פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
3 בעלים בדירה מכורח צוואה
שלומית
22/07/08
שלום , אני יורשת שליש בדירה של סבתי , יחד עם שתי בנות דודתי (כל אחת מהן - שליש). האם זה נכון שע"פ חוק המקרקעין לרוב (שזה למעשה שתיהן) יש את הזכות לבחור האם להשכיר את הדירה , לקבוע את מחיר השכירות ולמעשה לי , אין כל השפעה בכך?
למען הבנת הסיפור, לדעתי השכירות שהן מבקשות עבור הדירה מאוד נמוכה.
למען הבנת הסיפור, לדעתי השכירות שהן מבקשות עבור הדירה מאוד נמוכה.
ניהול ושימוש רגילים במקרקעין משותפים
עו"ד עמית דביר
מנהל
22/07/08
שלום שלומית,
בהתאם לחוק המקרקעין בעלי רוב החלקים במקרקעין אכן יכולים לקבל החלטות כנגד דעת המיעוט ובלבד שמדובר בהחלטות הנוגעות ל"ניהול הרגיל והשימוש הרגיל" במקרקעין.
מהתיאור שנתת לא ברור האם הנכס עומד ריק או שהושכר בעבר או ששימש לאחר הירושה לייעוד אחר ו/או לאיזה ייעוד מבוקש להשכירו היום - הכל גורמים אשר משפיעים על הבחינה האם מדובר בניהול ושימוש רגילים כדרישת הדין.
אניח לצורך העניין כי זה עתה קיבלתם את הנכס בירושה והוא ריק ומבוקש להשכירו למגורים בפעם הראשונה. בהנחה שכזו, כבר נפסק על ידי בתי המשפט כי מדובר בניהול ושימוש רגילים במקרקעין שכן מן הסתם ברור הוא כי רצון הבעלים שהנכס יניב הכנסה כלשהי. כנ"ל לגבי גובה דמי השכירות - כל עוד לא מדובר במחירים מגוחכים מדובר בניהול ושימוש רגיל.
כך או כך, בעל מקרקעין שהוא מיעוט ומרגיש מקופח יכול לפנות לבית המשפט בהתאם לדין. כמו כן, כל שימוש חריג (לדוגמא אם ברצון הבעלים האחרים לשנות את ייעוד הדירה, או לבנות בה, או נניח להשכיר אותה במחירים מגוחכים) חייב הסכמת כל הבעלים.
בכל מקרה, ממולץ להתייעץ עם עו"ד המתעסק בתחום.
בברכה,
עו"ד עמית דביר
בהתאם לחוק המקרקעין בעלי רוב החלקים במקרקעין אכן יכולים לקבל החלטות כנגד דעת המיעוט ובלבד שמדובר בהחלטות הנוגעות ל"ניהול הרגיל והשימוש הרגיל" במקרקעין.
מהתיאור שנתת לא ברור האם הנכס עומד ריק או שהושכר בעבר או ששימש לאחר הירושה לייעוד אחר ו/או לאיזה ייעוד מבוקש להשכירו היום - הכל גורמים אשר משפיעים על הבחינה האם מדובר בניהול ושימוש רגילים כדרישת הדין.
אניח לצורך העניין כי זה עתה קיבלתם את הנכס בירושה והוא ריק ומבוקש להשכירו למגורים בפעם הראשונה. בהנחה שכזו, כבר נפסק על ידי בתי המשפט כי מדובר בניהול ושימוש רגילים במקרקעין שכן מן הסתם ברור הוא כי רצון הבעלים שהנכס יניב הכנסה כלשהי. כנ"ל לגבי גובה דמי השכירות - כל עוד לא מדובר במחירים מגוחכים מדובר בניהול ושימוש רגיל.
כך או כך, בעל מקרקעין שהוא מיעוט ומרגיש מקופח יכול לפנות לבית המשפט בהתאם לדין. כמו כן, כל שימוש חריג (לדוגמא אם ברצון הבעלים האחרים לשנות את ייעוד הדירה, או לבנות בה, או נניח להשכיר אותה במחירים מגוחכים) חייב הסכמת כל הבעלים.
בכל מקרה, ממולץ להתייעץ עם עו"ד המתעסק בתחום.
בברכה,
עו"ד עמית דביר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לטובת קטין
ירון
22/07/08
האם צריך את אישור בית המשפט לצורך רישום הערת אזהרה לטובת קטין (או לטובת אחד מהוריו, אבל תוכן האזהרה היא לטובת הקטין)?
כן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד ביזמות נדלן
חיים
22/07/08
אני מעוניין ליזום הקמת בניין מגורים.
אינני יודע את כל הפעולות משפטיות הצפויות בדרך ועלותן.
מהוא שכ"ט עו"ד המקובל?
האם מקובל לסכם עם עו"ד שהוא יקבל מהקונים בבלעדיות אחוז מסוים ובתמורה הוא יתן לי את כל השירותים המשפטיים שיצוצו במהלך הפרויקט?
תודה
אינני יודע את כל הפעולות משפטיות הצפויות בדרך ועלותן.
מהוא שכ"ט עו"ד המקובל?
האם מקובל לסכם עם עו"ד שהוא יקבל מהקונים בבלעדיות אחוז מסוים ובתמורה הוא יתן לי את כל השירותים המשפטיים שיצוצו במהלך הפרויקט?
תודה
שכ"ט עו"ד ביזמות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/07/08
חיים שלום
יש עו"ד שיעבדו רק לפי אחוזים שיתקבלו כתוצאה ממכירת הדירות שייבנו, ויש מי שידרוש תשלומי מקדמה כבר כעת. תלוי בהיקף הפרוייקט, היקף העבודה ומיהו היזם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש עו"ד שיעבדו רק לפי אחוזים שיתקבלו כתוצאה ממכירת הדירות שייבנו, ויש מי שידרוש תשלומי מקדמה כבר כעת. תלוי בהיקף הפרוייקט, היקף העבודה ומיהו היזם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים במסגרת תמא 38
בני
22/07/08
יזם מעוניין לבנות דירות נוספות בבניין כאשר ניתן להוסיף יחידות הן מצד התבע הנוכחית, והן על פי תמא 38.
האם ניתן לנצל את שתי החלופות?
האם במקרה זה צריך הסכמה של כל הדיירים?
האם תיהינה הקלות בהיטל השבחה ומיסי מקרקעין אחרים במקרה זה?
תודה
האם ניתן לנצל את שתי החלופות?
האם במקרה זה צריך הסכמה של כל הדיירים?
האם תיהינה הקלות בהיטל השבחה ומיסי מקרקעין אחרים במקרה זה?
תודה
תמ"א 38
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/07/08
בני שלום
השאלה שאתה מעורר מורכבת מידי לדיון בפורום. אתה מוזמן לפנות באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לבדיקה מעמיקה יותר של הסוגיות שאתה מעורר בשאלתך.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה שאתה מעורר מורכבת מידי לדיון בפורום. אתה מוזמן לפנות באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לבדיקה מעמיקה יותר של הסוגיות שאתה מעורר בשאלתך.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי ניתן לעשות פרצלציה
דני
22/07/08
כאשר בונים יחידות נוספות על גג בית משותף מהוא השלב המוקדם ביותר בו ניתן לרשום בטאבו את קיומם של התת חלקות החדשות? כלומר חלוקה מחדש של החלקה לתת חלקות?
