פורום נדל"ן

שלום מיכל,

מי שקובע את סכום היטל ההשבחה הוא שמאי מטעם העיריה.

כדי לדעת מה סכום ההיטל את צריכה לפנות למחלקת היטלי השבחה בעירייה ולבקש שומה. רשות מקומית לא יודעת להגיד את גובה ההיטל בלי לערוך בדיקה מתאימה (שומה).

הדבר היחיד שלרוב יודעים לומר, זאת תשובה כללית שאומרת אם יחול היטל או לא יחול היטל.

ברגע שתקבלי את השומה, את לא מחויבת לשלם אותה עם קבלתה, אבל עומדת בפניך הזכות לערער על גובה הסכום בתוך 45 ימים מקבלת השומה.

קחי בחשבון שאחרי חלוף הימים האלה, לא תוכלי להגיש ערעור.

את הסכום לתשלום משלמים במימוש הזכות, כלומר במכירת הנכס או בקבלת היתר בניה.

שיהיה בהצלחה.

שלום אריה,

לדעתי, לא תוכל להעביר זכויות ברמ"י בלי להסדיר את החוב.

אני לא מכירה אפשרות לרשום הערה ברמ"י על חוב, כמו הערת משכנתא.

כדאי לנסות ולהגיע למשרדי רמ"י במחוז הרלוונטי אליך ולנסות להגיע איתם להסדר.

שלום אבי,

שיהיה בשעה טובה לקראת רכישת הדירה.

אני תמיד אמליץ לעשות שמאות. מטרת השמאות היא לא רק עבור קבלת משכנתא מהבנקים.

שמאי עורך בדיקות ומוסר נתונים שחלק מהם, ככל הנראה, לא תדע למצוא בעצמך.

למשל, בדיקת מסמכי הבית המשותף, קיומו של היתר בניה, האם הדירה שאתה רוכש בפועל היא הדירה הרשומה בתשריט הבית המשותף, האם יש התראות על מסנה מסוכן, האם חץ הצפון בתשריט אכן סומן במקום הנכון וכו' וכו'.

למה זה חשוב? כי ככל הנראה ביום מן הימים תרצה למכור את הבית ואם הקונה יעשה בדיקות ויגלה בעיה, הבעיה תתגלגל אליך ואתה תתקשה למכור את הבית.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום אילת,

מה הסיבות שבגללן את מתנגדת? את יודעת אותן.

לא ברור לי כיצד ניתן לשנות תב"ע במרמה. גם בשלב הזה הייתם צריכים להתנגד.

מעבר לכך, יכול להיות שתקנון הבית המשותף מקנה את זכויות הבניה לדיירי הקומה העליונה ולא לכל הבניין.

בטרם תגישי התנגדות, מומלץ לברר את המצב המשפטי של הזכויות.

ככל והזכויות שייכות לכל הדיירים, כדאי לבדוק היתכנות להגשת תביעה לפיצוי על השימוש בזכויות.

שלום שלמה,

אני מקווה שיש לכם עו"ד שמלווים אתכם בעסקה המכר.

במקרה של הפר יסודית, יש לפנות אל הצד המפר בכתב ולדרוש ממנו לתקן את ההפרה בתוך הימים שנקבעו בהסכם.

במידה והמפר לא תיקן את ההפרה שלו, תוכל להגיש תביעה לביהמ"ש בגין הפרת הסכם וקבלת הפיצוי המוסכם.

בהצלחה!

שלום מיכל,

גובה היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי הנכס בעקבות תוכנית משביחה שחלה עליו.

קביעת עליית שווי הנכס נעשית על ידי שמאי מקרקעין בלבד.

אם שכנים בבניין שלמו היטל השבחה ויסכימו לשתף אותך בפרטים את יכולה להעריך בקירוב מה ההיטל שיחול עליך. עם זאת - קיימת שונות רבה אפילו בין בתים שכנים או בין דירות באותו בניין, כתלות במועד רכישתן או באירועים משביחים אחרים, כגון היתרי בניה שניתנו בעבר.

שלום אלי,

לצורך בניית ממ"ד בשטח הרכוש המשותף עליכם לקבל הסכמת 60% מבעלי הדירות. עליכם לפנות לבעלי הדירות לשם כך.

אם קיימת הסכמה כזו, אולי ירצו שכנים נוספים להצטרף לבניה וכדאי לפעול ביחד לשם כך.

