פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוסר הכנה לתוספת בניה בבית משוטף
ילנה
04/01/08
לבית שלנו יש תוספת בניה ב 3 קומות . אני גרה ב קומה 4. שילמתי לשכנים עבור שטח שצמוד לדירתי בכוונה לעשות עליו יציאה. כאשר הגשתי תוכניות לעיריה התברר ש שכן מתכתינו לא עשה הכנה לפתיחת הדלת, למרות הופעתה בתוכנית. האם בן אדם בונה תוספת בבית משותף חייב לבצע הכנה לבניה בקומות הנמצאות מעליו?
תוספת בניה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום ילנה,
חרף מאמצי, לא הצלחתי להבין את שאלתך.
ככלל אוכל רק לומר שאת תוספת הבניה יש לבצע בדיוק בהתאם להיתר בניה שניתן לגביו. לא יותר, לא פחות.
חרף מאמצי, לא הצלחתי להבין את שאלתך.
ככלל אוכל רק לומר שאת תוספת הבניה יש לבצע בדיוק בהתאם להיתר בניה שניתן לגביו. לא יותר, לא פחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבנין או לחילופין שיפוץ בבניין תמורת זכויות בניה – האם נדרשת החלטת רב או 100% הסכמה
שלי
04/01/08
העלתי את שאלתי בפורום כבר מה- 25/12
לא ברור מדוע טרם התקבלה תשובה
לא ברור מדוע טרם התקבלה תשובה
ר' תשובתנו להלן
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי חתימה על חוזה מכירה
חמיד
04/01/08
מצאנו בית שאותו רצינו לרכוש, נקבעה פגישה בינינו ועורך הדין שלנו למוכרים ולעורך דינם. המוכרים הם מספר אחים ורק אח אחד התייצב לחתימה. אנו חתמנו מתוך הבנה ששאר האחים יחתמו בהמשך, מי ביפוי כוח שנמצא אצל עורך הדין ומי שיגיע באופן מיוחד. בפועל, המוכרים הצטערו ולא בוצעה מכירה.העיסקה בוטלה, האם מגיע לעו"ד שלנו שכר טירחה?
שכר טרחת עו"ד
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום חמיד,
מדובר בשאלת אתיקה מקצועית, החורג מתחומי פורום זה.
אציעך לפנות בעניין לועדת האתיקה שבלשכת עורכי הדין או לפורום המתאים באתרנו.
בהצלחה.
מדובר בשאלת אתיקה מקצועית, החורג מתחומי פורום זה.
אציעך לפנות בעניין לועדת האתיקה שבלשכת עורכי הדין או לפורום המתאים באתרנו.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית פרטי אחרי שנתיים.
רינת
03/01/08
אני מעוניינת למכור בית פרטי אחרי שנתיים ולקנות בית אחר.(יש לי רק בית אחד)
האם אשלם מס שבח? אם כן איך מתבצע החישוב ? האם על הרווח במכירה?תודה רינת.
האם אשלם מס שבח? אם כן איך מתבצע החישוב ? האם על הרווח במכירה?תודה רינת.
מיסוי מכירת בית
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום רינת,
כעקרון, אם מדובר בדירת מגורים מזכה, כהגדרתה בחוק, את זכאית לבקש פטור מתשלום מס שבח ולא לשלם שקל.
אבל ציינת שמדובר בבית פרטי - ואם המחיר הושפע מזכויות בניה נוספות הקיימות ביחס לנכס אזי מדובר בסעיף חוק אחר.
לנוחותך, להלן סעיף החוק הרלבנטי:
49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,274,400 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,274,400 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-318,900 שקלים חדשים;
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת? הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;
(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב- 16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל- 100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -
"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);
"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת תשנ"ח (15 בינואר 1998)
אם הסעיף נהיר לך - אשריך. אם לאו - לשם כך אנשים משקיעים כמה שנים טובות מחייהם ללימוד והתמחות...
אני שב ומציע לך כמו לפונים אחרים - אנא, אנא היוועצי בעורך דין בטרם תמכרי את הבית! זה יהיה לא רציני ולא מקצועי לנסות להשיב על שאלותיך בעניין במסגרת פורום זה.
כעקרון, אם מדובר בדירת מגורים מזכה, כהגדרתה בחוק, את זכאית לבקש פטור מתשלום מס שבח ולא לשלם שקל.
אבל ציינת שמדובר בבית פרטי - ואם המחיר הושפע מזכויות בניה נוספות הקיימות ביחס לנכס אזי מדובר בסעיף חוק אחר.
לנוחותך, להלן סעיף החוק הרלבנטי:
49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,274,400 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,274,400 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-318,900 שקלים חדשים;
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת? הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;
(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב- 16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל- 100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -
"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);
"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת תשנ"ח (15 בינואר 1998)
אם הסעיף נהיר לך - אשריך. אם לאו - לשם כך אנשים משקיעים כמה שנים טובות מחייהם ללימוד והתמחות...
אני שב ומציע לך כמו לפונים אחרים - אנא, אנא היוועצי בעורך דין בטרם תמכרי את הבית! זה יהיה לא רציני ולא מקצועי לנסות להשיב על שאלותיך בעניין במסגרת פורום זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצעת החוק החדשה למכירת הגג בביניין משותף
ברוך
03/01/08
האם פירוש הדבר שבעלי הדירות יוכלו למכור את הגג ברוב של 66% ?
האם זה לא נוגד את זכות הקיניין?
האם זה יעמוד בבג"ץ?
האם זה לא נוגד את זכות הקיניין?
האם זה יעמוד בבג"ץ?
ברוך השם - אני נושם!
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
הצעת החוק טרם אושרה סופית.
חזקה על מנסחי החוק שבחנו, מן הסתם, את "עמידותו" מפני זכות הקניין.
אם הדבר יעמוד את מבחן בג"ץ - לקב"ה הפתרונים.
חזקה על מנסחי החוק שבחנו, מן הסתם, את "עמידותו" מפני זכות הקניין.
אם הדבר יעמוד את מבחן בג"ץ - לקב"ה הפתרונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכנסת שותפה לדירה, מה לעשות?
מאי
02/01/08
בעלי קנה דירה לפני שהתחתנו והיא כיום על שמו ובייננו לא עשינו שום
הסכם ממון.
