פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה
עופר
09/04/09
שלום רב
לאחרונה חתמנו אני ואישתי על הסכם לרכישת דירה מקבלן בסכום של 1.3מ' ש"ח (אני אמור לקבל את הדירה ב4/2011), בנוסף ברשותי דירה שקניתי לפני 5 שנים(לפני נישואי) לטובת השקעה בסכום של כ-300א' ש"ח.
לאחרונה שילמנו מס רכישה 51א' ש"ח בגין ההסכם שנחתם.
למיטב הבנתנו וממה שביררנו באתרי הממשלה, אם היינו מצהירים שנמכור את הדירה בתוך שנה מיום קבלת המפתח לדירה היינו זוכים להפחתה בגובה של כ-40א' ש"ח.
מס' שאלות:
1.האם המצב ניתן לשינוי ? כלומר אם אנו מוכרים את הדירה בטווח הזמן שנותר לנו עד שנה מיום קבלת המפתח (3 שנים) נקבל החזר ?
2.האם מכירת הדירה לבן משפחה מקרבה ראשונה (אם או אח) מזכה אותי בהחזר ?
3.האם יש משמעות לכך שהדירה הראשונה נרכשה לפני נישואיי ורשומה על שמי בלבד ?
4.האם אני צריך עו"ד שיטפל בעניין ? אם כן כיצד יוצרים קשר ?
תודה
לאחרונה חתמנו אני ואישתי על הסכם לרכישת דירה מקבלן בסכום של 1.3מ' ש"ח (אני אמור לקבל את הדירה ב4/2011), בנוסף ברשותי דירה שקניתי לפני 5 שנים(לפני נישואי) לטובת השקעה בסכום של כ-300א' ש"ח.
לאחרונה שילמנו מס רכישה 51א' ש"ח בגין ההסכם שנחתם.
למיטב הבנתנו וממה שביררנו באתרי הממשלה, אם היינו מצהירים שנמכור את הדירה בתוך שנה מיום קבלת המפתח לדירה היינו זוכים להפחתה בגובה של כ-40א' ש"ח.
מס' שאלות:
1.האם המצב ניתן לשינוי ? כלומר אם אנו מוכרים את הדירה בטווח הזמן שנותר לנו עד שנה מיום קבלת המפתח (3 שנים) נקבל החזר ?
2.האם מכירת הדירה לבן משפחה מקרבה ראשונה (אם או אח) מזכה אותי בהחזר ?
3.האם יש משמעות לכך שהדירה הראשונה נרכשה לפני נישואיי ורשומה על שמי בלבד ?
4.האם אני צריך עו"ד שיטפל בעניין ? אם כן כיצד יוצרים קשר ?
תודה
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
עופר שלום,
אין לי כל רצון ל"מרוח מלח על הפצעים" אך אני מניח שאתם יודעים שבדיקות מעין אלו רצוי היה לעשות מראש ולא בדיעבד.
אתחיל משאלתך האחרונה ואציין, כי אכן מומלץ להעזר בעו"ד לטפל בעניין.
הנושא מורכב במעט ותלוי במקרה הספציפי שלכם. כך למשל, ככל שערכתם הסכם ממון בינכם, יתכן ואשתך זכאית לתשלום מס רכישה מופחת (דירה ראשונה).
לסיום יש לבחון את הדברים באופן פרטני. תוכלו לפנות באתר לקבלת "יעוץ אישי" או לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אין לי כל רצון ל"מרוח מלח על הפצעים" אך אני מניח שאתם יודעים שבדיקות מעין אלו רצוי היה לעשות מראש ולא בדיעבד.
אתחיל משאלתך האחרונה ואציין, כי אכן מומלץ להעזר בעו"ד לטפל בעניין.
הנושא מורכב במעט ותלוי במקרה הספציפי שלכם. כך למשל, ככל שערכתם הסכם ממון בינכם, יתכן ואשתך זכאית לתשלום מס רכישה מופחת (דירה ראשונה).
