פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מקרקעי ישראל .לשרון בהמשך לשאלה הקודמת
גוטה
07/10/08
רשמת שאם הקרקע היא בבעלות פרטית שלי אזי לא יכול להיות שהיא בבעלות המנהל , אך רשום שהמנהל הוא בעלים של 92 % מהשטחים של מדינת ישראל , איך יכול להיות שרק 8% הם בבעלות פרטית זה לא מובן לי
מנהל מקרקעי ישראל
| עו"ד שרון עזרא
07/10/08
זו המציאות במדינת ישראל. ייתכן שאתה שייך לאותם 8% שהקרקע היא בבעלותם ולא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל אשר מחכירה לאחרים זכויות.
יובהר, כי גם קרקעות אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל- אזי המנהל מחכיר (משכיר) אותם לאזרחים, ואז הזכויות של האזרח הן בגדר "חכירה" ולא "בעלות".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יובהר, כי גם קרקעות אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל- אזי המנהל מחכיר (משכיר) אותם לאזרחים, ואז הזכויות של האזרח הן בגדר "חכירה" ולא "בעלות".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איגוד מקרקעין
זוהר
07/10/08
מה זה איגוד מקרקעין אפשר לקבל דוגמא ?
איגוד מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
איגוד מקרקעין הוא חברה שכל נכסיו, במישרין או עקיפין, הינם "זכויות במקרקעין".
למשל- חברה שמחזיקה בבעלותה בניין משרדים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
למשל- חברה שמחזיקה בבעלותה בניין משרדים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה
חבריקו
07/10/08
חכירה ושכירות זה אותו דבר נכון ?
כן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעי ישראל
גוטה
07/10/08
לפי הבנתי מנהל מקרקעי ישראל בעלים של 92 % מהשטחים של מדינת ישראל אז זה אומר שקרקע פרטית בבעלותי בעצם שייכת למנהל מקרקעי ישראל ?
מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
העובדה שמנהל מקרקעי ישראל מחזיק במרבית הקרקעיות לא אומרת אוטמטית שהקרקע שלך היא בבעלותה. אם הקרקע היא בבעלות פרטית שלך, ולא בחכירה, אזי המנהל אינם הבעלים.תוכל לבדוק זאת על ידי הזמנת נסח טאבו.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה לאחר חריגה
דרומי
07/10/08
שלום
קניתי מגמרש ובניתי בית כיום מתברר שיש חריגה במיקום הבית ביחס לתוכנית המקורית (מרחק לא מספיק מהקיר עם השכן)
אני רוצה להתחבר לחשמל - והתבקשתי להיתר בניה חדש
מהנדס אחד ביקש 10000 ש"ח ואני תוהה מה בדיוק קורה פה
מה עלי לעשות
קניתי מגמרש ובניתי בית כיום מתברר שיש חריגה במיקום הבית ביחס לתוכנית המקורית (מרחק לא מספיק מהקיר עם השכן)
אני רוצה להתחבר לחשמל - והתבקשתי להיתר בניה חדש
מהנדס אחד ביקש 10000 ש"ח ואני תוהה מה בדיוק קורה פה
מה עלי לעשות
פנה לקבלת הצעות מחיר נוספות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
מבלי לגוע מהאמור לעיל, אני ממליצה שתבדוק מול חוזה המכר האם יש פה הפרה של הוראות הסכם המכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
מאיה
07/10/08
שלום !יש לי 2 שאלות.א. האם כאשר יש חוזה שכירות ובו סעיף של אופציה האם הכרחי לערוך חוזה שכירות כל פעם מחדש או שמה ניתן להשתמש בחוזה הישן למשל שנערך ב2007 עד 2008 31.8 כלומר : אם לא נערך חוזה שכירות חדש האם חוקי לטעון כי החוזה עדיין מתקיים ע"פ סעיף האופציה?שאלה2 -האם כאשר לאחר שחלה תקופת שכירות החדשה (ע"פ האופציה) בעל הדירה רשאי להתחיל בתהליך מכירה של הדירה ובמודעה של המכירה ציין כי הפינוי תוך חודשיים ואת העובדה זו אינו גילה ליפני שחלה תקופת האופציה ואף בכלל אלא נודה לנו רק כאשר הביא אנשי נדל"ן.-האם זו הפרה חוזית?