היום בעלי רוצה בי כשותפה בדירה,בייעוץ עם עו"ד הוא אמר שכל הניירת יכולה להגיע ל7 אלף שקל,ועו"ד אחר ייעץ לי לבצע רק רישום בטאבו.
1.האם רישום בטאבו קביל בבית משפט שהדירה חצייה שלי?
2.אם כן אז איך אני מבצעת את כל הפרוצדורה?
הסכם ממון.
היום בעלי רוצה בי כשותפה בדירה,בייעוץ עם עו"ד הוא אמר שכל הניירת יכולה להגיע ל7 אלף שקל,ועו"ד אחר ייעץ לי לבצע רק רישום בטאבו.
1.האם רישום בטאבו קביל בבית משפט שהדירה חצייה שלי?
2.אם כן אז איך אני מבצעת את כל הפרוצדורה?
שותפות לחיים/לדירה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום מאי,
לא בטוח שהבנתי את ההקדמה לשאלותיך.
מכל מקום - רישום בטאבו הינה זכות קיניינית - זכות יסוד הכי "חזקה" שיש במדרג סוגי הזכויות ביחס למקרקעין, ולכן בוודאי שהינה בעלת ערך רב, כך שבית משפט לא יתעלם ממנה.
לגבי "הפרוצדורה" - עם כל הרצון, אין אפשרות לפרט את כל התהליך במסגרת פורום זה ואין לי אלא להפנותך לעורך הדין המטפל בתחום.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
לא בטוח שהבנתי את ההקדמה לשאלותיך.
מכל מקום - רישום בטאבו הינה זכות קיניינית - זכות יסוד הכי "חזקה" שיש במדרג סוגי הזכויות ביחס למקרקעין, ולכן בוודאי שהינה בעלת ערך רב, כך שבית משפט לא יתעלם ממנה.
לגבי "הפרוצדורה" - עם כל הרצון, אין אפשרות לפרט את כל התהליך במסגרת פורום זה ואין לי אלא להפנותך לעורך הדין המטפל בתחום.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת והעלאת שכירות 15 יום לפני חתימת חוזה
יניב
02/01/08
אני שוכר דירה כ - 5 שנים באותו מחיר (2100 ש"ח לחודש). ב - 15.1.08 מסתיים החוזה . בתאריך 28.12 (15~ יום לפני סוף החוזה) יצרה איתי קשר בעלת הדירה והודיעה לי שהחליטה להעלות את שכר הדירה מ: 2100 ל- 2450ש"ח ושאלה אם אני מעוניין להמשיך. לפי החוזה אם בעלת הדירה לא מודיעה לי חודש מסוף החוזה לגבי ההמשך אני אמור להבין שהחוזה הסתיים. אך בפועל (בשנים הקודמות) היא יצרה איתי קשר בסוף התקופה והארכנו באותו מחיר. הנחתי לתומי שאם לא נוצר קשר לפחות חודש לפני אז הכל כרגיל או שיש איזה שינוי מבחינתי או מבחינתה ואז בשם ההגינות וההתחשבות ראוי אפילו 3 חודשים לפני להעלות את זה כדי שיהיה טעם להערך לעזיבה בזמן סביר ולא בצורה מלחיצה כזאת.
מכרה הציעה לי להודיע לבעלת הדירה על כך שאני מבקש ההארכה בחודשיים נוספים באותו מחיר ואח"כ שתעשה העלאה שאותה אחליט אם לקבל או לא (אם לא אז אעזוב את הדירה אך לפחות אני אערך בפרק זמן סביר).
מה שאומר שבמידה ובעלת הדירה לא תסכים אשאר בדירה בלי חוזה חודשים נוספים (אמשיך לשלם חשבונות ושכירות ישנה - 2100 ) ואז אעזוב. יש בידי בעלת הדירה שטרי דואר וכו'. מכיוון שהתנהגות בעלת הדירה חזירית ולא הוגנת בעיני תהיתי מה עלול לעלות בגורל מהלך קצת כוחני? מה עמדת החוק?
תודה, יניב
מכרה הציעה לי להודיע לבעלת הדירה על כך שאני מבקש ההארכה בחודשיים נוספים באותו מחיר ואח"כ שתעשה העלאה שאותה אחליט אם לקבל או לא (אם לא אז אעזוב את הדירה אך לפחות אני אערך בפרק זמן סביר).
מה שאומר שבמידה ובעלת הדירה לא תסכים אשאר בדירה בלי חוזה חודשים נוספים (אמשיך לשלם חשבונות ושכירות ישנה - 2100 ) ואז אעזוב. יש בידי בעלת הדירה שטרי דואר וכו'. מכיוון שהתנהגות בעלת הדירה חזירית ולא הוגנת בעיני תהיתי מה עלול לעלות בגורל מהלך קצת כוחני? מה עמדת החוק?
תודה, יניב
"על תבונה ורגישות"...
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום יניב,
נתחיל מהסוף - ככלל, חוק וכוחנות אינם "הולכים" יחד...
הצעת המכרה שלך בהחלט נשמעת ראויה והוגנת ושווה לנסות ולהציעה לבעלת הדירה. במידה שזו תסרב ומבלי שראיתי את ההסכם ביניכם, ניתן לומר עקרונית שקיים ספק רב אם יש לך טענה כלשהי להשען עליה, שכן, עם כל הכבוד להסתמכותך על שנים עברו, מדוע לא פנית אתה אליה מבעוד מועד להסדיר את השכירות לשנה הבאה וחיכית לרגע האחרון ?...
נתחיל מהסוף - ככלל, חוק וכוחנות אינם "הולכים" יחד...
הצעת המכרה שלך בהחלט נשמעת ראויה והוגנת ושווה לנסות ולהציעה לבעלת הדירה. במידה שזו תסרב ומבלי שראיתי את ההסכם ביניכם, ניתן לומר עקרונית שקיים ספק רב אם יש לך טענה כלשהי להשען עליה, שכן, עם כל הכבוד להסתמכותך על שנים עברו, מדוע לא פנית אתה אליה מבעוד מועד להסדיר את השכירות לשנה הבאה וחיכית לרגע האחרון ?...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת שכירות
סטפני
01/01/08
שלום
אני השכרתי את הדירה שלי לתקופת של שנתיים אבל אני צריכה לקחת אותו חזרה ולגור בו.
אני התקשרתי לדיירים שלי כדי להודיע להם שיהיה להם לפחות 3 חודשים כדי למצאו דירה אחרת.