לאחר אישור התבע?
לאחר היתר הבניה?
לאחר גמר השלד?
בסיום הבניה בלבד?
תודה
לאחר אישור התבע?
לאחר היתר הבניה?
לאחר גמר השלד?
בסיום הבניה בלבד?
תודה
תיקון רישום בית משותף
| עו"ד שרון עזרא
22/07/08
מהתיאור אני מבינה כי ברצונך לבנות עוד מספר יחידות על הגג, בבניין קיים, ולאחר מכן לתקן את רישום הבית המשותף כך שיירשמו תתי החלקות החדשות של היחידות החדשות שנוספו. מדובר בתיקון/רישום בית משותף, ולא פרצלציה. זה נעשה בתום הבנייה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יפוי כח בלתי חוזר
ש
22/07/08
לפני יותר מ10 שנים נתתי לעו"ד יפוי כח בלתי חוזר לרכישת דירה, מאז שללו לעו"ד את הרישיון. עתה אני מעוניינת להרשם בדירה, כיצד עליי לפעול?
רישום זכויות במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/07/08
שלום רב
אני מבינה משאלתך כי לפני 10 שנים רכשת את הדירה אך העברת הזכויות טרם בוצעה. לצורך רישום הזכויות על שמך את צריכה שיתוף פעולה גם מצד המוכר/ייפוי כוח ממנו. אם יש לך שיתוף פעולה זה, ייתכן ותוכלי לרשום הזכויות גם ללא יפוי כוח שנתן המוכר בזמנו לטובת עורך דינך. אם את מתייחסת בשאלתך לייפוי כוח שאת בזמנו נתת לעורך דינך, הוא לא רלבנטי כיום לצורך העברת הזכויות.
תוכלי לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אני מבינה משאלתך כי לפני 10 שנים רכשת את הדירה אך העברת הזכויות טרם בוצעה. לצורך רישום הזכויות על שמך את צריכה שיתוף פעולה גם מצד המוכר/ייפוי כוח ממנו. אם יש לך שיתוף פעולה זה, ייתכן ותוכלי לרשום הזכויות גם ללא יפוי כוח שנתן המוכר בזמנו לטובת עורך דינך. אם את מתייחסת בשאלתך לייפוי כוח שאת בזמנו נתת לעורך דינך, הוא לא רלבנטי כיום לצורך העברת הזכויות.
תוכלי לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעבוד גג
יהודה
21/07/08
יזם מעוניין לשפץ בניין במסגרת תמא 38. בתמורה היזם יקבל את הזכויות בגג. הבעיה היא מימון הפרויקט מאחר שהבנק מבקש לשעבד נכס שעומד בפני עצמו והגג אינו כזה.
השאלה היא באיזה שלב ניתן לעשות פרצלציה של המגרש כך שהדירות שתיבננה על הגג יהיו יחידות נפרדות הניתנות לשעבוד ?
האם לפני תחילת הבניה?
האם לאחר השלד?
האם רק בסוף הבניה?
האם ישנם רעיונות אחרים בקשר למימון הבניה?
תודה
השאלה היא באיזה שלב ניתן לעשות פרצלציה של המגרש כך שהדירות שתיבננה על הגג יהיו יחידות נפרדות הניתנות לשעבוד ?
האם לפני תחילת הבניה?
האם לאחר השלד?
האם רק בסוף הבניה?
האם ישנם רעיונות אחרים בקשר למימון הבניה?
תודה
בניה על פי תמ"א 38
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/07/08
יהודה שלום,
הנושא של שיעבוד זכויות לטובת בנק מממן הוא אכן אחת מהנקודות המהותיות בהתקשרות עם קבלן במסגרת בניה על פי תמ"א 38.
פתרון אפשרי הינו להצמיד את כל זכויות הבניה (מכח התמ"א) ליחידה אחת ספציפית בבניין, ולשעבד את אותה היחידה לבנק המממן.
בכל מקרה, הנושא סבוך ומורכב יחסית ועל כן מומלץ לדיירים (שלא לומר הכרחי) לשכור עו"ד העוסק במקרקעין על מנת שילווה אותם בהתקשרות עם הקבלן.
לעזרה והכוונה נוספת ניתן לפנות באמצעות "פניה דחופה" באתר.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הנושא של שיעבוד זכויות לטובת בנק מממן הוא אכן אחת מהנקודות המהותיות בהתקשרות עם קבלן במסגרת בניה על פי תמ"א 38.
פתרון אפשרי הינו להצמיד את כל זכויות הבניה (מכח התמ"א) ליחידה אחת ספציפית בבניין, ולשעבד את אותה היחידה לבנק המממן.
בכל מקרה, הנושא סבוך ומורכב יחסית ועל כן מומלץ לדיירים (שלא לומר הכרחי) לשכור עו"ד העוסק במקרקעין על מנת שילווה אותם בהתקשרות עם הקבלן.
לעזרה והכוונה נוספת ניתן לפנות באמצעות "פניה דחופה" באתר.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה מסבתא לנכד
גולן
21/07/08
שלום
רציתי לדעת האם העברה ללא תמורה מסבתא לנכד מתבצעת אותו דבר כמו מאמא לבן הן בנושא מיסוי וגם לגבי תקופת צינון למכירת הדירה.
תודה
רציתי לדעת האם העברה ללא תמורה מסבתא לנכד מתבצעת אותו דבר כמו מאמא לבן הן בנושא מיסוי וגם לגבי תקופת צינון למכירת הדירה.
תודה
העברה ללא תמורה מסבתא לנכד
עו"ד עמית דביר
מנהל
21/07/08
גולן שלום,
בהעברה ללא תמורה מסבתא לנכד תקופת הצינון תהיה 4 שנים כי מדובר בהורה הורה ולא הורה. יחד עם זאת, ניתן לדעתי לבצע העברה כפולה מהסבתא לאבא/אמא ומהם לבנם הנכד (שתי העברות פטורות) ובכך לקצר את תקופת הצינון ל-3 שנים. חשוב רק לציין כי בכל מקרה אם מדובר בנכד קטין הרי שתקופת הצינון תתחיל רק בהגיעו לגיל 18. עוד חשוב לציין כי בהעברה כפולה ישולם מס רכישה פעמיים (אומנם רק 1/3 בכל פעם) אבל זה גם שיקול שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
עו"ד עמית דביר
בהעברה ללא תמורה מסבתא לנכד תקופת הצינון תהיה 4 שנים כי מדובר בהורה הורה ולא הורה. יחד עם זאת, ניתן לדעתי לבצע העברה כפולה מהסבתא לאבא/אמא ומהם לבנם הנכד (שתי העברות פטורות) ובכך לקצר את תקופת הצינון ל-3 שנים. חשוב רק לציין כי בכל מקרה אם מדובר בנכד קטין הרי שתקופת הצינון תתחיל רק בהגיעו לגיל 18. עוד חשוב לציין כי בהעברה כפולה ישולם מס רכישה פעמיים (אומנם רק 1/3 בכל פעם) אבל זה גם שיקול שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
עו"ד עמית דביר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מסבתא לנכד
עו"ד דן הלפרט
21/07/08
גולן שלום,
בנוסף לנאמר על ידי עו"ד עמית דביר, שים לב כי באם מבצעים העברה מסבתא ישירות לנכד תוך שימוש בפטור שבסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין המשמעות היא "שריפת" פטור של הסבתא (היינו- לא תוכל למכור נכס אחר בפטור ממס שבח ב- 4 שנים הבאות). בעוד שכאשר מבוצעת ההעברה מאם/אב לבנו אין השימוש בסעיף 62 לחוק "שורף" פטור למעביר.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט.
