פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
המשמעות המשפטית של המילה "תחזוקה" בחוזה שכירות
אריאל
01/08/08
שלום, אני מצרף את 2 הסעיפים היחידים בחוזה המתייחסים לנושא :
9) השוכר מתחייב לשמור ולהחזיק את המושכר ואת כל הקשור אליו במצב טוב ותקין, נקי וראוי לשימוש. במידה ותוך תקופת השכירות יגרם למושכר או למתקניו נזק כתוצאה משימוש לא סביר, לא זהיר או שחורג מגבולות הבלאי הסביר - מתחייב השוכר לתקנו על חשבונו. במקרה והשוכר לא יתקן את הנזק תוך פרק הזמן הנקוב לעיל, יהיה המשכיר רשאי לתקן את הנזק על חשבונו של השוכר בגבולות העלויות הסבירות והמקובלות לתיקון התקלה.
במידה וישנו נזק שהטיפול בו הוא באחריות המשכיר, עליו לטפל בו תוך זמן סביר ועד שבעה ימי עבודה מקבלת ההודעה, במקרה והמשכיר לא יתקן את הנזק תוך פרק הזמן הנקוב לעיל, יהיה השוכר רשאי לתקן את הנזק על חשבונו של המשכיר בגבולות העלויות הסבירות והמקובלות לתיקון התקלה.
26) תחזוקת הריהוט והציוד החשמלי (מזגן מקרר תנור, כיריים וכו') יחולו על השוכרים בלבד.
מה המשמעות של "תחזוקה" במקרה זה ? ניקיון, תיקונים ? מי משלם על התיקונים ? מה קורה במקרה של צורך בהחלפה ? וכאלו - תודה , אריאל :-) .
9) השוכר מתחייב לשמור ולהחזיק את המושכר ואת כל הקשור אליו במצב טוב ותקין, נקי וראוי לשימוש. במידה ותוך תקופת השכירות יגרם למושכר או למתקניו נזק כתוצאה משימוש לא סביר, לא זהיר או שחורג מגבולות הבלאי הסביר - מתחייב השוכר לתקנו על חשבונו. במקרה והשוכר לא יתקן את הנזק תוך פרק הזמן הנקוב לעיל, יהיה המשכיר רשאי לתקן את הנזק על חשבונו של השוכר בגבולות העלויות הסבירות והמקובלות לתיקון התקלה.
במידה וישנו נזק שהטיפול בו הוא באחריות המשכיר, עליו לטפל בו תוך זמן סביר ועד שבעה ימי עבודה מקבלת ההודעה, במקרה והמשכיר לא יתקן את הנזק תוך פרק הזמן הנקוב לעיל, יהיה השוכר רשאי לתקן את הנזק על חשבונו של המשכיר בגבולות העלויות הסבירות והמקובלות לתיקון התקלה.
26) תחזוקת הריהוט והציוד החשמלי (מזגן מקרר תנור, כיריים וכו') יחולו על השוכרים בלבד.
מה המשמעות של "תחזוקה" במקרה זה ? ניקיון, תיקונים ? מי משלם על התיקונים ? מה קורה במקרה של צורך בהחלפה ? וכאלו - תודה , אריאל :-) .
פרשנות בחוזה שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
אריאל שלום
בהעדר הוראה מפורשת אחרת, יש לתת למילים את הפרשנות המילולית הרגילה שלהם. אין בפנייתך תיאור מדויק איזה נזק ספציפי נגרם לציוד וכתוצאה ממה . מאחר ואין לציוד כמו מקרר, כיריים וכד' צורך בתחזוקה שוטפת, ניתן לחשוב שמדובר גם בתיקונים והחלפות, אך לדעתי יש להתייחס גם לסיבה בגינה יש צורך בהחלפה ועלות התיקון כדי לפרש נכונה את כוונת הצדדים בחוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בהעדר הוראה מפורשת אחרת, יש לתת למילים את הפרשנות המילולית הרגילה שלהם. אין בפנייתך תיאור מדויק איזה נזק ספציפי נגרם לציוד וכתוצאה ממה . מאחר ואין לציוד כמו מקרר, כיריים וכד' צורך בתחזוקה שוטפת, ניתן לחשוב שמדובר גם בתיקונים והחלפות, אך לדעתי יש להתייחס גם לסיבה בגינה יש צורך בהחלפה ועלות התיקון כדי לפרש נכונה את כוונת הצדדים בחוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות משנה מנקודת מבט של בעל הבית
רוני
01/08/08
שלום,
השכרתי את הדירה שבבעלותי לזוג שותפים למשך שנתיים. כעת אחד השוכרים ממשיך ואחד לא.
השוכר שממשיך מעוניין לקבל שכירות מלאה על הדירה אבל ירצה להכניס שותף כשוכר משנה.
לי הסידור הזה יכול להיות הרבה יותר נוח, שכן יש לי תקשורת טובה עם השוכר הזה ואני סומך עליו וזה פחות כאב ראש משני שוכרים.
השאלה שלי היא ממה להזהר ולמה להשים לב בחוזה שיערך ביני לבין השוכר (הראשי) ואיך לעגן משפטית (אם בכלל) את היחסים ביני לבין השוכר המשני.
תודה רבה.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
השכרתי את הדירה שבבעלותי לזוג שותפים למשך שנתיים. כעת אחד השוכרים ממשיך ואחד לא.
השוכר שממשיך מעוניין לקבל שכירות מלאה על הדירה אבל ירצה להכניס שותף כשוכר משנה.
לי הסידור הזה יכול להיות הרבה יותר נוח, שכן יש לי תקשורת טובה עם השוכר הזה ואני סומך עליו וזה פחות כאב ראש משני שוכרים.
השאלה שלי היא ממה להזהר ולמה להשים לב בחוזה שיערך ביני לבין השוכר (הראשי) ואיך לעגן משפטית (אם בכלל) את היחסים ביני לבין השוכר המשני.