הסכם שכירות
| עו"ד שרון עזרא
07/10/08
1. אין חובה לערוך חוזה חדש לתקופת האופציה
2. בעל הבית יכול להציע הדירה למכירה, אך לא יכול לדרוש את פינוייכם אם אין לו זכות כזו בחוזה. הקונה החדש צריך לרכוש את הדירה בכפוף לזכויות שלכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. בעל הבית יכול להציע הדירה למכירה, אך לא יכול לדרוש את פינוייכם אם אין לו זכות כזו בחוזה. הקונה החדש צריך לרכוש את הדירה בכפוף לזכויות שלכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות אדמה
יוסף
07/10/08
שלום,
שמי יוסף ואני משכיר חלקת אדמה בשטח של שני דונם לחקלאי שבנה במקום דיר(חווה) לגידול בעלי חיים
השאלה שלי היא:
לפי חוק מקרקעי ישראל סעיף 3 שכירות מעל חמש שנים היא "חכירה":
3. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
המשכיר מתעקש ומבקש לרשום בחוזה כדלקמן:
1. תקופה השכירות הינה למשך 59 חודשים החל מחודש ספטמבר 2008 ועד לחודש אוגוסט 2013.
2.ניתנת בזה לשוכרת שתי ברירות (אופציות) להאריך את תקופת השכירות בשתי תקופות נוספת בנות 59 חודשים כל אחת וזאת בהודעה בכתב למשכיר 60 ימים לפני תקופת השכירות הקודמת
האם נתינת אופצית הארכה בחוזה נחשבת כתקופה מעל חמש שנים(59 חודשים)תחשב כ"חכירה" ואז המשכיר יכול לרשום את האדמה כ "חכירה"?
האם מקובל לתת אופציה עתידית בחוזה למרות שזה עלול לפגוע בבעלותי על האדמה?
תודה
יוסף
שמי יוסף ואני משכיר חלקת אדמה בשטח של שני דונם לחקלאי שבנה במקום דיר(חווה) לגידול בעלי חיים
השאלה שלי היא:
לפי חוק מקרקעי ישראל סעיף 3 שכירות מעל חמש שנים היא "חכירה":
3. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
המשכיר מתעקש ומבקש לרשום בחוזה כדלקמן:
1. תקופה השכירות הינה למשך 59 חודשים החל מחודש ספטמבר 2008 ועד לחודש אוגוסט 2013.
2.ניתנת בזה לשוכרת שתי ברירות (אופציות) להאריך את תקופת השכירות בשתי תקופות נוספת בנות 59 חודשים כל אחת וזאת בהודעה בכתב למשכיר 60 ימים לפני תקופת השכירות הקודמת
האם נתינת אופצית הארכה בחוזה נחשבת כתקופה מעל חמש שנים(59 חודשים)תחשב כ"חכירה" ואז המשכיר יכול לרשום את האדמה כ "חכירה"?
האם מקובל לתת אופציה עתידית בחוזה למרות שזה עלול לפגוע בבעלותי על האדמה?
תודה
יוסף
חוזה שכירות
| עו"ד שרון עזרא
07/10/08
יוסי שלום
הוראות חוק מנהל מקרקעי ישראל לא רלבנטיות לעניינך.
אני מציעה כי תתייעץ עם עו"ד לגבי ניסוח הסכם שכירות. לשכירות ארוכת טוות כמו שאתה מתאר יש השלכות- השוכר יכול לרשום הערה על זכויות אלו בטאבו, אך אין בכלל כדי לשלול את זכויותייך כחוכר/בעלים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הוראות חוק מנהל מקרקעי ישראל לא רלבנטיות לעניינך.
אני מציעה כי תתייעץ עם עו"ד לגבי ניסוח הסכם שכירות. לשכירות ארוכת טוות כמו שאתה מתאר יש השלכות- השוכר יכול לרשום הערה על זכויות אלו בטאבו, אך אין בכלל כדי לשלול את זכויותייך כחוכר/בעלים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
טופס 4
עדי
07/10/08
שלום,
קניתי את קומת קרקע בבניין ובניתי חדר נוסף במקום בו הייתה ריצפת חול, הוספתי קיר אחת לשלוש שהיו קיימות.קיבלתי היתר בנייה.
האם עלי לקבל טופס 4?
קניתי את קומת קרקע בבניין ובניתי חדר נוסף במקום בו הייתה ריצפת חול, הוספתי קיר אחת לשלוש שהיו קיימות.קיבלתי היתר בנייה.
האם עלי לקבל טופס 4?
אנא בדוק זאת מול הועדה המקומית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף
אור
07/10/08
שלום, במסגרת תב"ע שיזם המינהל, המירו שטח קרקע חקלאית בבעלות משותפת של שלושה שותפים ואני ביניהם, ב- 12 מגרשים חלופיים שכבר עברו פרצלציה (הפקיעו לנו את המגרש לצרכי ציבור ונתנו לנו במקום 12 מגרשים לבניה). כיום, אנו השותפים, מבקשים לפרק את השותפות. האם פירוק השיתוף, תוך חלוקה של הקרקעות בינינו בעין, תוך שכל אחד לוקח מספר מגרשים לפי חלקו בשותפות, הינו ארוע המחוייב בתשלום מס (תוך שימת לב שהפרצלציה נכפתה עלינו)?
