פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הודעת הזהרה בטאבו
הניד
04/03/08
ברשות בעלי רשומות שתי דירות מאז נישואינו למעלה מ-30 שנה.
בעלי מסרב להוסיף את שמי בטאבו
איך אוכל להבטיח שבעלי לא ימכור את הדירות?
והאם יש אפשרות להוסיף את שמי בלעדי הסכמתו.
בעלי מסרב להוסיף את שמי בטאבו
איך אוכל להבטיח שבעלי לא ימכור את הדירות?
והאם יש אפשרות להוסיף את שמי בלעדי הסכמתו.
רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/03/08
הניד שלום,
אינך יכולה פשוט להוסיף את שמך בטאבו ללא הסכמתו של בעלך. מעבר לכך, גם אם בעלך יסכים לכך הרי שמדובר ב"עסקה במקרקעין" (ללא תמורה בין בני זוג) המחייבת דיווח לרשויות המס וקבלת אישורי מיסים.
אפשר להניח שקונה זהיר, שיווכח לראות שהדירה רשומה רק על שם בעלך, יבקש מן הסתם את אישורך על כך שאין לך זכויות בדירות ו/או שאת מסכימה למכירה. יחד עם זאת, אין זה מבטיח שבעלך לא יצליח למכור את הדירות ככל שיחפוץ בכך.
מומלץ לך להתייעץ עם עו"ד העוסק בדיני משפחה בכדי לבחון את האפשרויות העומדות בפניך באשר לרכושכם המשותף.
שאלות נוספות אנא הפני לפורום דיני משפחה באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אינך יכולה פשוט להוסיף את שמך בטאבו ללא הסכמתו של בעלך. מעבר לכך, גם אם בעלך יסכים לכך הרי שמדובר ב"עסקה במקרקעין" (ללא תמורה בין בני זוג) המחייבת דיווח לרשויות המס וקבלת אישורי מיסים.
אפשר להניח שקונה זהיר, שיווכח לראות שהדירה רשומה רק על שם בעלך, יבקש מן הסתם את אישורך על כך שאין לך זכויות בדירות ו/או שאת מסכימה למכירה. יחד עם זאת, אין זה מבטיח שבעלך לא יצליח למכור את הדירות ככל שיחפוץ בכך.
מומלץ לך להתייעץ עם עו"ד העוסק בדיני משפחה בכדי לבחון את האפשרויות העומדות בפניך באשר לרכושכם המשותף.
שאלות נוספות אנא הפני לפורום דיני משפחה באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו עשה
דני
04/03/08
שלום רב,
יש לי מגרש, ועליו השכן שם כול מיני דברים.
ברצוני לדעת מה זה צו עשה?והיכן ניתן להגישו?
בתודה מראש
יש לי מגרש, ועליו השכן שם כול מיני דברים.
ברצוני לדעת מה זה צו עשה?והיכן ניתן להגישו?
בתודה מראש
אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מאיה
04/03/08
המון תודה לך על ההסבר.
רק עוד שאלה אחת ברשותך-נאמר שהטופס אותו צריך לפרה רולינג הינו טופס סימולציה שמחירו 300 ש"ח.
האם הטופס עצמו אינו נמצא באינטרנט?כלומר שאלתי האם הטופס עצמו עולה 300 ש"ח או שכאשר אני מגישה אותו עליי לשלם 300 ש"ח?
רק עוד שאלה אחת ברשותך-נאמר שהטופס אותו צריך לפרה רולינג הינו טופס סימולציה שמחירו 300 ש"ח.
האם הטופס עצמו אינו נמצא באינטרנט?כלומר שאלתי האם הטופס עצמו עולה 300 ש"ח או שכאשר אני מגישה אותו עליי לשלם 300 ש"ח?
מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/03/08
מודה ומתוודה שאין לי שמץ של מושג.
לאחר שתבררי את העניין נודה לך באם תשובי לעדכן את גולשי האתר.
לאחר שתבררי את העניין נודה לך באם תשובי לעדכן את גולשי האתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיחלוף
שרון
04/03/08
מהו שיחלוף במקרקעין? ומהי מטרתו?
שיחלוף במקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/03/08
שיחלוף במקרקעין משמעותו רכישת נכס אחד בסמוך לפני או לאחר שנמכר נכס אחר (מלשון החלפה).
הרעיון היה להקל באמצעות מתן פטור ממס (בכפוף לקיומם של תנאים רבים) על ביצוען של עסקאות שמתעכבות זמן רב בשל חבות מס שנצברה.
בפועל לא מבוצעות עסקאות רבות באמצעות פטור זה.
הרעיון היה להקל באמצעות מתן פטור ממס (בכפוף לקיומם של תנאים רבים) על ביצוען של עסקאות שמתעכבות זמן רב בשל חבות מס שנצברה.
