פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה שכירות ואופציה
lz
13/12/07
שלום רב
הנני משכיר דירה ובחוזה נתנה זכות אופציה להאריך את החוזה לשנה נוספת אך בהודעה מראש של 90 יום אך השוכר לא עשה זאת למרות שהוא טוען שהוא כן. אינני מוכן להשכיר לו את הדירה לשנה נוספת ובטח לא באותם התנאים אילו כן היה מודיע לי על רצונו מראש, אז כן. הוא אמר שהוא ישלח לי בדואר שקים אך אינני מוכן לקבל זאת. הוא אמר שלא יפנה את הדירה - כיצד עלי לפעול? הוא אינו מוכן להפגש ולדון על כך האם אוכל לפנותו - בחוזה כתוב שאוכל להחליף מנעולים ולפנותו בכוח.
תודה
הנני משכיר דירה ובחוזה נתנה זכות אופציה להאריך את החוזה לשנה נוספת אך בהודעה מראש של 90 יום אך השוכר לא עשה זאת למרות שהוא טוען שהוא כן. אינני מוכן להשכיר לו את הדירה לשנה נוספת ובטח לא באותם התנאים אילו כן היה מודיע לי על רצונו מראש, אז כן. הוא אמר שהוא ישלח לי בדואר שקים אך אינני מוכן לקבל זאת. הוא אמר שלא יפנה את הדירה - כיצד עלי לפעול? הוא אינו מוכן להפגש ולדון על כך האם אוכל לפנותו - בחוזה כתוב שאוכל להחליף מנעולים ולפנותו בכוח.
תודה
מימוש אופציה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/12/07
שלום רב
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה לתת לך תשובה קצרה.
במקרה שתארת, נראה כי קיימת מחלוקת על התקיימות התנאים למימוש האופציה על ידי השוכר. לשוכר ישנה זכות שכירות בדירה. הוא אינו פולש או מסיג גבול ועל כן לכאורה אינך יכול להפעיל כח ו/או להחליף מנעולים מבלי להסתכן בעבירה פלילית (ממש כך!). כעקרון, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה מהווה בעיה חמורה לבעל הדירה, שכן במקרה כמו שתיארת, הדרך היחידה לפנותו היא באמצעות תביעה לבית משפט לסילוק ידו מהדירה. מדובר בהליך משפטי הכרוך בהוצאות לא מבוטלות ואף לוקח לא מעט זמן.
מוצע כי תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ.
בהצלחה.
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה לתת לך תשובה קצרה.
במקרה שתארת, נראה כי קיימת מחלוקת על התקיימות התנאים למימוש האופציה על ידי השוכר. לשוכר ישנה זכות שכירות בדירה. הוא אינו פולש או מסיג גבול ועל כן לכאורה אינך יכול להפעיל כח ו/או להחליף מנעולים מבלי להסתכן בעבירה פלילית (ממש כך!). כעקרון, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה מהווה בעיה חמורה לבעל הדירה, שכן במקרה כמו שתיארת, הדרך היחידה לפנותו היא באמצעות תביעה לבית משפט לסילוק ידו מהדירה. מדובר בהליך משפטי הכרוך בהוצאות לא מבוטלות ואף לוקח לא מעט זמן.
מוצע כי תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לדורות
דרור
13/12/07
הבנתי שתק' החכירה המקובלת בישראל היא 49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים. במידה ומהוונים את דמי החכירה מראש, מה קורה בתום 49 השנים הראשונות?
חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/12/07
כאשר החוכר שילם דמי היוון מראש והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, ולא חלו שינויים בזהות בעלי הזכויות, בתום 49 שנים תחודש החכירה באופן אוטומטי לפי הפרטים המופיעים בלשכת רישום המקרקעין.
במקרים אחרים יש לפנות למשרדי מינהל מקרקעי ישראל ולפעול על פי הנחיותיהם.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
במקרים אחרים יש לפנות למשרדי מינהל מקרקעי ישראל ולפעול על פי הנחיותיהם.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכירה
נתי
11/07/22
כמה זה עולה חידוש הכירה לדירה 105 מ"ר ?
זה מאוד חשוב לי!!!
פטור ממס שבח
דורון
12/12/07
אני מוכר דירה ומעוניין לקבל פטור ממס שבח. לא מכרתי דירה אחרת בארבע השנים האחרונות.
כיצד עלי לבקש את הפטור - לאן לפנות? האם לפני או אחרי חתימת החוזה?
תודה ויום טוב
כיצד עלי לבקש את הפטור - לאן לפנות? האם לפני או אחרי חתימת החוזה?
תודה ויום טוב
בקשה לקבלת פטור ממס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/12/07
דורון שלום
את הפטור ממס שבח יש לבקש לאחר חתימת החוזה במסגרת הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה.
חשוב לציין, כי לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים האחרונות כדי לקבל את הפטור. ישנם תנאים מוקדים שעליך (ועל הדירה) לעמוד בהם בכדי לקבל את הפטור. מוצע כי תבדוק היטב לפני חתימת החוזה האם תנאים אלו מתקיימים במקרה שלך.
כמו כן, מוצע כי תבדוק האם בכלל יש שבח במכירה בטרם תנצל את הזכות לפטור.
לסיום אוסיף, כי אנו שבים וממליצים לגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
בהצלחה!
את הפטור ממס שבח יש לבקש לאחר חתימת החוזה במסגרת הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה.
חשוב לציין, כי לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים האחרונות כדי לקבל את הפטור. ישנם תנאים מוקדים שעליך (ועל הדירה) לעמוד בהם בכדי לקבל את הפטור. מוצע כי תבדוק היטב לפני חתימת החוזה האם תנאים אלו מתקיימים במקרה שלך.
כמו כן, מוצע כי תבדוק האם בכלל יש שבח במכירה בטרם תנצל את הזכות לפטור.