הם כעסו ואמרו שיש להם חוזה ושהםלא יזוזו.
אני לא יודעת מה לעסות !! אני חייבת לחזור בירושלים ולגור בדירה שלי !!
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
אני השכרתי את הדירה שלי לתקופת של שנתיים אבל אני צריכה לקחת אותו חזרה ולגור בו.
אני התקשרתי לדיירים שלי כדי להודיע להם שיהיה להם לפחות 3 חודשים כדי למצאו דירה אחרת.
הם כעסו ואמרו שיש להם חוזה ושהםלא יזוזו.
אני לא יודעת מה לעסות !! אני חייבת לחזור בירושלים ולגור בדירה שלי !!
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
כיבוד חוזה שכירות
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
צר לי סטפני, אבל חוזים אמורים לכבד...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך ניתן לברר אם בוצע רישום בטאבו דרך האינטרנט
דן
01/01/08
איך מבררים אם בוצע בטאבו העברת הזכויות . דירה שנקנתה לפני שנתיים דרך כונס נכסים. וטרם הסתיים הליך הרכישה. האם כל אחד יכול לברר במשרדי הטאבו. לגבי נכס מסויים.
לשכת רישום המקרקעין (טאבו)
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/01/08
פנקס הזכויות הינו פומבי ופתוח לעיון הציבור. יש להצטייד בפרטי זיהוי הנכס (גוש, חלקה, תת חלקה), לפנות ללשכת רישום מקרקעין הרלבנטית, לשלם אגרה ולהוציא נסח רישום רשמי.
כמו כן, ניתן להזמין נסח רשמי או נסח לצפיה בלבד דרך האינטרנט או דרך חברת הדואר ולקבלו בדואר אלקטרוני, בפקס או בדואר רגיל.
כמו כן, ניתן להזמין נסח רשמי או נסח לצפיה בלבד דרך האינטרנט או דרך חברת הדואר ולקבלו בדואר אלקטרוני, בפקס או בדואר רגיל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקולים של מינהל מקרקעי ישראל
קרן
31/12/07
נאמר לי במינהל מקרקעין שאם אני בעלת משק אינני יכולה לקנות עוד מגרש, אבל בית מוכן בהרחבה אני יכולה לקנות ( יד שניה). האם יש לכך אסמכתא משפטית? האם ניתן למצוא פרוטוקולים של המנהל באינטרנט? אשמח לתשובה מהירה.שאלה נוספת - אם ברשותי משק שירשתי לפני נישואי והוא רשום על שמי בלבד - האם בעלי זכאי לקנות מגרש בהרחבה?
ראי תשובתו של עו"ד כהן-זאדה מיום 23/12/07
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/01/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינהל מקרקעין ישראל - קריאה נוספת
אתר הפורומים
16/07/08
לקריאה נוספת, מקצועית, אודות מינהל מקרקעין ישראל ראי:
מינהל מקרקעין ישראל
מינהל מקרקעין ישראל
פינוי דיירים ע"י המשטרה
אלי
31/12/07
קיים בידי צו בית משפט המורה על פינוי דירה אבל השוכרים מסרבים להתפנות
האם עלי לפנות למשטרה?
האם עלי לפנות למשטרה?
התשובה - כן!
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשה תביע על ליקויי בניה
שרית
29/12/07
שלום רב
סבי מכר מגרש ועשה עסקת קומבינציה עם קבלן, בינתיים סבי נפטר והוריש לי דירה, קבלתי את הדירה שהיתה עדיין בבניה, לאחר שעברתי לדירה התגלו המון ליקויים, אני שוקלת לתבוע את החברה שבנתה את הבנין שעמה עשה סבי את העסקה.במכירת המגרש נהל סבי משא ומתן עם מנהל המפעל, שחתום על החוזה. האם אני יכולה לתבוע גם את הקבלן בתביעה אישית לא. אודה לך על התשובה
שרית
סבי מכר מגרש ועשה עסקת קומבינציה עם קבלן, בינתיים סבי נפטר והוריש לי דירה, קבלתי את הדירה שהיתה עדיין בבניה, לאחר שעברתי לדירה התגלו המון ליקויים, אני שוקלת לתבוע את החברה שבנתה את הבנין שעמה עשה סבי את העסקה.במכירת המגרש נהל סבי משא ומתן עם מנהל המפעל, שחתום על החוזה. האם אני יכולה לתבוע גם את הקבלן בתביעה אישית לא. אודה לך על התשובה
שרית
ליקויי בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/01/08
סיכויה של תביעה אישית כנגד מנהל חברה קבלנית בתביעה שעילתה ליקויי בניה הינם קלושים ביותר עד אפסיים.
כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ולשם כך עליך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתביעות ליקויי בניה.
כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ולשם כך עליך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתביעות ליקויי בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה להארכת חוזה שכירות
יוסי
28/12/07
חתמנו עם הדיירים שלנו על חוזה שכירות לשנה עם אופציה להארכה לשנה נוספת מבלי לציין את תנאי השכירות בשנה הנוספת.
במאמרים מסויימים קראתי שבמידה ולא צוינו תנאי השכירות בתקופה השנייה,ניתן להתייחס לאופציה כלא קיימת כלל.
האם אני רשאי ע"פ החוק לבקש לקבוע תנאים חדשים (סבירים) בתקופה השנייה או לדרוש את ביטול האופציה בכלל?
תודה מראש על התייחסותכם.
בברכה,יוסי.
במאמרים מסויימים קראתי שבמידה ולא צוינו תנאי השכירות בתקופה השנייה,ניתן להתייחס לאופציה כלא קיימת כלל.
האם אני רשאי ע"פ החוק לבקש לקבוע תנאים חדשים (סבירים) בתקופה השנייה או לדרוש את ביטול האופציה בכלל?
תודה מראש על התייחסותכם.
בברכה,יוסי.
פרשנות חוזה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/12/07
יוסי שלום
מדובר בפרשנות שלך לחוזה השכירות. עליך לקחת בחשבון שהפרשנות שיותר מתקבלת על הדעת היא שבהעדר סיכום מראש על תנאי השכירות בשנת האופציה, חזקה שהצדדים התכוונו לכך שתנאי ההסכם ימשיכו לחול ללא שינוי בשנת האופציה. אחרת מה הטעם באופציה?