מיסוי בעקבות פרצלציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
אור שלום
השאלה הינה מורכבת מידי עובדתית ומשפטית לדיון בפורום, ומצריכה קבלת נתונים נוספים לתשובה. אנא פנה למערכת בבקשה לייעוץ אישי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה הינה מורכבת מידי עובדתית ומשפטית לדיון בפורום, ומצריכה קבלת נתונים נוספים לתשובה. אנא פנה למערכת בבקשה לייעוץ אישי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
אביבה
06/10/08
ההורים שלי קנו דירה מקבלן לפני כ-10 שנים. רק עכשיו ביקרנו אצל עו"ד שירשום את הדירה בטאבו. מאחר ואבי נפטר ואני בת יחידה בצו ירושה קיבלתי רבע מהחצי שלו ואמי שלושה רבעים. העו"ד החתים את אמי ואותי על שטר מכר 5 פעמים. כאילו החברה הקבלנית מכרה חצי והחצי השני הוא ירושה רבע ועוד רבע.
האם נכון עשתה העו"ד? האם זהו התהליך לרישום בטאבו. (כמובן ששילמנו ארנונה וקיבלנו אישור מהעירייה). אנחנו פוחדות שהיא לא רימתה אותנו או משהו כזה.
האם נכון עשתה העו"ד? האם זהו התהליך לרישום בטאבו. (כמובן ששילמנו ארנונה וקיבלנו אישור מהעירייה). אנחנו פוחדות שהיא לא רימתה אותנו או משהו כזה.
העברת דירה בירושה
| עו"ד שרון עזרא
07/10/08
אביבה שלום
אני מבינה כי לפי צו הירושה היורשים הם אמך (מחצית). ואת (מחצית).
אם הדירה נרכשה על ידי הורייך בחלקים שווים, אז החלק של אביך צריך להתחלק כאמור לעיל כך שבסופו של דבר אמך תהיה הבעלים של 3/4 ואת בעלים של רבע מכלל הזכויות. יש לבחון האם המסמכים שנחתמו על ידכם משקפים את המצב האמור לעיל.זאת כמובן אינני יכולה לעשות מבלי לראות על מה חתמתם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אני מבינה כי לפי צו הירושה היורשים הם אמך (מחצית). ואת (מחצית).
אם הדירה נרכשה על ידי הורייך בחלקים שווים, אז החלק של אביך צריך להתחלק כאמור לעיל כך שבסופו של דבר אמך תהיה הבעלים של 3/4 ואת בעלים של רבע מכלל הזכויות. יש לבחון האם המסמכים שנחתמו על ידכם משקפים את המצב האמור לעיל.זאת כמובן אינני יכולה לעשות מבלי לראות על מה חתמתם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברה ללא תמורה לנכד קטין
ס'
06/10/08
שלום ברצוני לדעת בבקשה מה הפרוצדורה להעברת דירה מסבא לנכד קטין (האם קיים פטור ומה עם תקופת הצינון למכירת הדירה ומה דרוש במקרה של קטין) איך רושמים זאת בטאבו
תודה רבה ושנה טובה ומבורכת
תודה רבה ושנה טובה ומבורכת
העברת דירה במתנה מסבא לנכד
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/10/08
שלום רב
העברת דירה במתנה מסבא לנכד הינה עסקה במקרקעין לכל דבר, הטעונה אף דיווח לרשויות המס. סביר להניח כי ינתן פטור על העסקה. לאחר ביצוע ההעברה יש תקופת צינון עד למכירתה, ואורך התקופה תלוי בפרמטרים שונים. בנוסף, מאחר ומדובר בקטין, יש לקבל את אישור בית משפט. אני מציעה כי תפנה דרך המערכת בבקשה לייעוץ אישי לקבלת סיוע והבהרות נוספות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברת דירה במתנה מסבא לנכד הינה עסקה במקרקעין לכל דבר, הטעונה אף דיווח לרשויות המס. סביר להניח כי ינתן פטור על העסקה. לאחר ביצוע ההעברה יש תקופת צינון עד למכירתה, ואורך התקופה תלוי בפרמטרים שונים. בנוסף, מאחר ומדובר בקטין, יש לקבל את אישור בית משפט. אני מציעה כי תפנה דרך המערכת בבקשה לייעוץ אישי לקבלת סיוע והבהרות נוספות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע בירושה
שלומית
06/10/08
שלום,
בעלי הוא נחשב כבן ממשיך במושב בו גרים הוריו , להוריו שטח גדול של כ-70 דונם שאמור בסופו של דבר לעבור על שם בעלי (כרגע השטח הוא על שם אביו).
אנחנו מתחילים לבנות את הבית שלנו בשטח המדובר. השאלה שלי היא כזו ברגע שהשטח עובר להיות על שם בעלי מהו המצב המשפטי שלי ושל ילדי? מה קורה במקרה של גירושין או במקרה גרוע יותר? האם במצב זה יוכלו לפנות אותי מהבית (האחים שלו למשל)? האם כדי להגן על עצמי על כל צרה שלא תבוא אני צריכה לדרוש שגם שמי יופיע בנוסף לשמו של בעלי?