לסיום יש לבחון את הדברים באופן פרטני. תוכלו לפנות באתר לקבלת "יעוץ אישי" או לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות-טיפול בגינה
asafsh
09/04/09
שלום,
איזה סעיף ניתן להכניס בחוזה שכירות שיבטיח שמירת הגינה ע"י השוכר במצב סביר,במיוחד לגבי מדשאה (קטנה מ-50 מ"ר) לאור תקנות איסור ההשקיה שעומדות להיכנס במאי?
(האם כוללת גם גינות של פחות מ-50 מ"ר?).
תודה וחג שמח.
איזה סעיף ניתן להכניס בחוזה שכירות שיבטיח שמירת הגינה ע"י השוכר במצב סביר,במיוחד לגבי מדשאה (קטנה מ-50 מ"ר) לאור תקנות איסור ההשקיה שעומדות להיכנס במאי?
(האם כוללת גם גינות של פחות מ-50 מ"ר?).
תודה וחג שמח.
טיפוח גינה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
רצוי להכניס התחייבות של השוכר להמשיך לטפל ולטפח את הגינה ולהשיבה בתום תקופת השכירות במצב טוב ומטופח כפי שקיבל אותה, הכל בכפוף להוראות כל דין קיים או עתידי בעניין שימוש במים להשקיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים כאשר רישום בטאבו לא תואם מפה טופוגרפית?
אסי
09/04/09
מדובר בחלקה שעליה שני בתים דו משפחתיים בלי גדר ביניהם. (היו שייכים לשני אחים) בטאבו נרשמה הפקעה של העיריה על החלקה וכן רשום כי שטח החלקה מחולק באופן שווה בין שני הבתים. לעומת זאת, בעת הקניה, הוצגה בפניינו מפת מודד עדכנית של שני המגרשים כולל ההפקעה ועל פי מפה זו יוצא ששטח מגרש אחד גדול מהשני.אנחנו רכשנו את המגרש הגדול ע"פ המפה.רציתי לדעת אם יש ערך משפטי למפת המודד כפי שהוצגה בעת רכישת הנכס? או שיש כאן הטעיה או רמיה מצד המוכר?בתודה מראש.אסיאציין כי אנחנו רכשנו את המגרש הגדול ע"פ מפת המודד.
חסרים פרטים
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
בעת הרכישה לא בדקתם את הרישום בטאבו?? הסתמכם על מצגי המוכרים בלבד? האם ליווה אתכם עו"ד?
בכל מקרה, חסרים בשאלתך פרטים רבים מאוד בכדי שניתן יהיה להשיבך. כך גם, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ואינו מתאים לדיון בפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
בכל מקרה, חסרים בשאלתך פרטים רבים מאוד בכדי שניתן יהיה להשיבך. כך גם, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ואינו מתאים לדיון בפורום.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילת מים מקומה עליונה.(מעלי)
ראובן צוקר
09/04/09
לאחרונה הדייר מעלי שיפץ חדר אמבטיה ומאז ישנה נזילת מים אצלי בבית .מה עושים במקרה כזה שאמרתי לו ודיברתי איתו הראתי לו וזה לא עוזר .התיקרה אצלי רטובה ואני אוסף את המים בדליים.
איך אני יוצא מזה ?אני ממש במצוקה.רק תגידו לי מה לעשות.תודה
איך אני יוצא מזה ?אני ממש במצוקה.רק תגידו לי מה לעשות.תודה
נזילת מים
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
כידוע, מה שלא הולך בטוב..הולך ברע...
ככל שאין לשכן נכונות לקחת אחריות, תוכל להגיש תביעה כנגד השכן בגין הנזקים שנגרמו לך וכן בגין עוגמת הנפש.
רצוי לברר קודם אם יש לשכן שלך או לך ביטוח מבנה אשר מכסה נזילות ונזקים מעין אלו.
