פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בבקשה לינק למאמר
גדעון
11/07/08
מבקש לינק מסודר למאמר אליחו אתה מתכוין
אני לא מוצא את המאמר
אני לא מוצא את המאמר
קישור למאמר בעניין תיווך בעסקת אקראי
| עו"ד שרון עזרא
11/07/08
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=34772&DivID=1#topArt
עישון במרפסת
ד"ר רשף אבן-חן
10/07/08
שלום עו"ד עזרא,
אינני יודע אם שאלתי שיכת לתחום ההתמחות שלך או לדיני נזיקין ובכל זאת שאלתי/סיפורי הוא כזה:
אני גר בניין מדורג ונוהג לשבת בשעות הבוקר המוקדמות במרפסת שלי, להנות מכוס תה וסיגריה. השכנה שמעליי מאיימת כי תתבע אותי באם לא אפסיק לעשן במרפסת וזאת בטענה כי איננה יכולה לשבת במפרסת. האם יש לה בסיס לתביעה ?
תודה,
ד"ר רשף אבן-חן
אינני יודע אם שאלתי שיכת לתחום ההתמחות שלך או לדיני נזיקין ובכל זאת שאלתי/סיפורי הוא כזה:
אני גר בניין מדורג ונוהג לשבת בשעות הבוקר המוקדמות במרפסת שלי, להנות מכוס תה וסיגריה. השכנה שמעליי מאיימת כי תתבע אותי באם לא אפסיק לעשן במרפסת וזאת בטענה כי איננה יכולה לשבת במפרסת. האם יש לה בסיס לתביעה ?
תודה,
ד"ר רשף אבן-חן
עישון
מאיר
11/07/08
נכון שזכותו של כל אחד לעשות שימוש סביר במקרקעיו, לרבות בישול בהם, עישון בהם, אולם הבעיה של עישון היא בעיה קשה. מעשית ריח העשן עולה גם עולה לדירה שמעל - גם כשהמעשן נמצא בתוך הדירה - וכך שימושו הסביר של המעשן במקרקעיו אינה מאפשרת שימוש סביר של שכנו ממעל במקרקעיו... אלא מחייבת הדלקת מזגן גם ביום נעים או מכירת הדירה (עד כדי כך!!!). במיוחד לאור העובדה שהאיסור על עישון במקומות ציבוריים בצירוף האזהרות והקונטציה השלילית המתלווה לעישון הפכה את ריח העשן לדבר נדיר יותר (ולכן בולט יותר כשהוא כן קיים) למי שאינו מעשן. יתכן והפתרון צריך להגיע מכיוונם של מומחי מינדוף הריחות שימצאו פתרון לא יקר שישביע את דעתם של כולם ואז יקל על בתיהמ"ש לחייב מעשנים להתקינו בביתם.....
(סתם הרהורים להארת הסוגיה)
(סתם הרהורים להארת הסוגיה)
שווי חניה
ציפי
10/07/08
אני רוכשת דירה ברמת גן.
מה ההבדל בשווי של חניה מקורה לרכב לעומת חניה לא מקורה (תחת השמש)?
מה ההבדל בשווי של חניה מקורה לרכב לעומת חניה לא מקורה (תחת השמש)?
שווי חניה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/07/08
השאלה איננה משפטית. יש להפנות השאלה לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לבצע עסקת תיווך בלי רשיון של מתווך?
גדעון
10/07/08
ראיתי בעתון שאלה שהיתה באתר ההזה ול5א זוכר באעיזה פורום
מדובר בעסקה של תיווך שנעתה על ידי אדם שאינו בעל רשיון לתיווך החברה שקנתה את המגרש -אפריקה ישראל סירבה לשלם והוא הלך עם הנושא לבית המשפט ושם חייבו את החברה לשלם דמי תיווך למרות שהאדם שביצע את העסקא אין רשיון תיווך
דיברתי עם עורך דין שעובד בתחום הנדלן והוא התייחס בספקנות לפסק הדין הזה
וכאן שאלתי
אני מנסה לבצע עסקה תייווך גדולה וכמובן לגזור קופון כאמור אין לי רשיון של מתווך
האם אפשר "לבנות" על אותו פסק דין שהזכרתי ?
מדובר בעסקה של תיווך שנעתה על ידי אדם שאינו בעל רשיון לתיווך החברה שקנתה את המגרש -אפריקה ישראל סירבה לשלם והוא הלך עם הנושא לבית המשפט ושם חייבו את החברה לשלם דמי תיווך למרות שהאדם שביצע את העסקא אין רשיון תיווך
דיברתי עם עורך דין שעובד בתחום הנדלן והוא התייחס בספקנות לפסק הדין הזה
וכאן שאלתי
אני מנסה לבצע עסקה תייווך גדולה וכמובן לגזור קופון כאמור אין לי רשיון של מתווך
האם אפשר "לבנות" על אותו פסק דין שהזכרתי ?
מתווך בעסקת אקראי
| עו"ד שרון עזרא
10/07/08
גדעון שלום
אני מפנה אותך למאמר פרי עטי, שפורסם באתר זה ביום 5.6.08 בנושא "האם מתווך בעסקת אקראי זכאי לדמי תיווך?" אשר מתייחס בדיוק לפסק הדין אותו אתה מחפש. כפי שתראה שם, לא ניתן לשלול מראש את עצם הזכאות לדמי תיווך, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.
