פורום נדל"ן

שלום שמואל,

ניתן להוציא אישור העדר נכסים לאחר רישום והזדהות באתר האינטרנט של רשות המסים

https://www.gov.il/he/service/testing-real-estate-assets

אפשרות אחרת היא לפנות לעו"ד שיוכל, לאחר קבלת יפוי כח להוציא זאת ממערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין.

שלום יעל,

נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום רונן,

קשה ליעץ מבלי לראות את המסמכים, אבל ההליך שאתה מתאר איננו הליך רגיל להעברת זכויות.

ככל שלא בצעת חריגת בניה אני ממליצה שלא לחתום על המסמך ולפנות להתיעצות עם עורך הדין שייצג אותך בעסקה, או עם עו"ד אחר העוסק במקרקעין ואיננו מיצג את הקונה.

שלום אור,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בחוזה השכירות ובמסמך הביטול שנחתם, אם נחתם בין המשכירה והשותף לשעבר.

כדאי לפנות עם כל המסמכים להתיעצות פרטנית עם עו"ד.

שלום חיים,

יש לבדוק אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה בטאבו מבחינת רמ"י ואם כן - מדוע לא נרשמה החכירה.

ההליך עשוי להשתנות בהתאם לתשובת רמ"י.

שלום רב,

כדי לדעת למי צמוד הגג או מה שיעור זכויות הדיירים בו יש להזמין מלשכת רישום המקרקעין את תיק הבית המשותף (ניתן לעשות זאת באינטרנט:

https://www.gov.il/he/service/common_house_files

כעקרון אם הגג לא הוצמד לאחת או יותר מהדירות ואם לא נקבע אחרת בתקנון הגג הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות ואם תרצה לעשות בו שימוש ולהצמידו לדירתך יהיה עליך לקבל את הסכמת בעלי הדירות לכך ולרכוש את זכויותיהם.

לצורך הערכת שווי הגג יש לפנות לשמאי מקרקעין ולצורך בדיקת היתכנות הבניה והתנאים לה יש לפנות לוועדה המקומית (רצוי באמצעות אדריכל).

שלום ציון,

נא פנה לפורום התחדשות עירונית ( תמ"א 38) באתר זה.

שלום רן,

השאלה איננה ברורה - מה מעמדכם ביחס לאותם מסמכים? האם אלה מסמכים שחתמתם עליהם? אם כן - בקשו העתק מעורך הדין שבצע את הרישום. אם דובר במסמכים של צדדים שלישיים - ככל הנראה ידרש צו של בית משפט מוסמך לצורך קבלתם.

שלום גלעד,

נסה במשרדי האגודה או הרשות המקומית. 

אם יש יפוי כח של הטוען לבעלות - ניתן לבדוק גם ברשות מקרקעי ישראל.

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

03-6091011

Lothnay@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום יצחק,

ברכישת חלק מדירה נוספת ישולם מס רכישה של דירה נוספת (החל ב 5% ויותר, על פי המדרגות הקבועות לתקופה הרלוונטית). 

אם תרכוש חלק בדירה נוספת שאיננו עולה על 1/3 דירתך הקיימת תוכל להחשב דירה יחידה בעת מכירתה וניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירתה אם יתקיימו כל התנאים לכך.

נאור שלום, 

לצערי לא ניתן להשיב לשאלתך ללא עיון בהוראות הסכם המכר. 

מעיין שלום, 

ככל ששביל הגישה, משרת רק 2 הדירות ואינו בבעלותו הקניינית של אף אחד מבעלי הדירות, אלא זיקת הנאה בין 2 החלקות, האחריות לטיפול בהצפה על בעל הדירה אותה את שוכרת והבעלים של הדירה הנוספת. מומלץ לפנות שוב לבעל הדירה או לגורם המתאים בעירייה ככל שמדובר בשטח ציבורי. 

אורלי שלום, 

אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית באתרנו. 

רפי שלום, 

אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

יורי שלום, 

לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לעיין בתשריטים, הסכם הרכישה והוראות הנוגעות להצמדת רכוש משותף לאחת הדירות במסגרת רישום הבית המשותף. 