לסיום אוסיף, כי אנו שבים וממליצים לגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
ליאור
11/12/07
שלום רב
עקב מעבר עבודה לעיר אחרת אני נאלץ לעזוב את איזור מגורי ואת הדירה אותה אני שוכר
בעלת הדירה שלי מקשה עלי ואינה מתירה לי להביא שוכר במקומי
היא טוענת שהחוזה הינו לשנה ועלי לשלם את מלוא הסכום
הצעתי להביא שוכר במקומי אך היא סירבה וכעת אפילו אינה עונה לשיחות טלפון שלי.
מה עלי לעשות? האם אוכל להפר את החוזה? האם עלי לקחת עו"ד?
עקב מעבר עבודה לעיר אחרת אני נאלץ לעזוב את איזור מגורי ואת הדירה אותה אני שוכר
בעלת הדירה שלי מקשה עלי ואינה מתירה לי להביא שוכר במקומי
היא טוענת שהחוזה הינו לשנה ועלי לשלם את מלוא הסכום
הצעתי להביא שוכר במקומי אך היא סירבה וכעת אפילו אינה עונה לשיחות טלפון שלי.
מה עלי לעשות? האם אוכל להפר את החוזה? האם עלי לקחת עו"ד?
הפרת חוזה שכירות
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
12/12/07
שלום ליאור,
ככל שבעלת הדירה אוחזת בשיקים בגין כל תקופת השכירות ו/או בטחונות אחרים, עליך לכבד את אלו, שאם לא כן אתה עלול להיחשף למימושם בהוצאה לפועל. יש לבחון בקפידה ובעיניים משפטיות את תנאי חוזה השכירות על מנת ללמוד אם קיימת עילה כלשהי "להיפרד" מהדירה בדרך כלשהי. אכן, לעיתים יש לשקול אפשרות של הפרת חוזה, תוך לקיחת הסיכונים הכרוכים בכך, אם קיומו של החוזה כרוך בנטל כלכלי כבד מידי, שאינו משתלם. כמו-כן, גם על בעלת הדירה חלה חובת תום הלב, ואם סירובה לקבל שוכר חלופי הינו שרירותי, יתכן שתוכל להשען על כך כטענת הגנה. בקיצור - בהחלט הייתי ממליץ לך לגשת לעו"ד עם החוזה, לפחות לשיחת התייעצות, על מנת שיבחן את הדברים על בסיס הנתונים וישיב לך בצורה מפורטת על האפשרויות העומדות בפניך.
בהצלחה.
ככל שבעלת הדירה אוחזת בשיקים בגין כל תקופת השכירות ו/או בטחונות אחרים, עליך לכבד את אלו, שאם לא כן אתה עלול להיחשף למימושם בהוצאה לפועל. יש לבחון בקפידה ובעיניים משפטיות את תנאי חוזה השכירות על מנת ללמוד אם קיימת עילה כלשהי "להיפרד" מהדירה בדרך כלשהי. אכן, לעיתים יש לשקול אפשרות של הפרת חוזה, תוך לקיחת הסיכונים הכרוכים בכך, אם קיומו של החוזה כרוך בנטל כלכלי כבד מידי, שאינו משתלם. כמו-כן, גם על בעלת הדירה חלה חובת תום הלב, ואם סירובה לקבל שוכר חלופי הינו שרירותי, יתכן שתוכל להשען על כך כטענת הגנה. בקיצור - בהחלט הייתי ממליץ לך לגשת לעו"ד עם החוזה, לפחות לשיחת התייעצות, על מנת שיבחן את הדברים על בסיס הנתונים וישיב לך בצורה מפורטת על האפשרויות העומדות בפניך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות - קריאה נוספת
אתר הפורומים
16/07/08
לקריאה נוספת, מקצועית, אודות שכירות ראה:
שכירות
שכירות
יזם קטן מול טייקון
bshulman
11/12/07
נראה לי זה הפורום המתאים ביותר לפרסם את שאלתי. מבקש עזרה.
אני בחור בן 24, לפני כשנתיים פתחתי עסק בקניון וחתמתי מול הקניון על חוזה. בחוזה ישנו סעיף האוסר עליי למכור/להשכיר את הדוכן שברשותי.
אולם המצב בקניון היה כדלקמן:
כל מי שרצה למכור עסק היה מבקש חוזה משולש חדש (בין המוכר - הקניון -והקונה) והיה נהנה מיד בחיוב. כך החלטתי גם אני לעשות. אולם פתאום בעל הקניון קיבל "קריזה" ואמר: רוצה למכור? אין בעיה - הב לי מחצית מסכום המכירה! לא מביא? - לא נותן אישור. עשיתי קצת בדיקות ומצאתי כי ס' 22 בחוק השכירות והשאילה אומר כי בעל הנכס רשאי לסרב להעביר את השכירות ממני לצד ג' רק מסיבות ענייניות. מה אתם חושבים? זה יכול להחזיק בבימ"ש? ועוד דבר. אני כבר התחייבתי למכור את הדוכן ולהעבירות ב1.1 (היה אישור מילולי של המנכ"ל - לא הבעלים - לעסקה) כך שאני צריך בלית ברירה להסכים לתנייה הסחטנית. אם אני חותם על כך בלית ברירה - האם יש לי דרך לבטל זאת בבימ"ש? אני מאוד רוצה ללמד את "הטייקון" הזה לקח בביהמ"ש (הוא מדבר פשוט באופן זוועתי). השאלה היא האם אני לא חוסם לעצמי את העילה אם אני חותם ומסכים "על הנייר".
אני בחור בן 24, לפני כשנתיים פתחתי עסק בקניון וחתמתי מול הקניון על חוזה. בחוזה ישנו סעיף האוסר עליי למכור/להשכיר את הדוכן שברשותי.
