פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השבת צ'קים מידי המשכיר
שוכר
16/04/09
כיצד ניתן להשיב צ'קים שהיו מיועדים לתשלום שכירות וכמו כן שטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, לאחר שהשוכרים כבר לא נמצאים בדירה? מה האמצעי החוקי למצב זה?
שיקים ששולמו מראש
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
השאלה אינה קשורה לפורום אך אנס לתת לך כיוון.
ככל שהשיקים הינם למוטב בלבד, וככל שיש עילה חוקית לכך על פי דין הוא הסכם, יתכן שניתן להורות לבנק על ביטול השיקים.
בעניין זה אנא פנה לפורום דיני בנקאות.
לגבי שטר החוב, בכדי לממשו יש להגישו לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל. ככל שהמשכיר יגיש את השטר לביצו, תוכל להגיש התנגדות לביצוע שטר.
בעניין זה אנא פנה לפורום ההוצאה לפועל.
ככל שהשיקים הינם למוטב בלבד, וככל שיש עילה חוקית לכך על פי דין הוא הסכם, יתכן שניתן להורות לבנק על ביטול השיקים.
בעניין זה אנא פנה לפורום דיני בנקאות.
לגבי שטר החוב, בכדי לממשו יש להגישו לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל. ככל שהמשכיר יגיש את השטר לביצו, תוכל להגיש התנגדות לביצוע שטר.
בעניין זה אנא פנה לפורום ההוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה המצויה בהסכם בלעדיות על סמך שמועה
רועי
15/04/09
שלום רב,
נודע לי על דירה המוצעת למכירה דרך חברים. הדירה משווקת בבלעדיות ע"י מתווך. האם אני חייב לפנות למתווך או שאני יכול להגיע באופן עצמאי לדירה ולרכוש אותה??
בברכה,
רועי
נודע לי על דירה המוצעת למכירה דרך חברים. הדירה משווקת בבלעדיות ע"י מתווך. האם אני חייב לפנות למתווך או שאני יכול להגיע באופן עצמאי לדירה ולרכוש אותה??
בברכה,
רועי
הבלעדיות מחייבת את המוכר ולא את הקונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר שמסרב להשיב את יתרת הצ'קים של השוכר ושטר חוב
שוכר
15/04/09
יש לי שאלה חשובה,
כיצד ניתן להשיב לידינו בצורה חוקית צ'קים עתידיים ושטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, וזאת לאחר שפינינו את הדירה שלהם?
הם מסוכסכים עימנו ומסרבים להשיב לנו את יתרת הצ'קים ולקחת את המפתח שלהם שנמצא ברשותנו, למרות שהודענו להם חד משמעית על את תאריך הפינוי שלנו. אנחנו נמצאים באמצע חוזה ופיננו את הדירה ע"פ תנאי החוזה
כיצד ניתן להשיב לידינו בצורה חוקית צ'קים עתידיים ושטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, וזאת לאחר שפינינו את הדירה שלהם?
הם מסוכסכים עימנו ומסרבים להשיב לנו את יתרת הצ'קים ולקחת את המפתח שלהם שנמצא ברשותנו, למרות שהודענו להם חד משמעית על את תאריך הפינוי שלנו. אנחנו נמצאים באמצע חוזה ופיננו את הדירה ע"פ תנאי החוזה
ניתנה תשובה לעיל
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי היוון
דוד
15/04/09
יש דירת מגורים שרשומה על שם אבא שלי ולאחר מותו האם עדיין צריך להמשיך לשלם דמי היוון למינהל ??
מכוון שאימי ממשיכה להיתגורר ועוד 2 אחים קטנים
תודה ושיהיה חג פסח כשר ושמח לכם
מכוון שאימי ממשיכה להיתגורר ועוד 2 אחים קטנים
תודה ושיהיה חג פסח כשר ושמח לכם
יש להמשיך ולשלם ובמקביל לפעול להעברת הזכויות בדירה ליורשים על פי דין או על פי צוואה
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריצה לבית בשכירות
טל
14/04/09
האם השוכר או המשכיר חייבים בתשלום עבור חלון שנפרץ ע"י גנבים שפרצו לבית בשכירות
חלון שבור בדירה מושכרת
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/04/09
ראשית, יש לבדוק אם יש לכך התייחסות בהסכם השכירות. בהעדר התייחסות מפורשת הדבר נתון לפרשנות. לעניות דעתי, החובה על השוכר לתקן את החלון ולא על המשכיר, שכן לא מדובר בפגם הנובע מבלאי סביר אלא מפעולה מכוונת של צד שלישי. לרוב, על השוכר מוטלת האחריות לבטח את תכולת המושכר, בין היתר כנגד פריצות ונזק שנגרם בעקבותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות לשינוי הדעת
ליאת
13/04/09
אני ואחי ירשנו ביחד דירה . הצעתי לו לקנות את חלקי
בסכום מסויים והוא הסכים . ושלח מכתב לעו"ד שלי . האם יש
בשליחת המכתב התחייבות שלו והיא כמו חוזה חתום או האם הוא ראשי לשנות את
דעתו ?
בסכום מסויים והוא הסכים . ושלח מכתב לעו"ד שלי . האם יש
בשליחת המכתב התחייבות שלו והיא כמו חוזה חתום או האם הוא ראשי לשנות את
דעתו ?