בהצלחה,
שרון עזרא, עו"ד
אני מפנה אותך למאמר פרי עטי, שפורסם באתר זה ביום 5.6.08 בנושא "האם מתווך בעסקת אקראי זכאי לדמי תיווך?" אשר מתייחס בדיוק לפסק הדין אותו אתה מחפש. כפי שתראה שם, לא ניתן לשלול מראש את עצם הזכאות לדמי תיווך, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.
בהצלחה,
שרון עזרא, עו"ד
בריכות ביוב (קצת מסריח)
אודי
10/07/08
כאשר יש פרצלציה ונבנו שם בתי מגורים (שני בתים)ממש מזמן -שאלתי היא נוגעת לעניין בריכת הביוב -בד"כ אם הבריכה נמצאת בשטח שלי האם זה אומר שהיא שייכת לי? לא ידוע מי בנה אותה ומתי אלא היא רק קיימת והיא נמצאת בשטח שלי והבית בתוך השטח אני משכיר אותו
מקרה נוסף-האם כאשר השתמשתי בבריכת ביוב בשטח פרצלציה ובעלת הבית הסמוך דורשת להוציא את השימוש מהבריכה האם מותר לה?
ואגב היא פנתה לביהמ"ש בעקבות זאת.
מקרה נוסף-האם כאשר השתמשתי בבריכת ביוב בשטח פרצלציה ובעלת הבית הסמוך דורשת להוציא את השימוש מהבריכה האם מותר לה?
ואגב היא פנתה לביהמ"ש בעקבות זאת.
בריכת ביוב
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
10/07/08
אודי שלום
כדי להשיב על פנייתך יש לבדוק את מצב הזכויות והמצב הרישומי של הנכסים, ובכל מקרה לא ניתן לעשות זאת באמצעות דיון בפורום.
לעניין השאלה השנייה- גם פה חסרים עובדות.לא ברור מה עילת התביעה של השכנה ומשכך לא ניתן להתייחס לשאלה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להשיב על פנייתך יש לבדוק את מצב הזכויות והמצב הרישומי של הנכסים, ובכל מקרה לא ניתן לעשות זאת באמצעות דיון בפורום.
לעניין השאלה השנייה- גם פה חסרים עובדות.לא ברור מה עילת התביעה של השכנה ומשכך לא ניתן להתייחס לשאלה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
חסוי
09/07/08
שלום
לאימא שלי היה בית של חלמיש אני ואחיי קנינו את הדירה כל אחד משלם חלק מהמשכנתא אנחנו 4 אחים 2 אחים הפסיקו לשלם מטרת הקניההיתה שתהיה ירושה בעתיד .
הבית רשום על שם אימא שלי יש לי אח אחד שתמיד אומר בלעג שהדירה בעתידתהיה שלו,אני מבחינתי קניתי חלק מהדירה ויש בי דאגה כי הדירה היא מבחינתי חיסכון לבתי ואני משלמת בשינים את חלקי שאלתי היא :איך אימא שלי יכולה להגן עלינו מפני אחי?
ואיך אני יכולה לרשום את חלקי בבית?
יש לי תיקים בהוצאה לפועל לכן חשבתי את חלקי לרשום עש בתי בת ה-8 זה אפשרי ואיל עושים זאת?
תודה
לאימא שלי היה בית של חלמיש אני ואחיי קנינו את הדירה כל אחד משלם חלק מהמשכנתא אנחנו 4 אחים 2 אחים הפסיקו לשלם מטרת הקניההיתה שתהיה ירושה בעתיד .
הבית רשום על שם אימא שלי יש לי אח אחד שתמיד אומר בלעג שהדירה בעתידתהיה שלו,אני מבחינתי קניתי חלק מהדירה ויש בי דאגה כי הדירה היא מבחינתי חיסכון לבתי ואני משלמת בשינים את חלקי שאלתי היא :איך אימא שלי יכולה להגן עלינו מפני אחי?
ואיך אני יכולה לרשום את חלקי בבית?
יש לי תיקים בהוצאה לפועל לכן חשבתי את חלקי לרשום עש בתי בת ה-8 זה אפשרי ואיל עושים זאת?
תודה
העברת דירה על שם הילדים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
שלום רב,
מהשאלה אני מבינה כי הדירה רשומה כיום בשלמות על שם האם. כדי להעביר אותה על שם ילדיה, כולם או חלקם, ניתן לעשותזאת על ידי כתיבת צוואה או העברה במתנה. לכל אחד מדרכים אלו יתרונות וחסרונות. אני מציעה כי תתייעצי עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה אני מבינה כי הדירה רשומה כיום בשלמות על שם האם. כדי להעביר אותה על שם ילדיה, כולם או חלקם, ניתן לעשותזאת על ידי כתיבת צוואה או העברה במתנה. לכל אחד מדרכים אלו יתרונות וחסרונות. אני מציעה כי תתייעצי עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריבית בגין חוב מים
מיקי
09/07/08
אשמח לדעת מהו שיעור ריבית הפיגורים המותרת בגין חוב מים (לא מדובר בעיריה אלא בחברה עירונית למים)
ריבית על חובות מים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
השאלה אינה רלבנטית לפורום דיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון טבו
ישראל
08/07/08
לפני כ 5 שנים בניתי תוספת באישור העריה, היום אני מעוניין למכור את הבית אך הטבו אינו מעודכן בשטח החדש.