תודה רבה.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
חילופי שוכרים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
רוני שלום
אני מציעה כי תתייעץ עם עו"ד באשר לחילופי השוכרים הנ"ל כדי לוודא שהנך מוגן מבחינת הבטחונות והיקף האחריות אשר השוכר לוקח על עצמו. החשש העיקרי הוא שהשוכר שנותר לא יראה עצמו אחראי גם לחובות השוכר המשנה וכן לא אחראי לחובות השותף השני שלו שעזב. כן יש לוודא כי הבטחונות שנתן השוכר הראשי אכן מביאות לידי ביטוי את עובדת האחריות החדשה של השוכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אני מציעה כי תתייעץ עם עו"ד באשר לחילופי השוכרים הנ"ל כדי לוודא שהנך מוגן מבחינת הבטחונות והיקף האחריות אשר השוכר לוקח על עצמו. החשש העיקרי הוא שהשוכר שנותר לא יראה עצמו אחראי גם לחובות השוכר המשנה וכן לא אחראי לחובות השותף השני שלו שעזב. כן יש לוודא כי הבטחונות שנתן השוכר הראשי אכן מביאות לידי ביטוי את עובדת האחריות החדשה של השוכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בישראל – תושבי חו"ל
אבי
31/07/08
שלום, אנחנו זוג בעלי דרכון ישראלי שגרים כבר 20 שנה באנגליה. מעונינים למכור דירה בבעלותנו במערב הותיק של ראשון לציון. היות ושנינו עובדים ועסוקים אנחנו מעוניינים באינפורמציה על איך לפעול בנידון. אנחנו מבקרים בארץ פעם או פעמיים בשנה והדירה כרגע מושכרת. האם יש משרדי תווך או עורכי דין שמספקים שרות זה - יפויי כח? תודה
מכירת דירה ע"י תושבי חו"ל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
אבי שלום
הדבר ניתן לביצוע. ניתן להשאיר ייפוי כוח לעו"ד אשר יבצע המכירה (ויש לבדוק ההשלכות המיסויות במתן יפוי כוח כאמור, אם יש) או לחילופין, כאשר יימצא הקונה, תוכלו לחתום על ייפוי כוח בפני קונסול ישראל במקום מגורייך. אתה יכול לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" באתר על מנת שנוכל לתת לך סיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הדבר ניתן לביצוע. ניתן להשאיר ייפוי כוח לעו"ד אשר יבצע המכירה (ויש לבדוק ההשלכות המיסויות במתן יפוי כוח כאמור, אם יש) או לחילופין, כאשר יימצא הקונה, תוכלו לחתום על ייפוי כוח בפני קונסול ישראל במקום מגורייך. אתה יכול לפנות אלינו באמצעות "פנייה דחופה" באתר על מנת שנוכל לתת לך סיוע נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט בטיפול בהפקעה
יעל
31/07/08
מהם טווחי התעריפים המקובלים לטיפול בתביעה לביטול הפקעה ?
שכ"ט בטיפול בהפקעה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
02/08/08
יעל שלום
לא ניתן לומר מהו שכה"ט המקובל, הן משום שאין תעריף אחד לכל ע"ד והן משום שתלוי בהיקף העבודה הספציפית והמורכבות המשפטית והעובדתית בכל מקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא ניתן לומר מהו שכה"ט המקובל, הן משום שאין תעריף אחד לכל ע"ד והן משום שתלוי בהיקף העבודה הספציפית והמורכבות המשפטית והעובדתית בכל מקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מגרש שנקנה מהמינהל בפטור ממכרז
עידן
31/07/08
שלום,
אני נכה צה"ל, ממ"י פירסמו מכרז לנכים בקיבוץ כפר מנחם.
זאת חוברת המיכרז:
mmi.gov.il/PirsumMichrazim/pirsumDetails.asp?id=1462008%E9%ED&rc=5&tr=5
ניגשתי להגרלה וזכיתי במגרש במחיר ששמאי קבע מראש.
השאלה שלי היא האם מותר לי למכור את המגרש, או למכור אותו לאחר בניית בית?
הפקידה במינהל אמרה לי שהיא חושבת שאני לא יכול למכור את המגרש אלא רק לאחר 5 או 10 שנים, או למכור אוותו לנכה כמוני.
אשמח לכל סוג של עזרה.
תודה מראש.
אני נכה צה"ל, ממ"י פירסמו מכרז לנכים בקיבוץ כפר מנחם.
זאת חוברת המיכרז:
mmi.gov.il/PirsumMichrazim/pirsumDetails.asp?id=1462008%E9%ED&rc=5&tr=5
ניגשתי להגרלה וזכיתי במגרש במחיר ששמאי קבע מראש.
השאלה שלי היא האם מותר לי למכור את המגרש, או למכור אותו לאחר בניית בית?
הפקידה במינהל אמרה לי שהיא חושבת שאני לא יכול למכור את המגרש אלא רק לאחר 5 או 10 שנים, או למכור אוותו לנכה כמוני.
אשמח לכל סוג של עזרה.
תודה מראש.
העברת זכויות במגרש
עו"ד עמית דביר
מנהל
31/07/08
בשביל לענות על שאלתך יש לעיין במסמכי המכרז ובהסכם החכירה עליו חתמת כתוצאה מהזכייה. בדר"כ העברת זכויות כפופה להסכמת ממ"י ולתשלום דמי הסכמה. בכל המקרה המקרה שלך מורכב שכן מלכתחילה המגרשים הוקצו לאוכלוסיה מסויימת ולכן קרוב לוודאי שממ"י הכניס תניות בעניין זה.
אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד.
עמית דבירף עו"ד.
אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד.
עמית דבירף עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרשי שער שכירות
אנחל
31/07/08
תשלומי השכירות שלי צמודים ל$, בתחילת השנה נתתי שיקים מראש כאשר ההתחשבנות על הפרשי השער צריכה להתבצע בסוף החוזה.
כעת החוזה מגיע לסיומו ועומד להפרע השיק האחרון לשכירות ,נצברו לזכותי הפרשי שער בגובה התשלום האחרון.האם יש באפשרותי לבטל את השיק האחרון על מנת להבטיח את תשלום הפרשי השער מבעל הדירה?לא רוצה שיהיה מצב שהוא חייב לי.
כעת החוזה מגיע לסיומו ועומד להפרע השיק האחרון לשכירות ,נצברו לזכותי הפרשי שער בגובה התשלום האחרון.האם יש באפשרותי לבטל את השיק האחרון על מנת להבטיח את תשלום הפרשי השער מבעל הדירה?לא רוצה שיהיה מצב שהוא חייב לי.
ביטול שיק
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
אנחל שלום
לגבי ביטול שיק, אנא הפנה השאלה לפורום דיני בנקאות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי ביטול שיק, אנא הפנה השאלה לפורום דיני בנקאות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת תת חלקה מחלקה מוחכרת
יואב
31/07/08
שלום רב,
אם אני חוכר דונם אדמה עם בית עליו מהמנהל והשטח מחולק לשתי תתי חלקות, השאלה: האם מותר לי למכור תת חלקה אחת?
בתודה מראש
אם אני חוכר דונם אדמה עם בית עליו מהמנהל והשטח מחולק לשתי תתי חלקות, השאלה: האם מותר לי למכור תת חלקה אחת?
בתודה מראש
מכירת תת חלקה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
יואב שלום
השאלה כללית מידי, ומבלי לעיין במסמכים הרלבנטים לא ניתן להשיב עליה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה כללית מידי, ומבלי לעיין במסמכים הרלבנטים לא ניתן להשיב עליה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט בית משותף
ארנון
31/07/08
שלום,
אני מבין שיש 2 אופציות לחלק מגרש לשניים,
פיצול ותשריט בית משותף. מה ההבדל והמשמעות מבחינה משפטית,נסח טאבו, האפשרות למכור את הנכס בעתיד?