בנוסף לנאמר על ידי עו"ד עמית דביר, שים לב כי באם מבצעים העברה מסבתא ישירות לנכד תוך שימוש בפטור שבסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין המשמעות היא "שריפת" פטור של הסבתא (היינו- לא תוכל למכור נכס אחר בפטור ממס שבח ב- 4 שנים הבאות). בעוד שכאשר מבוצעת ההעברה מאם/אב לבנו אין השימוש בסעיף 62 לחוק "שורף" פטור למעביר.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט.
אופציה בשכירות
כוכב
21/07/08
שלום,
האם כאשר נכתב בחוזה שקיימת אופציה לשנה, אך לא נכתב דבר מעבר לזה, כלומר לא נכתב דבר לגבי דמי השכירות באופציה, וגם לא מוזכר בתנאים הקיימים, האם בעלת הדירה יכולה להעלות את דמי השכירות ובכך בעצם היא מכוסה, משום שנתנה לשוכרים הזדמנות לממש את האופציה והם לא מעוניינים בשל העלאת דמי השכירות?
האם כאשר נכתב בחוזה שקיימת אופציה לשנה, אך לא נכתב דבר מעבר לזה, כלומר לא נכתב דבר לגבי דמי השכירות באופציה, וגם לא מוזכר בתנאים הקיימים, האם בעלת הדירה יכולה להעלות את דמי השכירות ובכך בעצם היא מכוסה, משום שנתנה לשוכרים הזדמנות לממש את האופציה והם לא מעוניינים בשל העלאת דמי השכירות?
אופציה בשכירות
עו"ד דן הלפרט
21/07/08
ככלל התשובה לשאלתך הינה בשלילה. אופציה ניתנת לרוב למימוש על ידי השוכר בלבד ובדרך כלל נקבע מנגנון מימוש (היינו- הודעה מאת השוכר תקופת זמן מראש לפני תום תקופת השכירות בכתב וכד'). לעיתים קובעים הצדדים בהסכם השכירות גם את דמי השכירות שישולמו בתקופת האופציה.ככל שאין התחיסות למנגנון אופציה ו/או לדמי השכירות בתק' האופציה אזי לגבי המימוש מומלץ בכל זאת ליתן הודעה בכתב (דואר רשום) למשכיר זמן מה לפני תום תקופת השכירות. לגבי דמי השכירות- הם נותרים כפי שהיו בתקופת האופציה ללא שינוי. במקרה זה למשכיר אין ברירה אלא להמשיך להשכיר בתנאים הקיימים וכל נסיון מצידו לגרום לעזיבת השוכר יוגדר כחוסר תום לב (כל זאת כאשר השוכר מקיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות במלואן). ראי מאמר שכתבתי בנושא ופורסם ביום 30.5.08 בעיתון הארץ (מוסף נדל"ן) (ראי קישור: http://www.articles.co.il/article/19676).
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
אי מימוש אופציה בחוזה שכירות
נולה
21/07/08
היי, חייבת יעוץ דחוף. תודה מראש.
בבעלותי דירה המושכרת לשנה +אופציה לעוד שנה .
אני מעוניינת מאילוצים לחזור לדירה הזו ועקב כך לא לממש את האופציה.
כמובן שהבחור שגר בדירה לא מוכן לפנות,
גם משום שמשלם מחיר זול בטרוף.
(המחיר אגב מופיע באפשרות האופציה)
שאלותי הן:
איך ניתן להוציאו מהדירה?
איך ניתן להעלות לו את סכום השכירות בהתאם למה שמקובל היום, במקרה וישאר בדירה.
אני חייבת לציין שהבחור לא עמד בתנאי החוזה שדרשו ממנו להודיע חודשיים מראש על רצונו להשאר בדירה.
לא שילם ארנונה ועוד תשלומים נחוצים
וכמעט לא שוהה בדירה.
אשמח מאד אם מישו ינחה אותי .
בבעלותי דירה המושכרת לשנה +אופציה לעוד שנה .
אני מעוניינת מאילוצים לחזור לדירה הזו ועקב כך לא לממש את האופציה.
כמובן שהבחור שגר בדירה לא מוכן לפנות,
גם משום שמשלם מחיר זול בטרוף.
(המחיר אגב מופיע באפשרות האופציה)
שאלותי הן:
איך ניתן להוציאו מהדירה?
איך ניתן להעלות לו את סכום השכירות בהתאם למה שמקובל היום, במקרה וישאר בדירה.
אני חייבת לציין שהבחור לא עמד בתנאי החוזה שדרשו ממנו להודיע חודשיים מראש על רצונו להשאר בדירה.
לא שילם ארנונה ועוד תשלומים נחוצים
וכמעט לא שוהה בדירה.
אשמח מאד אם מישו ינחה אותי .
אי מימוש אופציה
עו"ד עמית דביר
מנהל
21/07/08
הי נולה,
הבעיה שאת מציגה מוכרת לנוכח העובדה ששוק השכירות ביצע מעבר מדמי שכירות דולריים לדמי שכירות שקליים בשל התנודתיות הגדולה בשער הדולר.
במרבית המקרים כל עוד השוכר עומד בתנאי ההסכם קשה מאד לפנותו. אולם, לעניות דעתי מצבך טוב שכן אם אכן השוכר מחוייב על פי הסכם השכירות להעביר הודעה על מימוש האופציה 60 ימים מראש, הרי משלא עשה כן איבד את זכותו למימוש האופציה (בדר"כ אף נדרשת הודעה בכתב והודעה בע"פ לא מספקת). כמו כן, מדברייך עולה כי השוכר הפר את ההסכם, כנראה הפרה יסודית המזכה אותך בזכות לבטל את הסכם השכירות לנוכח העובדה שמדובר בתשלומים שלא ביצע (אם כי יש לעיין בהסכם כדי לבחון זאת).
כך או כך, אני הייתי מציע לשלוח לו מכתב בו הוא מתבקש לפנות את הדירה במועד סיום תקופת השכירות הראשונה, וזאת לאחר שתפני לעו"ד המתמחה בתחום לייעוץ.
בברכה,
עו"ד עמית דביר **********
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים לצורך יצירת קשר
הבעיה שאת מציגה מוכרת לנוכח העובדה ששוק השכירות ביצע מעבר מדמי שכירות דולריים לדמי שכירות שקליים בשל התנודתיות הגדולה בשער הדולר.
במרבית המקרים כל עוד השוכר עומד בתנאי ההסכם קשה מאד לפנותו. אולם, לעניות דעתי מצבך טוב שכן אם אכן השוכר מחוייב על פי הסכם השכירות להעביר הודעה על מימוש האופציה 60 ימים מראש, הרי משלא עשה כן איבד את זכותו למימוש האופציה (בדר"כ אף נדרשת הודעה בכתב והודעה בע"פ לא מספקת). כמו כן, מדברייך עולה כי השוכר הפר את ההסכם, כנראה הפרה יסודית המזכה אותך בזכות לבטל את הסכם השכירות לנוכח העובדה שמדובר בתשלומים שלא ביצע (אם כי יש לעיין בהסכם כדי לבחון זאת).