מהם השלבים לעידכון הטבו?
מהם השלבים לעידכון הטבו?
תיקון צו בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/07/08
ישראל שלום,
ככל שמדובר בבית משותף, יש לתקן את צו רישום הבית המשותף. מדובר בהליך משפטי-טכני הכולל, בין היתר, הגשת תוכניות עדכניות לטאבו, צו תיקון חתום על ידי הדיירם וכו.
ככל שמדובר בבית פרטי ההליך פשוט יותר שכן לא נדרשת חתימתם/הסכמתם של דיירים נוספים.
בכל מקרה, מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין לשם תיקון המצב הרישומי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שמדובר בבית משותף, יש לתקן את צו רישום הבית המשותף. מדובר בהליך משפטי-טכני הכולל, בין היתר, הגשת תוכניות עדכניות לטאבו, צו תיקון חתום על ידי הדיירם וכו.
ככל שמדובר בבית פרטי ההליך פשוט יותר שכן לא נדרשת חתימתם/הסכמתם של דיירים נוספים.
בכל מקרה, מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין לשם תיקון המצב הרישומי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חלוקת בעלות
אור
08/07/08
לפני מות אימי הוסכם על כל האחים(8) שאחת האחיות תקבל את הדירה שלה בתמורה לכך שתטפל באימי בשנותיה האחרונות. לאחר מות אימי אחותי הוציאה צו ירושה ללא שינוי חלוקת הירושה, אותה תכננה לבצע בעת רשום הדירה בטאבו (על סמך כתבי ויתור עליהם חתמנו) - מה שהתברר כטעטת משפטית. על מנת לתקן את הטעות, הציעה עורך דינה לחתום על הסכם חלוקת עזבון שעל פי דבריו מאפשר לחלק את העזבון לאחר הוצאת צו ירושה, ללא שיחשב שהדירה היתה ברשותנו בעת כלשהי,כך שלא נאבד את הפטור על מס שבח במידה והדירה תמכר. האם הסכם כזה מוכר לכם?
חלוקת עזבון לאחר הוצאת צו ירושה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
חלוקת עזבון לאחר שהוצא כבר צו ירושה הינה מורכבת יותר ויש לבחון האם בשלב זה ניתן לעשות כן. מאחר ואתם נעזרים בייעוץ של עו"ד, אני מניחה שהוא בדק את כל ההיבטים הרלבנטים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה
ארנון
08/07/08
רכשנו דירה בבניין משותף בן 8 דיירים שלו שתי קומות. גג הבניין הוצמד (לאחר הבנייה לפני כ- 40 שנה) למחסן שהקבלן השאיר לעצמו. אחרונה הגיעה שמועה כי הקבלן מתכוון לבנות על הבניין עוד קומה אחת או שניים. אבקש לדעת:
1. האם הוא מחוייב להתקין גם מעלית
2. האם הוא מחוייב לדאוג לחניות -כי בעקבות הבנייה תווצר מצוקת חנייה
3. אם כל זכויות הבנייה בבניין נוצלו האם בכל זאת הוא יכול לבנות כמתוכנן?
4. האם הוא לא מחוייב (על בסיס התקנות/חוק של רעידת אדמה, תמה 38 כמדומני) לקבל אישור של רוב הדיירים לפעולה כיוון שעליו לבצע חיזוקים לבניין לפני הבנייה? והאם על בסיס זה אנחנו יכולים להתנגד לבנייה?
5. מה הסיכויים שלנו למנוע מבעדו לבצע את תוכניותיו?
תודה מראש
1. האם הוא מחוייב להתקין גם מעלית
2. האם הוא מחוייב לדאוג לחניות -כי בעקבות הבנייה תווצר מצוקת חנייה
3. אם כל זכויות הבנייה בבניין נוצלו האם בכל זאת הוא יכול לבנות כמתוכנן?
4. האם הוא לא מחוייב (על בסיס התקנות/חוק של רעידת אדמה, תמה 38 כמדומני) לקבל אישור של רוב הדיירים לפעולה כיוון שעליו לבצע חיזוקים לבניין לפני הבנייה? והאם על בסיס זה אנחנו יכולים להתנגד לבנייה?
5. מה הסיכויים שלנו למנוע מבעדו לבצע את תוכניותיו?
תודה מראש
זכויות בנייה על הגג
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
ארנון שלום,
לגבי שאלות 1-3, תוכל לפנות לועדה מקומית ולברר שם האם תנאי לקבל היתר הוא התקנת מעלית , הגדלת מספר החניותומה היקף זכויות הבנייה שניתן לנצל.
לגבי שאלה 4- שימוש בזכויות בנייה מחייב רוב של 3/4 מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
לגבי שאלה 5- לפני שמגישים התנגדות יש לבדוק מה כוונת השכן לבנות ולפי זה לבחון האם יש עילה להתנגדות.