תודה מראש על תשובה,
ארנון.
אני מבין שיש 2 אופציות לחלק מגרש לשניים,
פיצול ותשריט בית משותף. מה ההבדל והמשמעות מבחינה משפטית,נסח טאבו, האפשרות למכור את הנכס בעתיד?
תודה מראש על תשובה,
ארנון.
בית משותף ופרצלציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
ארנון שלום
לפצל מגרש לשתי יחידות ניתן לבצע או באמצעות פרצלציה או רישום בית משותף. הדבר קודם כל תלוי בתב"ע ובצורת המבנים בשטח. לא תמיד שתי האופציות עמדות ברשותך. פרצלציה הינו הליך ארוך ומורכב יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לפצל מגרש לשתי יחידות ניתן לבצע או באמצעות פרצלציה או רישום בית משותף. הדבר קודם כל תלוי בתב"ע ובצורת המבנים בשטח. לא תמיד שתי האופציות עמדות ברשותך. פרצלציה הינו הליך ארוך ומורכב יותר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות גג של דירות פנטהאוז בבית משותף
משה
31/07/08
אנו דיירים בבנין משותף בין 4 קומות כאשר הגג מורכב משטח אמצעי משותף וסביב לו מרפסות השייכות לדירות פנטהאוז.
לצורך התקנת מערכת הזעקה משותפת מקמנו סירנה ותאורה על קיר חיצוני של אחת מממרפסות הגג. על מנת להגיע עם כבלי החשמל מממערכת ההזעקה המרכזית אל הסירנה והתאורה שנמצאים בקיר החיצוני
עברנו על אחד המעקים המפרידים בין שתי מרפסות גג
שאלתי: האם שטח המעקה הוא שטח משותף לצורך העניין?
לצורך התקנת מערכת הזעקה משותפת מקמנו סירנה ותאורה על קיר חיצוני של אחת מממרפסות הגג. על מנת להגיע עם כבלי החשמל מממערכת ההזעקה המרכזית אל הסירנה והתאורה שנמצאים בקיר החיצוני
עברנו על אחד המעקים המפרידים בין שתי מרפסות גג
שאלתי: האם שטח המעקה הוא שטח משותף לצורך העניין?
יש לבדוק את תשריטי רישום הבית המשותף כדי להשיב על השאלה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה
טל
30/07/08
לפני כ- 10 שנים הגיעו קבוצת אריסטוקרטים ורכשו כמה מגרשים בישוב צפוני.. הם לא פעלו לפי תוכנית מטהר שהיתה
שבה הם היו אמורים לבנות את המדרגות כדי לעלות לבתיהם.
מאחר שממונם בכיסם פנו לאחד השכנים המשותפים בבקשה שיתן להם חלק מהמגרש תמורת תשלום, והם יעשו מן זיקת הנאה - ואז תהיה להם גם כניסה פרטית.
כך הם סללו כביש פרטי , כביש שלא מסומן לא בועדה, ולא במנהל.. זה הספור בקצרה..
אנוכי רכשתי את הבית של אותו שכן שהעניק עבורם את המגרש, בבואי לחתום על ההסכם הפנתה את תשומת ליבי עורכת הגין לדבר "רקע הסטורי" בו אני אמורה לדעת כי ישנה זיקת הנאה - אך במקביל שלפה מסמך - מכתב על התנגדות של המנהל לעיסקה זו שהוא הבעלים...
היום אנו דנים בבתי משפט על סוגיה זו - אני תבעתי את הכביש שהוא עצום 5.80 רוחב שהוא למעשה 150 מ' שהלכו לי מהמגרש..
הייתי רוצה לדעת מה החוק אומר על כך..
כמובן שהכביש שנעשה הוא לא חוקי בכלל!!!
שבה הם היו אמורים לבנות את המדרגות כדי לעלות לבתיהם.
מאחר שממונם בכיסם פנו לאחד השכנים המשותפים בבקשה שיתן להם חלק מהמגרש תמורת תשלום, והם יעשו מן זיקת הנאה - ואז תהיה להם גם כניסה פרטית.
כך הם סללו כביש פרטי , כביש שלא מסומן לא בועדה, ולא במנהל.. זה הספור בקצרה..
אנוכי רכשתי את הבית של אותו שכן שהעניק עבורם את המגרש, בבואי לחתום על ההסכם הפנתה את תשומת ליבי עורכת הגין לדבר "רקע הסטורי" בו אני אמורה לדעת כי ישנה זיקת הנאה - אך במקביל שלפה מסמך - מכתב על התנגדות של המנהל לעיסקה זו שהוא הבעלים...
היום אנו דנים בבתי משפט על סוגיה זו - אני תבעתי את הכביש שהוא עצום 5.80 רוחב שהוא למעשה 150 מ' שהלכו לי מהמגרש..
הייתי רוצה לדעת מה החוק אומר על כך..
כמובן שהכביש שנעשה הוא לא חוקי בכלל!!!
זיקת הנאה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
טל שלום
השאלה שאת מתארת מורכבת מידי משפטית ועובדתית לפורום, מה עוד שהיא מתבררת בפני בית משפט, ולכן הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה שאת מתארת מורכבת מידי משפטית ועובדתית לפורום, מה עוד שהיא מתבררת בפני בית משפט, ולכן הפורום איננו מתאים לדיון בשאלה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית שטרם הושלם
מירי
30/07/08
אנחנו מעוניינים לקנות בית שטרם הושלם עדיין אין טופס 4 . המוכר איננו מעוניין לשלם מס שבח. האם ניתן לערוך חוזה עתידי לקניית הבית? או האם ניתן לערוך חוזה שכירות אם אופציה לקנייה במחיר סגור כעת? אודה לתשובה אם אפשר מפורטת.תודה רבה
חוזה עם אופציה לרכישה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
מירי שלום
חוזה עם אופצה עתידית לרכוש, כאשר כל התנאים קבועים כיום, הינו חוזה אשר רשויות המס יראו אותו כאילו השתכלל כבר היום- עובדה שתגרור חיובי מס.כנ"ל לגבי השכירות. יש סוגי אופציות אחרות שכן מוכרות על ידי רשות המיסים.
אני ממליצה בחום להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה עם אופצה עתידית לרכוש, כאשר כל התנאים קבועים כיום, הינו חוזה אשר רשויות המס יראו אותו כאילו השתכלל כבר היום- עובדה שתגרור חיובי מס.כנ"ל לגבי השכירות. יש סוגי אופציות אחרות שכן מוכרות על ידי רשות המיסים.
אני ממליצה בחום להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח גינות משותף
אסי
30/07/08
שלום, אבקש לדעת אם יש בניין שלו גינה משותפת לכל הדיירים המשתרעת על שטח גדול והדיירים מחליטים לבצע חלוקה של הגינה בין כל הדיירים, האם:
1 צריך למהלך זה רוב מוחלט של כל הדיירים? רוב יחסי? וכו'
2 האם ניתן יהיה אז לרשום בטאבו כל חלקה ע"י כל דייר.