אולם המצב בקניון היה כדלקמן:
כל מי שרצה למכור עסק היה מבקש חוזה משולש חדש (בין המוכר - הקניון -והקונה) והיה נהנה מיד בחיוב. כך החלטתי גם אני לעשות. אולם פתאום בעל הקניון קיבל "קריזה" ואמר: רוצה למכור? אין בעיה - הב לי מחצית מסכום המכירה! לא מביא? - לא נותן אישור. עשיתי קצת בדיקות ומצאתי כי ס' 22 בחוק השכירות והשאילה אומר כי בעל הנכס רשאי לסרב להעביר את השכירות ממני לצד ג' רק מסיבות ענייניות. מה אתם חושבים? זה יכול להחזיק בבימ"ש? ועוד דבר. אני כבר התחייבתי למכור את הדוכן ולהעבירות ב1.1 (היה אישור מילולי של המנכ"ל - לא הבעלים - לעסקה) כך שאני צריך בלית ברירה להסכים לתנייה הסחטנית. אם אני חותם על כך בלית ברירה - האם יש לי דרך לבטל זאת בבימ"ש? אני מאוד רוצה ללמד את "הטייקון" הזה לקח בביהמ"ש (הוא מדבר פשוט באופן זוועתי). השאלה היא האם אני לא חוסם לעצמי את העילה אם אני חותם ומסכים "על הנייר".
דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/12/07
כפי שסברת, זה אינו הפורום המתאים לקבלת מענה לשאלתך. קיים באתר פורום מצוין העוסק בדיני חוזים ואני בטוח שישמחו לענות שם לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס עקב ירושה
אביתרמשה
11/12/07
קבלתי בית בירושה מהורי ז"ל.בשנת 1997 שלמתי מס רכישה וקבלתי אישור לרישום בפנקס המקרקעין.השאלות שלי הם 1-האם הייתי אמור לקבל פטור מתשלום?ואם כן האם ניתן כעט לקבל זיכוי?2-מה משמעותו של אישור לרישום בפנקס המקרקעין מבחינתי?מה אני אמור לעשות עם זה?
ירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/12/07
אביתר שלום
לא מובן מדוע שילמת מס רכישה, ועל מה? קבלת דירה בירושה אינה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק. לשם רישום הזכויות על שמך לא נדרשים אישורי מס אלא צו ירושה.
לא ברור מה דווח לרשויות המס? מי הוציא לך שובר לתשלום מס? מה צורף לדיווח לרשויות? חוזה? צו ירושה??
בכדי לעשות סדר בבלגן עליך לפנות לאיש מקצוע שיבחן את כל המסמכים הרלבנטיים וידריך אותך מה לעשות.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
לא מובן מדוע שילמת מס רכישה, ועל מה? קבלת דירה בירושה אינה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק. לשם רישום הזכויות על שמך לא נדרשים אישורי מס אלא צו ירושה.
לא ברור מה דווח לרשויות המס? מי הוציא לך שובר לתשלום מס? מה צורף לדיווח לרשויות? חוזה? צו ירושה??
בכדי לעשות סדר בבלגן עליך לפנות לאיש מקצוע שיבחן את כל המסמכים הרלבנטיים וידריך אותך מה לעשות.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה לא קובעים בחוק שיש להציע מכירת והשכרת דירות בשקלים ולא בדולרים?
דליה
10/12/07
הגיע הזמן להפסיק להצמיד הכל לדולר.
השקל מספיק יציב גם ככה.
השקל מספיק יציב גם ככה.
נכון, גם נמאס מהדולר הזה שכל הזמן עולה יורד כמו איזה נדנדה.
KOBI
10/12/07
זה כמו לשים כסף בלוטו
כמה מקובל לגבות על מכר דירה כעורך דין
אייל
07/12/07
אני גר ביישוב יוקרתי באיזור המרכז, אני רוצה למכור את הדירה שלי ויש פה עורך דין בסביבה שמתווך המליץ לי לגשת אליו משום שהוא גובה 0.3% מהעסקה. האם זה המחיר הממוצע הסביר שעליי לשלם?
כמו כן אני רוצה לשאול מה המס שעליי לשלם אם אני קונה מגרש או מגרש עם שלד שהבעלים לא השלים.
תודות
כמו כן אני רוצה לשאול מה המס שעליי לשלם אם אני קונה מגרש או מגרש עם שלד שהבעלים לא השלים.
תודות
למה לא ענו לי?
אייל
11/12/07
משהו לא בסדר בשאלה?
מקובל ולא מקובל
עו"ד משה כהן-זאדה
11/12/07
שלום אייל.
אתר זה נועד לתת מענה משפטי ולא צרכני (כמו אתרי השוואות מחירים למיניהם) ולו מסיבה זו לא אוכל להשיב לשאלתך. אוכל רק לציין, כי כללי לשכת עורכי הדין קובעים תעריף מינימאלי מומלץ של שכר-טרחה בגין כל טיפול משפטי. ככל שידוע לך היקף השירות של אותו עו"ד (עריכת חוזה בלבד או טיפול מקיף וכולל עד להעברת הזכויות ע"ש הקונה), תוכל להשוות את שכר הטרחה הנדרש לזה שהומלץ בכללים הנ"ל.
לשאלתך השנייה - מס הרכישה החל על רכישת מקרקעין, שאינו דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק), הינו 5% משווי השוק של המקרקעין.
אתר זה נועד לתת מענה משפטי ולא צרכני (כמו אתרי השוואות מחירים למיניהם) ולו מסיבה זו לא אוכל להשיב לשאלתך. אוכל רק לציין, כי כללי לשכת עורכי הדין קובעים תעריף מינימאלי מומלץ של שכר-טרחה בגין כל טיפול משפטי. ככל שידוע לך היקף השירות של אותו עו"ד (עריכת חוזה בלבד או טיפול מקיף וכולל עד להעברת הזכויות ע"ש הקונה), תוכל להשוות את שכר הטרחה הנדרש לזה שהומלץ בכללים הנ"ל.
לשאלתך השנייה - מס הרכישה החל על רכישת מקרקעין, שאינו דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק), הינו 5% משווי השוק של המקרקעין.
חלוקת דירה – חוקי?
רגילוב
06/12/07
רציתי לשאול אם זה נכון שאם מלשינים עליי שחילקתי דירה (בקומה גבוהה ברמת גן - דירה יחידה בקומה) אז אני הסתבכתי? (הפכתי אותה לשתי דירות והן שכורות כעת)
שאלה יפה. יש לי 2 דירות מחולקות בת"א ולא דיוחחתי על זה..