עסקה במקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
אם המכתב כמוהו כ"זכרון דברים" והינו מפורט מספיק, ייתכן שניתן לראות בכך משום חוזה מחייב שאחיך לא יכול לחזור בו. אם מבחינה משפטית אין כך הדבר, אזי לא די במכתב, העסקה לא השתכללה, ועד אשר לא יחתם החוזה- אחיך יכול להתחרט.
יש לפיכך לעיין בנוסח המכתב ותוכנו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לפיכך לעיין בנוסח המכתב ותוכנו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת חלק בנכס
ליאת
13/04/09
ירשתי דירה אם אחי . והוא החליט לקנות את חלקי בדירה
משום שאני מסוכסכת איתו אין ברצוני לפגוש אותו . האם יש
אפשרות לבצע את "העסקה" בלי שאצטרך לפגוש אותן או אף
לנסוע לעיר בה הוא מתגורר? האם עליי לשכור עו"ד גם?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
משום שאני מסוכסכת איתו אין ברצוני לפגוש אותו . האם יש
אפשרות לבצע את "העסקה" בלי שאצטרך לפגוש אותן או אף
לנסוע לעיר בה הוא מתגורר? האם עליי לשכור עו"ד גם?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
אכן ניתן
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
ניתן לבצע העסקה מבלי שתצטרכו להיפגש. כמו בכל עסקה, עליך לשכור שירותי עו"ד, בוודאי מקום שמישהו צריך "לתווך" ביניכם בכל הקשור לעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פינוי שוכר
ענבל
13/04/09
השכרתי דירתי לאשה לצורך מגורים באמצעות משרד תיווך שטען ליושרה של השוכרת . בדיעבד, נסתבר שהשוכרת הפכה את הדירה למכון ליווי ומארחת גברים . כיצד ניתן לנהוג במקרה זה, האם זו עילה לפינוי השוכרת ? כמו כן , האם העובדה שאני כבעלת הדירה מעוניינת לחזור להתגורר בדירה - מהווה עילה לפינויה מהשוכרת ?
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
פינוי שוכרת
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
אם השכרת דירה למטרת מגורים ובפעול נעשה בו שימוש למטרה אחרת, יש לך עילת תביעה לפינוי מהדירה. רצונך לשוב לדירה אינה עילה, אא"כ קבעתם זאת מפורשות בחוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה מעניינית "תביעה לפינוי מושכר"
אלון
13/04/09
האם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר רק לצורך פינויו של שוכר מהדירה. או שניתן להגיש תובענה שכזו גם לצורך פינוי שוכר משטח חקלאי
(לאחר שנגמרה תקופת השכירות) ?
(לאחר שנגמרה תקופת השכירות) ?
אפשר להגיש גם תביעת פינוי כזו
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
יש לי בעיה עם שוכרים
חגית
13/04/09
שלום רב, יש לי בעיה עם משכירים הגרים בדירתי.הם רוצים לממש את האופציה אך לא מעוניינים לשלם את הסכום החדש שאנו דורשים. טענתם היא שהאופציה הינה שנת מגורים נוספת עם אותם תנאים בדיוק כמו השנה הראשונה כולל מחיר השכירות. כמו כן הם טוענים כי אינם חייבים לחתום על נספח הארכת החוזה מכיוון שהאופציה כבר קיימת להם. מה עושים?
אופציה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
1. אם האופציה קיימת בחוזה, אכן אין צורך בחתימת נספח/חוזה נוסף- אא"כ קבעתם משהו שהוא שונה מהחוזה עצמו.
2. לגבי התנאים בתקופת האופציה- היה עליכם לסכם זאת מראש, ולא ברור לי מה קבעתם בחוזה לעניין דמי השכירות. אם לא נאמר כלום, סביר להניח כי השוכר יטען כי למעשה מדובר באותם תנאים, קרי אין לכם זכאות להעלות את דמי השכירות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
1. אם האופציה קיימת בחוזה, אכן אין צורך בחתימת נספח/חוזה נוסף- אא"כ קבעתם משהו שהוא שונה מהחוזה עצמו.
2. לגבי התנאים בתקופת האופציה- היה עליכם לסכם זאת מראש, ולא ברור לי מה קבעתם בחוזה לעניין דמי השכירות. אם לא נאמר כלום, סביר להניח כי השוכר יטען כי למעשה מדובר באותם תנאים, קרי אין לכם זכאות להעלות את דמי השכירות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מערכות בבנין,המשותפות לעוד בנין בפרויקט שטרם הוקם
עמוס
13/04/09
פרוייקט המתוכנן לשני בניינים. האחד הוקם, הקמת הבניין השני מתעכבת. בחניון שהוקם קיימות חניות רבות - מעבר לנדרש כיום. מתוכננות בו חניות גם לבניין המעותד. תאורת החניון יקרה בשל גודלו.
מה המחויבות של הקבלן/החברה המשכנת לעלות הארת החניון, שחלה היום בלעדית על דיירי הבניין הקיים? מה לגבי מערכות אחרות בחניון שתחזוקתן כיום אינה מתחלקת עם הדיירים של הבניין המתוכנן, כגון בדיקה שנתית של עמדות הכיבוי ו/או עלויות תיקון של השער החשמלי?
ומה הדין של עלויות טיפול במערכות אחרות בבניין אם יתברר כי בסופו של דבר הן יהיו גם בשימוש מהבניין השני (נניח גנרטור?)?
בחוזה עם החברה ההתיחסות היחידה לנושא הינה שחניוני הבניין ישמשו בעתיד גם את הבניין השני. עדיין, תאורת החניון מאד יקרה ובוודאי שכשיוקם הבניין השני הוא יישא בנטל הכספי, אך מה מחויבות הקבלן לכך כעת, כל עוד הבניין השני טרם הוקם?