כמובן שהנך רשאי להתנהל מול השוכר כפי הבנתך את תנאי ההסכם אך עליך לקחת בחשבון, שאם השוכר יתנגד לכך ותגררו להליכים משפטים, חוששני שידו תהיה על העליונה. בהצלחה.
מדובר בפרשנות שלך לחוזה השכירות. עליך לקחת בחשבון שהפרשנות שיותר מתקבלת על הדעת היא שבהעדר סיכום מראש על תנאי השכירות בשנת האופציה, חזקה שהצדדים התכוונו לכך שתנאי ההסכם ימשיכו לחול ללא שינוי בשנת האופציה. אחרת מה הטעם באופציה?
כמובן שהנך רשאי להתנהל מול השוכר כפי הבנתך את תנאי ההסכם אך עליך לקחת בחשבון, שאם השוכר יתנגד לכך ותגררו להליכים משפטים, חוששני שידו תהיה על העליונה. בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במידה ולא צוינו תנאי השכירות בתקופה השנייה
דני
04/01/08
במידה ולא צוינו תנאי השכירות בתקופה השנייה האופציה ועוד איך קיימת אבל בתנאי תקופת השכירות הראשונה.
קניית מגרש בגליל
יזהר
27/12/07
שלום
אני כרגע בתהליכים לרכישת מגרש לבניה בהרחבה של קיבוץ בגליל.
לפי מה שהבנתי ישנה הגבלה של המינהל לסיום בניה תוך שלוש שנים.
רציתי לברר מה קורה במידה ואני חורג בזמן זה(כולל חריגה בהארכת זמן). כמו כן, במידה ואין ביכולתי/ברצוני לבנות ואני מעוניין למכור את המגרש, האם זה אפשרי ? (כרגע התשלום הנו רק על הפיתוח מאחר וזה קו עימות)
אני כרגע בתהליכים לרכישת מגרש לבניה בהרחבה של קיבוץ בגליל.
לפי מה שהבנתי ישנה הגבלה של המינהל לסיום בניה תוך שלוש שנים.
רציתי לברר מה קורה במידה ואני חורג בזמן זה(כולל חריגה בהארכת זמן). כמו כן, במידה ואין ביכולתי/ברצוני לבנות ואני מעוניין למכור את המגרש, האם זה אפשרי ? (כרגע התשלום הנו רק על הפיתוח מאחר וזה קו עימות)
ואאו! איך בא לי לקנות חלקת אדמה בצפון!
מצ'ועמם
28/12/07
ואז לבנות איזה צימר ולשבת בו כל היום.
פסימיות בגליל
עו"ד משה כהן-זאדה
06/01/08
שלום יזהר,
אם תחרוג אף לאחר תקופות ארכה שניתנו לך, יהא רשאי המינהל להפקיע את השטח מידיך ולמכור אותו לצד שלישי בהליך של מעין כינוס נכסים. אבל דבר נדיר למדי (אני לא נתקלתי במקרה כזה חרף עבודתי הרבה עם המינהל) ובדרך כלל מגיעים להבנות עם המינהל, לרבות בדרך של מכירת המגרש על ידך (וזאת תשובתי גם על שאלתך השניה).
אבל למה להיות כל כך שלילי לגבי מקום כל כך חיובי...
אם תחרוג אף לאחר תקופות ארכה שניתנו לך, יהא רשאי המינהל להפקיע את השטח מידיך ולמכור אותו לצד שלישי בהליך של מעין כינוס נכסים. אבל דבר נדיר למדי (אני לא נתקלתי במקרה כזה חרף עבודתי הרבה עם המינהל) ובדרך כלל מגיעים להבנות עם המינהל, לרבות בדרך של מכירת המגרש על ידך (וזאת תשובתי גם על שאלתך השניה).
אבל למה להיות כל כך שלילי לגבי מקום כל כך חיובי...
שוכר שלא משלם ואינו ניתן להשגה
עמוס
27/12/07
שלום !
חמי ערך חוזה בעל פה עם שוכר לגבי מחסן שברשותו של חמי, הם קבעו שכר דירה ותנאים והחליטו ש1.1.08 יעברו לחוזה בכתב, יש לציין שהחוזה בע"פ נערך לפני 3 חודשים, נכון להיום השוכר חב שכירות של חודש וחצי ואינו מוכן לשלם, כמו כן אינו עונה לטלפון האם יש דרך להוציא לו צו פינוי?
חמי ערך חוזה בעל פה עם שוכר לגבי מחסן שברשותו של חמי, הם קבעו שכר דירה ותנאים והחליטו ש1.1.08 יעברו לחוזה בכתב, יש לציין שהחוזה בע"פ נערך לפני 3 חודשים, נכון להיום השוכר חב שכירות של חודש וחצי ואינו מוכן לשלם, כמו כן אינו עונה לטלפון האם יש דרך להוציא לו צו פינוי?
מה, אין ערבויות?
תמי
28/12/07
סביר להניח שהחתמתם ערבים לחוזה.
לא?
לא?
חוזה שכירות בע"פ
עו"ד זהר ארד
30/12/07
עמוס שלום
חסרים פרטים עובדתיים רבים בשאלתך אך יש להניח שאם נעשה הסכם בע"פ אזי ישנם פרטים רבים מאוד שכלל לא סוכמו בין הצדדים (או שסוכמו וניתן להתכחש להם בבחינת "מילה כנגד מילה"). למשל, האם בכלל סוכם שתינתן זכות שכירות? אולי ניתנה רק רשות להשתמש במחסן ורשות כידוע ניתן לבטל?
ניתן כמובן לעתור לבית משפט לצו פינוי אך נראה שיש למצות מספר בדיקות ופעולות לפני כן ועל כן ככל שהמחזיק ימשיך שלא לשלם, מוצע כי תפנו בהקדם לעו"ד שינחה וילווה אתכם בהליכים המשפטיים. בהצלחה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים בשאלתך אך יש להניח שאם נעשה הסכם בע"פ אזי ישנם פרטים רבים מאוד שכלל לא סוכמו בין הצדדים (או שסוכמו וניתן להתכחש להם בבחינת "מילה כנגד מילה"). למשל, האם בכלל סוכם שתינתן זכות שכירות? אולי ניתנה רק רשות להשתמש במחסן ורשות כידוע ניתן לבטל?