ד.
10/12/07
מקווה שלא ילשינו עלי..
העיריית ת"א הזאת מתמחה בלקרוע את התושבים בקנסות.
העיריית ת"א הזאת מתמחה בלקרוע את התושבים בקנסות.
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
11/12/07
אכן תסתבך.
פיצול דירה ללא היתר הינה עבירה פלילית (עבירה על חוק התכנון והבניה).
פיצול דירה ללא היתר הינה עבירה פלילית (עבירה על חוק התכנון והבניה).
רכישת נכס מחברה מחוקה בע"מ
אסף
02/12/07
שלום,
אני מתעניין ברכישת חנות בתל-אביב השייכת לאדם פרטי. החנות חכורה מחברה בע"מ לתקופה של 1000 שנים. בדקתי ברשם החברות, וראיתי כי החברה רשומה כ"מחוקה" עם חובות של כ-25,000 ש"ח.
האם העובדה שהחברה מחוקה צריכה להפריע לי? האם יכולה להיות לכך השפעה על החזקתי בנכס?
תודה!
אני מתעניין ברכישת חנות בתל-אביב השייכת לאדם פרטי. החנות חכורה מחברה בע"מ לתקופה של 1000 שנים. בדקתי ברשם החברות, וראיתי כי החברה רשומה כ"מחוקה" עם חובות של כ-25,000 ש"ח.
האם העובדה שהחברה מחוקה צריכה להפריע לי? האם יכולה להיות לכך השפעה על החזקתי בנכס?
תודה!
חכירה מחברה בע"מ
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
02/12/07
שלום אסף.
את התשובה לשאלתך ניתן למצוא בהסכם החכירה של החברה עם המוכר (ככל שישנו) וכן בשטר רישום החכירה בטאבו. כעקרון, אין מניעה לרכוש זכויות חכירה מהמוכר, גם אם החברה נמחקה, ובלבד עפ"י המסמכים הנ"ל למוכר אי שום זכויות או חובות לחברה הנ"ל ולמעשה החברה הנ"ל הינה ריקה מתוכן, באופן שלא יחסום לך כל אפשרות ניצול של הנכס בעתיד.
על-כן, הננו שבים וממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בתחום על מנת שיבחן את המצב המשפטי לאשורו והמסמכים הרלבנטיים.
בהצלחה.
את התשובה לשאלתך ניתן למצוא בהסכם החכירה של החברה עם המוכר (ככל שישנו) וכן בשטר רישום החכירה בטאבו. כעקרון, אין מניעה לרכוש זכויות חכירה מהמוכר, גם אם החברה נמחקה, ובלבד עפ"י המסמכים הנ"ל למוכר אי שום זכויות או חובות לחברה הנ"ל ולמעשה החברה הנ"ל הינה ריקה מתוכן, באופן שלא יחסום לך כל אפשרות ניצול של הנכס בעתיד.
על-כן, הננו שבים וממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בתחום על מנת שיבחן את המצב המשפטי לאשורו והמסמכים הרלבנטיים.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
רולון
01/12/07
אם נרשמה הערת אזהרה לטובתי בנכס האם ניתן:
לעקל את הנכס אחרי רישום הערת אזהרה ?
לשעבד את הנכס אחרי הערת אזהרה ?
לעקל את הנכס אחרי רישום הערת אזהרה ?
לשעבד את הנכס אחרי הערת אזהרה ?
הגנת הערת אזהרה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
02/12/07
שלום רולון,
כמו בחיים, התשובה לשאלתך הקצרה קצת יותר סבוכה מ- "כן/לא". כמו בחיים, גם הדבר תלוי בדרך כלל בנסיבותיו של כל מקרה.
כעקרון אוכל להשיב לך, כי הערת אזהרה אכן אמורה להגן מפני עיקולים ו/או שעבודים שנרשמו על הנכס לאחר מועד רישום הערת האזהרה. אך, כאמור, לכל כלל יש יוצא מהכלל ולכן בנושא רגיש כזה יש לדעת את כל נסיבות המקרה ע"מ להשיב תשובה נחרצת.
כמו בחיים, התשובה לשאלתך הקצרה קצת יותר סבוכה מ- "כן/לא". כמו בחיים, גם הדבר תלוי בדרך כלל בנסיבותיו של כל מקרה.
כעקרון אוכל להשיב לך, כי הערת אזהרה אכן אמורה להגן מפני עיקולים ו/או שעבודים שנרשמו על הנכס לאחר מועד רישום הערת האזהרה. אך, כאמור, לכל כלל יש יוצא מהכלל ולכן בנושא רגיש כזה יש לדעת את כל נסיבות המקרה ע"מ להשיב תשובה נחרצת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעניין צו הריסה
רן
30/11/07
שלום
ישנו סעיף קטן בחוק תכנון ובניה מודבר ב סעיף 238 לחוק התכנות והבניה
ולפיו
"לא יבטל בית המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח לו שהבנייה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת"
אני לא מצליח להבין מה משמעות המילה הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת... האם אוכל לקבל דוגמאות הממחישות את הסיטואציה ?
ישנו סעיף קטן בחוק תכנון ובניה מודבר ב סעיף 238 לחוק התכנות והבניה
ולפיו
"לא יבטל בית המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח לו שהבנייה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת"
אני לא מצליח להבין מה משמעות המילה הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת... האם אוכל לקבל דוגמאות הממחישות את הסיטואציה ?
צו הריסה מינהלי
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
02/12/07
שלום רן.
כוונתך לסעיף 238 א' (ח) לחוק האמור: הסמכות למתן צו הריסה מינהלי ניתנה מלכתחילה כדי ליתן תגובה מיידית ולמנוע עובדה מוגמרת, בהנחה שהליכים בבימ"ש ימשכו זמן רב. סעיף זה בא למנוע מצב שהזריז בהפרת החוק יצא נשכר בכך שיביא את הבניה הבלתי חוקית לידי השלמה ואז יגדלו הסיכויים, שיקשה יותר על רשויות האכיפה להביא לידי הריסה בניה כזו בזמן קצר.
