פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום לרכישת דירה
יוסי אברמוביץ'
07/06/08
שלום רב!
יש לי שתי שאלות בנושא:
1. רכשתי דירה בחודש פברואר 2008 לפי מדד הבנייה שפורסם ב-15.1.08. הדירה הייתה אמורה להמסר ב-3.4.08 (היא הייתה מוכנה בפועל), עם אופציה להארכה של 90 יום.
הדירה תמסר במהלך חודש יוני 2008. השאלה שלי היא: לפי איזה מדד אני צריך לש
יש לי שתי שאלות בנושא:
1. רכשתי דירה בחודש פברואר 2008 לפי מדד הבנייה שפורסם ב-15.1.08. הדירה הייתה אמורה להמסר ב-3.4.08 (היא הייתה מוכנה בפועל), עם אופציה להארכה של 90 יום.
הדירה תמסר במהלך חודש יוני 2008. השאלה שלי היא: לפי איזה מדד אני צריך לש
רכישת דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/06/08
לגבי השאלה הראשונה- יש לעיין בהוראות חוזה המכר. אם מדובר בחוזה מקבלן, אני מניחה שהתשובה תהיה לפי המדד הידוע במועד מסירת החזקה בפועל (יוני 2008).
לגבי שאלה השנייה גם פה יש לעיין בחוזה המכר וגם פה אני מניחה שהתשובה תהיה כי מע"מ ומדד ישולמו על מלוא סכום הדי
לגבי שאלה השנייה גם פה יש לעיין בחוזה המכר וגם פה אני מניחה שהתשובה תהיה כי מע"מ ומדד ישולמו על מלוא סכום הדי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיפים דרקוניים בחוזה שכירות!
נאון לילך
07/06/08
אנחנו עומדים לחדש חוזה שכירות לפי אפשרות האופציה לחוזה המקורי. בעל הדירה הציע נוסח אחר לגמרי לחוזה עם כמה סעיפים שנראים לנו מוגזמים לגמרי, וחלקים לא מובנים בכלל. אשמח לשמוע דעתכם: לדוג' "השוכר לא יהיה מוגן על פי דיני הגנת הדייר ודיני הגבלת השכירות", "..פי
הסעיפים אינם דרקונים ולמעשה מקובלים בחוזי שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/06/08
שאלות נוספות באשר למשמעות המעשית של הסעיפים אנא הפני לפורום דיני חוזים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך בנייה בנחלה משותפת
שואלת
07/06/08
הסיפור מתחיל לפני 30 שנה, הוריו של אבי הורישו לו ולשני אחיו נחלה. אבי ואח נוסף החליטו לבנות שתי דירות (בשתי קומות נפרדות).
בניית הדירה הראשונה הסתיימה (לפני 30 שנה) והוריי גרים בדירה מאז, האח הנוסף לא המשיך בבניה עקב קשיים כלכליים (בנה רק שלד לדירה) והמש
בניית הדירה הראשונה הסתיימה (לפני 30 שנה) והוריי גרים בדירה מאז, האח הנוסף לא המשיך בבניה עקב קשיים כלכליים (בנה רק שלד לדירה) והמש
בניה בנחלה משותפת
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/06/08
שלום רב,
מדובר במקרה, שעל פניו, נראה כמקרה מורכב הדורש התעמקות משפטית, ולפיכך אינו מתאים לדיון בפורום.
בכדי להשיב לשאלותיך הרבות יש צורך בפרטים ובמסמכים רבים נוספים שיאפשרו בחינה עובדתית ומשפטית מעמיקה.
מומלץ כי תפני ליעוץ לעו"ד המתמחה במקרקעין. ניתן לנס
מדובר במקרה, שעל פניו, נראה כמקרה מורכב הדורש התעמקות משפטית, ולפיכך אינו מתאים לדיון בפורום.
בכדי להשיב לשאלותיך הרבות יש צורך בפרטים ובמסמכים רבים נוספים שיאפשרו בחינה עובדתית ומשפטית מעמיקה.
מומלץ כי תפני ליעוץ לעו"ד המתמחה במקרקעין. ניתן לנס
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך בנוגע לדירה בין בני משפחה
אורן
07/06/08
שאלה למחשבה:
זוג נשוי ערכו הסכם פירוד ללא עו"ד שקיבל תוקף פס"ד.
לזוג דירה בה גרו- הבעל העניק לאישה מחצית מזכותו.
דירה נוספת- ניתנה לשתי בנותיהם מחצית- מחצית.
