועדת השמות בעיריית אשדוד?
2. אשמח להמלצות של עורכי דין + דרך ליצירת קשר שעשו דברים כאלה בעבר והצליחו.
תודה רבה .
שינוי שם רחוב
שלום רב,
השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורשת 2 דירות
נניח גם שלאף מהילדים אין דירה משל עצמו והם גרים בשכירות.
נניח שהם ירשו את הדירות ומתגוררים בהן אבל באיזה שלב בחייהם הם רוצים למכור את הדירות האלו ולקנות במקומן דירות אחרות.
האם הם יצטרכו לשלם מס שבח (מתוך הנחה שהדירה שירשו היא עדיין דירתם היחידה)?
שאלה נוספת:
מה קורה אם בעל 2 הדירות נותן לאחד מילדיו את אחת הדירות במתנה וכותב בצוואה שהוא מוריש את הדירה השניה לבן השני? האם אז הבנים צריכים לשלם מס שבח (במקרה שמישהו מהם ימכור את הדירה שירש על מנת לקנות דירה אחרת)?
מס שבח במכירת דירת ירושה
שלום ארנון,
התשובה ניתנת בהתאם לחוק הקיים, ככל שיוסיף לחול.
ככל שבעת המכירה הדירה תהיה דירתו היחידה של היורש הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בין אם התקבלה בירושה ובין אם התקבלה במתנה (בסייג של חלוף תקופת הצינון טרם המכירה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה הדבר הזה?!
דירה בבעלות שנינו 30 שנה ללא חובות או משכנתא. אני מבקשת לקנות את חלקו בקיזוז הכספים שמגיעים לי לאחר אקטואריה שאושרה! משום מה ושלא בתום לב, הוצא לי צו פינוי בתקופת החרום ומונה "כונס" למכור את הדירה ורק לצד ג' שמסרב לשמאות, פרסום, והתמחרות, כאשר החוק אומר שיש לי זכות ראשונים וכאשר בעלת מחצית הנכס. תשובתכם בהקדם על המצב ההזוי הזה?
מינוי כונס
שלום גלית,
נראה שחסרים בשאלתך פרטים רבים, כגון קיומם של דיונים בבית משפט או בערכאה אחרת.
מציעה שתפני את שאלתך לפורום המתאים באתר זה - אם צו הפינוי ניתן בהוצל"פ - פורום הוצל"פ
אם הצו ניתן בבית משפט לענייני משפחה - פורום דיני משפחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המנעות מרישום בטאבו
הכוונה המקורית הייתה לרשום את הנכס כ"בית משותף" ולרשום דירות מסוימות על שמי ועל שם אחיי.
לפי הסכם המתנה איני זכאי להכנסות מהנכס (למשך 10 שנים לפחות, אולי אפילו עד פטירת אימי) וגם איני רשאי לבצע מכירה למשך 10 שנים ללא הסכמת אימי.
השאלה היא האם ניתן *לא* לבצע את הרישום על שמי בטאבו לפחות למשך 10 השנים הללו (שני אחיי עדיין ירצו, אני חושב, שהחלק שלהם יירשם על שמם, אבל אולי זה לא ישנה להם מפני שהם גם אינם רשאיים למכור למשך 10 שנים לפחות). אני אסביר מדוע איני רוצה רישום על שמי בטאבו.
איני רוצה שיבוצע רישום על שמי בטאבו מפני שאני גר בחו"ל כרגע (ומשלם מיסים בחו"ל) ואם הנכס יירשם על שמי זה ייצור לי חובות דיווח מאוד מסובכות בחו"ל בגלל המצב הזה בו הנכס רשום על שמי אבל אימי מקבלת את ההכנסות.
בתודה מראש,
מיכאל
המנעות מרישום בטאבו
שלום מיכאל,
לא מומלץ לדחות את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אך לא ניתן לחייב אותך לרשום את הזכויות על שמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה למשתכן – גירושים
זכינו בדירה למשתכן, חתמנו על משכנתא.
הדירה תהיה מוכנה רק עוד שנתיים.
אנחנו מתגרשים
לא נוכל לממן 3 דמי דיור
גם שכד לכל דירה וגם משכנתא.
הבנתי שיש ועדת חריגים וניתן לבקש אישור למוכרה.
האם ניגשים לוועדה בתום תהליך הגירושין דהיינו עם הגט , או שניתן להתחיל במקביל?
דירה למשתכן - גירושים
שלום רב,
ניתן לפנות לועדה גם תוך כדי הליכי הגירושין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח בהשכרת נכס
אמי המבוגרת משכירה משרד. לעיתים מצבה הבריאותי לא מאפשר לה לטפל בענייני השכירות כמו לקבל שיקים ולהיות נוכחת בעת חתימת המשך שכירות.
