פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דמי אחזקת בניין
אני גרה מס' שנים בבניין, שאין פירוט בלוח מודעות לגבי התשלומים, אין אסיפות דיירים.
וועד הבית לא מראה את התשלומים החודשיים. ונראה לי שהתשלום לוועד גבוה.
מה אומר החוק לגבי פרסום התשלומים והתיקונים בבנין, לשאר הדיירים?
תודה
פירט הכנסות והוצאות הבית המשותף
שלום עינת,
ככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, לכל בעל דירה זכות לעיין בפירוט ההכנסות וההוצאות ש הבית המשותף ובדו"ח החצי שנתי שעל הנציגות להכין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה שכורה
הנני שוכר יחידת דיור, כחלק מבית דו משפחתי.
לעניין ביטוח הדירה -
במידה וייגרם נזק למבנה ובעל הבית תובע את חברת הביטוח שלו (בהנחה שהוא אכן ביטח את המבנה) , האם חברת הביטוח עשוייה לתבוע את הפיצוי ממני? האם אני צד בעניין?
במידה וכן, האם במקרה שכזה אם יש לי ביטוח צד ג', הוא מגן מפני תביעה שכזו ומעביר את החבות לחברת בה אני מבוטח?
במילים אחרות, האם ביטוח צד ג' מספיק על מנת להגן עליי מתביעה אפשרית כלפיי? או שעליי לבקש מבעל הבית לציין משהו במסגרת ביטוח המבנה שלו או בחוזה השכירות?
אודה לעזרתכם,
יום מצויין ובריאות.
ביטוח דירה שכורה
שלום אלון,
נא פנה לפורום דיני ביטוח באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג של בן משפחה – האם לעורך דין מותר לייצג את שנ
האם לעו"ד מותר לייצג 2 צדדים כשאחר מהם בן משפחה?
שלום אלמוג,
יש להפנות את השאלה לפורום אתיקה מקצועית באתר זה.
כעקרון על עו"ד להקפיד שלא להמצא במצב של ניגוד עניינים ויצוג בן משפחה מעורר פוטנציאל של ניגוד עניינים כלפי הלקוח האחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מפתח
שאלתי האם אין פה הפרה של החוזה הרי שהוא קיבל את כל הכסף וטרם קיים את חלקו במסירת מפתח .כרגע אין צפי לסיום התקנת שעוני המים והחשמל .
מסירת מפתח
שלום רב,
לדבריך התשלום הותנה בקבלת טופס 4 ולא במסירת הדירה.
מציעה לבדוק היטב את נוסח חוזה הרכישה ואת נוסח סעיף התשלומים שבו על מנת לקבוע אם הקבלן אכן הפר את החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתיעץ
מתייעץ:
האם סביר להציע לחוזה מכר שכ"ט 0.25%?
מתייעץ אם בחוזה בו יש משכנתא שכ"ט אמור להיות גבוה יותר כי מעט מורכב יותר?
שכר טרחה
שלום אילן,
הפורום איננו עוסק בענייני שכר טרחה.
יחד עם זאת, שכר הטרחה אותו ציינת נמוך באופן מיוחד ולהשקפתי איננו משקף את העבודה הכרוכה בייצוג צד להסכם ואת האחריות המוטלת על עורך הדין המייצג.
שכ"ט ראוי ומקובל איננו נופל מ 1/2% + מע"מ לייצוג צד אחד לעסקה בדירה רשומה בטאבו ועולה בהתאם למורכבות העסקה והיקפה הכספי. משכנתא, עיקולים, ריבוי צדדים, חישובי מס מורכבים, חברה משכנת, ירושה - כל אלה גורמים שישפיעו על גובה שכר הטרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטל אופציה
ניתנת לביטול, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים.
ביטול אופציה
שלום דידי,
ניתן לבטל אופציה רק ככל שהחוזה מאפשר את ביטול האופציה מהטעם שהזכרת או בכפוף לנוסח החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
רוב השנים גרתי בדירה אני כ בר רשות . איך ההשכרה והרשות משפיעים על מס שבח?
מס שבח במכירת דירה מושכרת
שלום גל,
תקופת הרשות איננה משפיעה על השבח.
בגין תקופת השכירות יש לחשב פחת (דבר המגדיל את השבח ומכאן את המס).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה להארכת שכירות
לשוכר תהא זכות להאריך את תקופת השכירות ב 12 חודשים נוספים בתנאי שקיים את כל הוראות ההסכם ונתן למשכיר הודעה בכתב חודשיים מראש על רצונו להאריך את תקופת השכירות.
1. יש לי דרך לא להאריך לשוכר למרות שעמד בהתחייבויותיו?
2. במידה והשוכר לא ישלח הודעה חודשיים מראש על רצונו לממש את האופציה, האם אני יכולה להודיע לו שהחוזה יסתיים במועדו, ואיך מומלץ לנסח זאת?
תודה רבה
אופציה להארכת שכירות
שלום טלי,
אין לך אפשרות שלא לאפשר לשוכר לממש את תקופת האופציה אלא אם כן קיים בחוזה סעיף המאפשר את הפסקת השכירות באופן אחר.