בפועל לא מבוצעות עסקאות רבות באמצעות פטור זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מאיה
04/03/08
מודה לך עך תשובך, ואכן אעשה כך.
אבל ברצוני רק להבין מהו רולינג על מס שבח?
האם זה כאשר רוצים לדעת מה יהיה מס השבח על העסקה?
בתודה מראש
אבל ברצוני רק להבין מהו רולינג על מס שבח?
האם זה כאשר רוצים לדעת מה יהיה מס השבח על העסקה?
בתודה מראש
פרה-רולינג (Pre-rulling)
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/03/08
מאיה שלום,
פרה-רולינג הוא למעשה פניה מוקדמת לרשויות המס אשר במסגרתה מוצגת בפני שלטונות המס בעיה היפוטתית המייצגת עסקה עתידית על מנת שיחוו את דעתם לגבי כשרותה המשפטית ותוצאות המס שלה. על פי ההחלטה העקרונית של שלטונות המס, עשויים הצדדים לעסקה להחליט אם ברצונם לקיימה או לשנות בה פרטים שונים וכיו"ב.
אין הליך מוסדר בחוק לבקשות פרה-רולינג. פניות אלו נעשות בדר"כ כאשר מדובר בעסקאות סבוכות ומורכבות שעשויות להיות ממוסות באופנים שונים ואין לצדדים ודאות ביחס להיקף המיסים הכרוכים בביצוע העסקה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
פרה-רולינג הוא למעשה פניה מוקדמת לרשויות המס אשר במסגרתה מוצגת בפני שלטונות המס בעיה היפוטתית המייצגת עסקה עתידית על מנת שיחוו את דעתם לגבי כשרותה המשפטית ותוצאות המס שלה. על פי ההחלטה העקרונית של שלטונות המס, עשויים הצדדים לעסקה להחליט אם ברצונם לקיימה או לשנות בה פרטים שונים וכיו"ב.
אין הליך מוסדר בחוק לבקשות פרה-רולינג. פניות אלו נעשות בדר"כ כאשר מדובר בעסקאות סבוכות ומורכבות שעשויות להיות ממוסות באופנים שונים ואין לצדדים ודאות ביחס להיקף המיסים הכרוכים בביצוע העסקה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מאיה
03/03/08
ברצוני לעשות רולינג על מס שבח, כלומר לדעת כמה יהיה מס השבח.
השאלה היא היכן אני עושה זאת?ואיך בדיוק?
בתודה מראש.
השאלה היא היכן אני עושה זאת?ואיך בדיוק?
בתודה מראש.
חישוב מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/08
מאיה/דניאלה שלום,
את מוזמנת לפנות לעורך דין בעל התמחות במיסוי מקרקעין עם כל המסמכים הרלבנטיים, והוא יערוך בעבורך שומת מס שבח, ואף יכול לייעץ לך בדבר פטורים שונים שיתכן ותוכלי לנצל במכירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
את מוזמנת לפנות לעורך דין בעל התמחות במיסוי מקרקעין עם כל המסמכים הרלבנטיים, והוא יערוך בעבורך שומת מס שבח, ואף יכול לייעץ לך בדבר פטורים שונים שיתכן ותוכלי לנצל במכירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מחסן בטאבו
מירי
03/03/08
רכשנו לפני כ-10 שנים דירה+מחסן בבנין של 40 שנה ,הדירה נרשמה בטאבו והמחסן לא.
אנחנו מעוניינים למכור את הדירה ללא המחסן -האם זה אפשרי או שאפשר לרשום את המחסן על דירה אחרת בבנין.
תודה ראש
אנחנו מעוניינים למכור את הדירה ללא המחסן -האם זה אפשרי או שאפשר לרשום את המחסן על דירה אחרת בבנין.
תודה ראש
העברת מחסן בבית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/08
מירי שלום
ניתן למכור את הדירה ללא המחסן אך יש צורך להצמיד אותו לדירה כלשהי בבניין. הצמדת הדירה לדירה אחרת נעשית על ידי תיקון לצו הבית המשותף.
לא ברור משאלתך אם יש לכם דירה נוספת בבניין אשר לה אתה רוצים להצמיד את המחסן. ככל שמדובר בדירה אשר אינה בבעלותכם המלאה, יידרשו אישורי מיסים בגין העברת המחסן (עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין). יצוין, כי אף אם מדובר בדירה אחרת בבעלותיכם, יתכן שתידרשו לאישור מנהל מס שבח למפקחת על בתים משותפים לצורך תיקון הצו.