מה ניתן לעשות כדי שאוכל לטפל בענייני המשרד כאשר הוא על שמה?
חוץ מייפוי כח מתמשך,
האם ניתן לעשות ייפוי כוח ספציפי לנכס זה (במעמד השכירות) שאוכל לטפל במקומה? (התשלומים כמובן על שמה וחשבונה)
יפוי כח בהשכרת נכס
שלום נועם,
תוכלי לפעול בשם אמך אם יהיה ברשותך יפוי כח נוטריוני ממנה.
יפוי כח כזה יהי בתוקף כל עוד אמך צלולה בדעתה.
אם החשש הוא מפני מצבים של חוסר צלילות יש לחתום על יפוי כח מתמשך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה
מחיקת הערת אזהרה
שלום גלית,
לרוב עורכי הדין של היזם דורשים את מחיקת הערת האזהרה של המוכר כחלק מתהליך רישום ההעברה אצלם.
כדאי שעורך הדין שיצג אותך במכירה יבדוק עניין זה מול היזם וככל שאין דרישה מיוחדת מצידו להשארת המצב על כנו יפעל לביטול הערת האזהרה של המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה.
דייר וותיק בשיכון הציבורי מאוד וותיק , קשיש התגורר ב2 דירות מחוברות כל הזמן אמרו שכל עוד הוא חי לא יכולים לקחת בית 1 ממנו פתאום באים בדרישה הסניף במכתב מהרכז שעלינו להחזיר בית אחד תוך חודשיים ללא פניה טלפונית רק במכתב, מה גם שהם לא מתקנים ליקויים רבים שחובה עליהם לתקן כבר שנים הם רושמים ולא עושים דבר, השאלה אם מותר להם לקחת דירה אחת כל עוד בעל החוזה חי ? מה אפשר לעשות בנושא זה שלא יקחו דירה אחת כל עוד בעל הדירה חי?
תודה
דרישה להחזרת דירה בדיור הציבורי
שלום חנה,
באפשרות הדייר להגיש ערר על ההחלטה לועדת החריגים.
יש להגיש את הערעור באמצעות חברת האכלוס המנהלת את הדירה ולפרט בו את כל הנימוקים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לטאבו העיריה
הערה על פי תקנה 29
שלום טל,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה
בשכירו של חכירה ראשית ל- 49 שנה
בסיפא מצוין שיש הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה ?
האם תקין ?
מה המשמעות ?
והאם יש צורך לברר דברים נוספים
הערה בדבר הגבלה בהעברה והגבלה בירושה
שלום מיכל,
כאשר יש הוראה כזו יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל לפני רישום של הורשה או מכר.
זו הוראה שכיחה בעיקר בנכסים צמודי קרקע.
יש לבדוק את חוזה החכירה ואת התנאים לקבלת הסכמת רמ"י.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
מהו יום המכירה בחוזה עם תנאי מתלה
שלום ציון,
כעקרון, גם בחוזים עם תנאי מתלה יום המכירה הוא יום חתימת החוזה.
קיימים חריגים לכלל זה ולכן יש לבחון את הוראות ההסכם לצורך מתן תשובה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
השתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף
שלום גל,
עליך לשלם את חלקך היחסי בעלויות התיקון ככל שאר בעלי הדירות בבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמנות
נאמנות
שלום יגאל,
קיימת חובה להגיש למסמ"ק הצהרת נאמנות בתוך 30 יום מיום העסקה לצורך קבלת פטור בהעברה מהנאמן לנהנה.
אין חובה לציין זאת בהסכם, אך על הנאמנות להתקיים בעת חתימת ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 שמתעכב באופן חריג
טופס 4 שמתעכב באופן חריג
שלום אורנה,
ליזם יש אינטרס כלכלי לקדם את קבלת טופס 4. כדאי שתבררו מהי הסיבה לעיכוב ותלחצו על הקבלן לקדם את הטיפול בעניין.
אם איננו עושה כן תרופתכם היא אכן תביעה לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות בזמן הסגר
סיום חוזה שכירות בזמן הסגר
שלום הילה,
מועד סיום השכירות על פי ההסכם היה ידוע לך והוא מחייב אותך.
יחד עם זאת, בהתחשב בסגר, שהוראותיו המדוייקות ביחס למעבר דירה לא לגמרי ברורות, נסו להגיע להסכמה עם המשכיר על הארכת השכירות עד לאחר חלוף הסגר.
לחילופין, יתכן שעליכם להתפשר ולשלם לפחות לגבי חלק מהתקופה דמי שכירות כפולים גם לדירתכם החדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