יוער, כי העובדה שהגג הינו צמוד לדירת הקבלן אין משמעה בהכרח כי גם זכויות הבנייה שנוצרו על הגג החדש שייכות לו, ומומלץ להיוועץ עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי שאלות 1-3, תוכל לפנות לועדה מקומית ולברר שם האם תנאי לקבל היתר הוא התקנת מעלית , הגדלת מספר החניותומה היקף זכויות הבנייה שניתן לנצל.
לגבי שאלה 4- שימוש בזכויות בנייה מחייב רוב של 3/4 מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
לגבי שאלה 5- לפני שמגישים התנגדות יש לבדוק מה כוונת השכן לבנות ולפי זה לבחון האם יש עילה להתנגדות.
יוער, כי העובדה שהגג הינו צמוד לדירת הקבלן אין משמעה בהכרח כי גם זכויות הבנייה שנוצרו על הגג החדש שייכות לו, ומומלץ להיוועץ עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה של נדלן על פי צו של בית משפט מחוזי !!!!
אל
08/07/08
אבקש לדעת האם בקניית נדלן על פי צו (סעיף 34 או 78 )נקי מכל שעבוד ואו כל זכות אחרת כאמור ברישא מחובת הרשיות לרשום את הנכס על השם הקונה .
א. מה המסים החלים אם חלים ?
ב. ביום הרכישה קיימת ת.ב.ע. בתוקף ל 52 יח"ד בפועל נמכרו זכויות ל 20 צמודי קרקע לפני התבע המאושרת .אנו מעונינים לבנות צמודי קרקע האם יחול הי טל השבחה על המכירה (
א. מה המסים החלים אם חלים ?
ב. ביום הרכישה קיימת ת.ב.ע. בתוקף ל 52 יח"ד בפועל נמכרו זכויות ל 20 צמודי קרקע לפני התבע המאושרת .אנו מעונינים לבנות צמודי קרקע האם יחול הי טל השבחה על המכירה (
רכישת מקרקעין לפי סעיף 34 א לחוק המכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
רכישת נכס נקי לפי סעיף 34 א לחוק המכר איננה פוטרת רוכש ממיסים וחבויות החלות על רוכשים בדרך כלל. לגבי המוכר- הסיפור יותר מורכב, אך אני מבינה ששאלתך מתייחסת בעיקר למיסים החלים על הקונה.
המיסים , הן לגבי מוכר והן לגבי קונה, אינם שונים בשל העובדה כי המכירה מבוצעת תחת פיקוח בית משפט/הוצל"פ. אך כאמור, יש נושים מסויימים שלא יזכו לקבל את חלקם אם אין בקופת הכינוס די כסף לחלוקה.
לגבי היטל השבחה- יש לבדוק זאת במחלקת היטל ההשבחה בעירייה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המיסים , הן לגבי מוכר והן לגבי קונה, אינם שונים בשל העובדה כי המכירה מבוצעת תחת פיקוח בית משפט/הוצל"פ. אך כאמור, יש נושים מסויימים שלא יזכו לקבל את חלקם אם אין בקופת הכינוס די כסף לחלוקה.
לגבי היטל השבחה- יש לבדוק זאת במחלקת היטל ההשבחה בעירייה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד בנכס
osi89
08/07/08
שלום רב,
אנו גרים בדירה שלא רשומה על שמנו תקופה של כ-10 שנים. אין חוזה ולא משלמים שכירות.
האם עובדות אלו מקנות מצב משפטי מיוחד, בעיקר הכוונה לכך,שלא ניתן בהווה וגם בעתיד לפנות אותנו מהדירה?
אם קיימות זכויות נוספות שהמעמד מקנה-נודה אם תיידעו אותנו.
אנו גרים בדירה שלא רשומה על שמנו תקופה של כ-10 שנים. אין חוזה ולא משלמים שכירות.
האם עובדות אלו מקנות מצב משפטי מיוחד, בעיקר הכוונה לכך,שלא ניתן בהווה וגם בעתיד לפנות אותנו מהדירה?
אם קיימות זכויות נוספות שהמעמד מקנה-נודה אם תיידעו אותנו.
זכויות מכח חזקה במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
שלום רב,
מהשאלה לא ברור מכוח מה הנכם מתגוררים בדירה- האם הנכם פולשים?מסיגי גבול?ברי רשות?בידיעת הבעלים או שלא בידיעתם?
בהעדר פרטים, קשה להשיב לשאלה.
יחד עם זאת אומר, כי עצם החזקה רבת השנים בנכס, שלא כדין, איננה מקנה זכויות להמשיך ולהחזיק בנכס בעתיד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד'
מהשאלה לא ברור מכוח מה הנכם מתגוררים בדירה- האם הנכם פולשים?מסיגי גבול?ברי רשות?בידיעת הבעלים או שלא בידיעתם?
בהעדר פרטים, קשה להשיב לשאלה.
יחד עם זאת אומר, כי עצם החזקה רבת השנים בנכס, שלא כדין, איננה מקנה זכויות להמשיך ולהחזיק בנכס בעתיד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום כוזב? זיוף מסמך תיווך?