דירה נוספת שלישית- לא הוזכרה בהסכם, נותרה ע"ש הבעל ולאחר מכן הבעל העביר לבנם המשותף את כל הדיר
זוג נשוי ערכו הסכם פירוד ללא עו"ד שקיבל תוקף פס"ד.
לזוג דירה בה גרו- הבעל העניק לאישה מחצית מזכותו.
דירה נוספת- ניתנה לשתי בנותיהם מחצית- מחצית.
דירה נוספת שלישית- לא הוזכרה בהסכם, נותרה ע"ש הבעל ולאחר מכן הבעל העביר לבנם המשותף את כל הדיר
נא להפנות את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלון גז
שרה
06/06/08
אני גרה בשכירות ונגנב לי בלון גז, שילמתי עבור בלון חדש 180 ש"ח , האם בעל הבית צריך לשלם לי את הכסף חזרה?
גניבה ממקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/06/08
באם אין טענה כלפיך באשר לרשלנות/אשם תורם בכך שנגנב בלון הגז, אזי האחריות חלה על הבעל בית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה מצמידים שכ"ד בתקופת האופציה
זאב
05/06/08
סעיף האופציה וההצמדות:
"דמי השכירות יהיו בתקופת ההארכה מוצמדים למדד המצטבר של המחירים לצרכן ו/או שער הקניה של הדולר ארה"ב לפי ברירת המשכיר שיהיה בתוקף ביום תחילת הארכת השכירות ובתנאי מפורש שלא יהיו כל הפרות יסודיות שהן בתקופת חוזה זה."
סעיף שכ"ד:
"דמי השכירות יהיו בסך שווה ערך של XXX $ ארה"ב לחודש שכירות. והם ישולמו בכל ה– 1 בחודש בדייקנות מוחלטת כל חודש. (להלן "יום החוב")"
לטענת השוכרת היא צריכה לשלם $ XXX לפי שער הדולר ביום תחילת האופציה.
לטענתי שכ"ד כפי שנכתב הינו "שווה ערך של $$$ ז"א בשקלים ביום תחילת החוזה ולברירתי להצמיד לדולר או למדד. שזה אומר המחיר ששולם בשקלים ביום כניסת הדיירת צמוד למדד יהיה המחיר בתקופת האופציה.
המחיר בדולרים הינו רק כמדד להשוואה וקביעת גובה השכירות מתוקף התנהגות השוק שעד לא מזמן נמדד בשווה ערך דולרי. בסופו של דבר אנחנו לא סוחרים בדולרים אלא בשקלים.
ד"א המחיר שהשכרתי את הנכס מלכתחילה היה בכ-10% נמוך מהשוק בגלל שהשכרתי באמצעות שכנים שמכירים את השוכרת. אחרת הייתי משכיר בסכום גבוהה יותר. נכון להיום גם רמת השכירות עלתה שיקלית באזור זה בכ-40% ביחס למחיר שאני השכרתי.
מי צודק כאן ואיך לדעתכם צריך לפעול.
תודה מראש
זאב
"דמי השכירות יהיו בתקופת ההארכה מוצמדים למדד המצטבר של המחירים לצרכן ו/או שער הקניה של הדולר ארה"ב לפי ברירת המשכיר שיהיה בתוקף ביום תחילת הארכת השכירות ובתנאי מפורש שלא יהיו כל הפרות יסודיות שהן בתקופת חוזה זה."
סעיף שכ"ד:
"דמי השכירות יהיו בסך שווה ערך של XXX $ ארה"ב לחודש שכירות. והם ישולמו בכל ה– 1 בחודש בדייקנות מוחלטת כל חודש. (להלן "יום החוב")"
לטענת השוכרת היא צריכה לשלם $ XXX לפי שער הדולר ביום תחילת האופציה.
לטענתי שכ"ד כפי שנכתב הינו "שווה ערך של $$$ ז"א בשקלים ביום תחילת החוזה ולברירתי להצמיד לדולר או למדד. שזה אומר המחיר ששולם בשקלים ביום כניסת הדיירת צמוד למדד יהיה המחיר בתקופת האופציה.
המחיר בדולרים הינו רק כמדד להשוואה וקביעת גובה השכירות מתוקף התנהגות השוק שעד לא מזמן נמדד בשווה ערך דולרי. בסופו של דבר אנחנו לא סוחרים בדולרים אלא בשקלים.
ד"א המחיר שהשכרתי את הנכס מלכתחילה היה בכ-10% נמוך מהשוק בגלל שהשכרתי באמצעות שכנים שמכירים את השוכרת. אחרת הייתי משכיר בסכום גבוהה יותר. נכון להיום גם רמת השכירות עלתה שיקלית באזור זה בכ-40% ביחס למחיר שאני השכרתי.