אם סקרנותך המשפטית חורגת מהיקף תשובתי, הנך מוזמן לקרוא בספרו של דר' שמואל רויטל "דיני התכנון והבניה".
עבודה/לימודים נעימים...
כוונתך לסעיף 238 א' (ח) לחוק האמור: הסמכות למתן צו הריסה מינהלי ניתנה מלכתחילה כדי ליתן תגובה מיידית ולמנוע עובדה מוגמרת, בהנחה שהליכים בבימ"ש ימשכו זמן רב. סעיף זה בא למנוע מצב שהזריז בהפרת החוק יצא נשכר בכך שיביא את הבניה הבלתי חוקית לידי השלמה ואז יגדלו הסיכויים, שיקשה יותר על רשויות האכיפה להביא לידי הריסה בניה כזו בזמן קצר.
אם סקרנותך המשפטית חורגת מהיקף תשובתי, הנך מוזמן לקרוא בספרו של דר' שמואל רויטל "דיני התכנון והבניה".
עבודה/לימודים נעימים...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר למס על מכירת דירות
ירון
29/11/07
ברשותי שני חצאי דירות. 1. מתנה מחיים של הסבתא ז"ל חצי דירה, שווי החצי כשבעים אלף דולר. 2. דירת מגורים בשותפות עם בת זוגי. שווי החצי כתשעים אלף דולר. אם אמכור את שתי הדירות בתקופת זמן קצרה, האם יוטל עלי מס? תודה רבה.
מיסוי דירות מגורים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
02/12/07
שלום ירון,
פורום זה אינו מתיימר להוות תחליץ לייעוץ משפטי ובוודאי שאינו מעניק ייעוץ משפטי חינם. אני שב ומציין, כי לצורך מכירת דירה/ות מגורים מומלץ ביותר להיוועץ עם עו"ד, בין היתר לצורך תכנון מס נכון. ככלל, אציין שבחוק מיסוי המקרקעין קיימת אפשרות למכור דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק) אשר נתקבלה בירושה, בפטור ממס, תחת סעיף החוק הרלבנטי, ובנוסף למכור דירת מגורים מזכה שניה, גם היא בפטור ממס, תחת סעיף חוק אחר.
בהצלחה!
פורום זה אינו מתיימר להוות תחליץ לייעוץ משפטי ובוודאי שאינו מעניק ייעוץ משפטי חינם. אני שב ומציין, כי לצורך מכירת דירה/ות מגורים מומלץ ביותר להיוועץ עם עו"ד, בין היתר לצורך תכנון מס נכון. ככלל, אציין שבחוק מיסוי המקרקעין קיימת אפשרות למכור דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק) אשר נתקבלה בירושה, בפטור ממס, תחת סעיף החוק הרלבנטי, ובנוסף למכור דירת מגורים מזכה שניה, גם היא בפטור ממס, תחת סעיף חוק אחר.
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחת תשלומים לקבלן
חני
28/11/07
שלום לכולם
ברצוני לברר כיצד אני מבטיחה תשלומי לקבלן (עפ"י חוק מכר - תשלום עפ"י התקדמות). הבית נמצא בשלב סיום טיח פנים +חוץ .לפי החוזה עד שלב זה -כולל - אני אמורה לשלם 90% מערך העסקה , אך הבית "ערום" עדיין ללא תריסים,ריצוף,סנטריה וכו'.
ידוע שכ-50% מהוצאות הבנייה הן בשלב שאחרי הטיח, אך בפועל שילמתי 90%. מה יקרה עכשיו ? איך אני מוגנת?
בתודה מראש
חני
ברצוני לברר כיצד אני מבטיחה תשלומי לקבלן (עפ"י חוק מכר - תשלום עפ"י התקדמות). הבית נמצא בשלב סיום טיח פנים +חוץ .לפי החוזה עד שלב זה -כולל - אני אמורה לשלם 90% מערך העסקה , אך הבית "ערום" עדיין ללא תריסים,ריצוף,סנטריה וכו'.
ידוע שכ-50% מהוצאות הבנייה הן בשלב שאחרי הטיח, אך בפועל שילמתי 90%. מה יקרה עכשיו ? איך אני מוגנת?
בתודה מראש
חני
סוף מעשה במחשבה תחילה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
29/11/07
שלום חני,
מכותרת תשובתי את למדה, כי השלב הנכון להבטיח את נושא התשלומים לקבלן היה בעת החתימה על ההסכם. ישנם הסכמי בהם התמורה מובטחת באמצעות ערבות בנקאית או חלופות אחרות עדיפות על פי חוק המכר (דירות). אכן, לפי התוספת לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) עד לשלב גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה ניתן לגבות מהקונה 90% מערכה. אכן לדעת רבים, חקיקה זו אינה מעניקה הגנה מספקת לרוכשי הדירות בשלב אליו הגעת, אך לצערי בשלב זה, דומה שאין לך אלא לקוות שהקבלן אכן יכבד את תנאי ההסכם וישלים את הבניה כנדרש. אני מתקשה להאמין שהקבלן יעתר מלפנים שורת הדין, בשלב זה, לספק לך הגנה נוספת. אבל תמיד אפשר לנסות...
בהצלחה.
מכותרת תשובתי את למדה, כי השלב הנכון להבטיח את נושא התשלומים לקבלן היה בעת החתימה על ההסכם. ישנם הסכמי בהם התמורה מובטחת באמצעות ערבות בנקאית או חלופות אחרות עדיפות על פי חוק המכר (דירות). אכן, לפי התוספת לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) עד לשלב גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה ניתן לגבות מהקונה 90% מערכה. אכן לדעת רבים, חקיקה זו אינה מעניקה הגנה מספקת לרוכשי הדירות בשלב אליו הגעת, אך לצערי בשלב זה, דומה שאין לך אלא לקוות שהקבלן אכן יכבד את תנאי ההסכם וישלים את הבניה כנדרש. אני מתקשה להאמין שהקבלן יעתר מלפנים שורת הדין, בשלב זה, לספק לך הגנה נוספת. אבל תמיד אפשר לנסות...