אסי
08/07/08
שלום. חתמתי למתווכת על דירה שלא רכשתי מבלי לקבל עותק מהמסמך. לאחרי כשלושה וחצי שבועות פגשתי אותה במקרה ליד דירה אחרת וביקשתי לראותה. היא הראתה לי את הדירה אך לא החתימה אותי על שום מסמך. לבסוף קניתי את הדירה הזו. למרות שלא הייתי חתומה על הדירה שרכשתי, שילמתי (מתוך רצון טוב) למתווכת כאחוז עמלה במזומן (עפ"י דרישתה) וסיכמנו בע"פ כי היא מוותרת על יתרת העמלה ובתמורה היא תקבל את מכירת הבית שלי בבלעדיות למשך חודש וחצי. במידה ותצליח תקבל עוד 3000 ש"ח. היא לא הצליחה למכור את הבית שלי. עכשיו היא תובעת ממני, בניגוד להסכם בע"פ, להשלים את דמי התיווך על הבית שרכשתי ולא חתמתי עליו. היא שלחה לי העתק מהמסמך שבו חתמתי על הדירה (שלא רכשתי) כשבתחתית המסמך היא הוסיפה על דעת עצמה וללא אישורי את פרטי הדירה השניה שכן רכשתי. האם זה חוקי? האם מותר היה לה להוסיף את פרטי הדירה שרכשתי להסכם על דירה אחרת ללא אישורי? (נאמר לי שהרבה מתווכים עושים זאת). כמו כן היא שלחה לי קבלה בדיעבד (חודש לאחר התשלום) עם תאריך שיקרי. מה עלי לעשות? תודה.
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/07/08
אסי שלום,
אתה מתאר פה התנהלות של זיוף ומרמה הגובלת בפליליים. השאלה היא רק אם תצליח להוכיח זאת.
מומלץ כי תפנה לעו"ד שייעץ לך וייצג אותך במידה והמתווכת תחליט לתבוע אותך בבית משפט.
בשולי הדברים אציין, כי אני תמיד ממליץ לכל מי שמתקשר עם מתווך, לחתום ליד כל נכס המופיע בטופס התיווך (מעבר לחתימה בתחתית העמוד) או לחילופין למחוק עם קרוס את כל המקום הריק בטופס, וזאת בדיוק בשביל למנוע מצבים כפי שתיארת. בנוסף, מומלץ כמובן לשמור העתק מהטופס עליו חתמת שמהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אתה מתאר פה התנהלות של זיוף ומרמה הגובלת בפליליים. השאלה היא רק אם תצליח להוכיח זאת.
מומלץ כי תפנה לעו"ד שייעץ לך וייצג אותך במידה והמתווכת תחליט לתבוע אותך בבית משפט.
בשולי הדברים אציין, כי אני תמיד ממליץ לכל מי שמתקשר עם מתווך, לחתום ליד כל נכס המופיע בטופס התיווך (מעבר לחתימה בתחתית העמוד) או לחילופין למחוק עם קרוס את כל המקום הריק בטופס, וזאת בדיוק בשביל למנוע מצבים כפי שתיארת. בנוסף, מומלץ כמובן לשמור העתק מהטופס עליו חתמת שמהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה בר רשות
אהרון
08/07/08
מה זה חוזה בר רשות עם אגודה שיתופית? איפה אפשר למצוא הסברים על הענין?
תודה רבה
תודה רבה
בר רשות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/07/08
אהרון שלום,
המונח "בר רשות" הינו מונח עמום במקצת ואין לו הגדרה מפורשת בחוק המקרקעין. בר רשות יכול להיות למשל מי שקיבל רשות להשתמש בנכס (בתמורה או שלא בתמורה) אך אין לו זכויות קנייניות מעבר לרשות השימוש בנכס. בעל הנכס רשאי לבטל את ההרשאה שנתן, ולאחר שבוטלה הופך בר-הרשות להיות משיג גבול. לרוב, תנאי הביטול ואופן הביטול נקבעים לפי טיבה של הרשות שניתנה.
מומלץ כי תוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין בטרם תחתום על הסכם בר רשות עם אגודה שיתופית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
המונח "בר רשות" הינו מונח עמום במקצת ואין לו הגדרה מפורשת בחוק המקרקעין. בר רשות יכול להיות למשל מי שקיבל רשות להשתמש בנכס (בתמורה או שלא בתמורה) אך אין לו זכויות קנייניות מעבר לרשות השימוש בנכס. בעל הנכס רשאי לבטל את ההרשאה שנתן, ולאחר שבוטלה הופך בר-הרשות להיות משיג גבול. לרוב, תנאי הביטול ואופן הביטול נקבעים לפי טיבה של הרשות שניתנה.
מומלץ כי תוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין בטרם תחתום על הסכם בר רשות עם אגודה שיתופית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלמת שטח ציבורי
חן
08/07/08
שטח ציבורי אשר מופיע בת.ב.ע של הרשות המקומית לא בוצע מזה 15 שנה. המצב הקיים הוא ואדי בגובה של כ-7 מטר בו ישנו סבך עצים וזוחלים ומכרסמים דבר הפוגע באיכות החיים. מה ניתן לעשות על מנת להשלים את הפיתוח ומי הגורם האחראי על שטח ציבורי זה ואחריות על ביצוע הפיתוח? הרשות המקומית טוענת כי משרד הבינוי והשיכון הוא אמור לבצע את העבודה. כמו כן במידה ולא מתבצע האם ניתן לתבוע פיצוי על המטרד ו/או החזרת חלק יחסי של דמי הפיתוח ששולמו ע"י כל הדיירים ברחוב בתוספת הפרשי המצדה כחוק?