מי צודק כאן ואיך לדעתכם צריך לפעול.
תודה מראש
זאב
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ הגג
dalina
05/06/08
האם דירת קומת הקרקע צריכה להשתתף בתשלום שיפוץ הגג בבניין ?
שיפוצים ברכוש משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/08
ככל שהגג מהווה רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין, העלות של תחזוקתו השוטפת מוטלת על כלל דיירי הבניין.
יחד עם זאת, רצוי לבדוק את הוראות תקנון הבית המשותף (ככל שנערך תקנון מוסכם), שכן יתכן שנקבעו בו הוראות שונות וספציפיות לעניין ההשתתפות בהוצאות האחזקה השוטפו
יחד עם זאת, רצוי לבדוק את הוראות תקנון הבית המשותף (ככל שנערך תקנון מוסכם), שכן יתכן שנקבעו בו הוראות שונות וספציפיות לעניין ההשתתפות בהוצאות האחזקה השוטפו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
הקונה
05/06/08
מה הפרוצדורה כאשר אני רוכש דירה?
יש לי את כל טפסי המשכנתא כל הרישומים מהבנק וכעת אני אמור ללכת לעו"ד אולם אני לא מעוניין שיוליכו אותי שולל בסיפורים אודות אינספור פעולות נדרשות ולכן ברצוני לוודא מה נדרש מעו"ד לעשות מה החלק שלו עבור חוזה הדירה.
למה מתכוונים כשאומרים הערת אזהרה ואיך רושמים אחת שכזאת ואם אפשר אז גם מה העלויות
תודה
יש לי את כל טפסי המשכנתא כל הרישומים מהבנק וכעת אני אמור ללכת לעו"ד אולם אני לא מעוניין שיוליכו אותי שולל בסיפורים אודות אינספור פעולות נדרשות ולכן ברצוני לוודא מה נדרש מעו"ד לעשות מה החלק שלו עבור חוזה הדירה.
למה מתכוונים כשאומרים הערת אזהרה ואיך רושמים אחת שכזאת ואם אפשר אז גם מה העלויות
תודה
רכישת מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/06/08
בעת רכישת דירה, יש לבדוק את המצב הרישומי של הדירה בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל, מצבה התכנוני- האם בנוי על פי היתר, האם יש חריגות בניה וכד', אם יש בעיה באחד מההיבטים מהאלו- האם ניתן לפתור אותם ומה ההשלכה הכספית של כך, היבטי מיסוי של העסקה-מס שבח, מכירה,רכישה,היטל השבחה,חובות לעירייה וכד'- כדי לוודא שלא יהיו לך בעיות בבוא היום כשתרצה לרשום הנכס על שמך. בנוסף, לכל נכס יש היבטים ספציפים משלו.עסקה במקרקעין היא אחת העסקאות הגדולות והיקרות שאדם עושה בחייו, ונסיון לחסוך בשלב זה יכול לעלות ביוקר בעתיד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול צו ירושה האם גורר אחריו ביטול רישום בטאבו
מוכר
05/06/08
האם ביטול צו ירושה על ידי בית משפט בפסק דין,שבעקבותיו נרשמה דירה בטאבו יש בכוחו בכדי לבטל את הרישום?
האם יש סימוכין לכך?
האם יש סימוכין לכך?
ביטול צו ירושה
|עו"ד שרון עזרא
05/06/08
ביטול צו ירושה על ידי בית משפט לא גורר אחריו ביטול רישום בטאבו לגבי ירושה שכבר נרשמה על פי צו הירושה. יש לגשת לטאבו ולהסדיר שם תיקון הרישום, וכמובן שיש לעשות זאת בדחיפות. ייתכן שבטאבו ידרשו כי פסק הדין יכלול הוראה מפורשת ללשכת רישום המקרקעין לבטל הרישום.
רישום בעלות של דירה
מתן
04/06/08
שלום רב.
דירה רשומה על שמו של אלמוני, אך עקב רישום שבוצע בעבר במס רכוש - הרישום שם מורה כי הדירה שייכת לפלוני.
בתשובה לשאלתי בפורום עולה כי הבעלות בטאבו היא זו שגוברת וקובעת, וכי יש לבצע תיקון טעות (באמצעות אסמכתאות) במס רכוש.
אבקש רק לשאול האם ניתן להסיק כי זה שהבעלות בטאבו גוברת וקובעת - אומר שפלוני לא יכול לבצע שם העברת בעלות על שמו או ע"ש מישהו אחר למרות שמבחינת מס רכוש הדירה היא שלו?