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה נכון שאני צריך לחכות 4 שנים עד שאני מוכר דירה שנייה שברשותי?
עזרא
28/11/07
האם ככה אני יכול להיות פטור ממיסים?
מהניסיון שלי כן אבל אני עדיין לא עו"ד
אריק
28/11/07
פטור ממס שבח בגין דירת מגורים
עו"ד משה כהן-זאדה
29/11/07
עזרא שלום,
אני מניח ששאלתך מתייחסת לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרת בחוק), כאשר הינך בעלים של יותר מדירה אחת. ובכן, בעניין זה סעיף 49 ב לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, בין היתר, אם המוכר לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
חשוב לציין, כי ישנם סעיפי פטור נוספים המאפשרים מכירת דירת מגורים שניה בפטור ממס, גם בטרם חלוף ארבע שנים, אך לשם כך אמורים להתקיים תנאים אחרים הקבועים בחוק ויש להתאימם לכל מקרה באשר הוא (כגון ירושה, מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית וכו'...).
אני מניח ששאלתך מתייחסת לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרת בחוק), כאשר הינך בעלים של יותר מדירה אחת. ובכן, בעניין זה סעיף 49 ב לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, בין היתר, אם המוכר לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
חשוב לציין, כי ישנם סעיפי פטור נוספים המאפשרים מכירת דירת מגורים שניה בפטור ממס, גם בטרם חלוף ארבע שנים, אך לשם כך אמורים להתקיים תנאים אחרים הקבועים בחוק ויש להתאימם לכל מקרה באשר הוא (כגון ירושה, מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית וכו'...).
צו פינוי
מושיק
27/11/07
שלום רב.. נמצא אצלי בדירה שוכר שמסרב להתפנה ואף לא משלם .. אני רוצה להוציא נגדו צו פינוי - מה עליי לעשות מה הפרוצדורה בבקשה??
תביעה לסילוק יד
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/11/07
שלום רב
עליך להגיש לבית המשפט השלום תביעה לסילוק יד. ניתן להגיש את התביעה בהליך של סדר דין מקוצר (לפרטים נוספים על הליך זה אנא פנה לפורום בתי משפט).
בנוסף, ניתן להוסיף לתביעה גם של סעד של אכיפה או פיצוי לגבי תשלומי שכר הדירה שלא שולמו. לחילופין, ניתן לבקש מבית המשפט לפצל את הסעדים ולתבוע בעתיד את דמי השכירות וכל נזק כספי שנגרם לדירה.
עוד פרטים על ההליכים בבית המשפט ניתן לקבל בפורום בתי משפט.
בהצלחה.
עליך להגיש לבית המשפט השלום תביעה לסילוק יד. ניתן להגיש את התביעה בהליך של סדר דין מקוצר (לפרטים נוספים על הליך זה אנא פנה לפורום בתי משפט).
בנוסף, ניתן להוסיף לתביעה גם של סעד של אכיפה או פיצוי לגבי תשלומי שכר הדירה שלא שולמו. לחילופין, ניתן לבקש מבית המשפט לפצל את הסעדים ולתבוע בעתיד את דמי השכירות וכל נזק כספי שנגרם לדירה.
עוד פרטים על ההליכים בבית המשפט ניתן לקבל בפורום בתי משפט.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
דינה
27/11/07
האם אני יכולה לפנות לבית משפט באופן עצמאי בכדי להחזיר דירה לקדמותה לאחר פיצול ל- 2 ?, אני מאוד סובלת מהרעש הנוראי מהדיירים החדשים. לאיזה בית משפט עלי לגשת במידה ואפשרי.
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/11/07
אנא חפשי תשובות קודמות בפורום זה.
העניין של פיצול דירות נדון לא אחת במסגרת הפורום וניתנו תשובות מקיפות בעניין זה הן על ידי והן על ידי עו"ד כהן-זאדה.
העניין של פיצול דירות נדון לא אחת במסגרת הפורום וניתנו תשובות מקיפות בעניין זה הן על ידי והן על ידי עו"ד כהן-זאדה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת שם בעירייה
ריאן
27/11/07
שלום מכרתי דירה לפני כשנה הקונה עדיין לא העביר את הארנונה מים וכו על שמו למרות בקשות חוזרות ונשנות אני מקבלת חשבונות על דירה שמכרתי . העו"ד שערך את החוזה יצג את שני הצדדים לכן לא מתערב בעניין מה לעשות?
הודעה לעירייה על חדלת חזקה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/11/07
שלום רב
עליך לשלוח לאגף גביית ארנונה ומים בעירייה מכתב המודיע על חדלת חזקתך בנכס והעברת החזקה לקונה החל מיום מסירת החזקה בנכס לקונה. רצוי לצרף למכתבך את הסכם המכר. במסגרת המכתב תבקשי להסב את חשבונות הארנונה ומים לקונה.
לא ברור מדוע עוה"ד אינו מתערב ולא ברור מה נעשה לצורך העברת הזכויות לקונה שכן אחד המסמכים הדרושים להעברת הבעלות בדירה הינו אישור עירייה על העדר חובות. במילים אחרות, יש ליידע את העירייה על המכירה ולבקש את אישורה לרישום הזכויות על שם הקונה, דבר שמשאלתך ניתן ללמוד שלא נעשה או לא הושלם.
עליך לשלוח לאגף גביית ארנונה ומים בעירייה מכתב המודיע על חדלת חזקתך בנכס והעברת החזקה לקונה החל מיום מסירת החזקה בנכס לקונה. רצוי לצרף למכתבך את הסכם המכר. במסגרת המכתב תבקשי להסב את חשבונות הארנונה ומים לקונה.