3. אם הדייר ירצה אז לבנות על גינתו (בהנחה שתרשם בטאבו) האם יצטרך אישור של הדיירים האחרים אם ירצה לבנות עליה?
4. האם אחרי ביצוע חלוקה כזו (ומתוך הנחה שניתן להסדיר את זה בטאבו) לא ניתן יהיה להפקיע את הגינה או חלק מהגינה ע"י שום גורם שהו? לרבות העייריה?
תודה
1 צריך למהלך זה רוב מוחלט של כל הדיירים? רוב יחסי? וכו'
2 האם ניתן יהיה אז לרשום בטאבו כל חלקה ע"י כל דייר.
3. אם הדייר ירצה אז לבנות על גינתו (בהנחה שתרשם בטאבו) האם יצטרך אישור של הדיירים האחרים אם ירצה לבנות עליה?
4. האם אחרי ביצוע חלוקה כזו (ומתוך הנחה שניתן להסדיר את זה בטאבו) לא ניתן יהיה להפקיע את הגינה או חלק מהגינה ע"י שום גורם שהו? לרבות העייריה?
תודה
חלוקת גינה משותפת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
אסי שלום
משאלתך אני מבינה כי השכנים מבקשים לחלק את הגינה, שהיא רכוש משותף, לכל הדיירים ולהצמיד אותה אליהם. פעולה זו הינה אירוע מס, ויש לבצע תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משאלתך אני מבינה כי השכנים מבקשים לחלק את הגינה, שהיא רכוש משותף, לכל הדיירים ולהצמיד אותה אליהם. פעולה זו הינה אירוע מס, ויש לבצע תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות של משק לכמה יורשים
מזל
30/07/08
האם ניתן להעביר בעלות של משק במושב ליותר מאדם אחד ?העיניין הוא כזה אנחנו כמה אחים שירשנו משק במושב -הוסכם על ידי כולנו שאת הבית יקבל אחד האחים -ושאר השטח (5 דונם)נחלק שוה בשוה בין שאר האחים -
אך ניתן לישם זאת חשוב לציין כי אנו לא מעוניינים למכור את המשק וחשוב לנו להגן חוקית את ההחלטה על מנת למנוע חילוקי דיעות בעתיד.
אך ניתן לישם זאת חשוב לציין כי אנו לא מעוניינים למכור את המשק וחשוב לנו להגן חוקית את ההחלטה על מנת למנוע חילוקי דיעות בעתיד.
חלוקת משק
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
מזל שלום
השאלה לא ברורה. אין מניעה כי את המשק יירשו מספר אנשים, אולם אני מבינה כי בתוך המשק אתם רוצים לבצע חלוקות משנה, וזה נראה לי לא אפשרי, אם מדובר בנכס שהוא יחידה אחת. לגבי יחידות שונות- ניתן אולי לבקש חלוקת עזבון.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד בתחום דיני משפחה ומקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה לא ברורה. אין מניעה כי את המשק יירשו מספר אנשים, אולם אני מבינה כי בתוך המשק אתם רוצים לבצע חלוקות משנה, וזה נראה לי לא אפשרי, אם מדובר בנכס שהוא יחידה אחת. לגבי יחידות שונות- ניתן אולי לבקש חלוקת עזבון.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד בתחום דיני משפחה ומקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה רשומה בטאבו חניה פרטית
יוסי
30/07/08
לי יש חניה רשומה בטאבו 2מטר 30 ס"מ רוחב
ומסומנת כדת וכדין
יש לי שכן שהחליף את מכוניתו למרצדס
והחניה שלו לא מספיקה למכונית החדשה
אז הוא דורש שאני יזוז כדי שהמכונית החדשה
תוכל להיכנס לחניה האם דרישה זאת חוקית לצמצם לי את החניה הפרטית שלי
ושאלה נוספת האם בחניה פרטית יש אפשרות לשים שני עמודים על מנת שלא תיגרם לי הפרעה מצד אותו שכן
ומסומנת כדת וכדין
יש לי שכן שהחליף את מכוניתו למרצדס
והחניה שלו לא מספיקה למכונית החדשה
אז הוא דורש שאני יזוז כדי שהמכונית החדשה
תוכל להיכנס לחניה האם דרישה זאת חוקית לצמצם לי את החניה הפרטית שלי
ושאלה נוספת האם בחניה פרטית יש אפשרות לשים שני עמודים על מנת שלא תיגרם לי הפרעה מצד אותו שכן
חניה פרטית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
יוסי שלום
החניה שלך ולא ניתן לדרוש לצמצם אות שטחה. לגבי התקנת עמודים שימנעו כניסה לחניה שלך- אני לא רואה שום מניעה בכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
החניה שלך ולא ניתן לדרוש לצמצם אות שטחה. לגבי התקנת עמודים שימנעו כניסה לחניה שלך- אני לא רואה שום מניעה בכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור מחוזה שכירות
מיטל
29/07/08
בדצמבר האחרון חתמי על חוזה שכירות לשנה בדירה ובסעיף הפינוי סיכמנו, בעל הבית ואני, שאעזוב רק במידה ואמצא מישהו במקומי. הודעתי לו במאי שאני מעוניינת לעזוב בסוף יולי ומאז חיפשתי שוכר אחר ללא הצלחה. סיכמנו בע"פ שאתן לו פיצוי על סך 1500 ש"ח (השכירות החודשית עומדת על 1000 ש"ח) והיום הוא אמר לי שהאו מעוניין בפיצוי של 2500 ש"ח. מהן זכויותיי במקרה כזה והאם מותר לו להחליט על פיצוי/קנס כאוות נפשו? אני רוצה למיין שהסיבה שעדיין לא מצאתי דייר אחר היא כי בעל הדידרה לא מוכן לעשות כאן מזגן, אחד התנאים המינמליים למגורים... אשמח לתגובה מהירה, תודה.
פיצוי בגין עזיבה מוקדמת
| עו"ד שרון עזרא
31/07/08
מיטל שלום
מהתיאור עולה כי הסכמת לתנאי כי עליך למצוא שוכר חלופי במקומך. כמו שאת שכרת נכס בלי מזגן, עליך למצוא שוכר אחר שיקבל את המושכר.
לגבי גובה הפיצוי- אם זיכמתם משהו, על שני הצדדים לכבד ההסכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהתיאור עולה כי הסכמת לתנאי כי עליך למצוא שוכר חלופי במקומך. כמו שאת שכרת נכס בלי מזגן, עליך למצוא שוכר אחר שיקבל את המושכר.
לגבי גובה הפיצוי- אם זיכמתם משהו, על שני הצדדים לכבד ההסכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האם ניתן לשנות תנאי שכירות ללא הודעה מוקדמת?
אילון
29/07/08
אני גר בדירה מזה שנה .