כלומר האם אלמוני יכול לישון בשקט עד שיתבצע תיקון הרישום במס רכוש?
בתודה מראש,
דירה רשומה על שמו של אלמוני, אך עקב רישום שבוצע בעבר במס רכוש - הרישום שם מורה כי הדירה שייכת לפלוני.
בתשובה לשאלתי בפורום עולה כי הבעלות בטאבו היא זו שגוברת וקובעת, וכי יש לבצע תיקון טעות (באמצעות אסמכתאות) במס רכוש.
אבקש רק לשאול האם ניתן להסיק כי זה שהבעלות בטאבו גוברת וקובעת - אומר שפלוני לא יכול לבצע שם העברת בעלות על שמו או ע"ש מישהו אחר למרות שמבחינת מס רכוש הדירה היא שלו?
כלומר האם אלמוני יכול לישון בשקט עד שיתבצע תיקון הרישום במס רכוש?
בתודה מראש,
רישום בעלות בטאבו
|עו"ד שרון עזרא
04/06/08
רק מוכר אשר שמו רשום בטאבו יכול להעביר בעלות לאחר, ולא כזה אשר שמו רשום כבעלים במס רכוש.
יחד עם זאת, מאחר ועסקינן בנכסי מקרקעין אשר שווים לא מבוטל, שוה לערוך בדיקה נוספת כגדי לבדוק אולי יש פרטים רלבנטים נוספים אשר אינם בידיעתך /שלא חשבת שהם רלבנטים, ואשר יש בהם כדי לשפוך אור על התמונה. אתה יכול לפנות במסגרת "פנייה דחופה"באתר לקבלת סיוע נוסף.
יחד עם זאת, מאחר ועסקינן בנכסי מקרקעין אשר שווים לא מבוטל, שוה לערוך בדיקה נוספת כגדי לבדוק אולי יש פרטים רלבנטים נוספים אשר אינם בידיעתך /שלא חשבת שהם רלבנטים, ואשר יש בהם כדי לשפוך אור על התמונה. אתה יכול לפנות במסגרת "פנייה דחופה"באתר לקבלת סיוע נוסף.
הפשרה לבנייה
גולשת
03/06/08
כיצד אוכל לבדוק אים מגרש הופשר לבנייה ולחילופין בזה שלב לקראת ההפשרה הוא נמצא?
הפשרת מקרקעין לבנייה
|עו"ד שרון עזרא
04/06/08
יש לבדוק זאת בועדה המקומית לתכנון ובניה
"עכבון מסווה" – אפשרי?
שנה ב בר-אילן
03/06/08
ייתכן כזה דבר "עכבון מסווה" - כלומר שהצדדים קובעים ביניהם שהבעלות תעבור מאחד לשני, אבל הכוונה היא בעצם לכך שלשני תהיה זכות עכבון, באם הראשון יפר את החוזה שלו (ס' 19 לחוק החוזים תרופות), הרי אנו יודעים שניתן לפעמים לקבוע, שלמרות שפורמלית היתה העברת בעלות, מהותית הצדדים לא התכוונו לכך..
עכבון הסכמי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
04/06/08
השאלה לא ברורה. העברת בעלות אינה יכולה להיות פרי הסכמה בעל פה בין הצדדים. היא יכולה להיות בדרך של מכר,מתנה,נאמנות וכד' וחייבת דיוווח לרשויות המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניה בבניין מגורים ורישומה בטאבו
חני
03/06/08
ברצוני לרכוש חניה ולרשום אותה בטאבו בבניין בו אני גרה, הבניין בן כ-30 שנה ומתוך 7 חניות רק 3 רשומות בטאבו על ידי הדיירים. למי אני פונה? כיצד נקבע מחיר החניה?
תודה מראש.
תודה מראש.
רכישת חניה הינה עסקה במקרקעין
|עו"ד שרון עזרא
03/06/08
יש לבדוק מדוע לא נרשמו יתר החניות בטאבו והאם יש בעיה כלשהי ברישום. זאת ניתן לבדוק רק לאחר עיון במסמכים הרלבנטים של הבניין בו את מתגוררת (נסח טאבו, תיק בית משותף וכד).
האם החניה שאת רוכשת אכן רשומה בטאבו?
לגבי מחיר החניה- הרי שזה נקבע לפי שווי שוק, ביקוש והיצע. יש מקומות בהם הביקוש לחניות הינו גבוה (כמו מרכז תל אביב) ויש מקומות בהם אין מצוקת חניה והתעריף נמוך יותר.