ניתן כמובן לעתור לבית משפט לצו פינוי אך נראה שיש למצות מספר בדיקות ופעולות לפני כן ועל כן ככל שהמחזיק ימשיך שלא לשלם, מוצע כי תפנו בהקדם לעו"ד שינחה וילווה אתכם בהליכים המשפטיים. בהצלחה.
חלוקת דירה ל- 4
בני
27/12/07
בעל דירה בקומה הראשונה עומד בקרוב לחלק את הדירה ל- 4, כרגע הדירה בשיפוצים (עדיין לא חולקה), האם אפשרי להתלונן בפני העיריה בשלב זה, בכדי לנסות למנוע את החלוקה ?
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/12/07
בני שלום
אפשרי כמובן להתלונן כבר בשלב זה. יחד עם זאת רצוי כי תברר מראש באופן וודאי כי מטרת השיפוץ היא חלוקת לא חוקית של הדירה, דהיינו לא ניתן היתר בניה. לתלונת שווא יכולות להיות השלכות משפטיות לא נעימות.
עוד על פיצול דירות ראה שאלות ותשובות קודמות בפורום זה אותן תוכל לאתר בעזרת מנוע החיפוש.
אפשרי כמובן להתלונן כבר בשלב זה. יחד עם זאת רצוי כי תברר מראש באופן וודאי כי מטרת השיפוץ היא חלוקת לא חוקית של הדירה, דהיינו לא ניתן היתר בניה. לתלונת שווא יכולות להיות השלכות משפטיות לא נעימות.
עוד על פיצול דירות ראה שאלות ותשובות קודמות בפורום זה אותן תוכל לאתר בעזרת מנוע החיפוש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש ממסעדה בבניין משותף
שיר
27/12/07
אני מקווה שזה קשור לפורום...
שלום רב,
אני גרה בצמוד למסעדה בתל אביב. בעת סגירת המסעדה לקהל הרחב, משאירה המסעדה עובד, שמנקה עד שעות הבוקר. כתוצאה מכך נוצר רעש בלתי נסבל שמדיר שינה מעיני ובני משפחתי. הפיקוח העירוני טוען שאין זה בסמכותו... רעש זה בסמכות המשטרה. המשטרה מצידה, בהגיעה למקום טוענת שאינה יכולה לעשות דבר, כיוון שזה בתוך המסעדה. (אני לא בטוחה כמה הם בקיאים לגבולות המותר והאסור בחוק.
המסעדה מצידה לא מעוניינת להקשיב ובזה לדרישותינו.
יש לי מה לעשות???
בתודה מראש
שיר
שלום רב,
אני גרה בצמוד למסעדה בתל אביב. בעת סגירת המסעדה לקהל הרחב, משאירה המסעדה עובד, שמנקה עד שעות הבוקר. כתוצאה מכך נוצר רעש בלתי נסבל שמדיר שינה מעיני ובני משפחתי. הפיקוח העירוני טוען שאין זה בסמכותו... רעש זה בסמכות המשטרה. המשטרה מצידה, בהגיעה למקום טוענת שאינה יכולה לעשות דבר, כיוון שזה בתוך המסעדה. (אני לא בטוחה כמה הם בקיאים לגבולות המותר והאסור בחוק.
המסעדה מצידה לא מעוניינת להקשיב ובזה לדרישותינו.
יש לי מה לעשות???
בתודה מראש
שיר
מטרד רעש
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/12/07
שיר שלום
שאלתך עוסקת במטרד רעש ומתאימה לדיון בפורום דיני נזיקין.
שאלתך עוסקת במטרד רעש ומתאימה לדיון בפורום דיני נזיקין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבנין ושיפוץ תמורת זכויות בניה על גג לקבלן המשפץ בבית משותף – האם נדרשת רב או 100% הסכמה
שלי
25/12/07
בבנין המשותף אליו אנו אמורים להיכנס ממש בקרוב נראה שמתדיינים ב- 2 נושאים חשובים:
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
1. הועלתה הצעה לערוך שיפוץ כביכול מוצדק גם מבחינת מהנדס מטעם העיריה (שבדק את הבניין עקב פניה של אחת הדיירות) המדובר בריצוף הכניסה, שיפוץ משטח החניה וחיזוק עמודים תומכים בין היתר
2. במקביל סיפרו כי פנה אל ועד הבנין קבלן שמוכן לשפץ את הבנין (לפי התיאור בסע' הקודם) תמורת אישור השכנים כי יבנה בגג הבניין קומה נוספת של 2 דירות נוספות, אשר יהיו בבעלותו
ואני שואלת:
א. בהקשר לסע' 2 האם להחלטה זו נדרש רב או 100% הסכמה של כל השכנים
ב. לגבי סע' 1 - כנ"ל האם נדרש רב או 100% הסכמה - נוכח ההוצאות הכרוכות ? או שיהיו חייבים את הסכמת כל השכנים לשיפוצניק הנבחר לפי עלויותיו ?
ג. בבנין ישנה בעלת דירה בקומה האחרונה שמתעקשת לבנות מעלית על חשבונה אך לרשותה בלבד, הועד מנגד טען כי תצטרך לפצות את השכנים - האם יש לה זכות לעשות כזה דבר ללא הסכמה של 100% של כל השכנים ? (היום כלכלית אולי לא אוכל לעמוד בהוצאה של מעלית אך בעתיד יתכן וארצה להשתמש בה- אך אני חוששת שאהיה חשופה להחלטתה העתידית של בעלת המעלית לכאורה שתוכל גם לומר לי שאיני יכולה להשתמש במעלית, אף לא תמורת סכום הגיוני כמשתתפת שווה)
ד. האם נכון כי אסור לאחסן במקלט מטלטלין (אופנים, עגלות) לפי החק, האם חשופים לקנס ?