בחוזה כתוב - ציטוט ישיר מהחוזה.
"תקופת השכיות הינה למנשך שנה אחת, החל מיום .... ועד ליום .....
60 יום לפני תום שנת השכירות הראשונה יוחלט בין הצדדים לגבי המשך השכירות. לשוכר תינתן אופציה לשנהנוספת כאשר שכ"ד יעלה ב-10 אחוז.
ואחר כך -
השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות עבור תקופת השכירות במלואה ,גם א יפסיק, מכל סיבה שהיא להשתמש בדירה עוד קודם לתקופת השכירות.
השנ ההסתיימה ב-30 ביוני. לא קיבלתי כל הודעה על שינוי בתנאים. לא ישבנו לחתום על השנה השניה ואני שילמתי את שכ"ד כולל עוד 10 אחוז ככתוב בהסכם.
השבוע בא בעל הבית והודיע שהוא מבטל את ההצמדה לדולר וקובע שכ"ד חדש , צמוד לשקלים ולא לדולר כמו שהיה עד כה ,הגבוה מהסכום של שכ"ד קודם ועוד 10 אחוז. למעשה הוא מוסיף על הסכום הכולל עוד למעלה מ-600 ש"ח. כל זאת, ללא הודעה מוקדמת ועם דרישה לתשלום גם עבור החודש שחלף.בסך הכל מוסיף עוד כ- 900 ש"ח ב"מכה אחת" , ככה פתאום.
האם זה חוקי ? לשם מה ניתנה האופציה אם לא להגן עלי ? האם לא היה עליו להודיע לי על כך 60 יום מראש ולאפשר לי להחליט האם ני נשאר בדירה או לא .
האם הוא יכול לפנות אותי בהתראה כלשהי. מה עלי לעשות עכשיו ?
האם אני חייב להסכים להעלאה.
הוא טוען שמחירי דירות באיזור גבוהים ממה שהוא לוקח.
הסתכלתי באינטרנט ואכן המחירים גבוהים יותר ממה שאני משלם,אך מה ערכו של החוזה אם לא להגן גם עלי ? תודה רבה.
בחוזה כתוב - ציטוט ישיר מהחוזה.
"תקופת השכיות הינה למנשך שנה אחת, החל מיום .... ועד ליום .....
60 יום לפני תום שנת השכירות הראשונה יוחלט בין הצדדים לגבי המשך השכירות. לשוכר תינתן אופציה לשנהנוספת כאשר שכ"ד יעלה ב-10 אחוז.
ואחר כך -
השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות עבור תקופת השכירות במלואה ,גם א יפסיק, מכל סיבה שהיא להשתמש בדירה עוד קודם לתקופת השכירות.
השנ ההסתיימה ב-30 ביוני. לא קיבלתי כל הודעה על שינוי בתנאים. לא ישבנו לחתום על השנה השניה ואני שילמתי את שכ"ד כולל עוד 10 אחוז ככתוב בהסכם.
השבוע בא בעל הבית והודיע שהוא מבטל את ההצמדה לדולר וקובע שכ"ד חדש , צמוד לשקלים ולא לדולר כמו שהיה עד כה ,הגבוה מהסכום של שכ"ד קודם ועוד 10 אחוז. למעשה הוא מוסיף על הסכום הכולל עוד למעלה מ-600 ש"ח. כל זאת, ללא הודעה מוקדמת ועם דרישה לתשלום גם עבור החודש שחלף.בסך הכל מוסיף עוד כ- 900 ש"ח ב"מכה אחת" , ככה פתאום.
האם זה חוקי ? לשם מה ניתנה האופציה אם לא להגן עלי ? האם לא היה עליו להודיע לי על כך 60 יום מראש ולאפשר לי להחליט האם ני נשאר בדירה או לא .
האם הוא יכול לפנות אותי בהתראה כלשהי. מה עלי לעשות עכשיו ?
האם אני חייב להסכים להעלאה.
הוא טוען שמחירי דירות באיזור גבוהים ממה שהוא לוקח.
הסתכלתי באינטרנט ואכן המחירים גבוהים יותר ממה שאני משלם,אך מה ערכו של החוזה אם לא להגן גם עלי ? תודה רבה.
שכירות בתקופת האופציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/07/08
אילון שלום
מהמקרה שאתה מתאר עולה כי שני הצדדים הסכימו, בהתנהגותם, להאריך את תקופת השכירות. משנקבע בחוזה מה גובה דמי השכירות בשנה השנייה, על בעלת הבית לכבד את החוזה, גם אם מבחינה כלכלית מתברר שהוא עשה טעות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהמקרה שאתה מתאר עולה כי שני הצדדים הסכימו, בהתנהגותם, להאריך את תקופת השכירות. משנקבע בחוזה מה גובה דמי השכירות בשנה השנייה, על בעלת הבית לכבד את החוזה, גם אם מבחינה כלכלית מתברר שהוא עשה טעות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה
נועה
29/07/08
חמי הוא בעל דירה הצמודה לביתו שלו. הוא משכיר אותה בשנה האחרונה לזוג צעיר כאשר החוזה ביניהם אמור להסתיים בספטמבר. ישנה כמובן אופציה להארכת חוזה לשנה נוספת. מאי אילו אילוצים חמי זקוק לדירה לעצמו ואינו רוצה להשכיר אותה שנה נוספת. השוכרים שאלו אותו בעל פה אם יוכלו להשאר עוד שנה והוא ענה שאין בעיה מאחר ואז לא היה זקוק לדירה. היום-ביקש מהם לפנות את הדירה בעוד חודשיים מאחר והוא זקוק בלית ברירה לדירה לעצמו והוא יפצה אותם בחודשיים שכירות!! הם לא מוכנים בשום אופן. מה אפשר לעשות?? האם אין זה בחוק שכאשר בעל הנכס מעונין בנכס לעצמו הוא מפצה את הדיירים ויכול לפנותם?
חוזים יש לקיים
ד
30/07/08
בעיקרון, הוא התחייב ועליו לקיים את החוזה.
אם הוא לא מצליח להגיע איתם לפשרה הוא דיי בבעיה..
אם הוא לא מצליח להגיע איתם לפשרה הוא דיי בבעיה..
סיום הסכם שכירות בטרם עת
עו"ד שרון עזרא
31/07/08
נועה שלום
אם בהסכם השכירות לא שמרתם לעצמכם אופציה לקצר את תקופת השכירות, אזי אין מבחינה משפטית אפשרות לעשות זאת מבלי לקבל את הסכמת הצד השני.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם בהסכם השכירות לא שמרתם לעצמכם אופציה לקצר את תקופת השכירות, אזי אין מבחינה משפטית אפשרות לעשות זאת מבלי לקבל את הסכמת הצד השני.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפרת חוזה שכירות ע"י המשכיר
נופר ל
29/07/08
שלום,
לפני כשבועיים חתמנו על חוזה שכירות (אנחנו השוכרים). לפי החוזה אנחנו אמורים לקבל מפתח לדירה בעוד פחות משבועיים. היום המשכיר התקשר אלינו והודיע לנו שהוא החליט שבגלל בעיות משפחתיות אישיות שלו הוא איננו יכול לפנות עבורנו את הדירה (הוא גר בה עכשיו) ושעלינו למצוא דירה אחרת.
