פורום נדל"ן

עו"ד אופיר קנפו

מנחם בגין 7, רמת גן

03-6113000

OFIR@TAKLAW.CO.IL

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנון שלום רב,

הוראות חוק המכר (דירות) אינן חלות על רכישה במסגרת של קבוצת רכישה. יחד עם זאת יש לעיין במערכת הסכמי הרכישה ולבדוק מי עוה"ד נאמן חברי הקבוצה. בחלק מהמקרים תשלום חברי הקבוצה עבור רכיב הקרקע אינו מקנה בשלב הראשון אף רישום הערת אזהרה לטובת קבוצת הרוכשים אלא הפקדת הכספים בידי הנאמן אשר רשאי להעבירם בהתאם להוראות הסכם השיתוף והתקדמות הבניה בפרויקט. רישום הערת אזהרה כנגד תשלום רכיב הקרקע הגיוני בהחלט במסגרת פרויקט קבוצת רכישה. 

תשלום שכ"ט לעוה"ד נאמן חברי הבקבוצה אינו מוגבל לסכום הנקוב בחוק המכר דירות הואיל והחוקק אינו חל על עסקאות המבוצעות במתכונת קבוצת רכישה. 

מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין בטרם התקשרות בעסקה כזו. 

אלי שלום רב,

העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל כפופה לנהלי הרשות. ככל שהחברה המשכנת אינה פעילה כבר יש לבדוק ברשם החברות מי מונה למפרק החברה או למהל המיוחד. בחלק גדול מהמקרים הוא אמון על השלמת הליך העברת הזכוית ככל שהחברה אינה קיימת. 

בהצלחה. 

שלום רב,

על פי המתואר בשאלתך, אחיך אינו עונה להגדרה של דייר מוגן בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. שינוי מען במשרד הפנים, יכול להתבצע ע"י אחיך. 

אביר שלום רב,

מומלץ לקבל את אישורו של בעל הדירה (המשכיר) להעברת דמי השכירות עבור מיופה כוחו. כמו כן הייתי ממליץ לציין בחוזה השכירות ולהחתים את בעל הדירה, כי תשלום דמי השכירות למיופה כוחו של הבעלים כמוה כתשלום לבעל הדירה. 

אם יש כוונה לבקש פטור יש למלא טופס 7000.

צריך למלא גם את פרטי הרוכשת (מדינת ישראל, אם זה המצב) אך לא עניינים אחרים הקשורים אליה (הצהרות וכיוב')

שלום מיכאל,

יש למלא הצהרה על מכירת זכות במקרקעין. כדאי לעשות זאת בסיוע עו"ד, אך אם תבחר שלא לעשות זאת ניתן למלא את הטופס במחשבים יעודיים המצויים במשרדי מיסוי מקרקעין בשעות קבלת הקהל.

מאחר שלדבריך נוכה מס במקור אני מציעה שתבדוק עם נת"ע האם ביצעו הם  את הדיווח לרשות המסים, ואם כן - בקש העתק ממנו. כעקרון בהפקעה משולם מס בשיעור 50% מהמ הרגיל, אך על פי תאורך יתכן שמגיע לך פטור.

כדאי לפנות לעו"ד להתיעצות ולבדיקת כל המסמכים.

שלום דנה,

בדרך כלל נדרשת הסכמה של האשה למכירה.  הדבר נדרש בעיקר ע"י בנקים אך גם ע"י רוכשים אחרים, וזאת כדילמנוע מצב בו יתעוררו טענות קנייניות של האשה לגבי הנכס מכח דיני המשפחה.

שלום רב,

את רשאית למכור את חלקך בדירה בלי קשר לאחותך, אך מעטים הקונים שירצו בכך והדבר יפגע בערך הדירה.

תוכלי להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף ובית המשפט רשאי לחייב מכירת הדירה כולה.

יש לקחת בחשבון כי לתביעה כזו יהיו כמובן השלכות משפחתיות.

שלום אמיר,

רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום.

אין מניעה שהתשלום יועבר ישירות למוכר.

יש לידע את המוכר על כך וכדאי לציין זאת בחוזה הרכישה.

שלום אבי,

כעקרון אם היו למוריש יותר מדירה אחר (וגם אם מדובר בחלק קטן של דירה) לא יהיה היורש זכאי לפטור מכוחו של המוריש.

כדאי לבדוק את כל העובדות הרלוונטיות, כולל מועדי הפטירה ונוסח צווי הירושה, ע"י עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין כדי לקבל תשובה וודאית בעניינכם.

