פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דמי מפתח
ירון
20/07/08
האם דייר מוגן שאין לגביו תקרת שכירות אינו זכאי לדמי מפתח בכלל בעת הפינוי, והאם העובדה הזו משפיעה על גובה דמי המפתח שהוא יהיה זכאי?
כמו כן בעת פינוי של משרדים היושבים כדיירים מוגנים מה נהוג לתת בעת הפינוי (האם פיצוי מוגבר?)
כמו כן בעת פינוי של משרדים היושבים כדיירים מוגנים מה נהוג לתת בעת הפינוי (האם פיצוי מוגבר?)
דייר מוגן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/07/08
ירון שלום
מהשאלה לא ברור האם יש או אין מחלוקת בשאלה האם הדייר מוגן או לא, והאם יש לבדוק את עמידתו בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר.
בכל מקרה, בשל המורכבות המשפטית בתחום זה, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו, ואתה יכולה לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר לסיוע ממוקד יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה לא ברור האם יש או אין מחלוקת בשאלה האם הדייר מוגן או לא, והאם יש לבדוק את עמידתו בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר.
בכל מקרה, בשל המורכבות המשפטית בתחום זה, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו, ואתה יכולה לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר לסיוע ממוקד יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
?שימוש בגינת בניין משותפת לצורך אירוע פרטי
דנה
20/07/08
בבניין שבו אני גרה יש חצר משותפת לכל הדיירים.
ערכתי שם מסיבת יום הולדת אחה"צ, לאחר שקיבלתי אישור לכך מנציג ועד הבית.
המסיבה היתה עם מפעיל ו"מתנפחים" שמוקמו בגינה. בסוף הארוע הגינה חזרה למצבה המקורי והושארה נקיה.
אחת השכנות (שאינה הועד) התלוננה בפני בתחילת הארוע על גודל וסגנון הארוע (זאת היתה "הפקה" גדולה מדי לטעמה בכדי שתתקיים בגינה המשותפת).
יש לציין שהגינה מאוד גדולה, ושהמפעילה לא היתה רעשנית וקולנית במיוחד...
ברצוני לברר אם יש חוק בעניין, או כל סעיף שמונע ממני כדייר פרטי לערוך ארוע ברכוש משותף של כלל הבניין (שוב מזכירה שקיבלתי את אישור הועד לכך, שציין שייתכן שהדיירת הזאת תעשה לי בעיות).
תודה.
ערכתי שם מסיבת יום הולדת אחה"צ, לאחר שקיבלתי אישור לכך מנציג ועד הבית.
המסיבה היתה עם מפעיל ו"מתנפחים" שמוקמו בגינה. בסוף הארוע הגינה חזרה למצבה המקורי והושארה נקיה.
אחת השכנות (שאינה הועד) התלוננה בפני בתחילת הארוע על גודל וסגנון הארוע (זאת היתה "הפקה" גדולה מדי לטעמה בכדי שתתקיים בגינה המשותפת).
יש לציין שהגינה מאוד גדולה, ושהמפעילה לא היתה רעשנית וקולנית במיוחד...
ברצוני לברר אם יש חוק בעניין, או כל סעיף שמונע ממני כדייר פרטי לערוך ארוע ברכוש משותף של כלל הבניין (שוב מזכירה שקיבלתי את אישור הועד לכך, שציין שייתכן שהדיירת הזאת תעשה לי בעיות).
תודה.
שימוש סביר ברכוש משותף
עו"ד עמית דביר
מנהל
20/07/08
היי דנה,
בהתאם לדיני השיתוף במקרקעין, לרבות בבתים משותפים, רכוש משותף שייך לכל הבעלים וכל אחד יכול לעשות בו שימוש סביר כל עוד בכך אינו מונע מכל אחד מן הבעלים האחרים לעשות שימוש סביר דומה. לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
הסכמת הועד רק מחזקת את האמור שכן הדיירים קיבלו הודעה מראש.
כמו כן, ככל הנראה דובר בשעות סבירות וללא רעש גדול מדי ולכן גם אין עילת מטרד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד
בהתאם לדיני השיתוף במקרקעין, לרבות בבתים משותפים, רכוש משותף שייך לכל הבעלים וכל אחד יכול לעשות בו שימוש סביר כל עוד בכך אינו מונע מכל אחד מן הבעלים האחרים לעשות שימוש סביר דומה. לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
הסכמת הועד רק מחזקת את האמור שכן הדיירים קיבלו הודעה מראש.
כמו כן, ככל הנראה דובר בשעות סבירות וללא רעש גדול מדי ולכן גם אין עילת מטרד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש סביר ברכוש המשותף
עו
21/07/08
שימוש סביר ברכוש המשותף
עו"ד דן הלפרט
21/07/08
דנה שלום,
מצ"ב קישור למאמר פריט עטי שעסק בעניין זה ופורסם בעיתון גלובס ביום 3.2.08.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
מצ"ב קישור למאמר פריט עטי שעסק בעניין זה ופורסם בעיתון גלובס ביום 3.2.08.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
בדיקות לנכס
מ
20/07/08
שלום,
אני מעוניין לרכוש נכס (חנות), וממה שאני מבין יש כל מיני בדיקות שיש לעשות.
אשמח אם תוכלו לפרט אילו בדיקות רצוי לעשות לפני רכישה, מעבר לבדיקת נסח הטאבו.
הבנתי שיש אפשרות להזמין את התיק מהטאבו ולצלם חומר. במה עליי להתמקד?!
מעבר לזה, ממה שנאמר לי ע"י המוכרים הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל. מה זה אומר מבחינתי? מה יש לבדוק?
אשמח לעזרה..
תודה רבה מראש!
אני מעוניין לרכוש נכס (חנות), וממה שאני מבין יש כל מיני בדיקות שיש לעשות.
אשמח אם תוכלו לפרט אילו בדיקות רצוי לעשות לפני רכישה, מעבר לבדיקת נסח הטאבו.
הבנתי שיש אפשרות להזמין את התיק מהטאבו ולצלם חומר. במה עליי להתמקד?!
מעבר לזה, ממה שנאמר לי ע"י המוכרים הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל. מה זה אומר מבחינתי? מה יש לבדוק?
אשמח לעזרה..
תודה רבה מראש!
עסקאות מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
שלום רב,
במסגרת הפורום אנו מפצירים בגולשים (שלא לומר מתחננים..) שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
עסקה במקרקעין היא דבר מורכב, על אחת כמה וכמה בנתונים שפרטת, ויש לבצעה במיומנות אשר אינה נחלת הכלל.
מומלץ בחום, כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין, על מנת שייצג אותך וילווה אותך ברכישה. תוכל להעיזר לשם כך גם במודל "פנה דחופה".
בכל מקרה, אין באפשרותינו לתת לך טיפים ודגשים כיצד לבצע עסקה זו בעצמך. זה יהיה מאוד לא אחראי בלשון המעטה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
במסגרת הפורום אנו מפצירים בגולשים (שלא לומר מתחננים..) שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
עסקה במקרקעין היא דבר מורכב, על אחת כמה וכמה בנתונים שפרטת, ויש לבצעה במיומנות אשר אינה נחלת הכלל.