כמובן שאנחנו בשוק טוטאלי מזה. ניסיתי להסביר לו שהוא חתום על חוזה ושהוא זה שצריך למצוא לעצמו פיתרון וזאת לא הבעיה שלנו אך ללא הועיל.
מה ביכולתנו לעשות? האם מדובר בהפרת חוזה יסודית?
תודה
נופר
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
לפני כשבועיים חתמנו על חוזה שכירות (אנחנו השוכרים). לפי החוזה אנחנו אמורים לקבל מפתח לדירה בעוד פחות משבועיים. היום המשכיר התקשר אלינו והודיע לנו שהוא החליט שבגלל בעיות משפחתיות אישיות שלו הוא איננו יכול לפנות עבורנו את הדירה (הוא גר בה עכשיו) ושעלינו למצוא דירה אחרת.
כמובן שאנחנו בשוק טוטאלי מזה. ניסיתי להסביר לו שהוא חתום על חוזה ושהוא זה שצריך למצוא לעצמו פיתרון וזאת לא הבעיה שלנו אך ללא הועיל.
מה ביכולתנו לעשות? האם מדובר בהפרת חוזה יסודית?
תודה
נופר
הערת מערכת: לקריאה אודות הפרת חוזה >>
אכיפת הסכם שכירות
עו"ד עמית דביר
מנהל
29/07/08
מדובר במקרה קלאסי של תביעת אכיפה על פי הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים. אל תוותרו על זכויותיכם. חוזים יש לקיים!
בהצלחה, אשמח לעזור בכל פנייה בעניין.
עו"ד עמית דביר.
בהצלחה, אשמח לעזור בכל פנייה בעניין.
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך אני מוצא עו"ד?
איתן
29/07/08
אני מעוניין למצא עו"ד לענייני משפחה, ירושות וכו'.
אבל קשה לי למצא עו"ד שגם אסמוך עליו שלא יעבוד עלי..., בסה"כ זה דיי מפחיד, אני חותם לו על יפוי כח וכו'. ומצד שני מספיק תקיף וחזק כנגד הצד השני... נראה לי שבד"כ עו"ד שמספיק לא נחמד כלפי הצד השני לא יהיה נחמד גם כלפי...
בקיצור נראה לי משימה דיי קשה למצא עו"ד... למצא עו"ד שיהיה לי נוח לעבוד איתו... שרות אדיב וסבלני וכו'
מה עושים?
אגב אני צריך גם עו"ד בענייני נדלן (ענייני נדלן שכשורים בסכסוך וגם שלא)... כדאי לעבוד עם אותו עו"ד או לא ?
אבל קשה לי למצא עו"ד שגם אסמוך עליו שלא יעבוד עלי..., בסה"כ זה דיי מפחיד, אני חותם לו על יפוי כח וכו'. ומצד שני מספיק תקיף וחזק כנגד הצד השני... נראה לי שבד"כ עו"ד שמספיק לא נחמד כלפי הצד השני לא יהיה נחמד גם כלפי...
בקיצור נראה לי משימה דיי קשה למצא עו"ד... למצא עו"ד שיהיה לי נוח לעבוד איתו... שרות אדיב וסבלני וכו'
מה עושים?
אגב אני צריך גם עו"ד בענייני נדלן (ענייני נדלן שכשורים בסכסוך וגם שלא)... כדאי לעבוד עם אותו עו"ד או לא ?
מציאת עו"ד
עו"ד עמית דביר
מנהל
29/07/08
ראשית אני חושב שאם יש לך מספר עניינים מתחומים שונים חשוב כי בכל תחום תפנה לעו"ד המתמחה בתחום, שכן אני לא בטוח שעו"ד המתמחה בעניינ אישות (משפחה) יכול לתת את השירות הטוב ביותר בענייני נדל"ן, ולהפך. מקצוע עריכת הדין הוא עולם ומלואו וחובק תחומים רבים שההתמקצעות בהם דורשת שנים של פרקטיקה. לכן בחירה בעו"ד שמתמקצע בתחומו חשובה מאד לעניות דעתי.
*** צונזר על ידי המערכת***
עו"ד עמית דביר.
*** צונזר על ידי המערכת***
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת שירותיו של עו"ד
עו"ד זהר ארד
29/07/08
איתן שלום,
חששך מובן אך עליי לציין כי הינו מעט מופרז.
התקשרות עם עו"ד אינה "חתונה קתולית". ככל שלא תהיה שבע רצון משירותיו, תמיד תוכל להחליפו. בעניין זה אני ממליץ לך מאוד לבקש לכלול בהסכם שכר הטרחה הוראות ברורות למצב שבו תרצה להחליף את העו"ד, כיצד זה יתבצע, מה יהיה שכר טרחתו במקרה כזה וכיו"ב.
ישנם עו"ד העוסקים בדיני משפחה אשר יש להם ידע נרחב גם בדיני מקרקעין. איני יודע כמה סבוכות בעיותיך בתחום המקרקעין אך תמיד מומלץ לשכור בעלי מקצוע בעלי התמחות ספציפית בתחום המשפטי הרלבנטי.
לסיוע באיתור עו"ד ו/או לשאלות נוספות תוכל לפנות גם במסגרת "פניה דחופה" בפורום זה ו/או בפורום דיני משפחה.
שיהיה בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
חששך מובן אך עליי לציין כי הינו מעט מופרז.
התקשרות עם עו"ד אינה "חתונה קתולית". ככל שלא תהיה שבע רצון משירותיו, תמיד תוכל להחליפו. בעניין זה אני ממליץ לך מאוד לבקש לכלול בהסכם שכר הטרחה הוראות ברורות למצב שבו תרצה להחליף את העו"ד, כיצד זה יתבצע, מה יהיה שכר טרחתו במקרה כזה וכיו"ב.
ישנם עו"ד העוסקים בדיני משפחה אשר יש להם ידע נרחב גם בדיני מקרקעין. איני יודע כמה סבוכות בעיותיך בתחום המקרקעין אך תמיד מומלץ לשכור בעלי מקצוע בעלי התמחות ספציפית בתחום המשפטי הרלבנטי.
לסיוע באיתור עו"ד ו/או לשאלות נוספות תוכל לפנות גם במסגרת "פניה דחופה" בפורום זה ו/או בפורום דיני משפחה.
שיהיה בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
שאלה לגבי גדר רשת על בזנטי"ם, במושב
איתן
29/07/08
מה קורה אם שכן מקים בשטח גדר רשת בלי תאום... האם מותר לי פשוט ללכת ולפרק אותה, האם הוא יכול להתלונן עלי במשטרה במקרה כזה?
