פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הערה בנסח טאבו
אתי
16/02/09
בנסח טאבו שהוצאתי יש הערה לבימ"ש שלום בחיפה.
כיצד אני יכולה לדעת על מה בדיוק נרשמה ההערה?
תורה
כיצד אני יכולה לדעת על מה בדיוק נרשמה ההערה?
תורה
פני לטאבו ובקשי צילום של ההערה/ דרך תיק בימ"ש
| עו"ד שרון עזרא
17/02/09
זכויות שוכרים בבית בכינוס נכסים (נסיון אחרון)
שוכר
16/02/09
לפני כחצי שנה שכרנו בית ונתנו צ'קים דחויים לכל השנה. לאחרונה קיבלנו הודעה מעו"ד שהתמנה ככונס נכסים של הבית עקב אי-עמידה בתנאי המשכנתא של בעלי הבית.
1. האם כונס הנכסים יכול לפנות אותנו מיידית (או קרוב למיידית) למרות שע"פ הסכם השכירות אין זכות כזו?
2. הבנו בעקיפין שיש אפשרות שהצ'קים של דמי השכירות הועברו לאחד הנושים (בנק גדול). האם קיימת אפשרות שכונס הנכסים יפנה אותנו אך הצ'קים ימשיכו להפדות?
3. מה באופן כללי זכויותינו וההגנות עלינו במקרה הזה?
4. האם יש צעדים שכדאי לעשות כדי לשפר את מצבנו מול כל הצדדים?
1. האם כונס הנכסים יכול לפנות אותנו מיידית (או קרוב למיידית) למרות שע"פ הסכם השכירות אין זכות כזו?
2. הבנו בעקיפין שיש אפשרות שהצ'קים של דמי השכירות הועברו לאחד הנושים (בנק גדול). האם קיימת אפשרות שכונס הנכסים יפנה אותנו אך הצ'קים ימשיכו להפדות?
3. מה באופן כללי זכויותינו וההגנות עלינו במקרה הזה?
4. האם יש צעדים שכדאי לעשות כדי לשפר את מצבנו מול כל הצדדים?
נכס בכינוס נכסים
| עו"ד שרון עזרא
17/02/09
שלום רב,
כדי להשיב על שאלתך, יש לקבל פרטים נוספים ובהם:
1. מועד חתימת הסכם השכירות
2. מועד מתן צו הכינוס
3. העתק הסכם השכירות והעתק שטר המשכנתא
4. כיצד נודע לכם אודות מתן צו הכינוס? האם ניתן כבר צו פינוי?
תוכל לשלוח התשובות לשאלות אלו דרך האתר, תוך שימוש בפניה בבקשה ל"יעוץ אישי (ללא תשלום)", ונעשה מאמץ להשיבך בהקדם
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי להשיב על שאלתך, יש לקבל פרטים נוספים ובהם:
1. מועד חתימת הסכם השכירות
2. מועד מתן צו הכינוס
3. העתק הסכם השכירות והעתק שטר המשכנתא
4. כיצד נודע לכם אודות מתן צו הכינוס? האם ניתן כבר צו פינוי?
תוכל לשלוח התשובות לשאלות אלו דרך האתר, תוך שימוש בפניה בבקשה ל"יעוץ אישי (ללא תשלום)", ונעשה מאמץ להשיבך בהקדם
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משכנתא ישנה
vardina
16/02/09
בנסח של הטאבו, רשומה בנכס הלוואה מאדם פרטי בסך 33 לירות ישראליות משנת 1942. הלווה נפטר , ואני מניחה שגם המלווה.אינני יודעת ואין באפשרותי לבדוק אם ההלוואה נפרעה. מה עושים כדי למחוק אותה מהנכס?
מחיקת משכנתא
| עו"ד שרון עזרא
17/02/09
שלום רב
יש לבחון את נסח הטאבו ולקבל ממך פרטים נוספים כדי לפתור הבעיה. אנא פני לייעוץ פרטני אצל עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבחון את נסח הטאבו ולקבל ממך פרטים נוספים כדי לפתור הבעיה. אנא פני לייעוץ פרטני אצל עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נסח המציין פרצלציה רצונית
שואל
15/02/09
לפני נסח טאבו בו רשום הקבלן כבעל הנכס . החלוקה היא " פרצלציה רצונית". (מלפני 9 שנים).
אני רואה שהקבלן לקח הלוואות בנקאיות בערבות ללא הגבלת סכום.
לכול בעלי הדירות הערת אזהרה ולאחריהן יש רישום של צו כונס נכסים מלפני כ- 5 שנים וצו עיקול. (מלפני שנה).
האם במצב זה הכינוס עיקול הוא על כול בעלי הדירות או על הקבלן?
האם להתרחק מיידית מקניה או להתקדם ליעוץ משפטי - בקיצור, האם במצב כזה יכול להיות מוצא חיובי?
אני רואה שהקבלן לקח הלוואות בנקאיות בערבות ללא הגבלת סכום.