מה המחויבות של הקבלן/החברה המשכנת לעלות הארת החניון, שחלה היום בלעדית על דיירי הבניין הקיים? מה לגבי מערכות אחרות בחניון שתחזוקתן כיום אינה מתחלקת עם הדיירים של הבניין המתוכנן, כגון בדיקה שנתית של עמדות הכיבוי ו/או עלויות תיקון של השער החשמלי?
ומה הדין של עלויות טיפול במערכות אחרות בבניין אם יתברר כי בסופו של דבר הן יהיו גם בשימוש מהבניין השני (נניח גנרטור?)?
בחוזה עם החברה ההתיחסות היחידה לנושא הינה שחניוני הבניין ישמשו בעתיד גם את הבניין השני. עדיין, תאורת החניון מאד יקרה ובוודאי שכשיוקם הבניין השני הוא יישא בנטל הכספי, אך מה מחויבות הקבלן לכך כעת, כל עוד הבניין השני טרם הוקם?
הוצאות תאורה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
נקודת המוצא הראשונה היא החוזה. בנוסף, יש לבדוק האם ניתן לכמת מה החלק היחסי של דיירי הבניין לעומת כלל ההוצאה, כך שהדיירים יישאו בחלק יחסי והיתר יוטל על הקבלן. ניתן אולי להקיש ממקרים בהם הקבלן מחוייב בתשלומים כגון ארנונה בגין דירות שטרם נמכרו על ידו, ובאופן דומה לחייבו לשאלת בהוצאות של חלק מהפרוייקט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נקודת המוצא הראשונה היא החוזה. בנוסף, יש לבדוק האם ניתן לכמת מה החלק היחסי של דיירי הבניין לעומת כלל ההוצאה, כך שהדיירים יישאו בחלק יחסי והיתר יוטל על הקבלן. ניתן אולי להקיש ממקרים בהם הקבלן מחוייב בתשלומים כגון ארנונה בגין דירות שטרם נמכרו על ידו, ובאופן דומה לחייבו לשאלת בהוצאות של חלק מהפרוייקט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגור בקרוואן נייד
שחר צ
13/04/09
שלום רב, הייתי מעוניין לדעת מה החוק אומר לגבי מגורים קבועים בקרוואן נייד. חיפשתי הרבה באינטרנט למצוא אינפורמציה בנושא ולא מצאתי.
אשמח לקבל כל פיסת מידע בעניין.
תודה
אשמח לקבל כל פיסת מידע בעניין.
תודה
מאיזה בחינה אתה שואל?
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
מכירת דירה בה מתגוררים שוכרים
אמ
13/04/09
שלום,
בכוונתי למכור דירה אשר כיום מתגוררים בה שוכרים.
החוזה שכירות תקף עד סוף השנה.
בחוזה כתוב כי: "המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר, לרבות זכויות המשכיר לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא צורך בהסכמת השוכר, ובלבד שלא יפגעו זכויות השוכר על פי הסכם זה. השוכר מתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש, אם יידרש, בקשר להעברת זכויותיו של המשכיר במושכר."
שאלתי היא: האם ניתן למכור את הדירה היום ולהעבירה בטאבו כבר היום? או שיש להמתין עד תם תקופת השכירות, כלומר להגדיר את מועד הפינוי ומסירת המפתח בהתאם לחוזה השכירות?
בכוונתי למכור דירה אשר כיום מתגוררים בה שוכרים.
החוזה שכירות תקף עד סוף השנה.
בחוזה כתוב כי: "המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר, לרבות זכויות המשכיר לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא צורך בהסכמת השוכר, ובלבד שלא יפגעו זכויות השוכר על פי הסכם זה. השוכר מתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש, אם יידרש, בקשר להעברת זכויותיו של המשכיר במושכר."
שאלתי היא: האם ניתן למכור את הדירה היום ולהעבירה בטאבו כבר היום? או שיש להמתין עד תם תקופת השכירות, כלומר להגדיר את מועד הפינוי ומסירת המפתח בהתאם לחוזה השכירות?
העברת זכויות כשיש שוכר
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
לפי תיאור החוזה שציינת, הנך רשאי למכור כבר כעת את הדירה, בכפוף לכך שהבעלים החדש ימשיך את הסכם השכירות מול השוכר, לפי אותם תנאים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוות דעת שמאי
זיו
13/04/09
שלום רב
כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, פניתי לשמאי ע"מ ליתן לי חוות דעת והערכת שווי הבית בעת סיום הבניה. דעתי, ודעת רבים אחרים כולל הקבלן, השמאי העריך את הבית נמוך ובנוסף, לא התייחס למספר מרכיבים נוספים אותם היה עליו לכלול בחוות דעתו. האם ישנן הוראות ו/או הנחיות לשמאי מקרקעין כיצד לערוך את חוות דעתו? הדבר מאוד פוגע בי כי אני לא יכול לקחת משכנתא.
אשמח לתגובתכם.
זיו
כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, פניתי לשמאי ע"מ ליתן לי חוות דעת והערכת שווי הבית בעת סיום הבניה. דעתי, ודעת רבים אחרים כולל הקבלן, השמאי העריך את הבית נמוך ובנוסף, לא התייחס למספר מרכיבים נוספים אותם היה עליו לכלול בחוות דעתו. האם ישנן הוראות ו/או הנחיות לשמאי מקרקעין כיצד לערוך את חוות דעתו? הדבר מאוד פוגע בי כי אני לא יכול לקחת משכנתא.