מומלץ בחום, כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין, על מנת שייצג אותך וילווה אותך ברכישה. תוכל להעיזר לשם כך גם במודל "פנה דחופה".
בכל מקרה, אין באפשרותינו לתת לך טיפים ודגשים כיצד לבצע עסקה זו בעצמך. זה יהיה מאוד לא אחראי בלשון המעטה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חשבונות חזרה על שם המשכיר
רונה
20/07/08
גרנו בשכירות תקופה מסויימת ועברנו משם אך בעל הבית לא העביר חזרה את החשבונות על שמו ולכן עדיין מגיעים חשבונות לתשלום על שמנו. מה ניתן לעשות כדי שישנה את השם ע"ג החשבונות למעט לבקשו מס' פעמים בטלפון לשנות זאת. תודה מראש
הודעה על חדלת חזקה בדירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
רונה שלום,
עליכם לשלוח מכתב לעירייה, מחלקת ארנונה, ולהודיע על חדלת חזקה בנכס החל מתאריך _____.
לאחר קבלת הודעתכם, תשיב העירייה את רישום החזקה בדירה על שם בעליה.
רצוי לשלוח את המכתב לעירייה בדואר רשום או להגיע לעיריה ולמסור אותו במסירה אישית ואף לקבל חותמת "נתקבל".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליכם לשלוח מכתב לעירייה, מחלקת ארנונה, ולהודיע על חדלת חזקה בנכס החל מתאריך _____.
לאחר קבלת הודעתכם, תשיב העירייה את רישום החזקה בדירה על שם בעליה.
רצוי לשלוח את המכתב לעירייה בדואר רשום או להגיע לעיריה ולמסור אותו במסירה אישית ואף לקבל חותמת "נתקבל".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות הדירה ממדינת ישראל על שמם של הבעלים
נילי
20/07/08
מה צריך לצרף לבקשה ואיזה סוג טופס יש למלא?
השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שליחות נפלאה
שרון
19/07/08
הי שרון,
תודה על הייעוץ המהיר...אתה עושה שליחות נפלאה.
שרון
תודה על הייעוץ המהיר...אתה עושה שליחות נפלאה.
שרון
תודה!
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/07/08
דרך אגב, אני אישה ולא גבר...זה בסדר. הטעות הזו חוזרת על עצמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב.
אודי
19/07/08
בשטחים בהם היו פרצלציות -
מה קורה לגבי הביוב האם הוא משותף מאז חלוקת הפרצלציה -ז"א האם יכול הדייר של אחד הבתים להתלונן שהביוב הוא שלו בלבד?
האם יכול דייר מסויים להחליף את הביוב לחדש ואח"כ לדרוש כסף?
ואיך בודקים האם הביוב שייך לדייר מסויים בשטחי פרצלציה או שהביוב הינו משותף לכל דייר שדר בשטח הפרצלציה?
מה קורה לגבי הביוב האם הוא משותף מאז חלוקת הפרצלציה -ז"א האם יכול הדייר של אחד הבתים להתלונן שהביוב הוא שלו בלבד?
האם יכול דייר מסויים להחליף את הביוב לחדש ואח"כ לדרוש כסף?
ואיך בודקים האם הביוב שייך לדייר מסויים בשטחי פרצלציה או שהביוב הינו משותף לכל דייר שדר בשטח הפרצלציה?
פרצלציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
הליך פרצלציה לא אמור ליצור מצב בו מקרקעין שבבעלותך כבר אינם בבעלותך, ולהפך.
כדי להשיב ספציפית לפניתך, יש לעיין בנסח טאבו/ מסמכים אחרים הקשורים למצב הזכויות בנכס, ומשכך, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להשיב ספציפית לפניתך, יש לעיין בנסח טאבו/ מסמכים אחרים הקשורים למצב הזכויות בנכס, ומשכך, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על פינוי
שרון
19/07/08
שלום,
אני שוכרת דירה, שנבנתה על גג, כשנה וחצי(2 חוזים),לפני כ 90 יום קיבלתי הודעה מבע"ב ,כי קיבלה צו הריסה על הדירה ועליי לפנות את הדירה ,באמצע החוזה ולא יהייה שום פיצוי.
1.בחתימת החוזה הראשון לא נכתב בחוזה ולא נאמר בע"פ כי הדירה מועמדת להריסה ,כן נאמר שיישנן אי אילו בעיות עם הבניה שנעשתה ,עם השכנים ממול ולכן חלק מהחלונות נאטמו.שילמתי ארנונה עם דפסים מסודרים מהעירייה,כך שלא העליתי בדעתי שייש אי כשירות.
2.בחוזה-התנאי היחיד לפינוי השוכר ,הוא שהשוכר מפר את אחד התנאים בחוזה,ולא הפרתי שום תנאי.
3.החוזה השני היינו רק נספח של החוזה הראשון וגם בחתימתו לא נאמר ולא נכתב מאום על ההליכים המשפטיים של הריסת הדירה,אלא רק עלה מחיר השכירות בדירה,שבעצם זו דירה עם פגם רציני ואולי אף מהווה סיכון ,למגורים בה.
4.זמן הפינוי הוא באמצע אוגוסט ,שזה חודש קשה למציאת דירה בת"א, כך שהחלטתי להמתין עד נובמבר ובזמן זה מאחסנת את תכולת הדירה במחסן ,כך שהנזק הוא עוגמת נפש וכלכלי - 2 הובלות+אחסון.
השאלה היא אם אני רשאית לפיצוי ואם כן מה הוגן לתבוע?
המון המון תודה מראש,
שרון
אני שוכרת דירה, שנבנתה על גג, כשנה וחצי(2 חוזים),לפני כ 90 יום קיבלתי הודעה מבע"ב ,כי קיבלה צו הריסה על הדירה ועליי לפנות את הדירה ,באמצע החוזה ולא יהייה שום פיצוי.
1.בחתימת החוזה הראשון לא נכתב בחוזה ולא נאמר בע"פ כי הדירה מועמדת להריסה ,כן נאמר שיישנן אי אילו בעיות עם הבניה שנעשתה ,עם השכנים ממול ולכן חלק מהחלונות נאטמו.שילמתי ארנונה עם דפסים מסודרים מהעירייה,כך שלא העליתי בדעתי שייש אי כשירות.
2.בחוזה-התנאי היחיד לפינוי השוכר ,הוא שהשוכר מפר את אחד התנאים בחוזה,ולא הפרתי שום תנאי.
3.החוזה השני היינו רק נספח של החוזה הראשון וגם בחתימתו לא נאמר ולא נכתב מאום על ההליכים המשפטיים של הריסת הדירה,אלא רק עלה מחיר השכירות בדירה,שבעצם זו דירה עם פגם רציני ואולי אף מהווה סיכון ,למגורים בה.