לא ברור מדוע עוה"ד אינו מתערב ולא ברור מה נעשה לצורך העברת הזכויות לקונה שכן אחד המסמכים הדרושים להעברת הבעלות בדירה הינו אישור עירייה על העדר חובות. במילים אחרות, יש ליידע את העירייה על המכירה ולבקש את אישורה לרישום הזכויות על שם הקונה, דבר שמשאלתך ניתן ללמוד שלא נעשה או לא הושלם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלו לאתר מאמר חדש על בית משותף – ממליץ לקרוא
גולש
26/11/07
לכל המעוניינים בנושא
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=8330&DivID=1#topArt
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=8330&DivID=1#topArt
בכלל גיליתי שיש אחלה מאמרים
אוהב לקרוא
26/11/07
אז גם אני ממליץ
הפרת הבטחה למכירת דירה
דני
25/11/07
שלום רב, אקווה שתוכלו לייעץ לי.
ניהלתי מו"מ למכירת דירה עם שתי משפחות א' וב'. עם משפחה ב' לא הגעתי להסכמה על המחיר והם נסוגו מהענין (הם היו הראשונים שפנו אלי). עם משפחה א' הגעתי להסכמה לגבי המחיר ודיברנו על כך שיש לקבוע מועד לחתימה על זכרון דברים אך לא חתמנו על דבר. בטרם נקבע מועד לחתימה על זכרון דברים חזרה אלי משפחה ב' והציעה סכום גבוה יותר עבור הדירה. הודעתי על כך למשפחה א' וחתמתי זכרון דברים עם משפחה ב'. כעת משפחה א' מאיימת עלי בתביעה. האם יש לי מה לחשוש?
ניהלתי מו"מ למכירת דירה עם שתי משפחות א' וב'. עם משפחה ב' לא הגעתי להסכמה על המחיר והם נסוגו מהענין (הם היו הראשונים שפנו אלי). עם משפחה א' הגעתי להסכמה לגבי המחיר ודיברנו על כך שיש לקבוע מועד לחתימה על זכרון דברים אך לא חתמנו על דבר. בטרם נקבע מועד לחתימה על זכרון דברים חזרה אלי משפחה ב' והציעה סכום גבוה יותר עבור הדירה. הודעתי על כך למשפחה א' וחתמתי זכרון דברים עם משפחה ב'. כעת משפחה א' מאיימת עלי בתביעה. האם יש לי מה לחשוש?
אין תשובה לשאלה שלי? אני מתחיל להיות מודאג...
דני
27/11/07
ניהול מו"מ בתום לב
עו"ד זהר ארד
28/11/07
דני שלום
ראשית, צר לי כי לא אוכל להרגיע אותך שכן על פניו יש לך ממה לחשוש. בהעדר פרטים עובדתיים מדוייקים של התנהלות העניינים לא ניתן כמובן לקבוע מסמרות לגבי מידת החשיפה שיש לך לתביעה ומהם סיכויה ככל שתוגש.
עקרון יסוד בשיטתנו המשפטית הוא שמו"מ יש לקיים בתום לב. מהתיאור העובדתי עולה שסיכמת עם משפ' א' ולאחר מכן חתמת עם משפ' ב' והתנהלות זו על פניה אינה משקפת התנהגות בתום לב.
ישנם הרבה פרמטרים שיש לבחון שיש בהם כדי להשליך על מידת חשיפתך. לדוגמא האם הודעת מראש לצדדים שאתה מנהל מו"מ גם עם צדדים אחרים? האם נתת למשפ' א' "זכות קדימה" דהיינו אפשרות להשוות את הצעתם של משפ' ב'? האם הבהרת לצדדים שרק הסכם בכתב יחייב אותך ולא סיכומים בע"פ? ועוד כהנה וכהנה פרמטרים חשובים.
ראשית, צר לי כי לא אוכל להרגיע אותך שכן על פניו יש לך ממה לחשוש. בהעדר פרטים עובדתיים מדוייקים של התנהלות העניינים לא ניתן כמובן לקבוע מסמרות לגבי מידת החשיפה שיש לך לתביעה ומהם סיכויה ככל שתוגש.
עקרון יסוד בשיטתנו המשפטית הוא שמו"מ יש לקיים בתום לב. מהתיאור העובדתי עולה שסיכמת עם משפ' א' ולאחר מכן חתמת עם משפ' ב' והתנהלות זו על פניה אינה משקפת התנהגות בתום לב.
ישנם הרבה פרמטרים שיש לבחון שיש בהם כדי להשליך על מידת חשיפתך. לדוגמא האם הודעת מראש לצדדים שאתה מנהל מו"מ גם עם צדדים אחרים? האם נתת למשפ' א' "זכות קדימה" דהיינו אפשרות להשוות את הצעתם של משפ' ב'? האם הבהרת לצדדים שרק הסכם בכתב יחייב אותך ולא סיכומים בע"פ? ועוד כהנה וכהנה פרמטרים חשובים.
הערת אזהרה בהמשך לזכרון דברים
אייל
25/11/07
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה בהשך לזכרון דברים שנחתם על ידי המוכר? אם צריך את הסכמת המוכר לרישום או שמספיק להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בצירוף זכרון הדברים
רישום הערת אזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/11/07
מבחינה טכנית אין בעיה לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה על פי בקשת מי שלטובתו ניתנה ההתחייבות (הרוכש).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
עומר
25/11/07
שלום רב!
ברצוני לדעת האם מקובל שעורך דין, אשר מיופה כח של קונה הנכס ייצג באותה מידה את מוכר הנכס, או שעדיף לי לקחת עורך דין מטעמי?
ברצוני לדעת האם מקובל שעורך דין, אשר מיופה כח של קונה הנכס ייצג באותה מידה את מוכר הנכס, או שעדיף לי לקחת עורך דין מטעמי?
יצוג שני צדדים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/11/07
הדבר אינו מקובל אך בהחלט אפשרי.
לטעמנו עדיף לך לקחת עו"ד מטעמך אשר יראה לנגד עיניו אך ורק את שמירת זכויותיך.