אם השוכר איננו שולח הודעה על רצונו במימוש האופציה את רשאית להודיע לו שהחוזה יסתיים במועדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד מישכון
מעמד מישכון
שלום נעמה,
נא פני לפורום פשיטת רגל באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
ולא נרשם בית משותף עדיין.
הבנק דורש שאחזיר לו שטרי משכנתא מהטאבו תוך חצי שנה.
מה עושים במקרה כזה?
משכנתא
שלום איתן,
עליך להודיע לבנק כי הבית המשותף טרם נרשם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתחזק
מתחזק
שלום אורי,
נדרשת הסכמה בפועל של 2/3 מכלל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש כלב במדשאת הבניין
שימוש במדשאה
שלום אליה,
לוועד הבית אין סמכות למנוע מבעלי הדירות שימוש סביר ברכוש משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת
מכירת דירה מושכרת
שלום פרחיה,
הפחת מגדיל את השבח עליו מוטל המס. השבח במקרה זה מחושב כנראה באופן לינארי לכן לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבצע חישוב לפי כל נתוני הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה לא לפי תוכנית
רכשתי דירת גן מקבלן.
השבוע הייתי באתר וראיתי שהקבלן בנה את החומה שמקיפה את הגינה שלי לא לפי התוכנית שחתמנו עליה.
יש בגינה שלי מרפסת מרוצפת שממשיכה אותה חומה המקיפה את הגינה שלי.
במקום לבנות חומה בקו ישר ולאחר מכן באלכסון (לפי התוכנית) , הוא בנה את החומה באלכסון בלבד ללא הקיר הישר. ( קיר ישר של 1.2 מטר)
לטענתו , הוא עושה דבר חוקי ושאם הוא יבנה לפי התוכנית אז החניה שנמצאת צמודה לגינה שלי לא תהיה תיקנית .
הם כנראה לא בנו כמו שצריך את החניה ומנסים לתקן אותה על חשבוני.
האם מותר לו לבנות לא לפי התוכנית שחתמנו בחוזה?
תודה.
בניה לא לפי תוכנית
שלום אבי,
הקבלן אינו רשאי לסטות מהתכנית שצורפה לחוזה באופן חד צדדי ומעבר לסטיה המותרת על פי חוק. אני ממליצה לפנות לעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין כדי לבחון את דרכי הפעולה העומדות בפניך בהתחשב בהוראות החוזה ובחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר של שכן חורגת לשטח שלי
האם אפשר לאלץ את השכן להחזיר את השטח ? ( השכן קצת בריום עם רקע עברייני ).האם אפשר לאלץ אותי ואת השכן לקבל תשלום בגין שימוש ?
לגבי יידוע בחריגה , האם זה שקניתי ממנו שלא הודיע לי על החריגה , האם יש לי קייס נגדו על הסתרת מידע חשוב שלא בתום לב ?
בתודה מראש
גדר של שכן חורגת לשטח שלי
שלום שי,
ניתן לאלץ אותך ואת שכנך להזיז את הגדרות על מנת שהמצב בפועל ישקף את המצב הקנייני.
תוכל לתבוע את המוכר רק אם תוכל להוכיח שידע שקיימת חריגה והסתיר ממך מידע זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו על בעלות בנכס
האם הערת אזהרה בטאבו להימנע מעשיית עיסקה
בגין הלוואה מאדם פרטי הינה שעבוד? משכון? האם המלווה הינו נושה מובטח ורשאי לתבוע את מכירת הדירה במידה וההלוואה לא נפרעה??
בכבוד רב
הערה על הימנעות מעשיית עסקה
שלום יקיר,
לאחרונה נקבע ע"י בית המשפט העליון ( עא 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן) כי מלווה שלזכותו הערת אזהרה על התחייבות להמנע מעשיית עסקה במקרקעין הינו נושה מובטח במובן זה שקיימת לו עדיפות ביחס למקרקעין על פני נושים אחרים של הלווה במסגרת הליכי חדלות פרעון.
יחד עם זאת אין מדובר בשעבוד המקנה בהכרח זכות להפרע מהנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר משותף
כל קיר בנוי על השטח של הבית אליו הוא שייך - אין חריגות
(אילו הקיר של הבית שלי היה נהרס , הקיר של השכן לא היה נפגע)
ברצוני להעביר בקיר שבבית שלי צינור מים פלוס מיכל הדחה ,
האם המדובר בקיר משותף , ולפיכך אצטרך את הסכמת השכן ?
בברכה
קיר משותף
שלום יניב,
לטעמי אם מדובר בקירות נפרדים לחלוטין אינך זקוק להסכמת השכן.
אני מציעה להתיעץ במהנדס שיקבע אם מדובר בקיר אחד או שניים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
48א(ב2
האם אני עומדת בתנאים לתחשיב מס לינארי?
שלום, זיוה
בעיקרון, דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר מזכה את בעליה בפטור לפי סעיף 48א(ב2) .
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
האם דירה ששווה מליון 2.5 אפשר לרשום לדוגמא 2.2 ?