לידיעתך- גם רכישת חניה בלבד הינה "עסקה במקרקעין", המחייבת דיווח לשלטונות המס, תשלום מיסים וכד'. משכך, מומלץ להיוועץ עם עו"ד מנוסה בתחום.
האם החניה שאת רוכשת אכן רשומה בטאבו?
לגבי מחיר החניה- הרי שזה נקבע לפי שווי שוק, ביקוש והיצע. יש מקומות בהם הביקוש לחניות הינו גבוה (כמו מרכז תל אביב) ויש מקומות בהם אין מצוקת חניה והתעריף נמוך יותר.
לידיעתך- גם רכישת חניה בלבד הינה "עסקה במקרקעין", המחייבת דיווח לשלטונות המס, תשלום מיסים וכד'. משכך, מומלץ להיוועץ עם עו"ד מנוסה בתחום.
בן ממשיך
אפרת
02/06/08
שלום רב.לאחרונה הוכרזתי כ"בן ממשיך" במשק של הוריי במושב בדרום הארץ.ברצוני לבנות בית במשק אך נאמר לי שהבית שאבנה יהיה רשום על שמם של הוריי עד שה"בן הממשיך" ייכנס לתוקף.האם ישנו חוזה מסויים או פתרון אחר שאוכל לרשום את הבית על שמי מלכתחילה?
או שצריך להעביר זכויות על כל המשק, ואם כן,מהן ההשלכות מבחינת זכאות למשכנתא?
או שצריך להעביר זכויות על כל המשק, ואם כן,מהן ההשלכות מבחינת זכאות למשכנתא?
בן ממשיך
|עו"ד שרון עזרא
02/06/08
התשובה לשאלה מצריכה בדיקה מעמיקה של מצב הזכויות במשק הספציפי ואיננה מתאימה לשאלה בפורום. אני ממליצה לך להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום.
מס על שכר דירה
dalina
02/06/08
מהי תיקרת ההכנסה לדמי שכירות מגורים אשר פטורה ממס?
נא להפנות השאלה לפורום דיני מיסים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לממש משכנתא שניה ?
מנש
02/06/08
אדם לקח משכנתא ראשונה בבנק (על הקוטג' שלו רשומה משכנתא בגובה 1/3 מקוטג')
וכעבור כמה שנים לקח הלוואה פרטית מאיש עסקים (או משכנתא שניה) ובתור בטוחה שיעבד 1/3 נוסף מהקוטג'
האם יוכל איש העסקים לממש את המשכנתא השניה בעוד רשומה משכנתא ראשונה לטובת הבנק ? כיצד ?
וכעבור כמה שנים לקח הלוואה פרטית מאיש עסקים (או משכנתא שניה) ובתור בטוחה שיעבד 1/3 נוסף מהקוטג'
האם יוכל איש העסקים לממש את המשכנתא השניה בעוד רשומה משכנתא ראשונה לטובת הבנק ? כיצד ?
מימוש משכנתא בדרגה שנייה הרשומה על מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/06/08
ניתן לממש משכנתא בדרגה שנייה. יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בבקשת מימוש מתאימה, בצירוף שטר המשכנתא המקורי. ראש ההוצאה לפועל יבקש גם את עמדת בעל המשכנתא הראשונה. כספי המימוש שיתקבלו ייועדו קודם כל לסילוק המשכנתא הראשונה ורק אח"כ למשכנתא השנייה (מה שיוותר, אם יוותר..).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכ"ט בגין הוצאת אישור זכויות בחברה משכנת
אהרוני
02/06/08
שלום, מישהו יודע מה התעריף שעל עו"ד לגבות בגין הוצאת אישור זכויות בחברה משכנת? איפה זה כתוב?
תודה רבה
תודה רבה
תעריפי אישור זכויות לגבי מקרקעין לא רשומים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/06/08
על התעריפים בגין הוצאת אישור זכויות ופעולות אחרות הקשורות במקרקעין אשר לא רשומים בפנקסי המקרקעין חל צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר לשירותי נותני שירות בהעדר רישום בפנקסי המקרקעין), תש"ס- 1999. לגבי הוצאת אישור זכויות- צו הפיקוח מפנה לאמור בתקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה- 1974, אשר קובע, נכון להיום, תעריף של 60 ש"ח בגין הוצאת אישור זכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסה ובניית גדר בין שכנים בבית דו משפחתי ללא הסכמה
מנש
01/06/08
שכן שגר בבית דו משפחתי הרס גדר חיה שחצצה בין 2 הבתים ובמקומה בנה קיר בטון אשר אותו חיפה באבן רק בצד אחד - בצד שלו כמובן.