אודה לתשובתכם בהקדם
תמ"א 38 - חיזוק מבנים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/01/08
שלום שלי,
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
לפי שאלותיך נראה, כי המדובר בחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה לפי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מס' 38. תכנית זו נועדה לתמרץ בעלי דירות בבתים רעועים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה תנתן להם הקלות בשיפוץ הבניין ואישור זכויות בניה נוספות. כך, בעצם, מקור המימון אמור לבוא מגורם חיצוני - יזם, קבלן - אשר ידאג, על חשבונו, לשיפוץ והחיזוק ובתמורה יקבל את הזכויות להקמת דירות מגורים נוספות בבניין. ככלל, אחוזי הבניה ו/או זכויות הבניה הנוספות הינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם של הבית המשותף. לפיכך - שוב, אלא אם נקבע מפורשות אחרת - צריך את הסכמת כל בעלי הזכויות ע"מ לנצל את כל אחוזי הבניה הנוספים. יחד עם זאת, היות שלא פעם בעבר היו בעלי דירות שסרבו לאשר תוספת יחידות מגורים ע"מ לקבל טובות הנאה נוספות החורגות מהסביר ובכך "קלקלו לכולם את החגיגה" נחקק חוק, לפיו שאר בעלי הדירות, שנפגעו מסרבנותו הבלתי סבירה של בעל הדירה הסרבן, יהיו רשאים לתבוע את אותו בעל דירה בעילה נזיקית. כיום, מדברים גם על תיקון התמ"א כך שיהיה ניתן לאשר בניה תמורת שיפוץ/חיזוק בניין בכפוף להסכמתם של 80% ואף 60% בלבד מכלל בעלי הדירות.
זהו בינתיים, שלי, בואי נהיה הוגנים ונותיר זמן גם לאחרים לקבל תשובות לשאלותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מידע כוזב למפקחת
ריקי
25/12/07
שלום רב
שאלתי היא האם מסירה תוכנית של קבלן למקפחת שהדירה היא של 4חדרים בזמן שידע שהדירה היא נבנית כדירה 5 חדרים אינו מידע כוזב
תודה ריקי
שאלתי היא האם מסירה תוכנית של קבלן למקפחת שהדירה היא של 4חדרים בזמן שידע שהדירה היא נבנית כדירה 5 חדרים אינו מידע כוזב
תודה ריקי
מהות הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
ריקי שלום
בפורום זה אנו מנסים לענות על שאלות ענייניות של גולשים בנושאים שונים הקשורים לדיני מקרקעין. איננו שופטים ואין באפשרותינו (או ברצוננו) לקבוע מסמרות בהליכים משפטיים על סמך שבבי מידע ומבלי לראות את התמונה הכוללת.
לפי שאלתך ושאלותיך הקודמות (שזכו למענה הולם) נראה כי מתנהל על ידך (או עתיד להתנהל) הליך משפטי, ומן הסתם המפקחת או בית משפט, לאחר בחינת כל החומר הרלבנטי, ישפטו ויכריעו האם מדובר במידע כוזב ומהן ההשלכות הנובעות מכך.
בהצלחה.
בפורום זה אנו מנסים לענות על שאלות ענייניות של גולשים בנושאים שונים הקשורים לדיני מקרקעין. איננו שופטים ואין באפשרותינו (או ברצוננו) לקבוע מסמרות בהליכים משפטיים על סמך שבבי מידע ומבלי לראות את התמונה הכוללת.
לפי שאלתך ושאלותיך הקודמות (שזכו למענה הולם) נראה כי מתנהל על ידך (או עתיד להתנהל) הליך משפטי, ומן הסתם המפקחת או בית משפט, לאחר בחינת כל החומר הרלבנטי, ישפטו ויכריעו האם מדובר במידע כוזב ומהן ההשלכות הנובעות מכך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ומס שבח
גלית
24/12/07
מדובר ברכישת זכויות בקרקע קרי בעל משק במושב היה זכאי למשבצת בהרחבה.
הנ"ל לא נרשם כבעל הזכות ,הוא העביר לי את הזכות תמורת תשלום הפיתוח למושב.
היות והמושב העביר את שמות הזכאים למינהל , לא ראיתי צורך בליווי עורך דין, ולא בחתימת חוזה, אני שילמתי לבעל המשק את הוצאות הפיתוח, והוא רשם אותי כבעל הזכות.
בשלב זה התבצעה כל ההתנהלות מול המנהל, ורכשתי זכות חוקית בקרקע.
העסקה התבצעה ב 1998 אז עוד היה חוק מס רכוש ושילמתי במשך שנתיים, כלומר רשויות המס ידעו כי אני בעל הקרקע ולא דרשו מעולם תשלום מס רכישה או שבח.
כמו כן ביצעתי רישום בטאבו על שמי.
כיום בעת בקשה לפטור ממס שבח (עסקת מכירה) , נטען כי מסירת הזכות היא עסקת מכר שלא דווחה, ואנו נדרשים להמציא הצהרה על העסקה, ולשלם מיסים שעדיין לא ברור סכומם.
הנ"ל לא נרשם כבעל הזכות ,הוא העביר לי את הזכות תמורת תשלום הפיתוח למושב.
היות והמושב העביר את שמות הזכאים למינהל , לא ראיתי צורך בליווי עורך דין, ולא בחתימת חוזה, אני שילמתי לבעל המשק את הוצאות הפיתוח, והוא רשם אותי כבעל הזכות.
בשלב זה התבצעה כל ההתנהלות מול המנהל, ורכשתי זכות חוקית בקרקע.
העסקה התבצעה ב 1998 אז עוד היה חוק מס רכוש ושילמתי במשך שנתיים, כלומר רשויות המס ידעו כי אני בעל הקרקע ולא דרשו מעולם תשלום מס רכישה או שבח.
כמו כן ביצעתי רישום בטאבו על שמי.
כיום בעת בקשה לפטור ממס שבח (עסקת מכירה) , נטען כי מסירת הזכות היא עסקת מכר שלא דווחה, ואנו נדרשים להמציא הצהרה על העסקה, ולשלם מיסים שעדיין לא ברור סכומם.
המשך
גלית
24/12/07
שאלתי מדוע נזכרו רק עכשיו, האם אכן זה חוקי לדרוש תשלום לאחר כ 10 שנים, ומה ניתן לעשות בנידון
מפקחת על המקרקעין
רבקה
23/12/07
שלום רב
רכשתי דירת 5 חדרים, בחוזה לא רשום מספר החדרים אבל בררתי אצל מפקחת על המקרקעין ורשום שם שדירה היא בת 4 חדרים. מה עושיםצ במקרה כזה.
רבקה
רכשתי דירת 5 חדרים, בחוזה לא רשום מספר החדרים אבל בררתי אצל מפקחת על המקרקעין ורשום שם שדירה היא בת 4 חדרים. מה עושיםצ במקרה כזה.