חשוב לשים לב בעסקת המכר (של הדירה) להדגיש במפורש כי המכר אינו כולל את המחסן. כמו כן, יש לתת את הדעת לנקודות נוספות בעניין זה ומומלץ בכל תוקף שלא לבצע עסקה (במיוחד עסקה מורכבת שכזאת) ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקי בדיני מקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ניתן למכור את הדירה ללא המחסן אך יש צורך להצמיד אותו לדירה כלשהי בבניין. הצמדת הדירה לדירה אחרת נעשית על ידי תיקון לצו הבית המשותף.
לא ברור משאלתך אם יש לכם דירה נוספת בבניין אשר לה אתה רוצים להצמיד את המחסן. ככל שמדובר בדירה אשר אינה בבעלותכם המלאה, יידרשו אישורי מיסים בגין העברת המחסן (עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין). יצוין, כי אף אם מדובר בדירה אחרת בבעלותיכם, יתכן שתידרשו לאישור מנהל מס שבח למפקחת על בתים משותפים לצורך תיקון הצו.
חשוב לשים לב בעסקת המכר (של הדירה) להדגיש במפורש כי המכר אינו כולל את המחסן. כמו כן, יש לתת את הדעת לנקודות נוספות בעניין זה ומומלץ בכל תוקף שלא לבצע עסקה (במיוחד עסקה מורכבת שכזאת) ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקי בדיני מקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
דניאלה
03/03/08
שום רב,
איך ניתן לעשות רולינג עלמס שבח?
איפה?ואיך?
בתודה מראש
איך ניתן לעשות רולינג עלמס שבח?
איפה?ואיך?
בתודה מראש
תשובה לעיל
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא טאבו ומקרקעין
ניסים
29/02/08
ברצוני לשאול כמה זמן לוקח לירשום דירה שקניתי בטאבו ומקרקעי ישראל?
רישום עסקאות מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
ניסים שלום,
מבלי לפגוע חלילה, שאלתך מזכירה לי שאלה נוספת - כמה עולה חליפה ליתום?
אין מסגרת זמן קבועה לרישום עסקאות בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל. כל מקרה לגופו. כל עסקה ומאפייניה. הרישום תלוי בין היתר בקבלת אישורים שונים מרשויות שונות אשר כל אחת עובדת בקצב שלה. כמו כן, לעיתים נדרשות פעולות תכנוניות במקרקעין אשר לא מאפשרות השלמת רישום.
ניתן לומר, כי בהעדר בעיות ספיצפיות, השלמת רישום בטאבו עשויה לקחת מספר חודשים בודדים.
זהר ארד, עו"ד
מבלי לפגוע חלילה, שאלתך מזכירה לי שאלה נוספת - כמה עולה חליפה ליתום?
אין מסגרת זמן קבועה לרישום עסקאות בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל. כל מקרה לגופו. כל עסקה ומאפייניה. הרישום תלוי בין היתר בקבלת אישורים שונים מרשויות שונות אשר כל אחת עובדת בקצב שלה. כמו כן, לעיתים נדרשות פעולות תכנוניות במקרקעין אשר לא מאפשרות השלמת רישום.
ניתן לומר, כי בהעדר בעיות ספיצפיות, השלמת רישום בטאבו עשויה לקחת מספר חודשים בודדים.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לטיפול עו"ד במכירת נכס
לולו
28/02/08
שלום, שאלתי היא האם חלה חובה על עו"ד אשר מבצע עיסקת מכירה של נכס, לבדוק לעומק את נושא המיסוי השונה (שבח, מכירה וכו') או שמא זה מתפקידו של המוכר עצמו?
מיסוי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
חלק מתפקידו של עו"ד המלווה עסקת מכר היא לבדוק את המיסוי הכרוך בביצוע העסקה, אלא אם הוסכם, שנושא המיסוי יבחן על ידי מומחה מיסוי חיצוני (רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת שטח כשבן הזוג אינו שפוי
רן טריגר
28/02/08
שלום רב
סבתי מעוניינת למכור שטח שברשותה על מנת לממן את עלות הטיפולים שלה וכן את הפיליפינית. כמה מילדיה אינם מעוניינים בזאת כיוון והם מעדיפים לחכות לתוכנית עירייה שתשביח את השטח, כל שיקבלו ירושה גדולה יותר.
1 - האם בכלל ישנה איזו שהיא סיבה חוקית להתחשב ברצון הילדים? או שסבתי יכולה פשוט ל"עשות מה שהיא רוצה"?
2 - כיוון וסבי אינו צלול יותר ואיבד כנראה את שפיותו (ביקור אצל פסיכיאטרית גריאטריה אישר זאת והוא קיבל כדורים), האם סבתי הופכת למורשית חתימה יחידה על השטח, או שגם סבי צריך לחתום על מכירה בכל מקרה?