4.זמן הפינוי הוא באמצע אוגוסט ,שזה חודש קשה למציאת דירה בת"א, כך שהחלטתי להמתין עד נובמבר ובזמן זה מאחסנת את תכולת הדירה במחסן ,כך שהנזק הוא עוגמת נפש וכלכלי - 2 הובלות+אחסון.
השאלה היא אם אני רשאית לפיצוי ואם כן מה הוגן לתבוע?
המון המון תודה מראש,
שרון
פיצוי על פינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
שרון שלום
על פניו נראה בהחלט כי יש בסיס לתביעה. אנא פני במסגרת "פנייה דחופה" דרך האתר כדי שנוכל לבדוק יותר לעומק את הבסיס לתביעה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על פניו נראה בהחלט כי יש בסיס לתביעה. אנא פני במסגרת "פנייה דחופה" דרך האתר כדי שנוכל לבדוק יותר לעומק את הבסיס לתביעה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדד תשומות הבניה
זיו56
19/07/08
חתמתי חוזה עם קבלן מפתח, שבו הוא אמור לבנות בית על המגרש שלי בתמורה לתשלום שצמוד למדד תשומות הבניה.
היות שהמדד לא משקף את העליה האמיתית של תשומות הבניה הקבלן (עליית מחירי הדלק) רוצה לתבוע אותנו.
לקבלן יש המון נסיון משפטי ולי אין.
האם יש לקבלן בסיס לתביעה כנגדי?
היות שהמדד לא משקף את העליה האמיתית של תשומות הבניה הקבלן (עליית מחירי הדלק) רוצה לתבוע אותנו.
לקבלן יש המון נסיון משפטי ולי אין.
האם יש לקבלן בסיס לתביעה כנגדי?
חוזה מול קבלן מפתח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
זיו שלום
יש לעיין בהסכם מול הקבלן כדי לבדוק האם יש עילת תביעה נגדך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לעיין בהסכם מול הקבלן כדי לבדוק האם יש עילת תביעה נגדך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיריית רמת גן אישרה לאדריכל בניה בצורת ח
להי
18/07/08
ברור היה שהבניה הזו תביא לעבירת בניה לאחר זמן מה נסגר השטח הזה בקיר ללא היתר בניה זה קרה בעבר האדריכל מכר את הדירה והקונים של הדירה למעשה עושים שימוש בשטח משותף באופן חד צדדי האם כדייר בבניין אני רשאי לתבוע דמי שימוש בשטח המשותף
האם פניה למפקח על הבניה יכול להביא לפסיקת תשלומים או פתרון הבעיה תודה מראש
האם פניה למפקח על הבניה יכול להביא לפסיקת תשלומים או פתרון הבעיה תודה מראש
בנייה בלתי חוקית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
להי שלום,
כדי להרוס את הבנייה הבלתי חוקית יש לפנות לועדה המקומית (מחלקת הנדסה) ולבקש את התערבותם. הרשות יכולה להגיש כתב אישום כנגד הבעלים ובקשה למתן צו הריסה כנגד הבנייה הבלתי חוקית. דרך אגב, גם אתם יכולים להגיש לבית משפט תביעה אזרחית למתן צו הריסה (ואני מפנה אותכם למאמר שפורסם בארחונה, פרי עטי, באתר זה, בעניין הריסה של בנייה בלתי חוקית).
בעניין פיצויים- אם וככל שיש מקום לתביעה, אזי יש להגישה לבית משפט שלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להרוס את הבנייה הבלתי חוקית יש לפנות לועדה המקומית (מחלקת הנדסה) ולבקש את התערבותם. הרשות יכולה להגיש כתב אישום כנגד הבעלים ובקשה למתן צו הריסה כנגד הבנייה הבלתי חוקית. דרך אגב, גם אתם יכולים להגיש לבית משפט תביעה אזרחית למתן צו הריסה (ואני מפנה אותכם למאמר שפורסם בארחונה, פרי עטי, באתר זה, בעניין הריסה של בנייה בלתי חוקית).
בעניין פיצויים- אם וככל שיש מקום לתביעה, אזי יש להגישה לבית משפט שלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג האם בניה של השכנים מהווה הסכמה
סוני
18/07/08
רכשתי דירה בבנין בו 4 דירות הדירות התחתונות בקומת הקרקע בנו תוספות בניה ומשתמשים בחלקים של הגינה המשותפת .האם אני צריך את הסכמתם לבניה על הגג כי לי אין גינה צמודה אלה גג צמוד בעירייה במחלקת התיכנון והבניה נמסר לי שיש לי אחוזי בניה גם על הגג לציין ששילמתי בעיריה היטלה השבחה עבור 5 קומות .לציין עוד שבאותו האזור רוב בעלי הדירות בנו על הגג
בנייה על גג צמוד
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
ראשית, לקבלת היתר בניה לבנות על גג פרטי שלך אינך צריך לקבל את הסכמת השכנים.
אולם, במקרים כאלו חשוב להבין כי יש הבדל בין הגג עצמו שהוא צמוד ופרטי שלך לבין זכויות הבנייה שהם רכוש משותף של כל הבניין כל עוד לא מוסכם אחרת בתקנון. לפי שאלתך אני מבין שכבר נוצלו חלק מזכויות הבנייה בבניין אך עדיין נותרו זכויות לבניה על הגג ולכן השאלה מורכבת יותר לגבי איזון התשלומים בין כל השכנים לאחר ניצול מלוא זכויות הבניה.
אני תמיד מייעץ לדיירים אשר עומדים לבנות בבית משותף לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה, להגיע איתם להסכמות, ולקבוע תקנון מוסכם עקרוני עליו יחתמו עוד בטרם הבניה. בכך תמנענה הטרדות בהמשך הדרך והבניה תהיה חלקה יותר.
בכל מקרה הרחבת בנייה בבית משותף היא דבר מורכב וחשוב וכדאי להיות מלווה ע"י עו"ד המתמחה בתחום.
אולם, במקרים כאלו חשוב להבין כי יש הבדל בין הגג עצמו שהוא צמוד ופרטי שלך לבין זכויות הבנייה שהם רכוש משותף של כל הבניין כל עוד לא מוסכם אחרת בתקנון. לפי שאלתך אני מבין שכבר נוצלו חלק מזכויות הבנייה בבניין אך עדיין נותרו זכויות לבניה על הגג ולכן השאלה מורכבת יותר לגבי איזון התשלומים בין כל השכנים לאחר ניצול מלוא זכויות הבניה.
אני תמיד מייעץ לדיירים אשר עומדים לבנות בבית משותף לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה, להגיע איתם להסכמות, ולקבוע תקנון מוסכם עקרוני עליו יחתמו עוד בטרם הבניה. בכך תמנענה הטרדות בהמשך הדרך והבניה תהיה חלקה יותר.
בכל מקרה הרחבת בנייה בבית משותף היא דבר מורכב וחשוב וכדאי להיות מלווה ע"י עו"ד המתמחה בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג
עו"ד דן הלפרט
18/07/08
שלום רב,
מהשאלה לא ברור האם חצר הבניין צמודה לדירות התחתונות (יתכן וקיים הסכם היסטורי בין הדיירים או תקנון מוסכם ישן (נתקלתי במקרים רבים כאלה) הקובע חלוקה לפיה דירות תחתונות מקבלות הצמדה של החצר ודירות עליונות- הצמדה של הגג).