אשמח לתגובתכם.
זיו
יש להתיעץ עם שמאי מקרקעין בנושא זה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
תגובה ל - חוות דעת שמאי
מ. פרחי-שמאי מקרקעין
16/04/09
במידה והשמאי שביצע את ההערכה הינו שמאי מתוך רשימה של הבנק, אזי לא ניתן לעשות הרבה מלבד לנסות ולקבל את אישור הבנק להחליף שמאי.
במידה והשמאי איננו מרשימת הבנק, אזי אתה יכול לפנות לכל שמאי אחר.
במידה והשמאי איננו מרשימת הבנק, אזי אתה יכול לפנות לכל שמאי אחר.
הערת אזהרה על מחסן וחניה
מצא
13/04/09
האם דירה שיש על המחסן והחניה שלה הערת אזהרה לטובת שכן אחר בבנין .הוא קנה את זה כדין מבעלי הדירה ולא העביר בטאבו ,יכל לגרום לי בעיה בליקיחת משכנתא ?מה ההשלכות במצב כזה ?תודה
השאלה לא ברורה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
האם אתה בעל הדירה ועל מחסן והחניה שרשומים בבעלותך רשומה הערת אזהרה לטובת שכן אחר?
אם כן, אני מניחה כי הבנק יבקש לדעת מה טיבה של הערת האזהרה. בהחלט ייתכן שהמצב יצור בעיה.
פנה לבנק וברר הנושא מולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם כן, אני מניחה כי הבנק יבקש לדעת מה טיבה של הערת האזהרה. בהחלט ייתכן שהמצב יצור בעיה.
פנה לבנק וברר הנושא מולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלת דירה בירושה – מס שבח
שיר
12/04/09
הוריו של אבי שהתגוררו בדירה זה 40 שנה נפטרו. צו ירושה קבע את בעלותו בנכס. הוא מעוניין להעניק לבנו - לי - במתנה את הדירה: העברה ללא תמורה ?
א. האם זה נכון שאאלץ לשלם שליש מס רכישה ? יש בבעלותי דירה כיום.
ב. השאלה מטרידה יותר : האם יחול מס שבח ? כאמור , סבי וסבתי לא מכרו דירה זה 40 שנה . אבי לא מכר דירה זה 20 שנה.
א. האם זה נכון שאאלץ לשלם שליש מס רכישה ? יש בבעלותי דירה כיום.
ב. השאלה מטרידה יותר : האם יחול מס שבח ? כאמור , סבי וסבתי לא מכרו דירה זה 40 שנה . אבי לא מכר דירה זה 20 שנה.
עברת דירה במתנה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
העברת דירה במתנה מאב לבן בד"רכ פטורה ממס שבח, ומחייבת שליש מס רכישה.
עליך לפנות לעו"ד אשר יערוך עבורך את עסקת המתנה ויבדוק עבורכם את היבטי המס .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עליך לפנות לעו"ד אשר יערוך עבורך את עסקת המתנה ויבדוק עבורכם את היבטי המס .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רכישת מגרש בהרחבת מושב
כנרת
12/04/09
שלום, אנו מבררים על רכישת מגרש בהרחבה של מושב, שפיתוחה לא הסתיים עדיין. אנו יודעים כי למוכרים עדיין עומדת יתרת מס ותשלומים למנהל כדי שהמגרש יהיה מוכן לבנייה. מעבר לכך, הם מעוניינים לעשות "תרגיל" בו אנו נבנה את הבית על השטח לפני רכישתו, ואז נקנה אותו, וזאת כדי שלא יצטרכו לשלם מס מכירה על המגרש. שאלתנו- כמה מן הסכום שביקשו, אשר מתאים למגרש גמור למכירה, עלינו לבקש להוריד על מנת להתקזז עם הבקשות והמיסים, והאם הדבר כדאי.
תודה רבה וחג שמח
תודה רבה וחג שמח
רכישת מגרש אחרי גמר בנייה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
כנרת שלום
מתווה העסקה שאתם מתארים הינו מסוכן ואף ספק אם הוא חוקי.
אנא פנו לייעוץ משפטי מתאים, כדי שלא תמצאו עצמכם בבוא היום בפני תסביכים משפטיים וכלכליים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מתווה העסקה שאתם מתארים הינו מסוכן ואף ספק אם הוא חוקי.
אנא פנו לייעוץ משפטי מתאים, כדי שלא תמצאו עצמכם בבוא היום בפני תסביכים משפטיים וכלכליים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות: התקזזות הפרשים בין דולר לשקל
ויקי
12/04/09
בחוזה שכירות מופיעה "תקופה קצובה" של שנה בה דמי השכירות הם סכום שקלי מסויים (בחוזה מופיע סכום בדולר המתורגם לשקלים לפי השער ביום חתימת החוזה ומצויין כי הסכום בשקלים הוא זה שיהיה הקובע לשנה הקצובה).
דמי השכירות עבור "האופציה" לשנה נוספת נקובים בדולר. בחוזה לא נקוב עפ"י איזה שער דולר ישולמו דמי השכירות לשנת האופציה ולא מצויין בחוזה כל הסכם לקיזוז הפרשים בין הסכום עפ"י החוזה לסכום ששולם בפועל.