חסרים פרטים
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/07/08
חסרים פרטים, שסביר שאינם ידועים אף לך.
יש לבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו בכדי לדעת למי לבוא בטענות (אם בכלל).
לשם כך מומלץ להעזר בבעלי מקצוע - עו"ד, שמאי.
יש לבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו בכדי לדעת למי לבוא בטענות (אם בכלל).
לשם כך מומלץ להעזר בבעלי מקצוע - עו"ד, שמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד בוני ומנהלי קניון
רמי
07/07/08
קניתי דוכן קיוסק בקניון בסכום עתק!! הקניון ניפתח בשנת 2002 עבד כ5 חודשים ואחר כך ברחו ממנו רוב בעלי העסקים והוא נישאר עם כ-5 חנויות מתוך 100. בוני הקניון הם גם החברה שמנהלת אותו שהם מותג חזק בענף הקניונים בפרט ובנדלן בכלל.האם ניתן לתבוע אותם שהרסו קניון טוב וגרמו לי הפסד ענק ומפח נפש גדול.
נא להפנות את השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי ייעוד
רמי
07/07/08
קניתי מחסן בבניין מגורים.למחסן "חלונות עיליים",בנסח טאבו יש הערה מהעירייה "הנכס הינו מחסן אך משמש כמגורים ללא היתר מהועדה מקומית" האם ניתן לשנות את הנכס לדירה????
יש לבדוק זאת במחלקת הנדסה/ועדה מקומית
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה
רוני
07/07/08
שלום,אני מסיים שכירות דירה ולמימוש שנה נוספת הייתי אמור להודיע לבעל הבית חודשיים מראש,בתום לב לא שמתי לב לזמן ויום לאחר שהייתי צריך לשלוח מכתב בעל הבית שלח לי בפקס שעלי לעזוב את הדירה בתום השנה ובעל פה אמר לי שהוא מעוניין בתוספת שאין אני יכול לעמוד בה במחיר לשנה הבאה.אני שלחתי לו פקס למחורת התאריך שאני מעוניין להישאר בדירה,יש לציין אשני דייר נוח ושילמתי את כול הוצאות הדירה.
שאלתי היא-מה עלי לעשות על מנת שאוכל להישאר בדירה ללא תוספת מחיר? האם בבית משפט יקבלו את הטענה שנהגתי בתום לב,במידה ונגיע לבית משפט
כמה זמן מתבצע תהליך בית המשפט במקרה זה עד קבלת פסק הדין?
שאלתי היא-מה עלי לעשות על מנת שאוכל להישאר בדירה ללא תוספת מחיר? האם בבית משפט יקבלו את הטענה שנהגתי בתום לב,במידה ונגיע לבית משפט
כמה זמן מתבצע תהליך בית המשפט במקרה זה עד קבלת פסק הדין?
נא להפנות את השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת
טל הלפרן
07/07/08
שלום רב,
קניתי דירה בבית משותף בן 6 דירות לפני כשנה. בבית 5 בעלי דירות ושוכר אחד. לבניין יש 4 מקומות חנייה מסומנים השייכים לשטח המגרש של הבניין (בטאבו), אך אינם מוצמדים לאף דירה, גם לא עפ"י הסכמים בתיק של הבית.
4 דיירים, הכוללים את השוכר וכוללים את ראש הוועד. המצב כיום הוא שארבעת הדיירים מנכסים לעצמם את 4 מקומות החנייה בעילה של וותק ("אני גר כבר 38 שנה ומעולם אף אחד לא חשב לדחוף אותי החוצה"), למרות שאין מחלוקת על כך שמקומות החנייה אינם שלהם.
לפני מספר ימים העביר ראש הוועד עצומה הקוראת לדיירים לחתום - בעמודה "אני בעד להשאיר את המצב הקיים" או בעמודה "אני בעד לשנות את המצב הקיים". הוא טוען בעצומה כי הדבר נבדק מול המח´ המשפטית של האגודה לתרבות הדיור וכי אם הוא משיג רוב לעצומה - זה מספיק על מנת שיהיה תוקף משפטי להשארת המצב הנוכחי... לי זה נראה מוזר, לא הסכמתי לחתום - לא לכאן ולא לכאן. ולשאלותי:
1. האם אכן יכול בעזרת רוב (אפילו לא אינטרסנטי כפי שבמקרה הזה) לנשל אותי מנכס שלפי הבנתי מגיע לי 1/6 ממנו ?
2. האם השוכר בעל זכות חתימה רגילה - מהם זכויותיו במקרה כזה ?
3. האם יש שוני בין מקום שהוקצה לחנייה לבין מקום שהוקצה לגינה או לכל דבר אחר שאינו מוצמד לאף דירה ? האם קיימת היום חלוקה שונה מאשר "רכוש משותף"/"רכוש פרטי" ?
4. האם לוותק הדיירים ולנוהג כלשהו יש איזשהו ערך משפטית ?
5. האם החלטות ועד מהיום, יהיו תקפות גם עבור דיירי העתיד ?