לעיתים, התערבות של חברות ביטוח עשויה להביא לפתרון של הבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שאין לשכן נכונות לקחת אחריות, תוכל להגיש תביעה כנגד השכן בגין הנזקים שנגרמו לך וכן בגין עוגמת הנפש.
רצוי לברר קודם אם יש לשכן שלך או לך ביטוח מבנה אשר מכסה נזילות ונזקים מעין אלו.
לעיתים, התערבות של חברות ביטוח עשויה להביא לפתרון של הבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפה?
א.ש.
09/04/09
שלום וחג שמח לחברי הפורוםאני מעוניין למכור את חלקי בבית מגורים מסויים, ייתכן ואצטרך לשלם מס שבח. השאלה, האם אני יכול להחליף את חלקי בבית לדירה אחרת במקום אחר [באותו השווי] ואז לא אשלם מס שבח כל שהוא ? ממתין לתשובה ותודה.
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלה בחזרה דמי קדימה
אוהד
09/04/09
שלום,
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
אני ואשתי התחלנו בתהליך קניית קרקע ביישוב קהילתי,נדרשנו לשלם מקדמה בסך אלפי שקלים כדי לשריין את הקרקע, מצויין בתשלום שהכסף לא יוחזר במידה ונתחרט,עברנו את כל תהליך הקליטה ביישוב כולל מבחנים במכון (התשלום היה עלינו וימי חופש שלקחנו) לאחר שעברנו את כל השלבים קיבלנו לידינו את החוזה כדי לחתום עליו, היו שם שני סעיפים משמעותיים שביקשנו לשנות אותם , עו"ד של הפרוייקט הבהירה לנו חד משמעית שסעיפים אלו לא ישונו,(אחד מהם דרישה לתשלום מלא על הקרקע והפיתוח למרות שהפיתוח לא החל-פרט לפריצת דרך),החלטנו לסגת מהרכישה , האם יש לנו עילה לבקשת הסכום ששולם? תודה
השבת דמי הרשמה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
אוהד שלום,
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את המסמכים עליהם חתמתם בשעת ההרשמה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום. בנוסף, ישנה חשיבות לשאלה האם ניתנה לכם הזדמנות לעיין בנוסח החוזה בטרם חתמתם על מסמכי ההרשמה. ככל שהחוזה הועמד לרשותכם או שלא ביקשתם לעיין בו מראש, אזי יהיה לכם קשה לטעון טענות בעניין זה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטל השבחה המשך
מגד
08/04/09
מדובר בחלק, אדמה 500 מ"ר (מגרש) לא קיים עליה בניין כלשהוא.
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
שאלתי אם אני מוכר את זה עלי לשלם מס שבח אבל אם אני אשלם הטל השבחה הסכום יקזז מהשבח.
תודה
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
כפי שהשבתי קודם, תשלום היטל השבחה הינה הוצאה המוכרת לצורך ביצוע ניכויים ממס השבח בהתאם להוראות החוק.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
לתשומת ליבך, ישנן הוצאות נוספות שהוצאו לצורך רכישת המקרקעין ו/או מכירתם אשר מוכרים לצורך ניכויים, כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכיו"ב.
את החישוב המדוייק של גובה הניכויים מהשבח מומלץ לעשות בעזרת עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים בעבור מכירת דירה מירושה.
אפי
08/04/09
שלום לחברי הפורום.
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
ברצוני לקבל ממכם מידע בעבור תשלומים למכירת דירה שהועברה אלי
בירושה מהורים.
אני מכרתי את דירתי שבה גרתי למעלה מ30 שנה בחודש אפריל 2008.
כיום ברצוני לכור בנוסף את דירת הורי שאחי ואני יורשיה כחוק. האם
חלים תשלומים כל שהם בגין מכירת דירת הורי?.לידיעה כיבזמן שרכשתי
דירת מגורים כנגד מכירת דירת מגורי שילמתי מס רכישה ללא הטבות.