כך או כך, אני הייתי מציע לשלוח לו מכתב בו הוא מתבקש לפנות את הדירה במועד סיום תקופת השכירות הראשונה, וזאת לאחר שתפני לעו"ד המתמחה בתחום לייעוץ.
בברכה,
עו"ד עמית דביר **********
הערת מערכת: אין להשאיר פרטים לצורך יצירת קשר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי מימוש אופציה
אורנית
03/03/09
שלום, גם אצלי ישנה בעיה דומה הדייר לא מעוניין לצאת מהדירה ואני רוצה למכור אותה יש לי קונה מה אעשה אם הדייר יעשה לי בעיות? יש לו אופציה עם תוספת בהסכמת המשכיר ואני אינני מסכימה.
העברה ללא תמורה
דפנה
20/07/08
האם האבא יכול לחתום בשם ילדו הקטין על העברת בעלות בדירה (לעצמו) ללא תמורה בשם הקטין, לאחר צו קיום צוואה מהאמא?
עסקה במקרקעין עם קטין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
דפנה שלום,
בעסקה עם קטין נדרש אישור של בית משפט לענייני משפחה.
האבא יכול כמובן לחתום כאפוטרופוס של בנו, אך עדיין יידרש אישור של בהמ"ש לעסקה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בעסקה עם קטין נדרש אישור של בית משפט לענייני משפחה.
האבא יכול כמובן לחתום כאפוטרופוס של בנו, אך עדיין יידרש אישור של בהמ"ש לעסקה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן בדירה שכורה, על מי חלה האחריות לתקנו ?
שואלת
20/07/08
אני גרה בדירה שכורה מזה שנה וחצי, בעל הבית התקין בדירה מזגן ישן, המזגן התקלקל בשנה שעברה, בעל הבית דאג לתיקונו.
השנה שוב המזגן התקלקל, ומסתבר שיש להחליף חלק ששוויו כ- 800 ש"ח, כעת, בעל הבית טוען כי עלי לשלם את הנזק ו"להחזיר לו מזגן באותו מצב שהשאיר לי".
על מי באמת חלה החובה ?
השנה שוב המזגן התקלקל, ומסתבר שיש להחליף חלק ששוויו כ- 800 ש"ח, כעת, בעל הבית טוען כי עלי לשלם את הנזק ו"להחזיר לו מזגן באותו מצב שהשאיר לי".
על מי באמת חלה החובה ?
חבויות משכיר/שוכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
במקרה שתיארת נראה כי האחריות לתיקון היא על בעל הדירה.
אני מפנה אותך למאמר מצוין שכתבה עוה"ד שרון עזרא באתר זה בנושא יחסי שוכר-משכיר. תוכלי לאתרו בקלות באתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אני מפנה אותך למאמר מצוין שכתבה עוה"ד שרון עזרא באתר זה בנושא יחסי שוכר-משכיר. תוכלי לאתרו בקלות באתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
ירון
20/07/08
האם דייר מוגן שאין לגביו תקרת שכירות אינו זכאי לדמי מפתח בכלל בעת הפינוי, והאם העובדה הזו משפיעה על גובה דמי המפתח שהוא יהיה זכאי?
כמו כן בעת פינוי של משרדים היושבים כדיירים מוגנים מה נהוג לתת בעת הפינוי (האם פיצוי מוגבר?)
כמו כן בעת פינוי של משרדים היושבים כדיירים מוגנים מה נהוג לתת בעת הפינוי (האם פיצוי מוגבר?)
דייר מוגן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/07/08
ירון שלום
מהשאלה לא ברור האם יש או אין מחלוקת בשאלה האם הדייר מוגן או לא, והאם יש לבדוק את עמידתו בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר.
בכל מקרה, בשל המורכבות המשפטית בתחום זה, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו, ואתה יכולה לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר לסיוע ממוקד יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה לא ברור האם יש או אין מחלוקת בשאלה האם הדייר מוגן או לא, והאם יש לבדוק את עמידתו בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר.
בכל מקרה, בשל המורכבות המשפטית בתחום זה, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו, ואתה יכולה לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר לסיוע ממוקד יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
?שימוש בגינת בניין משותפת לצורך אירוע פרטי
דנה
20/07/08
בבניין שבו אני גרה יש חצר משותפת לכל הדיירים.
ערכתי שם מסיבת יום הולדת אחה"צ, לאחר שקיבלתי אישור לכך מנציג ועד הבית.
המסיבה היתה עם מפעיל ו"מתנפחים" שמוקמו בגינה. בסוף הארוע הגינה חזרה למצבה המקורי והושארה נקיה.
אחת השכנות (שאינה הועד) התלוננה בפני בתחילת הארוע על גודל וסגנון הארוע (זאת היתה "הפקה" גדולה מדי לטעמה בכדי שתתקיים בגינה המשותפת).
יש לציין שהגינה מאוד גדולה, ושהמפעילה לא היתה רעשנית וקולנית במיוחד...
ברצוני לברר אם יש חוק בעניין, או כל סעיף שמונע ממני כדייר פרטי לערוך ארוע ברכוש משותף של כלל הבניין (שוב מזכירה שקיבלתי את אישור הועד לכך, שציין שייתכן שהדיירת הזאת תעשה לי בעיות).
תודה.
ערכתי שם מסיבת יום הולדת אחה"צ, לאחר שקיבלתי אישור לכך מנציג ועד הבית.
המסיבה היתה עם מפעיל ו"מתנפחים" שמוקמו בגינה. בסוף הארוע הגינה חזרה למצבה המקורי והושארה נקיה.
אחת השכנות (שאינה הועד) התלוננה בפני בתחילת הארוע על גודל וסגנון הארוע (זאת היתה "הפקה" גדולה מדי לטעמה בכדי שתתקיים בגינה המשותפת).
יש לציין שהגינה מאוד גדולה, ושהמפעילה לא היתה רעשנית וקולנית במיוחד...
ברצוני לברר אם יש חוק בעניין, או כל סעיף שמונע ממני כדייר פרטי לערוך ארוע ברכוש משותף של כלל הבניין (שוב מזכירה שקיבלתי את אישור הועד לכך, שציין שייתכן שהדיירת הזאת תעשה לי בעיות).
תודה.
שימוש סביר ברכוש משותף
עו"ד עמית דביר
מנהל
20/07/08
היי דנה,
בהתאם לדיני השיתוף במקרקעין, לרבות בבתים משותפים, רכוש משותף שייך לכל הבעלים וכל אחד יכול לעשות בו שימוש סביר כל עוד בכך אינו מונע מכל אחד מן הבעלים האחרים לעשות שימוש סביר דומה. לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
הסכמת הועד רק מחזקת את האמור שכן הדיירים קיבלו הודעה מראש.
כמו כן, ככל הנראה דובר בשעות סבירות וללא רעש גדול מדי ולכן גם אין עילת מטרד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד
בהתאם לדיני השיתוף במקרקעין, לרבות בבתים משותפים, רכוש משותף שייך לכל הבעלים וכל אחד יכול לעשות בו שימוש סביר כל עוד בכך אינו מונע מכל אחד מן הבעלים האחרים לעשות שימוש סביר דומה. לפי התיאור שלך אין לך מקום לדאגה בשל העובדה שדובר בשימוש סביר בנסיבות העניין וודאי שלא קבוע או כזה שמנע מאחרים שימוש לעשות ימי הולדת אחרים בימים אחרים.
