פורום נדל"ן

שלום דוד,

המצב אותו אתה מתאר הוא של חתימת הסכם ובו הצהרות שאינן נכונות, וחתימת נספח "סודי" שיוסתר מעיני הרשויות השונות.

במקום להתמודד עם הבעיה באמצעות הסדרת היתר לפרגולה, הסרת הקירוי או הריסת הפרגולה, אתם מנסים להסתיר אותה.

הצגת החוזה בפני הרשויות לצורך קבלת אישורים לרישום העסקה מהווה מצג שווא שנועד לאפשר קבלת אישורים שאולי לא היו מתקבלים אם הרשות הייתה מודעת לבניה הבלתי חוקית.

יתכן שהדבר יסייע לרשום את העברת הזכויות אבל הקונים עלולים להימצא במצב שבו יוצא כנגדם צו הריסה או יוטלו עליהם קנסות גם בעוד שנים רבות ואתה תהיה תלוי ביושרם (של מי שחתמו מלכתחילה על הסכם לא נכון) ובכך שתוכל להציג את הנספח הסודי שאינו מצוי ברשותך.

מיותר לציין שנספח כזה גם איננו פותר את ההיבט של הצגת עובדות לא נכונות כלפי הרשויות.

שלום רמי,

העברת זכות לקרוב משפחה (כולל אח) פטורה מדמי הסכמה, אך בעת העבברת הזכות לאחר ע"י המקבל יחושבו דמי ההסכמה ממועד הרכישה ע"י המעביר או ע"י המוריש במקרה שתארת.

אם זכויות היורשים טרם נרשמו כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לבחון דרכים לביצוע החלוקה תוך הקטנת סכומי המס הנדרשים.

שלום אילן,

בעת קבלת משכנתא מהבנק אכן חותמים על יפוי כח נוטריוני שיאפשר לבנק לרשום את הזכויות בדירה ו/או את המשכנתא ככל שהלווה אינו עושה כן בעצמו, כדי להגן על הבטוחה שלו ולאפשר את מימושה.

שלום חן,

בנקים בוחנים את הסיכון שיש להם עקב מתן ההלוואה ללווה ספציפי.לפני שיסכימו לתת אותה. חלק מהסיכונים הם סיכוני גיל.

על מנת לקבל תשובה מדוייקת יותר כדאי לפנות לבנק או ליועץ משכנתאות עם הפרטים הרלוונטיים.

שלום הילה,

בהיותך שוכרת את רשאית לפנות לבעל הדירה על מנת שיתקן את הנזילה או ידאג לתיקונה ע"י הוועד או חברת הניהול.

אינך רשאית להפסיק לשלם את דמי ועד הבית אלא אם כן תגיעי להסכמה בעניין זה עם המשכיר, שיצטרך לשלם סכומים אלה במקומך.

בעל דירה אינו רשאי להפסיק תשלום דמי ועד בשל כך שלא מבוצעות עבודות כדרישתו והוא רשאי לתבוע את ביצוע התיקונים בפני המפקח על רישום המקרקעין.

שלום רן,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

ניתן לשנות הוראות תקנון בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות (בכפוף למגבלות הקבועות בחוק). בהעדר הסכמה כזו ספק אם המפקח יוכל להתערב בהוראות התקנון. יש לבחון את הוראות התקנון כדי להשיב לשאלה.

שלום אסתר.

אין בחוק הגדרה לגובה מותר של שיחים בסמוך לגדר הפרדה בין שכנים.

הסכמה בין שכנים היא תמיד רצויה. במקרים בהם לא מצליחים להגיע להבנות ניתן להעזר בהוראות החוק.

את רשאית כמובן לפנות לעו"ד בכל עת.

שלום רב,

עסקת מקרקעין היא עסקנ יקרה וחשובה ומומלץ להעזר במהלכה ביעוץ ויצוג משפטי ע"י עו"ד.

את הערות האזהרה לטובת הרוכש והבנק למשכנתאות מטעמו רושם בדרך כלל הקונה.

את הערת האזהרה או המשכנתא של המוכר באחריות המוכר להסיר בהתאם לתנאי החוזה.

בשלב זה רק עו"ד בעלי כררטיס חכם יכולים לרשום הערת אזהרה בצורה מקוונת.

שלום אסי,

עליכם לבחון את הוראות ההסכמים עליהם חתמתם ואת התנאים לתשלום הקבועים שם.

שלום משה,

על הדיירים מוטלת חובה לאטום את הגג ולמנוע את הדליפה לדירת אמך. אם האסיפה הכללית לא תאשר את התיקון רשאית אמך להגיש תביעה כנגד הדיירים והנציגות ולאכוף עליהם את ביצוע התיקון או לבצעו בעצמה אחרי מתן התראה ולתבוע את הכספים מהדיירים.