אשמח לקבל תשובה.
תודה.
בעלי הוא נחשב כבן ממשיך במושב בו גרים הוריו , להוריו שטח גדול של כ-70 דונם שאמור בסופו של דבר לעבור על שם בעלי (כרגע השטח הוא על שם אביו).
אנחנו מתחילים לבנות את הבית שלנו בשטח המדובר. השאלה שלי היא כזו ברגע שהשטח עובר להיות על שם בעלי מהו המצב המשפטי שלי ושל ילדי? מה קורה במקרה של גירושין או במקרה גרוע יותר? האם במצב זה יוכלו לפנות אותי מהבית (האחים שלו למשל)? האם כדי להגן על עצמי על כל צרה שלא תבוא אני צריכה לדרוש שגם שמי יופיע בנוסף לשמו של בעלי?
אשמח לקבל תשובה.
תודה.
אנא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע לא מופשרת
אלכסנדרה
06/10/08
שלום בכונתי לרכוש קרקרע אשר עדיין לא מופשרת וההבטחה שהיא תופשר תוך 4 שנים.כמו כן ,הובטח שאם היא לא תופשר עד אז הכסף יוחזר אליי במלואו.(למרות שמבטיחים שהיא תופשר במאת האחוזים).האם ישנם סיכונים שלא יוחזר אלי הכסף ומהם?
תודה מראש,אלכסנדרה.
תודה מראש,אלכסנדרה.
עסקה עם תנאי מתלה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/10/08
מדובר למעשה בעסקה עם תנאי מתלה. יש לדאוג לבטחונות מספקים להבטחת השבת הכספים ששולמו או חלקם. מומלץ להיער בעו"ד מטעמך לעריכת ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת תשלום
יורם
06/10/08
יש לי מוסך היו 2 כניסות מאז שמכרו את השטח נשארה כניסה 1 ששיכת למוסך והפחח משתמש במעבר ללא תשלום . האם אפשר לדרוש תשלום עבור השימוש במעבר ששייך למוסך שלי והאם אוכל לתבוע מישפטית במידה ויסרב לשלם עבור השימוש במעבר שגורם לי לחוסר מקום במוסך. תודה על תשובתכם.
זיקת הנאה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/10/08
יורם שלום,
חסרים פרטים עובדתיים ומשפטיים בכדי להשיבך נכונה.
כמו כן, עליך לקחת בחשבון שאם הגישה היחידה לשטח שבבעלות הפחח היא דרך המוסך שלך, יתכן והוא זה אשר יזכה בסופו של יום לקבל זיקת הנאה (זכות מעבר) בשטח שלך.
רצוי שתתייעץ עם עו"ד לפני העלאת טענות ו/או דרישות מהשכן.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
חסרים פרטים עובדתיים ומשפטיים בכדי להשיבך נכונה.
כמו כן, עליך לקחת בחשבון שאם הגישה היחידה לשטח שבבעלות הפחח היא דרך המוסך שלך, יתכן והוא זה אשר יזכה בסופו של יום לקבל זיקת הנאה (זכות מעבר) בשטח שלך.
רצוי שתתייעץ עם עו"ד לפני העלאת טענות ו/או דרישות מהשכן.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מקרקעין
משה
05/10/08
שלום רב,
אבי נפטר ויש פסק דין שהוא מוריש הכל לאימי לפי צו ירושה והילדים מסכימים.
אימי נפטרה גם כן ויש בידינו צו ירושה.
לאחר קבלת צו הירושה של המנוח שהוריש הכל למנוחה(אימי) ברצוני לבקש עפ"י 2 צווי הירושה העברת מקרקעין על שמי.
האם עליי לשלם אגרה פעמיים ,כי למעשה יש פה 2 פעולות או רק אגרה אחת?
הנכס רשום חצי על אימי וחצי על אבי.
תודה
אבי נפטר ויש פסק דין שהוא מוריש הכל לאימי לפי צו ירושה והילדים מסכימים.
אימי נפטרה גם כן ויש בידינו צו ירושה.
לאחר קבלת צו הירושה של המנוח שהוריש הכל למנוחה(אימי) ברצוני לבקש עפ"י 2 צווי הירושה העברת מקרקעין על שמי.
האם עליי לשלם אגרה פעמיים ,כי למעשה יש פה 2 פעולות או רק אגרה אחת?
הנכס רשום חצי על אימי וחצי על אבי.
תודה
יש לברר זאת בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרחב
גוטה
05/10/08
מה ההבדל בין מרחב תכנון מקומי למרחב תכנון מחוזי? האם מחרב תכנון מקומי הוא לא חלק ממרחב תכנון מחוזי ?