תודה מראש !
מצ"ב עותק העצומה שהעביר ראש וועד הבית.
קניתי דירה בבית משותף בן 6 דירות לפני כשנה. בבית 5 בעלי דירות ושוכר אחד. לבניין יש 4 מקומות חנייה מסומנים השייכים לשטח המגרש של הבניין (בטאבו), אך אינם מוצמדים לאף דירה, גם לא עפ"י הסכמים בתיק של הבית.
4 דיירים, הכוללים את השוכר וכוללים את ראש הוועד. המצב כיום הוא שארבעת הדיירים מנכסים לעצמם את 4 מקומות החנייה בעילה של וותק ("אני גר כבר 38 שנה ומעולם אף אחד לא חשב לדחוף אותי החוצה"), למרות שאין מחלוקת על כך שמקומות החנייה אינם שלהם.
לפני מספר ימים העביר ראש הוועד עצומה הקוראת לדיירים לחתום - בעמודה "אני בעד להשאיר את המצב הקיים" או בעמודה "אני בעד לשנות את המצב הקיים". הוא טוען בעצומה כי הדבר נבדק מול המח´ המשפטית של האגודה לתרבות הדיור וכי אם הוא משיג רוב לעצומה - זה מספיק על מנת שיהיה תוקף משפטי להשארת המצב הנוכחי... לי זה נראה מוזר, לא הסכמתי לחתום - לא לכאן ולא לכאן. ולשאלותי:
1. האם אכן יכול בעזרת רוב (אפילו לא אינטרסנטי כפי שבמקרה הזה) לנשל אותי מנכס שלפי הבנתי מגיע לי 1/6 ממנו ?
2. האם השוכר בעל זכות חתימה רגילה - מהם זכויותיו במקרה כזה ?
3. האם יש שוני בין מקום שהוקצה לחנייה לבין מקום שהוקצה לגינה או לכל דבר אחר שאינו מוצמד לאף דירה ? האם קיימת היום חלוקה שונה מאשר "רכוש משותף"/"רכוש פרטי" ?
4. האם לוותק הדיירים ולנוהג כלשהו יש איזשהו ערך משפטית ?
5. האם החלטות ועד מהיום, יהיו תקפות גם עבור דיירי העתיד ?
תודה מראש !
מצ"ב עותק העצומה שהעביר ראש וועד הבית.
החלטות ועד בית
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
טל שלום,
באופן כללי החלטות ועד בית מחייבות לעניין תחזוקה וניהול שוטפים של הבניין המשותף והרכוש המשותף. ככלל, אין בכוחן של החלטות (שאינן פה-אחד) לשנות ו/או לפגוע בזכויות קנייניות.
לפיכך, על פניו נראה, כי לא ניתן לנשל אותך מזכויותיך.
לצערי לא ניתן לענות על שלל שאלותיך הרבות, בין היתר מאחר והפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תפנה לקבלת יעוץ משפטי פרטי, שכן הגעת לצומת דרכים המחייבת אותך לנקוט בפעולה (או להימנע באופן מושכל מלנקוט פעולה) ומובן שאין באפשרותינו במסגרת הפורום להנחות אותך כיצד לפעול.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
באופן כללי החלטות ועד בית מחייבות לעניין תחזוקה וניהול שוטפים של הבניין המשותף והרכוש המשותף. ככלל, אין בכוחן של החלטות (שאינן פה-אחד) לשנות ו/או לפגוע בזכויות קנייניות.
לפיכך, על פניו נראה, כי לא ניתן לנשל אותך מזכויותיך.
לצערי לא ניתן לענות על שלל שאלותיך הרבות, בין היתר מאחר והפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תפנה לקבלת יעוץ משפטי פרטי, שכן הגעת לצומת דרכים המחייבת אותך לנקוט בפעולה (או להימנע באופן מושכל מלנקוט פעולה) ומובן שאין באפשרותינו במסגרת הפורום להנחות אותך כיצד לפעול.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפליה בין רווק לנשוי
קובי
07/07/08
שלום
אני מעוניין להתגורר במושב מסויים.
יש וועדת קבלה למושב, שמדרגת זכאות עם ניקוד לכל מי שמעוניין להתקבל (על בסיס: גיל, ילדים, מגורים קודמים במקום, שירות צבאי ועוד).
האם יש בזה אפליה בכך שהם נותנים ניקוד כפול לזוג נשוי מאשר למי שהיה רווק עד לאחרונה עבור כל שנה מעל גיל 25 לדוגמא??
אני מחפש איזה פס"ד שבו נאמר שזו אפליה אסורה.
האמנם?
תודה
אני מעוניין להתגורר במושב מסויים.
יש וועדת קבלה למושב, שמדרגת זכאות עם ניקוד לכל מי שמעוניין להתקבל (על בסיס: גיל, ילדים, מגורים קודמים במקום, שירות צבאי ועוד).
האם יש בזה אפליה בכך שהם נותנים ניקוד כפול לזוג נשוי מאשר למי שהיה רווק עד לאחרונה עבור כל שנה מעל גיל 25 לדוגמא??
אני מחפש איזה פס"ד שבו נאמר שזו אפליה אסורה.
האמנם?