לכול בעלי הדירות הערת אזהרה ולאחריהן יש רישום של צו כונס נכסים מלפני כ- 5 שנים וצו עיקול. (מלפני שנה).
האם במצב זה הכינוס עיקול הוא על כול בעלי הדירות או על הקבלן?
האם להתרחק מיידית מקניה או להתקדם ליעוץ משפטי - בקיצור, האם במצב כזה יכול להיות מוצא חיובי?
רכישת נדלן
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
ייתכן שהעיקול והמשכנתא הם על כל הדירות. יחד עם זאת, ייתכן שיש מכתבי החרגה המחריגים העיקול/משכנתא לגבי הדירה הספציפית, או שניתן להשיג אישור כזה.
ייתכן גם שצו הכינוס והעיקול מתייחסים לבעלים אחרים של דירה אחרת.
בקיצור, יש לבחון המקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ייתכן גם שצו הכינוס והעיקול מתייחסים לבעלים אחרים של דירה אחרת.
בקיצור, יש לבחון המקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תביעה לפיצוי בגין הפקעה – האם יש התישנות ומתי?
בן משפחה
15/02/09
חלק מקרקע שבבעלותינו הופקע (יותר מ- 50% משטח הקרקע הופקע)
במשך השנים לא עשינו דבר. רק כעסנו על המדינה.
עכשיו מי מאתנו קצת התפכח וטוען שעלינו לבדוק תביעת פיצוי בגין ההפקעה.
1. עד מתי ניתן להגישה. האם יש התיישנות?
2. אם אכן יש התיישנות, יש עילות מיוחדות להגשת תביעה למרות ההתישנות, אם כן מהן?
3. מה העקרונות הכללים בתביעה כזו. איך אומדים את הפיצוי, האם יש בו כמה היבטים: למשל צער וסבל, אובדן רווחים מהקרקע (אם היתה ממומשת) וכו'.
במשך השנים לא עשינו דבר. רק כעסנו על המדינה.
עכשיו מי מאתנו קצת התפכח וטוען שעלינו לבדוק תביעת פיצוי בגין ההפקעה.
1. עד מתי ניתן להגישה. האם יש התיישנות?
2. אם אכן יש התיישנות, יש עילות מיוחדות להגשת תביעה למרות ההתישנות, אם כן מהן?
3. מה העקרונות הכללים בתביעה כזו. איך אומדים את הפיצוי, האם יש בו כמה היבטים: למשל צער וסבל, אובדן רווחים מהקרקע (אם היתה ממומשת) וכו'.
פיצוי בגין הפקעה
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
הפורום איננו תחליף לייעוץ משפטי ושאלתכם מורכבת מידי לדיון בפורום. אנא פנו לייעוץ משפטי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בית משותף – שעוד טרם נרשם – איך מקדמים הרישום?
האחינית
15/02/09
בבית משותף של דודתי, התברר כי אינו רשום ככזה בטאבו.
דודתי הקשישה אינה זוכרת מי היה הקבלן ולא יודעת מדוע הליך הרישום לא הסתיים.
1. מה עושים? מהיכן מתחילים? מאיפה משחזרים ולמי פונים כדי להתחיל עכשיו בהליך הרישום?
2. האם צריך את השתתפות כל השכנים לתהליך הרישום במידה ודודתי תחליט לעשותו או שהיא יכולה לדאוג רק לעצמה ולהקל על התהליך?
דודתי הקשישה אינה זוכרת מי היה הקבלן ולא יודעת מדוע הליך הרישום לא הסתיים.
1. מה עושים? מהיכן מתחילים? מאיפה משחזרים ולמי פונים כדי להתחיל עכשיו בהליך הרישום?
2. האם צריך את השתתפות כל השכנים לתהליך הרישום במידה ודודתי תחליט לעשותו או שהיא יכולה לדאוג רק לעצמה ולהקל על התהליך?
רישום בית משותף
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
כדאי את הבדיקה הראשונית להתחיל בטאבו, אם הנכס רשום בטאבו, או במנהל- אם הנכס רשום במנהל. כך לאתר הקבלן.
סביר להניח שיהיה צורך בשיתוף פעולה של כל השכנים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
סביר להניח שיהיה צורך בשיתוף פעולה של כל השכנים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלת נוהל העברת ירושה והארכת חוזה חכירה במנהל
ברוך
15/02/09
אני יורש של קרקע בנייה צמודת קרקע, בחוזה חכירה של מנהל מקרקעי ישראל. שלמנו הוון. חוזה החכירה הסתיים בשנת 2003 , אני מעוניין בהעברת בעלות על הקרקע והארכת חוזה החכירה לחמישים שנה נוספות. פניתי למנהל והם שלחו טפסים המאשרים הביצוע, מבקשים להחתים מס רכוש ואחר כך הארכה בטאבו ולבצע העברה. פניתי לרשם מקרקעין והם ענו כי על גבי טופס הארכת החכירה יש להחתים את מיסוי מקרקעין. מי המשרד למיסוי מקרקעין (האם מס שבח או מס רכוש או מס משרד אחר) ? אודה על שם המשרד? כמה אמור לעלות שכר טרחה אצל עו"ד לבצע פעולה זאת? על פי מחירון לשכת עורכי הדין?