רבקה
הרישום בצו הבית המשותף
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום רבקה,
בצו הבית המשותף, המצוי בלשכת המפקחת, נכלל תשריט הבית עם שרטוט כל תתי-החלקות (הדירות) בעת רישום הצו. בהחלט יכול להיות שנערך שיפוץ פנימי והבית חולק כך שכעת ישנם 5 חדרים. ניתן לתקן זאת ברישום הצו, ע"י הגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף. לטעמי, תיקון כזה אינו כה קריטי, כל עוד קווי המתאר של הדירה נותרו בעינם ואותו שטח דירה הרשום בצו הוא אשר רכשת בפועל עפ"י החוזה.
אגב - מוטב היה לערוך את הבדיקה אצל המפקחת לפני שרכשת את הדירה, הלא כן?...
בצו הבית המשותף, המצוי בלשכת המפקחת, נכלל תשריט הבית עם שרטוט כל תתי-החלקות (הדירות) בעת רישום הצו. בהחלט יכול להיות שנערך שיפוץ פנימי והבית חולק כך שכעת ישנם 5 חדרים. ניתן לתקן זאת ברישום הצו, ע"י הגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף. לטעמי, תיקון כזה אינו כה קריטי, כל עוד קווי המתאר של הדירה נותרו בעינם ואותו שטח דירה הרשום בצו הוא אשר רכשת בפועל עפ"י החוזה.
אגב - מוטב היה לערוך את הבדיקה אצל המפקחת לפני שרכשת את הדירה, הלא כן?...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
שלומית
23/12/07
שלום,
מכרנו דירה לפני מספר חודשים. שכרנו עו"ד משותף (מה שהתברר שטעות), בתחילה כאשר העו"ד ייצג רק אותנו הוא אמר לנו שבשום פנים ואופן הוא אינו מוכן שנחתום על פינוי דירה בתקופה שתפחת מחצי שנה מיום חתימת החוזה. אך לאחר שגם הקונים באו אליו, הוא החליט להתגמש ואמר שלאחר ארבעה חודשים מיום חתימת החוזה, יש לפנות את הדירה. כשאמרנו שזה קצת זמן, הקונה אמרה לנו שגם כך היא לא נכנסת לפני שיפוץ לדירה ושבמהלך הקמת היסודות מסביב לדירה נוכל עוד להישאר בדירה. - לתומנו הסכמנו.
במועד התשלום הראשון - קיבלנו את הכסף.
במועד התשלום השני - של הנתח הגדול והעיקרי - היה ***** של חודשיים בתשלום, אי לכך מועד מסירת הדירה נדחה בחודשיים ג"כ.
שאלתי היא:
בנוסף להצמדה שיצטרכו לשלם, וכמובן גם ריבית *****ים שתידרש מהם,
האם יש לי זכות לדרוש את גובה הקנס שמצויין בחוזה במקרה של הפרת תנאי בסיסי? האם ***** תשלום בחודשיים מהווה הפרת תנאי בסיסי למרות שישולמו לי שאר התשלומים? האם יש לי זכות לא למסור את מפתחות הדירה עד לתשלום כל הקנסות?
יש לציין שזה לא מתוך רוע, פשוט הקונים ששים להעיף קשיש מדירתו וזאת למרות שאמרו לנו שיוכל להישאר שם עם בניית היסודות וחזרו בם...
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
מכרנו דירה לפני מספר חודשים. שכרנו עו"ד משותף (מה שהתברר שטעות), בתחילה כאשר העו"ד ייצג רק אותנו הוא אמר לנו שבשום פנים ואופן הוא אינו מוכן שנחתום על פינוי דירה בתקופה שתפחת מחצי שנה מיום חתימת החוזה. אך לאחר שגם הקונים באו אליו, הוא החליט להתגמש ואמר שלאחר ארבעה חודשים מיום חתימת החוזה, יש לפנות את הדירה. כשאמרנו שזה קצת זמן, הקונה אמרה לנו שגם כך היא לא נכנסת לפני שיפוץ לדירה ושבמהלך הקמת היסודות מסביב לדירה נוכל עוד להישאר בדירה. - לתומנו הסכמנו.
במועד התשלום הראשון - קיבלנו את הכסף.
במועד התשלום השני - של הנתח הגדול והעיקרי - היה ***** של חודשיים בתשלום, אי לכך מועד מסירת הדירה נדחה בחודשיים ג"כ.
שאלתי היא:
בנוסף להצמדה שיצטרכו לשלם, וכמובן גם ריבית *****ים שתידרש מהם,
האם יש לי זכות לדרוש את גובה הקנס שמצויין בחוזה במקרה של הפרת תנאי בסיסי? האם ***** תשלום בחודשיים מהווה הפרת תנאי בסיסי למרות שישולמו לי שאר התשלומים? האם יש לי זכות לא למסור את מפתחות הדירה עד לתשלום כל הקנסות?
יש לציין שזה לא מתוך רוע, פשוט הקונים ששים להעיף קשיש מדירתו וזאת למרות שאמרו לנו שיוכל להישאר שם עם בניית היסודות וחזרו בם...
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
לכל המתעניינים ניתנה תשובה בפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה יד שנייה
שי
23/12/07
שלום לכולם,
לפני כשבועיים החלטתי לרכוש דירת מגורים יד שנייה.
נחתם זיכרון דברים ובו הוסכם המחיר בשקלים וכי 10% מהכסף יועברו ביום חתימת החוזה ואילו יתרת הכספים(90%) יועברו ביום קבלת המפתח.
יום הכניסה לדירה(קבלת המפתח) נקבע לעוד 8 חודשים.
העוברה אליי טיוטת חוזה ובה סעיף אשר מבקש להצמיד את יתרת הסכום (90%) למדד המחירים, מיום חתימת החוזה ועד ליום קבלת המפתח.
יש לציין כי בזכרון הדברים נחתם סכום בשקלים (ולא דובר על הצמדה כלשהי).
במידה וסעיף זה היה עולה במעמד זיכרון הדברים, ההסכם לא היה נחתם מאחר והסעיף לא היה מקובל עליי.
לאחר שיחתי עם המוכר, הוא הבהיר לי שהוא לא ימכור את דירתו באם הכסף לא יהיה מוצמד ומבחינתו אין עיסקה והוא לא ימכור את דירתו.
שאלתי היא:
1. האם עלי לתבוע אותו בגין הפרת זיכרון הדברים שכן אין שם כל איזכור לעניין ההצמדה.
2.האם יש תקדימים התומכים במכירות הנעשות על בסיס נומינאלי ולא ריאלי.
