פורום נדל"ן

שלום חגית,

אין חובה לשלוח לבעל הדירה העליונה תמונות סטילס דווקא, ולא ניתן לקרוא לכך אי שיתוף פעולה, בוודאי אם שלחת סרטון.

עם זאת, מבחינה פרקטית ועל מנת לחזק את עמדתכם בעתיד, אין כל סיבה להתעקש ולא לשלוח תמונת סטילס. מדובר בטרחה מעטה מאוד שאולי תקדם את הטיפול בבעיה, ואם לא - תראה שהתאמצתם להגיע לפתרון אך מי שבאמת לא שיתף פעולה הוא בעל הדירה העליונה.

שלום חגית,

ראשית, צר לי על הרצחו של בנך ועל מצבך הרפואי.

כעקרון, חוזה שכירות איננו מתבטל מעצמו, וככל שלא נכתב בו אחרת, גם לא מוקנית לשוכר זכות לבטלו באופן חד צדדי עקב מחלת השוכר.

תמיד שמורה לך הזכות לפנות למשכיר ולבקש ממנו לבטל את החוזה, אך זכותו להחליט לנהוג לפי הוראות החוזה.

לגבי טענותייך הנוספות ביחס למצבה הפיזי של הדירה או לשירותים שאת מקבלת, יש לבדוק אותן עובדתית, ולראות עד כמה המשכיר אחראי להן ומה המידע שנמסר לך לפני חתימת החוזה.

הצעתי היא לנסות לאתר שוכר חלופי ובמקביל ניתן לפנות לעו"ד לבחינת הטענות הנ"ל.

שלום מייגן,

כאשר אמך תרכוש את הדירה מאחותה היא עשויה להתחייב במס רכישה (8% אם בבעלותה דירה אחרת, אם שווי הדירה 1,000,000 ש"ח וזו דירתה היחידה - מדרגת המס תהיה 0%, כלומר לא ישולם מס רכישה).

בהעברת הדירה במתנה אלייך אמך יכולה לבקש פטור ממס שבח.

עלייך, כתושבת חוץ, יחול מס רכישה של 8%X1/3.

שלום חזי,

השכן איננו יכול לכפות על אמך בניה שאין לה צורך בה.

לאמך עומדת הברירה להשתתף בקבלת היתר בניה - וכך להשפיע על התכנית, אך גם לשאת בהוצאות קבלת ההיתר.

אמך רשאית להתנגד לבניה מטעמים תכנוניים (הגשת התנגדות לוועדה המקומית) או מטעמים קנייניים או נזיקיים (בבית המשפט).

אם ההתנגדויות הללו ידחו והשכן יקבל היתר - הוא יהיה רשאי לבנות למרות התנגדות אמך.

בכל מקרה, כדי להעריך סיכויי התנגדות כזו כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד העוסק בתכנון ובניה.

שלום נורית,

זאת אכן התלבטות ממש קשה.

התשובה לשאלתך תלויה בשאלה אחרת - מה המטרה שלך?

אם המטרה שלך היא לגור בדירה מרווחת, אז כדאי לך לשדרג.

אם המטרה שלך היא להיכנס לתחום השקעות נדל"ן ולהגדיל את מצבת הנכסים שלך, אז כמובן שכדאי לך לרכוש דירה נוספת.

בכל מקרה, אני מציעה לך לפנות ליועץ השקעות או מלווה משקיעים כדי שיעזרו לך לדייק את המטרות שלך ולהגיע להבנה של מה הכי נכון עבורך.

מקווה שסייעתי לך.

שלום מייגן,

תושבי חוץ, נכון להיום, מחויבים במס רכישה מלא, כלומר 8% ממחיר הנכס, וזאת בניגוד לתושבי ישראל שיחויבו במס לפי מדרגות דירה יחידה וייהנו מפטור על מדרגה ראשונה עד לסך של כמעט 2 מיליון.

בתשובה לשאלתך, אם תרכשי את החלק של הדודה, תשלמי 8% מס על החלק הזה.

על דירה שתקבלי במתנה מאימך, תשלמי 1/3 מ 8%, כיוון שמדובר בהעברה בין קרובים.

מקווה שסייעתי לך, ככל וישנן שאלות, אשמח לסייע.

שלום ירמי,

ברכות על הזכייה בהגרלה.

אני לא מכירה הטבות מיוחדות למי שזכה. עצם הזכייה כבר מהווה הטבה!!!

לעניין מיסוי - תושב ישראל שרוכש את דירת המגורים הראשונה זכאי לשלם מס רכישה לפי מדרגות זכאות לדירה יחידה.