משרדי מיסוי מקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
משרדי מיסוי מקרקעין הם הגוף שכולל בתוכו גם את מס שבח, גם מס רכישה וגם מס רכוש.
החלוקה של המשרדים היא לפי אזורים.
לגבי עלויות עו"ד- אין תעריף אחיד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
החלוקה של המשרדים היא לפי אזורים.
לגבי עלויות עו"ד- אין תעריף אחיד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בנייה על גג
דניאל
15/02/09
להוריי בית קרקע הרשום על שמם בטאבו. הוריי נתנו לי רשןת לבנות על גג הבית.
מה עליי לעשות על מנת לעגן זכות זו שתהיה מוגנת בעתיד?
מה עליי לעשות על מנת לעגן זכות זו שתהיה מוגנת בעתיד?
בניה על הגג
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
יש לבחון האם ניתן לרשום את הגג כיחידה נפרדת או שהוריך יעבירו לך חלק מזכויותיהם.
עליך לפנות לייעוץ משפטי אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עליך לפנות לייעוץ משפטי אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות
מרינה ג.
15/02/09
שלום רב,
חידשנו את חוזה השכירות שלנו לשנה נוספת, ולאחר מכן עברו לביניין מעלינו שכנים חדשים שמרעישים בשעות לא סבירות, מזיזים רהיטים ועושים רעש בלתי הגיוני עד השעות הקטנות של הלילה. למרות בקשותינו הרבות ונשנות לקצת שקט- הם ממשיכים בשלהם, ועל כן אנחנו רוצים לעזוב את הדירה. בחוזה השכירות מופיע סעיף שאם אנחנו עוזבים לפני תום השכירות- אנחנו צריכים לשלם לבעל הדירה את כספי השכירות עד לסיום תקופת השכירות. האם יש משהו לעשות כנגד זה?
אשמח לתשובה בהקדם!
חידשנו את חוזה השכירות שלנו לשנה נוספת, ולאחר מכן עברו לביניין מעלינו שכנים חדשים שמרעישים בשעות לא סבירות, מזיזים רהיטים ועושים רעש בלתי הגיוני עד השעות הקטנות של הלילה. למרות בקשותינו הרבות ונשנות לקצת שקט- הם ממשיכים בשלהם, ועל כן אנחנו רוצים לעזוב את הדירה. בחוזה השכירות מופיע סעיף שאם אנחנו עוזבים לפני תום השכירות- אנחנו צריכים לשלם לבעל הדירה את כספי השכירות עד לסיום תקופת השכירות. האם יש משהו לעשות כנגד זה?
אשמח לתשובה בהקדם!
שכנים מרעישים
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
קשה לי לראות בנסיבות העניין עילה מצדכם לביטול החוזה
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שכירות
eyall
15/02/09
שלום רב,
אני שוכר יח' דיור במושב שמתברר כי אין למשכיר היתר בנייה.
נתתי 12 שיקים מראש (לא למוטב בלבד) שפוזרו.
היה ויאלץ להרוס את היח' האם כספי הלך לאבדון?
יש מקום לתביעה
אני שוכר יח' דיור במושב שמתברר כי אין למשכיר היתר בנייה.
נתתי 12 שיקים מראש (לא למוטב בלבד) שפוזרו.
היה ויאלץ להרוס את היח' האם כספי הלך לאבדון?
יש מקום לתביעה
שיקים לא למוטב בלבד
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
לגבי אפשרויות ביטול שיקים במקרה כזה, נא לפנות לפורום דיני בנקאות
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תקנון
יוסף
15/02/09
שאלה האם הכדי לשנות תקנון מוסכם צריך לקיים אסיפת דיירים ואת הסכמת הדיירים ובמידה ומשנים זה צריך לעלות בכתב פלוס חתימות
תודה
תודה
שינוי תקנון מצריך כינוס האסיפה
| עו"ד שרון עזרא
16/02/09
לגבי החתימות- אין חובה. זה אבל יכול לשמש ראיה לכך שאותו דייר השתתף באסיפה והסכים להחלטה, אם יהיו חילוקי דיעות אח"כ.
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
סעיף אופציה להאריך את תק' השכירות בחוזה השכירות
יגאל
14/02/09
האם יש נפקות להארכה חד-צדדית של חוזה שכירות ללא קבלת הסכמת המשכיר? וגם מה תוקפה של ההארכה החד-צדדית של השוכר אם בעל הנכס הודיע לו 4 חודשים לפני תום חוזה השכירות כי אין בכוונתו להאריך את תק' השכירות?