שלום רווית,

החוק איננו מחייב קבלן להכניס סעיף כאמור בחוזה, אך זה אכן סעיף שמגן עליהם מפני מצב בו יגרמו להם הפסדים והוצאות עקב הפרת החוזה ע"י הקונה.

סעיף כזה או דומיו מופיע בחוזים רבים של קבלנים.

שלום רב,

יש לקבל חוות דעת מקצועית מאדם שעיסוקו בניה/שיפוצים לגבי מקור הנזילה ואיך יש לתקן אותה.

אם הנזילה היא מהרכוש המשותף על כל הדיירים יהיה לשאת בעלויות התיקון.

שלום שרי,

מרבית הבנקים דורשים אישורה של האשה למכירת הנכס גם אם הוא רום על שם הבעל בלבד, על מנת לוודא שלא יהיו לאשה טענות עתידיות כנגד המכירה שיגרעו מהבטוחה שמקבל הבנק.

שלום רב,

אין בחוק הגבלה של תאריך סיום החוזה. יש לבחון אם יש מגבלה כזו בחוזה השכירות.

החוזה החדש רלוונטי ככל שכל הצדדים אינם מתכחשים לו.

שימי לב, כי משכיר איננו חייב להאריך את חוזה שכירות לתקופה נוספת ולולא הוארך החוזה היה עליכם לצאת מהדירה כבר במועד סיום השכירות על פי החוזה הקודם. 

שלום מני,

עליך לבדוק את נסח הרישום ביום עריכת החוזה ולעכב את קבלת התשלום עד אחרי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

יחד עם זאת, במקרה הנדיר שבו לעסקה הנוספת אין ראיות/רישומים לעיתים לא ניתן יהיה לדעת על קיומה ויש להכניס לחוזה סעיפים המבטיחים אותך במקרה כזה.

שלום איתי,

עד תחילת שנת 2020 חושב שטח דירה לצורך רישום בטאבו ללא שטח הקירות החיצוניים בהתאם להוראות חוק המקרקעין. 

החל ב-1/1/2020 חל נוהל חדש שמטרתו להתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9 לבין שטחה לצורך הרישום בטאבו.

לפיכך המדידה שנעשתה לצורכי רישום הבית המשותף בשנת 2018 בוצעה על פי הנחיות לשכת המפקח דאז ולא מהווה טעות של המודד ואיננה משקפת אינטרס כלשהו של הקבלן.

אם הבית המשותף טרם נרשם ממילא יש לבצע מדידה חדשה בהתאם לנוהל החדש. אם הבית המשותף נרשם אין צורך בשיתוף פעולה של הקבלן לצורך ביצוע התיקון והעלויות יחולו עליכם.

שלום ורדינה,

אם מדובר בחוזה רכישה מקבלן, הקבלן מתחייב לשטח מסויים ומותרות לו סטיות במסגרת החוק (עד 2% משטח הדירה וההצמדות, כולל הרכוש המשותף). אם הסטיה גדולה מכך ניתן להגיש כנגד הקבלן תביעה.

שלום אביהו,

כל אד מהשותפים רשאי לפנות לשותפיו בדרישה לפירוק השיתוף ורשאי להציע כיצד יפורק השיתוף.

בהעדר הסכמה בין השותפים יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף.

שלום לאה,

הכונס רשאי לפעול כפי שאישר בית המשפט.

שלום רחל,

שומת מקרקעין נכונה למועד עריכתה.

שלום דניאל,

אם זכות המעבר רשומה כזיקת הנאה בטאבו א ברורה לי דרישת העיריה.

אם הזכות איננה רשומה עליך לפנות לעו"ד לצורך רישום זיקת ההנאה.

שלום יהודית,

על מנת לברר אם את זכאית לרכוש את הדירה ובאילו תנאים יהיה עליך לפנות לעמידר.

על מנת להתגונן מפני דרישת עמידר לפנות את אחת הדירות יש לקבל את נימוקי הדרישה ולהגיש ערר.

שלום סבטלנה,

עליכם למצוא פתרון לכך שניקוז מי המזגן לא יטריד את השכן מדירת הגן ולא יפריע לשימוש שלו ברכושו.

שלום אסתר,

כדי לדעת מה מצב רישום הדירה עליך להוציא נסח רישום (אפשר לעשות זאת באינטרנט). כדי לעשות זאת יש צורך בפרטי הגוש והחלקה, אותם ניתן לאתר במחשבון גוש חלקה (למשל בקישור זה: https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx )

בכל מקרה אני ממליצה לך לפנות לעו"ד לענייני מקרקעין כדי להשלים את רישום הדירה על שמך בטאבו בהקדם.