פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעיות עם בעל הבית
מיטל
04/05/09
שלום לכולם
אני מתגוררת בבית בשכירות כבר 3 שנים ללא הפרעות מיותרות מבעל הדירה,
כל בעיה שיש אבא שלי מגיע ומסדר אותה.
לאחרונה יש לי מספר בעיות בדירה אשר עליהן פניתי לבעל הדירה.
מעבר לרטיבות ולבעיה של המקלחון (שגם מזה ניסה להתנער מאחריות) יש לי בעית יונים רצינית בכל החלונות בבית. אני גרה בבית משותף.
הבעיה שלי אם כך זה קן ספציפי אחד שנמצא בתוך ארגז שמכיל את הגלגלת של הוילון (הבית ישן וזה ארגז שנמצא מעל החלון),
מה שגורם לחדר שינה ולמיטה שלי להתלכלך בנוצות וענפים והרעש שהם עושים שלא לדבר על מחלות.
פניתי לבעל הדירה והוא טען שאני באה אליו עם בעיות מטופשות ולגלג וטען שזה ממש כאילו אבקש ממנו לרסס אם יש גוקים (מה שנראה לי בהחלט בעיה של בעל הדירה).
אני מחפשת את המקום הנכון להפנות אליו את שאלתי ולא מוצאת.
אשמח לעזרה
אני מתגוררת בבית בשכירות כבר 3 שנים ללא הפרעות מיותרות מבעל הדירה,
כל בעיה שיש אבא שלי מגיע ומסדר אותה.
לאחרונה יש לי מספר בעיות בדירה אשר עליהן פניתי לבעל הדירה.
מעבר לרטיבות ולבעיה של המקלחון (שגם מזה ניסה להתנער מאחריות) יש לי בעית יונים רצינית בכל החלונות בבית. אני גרה בבית משותף.
הבעיה שלי אם כך זה קן ספציפי אחד שנמצא בתוך ארגז שמכיל את הגלגלת של הוילון (הבית ישן וזה ארגז שנמצא מעל החלון),
מה שגורם לחדר שינה ולמיטה שלי להתלכלך בנוצות וענפים והרעש שהם עושים שלא לדבר על מחלות.
פניתי לבעל הדירה והוא טען שאני באה אליו עם בעיות מטופשות ולגלג וטען שזה ממש כאילו אבקש ממנו לרסס אם יש גוקים (מה שנראה לי בהחלט בעיה של בעל הדירה).
אני מחפשת את המקום הנכון להפנות אליו את שאלתי ולא מוצאת.
אשמח לעזרה
בעיית יונים
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
שלום רב
נראה לי כי באחריותך ועל חשבונך להביא מדביר אשר ירחיק היונים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נראה לי כי באחריותך ועל חשבונך להביא מדביר אשר ירחיק היונים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הערת אזהרה בטאבו
ענת
04/05/09
אני גרושה ורוכשת את חלקו של הגרוש שלי בבית המשותף, יש לנו הסכם מאושר,
אודה על הנחיות לביצוע הערת אזהרה בטאבו ללא עו"ד ,מה המסמכים וההליכים שעלי לעשות כדי לרשום הערת אזהרה לטובתי ולטובת הבנק.
,
אודה על הנחיות לביצוע הערת אזהרה בטאבו ללא עו"ד ,מה המסמכים וההליכים שעלי לעשות כדי לרשום הערת אזהרה לטובתי ולטובת הבנק.
,
העברת זכויות על פי הסכם גירושין
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
ענת שלום
מבלי לראות את ההסכם, לא נוכל לסייע לך.
העברת הזכויות תלויה באופן בו נוסחה ההסכמה בין הצדדים, והאם ההסכם הוא במסגרת פס"ד לגירושין.
מהות ההסכמה בין הצדדים משליכה גם על היבטי המס בעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מבלי לראות את ההסכם, לא נוכל לסייע לך.
העברת הזכויות תלויה באופן בו נוסחה ההסכמה בין הצדדים, והאם ההסכם הוא במסגרת פס"ד לגירושין.