ראה תשובה לשאלה קודמת
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מובן
שוורץ
05/10/08
tאני לא מבין את שיטת העבודה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הועדה המחוזית והועדה המקומית לתכנון ולבנייה, האם יש הררכיה בניהם , הרי הם כולם שייכים לאותה משבצת נכון ?
קישור לאתר של משרד הפנים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/10/08
להלן קישור לאתר של משרד הפנים. שם תוכל למצוא הסברים על ועדות התכנון השונות.
http://www.moin.gov.il/
http://www.moin.gov.il/
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אזורי
שוורץ
05/10/08
1-האם חיפה נחשבת לשטח מקומי או אזורי . ? ולמה הכוונה בשטח אזורי .
השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחוזי מקומי
שוורץ
05/10/08
האם העובדה שחיפה נחשבת למחוז משמעות ש מי שמפקח עליה היא הודעה המחוזית ולא הוועדה המקומית ?" האם קיימות ועדות מקומיות בחיפה ומה טווח השיפטו שלהם ?
יש ועדה מקומית בחיפה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרמת פרוייקט נדל
חיימקה
05/10/08
אם אני בתור יזםקבלן בנייה רוצה להרים בפרוייקט באזור כלשהו , מימי אני קונה את השטח וממי אני מקבל את האישורים האם כל הפרוצדורה נעשית דרך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה?
את השטח יש לרכוש מבעליו ואישורים יש לקבל מהרשות המקומית
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/10/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה משותפת כמו באנגליה
חן
04/10/08
מכירת דירה משותפת כמו באנגליה
לי ולאחי דירה משותפת, ירושת הורים המושכרת כל הזמן ומניבה דמי שכירות גבוהים .מחיר הדירה אמור לגדול ב %60 בשנה הקרובה עקב תמא 38. .
אחי רוצה למכור אותה מיד במחיר הכי גבוה בשוק אך נמוך בהרבה מערכה המשוער לאחר השדרוג.
אני מתנגד למכירת הדירה המשותפת כעת ומעוניין למכרה או לקנות חלקו רק לאחר סיום השדרוג ,בינתיים להשכירה..
כדי לפשר ניסיתי לשכנע אותו שארכוש את חלקו לפי הערכת שמאי מוסכם אך הוא הביא דוח שמאי משלו שהינו ב30% מהערכה של השמאי שלי .
והיה מוכן למכרה לנו בערך של 50% ממחיר השמאי או מחיר המתווך שהוא יביא ,הגבוהה מביניהם .
לא נשארה לי ברירה והסכמתי שינסה למכרה אך 3 חודשים הוא לא הצליח למכרה במחיר הגבוהה שרצה להציע לי ואפילו בפחות מזה..
כמובן אם כך שהצעתו לי לקנות לפי מחיר הצעה ממחיר שמאי או מחיר מתווך הייתה הצעה לא סבירה ולא מציאותית .
שאלת :
האם קיים גוף המבצע נוהל סטטוטורי (כמו באנגליה )בו מתקיים מכרז והקונים שמים דמי פיקדון
ומתוכם נבחר מתוכם זה המציע מחיר הגבוה ואז אני אוכל להחליפו אם ארצה ולתת לאחי את חלקו או למוכרה .
לי ולאחי דירה משותפת, ירושת הורים המושכרת כל הזמן ומניבה דמי שכירות גבוהים .מחיר הדירה אמור לגדול ב %60 בשנה הקרובה עקב תמא 38. .
אחי רוצה למכור אותה מיד במחיר הכי גבוה בשוק אך נמוך בהרבה מערכה המשוער לאחר השדרוג.
אני מתנגד למכירת הדירה המשותפת כעת ומעוניין למכרה או לקנות חלקו רק לאחר סיום השדרוג ,בינתיים להשכירה..
כדי לפשר ניסיתי לשכנע אותו שארכוש את חלקו לפי הערכת שמאי מוסכם אך הוא הביא דוח שמאי משלו שהינו ב30% מהערכה של השמאי שלי .
והיה מוכן למכרה לנו בערך של 50% ממחיר השמאי או מחיר המתווך שהוא יביא ,הגבוהה מביניהם .
לא נשארה לי ברירה והסכמתי שינסה למכרה אך 3 חודשים הוא לא הצליח למכרה במחיר הגבוהה שרצה להציע לי ואפילו בפחות מזה..
כמובן אם כך שהצעתו לי לקנות לפי מחיר הצעה ממחיר שמאי או מחיר מתווך הייתה הצעה לא סבירה ולא מציאותית .
שאלת :
האם קיים גוף המבצע נוהל סטטוטורי (כמו באנגליה )בו מתקיים מכרז והקונים שמים דמי פיקדון
ומתוכם נבחר מתוכם זה המציע מחיר הגבוה ואז אני אוכל להחליפו אם ארצה ולתת לאחי את חלקו או למוכרה .