בבעלות משפחתי משק במושב, עד לא מזמן הגבול היה לפי צינורות ההשקיה הברזל. אבל זה לא ממש מדוייק...
השכן בנה מחסן חקלאי ואני מניח שהזמין מודד ועשה מפה לצורך כך. במידה ואכן לפי המפה שעשה הגדר צריכה להיות ממוקמת היכן שמיקם אותה... אני צריך לסמוך על המדידות שלו או של המודד שלו...?
האם לא צריך הייתר לגדר כזאת?
מכיוון שבמשק שלנו לא גרים, אני לא יודע בדיוק מתי הוקמה הגדר. ואני לא יודע אם השכן עידכן בעניין את אבי, שנפטר בינתיים.
הגדר שבנה השכן נמצאת כ 40 סמ´ בצד שלנו (כלומר בצד שלנו לפי הצינורות...).
אז שוב מה אני עושה במצב כזה, האם מותר לי לפרק אותה, האם הוא יכול להתלונן עלי במשטרה במידה ןאכן אפרק את הגדר?
כדי להבהיר השכן לא ב"א הכי סימפטי... ובעבר כבר היו סכסוכים על רקע הגבול... כך שאין ממש עם מי לדבר.
בבעלות משפחתי משק במושב, עד לא מזמן הגבול היה לפי צינורות ההשקיה הברזל. אבל זה לא ממש מדוייק...
השכן בנה מחסן חקלאי ואני מניח שהזמין מודד ועשה מפה לצורך כך. במידה ואכן לפי המפה שעשה הגדר צריכה להיות ממוקמת היכן שמיקם אותה... אני צריך לסמוך על המדידות שלו או של המודד שלו...?
האם לא צריך הייתר לגדר כזאת?
מכיוון שבמשק שלנו לא גרים, אני לא יודע בדיוק מתי הוקמה הגדר. ואני לא יודע אם השכן עידכן בעניין את אבי, שנפטר בינתיים.
הגדר שבנה השכן נמצאת כ 40 סמ´ בצד שלנו (כלומר בצד שלנו לפי הצינורות...).
אז שוב מה אני עושה במצב כזה, האם מותר לי לפרק אותה, האם הוא יכול להתלונן עלי במשטרה במידה ןאכן אפרק את הגדר?
כדי להבהיר השכן לא ב"א הכי סימפטי... ובעבר כבר היו סכסוכים על רקע הגבול... כך שאין ממש עם מי לדבר.
רב הנסתר על הגלוי
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/07/08
איתן שלום,
משאלותיך הרבות עולה, כי המצב העובדתי לא ידוע לך בבחינת רב הנסתר על הגלוי.
מומלץ כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין בכדי שייבחן את המצב העובדתי לאשורו, ורק לאחר מכן יוכל לייעץ לך אילו אפשרויות עומדות בפניך.
צר לי, אך אין באפשרותינו במסגרת הפורום לסייע מעבר לכך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
משאלותיך הרבות עולה, כי המצב העובדתי לא ידוע לך בבחינת רב הנסתר על הגלוי.
מומלץ כי תפנה לעו"ד העוסק במקרקעין בכדי שייבחן את המצב העובדתי לאשורו, ורק לאחר מכן יוכל לייעץ לך אילו אפשרויות עומדות בפניך.
צר לי, אך אין באפשרותינו במסגרת הפורום לסייע מעבר לכך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס ללא הסכם שיתוף
משה
28/07/08
אנו מעוניינים ברכישת קוטג' פינתי בחלקה (מינהל) בה לא בוצע הסכם שיתוף בין המחכירים וגם תכניות הבניה אינן בנמצא.
1. מה הסיכונים/השלכות האפשריות של רכישה בתנאים אלו?
2. האם מומלץ להמנע?
3. מה הפתרונות האפשריים?
1. מה הסיכונים/השלכות האפשריות של רכישה בתנאים אלו?
2. האם מומלץ להמנע?
3. מה הפתרונות האפשריים?
מקרקעין ללא הסכם שיתוף וללא תוכניות בניה
עו"ד עמית דביר
מנהל
28/07/08
אחת מהתכונות הכי חשובות של זכות קניינית היא הניידות והסחירות שלה ונכס כזה מאד קשה למכור. זאת ועוד, יש כאן גם יש בעיתיות כי לא ברור האם מה שנבנה חוקי בכלל. לעניות דעתי ממש לא מומלץ!עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה! שאלת המשך בעקבות עדכון תמונת המצב
משה
03/08/08
שלום עמית, תודה על תגובתך המהירה. בינתיים כמה נתונים השתנו:
א. השגנו תכניות הבניה (כפי שמופיעים בעיריה) והם מתאימים לקיים בנכס.
ב. יש תיאום בין השטח של הנכס, כולל הגינה, לזה הרשום בחוזה החכירה בין ממ"י למוכרים.
שאלותי: האם בזה אפשר להסתפק או שמא עדיין יתכנו סכנות/ קשיים
מהותיים במימוש זכויות על הנכס. כמו כן אשמח אם תוכל להתייחס לניצותם/סבירותם של פתרונות אפשריים (כמו לבצע עכשיו הסכם שיתוף וכו'). שוב תודות
א. השגנו תכניות הבניה (כפי שמופיעים בעיריה) והם מתאימים לקיים בנכס.
ב. יש תיאום בין השטח של הנכס, כולל הגינה, לזה הרשום בחוזה החכירה בין ממ"י למוכרים.
שאלותי: האם בזה אפשר להסתפק או שמא עדיין יתכנו סכנות/ קשיים
מהותיים במימוש זכויות על הנכס. כמו כן אשמח אם תוכל להתייחס לניצותם/סבירותם של פתרונות אפשריים (כמו לבצע עכשיו הסכם שיתוף וכו'). שוב תודות
העברת זכויות בפועל בטאבו – האם ניתן ללא עוה"ד?
דני
28/07/08
שלום לכם,
לצורך ביצוע העברת הזכויות בפועל בטאבו (השלב האחרון במכירה), האם רק עוה"ד יכול לבצע את פעולת הרישום בטאבו או שניתן לבצע זאת ע"י הקונה בעצמו?
אנו נמצאים בשלב הסופי לפני העברת הזכויות, ברשותנו כל המסמכים הנדרשים (בליווי משפטי צמוד, כמובן)...
לצורך ביצוע העברת הזכויות בפועל בטאבו (השלב האחרון במכירה), האם רק עוה"ד יכול לבצע את פעולת הרישום בטאבו או שניתן לבצע זאת ע"י הקונה בעצמו?
אנו נמצאים בשלב הסופי לפני העברת הזכויות, ברשותנו כל המסמכים הנדרשים (בליווי משפטי צמוד, כמובן)...