אייל שלום,

ככל שלא נחתם הסכם שכ"ט בין עוה"ד ללקוח, נהוג כי שכרו ישולם בהתאם להסכמות בין הצדדים ובהתחשב בטרחת עוה"ד ובזצן שהושקע אף אם העסקה לא הבשילה לכדי חתימה. 

מיכל שלום,

בהתאם לנתונים שהוצגו בשאלתך תהיה זכאית לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלך בכפוף לעמידתך ביתר תנאי הפטור, אף אם ברשותך 1/4 דירה נוספת. 

ברכישת דירת מגורים חליפית לדירת המגורים שלך, תהיה זכאית לתשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. 

מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, לצורך תכנון מס נכון. 

בהצלחה. 

אבי שלום, 

משרד המשפטים פירסם תזכיר חוק להערות הציבור, וכרגע החוק עדיין בהליך חקיקה. יש להתעדכן מעת לעת באתר משרד המשפטים. 

שלום, דן

צר לי, אך במסגרת הזו של הפורום איני יכולה להשיבך מבלי לראות את הנסח במלואו. 

עליך לפנות לייעוץ משפטי מול הנסח עצמו לקבלת תשובה מקצועית מוסמכת. 

שלום, אלון

ככל שמדובר בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה ניתן למצוא את דבר ההפקעה במשרדי הועדה המקומית הרלוונטית, שהפקיעה את הזכויות.

ככל שמדובר בהפקעה לפי פקודת הקרקעות הרי שציון דבר ההפקעה מפורסם ברשומות (מראה המקום מצוין בנסח עצמו) וניתן לבדוק לפי הפרסום בילקוט הפרסומים מהי ההפקעה.

כך או אחרת, תכניות ההפקעה עצמן תהיינה בועדה לתכנון ולבניה. 

ורד, שלום

אני מבינה מדבריך, שעל פי החוזה אין הסכמה מפורשת לתליית שלט "להשכרה" בנכס. בנסיבות אלו, אני נוטה להניח שהשלט שהצעת לשים מפריע לשוכר, כי הוא מסתיר את חלון הראווה, שמהווה חלק משמעותי מהנכס שהוא שוכר ממך.

לכן, מבחינת השוכר, את "מפריעה לו" לממש את השכירות שלו להנאה מלאה מהמושכר בהתאם לתנאי השכירות.

אמנם הימים אינם פשוטים, אך זו אינה סיבה מוצדקת לחסום לשוכר את חלוןה ראווה. מן הסתם הימים אינם בהכרח פשוטים גם עבורו.

ככל שאין הצלחה להגיע להבנות עם השוכר, כגון מיקום אחר לתליית השלט, אולי הקטנה שלו, אולי תליה רק בשעות הערב או בסופי שבוע וכיו"ב, אני מוצאת שאת צריכה למצוא פתרונות אחרים ולפרסם את ההשכרה בדרכים אחרות.

כמובן שזו נקודה למחשבה ביחס להסכם השכירות הבא.

שיהיה בהצלחה 

 שלום, ריבי

נראה שאכן הקדמתם לחתום על מסמך שמרע את התנאים שלכם בעסקה באופן משמעותי, וחבל.

אמנם המסגרת של המצב היא מתחום הפינוי-בינוי, אך מהותית מדובר בשאלה שיש לפרשה על פי דיני החוזים הכללים.

אמנם קורה לא פעם במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית בו נדרשים הצדדים לבצע התאמות בתנאים המסחריים נוכח שינויים כאלה ואחרים שיש בהם להשפיע על החוזה (שינוי מדיניות של רשויות התכנון, של רשויות המס, תנאי שוק וכיו"ב) אך בנדון נראה שאכן אתם הוטעיתם לחתום על מסמך שמרע איתכם בתואנה שאינה נכונה, והיא שתוכרזו כדיירים סרבנים.