נכון להיום - עד 1,978,745 ש"ח יהיו פטורים ממס

בין 1,919,155 ש"ח ועד 2,347,040 ישולם סך של 3.5%

מעל סכום זה מדרגת המס עולה ל 5%

מקווה שסייעתי לך, ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לעזור.

שלום אייל,

מוכר יכול לקבל פטור ממס שבח, כאשר הוא מחזיק בדירת מגורים יחידה.

כשתקבלו את הדירה במתנה, תהפכו להיות בעלים של שתי דירות ומשכך בעת מכירת דירת הקבלן, ישלל מכם פטור מס השבח.

אם תמכרו את דירת הקבלן ותישארו עם דירת המתנה, עדיין תצטרכו להמתין 3 שנים (במצב שמתגוררים בדירה) לקבלת פטור ממס השבח, כיוון שיש תקופת צינון לעניין פטור ממס בקבלת דירות במתנה.

ככל שישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע

שלום שוכר,

יש להמשיך ולשלם עפ"י ההסכמות בהסכם השכירות. כך גם לגבי קבלת הכספים ע"י בעל הדירה.

במידה שיש ביניכם הסכמות אחרות, תוכלו לסטות מההערות הסכם ולהסכים על צורת תשלום אחרת.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע

שלום דב,

יש לבדוק את הרישום בטאבו (על שם מי רשומה החניה? האם קיימת הצמדה?) וכן את תקנון הבית המשותף כדי להשיב לשאלה לעניין הבניין הספציפי.

כעקרון - דין הצמדה כדין הדירה אליה היא רשומה, כלומר הוצאות התיקון אמורות לחול על בעל החניה, עם זאת יש לבדוק את הוראות התקנון המתיחסות למתקן החניה, ככל שקיימות כאלה.

שלום זוהר,

יש לבחון את הוראות פסק הדין וניסוחו.

אם קיים איסור - על הכונס להמנע מפניה למתווכים או לקבל אישור בית המשפט להשתמש בשירותי תיווך.

יתכן שפסק הדין קובע כי לא ישולמו דמי תיווך. במקרה כזה הכונס רשאי להשתמש בשירותי תיווך ובלבד שלא ישלם על כך מכספי הכינוס.

שלום נדב,

מבחינת דיני הקניין ובהעדר נסיבות מיוחדות, הדירה היא רכושו של הקטין בלבד ולא של הוריו.

מבחינת דיני מיסוי מקרקעין הדירה נספרת בדירות התא המשפחתי לצרכי מס אך הדבר איננו משנה מזכות הקניין.

מומלץ להתיעץ גם עם עו"ד מתחום דיני המשפחה.

שלום אמי,

כעקרון גם מי שרכש דירה באמצעות קבוצת רכישה נחשב לבעל דירה לעניין מחיר למשתכן.

אדם כזה לא יוכל לממש זכיה בהגרלת מחיר למשתכן, שכן יש לעמוד בתנאי הזכאות עד למועד חתימת ההסכם לרכישת הדירה.

בנוסף רוכש כזה לא יוכל לקבל תעודת זכאות.

שלום שלומי,

אין תשובה קבועה לשאלה זו.

לעיתים תנאי התשלום קבועים במכרז עצמו, ולעיתים קיימת גמישות בתנאי התשלום.

במקרים רבים ניתנת לרוכש אפשרות לממן את הרכישה באמצעות משכנתא.

שים לב, שכדאי לקבל מראש אישור עקרוני מהבנק למשכנתא אותה תבקש לקבל.

שלום רב,

תשתית אינטרנט איננה חלק מהפריטים אשר החברה המשכנת מחוייבת לדאוג לקיומם או תיקונם על פי התקנות.

אם נגרם נזק לתשתית קיימת עקב עבודות שיפוץ אולי ניתן לדרוש את התיקון ממי שגרם לנזק.

שלום רב,

התשובה לשאלה תלויה בתוכנו של חוזה השכירות.

יש חוזים שמאפשרים קיצור תקופת השכירות בהודעה של המשכיר, לרוב תוך מתן תקופת התארגנות לשוכר.

אם בחוזה השכירות לא קיימת הוראה המאפשרת זאת - המשכיר אינו רשאי לקצר את תקופת השכירות בהודעה חד צדדית וללא הסכמת השוכר.

שלום ריי,

האם מונה לקבלן כונס נכסים או נאמן?