האם חייב לחפות באבן גם את הצד השני - של השכן האחר ?
השכן לכתחילה לא ביקש וממילא לא קיבל את הסכמת הצד השני להריסה ולבניה של הגדר. והצד השני לא הביע התנגדות / מחאה בנושא.
ניתן להניח כי יש הסכמה בדיעבד אם הצד השני מבקש לחפות באבן גם בצד שלו.
האם חייב השכן לחפות באבן גם את הצד השני - של השכן האחר ?
האם חייב לחפות באבן גם את הצד השני - של השכן האחר ?
השכן לכתחילה לא ביקש וממילא לא קיבל את הסכמת הצד השני להריסה ולבניה של הגדר. והצד השני לא הביע התנגדות / מחאה בנושא.
ניתן להניח כי יש הסכמה בדיעבד אם הצד השני מבקש לחפות באבן גם בצד שלו.
האם חייב השכן לחפות באבן גם את הצד השני - של השכן האחר ?
גדר בבית דו משפחתי
|עו"ד שרון עזרא
01/06/08
כעקרון אין חובה. ניתן לפנות לועדה מקומית לתכנון ובניה כדי לברר אם יש מגבלות מיוחדות על אופן בניית הגדר.
היתר בניה
ישראל
31/05/08
שלום
לאחרונה רכשתי דירת גג בבניין בן שלוש קומות,
ישנם זכויות בניה על הגג,
אחד הדיירים בקומה התחתונה בנה ללא היתר תוספת בניה לדירתו.
האם לכאשר אגיש בקשה להיתר בניה יתיחסו לתוספת שבנה השכן(ללא היתר) כחלק מתוספת הבניה המותרת לבניין?
תודה
ישראל
לאחרונה רכשתי דירת גג בבניין בן שלוש קומות,
ישנם זכויות בניה על הגג,
אחד הדיירים בקומה התחתונה בנה ללא היתר תוספת בניה לדירתו.
האם לכאשר אגיש בקשה להיתר בניה יתיחסו לתוספת שבנה השכן(ללא היתר) כחלק מתוספת הבניה המותרת לבניין?
תודה
ישראל
זכויות בנייה
|עו"ד שרון עזרא
01/06/08
לא אמורים להתחשב בתוספת בנייה, לעניין זכויות הבנייה, אם זו לא נבנתה כדין. סביר להניח כי בעת שתגיש את בקשתך להיתר בנייה יתגלה דבר חריגות הבנייה ואזי יבקשו מהשכן להרוס הבנייה או להכשירה, אם ניתן.
לבירורים בדבר ניצול זכויות בניה ניתן לפנות לועדה המקומית.
לבירורים בדבר ניצול זכויות בניה ניתן לפנות לועדה המקומית.
שאלה- לא קבלתי תשובה
מיה
31/05/08
אם הורים ממנו כ-70% משוי דירה לילד שלהם אך הדירה נרשמה על
שם הילד(הילד היה רווק ). היום כעבור 4 שנים הילד (שהוא נשוי+1) מעוניין להעביר את הדירה על שם הוריו ללא תמורה.(אציין לפני שנישא הילד עשה עסקת ממון).
1. רציתי לדעת האם זה אפשרי או שיש עם זה בעיה? ואם כן האם חל מס רכישה (להורים יש כבר דירה משלהם)ומה האחוז? האם חל מס מכירה
2. האם עסקת ממון כשלעצמה מבטיחה כי לאישה אין חלק בדירה( גם במידה והבעל נפטר ויש ילד)? או שיש לבצע חוזה נוסף על מנת להבטיח שהדירה תהיה רק של הבעל.
תודה
שם הילד(הילד היה רווק ). היום כעבור 4 שנים הילד (שהוא נשוי+1) מעוניין להעביר את הדירה על שם הוריו ללא תמורה.(אציין לפני שנישא הילד עשה עסקת ממון).
1. רציתי לדעת האם זה אפשרי או שיש עם זה בעיה? ואם כן האם חל מס רכישה (להורים יש כבר דירה משלהם)ומה האחוז? האם חל מס מכירה
2. האם עסקת ממון כשלעצמה מבטיחה כי לאישה אין חלק בדירה( גם במידה והבעל נפטר ויש ילד)? או שיש לבצע חוזה נוסף על מנת להבטיח שהדירה תהיה רק של הבעל.
תודה
העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
מיה שלום,
זה אכן אפשרי לעשות העברה ללא תמורה מבן להוריו. הבן יוכל לבקש פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ואילו ההורים יוכלו לבקש לשלם מס רכישה מופחת (שליש) על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה).