3- אילו אישורים מסמכים עלי להמציא שאכן סבי לא כשיר לביצוע עסקת מכר?
בתודה מראש
רן
סבתי מעוניינת למכור שטח שברשותה על מנת לממן את עלות הטיפולים שלה וכן את הפיליפינית. כמה מילדיה אינם מעוניינים בזאת כיוון והם מעדיפים לחכות לתוכנית עירייה שתשביח את השטח, כל שיקבלו ירושה גדולה יותר.
1 - האם בכלל ישנה איזו שהיא סיבה חוקית להתחשב ברצון הילדים? או שסבתי יכולה פשוט ל"עשות מה שהיא רוצה"?
2 - כיוון וסבי אינו צלול יותר ואיבד כנראה את שפיותו (ביקור אצל פסיכיאטרית גריאטריה אישר זאת והוא קיבל כדורים), האם סבתי הופכת למורשית חתימה יחידה על השטח, או שגם סבי צריך לחתום על מכירה בכל מקרה?
3- אילו אישורים מסמכים עלי להמציא שאכן סבי לא כשיר לביצוע עסקת מכר?
בתודה מראש
רן
מינוי אפוטרופוס
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
רן שלום
במענה לשאלותיך על פי סדרן:
1. הסבתא רשאית לעשות ברכוש שלה כראות עיניה ואין בסיס חוקי להתערבות מצד היורשים העתידיים (אלא במקרים חריגים בהן הסבתא זקוקה למינוי אפוטרופס אף היא).
2. סבתך אינה הופכת יש מאין למורשית חתימה של סבך אלא אם יש בידה יפוי כח תקף של הסב.
3. אם הסב אכן לא יכול לנהל את עניינך, לרבות הכלכליים, יש לפנות לבית המשפט לענייני משפחה ולבקש למנות לסב אפוטרופוס.
שאלות נוספות על מינוי אפוטרופוס אנא הפנה לפורום דיני משפחה באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
במענה לשאלותיך על פי סדרן:
1. הסבתא רשאית לעשות ברכוש שלה כראות עיניה ואין בסיס חוקי להתערבות מצד היורשים העתידיים (אלא במקרים חריגים בהן הסבתא זקוקה למינוי אפוטרופס אף היא).
2. סבתך אינה הופכת יש מאין למורשית חתימה של סבך אלא אם יש בידה יפוי כח תקף של הסב.
3. אם הסב אכן לא יכול לנהל את עניינך, לרבות הכלכליים, יש לפנות לבית המשפט לענייני משפחה ולבקש למנות לסב אפוטרופוס.
שאלות נוספות על מינוי אפוטרופוס אנא הפנה לפורום דיני משפחה באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך תקופת השכירות
גילת
28/02/08
לפני פחות משנה חתמתי על חוזה לדירה כשאני מבטיחה את האפשרות להמשך מגורים ע"י סעיף האופציה לתקופה נוספת של 12 חודשים, מכיוון שרציתי להבטיח מצב הפוך בו אני ארצה לעזוב לפני הזמן הוספתי סעיף בכתב ידי שמנוסח באופן הבא "במידה והמשכיר ירצה לפנות את הבית לפני תום השכירות יודיע על כך חודשיים מראש" אכן טעיתי כשרשמתי המשכיר ולא השוכר
האם הזכות שלי לאופציה מתבטלת בשל טעות קולמוס?
האם הזכות שלי לאופציה מתבטלת בשל טעות קולמוס?
פרשנות חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
גילת שלום,
שני הסעיפים עומדים בסתירה אחד לשני באופן שהאחד מאיין את השני. מדובר בסוגיה העוסקת בפרשנות חוזים ומתאימה לדיון בפורום דיני חוזים באתר זה.
זהר ארד, עו"ד
שני הסעיפים עומדים בסתירה אחד לשני באופן שהאחד מאיין את השני. מדובר בסוגיה העוסקת בפרשנות חוזים ומתאימה לדיון בפורום דיני חוזים באתר זה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גגות בבתים משותפים
אפרת נאמן
28/02/08
אני גרה בבית משותף (בית המחולק ל-4). הרחבתי את הבית ובניתי על הגג כעת תובעים אותי השכנים על חלק משותף שלהם בגג.
האם זה נכון? ומה אומר החוק על הגג בבתים משותפים?
האם זה נכון? ומה אומר החוק על הגג בבתים משותפים?
בניה על גגות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
אפרת שלום,
לצערי לא ניתן לענות על שאלתך מבלי לבחון עובדתית ומשפטית שורה ארוכה של אספקטים הקשורים למקרה הספציפי שלך.
בכל מקרה, השאלה רחבה מידי ולא מתאימה לדיון בפורום זה.