ממתין לתשובה
בתודה וברכת חג שמח
אפרים אפרתי
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
אפי שלום,
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, במכירת דירה מחוייב המוכר לשלם מס שבח אלא אם הוא זכאי לפטור כלשהו לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבקש להשתמש בפטור זה באופן פוזיטיבי.
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ישנה הוראת פטור ספציפית.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
לסיום אציין, כי מס רכישה חל על רוכשים של דירה ולא על מוכרים כך שאין רלבנטיות לכך ששילמת מס רכישה לאחרונה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקזז הטל השבחה ממס שבח?
מגד
07/04/09
האם כדי לשלם הטל השבחה לפני מכירת זכות במקרקעין אשר קבלתי ביורשה מאבי, כדי לחסוך מגובה מס שבח .?
קיזוז היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
מגד שלום,
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בהחלט שניתן לקזז היטל השבחה ממס השבח.
לא פרטת איזה זכות במקרקעין ירשת מאביך, אך ככל שמדובר בדירת מגורים, יתכן ותהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. ראה לעניין זה תשובתי מהיום לגולש אפי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונות ועד
אזרח
07/04/09
1. על מנת לדרוש מועד הבית לפרסם דוחות ועד
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
האם מספיק חתימה של שליש מהדיירים או צריך לכנס אסיפה?
2. אם צריך לכנס אספה ואני לא בועד כמה חתימות צריך?
3. מה הנוהל כדי "לכפות" על הועד הצגת דוחות?
חשבונות ועד
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/04/09
יש לכנס אסיפת דיירים ודרוש רוב רגיל.
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
בכדי לכפות על הועד הצגת דוחות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא ערבות בנקאית
אייל
06/04/09
שלום רב,
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.
ערבות בנקאית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אינני רואה מה הקשר בין דרישתך לערבות בנקאית ובין רישום משכון ופתיחת תיק.
השאלה היחידה הרלבנטית היא מה גובה הריבית ועמלה שגובים הבנק בגין הנפקת ערבות בנקאית ע"ס 10,000 ש"ח. נסה לבדוק בבנק שלך כדי שתהיה לך אינדיקציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המשך חשבונות ועד
אזרח
06/04/09
1. האם בפנייה למפקח על המקרקעין צריך עורך דין
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
או מספיק למלא את כתב התביעה שמופיע באינטרנט
לשלם אגרה ולהציג מסמכים בהם ועד הבית אינו משתף פעולה?
המשך תשובה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
1. המשפט מול המפקחת הוא הליך משפטי לכל דבר ועניין ולכן כדאי לקחת עו"ד. יש צורך לשלם אגרה.
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. עו"ד יוכל לנסח את התביעה כראוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נכס נטוש
מור
06/04/09
שלום, יש לידנו בית נטוש על קרקע של המדינה, מנוהל ע"י המינהל.
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
לפי נסח הטאבו, החכירה הסתיימה לפני מספר שנים ולא חודשה.
פנינו ליורשים כדי לבדוק אפשרות להשכרת הנכס או רכישה, אבל הם מסוכסכים עם עצמם ולא עושים כלום.
פנינו למינהל אבל לא קיבלנו תשובה.
מה עוד ניתן לעשות? והאם המינהל יכול לאשר לנו לרכוש את הנכס מבלי לקבל אישור מהיורשים?
אין מה לעשות
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
לא ניתן להכריח בעלים למכור / להשכיר לך הנכס
שמאות מקרקעין
אפרת
06/04/09
רכשנו קרקע לבנייה עצמית בקיבוץ בעמק יזרעאל.
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
בכדי לקחת משכנתא נתבקשנו על ידי הבנק להביא שמאי שיעריך את השווי הכולל של העיסקה והנ"ל העריך ב-960000 ש"ח.
בגלל בעיות עם הבנק, החלטנו להחליף בנק וזה דרש שנביא שמאי אחר שהעריך את שווי העסקה ב-720000 ש"ח.