הסכמת הועד רק מחזקת את האמור שכן הדיירים קיבלו הודעה מראש.
כמו כן, ככל הנראה דובר בשעות סבירות וללא רעש גדול מדי ולכן גם אין עילת מטרד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש סביר ברכוש המשותף
עו
21/07/08
שימוש סביר ברכוש המשותף
עו"ד דן הלפרט
21/07/08
דנה שלום,
מצ"ב קישור למאמר פריט עטי שעסק בעניין זה ופורסם בעיתון גלובס ביום 3.2.08.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
מצ"ב קישור למאמר פריט עטי שעסק בעניין זה ופורסם בעיתון גלובס ביום 3.2.08.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט
בדיקות לנכס
מ
20/07/08
שלום,
אני מעוניין לרכוש נכס (חנות), וממה שאני מבין יש כל מיני בדיקות שיש לעשות.
אשמח אם תוכלו לפרט אילו בדיקות רצוי לעשות לפני רכישה, מעבר לבדיקת נסח הטאבו.
הבנתי שיש אפשרות להזמין את התיק מהטאבו ולצלם חומר. במה עליי להתמקד?!
מעבר לזה, ממה שנאמר לי ע"י המוכרים הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל. מה זה אומר מבחינתי? מה יש לבדוק?
אשמח לעזרה..
תודה רבה מראש!
אני מעוניין לרכוש נכס (חנות), וממה שאני מבין יש כל מיני בדיקות שיש לעשות.
אשמח אם תוכלו לפרט אילו בדיקות רצוי לעשות לפני רכישה, מעבר לבדיקת נסח הטאבו.
הבנתי שיש אפשרות להזמין את התיק מהטאבו ולצלם חומר. במה עליי להתמקד?!
מעבר לזה, ממה שנאמר לי ע"י המוכרים הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל. מה זה אומר מבחינתי? מה יש לבדוק?
אשמח לעזרה..
תודה רבה מראש!
עסקאות מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
שלום רב,
במסגרת הפורום אנו מפצירים בגולשים (שלא לומר מתחננים..) שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
עסקה במקרקעין היא דבר מורכב, על אחת כמה וכמה בנתונים שפרטת, ויש לבצעה במיומנות אשר אינה נחלת הכלל.
מומלץ בחום, כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין, על מנת שייצג אותך וילווה אותך ברכישה. תוכל להעיזר לשם כך גם במודל "פנה דחופה".
בכל מקרה, אין באפשרותינו לתת לך טיפים ודגשים כיצד לבצע עסקה זו בעצמך. זה יהיה מאוד לא אחראי בלשון המעטה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
במסגרת הפורום אנו מפצירים בגולשים (שלא לומר מתחננים..) שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
עסקה במקרקעין היא דבר מורכב, על אחת כמה וכמה בנתונים שפרטת, ויש לבצעה במיומנות אשר אינה נחלת הכלל.
מומלץ בחום, כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין, על מנת שייצג אותך וילווה אותך ברכישה. תוכל להעיזר לשם כך גם במודל "פנה דחופה".
בכל מקרה, אין באפשרותינו לתת לך טיפים ודגשים כיצד לבצע עסקה זו בעצמך. זה יהיה מאוד לא אחראי בלשון המעטה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חשבונות חזרה על שם המשכיר
רונה
20/07/08
גרנו בשכירות תקופה מסויימת ועברנו משם אך בעל הבית לא העביר חזרה את החשבונות על שמו ולכן עדיין מגיעים חשבונות לתשלום על שמנו. מה ניתן לעשות כדי שישנה את השם ע"ג החשבונות למעט לבקשו מס' פעמים בטלפון לשנות זאת. תודה מראש
הודעה על חדלת חזקה בדירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
רונה שלום,
עליכם לשלוח מכתב לעירייה, מחלקת ארנונה, ולהודיע על חדלת חזקה בנכס החל מתאריך _____.
לאחר קבלת הודעתכם, תשיב העירייה את רישום החזקה בדירה על שם בעליה.
רצוי לשלוח את המכתב לעירייה בדואר רשום או להגיע לעיריה ולמסור אותו במסירה אישית ואף לקבל חותמת "נתקבל".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליכם לשלוח מכתב לעירייה, מחלקת ארנונה, ולהודיע על חדלת חזקה בנכס החל מתאריך _____.
לאחר קבלת הודעתכם, תשיב העירייה את רישום החזקה בדירה על שם בעליה.
רצוי לשלוח את המכתב לעירייה בדואר רשום או להגיע לעיריה ולמסור אותו במסירה אישית ואף לקבל חותמת "נתקבל".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות הדירה ממדינת ישראל על שמם של הבעלים
נילי
20/07/08
מה צריך לצרף לבקשה ואיזה סוג טופס יש למלא?
השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שליחות נפלאה
שרון
19/07/08
הי שרון,
תודה על הייעוץ המהיר...אתה עושה שליחות נפלאה.
שרון
תודה על הייעוץ המהיר...אתה עושה שליחות נפלאה.
שרון
תודה!
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/07/08
דרך אגב, אני אישה ולא גבר...זה בסדר. הטעות הזו חוזרת על עצמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב.
אודי
19/07/08
בשטחים בהם היו פרצלציות -
מה קורה לגבי הביוב האם הוא משותף מאז חלוקת הפרצלציה -ז"א האם יכול הדייר של אחד הבתים להתלונן שהביוב הוא שלו בלבד?
האם יכול דייר מסויים להחליף את הביוב לחדש ואח"כ לדרוש כסף?
ואיך בודקים האם הביוב שייך לדייר מסויים בשטחי פרצלציה או שהביוב הינו משותף לכל דייר שדר בשטח הפרצלציה?
מה קורה לגבי הביוב האם הוא משותף מאז חלוקת הפרצלציה -ז"א האם יכול הדייר של אחד הבתים להתלונן שהביוב הוא שלו בלבד?
האם יכול דייר מסויים להחליף את הביוב לחדש ואח"כ לדרוש כסף?
ואיך בודקים האם הביוב שייך לדייר מסויים בשטחי פרצלציה או שהביוב הינו משותף לכל דייר שדר בשטח הפרצלציה?
פרצלציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
הליך פרצלציה לא אמור ליצור מצב בו מקרקעין שבבעלותך כבר אינם בבעלותך, ולהפך.
כדי להשיב ספציפית לפניתך, יש לעיין בנסח טאבו/ מסמכים אחרים הקשורים למצב הזכויות בנכס, ומשכך, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להשיב ספציפית לפניתך, יש לעיין בנסח טאבו/ מסמכים אחרים הקשורים למצב הזכויות בנכס, ומשכך, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על פינוי
שרון
19/07/08
שלום,
אני שוכרת דירה, שנבנתה על גג, כשנה וחצי(2 חוזים),לפני כ 90 יום קיבלתי הודעה מבע"ב ,כי קיבלה צו הריסה על הדירה ועליי לפנות את הדירה ,באמצע החוזה ולא יהייה שום פיצוי.
1.בחתימת החוזה הראשון לא נכתב בחוזה ולא נאמר בע"פ כי הדירה מועמדת להריסה ,כן נאמר שיישנן אי אילו בעיות עם הבניה שנעשתה ,עם השכנים ממול ולכן חלק מהחלונות נאטמו.שילמתי ארנונה עם דפסים מסודרים מהעירייה,כך שלא העליתי בדעתי שייש אי כשירות.