כעיקרון ניתן לפנות לבית המשפט, אבל לא מומלץ לעשות זאת לבד, אלא לאגד את כל הרוכשים בבנין שלכם (או בפרוייקט).

לגבי מכירה - אין בעיה למכור דירה כאשר רשומה הערת אזהרה לטובתך. במקרים כאלה הרישום מתנהל גם בחברה משכנת ולא רק בטאבו.

מקווה שעזרת לי.

שלום משה,

במידה ששתי בנותיה הן אכן אפוטרופסיות של האמא, יש לרשום שאתה משכיר לאמא באמצעות האפוטרופסיות שלה.

הבנות לא מיופות כח. אלו שני דברים שונים.

בהצלחה!

שלום דוד,

אם הפרדת את היחידות, כך שכל חדר ושירותים הם יחידה עם כניסה נפרדת, זה יכול להיחשב פיצול.

אם מדובר בדירה אחת, עם כניסה אחת, שמתגוררים בה שותפים כשלכל אחד מהשותפים יש חדר עם שירותים, אני משערת שלא מדובר בפיצול.

ככל ומדובר בפיצול, יכולות להיות לזה השלכות גם במכירה בהיבט של מיסוי מקרקעין אשר יכול לקבוע כי למעשה מדובר במספר דירות ולא רק באחת. זאת קביעה שעלולה להשפיע על השבח בעת המכירה ולהגדיל אותו.

בנוסף, אם אתה מעוניין לפצל, דרך המלך היא לעשות זאת בהיתר באמצעות העיריה.

מקווה שסייעתי לך.

שלום מישל,

על פי תקנות התכנון והבניה שייפוע של מישור הליכה יכול להיות עד 5%.

מעבר לכך הוא נחשב לכבש, והשיפוע המותר הוא 8%.

כדאי להתיעץ עם מהנדס בניה בנוגע לעמידת שביל הכניסה בתקן ולסיכונים הנובעים ממנו, ככל שיש כאלה.

שלום מוטי,

אם אין קביעה אחרת בפסק הדין, קיימות, לכאורה, 2 אפשרויות לפרש את אופן התשלום - ככזה שמחלק את התשלום באופן שווה בין הדירות או כזה שמחלק את התשלום באופן יחסי בין בעלי הדירות בהתאם לגודלן.

כדי להשיב לשאלה יש לבדוק את הניסוח המופיע בפסק הדין ובמקרה של חוסר בהירות לפנות לבית המשפט בבקשת הבהרה.

שלום צבי,

כל העברת של זכויות במקרקעין, נחשבת למכירה. גם בין קרובי משפחה.

יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ורק לאחר קבלת אישורי מיסים (בצירוף מסמכים נוספים), ניתן יהיה להעביר את הבעלות בטאבו.

לאחר הדיווח למיסוי, תידרשו לשלם 1/3 ממס הרכישה שחל על העסקה. ככל והדירה היא דירתו היחידה של הילד, הוא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח.

מבחינת דיווח על ההכנסות - אין קשר בין העברת זכויות הבעלות לבין דיווח על הכנסות משכירות.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום משה,

על מנת לקבוע מה החלק היחסי שחל על כל אחד מדיירי הבניין, יש לקרוא מה נקבע בתקנון הבית המשותף ביחס לחלוקת התשלומים בין הדיירים.

את תקנון הבית המשותף ניתן להזמין מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.

מקווה שסייעתי לך.

שלום א.ע.כ.,

לכאורה אין מניעה שהבן יחתום על מסמכי המשכנתא של האמא.

יש לוודא כי ייפוי הכח מסמיך אותו לחתום על עסקאות כאלה.

על מנת להיות בצד הבטוח, אני ממליצה לכם לפנות לבנק ולבדוק מולם את הנושא.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום דודו,

יש לבדוק אם הוגשה בקשה לשינוי יעוד של המועדון לדירת מגורים.

אם לא, מדובר בשימוש חורג, אשר כדי לעשותו באופן חוקי יש לקבל היתר.

בהעדר היתר לשימוש חורג בנק למשכנתאות לא בהכרח יסכים לתת משכנתא, ואם יסכים, לא בהכרח למלוא הסכום שיתבקש.

בנוסף יש לשים לב, שרשות המסים עלולה לא להכיר בנכס כדירת מגורים, ולכן לא ינתנו מדרגות מס רכישה מוטבות (אם זו דירה יחידה) ולא יתאפשר לקבל פטור ממס שבח במכירה.

כדי לרכוש את הנכס כדירת מגורים כדאי לדרוש מהמוכר לפעול לשינוי היעוד.