יחד עם זאת אמך איננה רשאית להפסיק על דעת עצמה את תשלומי דמי ועד הבית גם אם יש לה טענות כנגד הנציגות והדיירים.

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום אסתר.

השכן רשאי לשתול בחצרו צמחים בלי לקבל את הסכמתך.

לגבי ענפים או שורשים הפולשים לחצרך קובע חוק המקרקעין כך:

"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."

לפיכך יש לך זכות לדרוש סילוקם של ענפים הפולשים לחצרך וגורמים לך נזק.

לגבי עילות מלחום דיני הנזיקין אני מציעה להציג את השאלה גם לפורום נזיקין באתר זה.

שלום יוסי,

אחריות לסיוד ואיטום גג משותף היא של כל דיירי הבנין, אחריות לסיוד ואיטום גג המצוי בתוך דירה פרטית היא על בעל הדירה.

שלום שימי,

מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד העוסק בתחום ההפקעות כדי לבחון לאור הנתונים הספציפיים את האפשרות לבטל את ההפקעה.

שלום ישי,

עסקה לרכישת מחסן היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין.

יש לחתום על חוזה, לדווח על העסקה לרשות המסים, לרשות המקומית ולכל גוף רלוונטי אחר (רמ"י, חברה משכנת) ולבצע ההליכים לצורך העברת הזכויות במחסן ו/או תיקון צו הבית המשותף.

על מרבית המסמכים ניתן לחתום בפגישת וידאו מצולמת בכפוף לבצוע הזדהות מקוונת במערכת של משרד הפנים.

שלום רביע,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום ברק,

כל דיירי הבנין חייבים להשתתף באחזקתה השוטפת של המעלית, גם אם אינם עושים בה שימוש וגם אם לא הסכימו לשאת בעלות הקמתה.

לגבי בחינת האפשרות לתבוע השתתפות בעלויות הקמת המעלית יש חשיבות רבה לבדיקת העובדות וההסכמות שניתנו בעבר.

שלום ברק,

בשלב זה לא ניתן להטיל על השכן שלא רצה לבנות מרפסת עלויות כלשהן. 

אם ירצה בשלב כלשהו להשתמש בבניה שבצעתם ולהוסיף מרפסת לדירתו יתכן שתוכלו לקבל החזר של הכספים ששולמו מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט. הדבר כפוף, בין היתר למסמכים שנחתמו ולהסכמות שהיו ביניכם, אם היו כאלה.

שלום רב,

רכישת דירה שמחירה עד 1,300,000 ש"ח והיא דירתו היחידה של הרוכשת איננה מחוייבת במס רכישה.

נהוג שלא להטיל על הדיירים עלויות במסגרת פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38, יש להסדיר עניין זה במו"מ עם היזם.

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה או ביעוץ כלכלי.

שלום חן, ככל שמדובר בדיירים באותו בניין התשובה חיובית.

יש לערוך הסכם מכר, לדווחו לרשות המסים ולרשות המקומית ולפעול לתיקון צו הבית המשותף כדי להצמיד את החניה לדירתך.

שלום לילי,

נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום יוליה,

אין הוראה חוקית המעניקה פטור או הנחה מתשלומי ועד הבית.

שלום רונן,

אם קיימת הסכמה בין היורשים לעניין העברת הדירה לאחד היורשים בלבד ניתן לתת לה ביטוי במסגרת בקשת צו הירושה באמצעות הסתלקות מירושה או במסגרת הסכם בין יורשים.

אין חובהלהגיש בקשה באמצעות עו"ד אבל כדאי לפנות ליעוץ משםטי פרטני כדי להבין מהי הדרך המתאימה יותר והטובה יותר עבורכם, אשר גם תחסוך בתשלומי מסים.

שלום בתיה,

יתכן שהדירה איננה רשומה בטאבו אלא רק ברשות מקרקעי ישראל או בעמידר.

אם הדירה לא נרשמה על שם הורייך יש לברר מדוע וניתן לפעול להשלמת הרישום גם לאחר פטירת אחד מבני הזוג, ובמקרה כזה ירשם חלקו של בן הזוג שנפטר בהתאם לצו ירושה (חצי לבן הזוג הנותר בחיים וחצי יתחלק בין ילדיו בחלקים שווים ביניהם).

שלום מרים,

כדי לדעת על שם מי רשומה הדירה ניתן להוציא נסח טאבו.

אם הדירה איננה רשומה בטאבו רק אחד מבעלי השכויות רשאי לקבל אישור זכויות.

אם לאמך היו זכויות בדירה והיא לא הותירה צוואה זכאי אביך למחצית מזכויותיה (1/4 דירה) והרבע הנותר יתחלק בין ילדיה בחלקים שווים ביניהם.

אם הדירה היתה שייכת גם לאמך אביך לא יוכל להתעלם מזכויות הירושה שלך ושל אחיך.

אם הדירה שייכת רק לאביך הוא רשאי לעשות בה כרצונו.