ועכשיו לשאלה: האם שוכר ששילם שנה לאחר חתימת החוזה את תשלומי שנת האופציה עפ"י גובה הסכום השיקלי שנקבע עבור דמי השכירות לשנה הקצובה (וזאת מבלי לבדוק את שער הדולר ביום העברת ההמחאות לשנת האופציה) יכול לתבוע את ההפרשים בין הסכום השיקלי ששילם במשך שנת האופציה לבין הסכום שהיה אמור לשלם במידה ושלם לפי שער הדולר של אותו יום או של מועד מימוש האופציה?
כתוצאה מירידת שער הדולר השוכר מעוניין לקבל את ההפרש בין מה ששלם לבין מה שהיה אמור לשלם אם היה משלם את דמי השכירות הסכום הדולרי עפ"י החוזה כל חודש בחודשו.
אני מודע לכך שכל חוזה צריך להבדק לגופו אך אני מעוניין לדעת מה הנוהג בענף אם לא מצויין אחרת והאם יש לשוכר קייס לפנות לבימ"ש?
במידה ומשהו לא ברור אשמח להבהיר
דמי השכירות עבור "האופציה" לשנה נוספת נקובים בדולר. בחוזה לא נקוב עפ"י איזה שער דולר ישולמו דמי השכירות לשנת האופציה ולא מצויין בחוזה כל הסכם לקיזוז הפרשים בין הסכום עפ"י החוזה לסכום ששולם בפועל.
ועכשיו לשאלה: האם שוכר ששילם שנה לאחר חתימת החוזה את תשלומי שנת האופציה עפ"י גובה הסכום השיקלי שנקבע עבור דמי השכירות לשנה הקצובה (וזאת מבלי לבדוק את שער הדולר ביום העברת ההמחאות לשנת האופציה) יכול לתבוע את ההפרשים בין הסכום השיקלי ששילם במשך שנת האופציה לבין הסכום שהיה אמור לשלם במידה ושלם לפי שער הדולר של אותו יום או של מועד מימוש האופציה?
כתוצאה מירידת שער הדולר השוכר מעוניין לקבל את ההפרש בין מה ששלם לבין מה שהיה אמור לשלם אם היה משלם את דמי השכירות הסכום הדולרי עפ"י החוזה כל חודש בחודשו.
אני מודע לכך שכל חוזה צריך להבדק לגופו אך אני מעוניין לדעת מה הנוהג בענף אם לא מצויין אחרת והאם יש לשוכר קייס לפנות לבימ"ש?
במידה ומשהו לא ברור אשמח להבהיר
הפרשי שער דולר
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
קשה להשיב על שאלתך מבלי לעיין בהסכם השכירות עצמו. פעם היו נוהגים לקבוע דמי שכירות בדולרים, שישולמו בערכם בשקלים, והיו מבצעים התקזזות. היום כבר נוהג זה פחות מקובל, בשל התנודתיות של שער הדולר ולכן אין כבר "מקובל" אלא יש לראות מה נקבע בהסכם עצמו.לא ברור אם קיבעו את שער הדולר גם לתקופה הראשונה וגם לאופציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קשה להשיב על שאלתך מבלי לעיין בהסכם השכירות עצמו. פעם היו נוהגים לקבוע דמי שכירות בדולרים, שישולמו בערכם בשקלים, והיו מבצעים התקזזות. היום כבר נוהג זה פחות מקובל, בשל התנודתיות של שער הדולר ולכן אין כבר "מקובל" אלא יש לראות מה נקבע בהסכם עצמו.לא ברור אם קיבעו את שער הדולר גם לתקופה הראשונה וגם לאופציה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
גדרות הגובלים בשצ"פ
ניר
12/04/09
בגדרות בין שכנים, ככל שידוע לי החוק קובע ששני השכנים צריכים לממן במשותף הקמת גדר ביניהם.
האם ישנו חוק המחייב את הגורם המפתח (מנהל, מועצה וכיו"ב) להשתתף במימון הקמת גדר הגובלת ב:
1. שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
2. מבנה ציבור
תודה וחג שמח,
ניר
האם ישנו חוק המחייב את הגורם המפתח (מנהל, מועצה וכיו"ב) להשתתף במימון הקמת גדר הגובלת ב:
1. שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
2. מבנה ציבור
תודה וחג שמח,
ניר
לא מוכר לי חוק כזה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דברים לא מובנים לי בחוזה
בני
11/04/09
אהלן אנשים התחלתי היום לקרוא בחוזה יש 2 דברים שלא הבנתי
1) *ולדירה זו צמודים 2006 חלקים ברכוש המשותף וכל הצמוד לה,
יש מאחורי הבית שלנו חניות האם זה אומר שאחת החניות שייכת לי או משהו כזה? בעיקרון כול השכנים חונים בחניות ואין מספרים או משהו כזה ומה זה ה6 חלקים האלה
2)חכירות בתנאי שטר מקורי 0000 1974 4237 תאריך סיום 3132021 מה זה אומר? שילמנו דמי היוון ל49 שנה כפי שאני יודע..... ורכשנו את הדירה ב2004
1) *ולדירה זו צמודים 2006 חלקים ברכוש המשותף וכל הצמוד לה,
יש מאחורי הבית שלנו חניות האם זה אומר שאחת החניות שייכת לי או משהו כזה? בעיקרון כול השכנים חונים בחניות ואין מספרים או משהו כזה ומה זה ה6 חלקים האלה
2)חכירות בתנאי שטר מקורי 0000 1974 4237 תאריך סיום 3132021 מה זה אומר? שילמנו דמי היוון ל49 שנה כפי שאני יודע..... ורכשנו את הדירה ב2004
חוזה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/04/09
בני שלום,
לא רצוי להתמודד לבד עם עסקת מכר במקרקעין, שכן הדבר דורש הבנה וניסיון. מומלץ לפנות לעו"ד שייצג אותך ברכישה.