2.בחוזה-התנאי היחיד לפינוי השוכר ,הוא שהשוכר מפר את אחד התנאים בחוזה,ולא הפרתי שום תנאי.
3.החוזה השני היינו רק נספח של החוזה הראשון וגם בחתימתו לא נאמר ולא נכתב מאום על ההליכים המשפטיים של הריסת הדירה,אלא רק עלה מחיר השכירות בדירה,שבעצם זו דירה עם פגם רציני ואולי אף מהווה סיכון ,למגורים בה.
4.זמן הפינוי הוא באמצע אוגוסט ,שזה חודש קשה למציאת דירה בת"א, כך שהחלטתי להמתין עד נובמבר ובזמן זה מאחסנת את תכולת הדירה במחסן ,כך שהנזק הוא עוגמת נפש וכלכלי - 2 הובלות+אחסון.
השאלה היא אם אני רשאית לפיצוי ואם כן מה הוגן לתבוע?
המון המון תודה מראש,
שרון
אני שוכרת דירה, שנבנתה על גג, כשנה וחצי(2 חוזים),לפני כ 90 יום קיבלתי הודעה מבע"ב ,כי קיבלה צו הריסה על הדירה ועליי לפנות את הדירה ,באמצע החוזה ולא יהייה שום פיצוי.
1.בחתימת החוזה הראשון לא נכתב בחוזה ולא נאמר בע"פ כי הדירה מועמדת להריסה ,כן נאמר שיישנן אי אילו בעיות עם הבניה שנעשתה ,עם השכנים ממול ולכן חלק מהחלונות נאטמו.שילמתי ארנונה עם דפסים מסודרים מהעירייה,כך שלא העליתי בדעתי שייש אי כשירות.
2.בחוזה-התנאי היחיד לפינוי השוכר ,הוא שהשוכר מפר את אחד התנאים בחוזה,ולא הפרתי שום תנאי.
3.החוזה השני היינו רק נספח של החוזה הראשון וגם בחתימתו לא נאמר ולא נכתב מאום על ההליכים המשפטיים של הריסת הדירה,אלא רק עלה מחיר השכירות בדירה,שבעצם זו דירה עם פגם רציני ואולי אף מהווה סיכון ,למגורים בה.
4.זמן הפינוי הוא באמצע אוגוסט ,שזה חודש קשה למציאת דירה בת"א, כך שהחלטתי להמתין עד נובמבר ובזמן זה מאחסנת את תכולת הדירה במחסן ,כך שהנזק הוא עוגמת נפש וכלכלי - 2 הובלות+אחסון.
השאלה היא אם אני רשאית לפיצוי ואם כן מה הוגן לתבוע?
המון המון תודה מראש,
שרון
פיצוי על פינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
שרון שלום
על פניו נראה בהחלט כי יש בסיס לתביעה. אנא פני במסגרת "פנייה דחופה" דרך האתר כדי שנוכל לבדוק יותר לעומק את הבסיס לתביעה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על פניו נראה בהחלט כי יש בסיס לתביעה. אנא פני במסגרת "פנייה דחופה" דרך האתר כדי שנוכל לבדוק יותר לעומק את הבסיס לתביעה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדד תשומות הבניה
זיו56
19/07/08
חתמתי חוזה עם קבלן מפתח, שבו הוא אמור לבנות בית על המגרש שלי בתמורה לתשלום שצמוד למדד תשומות הבניה.
היות שהמדד לא משקף את העליה האמיתית של תשומות הבניה הקבלן (עליית מחירי הדלק) רוצה לתבוע אותנו.
לקבלן יש המון נסיון משפטי ולי אין.
האם יש לקבלן בסיס לתביעה כנגדי?
היות שהמדד לא משקף את העליה האמיתית של תשומות הבניה הקבלן (עליית מחירי הדלק) רוצה לתבוע אותנו.
לקבלן יש המון נסיון משפטי ולי אין.
האם יש לקבלן בסיס לתביעה כנגדי?
חוזה מול קבלן מפתח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
זיו שלום
יש לעיין בהסכם מול הקבלן כדי לבדוק האם יש עילת תביעה נגדך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לעיין בהסכם מול הקבלן כדי לבדוק האם יש עילת תביעה נגדך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיריית רמת גן אישרה לאדריכל בניה בצורת ח
להי
18/07/08
ברור היה שהבניה הזו תביא לעבירת בניה לאחר זמן מה נסגר השטח הזה בקיר ללא היתר בניה זה קרה בעבר האדריכל מכר את הדירה והקונים של הדירה למעשה עושים שימוש בשטח משותף באופן חד צדדי האם כדייר בבניין אני רשאי לתבוע דמי שימוש בשטח המשותף
האם פניה למפקח על הבניה יכול להביא לפסיקת תשלומים או פתרון הבעיה תודה מראש
האם פניה למפקח על הבניה יכול להביא לפסיקת תשלומים או פתרון הבעיה תודה מראש
בנייה בלתי חוקית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/07/08
להי שלום,
כדי להרוס את הבנייה הבלתי חוקית יש לפנות לועדה המקומית (מחלקת הנדסה) ולבקש את התערבותם. הרשות יכולה להגיש כתב אישום כנגד הבעלים ובקשה למתן צו הריסה כנגד הבנייה הבלתי חוקית. דרך אגב, גם אתם יכולים להגיש לבית משפט תביעה אזרחית למתן צו הריסה (ואני מפנה אותכם למאמר שפורסם בארחונה, פרי עטי, באתר זה, בעניין הריסה של בנייה בלתי חוקית).
בעניין פיצויים- אם וככל שיש מקום לתביעה, אזי יש להגישה לבית משפט שלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להרוס את הבנייה הבלתי חוקית יש לפנות לועדה המקומית (מחלקת הנדסה) ולבקש את התערבותם. הרשות יכולה להגיש כתב אישום כנגד הבעלים ובקשה למתן צו הריסה כנגד הבנייה הבלתי חוקית. דרך אגב, גם אתם יכולים להגיש לבית משפט תביעה אזרחית למתן צו הריסה (ואני מפנה אותכם למאמר שפורסם בארחונה, פרי עטי, באתר זה, בעניין הריסה של בנייה בלתי חוקית).
בעניין פיצויים- אם וככל שיש מקום לתביעה, אזי יש להגישה לבית משפט שלום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג האם בניה של השכנים מהווה הסכמה
סוני
18/07/08
רכשתי דירה בבנין בו 4 דירות הדירות התחתונות בקומת הקרקע בנו תוספות בניה ומשתמשים בחלקים של הגינה המשותפת .האם אני צריך את הסכמתם לבניה על הגג כי לי אין גינה צמודה אלה גג צמוד בעירייה במחלקת התיכנון והבניה נמסר לי שיש לי אחוזי בניה גם על הגג לציין ששילמתי בעיריה היטלה השבחה עבור 5 קומות .לציין עוד שבאותו האזור רוב בעלי הדירות בנו על הגג
בנייה על גג צמוד
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
ראשית, לקבלת היתר בניה לבנות על גג פרטי שלך אינך צריך לקבל את הסכמת השכנים.