ככל שהתשובה חיובית יש לבחון האם נוצלו זכויות בניה על ידי הדיירים בקומות התחתונות ומה היקף הניצול. האם דיירים אלה ניצלו את חלקם היחסי או יותר. ככל שנוצלו הזכויות היחסיות נראה כי אין צורך בקבלת הסכמתם הן לעניין הבניה על הגג (שהרי הגג איננו רכוש משותף אלא מוצמד לדירתך) והן לעניין זכויות הבניה (חוק המקרקעין קובע בענין זה שדייר שהרחיב וניצל זכויות רואים אותו כמי שמסכים להרחבה וניצול המבוצע על ידי דייר אחר). כמובן שבמידה ויחסי הניצול אינם שווים ליחס הזכויות יש להשתמש במנגנון הקרוי "תשלומי איזון" על מנת לאזן בין "ההנאה" שהפיקו הדיירים השונים.
כך או אחרת, מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט ***** הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ****
מהשאלה לא ברור האם חצר הבניין צמודה לדירות התחתונות (יתכן וקיים הסכם היסטורי בין הדיירים או תקנון מוסכם ישן (נתקלתי במקרים רבים כאלה) הקובע חלוקה לפיה דירות תחתונות מקבלות הצמדה של החצר ודירות עליונות- הצמדה של הגג).
ככל שהתשובה חיובית יש לבחון האם נוצלו זכויות בניה על ידי הדיירים בקומות התחתונות ומה היקף הניצול. האם דיירים אלה ניצלו את חלקם היחסי או יותר. ככל שנוצלו הזכויות היחסיות נראה כי אין צורך בקבלת הסכמתם הן לעניין הבניה על הגג (שהרי הגג איננו רכוש משותף אלא מוצמד לדירתך) והן לעניין זכויות הבניה (חוק המקרקעין קובע בענין זה שדייר שהרחיב וניצל זכויות רואים אותו כמי שמסכים להרחבה וניצול המבוצע על ידי דייר אחר). כמובן שבמידה ויחסי הניצול אינם שווים ליחס הזכויות יש להשתמש במנגנון הקרוי "תשלומי איזון" על מנת לאזן בין "ההנאה" שהפיקו הדיירים השונים.
כך או אחרת, מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט ***** הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ****
שכירות
שא
18/07/08
שלום. גילוי נאות - זו שאלה במסגרת תרגיל ולא אירוע אמיתי. אך זה מעניין אותי מאוד מבחינת סדרי דין בנושא מקרקעין. אשמח לתשובה.
המקרה הוא:
כאשר אני משכיר דירה ל - 2 חברים עם מועדי תשלום, הכולל סכום מוסכם בגין פיגור או אי פינוי, ואז במועד התשלום הראשון (כעבור חודש) השוכר טוען שהדירה כלל לא שלי אלא של אחד השוכרים (לא בכתב טענות אלא בע"פ). כיצד עלי להתייחס לטענה זו. האם להתעלם או לתת לה משקל. כלומר, האם בעקבות טענה זו, הרי שככל שאפנה לבית משפט הסעד העיקרי צריך להיות בעלות (מחוזי) או סילוק יד ופיצוי מוסכם(שלום)? או שעלי להמציא נסח טאבו הקובע שהנכס על שמי, ואזי אין צורך עוד להתמודד עם הטענה שהנכס אינו שלי אלא של אחד משני השוכרים?
המקרה הוא:
כאשר אני משכיר דירה ל - 2 חברים עם מועדי תשלום, הכולל סכום מוסכם בגין פיגור או אי פינוי, ואז במועד התשלום הראשון (כעבור חודש) השוכר טוען שהדירה כלל לא שלי אלא של אחד השוכרים (לא בכתב טענות אלא בע"פ). כיצד עלי להתייחס לטענה זו. האם להתעלם או לתת לה משקל. כלומר, האם בעקבות טענה זו, הרי שככל שאפנה לבית משפט הסעד העיקרי צריך להיות בעלות (מחוזי) או סילוק יד ופיצוי מוסכם(שלום)? או שעלי להמציא נסח טאבו הקובע שהנכס על שמי, ואזי אין צורך עוד להתמודד עם הטענה שהנכס אינו שלי אלא של אחד משני השוכרים?
סמכות עניינית מקרקעין
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
נסח מלשכת רישום המקרקעין הקובע שהבעלות בדירה היא שלך הינו ראיה חותכת לאמיתות תוכנו על פי הדין (סעיף 125א לחוק המקרקעין) ולכן אין מחלוקת לגבי הבעלות. מכאן כי הסמכות היא לבית משפט השלום.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח של הבעלים.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח של הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות עניינית מקרקעין
עו"ד עמית דביר
18/07/08
נסח מלשכת רישום המקרקעין הקובע שהבעלות בדירה היא שלך הינו ראיה חותכת לאמיתות תוכנו על פי הדין (סעיף 125א לחוק המקרקעין) ולכן אין מחלוקת לגבי הבעלות. מכאן כי הסמכות היא לבית משפט השלום.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. כמובן שנסח הטאבו הוא מסמך מהותי ויש לצרפו עם פתיחת ההליל. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח שצורף.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. כמובן שנסח הטאבו הוא מסמך מהותי ויש לצרפו עם פתיחת ההליל. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח שצורף.
רכישת דירה חדשה מקבלן, מס' שאלות…
אפי 9
17/07/08
שלום,
אני עומד לרכוש דירה חדשה מקבלן. (אחרי זכרון דברים ולפני חתימה על הסכם). מצב הדירה לקראת סיום. הדירה מרוצפת ללא מטבח וללא שירותים ומקלחת ועבודות החשמל לא הסתיימו.
ראיתי כי הקבלן נתבע לפני כשנה על פשיטת רגל. הפרוייקט הנוכחי מתבצע תחת שותפות של שתי חברות: 1. שותפות מוגבלת. 2. חברה בע"מ. הקבלן עובד עבורם.
1 - ברצוני לבדוק האם קיימת אפשרות שבניית הדירה תסתיים ולמרות זאת לא תועבר לידיי בגלל עיקולים כלשהם?
כיצד אוכל לבדוק זאת?
2 - כיצד אוכל לודא שאכן החלקה והגוש הרשומים בהסכם הם אכן אלו שביתי נבנה עליהם בפועל?
3 - האם עליי לבדוק את מצבן הפיננסי של שתי החברות השותפות בלבד, או גם את מצבו של הקבלן?
תודה רבה.
אני עומד לרכוש דירה חדשה מקבלן. (אחרי זכרון דברים ולפני חתימה על הסכם). מצב הדירה לקראת סיום. הדירה מרוצפת ללא מטבח וללא שירותים ומקלחת ועבודות החשמל לא הסתיימו.