לטעמנו עדיף לך לקחת עו"ד מטעמך אשר יראה לנגד עיניו אך ורק את שמירת זכויותיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הבית מנסה להפר את חוזה השכירות
לאה
22/11/07
לפני חצי שנה נכנסנו לדירה בשכירות וחתמנו על חוזה לשנה שמגדיר כמובן שכר דירה צמוד לדולרים וגם מבטיח אופציה לשנה נוספת באותם תניי תשלום. לפני יומיים בעל הדירה הודיע שהחליט להעלות שכר דירה כי הדולר ירד (!) ואם לא נסכים לכך, הרי יש בחוזה סעיף שמאפשר לו להפסיק חוזה בהודעה של חודשיים. האם הוא פועל לפי החוק?? אודה אם תשובתכם תגיע במהירות.
פרשנות חוזה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
22/11/07
שלום לאה,
ללא עיון בכל סעיפי הסכם השכירות לא יהא זה מקצועי מצידי לתת לך תשובה מלומדת ומוחלטת לגבי המקרה שלך. יחד עם זאת, באופן עקרוני ככל שסוכם בין שני צדדים, כי המשכיר יהא רשאי להודיע על הפסקת השכירות בהודעה של חודשיים מראש - ללא נימוק או תנאי או סיבה כלשהי - אזי בהחלט יש לו זכות לממש תנאי זה, גם אם זה הופך "אמצעי לחץ" על השוכר "לפתוח" תנאי אחר (שער הדולר למשל).
ללא עיון בכל סעיפי הסכם השכירות לא יהא זה מקצועי מצידי לתת לך תשובה מלומדת ומוחלטת לגבי המקרה שלך. יחד עם זאת, באופן עקרוני ככל שסוכם בין שני צדדים, כי המשכיר יהא רשאי להודיע על הפסקת השכירות בהודעה של חודשיים מראש - ללא נימוק או תנאי או סיבה כלשהי - אזי בהחלט יש לו זכות לממש תנאי זה, גם אם זה הופך "אמצעי לחץ" על השוכר "לפתוח" תנאי אחר (שער הדולר למשל).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירות
זהבה
22/11/07
שלום
לבעלי יש דירה בבעלתו ערכה במשוער 000,041 $
ויש לנו בית במשותף שערכו כ000,053$ ,
לא מכרנו שום דירה ב01 שנים אחרונות
ברצוננו למכור את שניהם ולרכוש עסק
איזה מיסים יחולו עלינו
והאם כדאי למכור קודם את הבית המשותף,?...?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
לבעלי יש דירה בבעלתו ערכה במשוער 000,041 $
ויש לנו בית במשותף שערכו כ000,053$ ,
לא מכרנו שום דירה ב01 שנים אחרונות
ברצוננו למכור את שניהם ולרכוש עסק
איזה מיסים יחולו עלינו
והאם כדאי למכור קודם את הבית המשותף,?...?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
תכנון מס
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
22/11/07
שלום זהבה,
ככל שהנכם מעוניינים למכור את שתי הדירות בעת ובעונה אחת (דהיינו לא בהפרש של 4 שנים ביניהן), תוכלו להנות מפטור בגין מכירת דירת מגורים אחת בלבד. במקרה כזה בהחלט רצוי "לשמור" את הפטור לדירה היקרה יותר וזה לא משנה מי משתיהן נמכרה קודם. לגבי מהות המיסים אני מפנה אותך להתייחסותו של עו"ד זהר ארד מיום 10/9/07 והתייחסויותי מיום 16/10/07 ו- 17/10/07.
בכל מקרה, אני מאוד מקווה שאין אתם מתכוונים לעבור את כל התהליך ללא ייעוץ משפטי פרטני!...
שיהיה בהצלחה.
ככל שהנכם מעוניינים למכור את שתי הדירות בעת ובעונה אחת (דהיינו לא בהפרש של 4 שנים ביניהן), תוכלו להנות מפטור בגין מכירת דירת מגורים אחת בלבד. במקרה כזה בהחלט רצוי "לשמור" את הפטור לדירה היקרה יותר וזה לא משנה מי משתיהן נמכרה קודם. לגבי מהות המיסים אני מפנה אותך להתייחסותו של עו"ד זהר ארד מיום 10/9/07 והתייחסויותי מיום 16/10/07 ו- 17/10/07.
בכל מקרה, אני מאוד מקווה שאין אתם מתכוונים לעבור את כל התהליך ללא ייעוץ משפטי פרטני!...
שיהיה בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בלתי חוזר
אתרוג
22/11/07
במקרה שיש שני אחי ששותפים על נכס ואחד רוצה להעביר על שם השני את הזכויותיו בנכס ..
האם האח שרוצה להעביר את זכויותיו יכול פשוט לתת יפוי כוח בלתי חוזר לאח השני ..?? כלומר:
השאלה הראשונה היא האם יפוי כוח להעברת בעלות יכול להנתן גם לאדם שהוא לא עו"ד? כי בדרך כלל נהוג לתת לעו"ד
שאלה שניה האם יפוי הכח יספיק לשם העברת הזכויות בטאבו ? או יש חובה לעשות מעין חוזה בינהם..
האם האח שרוצה להעביר את זכויותיו יכול פשוט לתת יפוי כוח בלתי חוזר לאח השני ..?? כלומר:
השאלה הראשונה היא האם יפוי כוח להעברת בעלות יכול להנתן גם לאדם שהוא לא עו"ד? כי בדרך כלל נהוג לתת לעו"ד
שאלה שניה האם יפוי הכח יספיק לשם העברת הזכויות בטאבו ? או יש חובה לעשות מעין חוזה בינהם..
יפוי כח בלתי חוזר
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/11/07
בהחלט אפשר לתת יפוי כח בלתי חוזר לאדם שאינו עו"ד אך במקרה זה על יפוי הכח להיות נוטריוני (להחתם בפני נוטריון).
חשוב כי תדעו, שמתן יפוי כח בלתי חוזר להעברת בעלות הוא עסקה במקרקעין המחוייבת דיווח לרשויות המס.
חשוב כי תדעו, שמתן יפוי כח בלתי חוזר להעברת בעלות הוא עסקה במקרקעין המחוייבת דיווח לרשויות המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