שווי דירה בהעברה ללא תמורה
שלום דן,
יש לרשום את מחירה הנכון של הדירה כפי שידוע לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס לינארי מוטב
מתי יחול חישוב לינארי מוטב?
שלום, איתמר
על כל מכירה שתיעשה כעת לדירת מגורים מזכה אנחנו במסגרת תחשיב לינארי מוטב.
היתה אמנם תקופת ביניים של 4 שנים בה ניתן היה להשתמש ב"פטור" הזה לשתי דירות בלבד, אך זו חלפה לה ב2018 וההוראה כעת חלה על כל עסקה ביחס לדירה העומדת בהגדרות החוק.
בכל מקרה כדאי לקבל ייעוץ פרטני ביחס למכירת הזכויות ולשווי המס הצפוי בגין כך, טרם התקשרות בעסקה, עם כל הנתונים הספציפיים הרלוונטיים לעסקה.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
בסימולטור מס שבח
אם לא אזין סכום בשורת "פחת" אקבל את סך המס בפועל?
או יש לוודא נתונים נוספים לעניין היות הדירה מושכרת?
פחת במכירת דירה שהושכרה
שלום ענבר,
סכום הפחת בחישובי מס שבח מגדיל את השבח ומכאן מגדיל את סכום המס.
אם לא יחושב פחת יתקבל בסימולטור סכום מס נמוך מזה שיקבע בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שומה עצמית
כמובן כל התהליך לווה על-ידי עורך דין.
הדירה נרשמה על שמי בטאבו, העו"ד מילא עבורי שומה עצמית 0 בהצהרה
כי מדובר בדירה יחידה וכו'.
מאז עברו 3 חודשים, העורך דין לא מגיב, אבל חבר אמר לי שהעורך דין
היה אמור לקבל מרשות המיסים טופס שנקרא - אישור שומה עצמית
במידה ואני לא משיג אותו, האם אני בעצמי יכול לקבל את האישור הזה?
הבנתי שהאישור בעצם מאשר שהשומה שהוא הגיש בשבילי היא נכונה
ואין לי חובות לרשות המיסים עבור הדירה - למרות שלא אמורים להיות בגלל השווי שלה
ובגלל שזו דירה ראשונה. מה דעתך?
כיצד ניתן לקבל מסמכים מרשות המיסים?
שלום, אייל
נתחיל מהסוף - מאחר שהדירה רשומה על שמך בטאבו, נקודת המוצא היא כי נתקבלו אישורי מיסים בגין רכישתה, שכן בלעדיהם לא ניתן היה לרשום את הדירה במרשם המקרקעין. אז ככל שאכן יש רישום, מדובר בחדשות טובות.
לגבי הדיווח - כיום יש חובה לדווח לא רק את פרטי עורך הדין המייצג, אלא גם את פרטי הרוכש. אתה יכול לקבל העתקים של מה שדווח, ובעיקרון מקובל שנשלחים לנישום מסמכים אשר מעידים על חוסרים, אך לא כשהכל תקין.
אז אם לא קיבלת דבר, ובהנחה שדווח כדין - שוב, מצבך טוב.
העובדה שעורך הדין מתעלם ממך אינה מבשרת טובות, אך לכאורה נראה שהוא פעל כהלכה לפחות מבחינת הטיפול בעסקה. אם בכל זאת חשוב לך לקבל את העתק הדיווח אתה יכול לפנות לרשות המיסים דרך האתר, יש שם מקום לפניות הציבור דרך כתובת דוא"ל, ואולי דרך המענה הקולי תוכל לקבל סיוע בנוגע לשומה שלך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת חניות ברכוש משותף
מתגבשת יוזמה של דיירים לבצע הגרלה כדי לייעד חנייה מסויימת לכל דירה (ללא רישום בטאבו) וביצוע רוטאציה באמצעות הגרלה כל שנה.
מה הרוב הדרוש על מנת לבצע זאת?
תודה!
חלוקת חניות ברכוש משותף
שלום שירי,
לטעמי במקרה כזה יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך
ברצוני לקשר בין בעלים של מגרש (3 דונם) לבין יזם בתחום הבניה. ברצוני לגבות על זה דמי תיווך במידה ותהיה בינהם עסקה. אני מתווך חדש.
אז איך אני מוודא שאכן יועבר אלי דמי תיווך במידה ותתבצע עסקה? לאיזה סוג של חוזה אני צריך לדאוג?
תודה!
תוספת
שומה
אם בעל ואישה רכשו דירה בחלקים לא שווים. חלק 20 אחוז וחלק 80 אחוז. העורך דין שלח למיסוי מקרקעין דיווח שהם נישום אחד . האם באישור השומה לרישום פנקסי מקרקעין צריך להיות כתוב בחלקים או למשל הבעל או האישה שיהיה כתוב בשלמות בגלל שדווח בעל ואישה כנישום אחד??
רכישת דירה בחלקים שאינם שווים - אישורי מסים
שלום ריטה,
מאחר שיש רצון לרשום את הדירה בחלקים לא שווים בטאבו הרי שיש לדאוג שאישורי המסים יתאימו לאמור בעסקה ולאופן הרישום המבוקש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