תוכן הסעיף: "מוסכם כי עפ"י הצורך יהא לשוכר אופציה להארכת תק' השכירות. השוכר יהיה רשאי לממש את זכותו להארכת תק' השכירות עם מתן הודעה מוקדמת של 60 יום טרם סיום תק' השכירות.
תוכן הסעיף: "מוסכם כי עפ"י הצורך יהא לשוכר אופציה להארכת תק' השכירות. השוכר יהיה רשאי לממש את זכותו להארכת תק' השכירות עם מתן הודעה מוקדמת של 60 יום טרם סיום תק' השכירות.
גם אני אשמח לדעת
נאוה לביא
14/02/09
גם אני אשמח לדעת מה הדין. דודתי השכירה בית לעובדים מתאילנד באמצעות המעסיק שלהם - וכעת הוא דורש להאריך בשם האופציה. הית הרוס ודודתי כבר חולה מכל הענין - אבל השוכר טוען שיש לו אופצישדודתי לא שמה לב כשהיא השכירה את הדירה
אופציה להארכת הסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
14/02/09
יגאל שלום,
אופציה בהסכם שכירות היא לרוב של השוכר ולא של המשכיר. מטרת האופציה היא לאפשר לדייר (שמקיים את הוראות ההסכם) להמשיך להתגורר בדירה לתקופת שכירות נוספת.
היקף האופציה, תחולתה וכיו"ב מוגדרת בהסכם השכירות. ככל שההגדרה לקונית יותר, עשויות להתעורר מחלוקות בין המשכיר לשוכר בקשר לאופציה ותנאיה. לדוגמא - האם בתקופת האופציה דמי השכירות ישארו בעינם? האם המשכיר רשאי להתנות את המשך השכירות בתנאים? וכיו"ב שאלות שיאלצו לתת פרשנות לכוונת הצדדים בבואם לחתום על הסכם השכירות.
לפי הציטוט מההסכם שהבאת בשאלתך, נראה כי אכן קיימת לדייר אופציה. המילים היחידות שאינן מובנות הן "עפ"י צורך" - צורך של מי? של השוכר? האם התקיים הצורך?
זו דוגמא מובהקת לניסוח קלוקל שניתן לפרשו באופנים שונים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אופציה בהסכם שכירות היא לרוב של השוכר ולא של המשכיר. מטרת האופציה היא לאפשר לדייר (שמקיים את הוראות ההסכם) להמשיך להתגורר בדירה לתקופת שכירות נוספת.
היקף האופציה, תחולתה וכיו"ב מוגדרת בהסכם השכירות. ככל שההגדרה לקונית יותר, עשויות להתעורר מחלוקות בין המשכיר לשוכר בקשר לאופציה ותנאיה. לדוגמא - האם בתקופת האופציה דמי השכירות ישארו בעינם? האם המשכיר רשאי להתנות את המשך השכירות בתנאים? וכיו"ב שאלות שיאלצו לתת פרשנות לכוונת הצדדים בבואם לחתום על הסכם השכירות.
לפי הציטוט מההסכם שהבאת בשאלתך, נראה כי אכן קיימת לדייר אופציה. המילים היחידות שאינן מובנות הן "עפ"י צורך" - צורך של מי? של השוכר? האם התקיים הצורך?
זו דוגמא מובהקת לניסוח קלוקל שניתן לפרשו באופנים שונים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
השכרת דירה
אבי
14/02/09
שלום,
לפני כחודשיים פרסמתי להשכרת דירתם של סבי וסבתי. לאחר מספר שבועות מצאתי שוכרת מתאימה והחתמתי אותה על חוזה השכרה מולי וזו לאחר הצגת יפוי כוחי מבעל הנכס ורישומו בטאבו על הנכס עצמו.
בחוזה היה נקוב שכר הדירה החודשי וחלוקת ההוצאות החודשיות ביני לבינה חצי בחצי (גם אני השתמשתי בנכס) אך לא הוגדרה תקופת זמן לבקשתה וצויין זמן קצוב של עד כשנה לשיקול דעתה.
בפועל המשכירה נהנתה חודש משימוש מלא בדירה ובסיום החודש בסיכום משותף עזבה את הדירה אך לא שילמה אפילו שקל על כל זמן שהותה. האם אפשרי לתבוע אותה על כך ואם כן מהו ההליך?
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
לפני כחודשיים פרסמתי להשכרת דירתם של סבי וסבתי. לאחר מספר שבועות מצאתי שוכרת מתאימה והחתמתי אותה על חוזה השכרה מולי וזו לאחר הצגת יפוי כוחי מבעל הנכס ורישומו בטאבו על הנכס עצמו.
בחוזה היה נקוב שכר הדירה החודשי וחלוקת ההוצאות החודשיות ביני לבינה חצי בחצי (גם אני השתמשתי בנכס) אך לא הוגדרה תקופת זמן לבקשתה וצויין זמן קצוב של עד כשנה לשיקול דעתה.