כל הפניות שלנו לשמאי, ההוכחות שאנו נותנים לו, לא עוזרים והוא בשלו.
בבדיקה עם בעלי חלקות אחרים, מסתבר ששמאי שונים נתנו הערכות גבוהות ב-30% מהערך שמשלמים בפועל ואילו רק השמאי שלנו נתן הערכה הנמוכה ב-25% משווי העיסקה האמיתית.
מה עושים??
למי פונים??
תודה מראש על כל עזרה!!!
שמאות מקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שמאות איננה מדע מדוייק. יחד עם זאת, הפער הוא גדול מידי.
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש להבין ממה נובע הפער. יתכן שהשמאי פיספס משהו. עליכם להתייעץ עם שמאי נוסף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חשבונות ועד בית
אזרח
06/04/09
ועד הבית מסרב להציג חשבונות ולהיפגש על מנת לעיין בחשבונות במשך מספר חודשים.
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
אילו הליכים יש בידי , כבעלים של דירה בבניין, על מנת לראות את חשבונות הועד
ועד בית
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
נסה לפנות בכתב. אם לא עוזר- ניתן לפנות אל המפקחת על בתים משותפים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על מי מוטל התשלום בכיסוח הדשא בבניין:בעלים/שוכרים?
חן
06/04/09
שלום רב,
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
אני שוכרת דירה, ואתמול דיירי הבניין אספו כסף לכיסוח הדשא.
שילמתי 60 ש"ח ובקשתי החזר מבעל הבית, אך הוא אמר לי שזה חובתי לשלם, כי אני גרה בבניין - מה החוק אומר על כך?
יש לעיין בהוראות הסכם השכירות כדי להשיבך
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שאלה בנושא העברה ללא תמורה
אריק
05/04/09
האם העברה ללא תמורה של שליש מנכס שפלוני קיבל בירושה והעבירו לידי אחותו ולבעלה, קרי, כל אחד מהנעברים קיבל שישית, הינה אירוע מס לצורך מס רכישה? הרי מדובר בהעברה ללא תמורה של פחות מרבע מהנכס, האם אין מדובר במצב שאיננו מהווה אירוע מס?
אכן אירוע מס
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
פנייה למתווך
אחד
05/04/09
שלום רב,
אם אני פונה למתווך כי אני צריך טלפון של קבלן מסוים (אני יודע את שם הקבלן אך לא מצליח להשיג את מספר הטלפון שלו), האם זה אומר כי אם בעתיד הקבלן יעבוד אצלי אז עלי לשלם למתווך דמי תווך? תודה
אם אני פונה למתווך כי אני צריך טלפון של קבלן מסוים (אני יודע את שם הקבלן אך לא מצליח להשיג את מספר הטלפון שלו), האם זה אומר כי אם בעתיד הקבלן יעבוד אצלי אז עלי לשלם למתווך דמי תווך? תודה
לא
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
ערביות
גילי
05/04/09
בכניסה לדירה נדרשנו להחזיר את ערביות חוק המכר לקבלן כעת נאמר לנו כי הערביות היו צריכות להיות מוחזרות רק לאחר רישום הזכויות האם
ניתן לבקש אותם חזרה או משהו בסגנון?
ניתן לבקש אותם חזרה או משהו בסגנון?
יש לבחון את הוראות הסכם המכר בעניין זה כדי להשיבך
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
העברת בעלות חברה משכנת
777
05/04/09
שלום
1. האם העברת הבעלות על נכס שרשום בחברה המשכנת מתבצע ברישום אצלה או בממי? וכן לגבי הערת אזהרה היכן רושמים אותה?
2. טפסי העברת שכירות חייבים להיות מודפסים?
תודה רבה
1. האם העברת הבעלות על נכס שרשום בחברה המשכנת מתבצע ברישום אצלה או בממי? וכן לגבי הערת אזהרה היכן רושמים אותה?
2. טפסי העברת שכירות חייבים להיות מודפסים?