קחו בחשבון שבניית ממ"ד (אחד או יותר) דורשת קבלת היתר בניה אשר גם בהליך מקוצר הקיים כיום עלולה לארוך מספר חודשים.

אפשר לבדוק חלופות נוספות ואולי מהירות יותר בהתיעצות עם אנשי מקצוע ובאתר פיקוד העורף:

https://www.oref.org.il/heb/articles/emergency-preparedness/shelters-protected-rooms/2305

בהצלחה,

וימים בטוחים ושקטים

שלום עדינה,

מאחר שמדובר בדירת המשפחה ובהנחה שבמקרה של פרידה תרצו שבנכם ימשיך להתגורר בדירה ובת הזוג שלו תעזוב, כדאי לכלול בהסכם השכירות סעיף שבו תתחייב בת הזוג כי במקרה פרידה חוזה השכירות עמה יסתיים והיא תעזוב את הדירה בתוך תקופה שתקבעו (למשל - שבוע, או כל מועד אחר שתסכימו ביניכם).

שימי לב לתשובה לשאלתך הקודמת, אשר כוללת עניינים נוספים שכדאי לכלול בחוזה השכירות.

שלום מאיר,

משאלתך לא ברור מהו ההליך שננקט ומול איזה גוף.

ככל שמדובר בהליך הוכחת בעלות וככל שהוא מתמשך ניתן לפנות ללשכה הרלוונטית ולברר את סיבת העיכוב.

שלום עמנואל,

מועצה חייבת לערוך סקר נכסים מדי 5 שנים, אך אין איסור על עריכתו בתוך תקופה קצרה יותר.

את יכול "לבחור" איזה דירה תמכור ראשונה.

כמובן שכדאי לבחור למכור את הדירה הראשונה עם השבח הנמוך יותר ולמכור את הדירה עם השבח הגבוה יותר בפטור.

שלום רוני,

ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח, פעם ב 18 חודשים.

כלומר, אם מכרת דירה אחת ושילמת מס שבח, אתה יכול למכור מיד אח"כ דירה נוספת ולהנות מפטור ממס שבח.

ברמת הרעיון, תוכל למכור יום אחרי מכירת הראשונה.

שלום מלי,

אפשר לפנות אל בעלת הדירה ולנסות לדבר איתה.

בנוסף, יש לראות מה קובע הסכם השכירות ביניכן לעניין ליקויים ובתוך כמה זמן הם אמורים להתבצע.

ככל ואין מועד והדבר מאפשר מגורים בנכס, תאלצי להתאזר בסבלנות.

שלום דניאל,

לפתוח דלת לחצר, גם אם מדובר מתוך החדר שלך, לתוך הגינה שלך, זאת עבירת בניה.

אם מישהו מהשכנים ילשין עליך, אתה עלול להיות מואשם באישום פלילי על עבירת הבניה.

תמיד מומלץ לעשות הכל בדרך הכשרה - לפנות למחלקת הנדס ולבדוק מה הדרישות שלהם למתן היתר שכזה.

יחידת דיור מיועדת למגורים ולא להפעלת עסק.

הפעלת עסק במקום פרטי עלולה לפגוע באיכות החיים של השכנים, ליצור עומס בחניות וכו'.

דרך המלך היא לבקש היתר לשימוש חורג בנכס, על מנת להכשיר את השימוש החורג מהיתר בנכס.

כמובן שאם הנכס מושכר, יש ליידע ולקבל גם את הסכמת בעל הנכס.

שלום לינדה,

את יכולה לשמש כערבה, לא צריכה להיות בעיה.

שלום יהורם,

שלום אלקס,

לא ניתן לבנות קירות או מחסנים בחניה פרטית, גם אם היא רשומה על שימך בטאבו ומוצמדת לדירתך.

ככל שאתה מעוניין לבנות, ממליצה לפנות אל הרשות המקומית לברר מה דרוש לצורך קבלת היתר בניה כדין.

שלום אילן,

כאשר רוכשים דירת מגורים מקבלן, לרוב יש סעיף בהסכם שבו הקבלן מתחייב לרשום את הבית המשותף.

על מנת לרשום את הבית המשותף, הקונה (אתה) מתחייב לשתף פעולה. לרוב, כשרוכש לא משתף פעולה, משית עליו הקבלן הוצאות וחיובים על ההפרעה לסיום התהליך.