מס מכירה בוטל החל מיום 1.8.07.
בכל הנוגע להסכם הממון והשלכתויו אנא הפני שאלותיך לפורום דיני משפחה.
לסיום אציין, כי בכל מקרה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לפני ביצוע טרנסקציה כלשהי והאמור לעיל אינו מהווה תכנון מס ו/או תחליף ליעוץ מס מגורם מוסמך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
זה אכן אפשרי לעשות העברה ללא תמורה מבן להוריו. הבן יוכל לבקש פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ואילו ההורים יוכלו לבקש לשלם מס רכישה מופחת (שליש) על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה).
מס מכירה בוטל החל מיום 1.8.07.
בכל הנוגע להסכם הממון והשלכתויו אנא הפני שאלותיך לפורום דיני משפחה.
לסיום אציין, כי בכל מקרה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לפני ביצוע טרנסקציה כלשהי והאמור לעיל אינו מהווה תכנון מס ו/או תחליף ליעוץ מס מגורם מוסמך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה- דחוף
גלי
30/05/08
האם דירה המחולקת ל- 2 כשיש 2 כניסות נפרדות לגמרי, 2 משפחות שונות מתגוררות בכל דירה ודלת מקשרת הנמצאת באמצע הדירה, לכל משפחה חדר שירותים, אמבטיה ומטבחון נחשבת לדירה מפוצלת ?
מבקשת תשובה בהקדם תודה !
מבקשת תשובה בהקדם תודה !
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריסת מס שבח על מכירת קרקע לפנסיונר שלא הגיש דוחות
גבי
30/05/08
שלום
מכרתי קרקע ב-10/07 אני פנסיונר כ-10 שנים לא הגשתי דוחות למס הכנסה מאחר ואין לי הכנסות.
אני רוצה לבצע פריסה של מס שבח על מנת להיות פטור ממס , האם ישנה בעיה להגיש דוחות אחורה לצורך הפריסה?
מכרתי קרקע ב-10/07 אני פנסיונר כ-10 שנים לא הגשתי דוחות למס הכנסה מאחר ואין לי הכנסות.
אני רוצה לבצע פריסה של מס שבח על מנת להיות פטור ממס , האם ישנה בעיה להגיש דוחות אחורה לצורך הפריסה?
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד זהר ארד
מתמחה
29/05/08
דירה ניתנה במתנה לבן של אחיין, הוא מוכר את הדירה לאחר כחודשיים
1.מקבל המתנה רוצה להישתמש בפטור לפי 49 ב1 האם בסדר ?
2. האם יש תקופת צינון לצורך המכירה ?
3. האם מקבל המתנה צריך לשלם מס שבח ומה שווי הרכישה?
1.מקבל המתנה רוצה להישתמש בפטור לפי 49 ב1 האם בסדר ?
2. האם יש תקופת צינון לצורך המכירה ?
3. האם מקבל המתנה צריך לשלם מס שבח ומה שווי הרכישה?
תקופת צינון במכירת דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
שלום רב,
אכן קיימת תקופת צינון אשר אורכה משתנה בהתאם לפרמטרים שונים. מאחר ואתה מתמחה אתן לך להלן את סעיף החוק הרלבנטי ושם תמצא תשובות מדוייקות יותר לשאלותיך.
לגבי שווי רכישה ניתן להיעזר בהערכת שמאי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(תיקון מס' 8)
תש"ם-1980
49ו.* (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה –
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.
אכן קיימת תקופת צינון אשר אורכה משתנה בהתאם לפרמטרים שונים. מאחר ואתה מתמחה אתן לך להלן את סעיף החוק הרלבנטי ושם תמצא תשובות מדוייקות יותר לשאלותיך.
לגבי שווי רכישה ניתן להיעזר בהערכת שמאי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(תיקון מס' 8)
תש"ם-1980
49ו.* (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה –
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הופר החוזה?