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/10/08
חן שלום
במקרה של בעלים משותפים בדירה, וכאשר אחד מהם מבקש למכור והשני לא מעוניין, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית משפט והוא ממנה כונס נכסים שפועל למכירת הנכס למרבה במחיר.הכונס מפרסם מכרז .תוכל להגיש הצעה כמו כל מתמודד אחר.
תוכלו לבצע הליך דומה, בהסכמה, שלא בדרך של בית משפט, וזאת על ידי פנייה לעו"ד שיערוך עבורכם הליכי מכרז כאלו. תוכלו לקבוע במכרז שלבעלים זכות ראשונה לפדות את הנכס.
אני מפנה אותך למאמר מעניין, פרי עטי, בפורסם באתר זה בעניין "פירוש שיתוף במקרקעין"- שם נדונה השאלה האם שותף יכול למנוע מכירה של הדירה, חרף רצונה של השותף השני, וזאת מהטעם כי אם יעוכבו הליכי המכירה, אזי בעקבות כניסתה לתקוף של תב"ע צפויה, יעלה ערך המקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
במקרה של בעלים משותפים בדירה, וכאשר אחד מהם מבקש למכור והשני לא מעוניין, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית משפט והוא ממנה כונס נכסים שפועל למכירת הנכס למרבה במחיר.הכונס מפרסם מכרז .תוכל להגיש הצעה כמו כל מתמודד אחר.
תוכלו לבצע הליך דומה, בהסכמה, שלא בדרך של בית משפט, וזאת על ידי פנייה לעו"ד שיערוך עבורכם הליכי מכרז כאלו. תוכלו לקבוע במכרז שלבעלים זכות ראשונה לפדות את הנכס.
אני מפנה אותך למאמר מעניין, פרי עטי, בפורסם באתר זה בעניין "פירוש שיתוף במקרקעין"- שם נדונה השאלה האם שותף יכול למנוע מכירה של הדירה, חרף רצונה של השותף השני, וזאת מהטעם כי אם יעוכבו הליכי המכירה, אזי בעקבות כניסתה לתקוף של תב"ע צפויה, יעלה ערך המקרקעין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום קומה שלמה לא בטאבו
ערן
04/10/08
היי
אני מודע היטב לעובדה שאצטרך ליווי צמוד של עו"ד בסוגיה, אבל אני כרגע בשלב "טרום-סוגיה". מנסה להבין האם בכלל כדאי להיכנס לסיפור הזה או לא.
ראיתי דירה לפני כמה חודשים ועיינתי בתיק הבניין. הסיפור הוא שבעל הדירה (שנפטר כנראה) פשוט עלה יום אחד לגג המשותף, סגר אותו ובנה עליו דירה (היום היא פוצלה לפי מה שאני יודע). היה משפט בסוף שנות השבעים והוצא צו הריסה (כל זה מתיק הבניין). כעבור 20 שנה אחד הדיירים בבניין התלונן לעירייה על בנייה לא חוקית וכתשובה ענתה לו העירייה שזה נעשה בשנות השבעים וחל על זה התיישנות. כיום הדירה המקורית אותה ראיתי + דירת הגג מוצעות למכירה.
אני בשום אופן לא ארכוש את הגג ללא היתרים + רישום בטאבו. העניין הוא שלמעשה זה שטח שנגזל מהדיירים. מצד שני, כרגע המצב הוא שגם העירייה מפסידה וגם הדיירים - אף אחד לא יעשה כלום בנידון - הכל ישאר לא חוקי עד אינסוף. האם יש דרך להגיע לפשרה עם העירייה (שבסופו ירשם כל הגג בטאבו על שמי) __לפני__ קניית הנכס (כתנאי לחוזה, כלומר)? אם זה תהליך ארוך ויקר כמובן שאוותר, אבל בטוח היו מקרים דומים בעבר.
תודה רבה
אני מודע היטב לעובדה שאצטרך ליווי צמוד של עו"ד בסוגיה, אבל אני כרגע בשלב "טרום-סוגיה". מנסה להבין האם בכלל כדאי להיכנס לסיפור הזה או לא.
ראיתי דירה לפני כמה חודשים ועיינתי בתיק הבניין. הסיפור הוא שבעל הדירה (שנפטר כנראה) פשוט עלה יום אחד לגג המשותף, סגר אותו ובנה עליו דירה (היום היא פוצלה לפי מה שאני יודע). היה משפט בסוף שנות השבעים והוצא צו הריסה (כל זה מתיק הבניין). כעבור 20 שנה אחד הדיירים בבניין התלונן לעירייה על בנייה לא חוקית וכתשובה ענתה לו העירייה שזה נעשה בשנות השבעים וחל על זה התיישנות. כיום הדירה המקורית אותה ראיתי + דירת הגג מוצעות למכירה.