בפועל המשכירה נהנתה חודש משימוש מלא בדירה ובסיום החודש בסיכום משותף עזבה את הדירה אך לא שילמה אפילו שקל על כל זמן שהותה. האם אפשרי לתבוע אותה על כך ואם כן מהו ההליך?
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
נא לפנות לפורום צרכנות/תביעות קטנות
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/02/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
סיגל דוידי
13/02/09
שלום,
כיצד ניתן לדעת האם בית משותף נרשם / לא נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים?
אודה על תשובתכם המקצועית.
סיגל
כיצד ניתן לדעת האם בית משותף נרשם / לא נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים?
אודה על תשובתכם המקצועית.
סיגל
בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/02/09
אפשר להוציא נסח טאבו.
אם נרשם בית משותף, כל דירה קיבלה מספר תת חלקה.
את יכולה לאתר את פרטי גוש והחלקה בחשבון הארנונה של הדירה.
אם נרשם בית משותף, כל דירה קיבלה מספר תת חלקה.
את יכולה לאתר את פרטי גוש והחלקה בחשבון הארנונה של הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בזמן חוזה שכירות
שמואל
12/02/09
אני גר בדירת קרקע שכורה מספר חודשים. לפני מכחודשיים החל אחד הדיירים להרחיב את הדירה שלו בקומה השלישית תוך בניית עמודים בחצר הבית וחסימת אחת הכניסות לבית. עכשיו הודיעו לנו בעלי הבית שגם השכנה בקומה השנייה רוצה להתחיל להבנות תוך חודשיים- שלושה גם הם (בעלי הבית) מתכוונים להרחיב באותו זמן, בדירה שבה אנו גרים. שאלתי היא האם זה חוקי? האם יש באפשרותי לעצור את הבנייה ? האם יש לבעלי הבית זכות לבקש ממני להתפנות לפני תום החוזה? לציין כי עניין הבניה בבניין לא עלה במועד חתימת החוזה וכי בעלי הבית חתמו על אישורי בנייה לשאר בעלי הדירות לבנות.
מה הן האפשרויות העומדות ברשותנו, יש לנו תינוק בן שנה ואין ברצוננו לגור בתוך את בנייה. בתודה מראש על העזרה
מה הן האפשרויות העומדות ברשותנו, יש לנו תינוק בן שנה ואין ברצוננו לגור בתוך את בנייה. בתודה מראש על העזרה
פגיעה בזכות שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/02/09
שמואל שלום,
הנושא מורכב מעט ובכל מקרה אין באפשרותנו לייעץ לך כיצד עליך לפעול מול בעלי הדירה, שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
בכדי לא להשיבך ריקם, אציין מספר דברים.
ראשית, יש לעיין בהוראות הסכם השכירות ולבדוק האם הוא מתייחס לסוגיה מעין זו ו/או לסוגיה של אפשרות לפינוי מוקדם של הדירה על פי דרישת המשכיר.
ככל שאין למשכיר זכות חוזית לדרוש את פינוי הדירה לפי תום תקופת השכירות, הרי שהוא לא יכול לדרוש זאת מכם.
בנוסף, הרחבת הדירה תפגע בזכות השכירות שלכם ובאפשרותכם לעשות שימוש ראוי בדירה למגורים, ועל כן, לעניות דעתי, תוכלו להתנגד לבניה כל עוד יש לכם זכות שכירות (עד תום תקופת השכירות).
אם לא ילך בהבנה רצוי לפנות ליעוץ משפטי אישי.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הנושא מורכב מעט ובכל מקרה אין באפשרותנו לייעץ לך כיצד עליך לפעול מול בעלי הדירה, שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
בכדי לא להשיבך ריקם, אציין מספר דברים.
ראשית, יש לעיין בהוראות הסכם השכירות ולבדוק האם הוא מתייחס לסוגיה מעין זו ו/או לסוגיה של אפשרות לפינוי מוקדם של הדירה על פי דרישת המשכיר.
ככל שאין למשכיר זכות חוזית לדרוש את פינוי הדירה לפי תום תקופת השכירות, הרי שהוא לא יכול לדרוש זאת מכם.
בנוסף, הרחבת הדירה תפגע בזכות השכירות שלכם ובאפשרותכם לעשות שימוש ראוי בדירה למגורים, ועל כן, לעניות דעתי, תוכלו להתנגד לבניה כל עוד יש לכם זכות שכירות (עד תום תקופת השכירות).
אם לא ילך בהבנה רצוי לפנות ליעוץ משפטי אישי.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכות שירות
עדי
12/02/09
אני רוצה להעביר זכות שכירות בקרקע שהבעלים שלה הוא המנהל. על איזזה טופס עלי לחתום? האם על שטר שכירות או על בקשה להעברת זכות שכירות?
תודה
תודה
גם וגם
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/02/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנא קישור לשמאי הפורום
ש
12/02/09
אשמח לקבל את הקישור לשמאי הפורם תודה
אין קישור. הם משיבים כמו יתר הגולשים אם הם מוצאים לנכון.