ראיתי כי הקבלן נתבע לפני כשנה על פשיטת רגל. הפרוייקט הנוכחי מתבצע תחת שותפות של שתי חברות: 1. שותפות מוגבלת. 2. חברה בע"מ. הקבלן עובד עבורם.
1 - ברצוני לבדוק האם קיימת אפשרות שבניית הדירה תסתיים ולמרות זאת לא תועבר לידיי בגלל עיקולים כלשהם?
כיצד אוכל לבדוק זאת?
2 - כיצד אוכל לודא שאכן החלקה והגוש הרשומים בהסכם הם אכן אלו שביתי נבנה עליהם בפועל?
3 - האם עליי לבדוק את מצבן הפיננסי של שתי החברות השותפות בלבד, או גם את מצבו של הקבלן?
תודה רבה.
קבלן המבצע עבודות עבור יזם
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
אם אני מבין נכון מהשאלה מדובר בהסכם בו התקשרת עם שני יזמים שהתקשרו עם קבלן בניין שיבצע עבורם את העבודות וכי יש חשש שהוא עומד לפשוט את הרגל.
לגבי השאלה הראשונה: אם הקבלן צפוי לעיקולים ולקשיים פיננסיים קשים ברור הוא כי בניית הדירה תתעכב וייתכן כי יווצר מצב שהיזמים יאלצו להחליפו בקבלן אחר מה שיגרור עיכוב גדול. קשה מהנתונים לברר מה האופציות שלך בעניין זה ולעניין זה יש צורך לעיין בהסכם עליו חתמת. כמו כן, לא ברור אילו בטחונות ניתנו לך אותם מחוייב כל יזם שבונה דירות להעניק על פי הדין.
לגבי השאלה השניה: אין מספיק נתונים כדי לענות, אולם תוכל גם בשלב הזה לדרוש אישור זכויות של היזמים לגבי זכויותיהם על הקרקע ולבחון אם יש התאמה על פי התוכנית התכנונית החלה באזור.
לגבי השאלה השלישית: לבדוק מצב פיננסי של כל החברות איתן התקשרת בעסקה גדולה וכן את מצב הגוף המבצע מטעמם זה תמיד דבר טוב. התשובה היא כן.
בכל מקרה עסקה עם קבלן לרכישת דירה כרוכה בסיכונים רבים ואני מציע לך להתייעץ עם עו"ד.
לגבי השאלה הראשונה: אם הקבלן צפוי לעיקולים ולקשיים פיננסיים קשים ברור הוא כי בניית הדירה תתעכב וייתכן כי יווצר מצב שהיזמים יאלצו להחליפו בקבלן אחר מה שיגרור עיכוב גדול. קשה מהנתונים לברר מה האופציות שלך בעניין זה ולעניין זה יש צורך לעיין בהסכם עליו חתמת. כמו כן, לא ברור אילו בטחונות ניתנו לך אותם מחוייב כל יזם שבונה דירות להעניק על פי הדין.
לגבי השאלה השניה: אין מספיק נתונים כדי לענות, אולם תוכל גם בשלב הזה לדרוש אישור זכויות של היזמים לגבי זכויותיהם על הקרקע ולבחון אם יש התאמה על פי התוכנית התכנונית החלה באזור.
לגבי השאלה השלישית: לבדוק מצב פיננסי של כל החברות איתן התקשרת בעסקה גדולה וכן את מצב הגוף המבצע מטעמם זה תמיד דבר טוב. התשובה היא כן.
בכל מקרה עסקה עם קבלן לרכישת דירה כרוכה בסיכונים רבים ואני מציע לך להתייעץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שרון עזרא
18/07/08
אפי שלום
לשאלתך:
1. ברכישת דירה מקבלן י, שבנייתה טרם נסתיימה, יכול להיות מצב בו לא תקבל את הדירה עקב קשיים כלכליים של המוכר. אם הקבלן המבצע עבור המוכר נתקל אף הוא בקשיים כלכליים- גם עובדה זו יכולה לגרום לעיכוב. לפיכך חשוב לוודא את טיב הבטחונות ופיצויים שניתנים לך על פי ההסכם.
2. לבירור מצב הזכויות- יש להוציא נסח טאבו.
3. רצוי לבדוק את מצבם הכלכלי של הקבלן והמוכרות.
4. יש דברים נוספים וחשובים נוספים שיש לבדוק העת התקשרות מול קבלן. אני מציעה כי תפנה באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לשאלתך:
1. ברכישת דירה מקבלן י, שבנייתה טרם נסתיימה, יכול להיות מצב בו לא תקבל את הדירה עקב קשיים כלכליים של המוכר. אם הקבלן המבצע עבור המוכר נתקל אף הוא בקשיים כלכליים- גם עובדה זו יכולה לגרום לעיכוב. לפיכך חשוב לוודא את טיב הבטחונות ופיצויים שניתנים לך על פי ההסכם.
2. לבירור מצב הזכויות- יש להוציא נסח טאבו.
3. רצוי לבדוק את מצבם הכלכלי של הקבלן והמוכרות.
4. יש דברים נוספים וחשובים נוספים שיש לבדוק העת התקשרות מול קבלן. אני מציעה כי תפנה באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שטח חקלאי
מיכל_ס
17/07/08
שלום,
שאלה: באיזה תנאים אפשר לשים קרוון למגורים על שטח חקלאי ?
תודה
שאלה: באיזה תנאים אפשר לשים קרוון למגורים על שטח חקלאי ?
תודה
משק חקלאי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/07/08
יש לבדוק האם התב"ע מאפשרת זאת והאם מנהל מקרקעי ישראל לא יחייב אותך בתשלום כספי בגין כך. מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
yosimutz
17/07/08
היכן אני יכול למצוא את סמכויותיו של ועד הבית?
תקנון הבית המשותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות ועד הבית
עו"ד דן הלפרט
18/07/08
שלום רב,
ככל שלא קיים תקנון מוסכם אשר נערך על ידי הדיירים, חל "התקנון המצוי" אותו ניתן למצוא בחוק המקרקעין וממנו ניתן ללמוד מהן סמכויותיו של ועד הבית.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט **** הערכת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ***
ככל שלא קיים תקנון מוסכם אשר נערך על ידי הדיירים, חל "התקנון המצוי" אותו ניתן למצוא בחוק המקרקעין וממנו ניתן ללמוד מהן סמכויותיו של ועד הבית.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט **** הערכת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ***
פטור ממס שבח ע"פ ס' 69
א
17/07/08
כאמור בכותרת לעיל ס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ממס שבח כאשר מבצעים העברת זכויות בין נאמן לנהנה...
השאלה שלי היא בפועל ברמה הטכנית איזה טופס קיים כדי לקבל פטור זה???כי אני לא מוצא שום טופס מתאים (לא הורוד לא הכחול ולא שום טופס...) אם מישהו יודע אני אשמח לעזרה...
השאלה שלי היא בפועל ברמה הטכנית איזה טופס קיים כדי לקבל פטור זה???כי אני לא מוצא שום טופס מתאים (לא הורוד לא הכחול ולא שום טופס...) אם מישהו יודע אני אשמח לעזרה...