מאחר וכבר הוגשה כנגדך תביעה, מומלץ לך לפנות בדחיפות לעו"ד.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
לצערי לא ניתן לענות על שאלתך מבלי לבחון עובדתית ומשפטית שורה ארוכה של אספקטים הקשורים למקרה הספציפי שלך.
בכל מקרה, השאלה רחבה מידי ולא מתאימה לדיון בפורום זה.
מאחר וכבר הוגשה כנגדך תביעה, מומלץ לך לפנות בדחיפות לעו"ד.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף
דחוף
28/02/08
שלום,
אני גרה בדירה שכורה.
היתה נזילה בבית שבו אני גרה והתיקרה של השכן מתחתי ניזוקה (רטיבות).
שאלתי - השכן אמר שיתבע אותי לנזק שנגרם לו, האם הוא יכול לתבוע אותי?
או שעליו לתבוע את בעל הדירה?
בתודה
אני גרה בדירה שכורה.
היתה נזילה בבית שבו אני גרה והתיקרה של השכן מתחתי ניזוקה (רטיבות).
שאלתי - השכן אמר שיתבע אותי לנזק שנגרם לו, האם הוא יכול לתבוע אותי?
או שעליו לתבוע את בעל הדירה?
בתודה
נזילה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/02/08
כעקרון, השכן יכול לתבוע את מי שהוא רוצה אך זה לא בהכרח אומר שיש לו עילת תביעה כנגדך וודאי לא אומר שבית המשפט יעתר למתן סעד כנגדך.
תקינותם של תשתיות המושכר הינם באופן עקרוני באחריות בעל המבנה ולא באחריות השוכר.
מומלץ כי תפני את הטיפול בבעיה לבעל הדירה. יתכן אף, שיש לו פוליסת ביטוח מבנה, ובמקרה זה הטיפול אל מול השכן הניזוק יעשה על ידי חברת הביטוח.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
תקינותם של תשתיות המושכר הינם באופן עקרוני באחריות בעל המבנה ולא באחריות השוכר.
מומלץ כי תפני את הטיפול בבעיה לבעל הדירה. יתכן אף, שיש לו פוליסת ביטוח מבנה, ובמקרה זה הטיפול אל מול השכן הניזוק יעשה על ידי חברת הביטוח.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא מנהל מקרקעי ישראל
שמעון
27/02/08
מעוניין לקבל אינפורמציה לגבי רכישתחכירת קרקעות דרך מנהל מקרקעי ישראל עם דגש על הפרוצדורה שדרושה להעברת זכויות לאחר זכייה במכרז,ואינפורמציה מקיפה ככל הניתן,תודה רבה
מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/02/08
שמעון שלום,
הנך מופנה לגלוש לאתר של מינהל מקרקעי ישראל, שם תוכל לקבל אינפורמציה.
http://www.mmi.gov.il/static/hesberim.asp
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הנך מופנה לגלוש לאתר של מינהל מקרקעי ישראל, שם תוכל לקבל אינפורמציה.
http://www.mmi.gov.il/static/hesberim.asp
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המקרקעין-ס' 40 (א)(ב)
דן
26/02/08
הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א). -מה אומר ס' זה??(40 א(ב)
) והאם הוא חל גם על אחים או רק בני זוג?
) והאם הוא חל גם על אחים או רק בני זוג?
להלן הסעיף. חל על בני זוג.
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/02/08
40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
דניאל
26/02/08
תודה רבה על התשובה, אך קראתי במס' פסקי דין שבכך שהינה מתגוררת שם מס' שנים היא כן יכולה לטעון לדייר מוגן מכוח ס' 33.
איך אצליח לסתור זאת, ולהוציא צו לחזקה משותפת??
דב נוסף האם בעת חלוקת הנכס בגלל שהיא מחזיקה בנכס זכותה לא תגבר עליי??
איך אצליח לסתור זאת, ולהוציא צו לחזקה משותפת??
דב נוסף האם בעת חלוקת הנכס בגלל שהיא מחזיקה בנכס זכותה לא תגבר עליי??
פירוק שיתוף
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/02/08
דניאל שלום
כעקרון ניתן לטעון כל טענה, אך במקרה זה נראה כי הטענה לא "תחזיק מים" ואין מקום לנהל על כך דיון תיאורטי.
הנך מופנה שוב לתשובתה המפורטת של עו"ד טלי קסלר אשר ענתה על שאלותיך (גם הנוספות).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון ניתן לטעון כל טענה, אך במקרה זה נראה כי הטענה לא "תחזיק מים" ואין מקום לנהל על כך דיון תיאורטי.