דנית
29/05/08
שלום,
לפני כמה חודשים קניתי דירה יחד עם בעלי, וחתמנו על חוזה רכישה. בחוזה רשום את מועדי התשלומים בהם אנו צריכה להפריש סכום מסויים לאדם שהיה בעל הדירה. שילמנו את כל הכספים במועדם, אולם בהגיענו לתאריך תשלום הסכום המירבי, אותו היינו אמורים לקבל כמשכנתא מן הבנק, איחרנו, כיוון שבעל הדירה לא המציא את כל האישורים להעברת הדירה לרישומינו, כגון סילוק המשכנתא שלו על
הדירה וכן אישור נוסף של החברה המשכנת. לאור זאת
הבנק לא נתן את המשכנתא ואנו לא יכולנו לשלם את התשלום בזמן. חשוב לציין כי יש בידינו את כל האישורים המראים ומוכיחים כי הומצאו בתאריך מאוחר אחרי התאריך בו היינו אמורים להעביר את סכום הכסף הנ"ל. בהמשך לכך בעל הדירה לא פינה את הדירה בתאריך המצויין ולפיכך אמור לשלם לנו שכר דירה, כמצויין בחוזה. משפינה את הדירה לאחר שלושה חודשים מהתאריך שנקבע הוא לא הסכים לשלם את שחייב לנו בגין הישארותו בדירה, בטענה שאנו חייבים לו כסף על כך שאיחרנו במועד תשלום הסכום המירבי (כאשר האיחור בתשלום קרה לאור איחורו בהמצאת כל האישורים הנחוצים לנו לקבלת משכנתא מן הבנק).
כשנפגשנו עימו בניסיון להגיע לעמק השווה ולהתפשר על הסכום שהוא חייב לנו , הוא דחה כל הצעה שהצענו ונשאר מבוסס בעמדתו.
האם יש בידינו עילה לתביעה?
כמו כן נשמח לקבל פרטים לגבי הצעדים בהם אנו צריכים לנקוט בכדי לקבל את כספינו.
לפני כמה חודשים קניתי דירה יחד עם בעלי, וחתמנו על חוזה רכישה. בחוזה רשום את מועדי התשלומים בהם אנו צריכה להפריש סכום מסויים לאדם שהיה בעל הדירה. שילמנו את כל הכספים במועדם, אולם בהגיענו לתאריך תשלום הסכום המירבי, אותו היינו אמורים לקבל כמשכנתא מן הבנק, איחרנו, כיוון שבעל הדירה לא המציא את כל האישורים להעברת הדירה לרישומינו, כגון סילוק המשכנתא שלו על
הדירה וכן אישור נוסף של החברה המשכנת. לאור זאת
הבנק לא נתן את המשכנתא ואנו לא יכולנו לשלם את התשלום בזמן. חשוב לציין כי יש בידינו את כל האישורים המראים ומוכיחים כי הומצאו בתאריך מאוחר אחרי התאריך בו היינו אמורים להעביר את סכום הכסף הנ"ל. בהמשך לכך בעל הדירה לא פינה את הדירה בתאריך המצויין ולפיכך אמור לשלם לנו שכר דירה, כמצויין בחוזה. משפינה את הדירה לאחר שלושה חודשים מהתאריך שנקבע הוא לא הסכים לשלם את שחייב לנו בגין הישארותו בדירה, בטענה שאנו חייבים לו כסף על כך שאיחרנו במועד תשלום הסכום המירבי (כאשר האיחור בתשלום קרה לאור איחורו בהמצאת כל האישורים הנחוצים לנו לקבלת משכנתא מן הבנק).
כשנפגשנו עימו בניסיון להגיע לעמק השווה ולהתפשר על הסכום שהוא חייב לנו , הוא דחה כל הצעה שהצענו ונשאר מבוסס בעמדתו.
האם יש בידינו עילה לתביעה?
כמו כן נשמח לקבל פרטים לגבי הצעדים בהם אנו צריכים לנקוט בכדי לקבל את כספינו.
עילת תביעה
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
דנית שלום,
לפי התיאור העובדתי שבשאלתך נראה שאכן יש לכם עילת תביעה כנגד המוכר.
מומלץ כי תפנו לעו"ד העוסק בליטיגציה (התדיינות משפטית) עם כל המסמכים הרלבנטיים ותקבלו חוות דעת מקצועית ומפורטת באשר להליכים שיש לנקוט בהם וכן הערכה ראשונית לגבי סיכויי התביעה.
לשם כך תוכלו גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לפי התיאור העובדתי שבשאלתך נראה שאכן יש לכם עילת תביעה כנגד המוכר.
מומלץ כי תפנו לעו"ד העוסק בליטיגציה (התדיינות משפטית) עם כל המסמכים הרלבנטיים ותקבלו חוות דעת מקצועית ומפורטת באשר להליכים שיש לנקוט בהם וכן הערכה ראשונית לגבי סיכויי התביעה.
לשם כך תוכלו גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה
דור
29/05/08
אני שוכר דירה כשנתיים יש לי אופציה לשנה נוספת והמשכיר רוצה להעלות לי את המחיר תוך כדי תקופת האופציה האם הוא יכול?
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות - שם התשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