תודה רבה
חברה משכנת
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
1. חברה מכנת נותנת הפנייה למנהל. הרשיום למעשה מתבצע אצל שתיהן.
2. שטרות צריכים להיות מודפסים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. שטרות צריכים להיות מודפסים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפקעה לצרכי ציבור
ימית
05/04/09
האם רשות מקומית שרוצה לפתח גוש מסויים משטחה (ביוב תשתיות וכו')ואשר שולחת על כך הודעה, צריכה להמתין להסכמת כל בעלי הקרקע למען התחלת העבודה או שמא התחלת העבודה אפשרית גם אם יש חלק סרבנים? (אני מדברת על סירוב לשלם היטלים מטעם בעלי הקרקעות)
הפקעה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
יש לבדוק אלו פעולות בוצעו על ידי העירייה לצורך הפקעה, מתי, איזה סוג הודעה נשלחה, האם פורסם ברשומות וכד, ולפי זה לשיב על תשובתך. איננו יכולים לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שינוי בעלות על נכס בעקבות צו ירושה
אלכס
05/04/09
לאחר קבלת צו ירושה , מה הערכת זמן לעדכון היורשים בטאבו
וכן הערכת מחיר שכוללת אגרות לטאבו ועו"ד לביצוע הרישום.
כמו כן לאחר ביצוע הרישום, אם רוצים להוסיף לרישום הנכס בת זוג
נוספת - הערכת מחיר.
תודה ויום טוב אלכס
וכן הערכת מחיר שכוללת אגרות לטאבו ועו"ד לביצוע הרישום.
כמו כן לאחר ביצוע הרישום, אם רוצים להוסיף לרישום הנכס בת זוג
נוספת - הערכת מחיר.
תודה ויום טוב אלכס
מידע על העברת הנכס
דני
05/04/09
ישנה אגרה ללשכת רישום המקרקעין בגין העברה באמצעות צו ירושה או צוואה עפ"י דין. האגרה כיום היא בסך 142 ש"ח.
אין צורך לשכור עו"ד כדי לטפל בבקשה. ניתן לגשת עצמאית ללשכת רישום המקרקעין עם עותק מקורי של הצו (חתום בידי הרשם לענייני ירושה), תעודת זהות של היורשים וכן לשלם את האגרה (ניתן לשלם במקום). ממלאים טופס קצר, וההעברה מבוצעת תוך כמה ימים (מנסיוני האישי בת"א כבר באותו היום).
את רישום בת הזוג ניתן לבצע באותו מעמד, כבקשה נפרדת.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
אין צורך לשכור עו"ד כדי לטפל בבקשה. ניתן לגשת עצמאית ללשכת רישום המקרקעין עם עותק מקורי של הצו (חתום בידי הרשם לענייני ירושה), תעודת זהות של היורשים וכן לשלם את האגרה (ניתן לשלם במקום). ממלאים טופס קצר, וההעברה מבוצעת תוך כמה ימים (מנסיוני האישי בת"א כבר באותו היום).
את רישום בת הזוג ניתן לבצע באותו מעמד, כבקשה נפרדת.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
רישום ירושה בטאבו
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
רישום ירושה בטאבו אורך מספר ימים.