הנך מופנה שוב לתשובתה המפורטת של עו"ד טלי קסלר אשר ענתה על שאלותיך (גם הנוספות).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאים לא הוגנים בחוזה
ענת רגב
26/02/08
עברתי לדירה לפני מספר חודשים, לפני כמה ימים
בעקבות סכסוך, אסר עלי המשכיר להכניס כל אדם לדירה, שאינו מבני משפחתי, כשהוא מסתמך על סעיף בחוזה שקובע כי מותר לי לארח רק את בני משפחתי בדירה,
1. האם סעיף זה חוקי? בתור דיירת- האם אין לי הזכות לבחור מי יכנס ומי לא יכנס לביתי?
2. מה נכלל בהגדרה אירוח? (כמה שעות, לינה וכו'...)
3. מי נכלל בהגדרה "בני משפחה" - עד כמה מורחבת?
בעקבות סכסוך, אסר עלי המשכיר להכניס כל אדם לדירה, שאינו מבני משפחתי, כשהוא מסתמך על סעיף בחוזה שקובע כי מותר לי לארח רק את בני משפחתי בדירה,
1. האם סעיף זה חוקי? בתור דיירת- האם אין לי הזכות לבחור מי יכנס ומי לא יכנס לביתי?
2. מה נכלל בהגדרה אירוח? (כמה שעות, לינה וכו'...)
3. מי נכלל בהגדרה "בני משפחה" - עד כמה מורחבת?
תוספת
ענת
26/02/08
נ.ב
רק לציין שהסעיף כבר נמצא בחוזה, שעליו חתמתי....
רק לציין שהסעיף כבר נמצא בחוזה, שעליו חתמתי....
שאלתך מתאימה לדיון בפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
28/02/08
פינוי שוכר מדירה
ליאור
26/02/08
שלום רב, בעוד כשבוע מסתיים החוזה אשר שכרתי לאם חד הורית עם ילדה מעל גיל 18 דירה, הדיירת לא שילמה החודש את השכירות וכמו כן מאיימת שהיא לא עוזבת את הדירה בעוד כשבוע ולא משנה מה אומר ואעשה מאחר והיא טרם מצאה דירה ורוצה לעשות דווקא, כמו כן אציין כי הודעתי ללקוחה חודשיים לפני תום החוזה כי עליה לסיים את החוזה ולצאת אך לבקשתה היא נתקעה ועדיין לא מצאה דירה, ולכן נתתי לה עוד 3 חודשים והחתמתי אותה על הסכם שמותר לי להכנס לדירה בכל מחיר. הדיירת לא עונה לטלפונים ולא לוקחת את הדואר הרשום אשר שלחתי לה, וכמו כן מסרבת להכניס אותי לדירה כבר 5 חודשים וכיום כאשר יש בידי חוזה של דייר חדש אשר שילם חצי שנה מראש והכסף אצלי בחשבון היא לא נותנת לו להכנס ולראות את מצב הנכס. הדייר היה לפניה ורוצה לחזור שוב. בבדיקה הבנתי שאני יכול לפנות אותה בכוח סביר אך עולה השאלה מהו כוח סביר והאם מותר לי לעשות כך בזמן שהיא תהיה בבית, אני יודע שהמשטרה לא מתערבת בנושאים אזרחיים ואני חושש שהכוח שאפעיל לא יהיה סביר בבית משפט, לכן עולה השאלה מה עליי לעשות על מנת להוציא אותה מהדירה, אציין כי יש בידי שטר חוב אשר למיטב הבנתי לא שווה כלום שעליו חתום אחיה ובתה אשר לא נמצאת בארץ וזהו, אין לי עוד בטוחות ממנה. מה עליי לעשות אנא תשובתכם בדחיפות!!!
מאחר שהשאלה נשאלה גם בפורום דיני חוזים יינתן המענה שם ולא פה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פחרוק שיתוף
דניאל
26/02/08
ברשותי וברשות אחותי דירה שקיבלנו בירושה. אחותי גרה בדירה זו כבר מס' שנים, אך כעת ברצוני לפרק את השיתוף ולמכור את הדירה.
אני מפחד שאחותי תטען לזכות כדייר מוגן לפי ס' 33 ,האם יש סיכוי שאקבל צו של חזקה משותפת?
והאם בעת החלוקה זכותה לא תגבר על שלי משום שהיא המחזיקה בנכס??
המון תודה
אני מפחד שאחותי תטען לזכות כדייר מוגן לפי ס' 33 ,האם יש סיכוי שאקבל צו של חזקה משותפת?
והאם בעת החלוקה זכותה לא תגבר על שלי משום שהיא המחזיקה בנכס??
המון תודה
פירוק שיתוף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
העובדה שאחותך מתגוררת בדירה מספר שנים אינה מקנה לה זכויות של דיירת מוגנת.