תודה
מבחני קבלה לאגודה שיתופית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
יש לבחון מה הטעם שעומד מאחורי הרצון להבחין בין רווק לנשוי, והאם האבחנה הזו מידתית ועומדת במבחן חוקי יסוד.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד שמתמחה במשפט מנהלי/ציבורי כדי לבחון סוגיה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מומלץ להיוועץ עם עו"ד שמתמחה במשפט מנהלי/ציבורי כדי לבחון סוגיה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
אבי
06/07/08
שלום,
בחוזה קניית דירה מצוין מועד פינוי הדירה ובסעיף שאחרי מצויין שעבור כל יום איחור ישלם המוכר סכום מסוים לי (לקונה). בחוזה לא מצויין עד מתי ניתן לאחר. המוכר הודיע שהוא כבר מאחר בלא פחות מחודש מהמועד בחוזה (עוד חודש מהיום) ואינו מוכן להתחייב על מועד פינוי. לי יש התחייבויות על סמך מועד הפינוי שהמוכר התחייב.
האם מותר למוכר לאחר במסירה ללא הגבלה ?
האם ניתן לתבוע את המוכר ?
תודה.
בחוזה קניית דירה מצוין מועד פינוי הדירה ובסעיף שאחרי מצויין שעבור כל יום איחור ישלם המוכר סכום מסוים לי (לקונה). בחוזה לא מצויין עד מתי ניתן לאחר. המוכר הודיע שהוא כבר מאחר בלא פחות מחודש מהמועד בחוזה (עוד חודש מהיום) ואינו מוכן להתחייב על מועד פינוי. לי יש התחייבויות על סמך מועד הפינוי שהמוכר התחייב.
האם מותר למוכר לאחר במסירה ללא הגבלה ?
האם ניתן לתבוע את המוכר ?
תודה.
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו היסטורי
שרון
06/07/08
היי
האם נסח טאבו היסטורי ניתן להוציא גם מהאינטרנט?או רק מהטאבו עצמו?
תודה
האם נסח טאבו היסטורי ניתן להוציא גם מהאינטרנט?או רק מהטאבו עצמו?
תודה
גם מהאינטרנט
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתן זכות לראות את הדירה
אינה
06/07/08
בעל הדירה דורש להיכנס לפחות 4 פעמים בשבוע ולהראות את הדירה לשוכרים הפוטנציאליים כאשר אני טוענת שזה פוגע בפרטיות שלי ואיכות חיים ומוכנה רק לפעמיים בשבוע.
הוא מאיים עלי שיסגור איתי חשבון בסוף.
הוא חייב לי כסף עקב כך שהחוזה היה בדולרים והדולר ירד במשך השנה.
האם הוא מסוגל לא להחזיר לי את הכסף לפי החוזה שכירות.
כמה פעמים בשבוע נחשב סביר להראות את הדירה.
הוא מאיים עלי שיסגור איתי חשבון בסוף.
הוא חייב לי כסף עקב כך שהחוזה היה בדולרים והדולר ירד במשך השנה.
האם הוא מסוגל לא להחזיר לי את הכסף לפי החוזה שכירות.
כמה פעמים בשבוע נחשב סביר להראות את הדירה.
הפרעה לפרטיות
אבי
07/07/08
כל עוד לא הוסכם בינכם על כך בחוזה כי את חייבת לאפשר לו להראות לשוכרים פוטנציאליים את הדירה אינך מחויבת לכך.
דבר שני באשר להפרשים אותם חייב לך המשכיר אזי ראי אותם כמובטחים באם הוסכמו בחוזה עליו אתם חתומים.
במידה ולא ויערים קשיים בעל הבית תוכלי לפנות עם העניין לבית המשפט אשר יפסוק לטובתך.
בהצלחה
דבר שני באשר להפרשים אותם חייב לך המשכיר אזי ראי אותם כמובטחים באם הוסכמו בחוזה עליו אתם חתומים.
במידה ולא ויערים קשיים בעל הבית תוכלי לפנות עם העניין לבית המשפט אשר יפסוק לטובתך.
בהצלחה
קניית חלקה מעירייה
לירון
06/07/08
שלום,
יש בחולון מגרש חול גדול שלדעתי שייך לעירייה,
שאלתי היא איך ניתן לברר האם באמת המגרש שייך לעירייה, ואם כן - האם ניתן לקנותו מהעירייה? מה התהליך?
תודה,
לירון.
יש בחולון מגרש חול גדול שלדעתי שייך לעירייה,
שאלתי היא איך ניתן לברר האם באמת המגרש שייך לעירייה, ואם כן - האם ניתן לקנותו מהעירייה? מה התהליך?
תודה,
לירון.
בירור פרטי זהות בעלים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
09/07/08
גש לועדה מקומית, ברר מה מספר הגוש וחלקה של המגרש, תוציא נסח טאבו ואז תוודא את זהות הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פחת על דירת מגורים
א
06/07/08
דירת מגורים ללא פטור של דירת מגורים מזכה שהייתה מושכרת לטווח ארוך (25-30 שנה) - האם עושים חשבון על הפחת של הדירה מרגע שחוקקו את התקנה או שחל גם רטרואקטיבית אחורה מהרגע שהדירה הושכרה?
תודה
תודה
נא להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