אין תעריף מקובל לשכ"ט עו"ד בגין רישם ירושה+ עסקת מתנה לרישום בת הזוג. בעניין זה, כל עו"ד עם הותק שלו, נסיון ומוניטין, כמו כל איש מקצוע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אין תעריף מקובל לשכ"ט עו"ד בגין רישם ירושה+ עסקת מתנה לרישום בת הזוג. בעניין זה, כל עו"ד עם הותק שלו, נסיון ומוניטין, כמו כל איש מקצוע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הצעת מחיר
ירדן
05/04/09
לפני חודשיים ראיתי באינטרנט מודעה של דירה למכירה באזור מגורים מאד נחשק מבחינתי. לאחר שראיתי את הדירה אמרתי למוכר כי אני מעוניין בדירה והוא הפנה אותי לעורך דינו שטען כי יש עוד מעוניינים בדירה ולכן עלי לשלוח הצעה חתומה+ 10% ציק בנקאי מערך ההצעה.כשהגעתי הבנתי כי מדובר בהתמחרות של בית מעוקל, ושההצעה שהצעתי גבוהה מאד יחסית לאחרים. אני מעוניין לסגת מההצעה, לא מעוניין להתעסק עם בית מעוקל, אך עורך הדין מאיים שיפדה את הציק. ולטעני כי "עבדו עלי" הוא מכחיש וטוען שאמר לי טלפונית שהבית מעוקל אך אני כנראה "פיספסתי" מידע זה עקב להיטותי לרכוש את הבית. האם אני ראשי לבטל את העסקה בלי לשלם שום כנסות? לא חתמתי על שום חוזה מכר, ולא הגעתי דרך שום מודעה.
נסיגה מהצעה
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
ירדן שלום
יש לבדוק האם פורסמה בעניין זה מודעה שכללה התייחסות לנושא השיק הבנקאי ומתי ניתן לחלטו. בנוסף, יש מקרים בהם ניתן לבטל הצעה, מחמת פגם בהתקשרות. ניתן לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי לצורך הכוונה נוספת. בכל מקרה, יש לטפל בענין זה בדחיפות כדי למנוע מצב של חילוט השיק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק האם פורסמה בעניין זה מודעה שכללה התייחסות לנושא השיק הבנקאי ומתי ניתן לחלטו. בנוסף, יש מקרים בהם ניתן לבטל הצעה, מחמת פגם בהתקשרות. ניתן לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי לצורך הכוונה נוספת. בכל מקרה, יש לטפל בענין זה בדחיפות כדי למנוע מצב של חילוט השיק.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שמירת מסמכים
אילנה
04/04/09
מכרתי דירה. האם עלי לשמור את המסמכים? אם כן עד מתי?
שמירת מסמכים
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
רצוי בהחלט לשמור מסמכים. אף פעם אין לדעת מתי תתעורר בעיה, אם בכלל. אני הייתי משאירה לפחות 7 שנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רצוי בהחלט לשמור מסמכים. אף פעם אין לדעת מתי תתעורר בעיה, אם בכלל. אני הייתי משאירה לפחות 7 שנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מצלמה בבניין
דניאל
04/04/09
שלום רב.
במידה והשאלה אינה מתאימה לפורום הזה אשמח לקבל יעוץ לאיזה פורום היא כן מתאימה.
אני מתגורר בבניין משותף בן 14 דירות.
ברצוני למקם מצלמה בחלונות של חדרי השינה, שתשקיף על הנעשה ברחוב ובסביבת הבניין.
האם מותר לי לעשות את זה? לציין שהמצלמות ימוקמו בשטח פרטי שלי, ואינן משקיפות/מציצות על דירות אחרות.
תודה למשיבים.
במידה והשאלה אינה מתאימה לפורום הזה אשמח לקבל יעוץ לאיזה פורום היא כן מתאימה.
אני מתגורר בבניין משותף בן 14 דירות.
ברצוני למקם מצלמה בחלונות של חדרי השינה, שתשקיף על הנעשה ברחוב ובסביבת הבניין.
האם מותר לי לעשות את זה? לציין שהמצלמות ימוקמו בשטח פרטי שלי, ואינן משקיפות/מציצות על דירות אחרות.
תודה למשיבים.
מצלמה בבניין
| עו"ד שרון עזרא
06/04/09
שלום רב
שאלתך נוגעת לדיני הגנת הפרטיות. נסה לפנות לפורום זכויות אדם.אולי שם יוכלו לסייע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלתך נוגעת לדיני הגנת הפרטיות. נסה לפנות לפורום זכויות אדם.אולי שם יוכלו לסייע.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