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/02/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת שווי דונם ירוק
אלון לין שמאי מקרקעי
12/02/09
ש שלום רב
ראיתי שביקשת ששמאי יתן לך ההערכה שווי לדונם ירוק
חסרים הרבה פרטים בכדי לתת לך תשובה
1. הקירבה לשטח בנוי
2. תוכניות החלות על השטח
3. הפקעות שנעשו או שיש על הנכס
4. תוכניות מופקדות
5. האם זה הוכרז כשטח פתוח.
בקיצור זה חתיכת עבודה
וחוץ מזה אנחנו צריכים להתפרנס ממשהו אז שיהי לך בהצלחה
אלון לין - חדרה
ראיתי שביקשת ששמאי יתן לך ההערכה שווי לדונם ירוק
חסרים הרבה פרטים בכדי לתת לך תשובה
1. הקירבה לשטח בנוי
2. תוכניות החלות על השטח
3. הפקעות שנעשו או שיש על הנכס
4. תוכניות מופקדות
5. האם זה הוכרז כשטח פתוח.
בקיצור זה חתיכת עבודה
וחוץ מזה אנחנו צריכים להתפרנס ממשהו אז שיהי לך בהצלחה
אלון לין - חדרה
תשלום עבור ערבות בנקאית לפני חוק מכר
אבנר
12/02/09
חתמתי על חוזה (דירה חדשה) בחודש דצמבר 2006. כעת אני נמצא בשלב שלפני תשלום אחרון לפני קבלת מפתח ולכן שאלתי היא:
הקבלן מחייב אותי בעלות הערבויות הבנקאיות שהוצאו עבורי כ 1.5% לשנה מסכום הערבות + מעמ. סכום שמגיע לאלפי שקלים (בגלל מחיר הדירה וגם כבר שהערביות נמצאות אצלי יותר משנתיים).
בחוזה המכר נכתב כי ההוצאות יחולו על הקונה אלא אם סוכם אחרת.
בעיון בחוק המכר שמצאתי ברשת נאמר בסעיף 3 כי "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן - ההוצאות) יחולו על המוכר".
אינני עו"ד ואינני מתמצא כלל בחוק אך מצאתי כי חוק זה הוא חוק קוגנטי ואם יש התנייה חוזית תגבר הוראת החוק ותבוטל ההתנייה החוזית.
שאלות:
האם באמת על הקבלן לשלם את עמלת הערבות בצורה חד משמעית לפי החוק.
אם לא אזי אצטרך לשלם.
אם כן מה עלי לעשות או כיצד עלי לפעול.
תודה,
אבנר.
הקבלן מחייב אותי בעלות הערבויות הבנקאיות שהוצאו עבורי כ 1.5% לשנה מסכום הערבות + מעמ. סכום שמגיע לאלפי שקלים (בגלל מחיר הדירה וגם כבר שהערביות נמצאות אצלי יותר משנתיים).
בחוזה המכר נכתב כי ההוצאות יחולו על הקונה אלא אם סוכם אחרת.
בעיון בחוק המכר שמצאתי ברשת נאמר בסעיף 3 כי "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן - ההוצאות) יחולו על המוכר".
אינני עו"ד ואינני מתמצא כלל בחוק אך מצאתי כי חוק זה הוא חוק קוגנטי ואם יש התנייה חוזית תגבר הוראת החוק ותבוטל ההתנייה החוזית.
שאלות:
האם באמת על הקבלן לשלם את עמלת הערבות בצורה חד משמעית לפי החוק.
אם לא אזי אצטרך לשלם.
אם כן מה עלי לעשות או כיצד עלי לפעול.
תודה,
אבנר.
ערבות חוק מכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/02/09
אבנר שלום,
החוק אכן קוגנטי וסעיף 3א.(א) לחוק אכן מטיל את עלות הערבות הבנקאית על המוכר. אך אם תמשיך לקרוא תראה שסעיף קטן ב' קובע, כדלקמן :
"(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה."
עליך לבדוק האם תנאי הסייג מתקיימים במקרה שלך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
החוק אכן קוגנטי וסעיף 3א.(א) לחוק אכן מטיל את עלות הערבות הבנקאית על המוכר. אך אם תמשיך לקרוא תראה שסעיף קטן ב' קובע, כדלקמן :
"(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה."
עליך לבדוק האם תנאי הסייג מתקיימים במקרה שלך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
לימור
12/02/09
ב 10/10/08 עברתי לגור בדירה שרכשתי. עורך הדין שביצע את העיסקה טרם רשם את הדירה על שמי בטאבו. אם הוא עונה להודעותי הטלפוניות בנושא, הוא טוען ש"זה לא דחוף". הנושא מטריד אותי. שאלותיי:
1. האם יש סיבה להיות מוטרדת, או שאפשר לזרום עם חוסר הדחיפות שמשדר העו"ד?