אני בשום אופן לא ארכוש את הגג ללא היתרים + רישום בטאבו. העניין הוא שלמעשה זה שטח שנגזל מהדיירים. מצד שני, כרגע המצב הוא שגם העירייה מפסידה וגם הדיירים - אף אחד לא יעשה כלום בנידון - הכל ישאר לא חוקי עד אינסוף. האם יש דרך להגיע לפשרה עם העירייה (שבסופו ירשם כל הגג בטאבו על שמי) __לפני__ קניית הנכס (כתנאי לחוזה, כלומר)? אם זה תהליך ארוך ויקר כמובן שאוותר, אבל בטוח היו מקרים דומים בעבר.
תודה רבה
חריגות בנייה על הגג
| עו"ד שרון עזרא
05/10/08
ערן שלום
ייתכן שניתן להכשיר, בדיעבד, את הבניה הבלתי חוקית על הגג- הן לרכוש מהדיירים את זכויות הבנייה שלהם והן הוצאת היתר בנייה בדיעבד. נסה לברר זאת מול הועדה המקומית. לא ניתן, במסגרת הפורום ובהעדר מידע ספציפי על הנכס, להעריך את משך הזמן והעלויות הכרוכות בכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ייתכן שניתן להכשיר, בדיעבד, את הבניה הבלתי חוקית על הגג- הן לרכוש מהדיירים את זכויות הבנייה שלהם והן הוצאת היתר בנייה בדיעבד. נסה לברר זאת מול הועדה המקומית. לא ניתן, במסגרת הפורום ובהעדר מידע ספציפי על הנכס, להעריך את משך הזמן והעלויות הכרוכות בכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה בעניין אחריות קבלן
שולה
04/10/08
הבית בו אני גרה הנו בן 7 שנים בערך.
לפני כשנה החלה נפילה פתאומית של קרמיקות מקירות חדרי האמבטיה והשירותים.
מעבר לעובדה שמדובר בדבר מסוכן, הרי שמדובר במפגע אסטטי ותיקון של הקרמיקה עשוי לעשות אלפי שקלים.
פנינו לקבלן והוא טען שהאחריות כבר נגמרה - דבר שהיה ידוע לנו.
השאלה היא האם אין דברים בבית שאחריות הקבלן לא פגה עליהם:
כלומר, אם האחריות הסתיימה הרי שגם קירות הבית יכולים ליפול ושוב אין לקבלן אחריות, וגם התקרה יכולה לקרוס וגם אז הקבלן יסתתר תחת אותה סיסמה.
האם אין דברים בבית, בסיסיים, עליהם הקבלן חייב להיות אחראי לאורך זמן "הגיוני".
שבע שנים אינו זמן הגיוני לנפילה, ללא כל סיבה, של הקרמיקות.
אגב, הדבר קורה גם אצל שכנים נוספים.
אודה לכם על תשובה.
שולה
לפני כשנה החלה נפילה פתאומית של קרמיקות מקירות חדרי האמבטיה והשירותים.
מעבר לעובדה שמדובר בדבר מסוכן, הרי שמדובר במפגע אסטטי ותיקון של הקרמיקה עשוי לעשות אלפי שקלים.
פנינו לקבלן והוא טען שהאחריות כבר נגמרה - דבר שהיה ידוע לנו.
השאלה היא האם אין דברים בבית שאחריות הקבלן לא פגה עליהם:
כלומר, אם האחריות הסתיימה הרי שגם קירות הבית יכולים ליפול ושוב אין לקבלן אחריות, וגם התקרה יכולה לקרוס וגם אז הקבלן יסתתר תחת אותה סיסמה.
האם אין דברים בבית, בסיסיים, עליהם הקבלן חייב להיות אחראי לאורך זמן "הגיוני".
שבע שנים אינו זמן הגיוני לנפילה, ללא כל סיבה, של הקרמיקות.
אגב, הדבר קורה גם אצל שכנים נוספים.
אודה לכם על תשובה.
שולה
חוק המכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/10/08
חוק המכר קובע את תקופת האחריות לחלקים שונים של הבית- כל חלק והתקופה שלו.
ייתכן שיש לקבלן אחריות נזיקית גם ללא קשר לתקופה הקבועה בחוק המכר. בעניין זה, יש לקבל חוות דעת הנדסית בדבר הסיבה לנפילת הקרמיקה- האם מקורה ברשלנות מצד הקבלן או לא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ייתכן שיש לקבלן אחריות נזיקית גם ללא קשר לתקופה הקבועה בחוק המכר. בעניין זה, יש לקבל חוות דעת הנדסית בדבר הסיבה לנפילת הקרמיקה- האם מקורה ברשלנות מצד הקבלן או לא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיימקה
לשרון
04/10/08
כבר ענית לי על השאלה הזו אבל לא ירדת לעומק דעתי .אשמח אם תקרא י עוד פעם את השאלה ותתנ לי תשובה מתאימה יותר . תודה .