לשאלתך - זה באחריותך להעביר את המסמכים, כדי שהקבלן ירשום.

מממליצה לך בחום רב לשתף פעולה ולסיים את הרישום, כדי שלא תמצא את עצמך בבעיה גדולה ביום שתרצה למכור את הדירה.

לרוב, מאוד פשוט לקבל את המסמכים המבוקשים ע"י הקבלן.

בהצלחה.

שלום חיים,

לא ניתן להשתמש בחניה כמחסן.

ייעוד השטח הוא לחניה, בגינו ניתן היתר בניה מתאים. ככל שתשתמש בחניה לצורך מחסן, יהווה הדבר שימוש חורג, גם אם החניה מוצמדת לדירתך והיא בבעלותך.

שלום אורי,

אתה יכול לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית ולנסות לחפש תכניות אינסטלציה.

רוב תיקי הבניין סרוקים היום באתרי הרשויות המקומיות, מחלקת הנדסה.

אציין, כי היית אמור לערוך בדיקות מתאימות בעת רכישת הדירה, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן ובין אם מדובר בדירת יד שניה.

ממליצה לפנות לעו"ד רק במקרה שאתה חושב שהסתירו ממך את המידע הזה (תשומת ליבך כי יכול להיות שתעלה טענה כנגדך על התרשלות בבדיקות מקדימות)

ישנן דירות גן שיש בשטח שלהן מרזבים משותפים, שוחות ביוב השייכות לכל הבניין ובמקרה של בעיה, בעל הדירה חייב לתת להיכנס לדירתו לצורך תיקונים, כיוון שהצינורות האלו הן רכוש משותף.

לעניין טענות השכן על אי התאמה של 5 מ"ר - לא ניתן לראות פער של 5 מ"ר בעין, אלא רק באמצעות מדידה ע"י מודד מוסמך.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום שי,

תקנות שירותי הכבאות (ציוד בבתי מגורים) מסדירות את החובה להתקין ציוד כיבוי בבתים משותפים.

חוק המקרקעין מסדיר את היחסים וקבלת ההחלטות בבית משותף.

ככל שאתם מחליטים לא לתחזק ציוד של כיבוי אש, עליכם לקחת בחשבון, כי במידה ותהיה שריפה שבגינה תבקשו לתבוע את הביטוח, אתם עלולים למצוא את עצמיכם בבעיה, כיוון שלא עמדתם בתקנות כיבוי האש.

לשאלך לגבי עוברי אורח/צד ג' - אם תהיה שריפה ומישהו ייפגע, סביר להניח שתהיה תביעה גם נגד וועד הבית/דיירי הבניין ולא רק מול חברת הביטוח.

לא כדאי להקל ראש בציוד כיבוי אש - ממליצה לפנות לנציג כבאות בעיר מגוריכם ולקבל יותר מידע לגבי האמור.

שלום עדינה,

מומלץ לרשום בצורה מפורשת בהסכם השכירות את מה שאת מתארת - שהדירה שייכת למשפחה ומשכך הוחלט לגבות דמי שכירות מופחתים ושוכרת לא תוכל לטעון לבעלות בדירה.

אציין, כי ככל ובני הזוג אינם נשואים ואינם ידועים בציבור (מגורים משותפים אינם הופכים אוטומטית את בני הזוג לידועים בציבור) אין לשוכרת עילה לתבוע זכויות בעלות.

במידה ובני הזוג יינשאו ויתגוררו בדירת המשפחה, מומלץ לערוך הסכם ממון טרם הנישואים להסדרת הנושא הקנייני.

מקווה שעזרתי.

שלום יוני,

בבניינים משותפים יש לקבל הסכמה של 67% מהדיירים ולפחות גג של 100 מ"ר (ועוד מס' תנאים).

ככל ומדובר בבית פרטי, אני ממליצה לפנות לוועדה המקומית ולברר מולם אם יש דרישות מיוחדות לנושא והאם דרוש היתר?

בהצלחה!

שלום חי פז,

ככל שמתגורר אדם בדירה ללא תשלום דמי שכירות, אתה יכול לנהל הליך לפינוי שוכר באמצעות בית משפט. לא ניתן להיכנס לדירה ולהוציא את הדייר לא צו בית משפט.

בנוסף, אתה יכול לתבוע את העיזבון על החוב הקיים.