הרכוש המשותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין. במקרה שתארת, לדירה יש 6 חלקים מתוך 200 ברכוש המשותף. זהו חלק בלתי מסויים.
לגבי החניות יש לבדוק בתשריט ו/או בתקנון הבית המשותף למי שייכות. יתכן וישנו הסכם שיתוף המסדיר את השימוש בחניות.
לגבי חכירה בתנאי שטר מקורי - יש את השטר לעיון וצילום ולקרוא את הסכם החכירה המקורי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא רצוי להתמודד לבד עם עסקת מכר במקרקעין, שכן הדבר דורש הבנה וניסיון. מומלץ לפנות לעו"ד שייצג אותך ברכישה.
הרכוש המשותף כשמו כן הוא - רכוש משותף של כלל הדיירים בבניין. במקרה שתארת, לדירה יש 6 חלקים מתוך 200 ברכוש המשותף. זהו חלק בלתי מסויים.
לגבי החניות יש לבדוק בתשריט ו/או בתקנון הבית המשותף למי שייכות. יתכן וישנו הסכם שיתוף המסדיר את השימוש בחניות.
לגבי חכירה בתנאי שטר מקורי - יש את השטר לעיון וצילום ולקרוא את הסכם החכירה המקורי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבקשה עזרתכם הדחופה
סוני
10/04/09
שלום רב,
לפני כמה שנים הורי עזבו את הארץ, הם מכרו לי את הדירה שלהם ללא תמורה, העברתי הצהרה לעירייה על כך, ומאז הבית נרשם על שמי בעיריה. לא עבר זמן רב, והקשר עם הוריי נותק וכמובן שהפסקנו את הליך מכירת הדירה, ז"א הדירה בסוף לא עברה להיות הרכוש שלי.
הדירה עומדת ריקה כבר כמה שנים, אני יודעת שכבר עוקלה על ידי כונס נכסים כיוון שלא שולמה משכנתא וכו'...
העיריה פנתה אליי כמחזיקה רשמית של הדירה לתשלום חובות ארנונה בשנים האחרונות, אפילו הוציאה צו עיקול על חשבון הבנק שלי.
שלחתי להם פקס המסביר את הכל, בצירוף נסח טאבו עדכני שבו מופיע שם הוריי ופרטי כונס הנכסים. ודרשתי כי החוב וצו העיקול יבוטלו ויוסרו משמי.
נציגה מטעם העיריה במחלקת אכיפת גביה, מסרה לי כי הנ"ל יתבצע מיום ההודעה שלי בלבד, ואילו עדיין אני צריכה לשלם את החוב. מדובר בכמה אלפי שקלים .. אין לי אפשרות לשלם את הסכום שלא לדבר על כך שזה לא צודק והוגן בכלל, זה פשוט להכריח אותי לשלם את החובות של הוריי וזה מעיק עליי.
שאלתי היכן אני יכולה לערער על כך, אז היא מסרה שאני יכולה להעביר אליהם מסמך ערעור. נראה לי מגוחך לפנות לאותו האדם שכבר אמר לי "לא" פעם אחת, לא? היא מסרה שאלו נהלי פקודות העיריה. מצאתי אותם אבל זה ג'יבריש בשבילי.
האמת אין מישהו "מעל" העיריה שאני יכולה לפנות? אני מתחננת שתעזרו לי. אין לי כסף להתמודד עם זה , אני בהריון וזה מטריד אותי מאוד. מדובר בכמה אלפי שקלים שאין לי אותם ולא יהיו לי גם.
האם הם יכולים להסתמך על ההצהרה הזו ולקבוע שאני הבעלים? האם לא היו צריכים לדרוש ממני מסמך רשמי יותר?
בבקשה עזרתכם.
תודה
שבת שלום וחג שמח
סוני
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
לפני כמה שנים הורי עזבו את הארץ, הם מכרו לי את הדירה שלהם ללא תמורה, העברתי הצהרה לעירייה על כך, ומאז הבית נרשם על שמי בעיריה. לא עבר זמן רב, והקשר עם הוריי נותק וכמובן שהפסקנו את הליך מכירת הדירה, ז"א הדירה בסוף לא עברה להיות הרכוש שלי.
הדירה עומדת ריקה כבר כמה שנים, אני יודעת שכבר עוקלה על ידי כונס נכסים כיוון שלא שולמה משכנתא וכו'...
העיריה פנתה אליי כמחזיקה רשמית של הדירה לתשלום חובות ארנונה בשנים האחרונות, אפילו הוציאה צו עיקול על חשבון הבנק שלי.
שלחתי להם פקס המסביר את הכל, בצירוף נסח טאבו עדכני שבו מופיע שם הוריי ופרטי כונס הנכסים. ודרשתי כי החוב וצו העיקול יבוטלו ויוסרו משמי.
נציגה מטעם העיריה במחלקת אכיפת גביה, מסרה לי כי הנ"ל יתבצע מיום ההודעה שלי בלבד, ואילו עדיין אני צריכה לשלם את החוב. מדובר בכמה אלפי שקלים .. אין לי אפשרות לשלם את הסכום שלא לדבר על כך שזה לא צודק והוגן בכלל, זה פשוט להכריח אותי לשלם את החובות של הוריי וזה מעיק עליי.