2. אילו אמצעים אני יכולה לנקוט כדי לגרום לעו"ד לבצע את הרישום (שכ"ט שולם במלואו במועד חתימת החוזה - יולי 2008).
1. האם יש סיבה להיות מוטרדת, או שאפשר לזרום עם חוסר הדחיפות שמשדר העו"ד?
2. אילו אמצעים אני יכולה לנקוט כדי לגרום לעו"ד לבצע את הרישום (שכ"ט שולם במלואו במועד חתימת החוזה - יולי 2008).
רישום דירה בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/02/09
לימור שלום,
ראשית, אני לא חושב שיש לך סיבה להיות מוטרדת, שכן עסקה שנעשתה לפני כארבע חודשים וטרם הסתיימה ברישום הינו דבר מקובל ומדובר בזמן סביר.
יחד עם זאת, תשובה כגון "העניין אינו דחוף" אינה יכולה להיות מקובלת.
חשוב להבין שלא ניתן לרשום עסקאות באופן מיידי שכן יש להמתין לאישורי מיסים - דבר שעשוי לקחת מספר חודשים.
ככל שהתקבלו כל האישורים, אין מניעה לרשום את הדירה ללא דיחוי נוסף.
מוצע כי תפני לעו"ד ותבררי מדוע טרם נרשמה הדירה. אם התקבלו כל האישורים כאמור - עליך לדרוש ממנו להשלים את הרישום ללא דיחוי נוסף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית, אני לא חושב שיש לך סיבה להיות מוטרדת, שכן עסקה שנעשתה לפני כארבע חודשים וטרם הסתיימה ברישום הינו דבר מקובל ומדובר בזמן סביר.
יחד עם זאת, תשובה כגון "העניין אינו דחוף" אינה יכולה להיות מקובלת.
חשוב להבין שלא ניתן לרשום עסקאות באופן מיידי שכן יש להמתין לאישורי מיסים - דבר שעשוי לקחת מספר חודשים.
ככל שהתקבלו כל האישורים, אין מניעה לרשום את הדירה ללא דיחוי נוסף.
מוצע כי תפני לעו"ד ותבררי מדוע טרם נרשמה הדירה. אם התקבלו כל האישורים כאמור - עליך לדרוש ממנו להשלים את הרישום ללא דיחוי נוסף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ
ללה
11/02/09
האם אני חייב לשלם על הריסת מדרגות ריצוף ושיש על הכנת פיר בחדר מדרגות לשם התקנת מעלית למרות שלא היצבעתי להתקנת מעלית ולא סוכם איתי אחרת בקיצור שינוי מבנה בחדר המדרגות
החוק אומר המצביעים להתקנת המעלית ישאוו בתקנתה אז מאיפה חוק שעלי לשלם בגים הריסת המדרגות הקיימות על קיצוף ושיש
החוק אומר המצביעים להתקנת המעלית ישאוו בתקנתה אז מאיפה חוק שעלי לשלם בגים הריסת המדרגות הקיימות על קיצוף ושיש
אתה צריך לבדוק את ההחלטה שהתקבלה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/02/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה שווה היום ,בערך,דונם ירוק בגבול רמת השרון צהלה
ש
11/02/09
שלום הייתי רוצה לדעת כמה שווה דונם ירוק בגבול רמת השרון צהלה, וכמה הי שווה דונם כזה ,ירוק ב1999
יש בפורום מס' שמאים מקצועיים שיתכן ויסכימו לתת הערכה גסה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/02/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
יואב
11/02/09
יש לי 1.5% (אחוז וחצי) מזכות בדירה. את הזכות קיבלתי בירושה.
ה- 98.5% שייכים לקרוב משפחה. הזכויות שלי ושלו רשומות בטאבו.
הדירה לא מושכרת ועומדת ריקה.
מה זכויותיי? האם אני זכאי לקבל מפתח לדירה ולשכן בה את הבת שלי? קרוב המשפחה שלי אומר שבגלל שהוא הרוב הוא קובע ולכן הוא לא מעביר לי מפתח.
תודה.
ה- 98.5% שייכים לקרוב משפחה. הזכויות שלי ושלו רשומות בטאבו.
הדירה לא מושכרת ועומדת ריקה.
מה זכויותיי? האם אני זכאי לקבל מפתח לדירה ולשכן בה את הבת שלי? קרוב המשפחה שלי אומר שבגלל שהוא הרוב הוא קובע ולכן הוא לא מעביר לי מפתח.
תודה.
שיתוף במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/02/09
יואב שלום,
חוק המקרקעין קובע, כי בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
עוד נקבע בחוק, כי שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה של הרוב, רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות.
דבר החורג משימוש או ניהול רגיל טעון הסכמה של כל השותפים.
לעניות דעתי, קרוב המשפחה מחוייב להעביר לך מפתח באם אתה דורש זאת, אך שלא למטרה שציינת בשאלתך.