השאלה בקשר לסעיף מסויים בחוק הגנת הדייר בדיני מקרקעין ,
השאלה שלי נובעת מהגיון בריא (במידה ובאמת הבנתי את התוכן של הסעיף ) למה דייר יוצא שנכח , עסק , גר בדירה או עסק בדמי מפתח זכאי לחלק יותר גבוה כאשר הוא החזיק במושכר תקופה קצרה יותר ???
להלן הסעיף -
דייר יוצא זכאי לחלק בדמי המפתח הניתנים, או העשויים לינתן, מאת הדייר המוצע או בשבילו.
75. חלקו של מי שהחל להחזיק אחרי תשי"ח
דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר אחרי תשי"ח, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים אלה:
1) החזיק במושכר לא יותר משנה אחת - שמונים וחמישה אחוזים; )
2) החזיק במושכר יותר משנה אחת אך לא יותר משנתיים - שבעים )
וחמישה אחוזים;
3) החזיק במושכר יותר משנתיים אך לא יותר מחמש שנים - ששים )
וששה ושני שלישי אחוזים;
4) החזיק במושכר יותר מחמש שנים - ששים אחוזים.
השאלה בקשר לסעיף מסויים בחוק הגנת הדייר בדיני מקרקעין ,
השאלה שלי נובעת מהגיון בריא (במידה ובאמת הבנתי את התוכן של הסעיף ) למה דייר יוצא שנכח , עסק , גר בדירה או עסק בדמי מפתח זכאי לחלק יותר גבוה כאשר הוא החזיק במושכר תקופה קצרה יותר ???
להלן הסעיף -
דייר יוצא זכאי לחלק בדמי המפתח הניתנים, או העשויים לינתן, מאת הדייר המוצע או בשבילו.
75. חלקו של מי שהחל להחזיק אחרי תשי"ח
דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר אחרי תשי"ח, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים אלה:
1) החזיק במושכר לא יותר משנה אחת - שמונים וחמישה אחוזים; )
2) החזיק במושכר יותר משנה אחת אך לא יותר משנתיים - שבעים )
וחמישה אחוזים;
3) החזיק במושכר יותר משנתיים אך לא יותר מחמש שנים - ששים )
וששה ושני שלישי אחוזים;
4) החזיק במושכר יותר מחמש שנים - ששים אחוזים.
חוק הגנת הדייר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
10/10/08
חיימקה שלום
כפי שהשבתי בעבר, לסעיף זה יש סייג- שאם הוא חל- הוא פועל לפי ההגיון הנכון שלך והוא- ככל שמשך ההחזקה ארוך יותר כך חלקו בדמי המפתח גדול יותר.
באם ברצונך להעמיק יותר בדיני הגנת הדייר וההגיון שעומד מאחוריהם, יש ספרים טובים בתחום, אותם תוכל למצוא בספריות המשפטיות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כפי שהשבתי בעבר, לסעיף זה יש סייג- שאם הוא חל- הוא פועל לפי ההגיון הנכון שלך והוא- ככל שמשך ההחזקה ארוך יותר כך חלקו בדמי המפתח גדול יותר.
באם ברצונך להעמיק יותר בדיני הגנת הדייר וההגיון שעומד מאחוריהם, יש ספרים טובים בתחום, אותם תוכל למצוא בספריות המשפטיות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על מכירת רכוש בחו"ל
Nisa
04/10/08
שלום רב, ב - 02.2006 קיבלתי ירושה בחו''ל מאבא שלי ז''ל. מדובר בדירה אשר נמכרה ב-10.2006 תמורת 60000 דולר (אין לי מסמכים על מכירה). הסכום נמצא במזומן. כעת אני זקוקה לו לרכישת בית. במידה ואני מפקידה את הסכום הזה בבנק, הבנק יכול לדרוש ממני הצהרה שמדובר בירושה. במידה ואני מודיעה שמדובר בכסף ממכירת דירה, האם עליי לשלם מס? יש לציין ששילמתי כבר מס על מכירת דירה בחו''ל. מה ניתן לעשות ע''מ לא לשלם גם כאן?
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/10/08
בפורום דיני מיסים תוכלי לברר האם בכלל יש מקור לחיוב במס גם בישראל, על ירושה במקורה בחו"ל.
יוער, כי אם צריך לשלם מס על הירושה בחו"ל גם בארץ, אז צריך לשלם המס, ואיננו יכולים להמליץ לך על פעולות בדבר הימנעות ממס.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יוער, כי אם צריך לשלם מס על הירושה בחו"ל גם בארץ, אז צריך לשלם המס, ואיננו יכולים להמליץ לך על פעולות בדבר הימנעות ממס.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