שאלתי היכן אני יכולה לערער על כך, אז היא מסרה שאני יכולה להעביר אליהם מסמך ערעור. נראה לי מגוחך לפנות לאותו האדם שכבר אמר לי "לא" פעם אחת, לא? היא מסרה שאלו נהלי פקודות העיריה. מצאתי אותם אבל זה ג'יבריש בשבילי.
האמת אין מישהו "מעל" העיריה שאני יכולה לפנות? אני מתחננת שתעזרו לי. אין לי כסף להתמודד עם זה , אני בהריון וזה מטריד אותי מאוד. מדובר בכמה אלפי שקלים שאין לי אותם ולא יהיו לי גם.
האם הם יכולים להסתמך על ההצהרה הזו ולקבוע שאני הבעלים? האם לא היו צריכים לדרוש ממני מסמך רשמי יותר?
בבקשה עזרתכם.
תודה
שבת שלום וחג שמח
סוני
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
חובות ארנונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
סוני שלום,
חשוב כי תביני, כי בתשלומי ארנונה חבים מי שרשומים בעירייה כמחזיקים במקרקעין (להבדיל מבעלים).
לא ברור משאלתך כיצד הפכת להיות מחזיקה רשומה של הדירה - בדרך כלל צריך להציג הסכם שכירות או הסכם מכר.
ככל שהעברת הסכם מכר לעיריה, האם הסכם המכר דווח גם לרשויות המס במקביל?
לא כל כך ברור. יתכן ואת זכאית להשלים את הליך המכר ללא תמורה ו"להציל" את הדירה מכינוס הנכסים. רצוי להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בכל מקרה, לעניין חוב הארנונה.
ככל שנרשמת כדין מחזיקה, הרי שחוב הארנונה הוא חוב שלך ולא של הוריך. העירייה יכולה בהחלט לפעול לגביית החוב באמצעות פקודת המיסים גביה ואף להטיל עיקולים כפי שכבר עשתה.
אני ממליץ לך לבוא בדין ודברים עם העירייה ולנסות להגיע להבנה כלשהי שתאפשר לך לפרוס את החוב לתשלומים (בטיעונים נכונים יתכן והעירייה תסכים אף לוותר על חלק מהחוב).
בנוסף, רצוי כי תגישי בקשה לפטור בגין נכס ריק.
הערייה מאפשר בדר"כ לקבל פטור בגין נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה (בנסיבות מיוחדות כמו שלך אפשר לקבל את הפטור בדיעבד).
בהנחה ותצליחי לקבל פטור נכס ריק וכן להגיע להסדר כלשהו עם העייריה אשר במסגרתו יצומצם במעט החוב ויפרס לתשלומים, הרי שסביר שתוכלי להתמודד עם החוב המעיק והלא צפוי ולהמשיך הלאה עם חייך.
כמובן שרצוי היה לפעול מול העירייה באמצעות עו"ד, אך אני מבין שאין באפשרותך לשכור עו"ד ותאלצי לפעול מול העירייה בעצמך.
בהצלחה וחג שמח,
זהר ארד, עו"ד
חשוב כי תביני, כי בתשלומי ארנונה חבים מי שרשומים בעירייה כמחזיקים במקרקעין (להבדיל מבעלים).
לא ברור משאלתך כיצד הפכת להיות מחזיקה רשומה של הדירה - בדרך כלל צריך להציג הסכם שכירות או הסכם מכר.
ככל שהעברת הסכם מכר לעיריה, האם הסכם המכר דווח גם לרשויות המס במקביל?
לא כל כך ברור. יתכן ואת זכאית להשלים את הליך המכר ללא תמורה ו"להציל" את הדירה מכינוס הנכסים. רצוי להתייעץ עם עו"ד בעניין זה.
בכל מקרה, לעניין חוב הארנונה.
ככל שנרשמת כדין מחזיקה, הרי שחוב הארנונה הוא חוב שלך ולא של הוריך. העירייה יכולה בהחלט לפעול לגביית החוב באמצעות פקודת המיסים גביה ואף להטיל עיקולים כפי שכבר עשתה.
אני ממליץ לך לבוא בדין ודברים עם העירייה ולנסות להגיע להבנה כלשהי שתאפשר לך לפרוס את החוב לתשלומים (בטיעונים נכונים יתכן והעירייה תסכים אף לוותר על חלק מהחוב).
בנוסף, רצוי כי תגישי בקשה לפטור בגין נכס ריק.
הערייה מאפשר בדר"כ לקבל פטור בגין נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה (בנסיבות מיוחדות כמו שלך אפשר לקבל את הפטור בדיעבד).
בהנחה ותצליחי לקבל פטור נכס ריק וכן להגיע להסדר כלשהו עם העייריה אשר במסגרתו יצומצם במעט החוב ויפרס לתשלומים, הרי שסביר שתוכלי להתמודד עם החוב המעיק והלא צפוי ולהמשיך הלאה עם חייך.
כמובן שרצוי היה לפעול מול העירייה באמצעות עו"ד, אך אני מבין שאין באפשרותך לשכור עו"ד ותאלצי לפעול מול העירייה בעצמך.
בהצלחה וחג שמח,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים ? הזכויות בדירה לא נרשמו
שירי
10/04/09
שלום לכולם מודה מראש על עזרתכם.