אולם, במקרים כאלו חשוב להבין כי יש הבדל בין הגג עצמו שהוא צמוד ופרטי שלך לבין זכויות הבנייה שהם רכוש משותף של כל הבניין כל עוד לא מוסכם אחרת בתקנון. לפי שאלתך אני מבין שכבר נוצלו חלק מזכויות הבנייה בבניין אך עדיין נותרו זכויות לבניה על הגג ולכן השאלה מורכבת יותר לגבי איזון התשלומים בין כל השכנים לאחר ניצול מלוא זכויות הבניה.
אני תמיד מייעץ לדיירים אשר עומדים לבנות בבית משותף לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה, להגיע איתם להסכמות, ולקבוע תקנון מוסכם עקרוני עליו יחתמו עוד בטרם הבניה. בכך תמנענה הטרדות בהמשך הדרך והבניה תהיה חלקה יותר.
בכל מקרה הרחבת בנייה בבית משותף היא דבר מורכב וחשוב וכדאי להיות מלווה ע"י עו"ד המתמחה בתחום.
אולם, במקרים כאלו חשוב להבין כי יש הבדל בין הגג עצמו שהוא צמוד ופרטי שלך לבין זכויות הבנייה שהם רכוש משותף של כל הבניין כל עוד לא מוסכם אחרת בתקנון. לפי שאלתך אני מבין שכבר נוצלו חלק מזכויות הבנייה בבניין אך עדיין נותרו זכויות לבניה על הגג ולכן השאלה מורכבת יותר לגבי איזון התשלומים בין כל השכנים לאחר ניצול מלוא זכויות הבניה.
אני תמיד מייעץ לדיירים אשר עומדים לבנות בבית משותף לקבל את הסכמת הדיירים האחרים לבנייה, להגיע איתם להסכמות, ולקבוע תקנון מוסכם עקרוני עליו יחתמו עוד בטרם הבניה. בכך תמנענה הטרדות בהמשך הדרך והבניה תהיה חלקה יותר.
בכל מקרה הרחבת בנייה בבית משותף היא דבר מורכב וחשוב וכדאי להיות מלווה ע"י עו"ד המתמחה בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג
עו"ד דן הלפרט
18/07/08
שלום רב,
מהשאלה לא ברור האם חצר הבניין צמודה לדירות התחתונות (יתכן וקיים הסכם היסטורי בין הדיירים או תקנון מוסכם ישן (נתקלתי במקרים רבים כאלה) הקובע חלוקה לפיה דירות תחתונות מקבלות הצמדה של החצר ודירות עליונות- הצמדה של הגג).
ככל שהתשובה חיובית יש לבחון האם נוצלו זכויות בניה על ידי הדיירים בקומות התחתונות ומה היקף הניצול. האם דיירים אלה ניצלו את חלקם היחסי או יותר. ככל שנוצלו הזכויות היחסיות נראה כי אין צורך בקבלת הסכמתם הן לעניין הבניה על הגג (שהרי הגג איננו רכוש משותף אלא מוצמד לדירתך) והן לעניין זכויות הבניה (חוק המקרקעין קובע בענין זה שדייר שהרחיב וניצל זכויות רואים אותו כמי שמסכים להרחבה וניצול המבוצע על ידי דייר אחר). כמובן שבמידה ויחסי הניצול אינם שווים ליחס הזכויות יש להשתמש במנגנון הקרוי "תשלומי איזון" על מנת לאזן בין "ההנאה" שהפיקו הדיירים השונים.
כך או אחרת, מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט ***** הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ****
מהשאלה לא ברור האם חצר הבניין צמודה לדירות התחתונות (יתכן וקיים הסכם היסטורי בין הדיירים או תקנון מוסכם ישן (נתקלתי במקרים רבים כאלה) הקובע חלוקה לפיה דירות תחתונות מקבלות הצמדה של החצר ודירות עליונות- הצמדה של הגג).
ככל שהתשובה חיובית יש לבחון האם נוצלו זכויות בניה על ידי הדיירים בקומות התחתונות ומה היקף הניצול. האם דיירים אלה ניצלו את חלקם היחסי או יותר. ככל שנוצלו הזכויות היחסיות נראה כי אין צורך בקבלת הסכמתם הן לעניין הבניה על הגג (שהרי הגג איננו רכוש משותף אלא מוצמד לדירתך) והן לעניין זכויות הבניה (חוק המקרקעין קובע בענין זה שדייר שהרחיב וניצל זכויות רואים אותו כמי שמסכים להרחבה וניצול המבוצע על ידי דייר אחר). כמובן שבמידה ויחסי הניצול אינם שווים ליחס הזכויות יש להשתמש במנגנון הקרוי "תשלומי איזון" על מנת לאזן בין "ההנאה" שהפיקו הדיירים השונים.
כך או אחרת, מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
עו"ד דן הלפרט ***** הערת מערכת: אין להשאיר פרטים ליצירת קשר ****
שכירות
שא
18/07/08
שלום. גילוי נאות - זו שאלה במסגרת תרגיל ולא אירוע אמיתי. אך זה מעניין אותי מאוד מבחינת סדרי דין בנושא מקרקעין. אשמח לתשובה.
המקרה הוא:
כאשר אני משכיר דירה ל - 2 חברים עם מועדי תשלום, הכולל סכום מוסכם בגין פיגור או אי פינוי, ואז במועד התשלום הראשון (כעבור חודש) השוכר טוען שהדירה כלל לא שלי אלא של אחד השוכרים (לא בכתב טענות אלא בע"פ). כיצד עלי להתייחס לטענה זו. האם להתעלם או לתת לה משקל. כלומר, האם בעקבות טענה זו, הרי שככל שאפנה לבית משפט הסעד העיקרי צריך להיות בעלות (מחוזי) או סילוק יד ופיצוי מוסכם(שלום)? או שעלי להמציא נסח טאבו הקובע שהנכס על שמי, ואזי אין צורך עוד להתמודד עם הטענה שהנכס אינו שלי אלא של אחד משני השוכרים?
המקרה הוא:
כאשר אני משכיר דירה ל - 2 חברים עם מועדי תשלום, הכולל סכום מוסכם בגין פיגור או אי פינוי, ואז במועד התשלום הראשון (כעבור חודש) השוכר טוען שהדירה כלל לא שלי אלא של אחד השוכרים (לא בכתב טענות אלא בע"פ). כיצד עלי להתייחס לטענה זו. האם להתעלם או לתת לה משקל. כלומר, האם בעקבות טענה זו, הרי שככל שאפנה לבית משפט הסעד העיקרי צריך להיות בעלות (מחוזי) או סילוק יד ופיצוי מוסכם(שלום)? או שעלי להמציא נסח טאבו הקובע שהנכס על שמי, ואזי אין צורך עוד להתמודד עם הטענה שהנכס אינו שלי אלא של אחד משני השוכרים?
סמכות עניינית מקרקעין
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
נסח מלשכת רישום המקרקעין הקובע שהבעלות בדירה היא שלך הינו ראיה חותכת לאמיתות תוכנו על פי הדין (סעיף 125א לחוק המקרקעין) ולכן אין מחלוקת לגבי הבעלות. מכאן כי הסמכות היא לבית משפט השלום.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח של הבעלים.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח של הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות עניינית מקרקעין
עו"ד עמית דביר
18/07/08
נסח מלשכת רישום המקרקעין הקובע שהבעלות בדירה היא שלך הינו ראיה חותכת לאמיתות תוכנו על פי הדין (סעיף 125א לחוק המקרקעין) ולכן אין מחלוקת לגבי הבעלות. מכאן כי הסמכות היא לבית משפט השלום.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. כמובן שנסח הטאבו הוא מסמך מהותי ויש לצרפו עם פתיחת ההליל. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח שצורף.