יתרה מזאת, אם היא עושה שימוש בלעדי בדירה, עליה לשלם לך דמי שכירות ראויים בגין התקופה הזו, שבה לא התאפשר לך לקבל פירות מהבעלות בדירה.
כדאי לפנות אליה ולנסות להגיע עימה להסכמה לגבי מכירה משותפת של הנכס או רכישתו על ידה, במידה והדבר עומד על הפרק.
אם זה לא יתאפשר, ההליך המתאים הוא הגשת תביעה לבית משפט לענייני משפחה לפירוק השיתוף בדירה, בדרך של מכירתה לצד ג'.
במידת הצורך, בית המשפט ימנה לצורך העניין כונס נכסים אשר ימכור את הדירה למרבה במחיר.
יתרה מזאת, אם היא עושה שימוש בלעדי בדירה, עליה לשלם לך דמי שכירות ראויים בגין התקופה הזו, שבה לא התאפשר לך לקבל פירות מהבעלות בדירה.
כדאי לפנות אליה ולנסות להגיע עימה להסכמה לגבי מכירה משותפת של הנכס או רכישתו על ידה, במידה והדבר עומד על הפרק.
אם זה לא יתאפשר, ההליך המתאים הוא הגשת תביעה לבית משפט לענייני משפחה לפירוק השיתוף בדירה, בדרך של מכירתה לצד ג'.
במידת הצורך, בית המשפט ימנה לצורך העניין כונס נכסים אשר ימכור את הדירה למרבה במחיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעות הערת אזהרה
nbiby
26/02/08
שלום,
הורים רכשו דירה, שילמו את כל התמורה, נחתם חוזה, אך עו"ד שטיפל בעסקה לא העביר את הבעלות ורק רשם הערת אזהרה על שמם.
המוכרים נפטרו בינתיים וכך גם אחד ההורים.
מה ניתן לעשות כדי שהעברת הבעלות תושלם ותועבר ליורשים של ההורה שנפטר ולהורה השני?
הורים רכשו דירה, שילמו את כל התמורה, נחתם חוזה, אך עו"ד שטיפל בעסקה לא העביר את הבעלות ורק רשם הערת אזהרה על שמם.
המוכרים נפטרו בינתיים וכך גם אחד ההורים.
מה ניתן לעשות כדי שהעברת הבעלות תושלם ותועבר ליורשים של ההורה שנפטר ולהורה השני?
המשך השאלה
nbiby
26/02/08
ומהי המשמעות של קיומה של הערת האזהרה מבחינה קניינית עבור היורשים?
רישום הערת אזהרה
עו"ד טלי קסלר
26/02/08
מומלץ לפנות לעורך הדין שטיפל בעסקה בכתב, בדואר רשום (ולשמור על כך אסמכתא), בדרישה שישלים את הטיפול ברישום הזכויות על שם ההורים.
בהנחה שהוא ייצג את ההורים כפי שצריך, אמורים להיות בידיו כל הכלים לעשות זאת, גם אם חלק מהנוגעים בדבר נפטרו.
להורה שנפטר צריך להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה, על מנת שזכויותיו יירשמו על שם יורשיו.
אם עורך הדין לא מטפל בזה כמו שצריך, צריך לפנות לעורך דין אחר (וכדאי מאוד שזה יהיה עורך דין בקיא ושולט בתחום) על מנת שישלים את הרישום, בהקדם האפשרי.
בהנחה שהוא ייצג את ההורים כפי שצריך, אמורים להיות בידיו כל הכלים לעשות זאת, גם אם חלק מהנוגעים בדבר נפטרו.
להורה שנפטר צריך להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה, על מנת שזכויותיו יירשמו על שם יורשיו.
אם עורך הדין לא מטפל בזה כמו שצריך, צריך לפנות לעורך דין אחר (וכדאי מאוד שזה יהיה עורך דין בקיא ושולט בתחום) על מנת שישלים את הרישום, בהקדם האפשרי.
קיבלתי דירה בירושה -איך מעבירים אותה בטאבו ?
בועז
26/02/08
היי
האב נפטר.
אני ואחי ירשנו את הדירה באופן טבעי.
בבית הדין הרבני הוצאנו צו ירושה שפוסק שהדירה עוברת אלי ואל אחי.
מה צריך לעשות עכשיו בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה של שמינו ?
האב נפטר.
אני ואחי ירשנו את הדירה באופן טבעי.
בבית הדין הרבני הוצאנו צו ירושה שפוסק שהדירה עוברת אלי ואל אחי.
מה צריך לעשות עכשיו בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה של שמינו ?
העברת דירה בירושה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
בהנחה שהדירה רשומה באמת בטאבו (ולא במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת), ניגשים לטאבו עם צו הירושה המקורי, ממלאים שם טפסים, והם מעבירים את הזכויות על שם היורשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשלנות של עו"ד?!