3.האם לבטל את העיסקה ללא תביעה, האם דרישתו מוצדקת ועליי להסכים להצמדה(סכום ההצמדה הוא בערך 20 - 30 אלף ש"ח).
תודה מראש לכל העוזרים...
לפני כשבועיים החלטתי לרכוש דירת מגורים יד שנייה.
נחתם זיכרון דברים ובו הוסכם המחיר בשקלים וכי 10% מהכסף יועברו ביום חתימת החוזה ואילו יתרת הכספים(90%) יועברו ביום קבלת המפתח.
יום הכניסה לדירה(קבלת המפתח) נקבע לעוד 8 חודשים.
העוברה אליי טיוטת חוזה ובה סעיף אשר מבקש להצמיד את יתרת הסכום (90%) למדד המחירים, מיום חתימת החוזה ועד ליום קבלת המפתח.
יש לציין כי בזכרון הדברים נחתם סכום בשקלים (ולא דובר על הצמדה כלשהי).
במידה וסעיף זה היה עולה במעמד זיכרון הדברים, ההסכם לא היה נחתם מאחר והסעיף לא היה מקובל עליי.
לאחר שיחתי עם המוכר, הוא הבהיר לי שהוא לא ימכור את דירתו באם הכסף לא יהיה מוצמד ומבחינתו אין עיסקה והוא לא ימכור את דירתו.
שאלתי היא:
1. האם עלי לתבוע אותו בגין הפרת זיכרון הדברים שכן אין שם כל איזכור לעניין ההצמדה.
2.האם יש תקדימים התומכים במכירות הנעשות על בסיס נומינאלי ולא ריאלי.
3.האם לבטל את העיסקה ללא תביעה, האם דרישתו מוצדקת ועליי להסכים להצמדה(סכום ההצמדה הוא בערך 20 - 30 אלף ש"ח).
תודה מראש לכל העוזרים...
לכל המתעניינים ניתנה תשובה בפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/12/07
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנה חובה לצרף תצהיר לבקשה למפקח מקרקעין?
ריקי
22/12/07
לאחר שמגישים תביעה למפקח על רישום מקרקעין, יש צורך להגיש בקשה בכתב, אולם האם ישנה חובה לצרף לבקשה תצהיר שתומך בעובדות?
סדרי הדין בפני המפקח על המקרקעין
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום ריקי,
כידוע, על בקשה בכתב להיות מלווה בתצהיר המאמת את העובדות המופיעות בבקשה עצמה (אם מופיעות עובדות כאלו).
ככלל, חלים על הדיון בפני המפקח כל סדרי הדין האזרחי, ואולם המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת לעשיית צדק, ואז עליו לרשום את הטעמים שהניעוהו לכך (ס' 75 לחוק המקרקעין)
כידוע, על בקשה בכתב להיות מלווה בתצהיר המאמת את העובדות המופיעות בבקשה עצמה (אם מופיעות עובדות כאלו).
ככלל, חלים על הדיון בפני המפקח כל סדרי הדין האזרחי, ואולם המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת לעשיית צדק, ואז עליו לרשום את הטעמים שהניעוהו לכך (ס' 75 לחוק המקרקעין)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מגרש לבניה
קרן
21/12/07
אני בעלת נחלה במושב (משק חקלאי) המושכרת כבר כ-7 שנים. אני מעוניינת לקנות מגרש בהרחבה בצפון אך נאמר לי במינהל כי אין לי זכות לקנות מגרש משום שאני בעלת נחלה. מה הן האפשרויות שלי על מנת לקנות את המגרש בהקדם האפשרי? השטחים הולכים ונגמרים בהרחבה הנ"ל ואני לחוצה בזמן ע"מ לקנות את השטח. אשמח לעצה.
רכישת מגרש בהרחבה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/12/07
שלום קרן,
לנוחותך, להלן ציטוט מהסעיף הרלבנטי בהוראת האגף החקלאי מס' 101 המתייחסת להקצאת מגרשים ברחבה:
6. הקצאות המגרשים
6.1 המגרשים יוקצו ע"י המינהל למומלצי האגודה ובלבד שהינם יחידים, אינם בעלי זכות בנחלה, במגרש מגורים צמוד קרקע או במשק עזר בישוב כלשהו,שהוקצה בעקבות זכייה במכרז.
6.2 בעל זכות בנחלה או במשק עזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז יהא זכאי למגרש בהרחבה אם יתקיימו התנאים שלהלן:
6.2.1 במועד קבלת המלצת האגודה, יצהירו כי הוא ובן זוגו לפי העניין כי הם מוותרים על זכותם בנחלה, או במשק העזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז.
6.2.2 על היזם לו הוקצה המגרש להעביר זכויותיו בנחלה, או במשק העזר או במגרש המגורים לפי העניין, תוך 3 שנים מיום אישור העיסקה.
חוזה חכירה לא ייחתם עד אשר לא תסתיים העברת הזכויות.
אני מציע שתשובי למינהל ותפני את תשומת לבם להוראה הנ"ל (אם הנך עומדת בקריטריונים הנ"ל כמובן)
לנוחותך, להלן ציטוט מהסעיף הרלבנטי בהוראת האגף החקלאי מס' 101 המתייחסת להקצאת מגרשים ברחבה:
6. הקצאות המגרשים
6.1 המגרשים יוקצו ע"י המינהל למומלצי האגודה ובלבד שהינם יחידים, אינם בעלי זכות בנחלה, במגרש מגורים צמוד קרקע או במשק עזר בישוב כלשהו,שהוקצה בעקבות זכייה במכרז.
6.2 בעל זכות בנחלה או במשק עזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז יהא זכאי למגרש בהרחבה אם יתקיימו התנאים שלהלן:
6.2.1 במועד קבלת המלצת האגודה, יצהירו כי הוא ובן זוגו לפי העניין כי הם מוותרים על זכותם בנחלה, או במשק העזר או במגרש צמוד קרקע שלא הוקצה במכרז.
6.2.2 על היזם לו הוקצה המגרש להעביר זכויותיו בנחלה, או במשק העזר או במגרש המגורים לפי העניין, תוך 3 שנים מיום אישור העיסקה.
חוזה חכירה לא ייחתם עד אשר לא תסתיים העברת הזכויות.
אני מציע שתשובי למינהל ותפני את תשומת לבם להוראה הנ"ל (אם הנך עומדת בקריטריונים הנ"ל כמובן)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