כעקרון, כל אחד מכם יכול לעשות שימוש סביר בדירה ללא הסכמת השני, ובלבד שהשימוש לא ימנע שימוש מהשותף האחר.
אין ספק שאם תשכן את בתך בדירה, השותף שלך ייפגע שכן הוא לא יוכל לעשות שימוש בדירה וכן יימנע ממנו שכ"ד (אפילו תיאורטי..).
רצוי מאוד כי תערכו הסכם שיתוף מסודר ותסדירו את נוהלי השיתוף בדירה.
לחילופין, רצוי לפרק את השיתוף בדירה בדרך של מכירת חלקך המזערי בדירה לשותפך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
חוק המקרקעין קובע, כי בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
עוד נקבע בחוק, כי שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה של הרוב, רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות.
דבר החורג משימוש או ניהול רגיל טעון הסכמה של כל השותפים.
לעניות דעתי, קרוב המשפחה מחוייב להעביר לך מפתח באם אתה דורש זאת, אך שלא למטרה שציינת בשאלתך.
כעקרון, כל אחד מכם יכול לעשות שימוש סביר בדירה ללא הסכמת השני, ובלבד שהשימוש לא ימנע שימוש מהשותף האחר.
אין ספק שאם תשכן את בתך בדירה, השותף שלך ייפגע שכן הוא לא יוכל לעשות שימוש בדירה וכן יימנע ממנו שכ"ד (אפילו תיאורטי..).
רצוי מאוד כי תערכו הסכם שיתוף מסודר ותסדירו את נוהלי השיתוף בדירה.
לחילופין, רצוי לפרק את השיתוף בדירה בדרך של מכירת חלקך המזערי בדירה לשותפך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת שכירות בטאבו
ורדית
11/02/09
שלום, ברצוני לדעת האם כשיש כתב ויתור(עקב גירושין ) צריך לקבל יפוי כח מהצד השני/ מעורך דינו או שכתב הויתור מספיק להעברת השכירות?
העברה אגב גירושין
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/02/09
תמיד רצוי לקבל יפוי כח בלתי חוזר למקרה שיהיה צורך בחתימה על מסמכים מצד המוכר/מעביר.
במיוחד נכונים הדברים במקרה של גירושין כאשר יש סבירות שלא יהיה שיתוף פעולה מצד הבעל/אשה.
במיוחד נכונים הדברים במקרה של גירושין כאשר יש סבירות שלא יהיה שיתוף פעולה מצד הבעל/אשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף – בבקשה תענו לי
נועם
11/02/09
אני גר בבית משותף. הלובי בבניין במצב גרוע ודרוש שיפוץ מיידי + התקנת אינטרקום. ברצוני (וברצון עוד מס' דיירים) לעשות שיפוץ בלובי, אולם אין לנו רוב.(אנחנו 40%) האם ניתן לחייב את הרוב לעשות את השיפוץ? האם מישהו יכול להפנות אותי לפס"ד בנושא זה, שכן בבניין יש לנו עו"ד שמתנגד
לא ניתן
| עו"ד שרון עזרא
11/02/09
שאלה בעניין מס שבח
תמי
11/02/09
יש בבעלותי ובבעלות בן זוגי דירה שאנו רוצים למכור שנרכשה לפני שנה. לפני שנתיים וחצי אני בלבד מכרתי דירה שלי בהפסד. האם אני צריכה לשלם מס שבח והאם יש פטור לבן זוגי שאיני נשואה לו? [כי הוא לא מכר דירה בשנים האחרונות ובכלל]. נא תשובתכם הבהולה. תודה
פטור ממס שבח
| עו"ד שרון עזרא
11/02/09
תמי שלום
לא יהיה זה רציני ואחראי מצידי לתת לך ייעוץ בעניין מסובך כמו מס שבח, דרך הפורום. עליך לפנות לייעוץ משפטי ואישי.
כדי לא להשיבך רישם אומר רק, אם אם מכרת דירה קודמת בהפסד, ולא עשית שימוש בסעיפי פטור, אז הזכאות עדיין קיימת, ויש לבחון האם את עומדת בקריטריונים שעומדים בחוק.
לשימת לבך- מאחר והמכירה היא תוך זמן קצר מהרכישה- יכולות להיות לכך השלכות מיסויות, ועל עוה"ד לבחון היבטים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא יהיה זה רציני ואחראי מצידי לתת לך ייעוץ בעניין מסובך כמו מס שבח, דרך הפורום. עליך לפנות לייעוץ משפטי ואישי.
כדי לא להשיבך רישם אומר רק, אם אם מכרת דירה קודמת בהפסד, ולא עשית שימוש בסעיפי פטור, אז הזכאות עדיין קיימת, ויש לבחון האם את עומדת בקריטריונים שעומדים בחוק.
לשימת לבך- מאחר והמכירה היא תוך זמן קצר מהרכישה- יכולות להיות לכך השלכות מיסויות, ועל עוה"ד לבחון היבטים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