העברת זכויות בלשכת רישום מקרקעין
עו"ד עמית דביר
מנהל
28/07/08
שני הצדדים יכולים להגיע עם שטרי מכר מלאים וכל המסמכים הנלווים הדרושים ולחתום בפני רשם המקרקעין על השטרות לצורך אישור העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח חקלאי-שאלה
רועי
28/07/08
במידה ובבעלותי (בעלותי הפרטית לא מינהל) שטח חקלאי האם בעת הפשרתו המועצה האיזורית יכולה לקחת לי חלק מהשטח לבניית תשתיות למינהם? ואם כן מה השטח שמותר לה לקחת?
הפקעה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/07/08
רועי שלום,
המועצה האיזורית יכולה גם יכולה להפקיע חלק מהמקרקעין לצורכי ציבור, כבישים, מדרכות וכיו"ב וסביר שגם תעשה כן.
לגבי שיעור ההפקעה מומלץ לפנות למועצה האיזורית ולברר זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
המועצה האיזורית יכולה גם יכולה להפקיע חלק מהמקרקעין לצורכי ציבור, כבישים, מדרכות וכיו"ב וסביר שגם תעשה כן.
לגבי שיעור ההפקעה מומלץ לפנות למועצה האיזורית ולברר זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה ע"י קבלן
רוכשת
28/07/08
שלום רב,
רכשנו מקבלן את הדירה לדוגמא (המהווה גם משרד מכירות) וע"פ הסכם הרכישה עליו לפנות את הדירה מתכולתה ביום 1/8/08, עם אופציה להארכה ל-3 חודשים. מחמת שיפוצים שביקשנו לבצע בדירה הוסכם בע"פ כי נקבל את המפתח ונתחיל בשיפוצים כחודש לפני כן (כאשר הרהיטים והמשרד עודם בדירה), אולם המעבר בפועל ופינוי התכולה יבוצעו רק ביום 1/8/08. לצורך כך חתמנו על מסמך בדבר מסירת הדירה, מבלי לציין את יתר הדברים (המעבר בפועל והפינוי). כעת הודיע הקבלן כי לא יוכל לפנות את הדירה בתאריך הנקוב.
מה ניתן לעשות בפועל, מבלי להגיש תביעה משפטית?
האם החל מיום 1/8/08 אנחנו המחזיקים בדירה והקבלן
הוא הפולש, ולפיכך באפשרותנו להחליף צילינדר ולפנות את תכולת הדירה?
תודה מראש.
רכשנו מקבלן את הדירה לדוגמא (המהווה גם משרד מכירות) וע"פ הסכם הרכישה עליו לפנות את הדירה מתכולתה ביום 1/8/08, עם אופציה להארכה ל-3 חודשים. מחמת שיפוצים שביקשנו לבצע בדירה הוסכם בע"פ כי נקבל את המפתח ונתחיל בשיפוצים כחודש לפני כן (כאשר הרהיטים והמשרד עודם בדירה), אולם המעבר בפועל ופינוי התכולה יבוצעו רק ביום 1/8/08. לצורך כך חתמנו על מסמך בדבר מסירת הדירה, מבלי לציין את יתר הדברים (המעבר בפועל והפינוי). כעת הודיע הקבלן כי לא יוכל לפנות את הדירה בתאריך הנקוב.
מה ניתן לעשות בפועל, מבלי להגיש תביעה משפטית?
האם החל מיום 1/8/08 אנחנו המחזיקים בדירה והקבלן
הוא הפולש, ולפיכך באפשרותנו להחליף צילינדר ולפנות את תכולת הדירה?
תודה מראש.
מסירת דירה ע"י קבלן
עו"ד עמית דביר
מנהל
28/07/08
לא הבנתי האם לקבלן יש זכות על פי ההסכם בכתב (בניגוע להסכמות בע"פ) לאחר את מועד המסירה או לא, או שיש לו זכות אבל ויתר עליה באופן ברור באמצעות פורטוקול מסירה. כך או כך, לעניין החזקה כל עוד הקבלן לא מסר לכם את החזקה באמצעות מסירת מפתח, הרי שהחזקה בדירה היא שלו וניתן לקבל את החזקה רק באמצעות בית המשפט. אפשר לנסות לתפוס את החזקה לבד, אולם זו תהיה פלישה שלכם ובמשך 30 ימים יוכל הקבלן לפנותכם בכוח ללא צורך בצו של בית משפט.לגבי הסכמות בע"פ הצמודות להסכם מכר כתוב, הן בדר"כ חסרות משמעות והסכם המכר קובע זאת בדר"כ. לכן אם אין ראיות ברורות על הסכמה שמשנה את הסכם המכר, קשה יהיה לתבוע על פי הסכמות בע"פ.המקרה שלכם סבוך ואני מציע לפנות לעו"ד המתעסק בנדל"ן לפני שתבצעו צעד כזה או אחר.עו"ד עמית דביר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי וועד בית
עינת
28/07/08
שלום רב,
אנו קבוצת דיירים אשר בנינו בבניה עצמית בניין בעל 3 קומות ובו 6 משפחות. לשתי קומות הקרקע אין כל גישה לחדר המדרגות הראשי מביתן ויש להן כניסה נפרדת. כך שלמעשה, אין להן כל שימוש בחדר המדרגותש ל הבניין. האם עליהן לשלם וועד בית עבור המעלית ותחזוקה שותפת של חדר המדרגות (נקיון, חשמל וכו)
תודה רבה מראש
אנו קבוצת דיירים אשר בנינו בבניה עצמית בניין בעל 3 קומות ובו 6 משפחות. לשתי קומות הקרקע אין כל גישה לחדר המדרגות הראשי מביתן ויש להן כניסה נפרדת. כך שלמעשה, אין להן כל שימוש בחדר המדרגותש ל הבניין. האם עליהן לשלם וועד בית עבור המעלית ותחזוקה שותפת של חדר המדרגות (נקיון, חשמל וכו)
תודה רבה מראש
תקנון בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/07/08
עינת שלום,
יש לבדוק מה קבעו הדיירים במסגרת תקנון הבית המשותף, ככל שערכו תקנון.
ככל שטרם נערך תקנון מוסכם מוצע לכנס אסיפת דיירים ולדון בעריכת תקנון בית משותף מוסכם, בו ייקבע שיעור ההשתתפות בהוצאות תחזוקת הבית, בין היתר, בהתחשב באופן השימוש ברכוש המשותף על ידי הדיירים השונים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
יש לבדוק מה קבעו הדיירים במסגרת תקנון הבית המשותף, ככל שערכו תקנון.
ככל שטרם נערך תקנון מוסכם מוצע לכנס אסיפת דיירים ולדון בעריכת תקנון בית משותף מוסכם, בו ייקבע שיעור ההשתתפות בהוצאות תחזוקת הבית, בין היתר, בהתחשב באופן השימוש ברכוש המשותף על ידי הדיירים השונים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