נאמנות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/07/08
יש טופס הצהרה על נאמנות. על נאמנות יש לדווח תוך 30 יום. אני לא יודעת אם ניתן להורידו באינטרנט. מכל מקום, יש לבחון כי אכן מתקיימים יחסי נאמנות ולא די בהצהרה כי יש יחסי נאמנות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה ללא תמורה
יסמין
17/07/08
העברת דירה ללא תמורה האם זה מחייב עו"ד כיצד מבצעים זאת והיכן לפנות מה הפרוצדורה וכמה זמן זה לוקח?
(האם חמי (אבא של בעלי) יכול להעביר לי את הדירה ללא תמורה לכלתו ומהן ההשלכות לגבי הדירה מה מותר ומה אסור, חמי קשיש האם יש צורך באישור רפואי או נוטריוני על ההעברה?)
תודה
* הערת מערכת: לקריאה אודות תרגום נוטריוני >>
(האם חמי (אבא של בעלי) יכול להעביר לי את הדירה ללא תמורה לכלתו ומהן ההשלכות לגבי הדירה מה מותר ומה אסור, חמי קשיש האם יש צורך באישור רפואי או נוטריוני על ההעברה?)
תודה
* הערת מערכת: לקריאה אודות תרגום נוטריוני >>
העברת דירה במתנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/07/08
העברת דירה במתנה הינה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ויש לבצע אותה בליווי של עו"ד, לרבות בדיקת השלכות המס, אם ישנן.
אם חמך קשיש, אך כשיר שכלית, אין צורך באישור רפואי.אם איננו כשיר, אז צריך למנות לו אפוטרופוס ורק הוא יוכל לבצע העסקה, בכפוף לאישור בית המשפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם חמך קשיש, אך כשיר שכלית, אין צורך באישור רפואי.אם איננו כשיר, אז צריך למנות לו אפוטרופוס ורק הוא יוכל לבצע העסקה, בכפוף לאישור בית המשפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה ללא תמורה
עו"ד דן הלפרט
18/07/08
שלום רב,
לא ניתן להתייחס לכל הסוגיות המועלות בשאלתך במסגרת הפורום. חשוב להדגיש כי ישנן השלכות מס מאוד משמעותיות ומומלץ לבדוק עניין זה היטב על מנת שלא להיקלע לחבות מס מיותרת ו/או "שריפת פטור" ו/או תקופת "צינון" בה לא ניתן למכור את הנכס בפטור ממס.
מעבר לתכנוני המס- העסקה איננה מסובכת ועיקרה חתימה על תצהירי העברה ושטרי מכר.
ראוי אולי לבחון אפשרות של העברת הדירה במסגרת צוואה שגם לכך השלכות שונות.
מומלץ לפנות לקבלת ייצוג משפטי בעניין זה מעו"ד המתמחה בתחום.
עו"ד דן הלפרט***********************
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר
לא ניתן להתייחס לכל הסוגיות המועלות בשאלתך במסגרת הפורום. חשוב להדגיש כי ישנן השלכות מס מאוד משמעותיות ומומלץ לבדוק עניין זה היטב על מנת שלא להיקלע לחבות מס מיותרת ו/או "שריפת פטור" ו/או תקופת "צינון" בה לא ניתן למכור את הנכס בפטור ממס.
מעבר לתכנוני המס- העסקה איננה מסובכת ועיקרה חתימה על תצהירי העברה ושטרי מכר.
ראוי אולי לבחון אפשרות של העברת הדירה במסגרת צוואה שגם לכך השלכות שונות.
מומלץ לפנות לקבלת ייצוג משפטי בעניין זה מעו"ד המתמחה בתחום.
עו"ד דן הלפרט***********************
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר
שכירות דירה
אופיר
17/07/08
שלום
אני כשבועיים לפני תום שנה שכירות ,בחוזה מצוטט לפי הסעיפים הבאים :
1.שכר הדירה הינו לפי X שח לחודש.
2.השכירות הינה עד לשנה ועוד שנה אופציה באותם התנאים.
3.במידה והשוכר ירצה לעזוב לפני תום השנה או לפני תום שנתיים,חייב הוא להודיע למשכירחודשיים מראש והמשכיר יחזיר את יתרת הסכום X לאחר ווידוא שכל התשלומים שולמו.
א.האם אופציה הולכת גם לטובת בעלי הדירה(המשכיר) או שהוא יכול כראות עיניו להוציא אותי מהבית בתום השנה גם אם החלטתי להשאר את שנת האופציה.
ב.בעיקבות זה שהוא רוצה לעלות את מחיר הדירה הוא לא מוכן לקחת את הסכום הנקוב בחוזה האם יש פיתרון חוקי לבעיה?
אני כשבועיים לפני תום שנה שכירות ,בחוזה מצוטט לפי הסעיפים הבאים :
1.שכר הדירה הינו לפי X שח לחודש.
2.השכירות הינה עד לשנה ועוד שנה אופציה באותם התנאים.
3.במידה והשוכר ירצה לעזוב לפני תום השנה או לפני תום שנתיים,חייב הוא להודיע למשכירחודשיים מראש והמשכיר יחזיר את יתרת הסכום X לאחר ווידוא שכל התשלומים שולמו.
א.האם אופציה הולכת גם לטובת בעלי הדירה(המשכיר) או שהוא יכול כראות עיניו להוציא אותי מהבית בתום השנה גם אם החלטתי להשאר את שנת האופציה.
ב.בעיקבות זה שהוא רוצה לעלות את מחיר הדירה הוא לא מוכן לקחת את הסכום הנקוב בחוזה האם יש פיתרון חוקי לבעיה?
שכירות במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/07/08
מנוסח הסעיפים שציטטת עולה כי האפשרות לקצר את השכירות לפני סיומה שמורה רק לשוכר.
לגבי האופציה להאריך את השכירות גם בשנה נוספת- הסעיף לא מציין למי יש את האופציה, אך מקובל שהאופציה היא של השוכר (בהנחה שלא הפרת את חוזה השכירות עד עתה).
משכך, אם מילאת את תנאי האופציה ויש לך זכות להאריכה, אין לבעל הבית זכות לדרוש העלאת גובה דמי השכירות/ לדרוש את פינוייך המוקדם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי האופציה להאריך את השכירות גם בשנה נוספת- הסעיף לא מציין למי יש את האופציה, אך מקובל שהאופציה היא של השוכר (בהנחה שלא הפרת את חוזה השכירות עד עתה).
משכך, אם מילאת את תנאי האופציה ויש לך זכות להאריכה, אין לבעל הבית זכות לדרוש העלאת גובה דמי השכירות/ לדרוש את פינוייך המוקדם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בהסכם שכירות
עו"ד דן הלפרט
18/07/08
אופיר שלום,
ככל אופציה בהסכם שכירות ניתנת למימוש על ידי השוכר בלבד (לו היתה ניתנת למימוש על ידי שני הצדדים, היה הדבר מעקר את האופציה מתוכנה).