כך או כך, הבעלים הוא זה שהולך לפתוח את ההליך ומשכך עליו לפנות לבית משפט השלום ואין הוא צריך להתחשב בטענות הצד האחר. כמובן שנסח הטאבו הוא מסמך מהותי ויש לצרפו עם פתיחת ההליל. ככל והצד השני יעלה בבית המשפט טענות להיעדר סמכות עניינית הרי שטענות אלו יהדפו לנוכח הנסח שצורף.
רכישת דירה חדשה מקבלן, מס' שאלות…
אפי 9
17/07/08
שלום,
אני עומד לרכוש דירה חדשה מקבלן. (אחרי זכרון דברים ולפני חתימה על הסכם). מצב הדירה לקראת סיום. הדירה מרוצפת ללא מטבח וללא שירותים ומקלחת ועבודות החשמל לא הסתיימו.
ראיתי כי הקבלן נתבע לפני כשנה על פשיטת רגל. הפרוייקט הנוכחי מתבצע תחת שותפות של שתי חברות: 1. שותפות מוגבלת. 2. חברה בע"מ. הקבלן עובד עבורם.
1 - ברצוני לבדוק האם קיימת אפשרות שבניית הדירה תסתיים ולמרות זאת לא תועבר לידיי בגלל עיקולים כלשהם?
כיצד אוכל לבדוק זאת?
2 - כיצד אוכל לודא שאכן החלקה והגוש הרשומים בהסכם הם אכן אלו שביתי נבנה עליהם בפועל?
3 - האם עליי לבדוק את מצבן הפיננסי של שתי החברות השותפות בלבד, או גם את מצבו של הקבלן?
תודה רבה.
אני עומד לרכוש דירה חדשה מקבלן. (אחרי זכרון דברים ולפני חתימה על הסכם). מצב הדירה לקראת סיום. הדירה מרוצפת ללא מטבח וללא שירותים ומקלחת ועבודות החשמל לא הסתיימו.
ראיתי כי הקבלן נתבע לפני כשנה על פשיטת רגל. הפרוייקט הנוכחי מתבצע תחת שותפות של שתי חברות: 1. שותפות מוגבלת. 2. חברה בע"מ. הקבלן עובד עבורם.
1 - ברצוני לבדוק האם קיימת אפשרות שבניית הדירה תסתיים ולמרות זאת לא תועבר לידיי בגלל עיקולים כלשהם?
כיצד אוכל לבדוק זאת?
2 - כיצד אוכל לודא שאכן החלקה והגוש הרשומים בהסכם הם אכן אלו שביתי נבנה עליהם בפועל?
3 - האם עליי לבדוק את מצבן הפיננסי של שתי החברות השותפות בלבד, או גם את מצבו של הקבלן?
תודה רבה.
קבלן המבצע עבודות עבור יזם
עו"ד עמית דביר
מנהל
18/07/08
אם אני מבין נכון מהשאלה מדובר בהסכם בו התקשרת עם שני יזמים שהתקשרו עם קבלן בניין שיבצע עבורם את העבודות וכי יש חשש שהוא עומד לפשוט את הרגל.
לגבי השאלה הראשונה: אם הקבלן צפוי לעיקולים ולקשיים פיננסיים קשים ברור הוא כי בניית הדירה תתעכב וייתכן כי יווצר מצב שהיזמים יאלצו להחליפו בקבלן אחר מה שיגרור עיכוב גדול. קשה מהנתונים לברר מה האופציות שלך בעניין זה ולעניין זה יש צורך לעיין בהסכם עליו חתמת. כמו כן, לא ברור אילו בטחונות ניתנו לך אותם מחוייב כל יזם שבונה דירות להעניק על פי הדין.
לגבי השאלה השניה: אין מספיק נתונים כדי לענות, אולם תוכל גם בשלב הזה לדרוש אישור זכויות של היזמים לגבי זכויותיהם על הקרקע ולבחון אם יש התאמה על פי התוכנית התכנונית החלה באזור.
לגבי השאלה השלישית: לבדוק מצב פיננסי של כל החברות איתן התקשרת בעסקה גדולה וכן את מצב הגוף המבצע מטעמם זה תמיד דבר טוב. התשובה היא כן.
בכל מקרה עסקה עם קבלן לרכישת דירה כרוכה בסיכונים רבים ואני מציע לך להתייעץ עם עו"ד.
לגבי השאלה הראשונה: אם הקבלן צפוי לעיקולים ולקשיים פיננסיים קשים ברור הוא כי בניית הדירה תתעכב וייתכן כי יווצר מצב שהיזמים יאלצו להחליפו בקבלן אחר מה שיגרור עיכוב גדול. קשה מהנתונים לברר מה האופציות שלך בעניין זה ולעניין זה יש צורך לעיין בהסכם עליו חתמת. כמו כן, לא ברור אילו בטחונות ניתנו לך אותם מחוייב כל יזם שבונה דירות להעניק על פי הדין.
לגבי השאלה השניה: אין מספיק נתונים כדי לענות, אולם תוכל גם בשלב הזה לדרוש אישור זכויות של היזמים לגבי זכויותיהם על הקרקע ולבחון אם יש התאמה על פי התוכנית התכנונית החלה באזור.
לגבי השאלה השלישית: לבדוק מצב פיננסי של כל החברות איתן התקשרת בעסקה גדולה וכן את מצב הגוף המבצע מטעמם זה תמיד דבר טוב. התשובה היא כן.
בכל מקרה עסקה עם קבלן לרכישת דירה כרוכה בסיכונים רבים ואני מציע לך להתייעץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שרון עזרא
18/07/08
אפי שלום
לשאלתך:
1. ברכישת דירה מקבלן י, שבנייתה טרם נסתיימה, יכול להיות מצב בו לא תקבל את הדירה עקב קשיים כלכליים של המוכר. אם הקבלן המבצע עבור המוכר נתקל אף הוא בקשיים כלכליים- גם עובדה זו יכולה לגרום לעיכוב. לפיכך חשוב לוודא את טיב הבטחונות ופיצויים שניתנים לך על פי ההסכם.
2. לבירור מצב הזכויות- יש להוציא נסח טאבו.
3. רצוי לבדוק את מצבם הכלכלי של הקבלן והמוכרות.
4. יש דברים נוספים וחשובים נוספים שיש לבדוק העת התקשרות מול קבלן. אני מציעה כי תפנה באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לשאלתך:
1. ברכישת דירה מקבלן י, שבנייתה טרם נסתיימה, יכול להיות מצב בו לא תקבל את הדירה עקב קשיים כלכליים של המוכר. אם הקבלן המבצע עבור המוכר נתקל אף הוא בקשיים כלכליים- גם עובדה זו יכולה לגרום לעיכוב. לפיכך חשוב לוודא את טיב הבטחונות ופיצויים שניתנים לך על פי ההסכם.
2. לבירור מצב הזכויות- יש להוציא נסח טאבו.
3. רצוי לבדוק את מצבם הכלכלי של הקבלן והמוכרות.
4. יש דברים נוספים וחשובים נוספים שיש לבדוק העת התקשרות מול קבלן. אני מציעה כי תפנה באמצעות "פנייה דחופה" דרך האתר לסיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