בני זוג בהליך גירושין - הדירה שרכשו בשנות ה-90 לא נרשמה על שמם עד היום (עוה"ד שטיפל בעסקה נפטר מזמן ואין מסמכים כלל). המוכרים אנשים מבוגרים אחד הסכים לחתום על יפוי כח והשני חולה אלצהיימר.. מה עושים ? חשבתי בלית ברירה לבקש פס"ד הצהרתי במחוזי אבל חוששת מאוד מקשיים (יבקש למנות למוכר אפוטרופוס ?) פתרון יצירתי יתקבל ברכה....
בני זוג בהליך גירושין - הדירה שרכשו בשנות ה-90 לא נרשמה על שמם עד היום (עוה"ד שטיפל בעסקה נפטר מזמן ואין מסמכים כלל). המוכרים אנשים מבוגרים אחד הסכים לחתום על יפוי כח והשני חולה אלצהיימר.. מה עושים ? חשבתי בלית ברירה לבקש פס"ד הצהרתי במחוזי אבל חוששת מאוד מקשיים (יבקש למנות למוכר אפוטרופוס ?) פתרון יצירתי יתקבל ברכה....
השלמת עסקה ברישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
ניתן אולי לנסות לפנות ללשכת עורכי הדין בכדי שימנו עו"ד אחר במקום העו"ד שנפטר אשר יוכל לחתום בשם המוכרים באמצעות יפוי כח בלתי חוזר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיק הבנין בעיריה
גיל
10/04/09
אנחנו מתעניינים ברכישת בית פרטי ישן (קרקע של קק"ל)
ניגשנו לעיריה ובדקנו את תיק הבנין, שם לא היה כל שינוי משנת 1950. בהמשך הוצאנו נסח טאבו, שם רשום שהעיריה הפקיעה חלק מהמגרש כנראה לצורכי דרך.
איפה אנחנו יכולים לראות את תכנית ההפקעה לגבי המגרש שאנו מעוניינים בו? בתיק הבית בעיריה לא היו פרטים.
(אין כרגע אפשרות ליצור קשר עם הבעלים)
ניגשנו לעיריה ובדקנו את תיק הבנין, שם לא היה כל שינוי משנת 1950. בהמשך הוצאנו נסח טאבו, שם רשום שהעיריה הפקיעה חלק מהמגרש כנראה לצורכי דרך.
איפה אנחנו יכולים לראות את תכנית ההפקעה לגבי המגרש שאנו מעוניינים בו? בתיק הבית בעיריה לא היו פרטים.
(אין כרגע אפשרות ליצור קשר עם הבעלים)
בדרך כלל מופיע בנסח מראה מקום לילקוט הפרסומים בו פורסמה ההפקעה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
אור
10/04/09
לפי איזה סכום מחשבים מס שבח בדירה שנתקבלה במתנה?
מס שבח בדירת מתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/04/09
לפי הסכום שדווח ואושר על ידי רשות המיסים בעת הדיווח על עסקת המתנה (ולפיו שולם מס הרכישה בזמנו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים?
יורשת
09/04/09
אני ואחי ירשנו מאמנו ז"ל דירה.
האם העברת החלק שאחי ירש בדירה אלי, נחשבת לעסקה במקרקעין? האם אני אצטרך לשלם מס רכישה? על חלק זה?
האם כשאמכור את הדירה בעתיד... , אהיה פטורה ממס שבח על החלק שירשתי לפי צו קיום צוואה? ואשלם מס שבח רק על החלק שהיה של אחי ? (לפי הצו).
האם זה כך?
האם העברת החלק שאחי ירש בדירה אלי, נחשבת לעסקה במקרקעין? האם אני אצטרך לשלם מס רכישה? על חלק זה?
האם כשאמכור את הדירה בעתיד... , אהיה פטורה ממס שבח על החלק שירשתי לפי צו קיום צוואה? ואשלם מס שבח רק על החלק שהיה של אחי ? (לפי הצו).
האם זה כך?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/04/09
יורשת שלום,
ראשית עליי לציין ולהדגיש, כי הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי. בנוסף, איננו עורכים או עוזרים לערוך תכנוני מס במסגרת הפורום.
באופן כללי אציין, כי העברה כפי שציינת הינה עסקה במקרקעין החייבת בדיווח ותשלום מיסים. יתכן והמוכר יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה (ראי לעניין זה למשל תשובתי מיום 8.4.09 בקשר למכירת דירה שהתקבלה בירושה). ישנם פטורים נוספים ממס שבח שעשויים להיות רלבנטיים.
אותו עקרון יכול גם על מכירה עתידית של הדירה על ידך.
לסיום אציין, כי מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן.
יתכן וניתן למשל לתקן את צו הירושה ולערוך חלוקה שונה של נכסי העיזבון בין היורשים...
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית עליי לציין ולהדגיש, כי הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי. בנוסף, איננו עורכים או עוזרים לערוך תכנוני מס במסגרת הפורום.
באופן כללי אציין, כי העברה כפי שציינת הינה עסקה במקרקעין החייבת בדיווח ותשלום מיסים. יתכן והמוכר יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה (ראי לעניין זה למשל תשובתי מיום 8.4.09 בקשר למכירת דירה שהתקבלה בירושה). ישנם פטורים נוספים ממס שבח שעשויים להיות רלבנטיים.
אותו עקרון יכול גם על מכירה עתידית של הדירה על ידך.
לסיום אציין, כי מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן.
יתכן וניתן למשל לתקן את צו הירושה ולערוך חלוקה שונה של נכסי העיזבון בין היורשים...
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