בעניינך- יש לעיין היטב בהסכם השכירות ולבדוק האם קבוע בהסכם מנגנון למימוש האופציה. מובן כי יש לפעול בהתאם למנגנון זה. אם לא קיים מנגון מעין זה, מומלץ בכל זאת לפנות אל המשכיר בכתב (דואר רשום+אישור מסירה) ולהודיע לו על מימוש האופציה (לא להסתפק בהודעות בעל פה וכד').
באשר לגובה דמי השכירות- מהנתונים שנמסרו על ידך דומה כי אין המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה.
מצורף בזאת מאמר פרי עטי שהתפרסם ביום 30.5.08 בעיתון הארץ אשר מתייחס לסוגיה זו (ניתן לאתרו ב"גוגל" או בקישור מטה).
בברכה,
עו"ד דן הלפרט, ******************(טל':**********). דוא"ל:
*****************
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים לצורך יצירת קשר
ככל אופציה בהסכם שכירות ניתנת למימוש על ידי השוכר בלבד (לו היתה ניתנת למימוש על ידי שני הצדדים, היה הדבר מעקר את האופציה מתוכנה).
בעניינך- יש לעיין היטב בהסכם השכירות ולבדוק האם קבוע בהסכם מנגנון למימוש האופציה. מובן כי יש לפעול בהתאם למנגנון זה. אם לא קיים מנגון מעין זה, מומלץ בכל זאת לפנות אל המשכיר בכתב (דואר רשום+אישור מסירה) ולהודיע לו על מימוש האופציה (לא להסתפק בהודעות בעל פה וכד').
באשר לגובה דמי השכירות- מהנתונים שנמסרו על ידך דומה כי אין המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה.
מצורף בזאת מאמר פרי עטי שהתפרסם ביום 30.5.08 בעיתון הארץ אשר מתייחס לסוגיה זו (ניתן לאתרו ב"גוגל" או בקישור מטה).
בברכה,
עו"ד דן הלפרט, ******************(טל':**********). דוא"ל:
*****************
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים לצורך יצירת קשר
חוזה שכירות
אתי
16/07/08
מאיזה אתר אוכל להוריד חוזה שכירות?
דוגמת חוזה שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
לא מכירה אתר ספציפי, אך אני יודעת שיש כאלו שגובים תשלום על דוגמאות של חוזים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
*הערת מערכת: לקריאה נוספת דוגמאות חוזים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
*הערת מערכת: לקריאה נוספת דוגמאות חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות שוכר לתשלומי בניין
אלדד
16/07/08
אני גר בבניין בבעלות פרטית. אני וכל שאר השכנים שוכרים מאותו האדם. לאחרונה בעל הבית העלה דרישה שנשלם אליו את תשלום "וועד הבית" בכדי שהוא יוכל לצבוע מחדש את חדר המדרגות והמבואה, לעשות תיקוני חשמל ובטיחות לעת הצורך וכו'.
האם זו דרישה לגיטימית? הוא רוצה להוסיף את זה כנספח בחוזה. תודה.
האם זו דרישה לגיטימית? הוא רוצה להוסיף את זה כנספח בחוזה. תודה.
תשלומי ועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
אלדד שלום
מהשאלה לא ברור האם כיום הנם משלמים ועד בית או לא ומה כתוב בהסכם השכירות בינכם בעניין זה.
בכל מקרה, גם אם נניח כי הנכם משלמים ועד בית, ויש לו זכות לדרוש תשלום ועד בית, הרי שחובתו של השוכר היא לשלם ועד בית בגין תחזוקה שוטפת, ולא בגין שיפוצים חריגים. אם ועד הבית (שבמקרה זה הוא גם בעל הבית) מבקש תשלומים חריגים-מחובתו של בעל הבית לשאת בהם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה לא ברור האם כיום הנם משלמים ועד בית או לא ומה כתוב בהסכם השכירות בינכם בעניין זה.
בכל מקרה, גם אם נניח כי הנכם משלמים ועד בית, ויש לו זכות לדרוש תשלום ועד בית, הרי שחובתו של השוכר היא לשלם ועד בית בגין תחזוקה שוטפת, ולא בגין שיפוצים חריגים. אם ועד הבית (שבמקרה זה הוא גם בעל הבית) מבקש תשלומים חריגים-מחובתו של בעל הבית לשאת בהם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סחיטת דמי תיווך
pharma
16/07/08
חיפשתי דירה בבנין מסויים. בבנין זה חלק מן הדירות נמכרו דרך מתווכים. במהלך החיפוש פנה אליי מוכר והציג בפני את הדירה שלו. לדבריו הוא אסר על מתווכים להציג את הדירה שלו. לאחר שכבר ראיתי את הדירה הזו המשכתי לחפש הלאה ולבחון עוד דירות. יצרתי קשר עם מתווך מסויים שהציע לי מספר דירות ואף החתים אותי על טופס. בניגוד להוראות המוכל הנ"ל הוא ניסה להראות לי גם את הדירה הנ"ל. ברגע שהגעתי עד פתח הדלת הבנתי את הטריק וסירבתי להכנס. בסוף קניתי את הדירה שהוצגה בפניי ע"י המוכר. כעת מגיע המתווך ודורש דמי תיווך. האם מגיע לו למרות ש
1. המוכר אסר עליו להראות את הדירה.
2. אני ראיתי את הדירה באופן עצמאי לפני שהמתווך ניסה להראות לי אותה
3. אני חתמתי על טופס לגבי הדירה למרות שפיזית לא נכנסתי לתוכה. החתימה נעשתה כיוון שלא זכרתי את מספר הדירה וידעתי על האיסור החל על מתווכים להציג את הדירה.
1. המוכר אסר עליו להראות את הדירה.
2. אני ראיתי את הדירה באופן עצמאי לפני שהמתווך ניסה להראות לי אותה
3. אני חתמתי על טופס לגבי הדירה למרות שפיזית לא נכנסתי לתוכה. החתימה נעשתה כיוון שלא זכרתי את מספר הדירה וידעתי על האיסור החל על מתווכים להציג את הדירה.
דמי תיווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
בנסיבות שאתה מתאר, המתווך לא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בינך ובין המוכר, ומשכך איננו זכאי לדמי תיווך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה להעלות את שכר הדירה או לעזוב הדירה לפני סיום
simon
16/07/08
סיימון
טלפון:054-4929489
כותרת:דרישה להעלות את שכר הדירה או לעזוב הדירה לפני סיום
תוכן הפניה:שלום!
אני מתגורר בשכירות מזה 4 שנים באותה דירה שכר הדירה האחרון שעליו אני חתמתי חוזה עד סוף שנה זו הוא 2600 ש"ח.
היום הודיע לי בעל הדירה כי הוא רוצה להעלות את שכר הדירה ל3800 ש"ח לפני תום החוזה ואם לא ארצה לשלם את דרישתו האלץ לפנות המושכר תוך 60 יום.
יש משהו לעשות נגד זה זה לא מנוגד לחוק?
תודה רבה על תשובה מהירה
סיימון
טלפון:054-4929489
כותרת:דרישה להעלות את שכר הדירה או לעזוב הדירה לפני סיום
תוכן הפניה:שלום!