שינוי התנאים המסחריים במקרה של השפעה חיצונית כאמור צריך להיות כלול בחוזה הפינוי-בינוי עצמו, שעליו לתת מענה אפשרי לשינויים בתמורות בשל נסיבות ספציפיות. אני יוצאת מהנחה שהדבר לא עוגן בחוזה כהלכה, ולכאורה יש פה מחדל. 

כמו כן, ברור ששינויים חד צדדים מבחינת התמורות, ובמידה כה משמעותית כפי שמוצג פה על ידך, אינם מקובלים מבלי שתהיה לבעלי הזכויות האפשרות לחזור בהם מהעסקה כולה.

הנושא מורכב מכדי לתת מענה במסגרת הזו, רק אומר, שלפי התרשמותי נראה שהוטעיתם, שכן שינוי מהותי בתמורות בהחלט אינו גורר הכרזה כדיירים סרבנים. 

הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר את מציינת שבבניינים אחרים במתחם לא נדרשו הדיירים לצמצם את התמורות, ולכן יש כאן לכאורה עילה ביטול.

אין לי אפשרות לתת מענה מקיף גם מבלי לבחון את החוזה עצמו ואת הוראותיו, ככל שקיימות, ביחס לשינוי שכזה בתמורות. אך חשוב לי לציין, שעליכם להתארגן באופן מסודר, רצוי מאוד עם ייצוג משפטי הולם, כמה שיותר מהר, ולחזור בכם מההסכמה על הפחתת התמורות. הגם שלכאורה חתימתכם מחייבת (מדובר באנשים בגירים, מיוצגים וכו'), אך נדמה שיש כאן נסיבות רבות על הפרק שיצדיקו לחזור מההסכמה שניתנה, ויש לפעול במהירות בניסיון לתקן את המעוות.

בהצלחה רבה    

שלום, ישראל

המקובל בהתחייבות של המוכר לבלעדיות עבור המתווך הוא כי כל קונה שיגיע אל המוכר בתקופת הבלעדיות יידרש להיות מופנה על ידו אל המתווך. החובה היא על המוכר, בהתאם להסכם הבלעדיות שהוא חתום עליו עם המתווך.

אם אתה הגעת לדירה, יש יסוד סביר להניח שזה נעשה בגין פעולות שעשה המתווך - ראית שלט על הדירה, או פרסום אחר, אולי אפילו שמעת על כך מהמוכר או ממישהו אחר שראה את הדירה בעצמו באמצעות המתווך  - התשובה היא אחת, אם כתוצאה מפעילות המתווך בתקופת הבלעדיות מתקיימת עסקה, הרי שהמתווך זכאי לדמי התיווך בגין המכירה הן מצד המוכר והן "מצד הקונה".

מאחר שאתה לא חתום מול המתווך, אבל המוכר כן חתום מולו, וכן מחויב להפנות אליו כל קונה פוטנציאלי, הרי שהמתווך זכאי לדמי התיווך גם מצד הקונה. וככל שהמוכר לא ציין בפניך כי יש מתווך בעסקה, ואתה לא ידעת על כך, הרי שהמוכר הוא זה שיידרש לשאת בעלויות התיווך "מצד הקונה". כלומר, המוכר ישלם גם בגין המוכר וגם בגין הקונה. 

ככל שהמתווך יוכל להוכיח שאתה פנית למוכר בעקבות פועלות אשר נעשו על ידו (פרסום וכו), גם אם לא חתמת מולו במישרין, הרי שיש בידיו לכאורה עילה לדרוש את דמי התיווך ממך במישרין, גם אם לא חתמת מולו בהתחייבות מפורשת, ובלבד שהיה "הגורם היעיל בעסקה", כלשון החוק.

מקווה שעשיתי לך סדר בעניין

אלי שלום, 

אישור עירייה לטאבו לצורך רישום משכנתא ניתן בהיעדר חובות ארנונה לעירייה. ככל שקיים חוב ארנונה הנוצר ע"י השוכר, מומלץ כי תסדיר אותו מול העירייה לצורך קבלת האישור לטאבו ותדרוש אותו מהשוכר בהתאם להוראות הסכם השכירות ביניהם. אישור עירייה לטאבו ניתן לבעל הנכס להבדיל ממחזיק בנכס.