מודאגת
26/02/08
שלום רב!
נכנסנו לדירה חדשה שלנו ופתאום התברר.. שיש תביעה של ועד הבית נגד הקבלן (על ליקויים חמורים בבניין ותשתית).
המוכרים לא משתתפים בתביעה זו, אבל ידעו על קיומה.
מי היה אחראי לבדוק/ ליידע אותנו אודות התביעה.
מה ניתן לעשות עכשיו?
נכנסנו לדירה חדשה שלנו ופתאום התברר.. שיש תביעה של ועד הבית נגד הקבלן (על ליקויים חמורים בבניין ותשתית).
המוכרים לא משתתפים בתביעה זו, אבל ידעו על קיומה.
מי היה אחראי לבדוק/ ליידע אותנו אודות התביעה.
מה ניתן לעשות עכשיו?
בדיקות לפני רכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
על המוכרים היה לגלות לכם שיש כזו תביעה. עורך הדין שלכם לא היה יכול לגלות זאת מכיון שהוא אינו בלש (בהנחה שייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים בעסקה).
המוכרים שלא גילו לכם אודות התביעה פעלו בחוסר תום לב כשלא גילו לכם פרט מהותי שהיה בידיעתם.
צריך לבדוק במה מדובר, ובמקביל מה בעצם אתם רוצים -
האם אתם רוצים לבטל את העיסקה? האם אתם רוצים לקבל פיצוי? האם נגרמו לכם נזקים ממשיים ישירים? אם כן, מה סכומם?
מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את הסכם המכר, את כתב התביעה וכן עדכון איפה הדברים עומדים מבחינת התביעה הזו, ולנתח יחד איתו את האפשרויות העומדות על הפרק, ולבחור ביחד את הדרך הנכונה להתקדם.
המוכרים שלא גילו לכם אודות התביעה פעלו בחוסר תום לב כשלא גילו לכם פרט מהותי שהיה בידיעתם.
צריך לבדוק במה מדובר, ובמקביל מה בעצם אתם רוצים -
האם אתם רוצים לבטל את העיסקה? האם אתם רוצים לקבל פיצוי? האם נגרמו לכם נזקים ממשיים ישירים? אם כן, מה סכומם?
מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את הסכם המכר, את כתב התביעה וכן עדכון איפה הדברים עומדים מבחינת התביעה הזו, ולנתח יחד איתו את האפשרויות העומדות על הפרק, ולבחור ביחד את הדרך הנכונה להתקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיבלתי דירה בירושה -איך מעבירים אותה בטאבו ?
בועז
26/02/08
היי
האב נפטר.
אני ואחי ירשנו את הדירה באופן טבעי.
בבית הדין הרבני הוצאנו צו ירושה שפוסק שהדירה עוברת אלי ואל אחי.
מה צריך לעשות עכשיו בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה של שמינו ?
האב נפטר.
אני ואחי ירשנו את הדירה באופן טבעי.
בבית הדין הרבני הוצאנו צו ירושה שפוסק שהדירה עוברת אלי ואל אחי.
מה צריך לעשות עכשיו בטאבו כדי שהדירה תהיה רשומה של שמינו ?
עניתי לשאלה מעלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אולם מתחת לבנין מגורים
מוישי
25/02/08
שלום בבנין שלי איפוא שאני גר פתחו הבעלים אולם אירועים
לכ200איש וכידוע לי יש חוק שאסור שיתקיים אולם בחניון של בנין מגורים באם אפשר לעזור לי לדעת את מס' החוק ובדיוק
מה אפשר לעשות בנושא זה אני מאוד יודה לכם,
לכ200איש וכידוע לי יש חוק שאסור שיתקיים אולם בחניון של בנין מגורים באם אפשר לעזור לי לדעת את מס' החוק ובדיוק
מה אפשר לעשות בנושא זה אני מאוד יודה לכם,
פתיחת אולם אירועים מתחת לבית מגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
26/02/08
תלך לרשות המקומית ותבדוק האם לנכס שמתחת לבית שלך יש היתר בנייה שמאפשר להפעיל בו אולם אירועים (בארכיון של תיקי הבניין) והאם לאולם האירועים יש רישיון עסק (במחלקת רישוי עסקים).
בהנחה שהתשובה לאחת השאלות או לשתיהן היא שלילית, תפנה למחלקות הפיקוח הרלבנטיות ותבקש שיישלחו פקח ויטפלו בעניין.
בהנחה שהתשובה לאחת השאלות או לשתיהן היא שלילית, תפנה למחלקות הפיקוח הרלבנטיות ותבקש שיישלחו פקח ויטפלו בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