אני מתגורר בשכירות מזה 4 שנים באותה דירה שכר הדירה האחרון שעליו אני חתמתי חוזה עד סוף שנה זו הוא 2600 ש"ח.
היום הודיע לי בעל הדירה כי הוא רוצה להעלות את שכר הדירה ל3800 ש"ח לפני תום החוזה ואם לא ארצה לשלם את דרישתו האלץ לפנות המושכר תוך 60 יום.
יש משהו לעשות נגד זה זה לא מנוגד לחוק?
תודה רבה על תשובה מהירה
סיימון
העלאת דמי שכירות בתקופת השכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
סיימון שלום
מהשאלה אני מבינה כי בעל הבית מבקש העלאה של דמי השכירות, בתקופה בה השכירות טרם הסתיימה, ומבלי שיש לו בחוזה זכות להעלות את דמי השכירות. חוזים יש לקיים, ואם דרישתו מנוגדת להסכם הכתבו ביניכם, אין לו בסיס לדרישה כאמור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה אני מבינה כי בעל הבית מבקש העלאה של דמי השכירות, בתקופה בה השכירות טרם הסתיימה, ומבלי שיש לו בחוזה זכות להעלות את דמי השכירות. חוזים יש לקיים, ואם דרישתו מנוגדת להסכם הכתבו ביניכם, אין לו בסיס לדרישה כאמור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה
אופיר גוטרמן
16/07/08
שלום
נכון להיום אני שוכר דירה,כאשר דאגתי שבחוזה ביני לבין המשכיר יהיה רשום אפשרות לאופציה לשנה נוספת עם אותם תנאים.
אחד הסעיפים בתנאים רשום שכר הדירה שאני משלם,שאלתי היא אם תוכלו לעזור האם המשכיר יכול לבקש שכר גבוהה יותר למרות שרשום אותם תנאים?
מבקש את תגובתכם אם אפשר
בברכה
אופיר
guofir@gmail.com
נכון להיום אני שוכר דירה,כאשר דאגתי שבחוזה ביני לבין המשכיר יהיה רשום אפשרות לאופציה לשנה נוספת עם אותם תנאים.
אחד הסעיפים בתנאים רשום שכר הדירה שאני משלם,שאלתי היא אם תוכלו לעזור האם המשכיר יכול לבקש שכר גבוהה יותר למרות שרשום אותם תנאים?
מבקש את תגובתכם אם אפשר
בברכה
אופיר
guofir@gmail.com
דמי שכירות בתקופת האופציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
אופיר שלום,
אם הסכם השכירות קובע מפורשות שבתקופת האופציה יחולו אותו תנאים, משמע שגם התנאים הקבועים בהסכם השכירות לגבי גובה שכר דירה לא ניתנים לשינוי.
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
אם הסכם השכירות קובע מפורשות שבתקופת האופציה יחולו אותו תנאים, משמע שגם התנאים הקבועים בהסכם השכירות לגבי גובה שכר דירה לא ניתנים לשינוי.
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם
נגה
16/07/08
שלום רב,
האם הסכם, לצורך העניין הסכם שיתוף, שחתמתי עליו אחרי חצי שנה מהיום שהוא נחתם ע"י שאר הצדדים להסכם, ומבלי שהייתי נוכח בכל שלב המו"מ ובכל הליך כתיבתו,תקף לגבי ?
שהרי ברצוני לטעון כי אין לי גמירות דעת ומסוימות, כל התקופה מאז שהוא נחתם ועד שאני חתמתי (כאמור חצי שנה) הייתי בדילמה האם לחתום, לבסוף חתמתי.
האם אני יכול לטעון כי למרות שחתמתי הסכם השיתוף איננו בתוקף ?
האם הסכם, לצורך העניין הסכם שיתוף, שחתמתי עליו אחרי חצי שנה מהיום שהוא נחתם ע"י שאר הצדדים להסכם, ומבלי שהייתי נוכח בכל שלב המו"מ ובכל הליך כתיבתו,תקף לגבי ?
שהרי ברצוני לטעון כי אין לי גמירות דעת ומסוימות, כל התקופה מאז שהוא נחתם ועד שאני חתמתי (כאמור חצי שנה) הייתי בדילמה האם לחתום, לבסוף חתמתי.
האם אני יכול לטעון כי למרות שחתמתי הסכם השיתוף איננו בתוקף ?
ביטול הסכם
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
הדין מכיר במספר עילות לביטול הסכם- כגון במקרה של עושק, הטעיה, טעות (שאיננה בכדאיות העסקה ) וכד'.
משך הזמן שחלף, כשלעצמו, עד שחתמת על ההסכם איננו שיקול.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משך הזמן שחלף, כשלעצמו, עד שחתמת על ההסכם איננו שיקול.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפי מה נקבע התשלום על תוספת זכויות בניה ?
גיא
16/07/08
אני מתלבט לגבי רכישת בית פרטי בהרחבה במושב במרכז הארץ.
מדובר בחלופות של בתים בסדר גודל של 100-150 מטר.
מתווכים אומרים לי שאם ארכוש תוספת זכויות בניה אצטרך לשלם בבת-אחת עד ל-220 מטר, ושסדר הגודל של הסכום יהיה כחצי מיליון שקל.
לפי מה מחשבים התשלום ?
מדובר בחלופות של בתים בסדר גודל של 100-150 מטר.
מתווכים אומרים לי שאם ארכוש תוספת זכויות בניה אצטרך לשלם בבת-אחת עד ל-220 מטר, ושסדר הגודל של הסכום יהיה כחצי מיליון שקל.
לפי מה מחשבים התשלום ?
תשלום על זכויות בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
16/07/08
גיא שלום
שאלתך איננה ברורה.
אם בכוונתך אילו תשלומים יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל בגין תוספת בנייה- ניתן לפנות למנהל ולברר זאת, ו/או להיוועץ עם שמאי מקרקעין. התשלומים משתנים בהתאם לאזור בו ממקום הנכס, סוג הזכויות הבנייה הנוספות (שטח עיקרי, שירות וכד) והיקפם.
בכל מקרה, מאחר ועסקת מקרקעין הינה עסקה מורכבת, וכוללת גם היבטים כספיים שייתכן ואינך מודע אליהם, אני ממליצה בחום כי תיועץ בעו"ד כבר משלבים מוקדמים של המו"מ .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלתך איננה ברורה.
אם בכוונתך אילו תשלומים יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל בגין תוספת בנייה- ניתן לפנות למנהל ולברר זאת, ו/או להיוועץ עם שמאי מקרקעין. התשלומים משתנים בהתאם לאזור בו ממקום הנכס, סוג הזכויות הבנייה הנוספות (שטח עיקרי, שירות וכד) והיקפם.
בכל מקרה, מאחר ועסקת מקרקעין הינה עסקה מורכבת, וכוללת גם היבטים כספיים שייתכן ואינך מודע אליהם, אני ממליצה בחום כי תיועץ בעו"ד כבר משלבים מוקדמים של המו"מ .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