מהות ההסכמה בין הצדדים משליכה גם על היבטי המס בעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שווי קרקע לבניה – האם יש.צפוי שינוי בחוק
אילן
03/05/09
לאחרונה פורסם בעיתונות כי מנהל מקרקעי ישראל עומד לשנות את אופן חישוב שווי הקרקע לבנייה כך שהשומה תערך רק עבור גודל בית מינימלי (160 מ"ר), כאשר עד 240 מ"ר לא ידרש כל תשלום נוסף. אשמח לדעת האם אכן כך, וממתי חוק זה יהיה בתוקף. בתודה, אילן
למיטב ידיעתי, הנושא טרם אושר בחוק
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
למה תמ"א
שוכרים
03/05/09
לאחרונה הודיע לנו בעל הבית כי בעלי הדירות בבנין מתכוונים לערוך בו שיפוץ בהתאם לחוק תמ"א 38. בין היתר השיפוץ כולל גם הוספת 2 דירות על הגג, מעלית, חניה והוספת ממ"ד לכל דירה. מכיוון שאנחנו שוכרים את הדירה אנחנו מנסים להבין מה לעשות לקראת מועד חידוש החוזה באוגוסט הקרוב.
ישנה אפשרות להמשיך את השכירות לעוד שנה ולקבל הנחה על השכ"ד אבל אז השאלה היא מה תהא ההשפעה האמיתית של שיפוצים בהיקף כזה על שגרת היום ואיכות החיים שלנו: לכלוך,רעש, כיווני אוויר, פגיעה בתשתיות- חשמל, מים, דודי שמש וכו'. מן הסתם לא נוכל למצוא שוכר שיחליף אותנו באמצע תקופת חוזה. ..וכמובן שאף אחד לא מוכן להתחייב להשפעה האמיתית והקבלן מגן על עצמו בחוזה מכל תביעה אפשרית.
(אגב-האם מישהו יכול להעיד מניסיונו?)
במידה ואנו חותמים על החוזה בהתבסס על מידע מהקבלן או מבעל הבית ומגלים שהמציאות קשה מכפי שצפינו או שנתנו לנו להניח - האם לפי החוק אנחנו יכולים לצאת מהדירה באמצע החוזה בהתראה מיידית בשל הרעת תנאים? אנא עזרתכם מה ניתן לעשות? ...
ישנה אפשרות להמשיך את השכירות לעוד שנה ולקבל הנחה על השכ"ד אבל אז השאלה היא מה תהא ההשפעה האמיתית של שיפוצים בהיקף כזה על שגרת היום ואיכות החיים שלנו: לכלוך,רעש, כיווני אוויר, פגיעה בתשתיות- חשמל, מים, דודי שמש וכו'. מן הסתם לא נוכל למצוא שוכר שיחליף אותנו באמצע תקופת חוזה. ..וכמובן שאף אחד לא מוכן להתחייב להשפעה האמיתית והקבלן מגן על עצמו בחוזה מכל תביעה אפשרית.
(אגב-האם מישהו יכול להעיד מניסיונו?)
במידה ואנו חותמים על החוזה בהתבסס על מידע מהקבלן או מבעל הבית ומגלים שהמציאות קשה מכפי שצפינו או שנתנו לנו להניח - האם לפי החוק אנחנו יכולים לצאת מהדירה באמצע החוזה בהתראה מיידית בשל הרעת תנאים? אנא עזרתכם מה ניתן לעשות? ...
שכירות ותמ"א 38
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
שלום רב
אם אתם שוכרים את הדירה בידיעה והסכמה שהבניין עובר שיפוצים, אזי לא תוכלו לטעון פתע, באמצע השכירות, כי חל שינוי נסיבות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם אתם שוכרים את הדירה בידיעה והסכמה שהבניין עובר שיפוצים, אזי לא תוכלו לטעון פתע, באמצע השכירות, כי חל שינוי נסיבות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שימוש בשטח חקלאי שברשותי ללא ידיעתי
עידו
03/05/09
ברשותי שטח אדמה חקלאית סמוך לקיבוץ .
למרבה הפתעתי גיליתי שהקיבוץ משתמש באדמה זו לצורך גידולים כלשהם במשך זמן רב ללא רשותי וללא ידיעתי.
מה ניתן לעשות בנידון ?
למרבה הפתעתי גיליתי שהקיבוץ משתמש באדמה זו לצורך גידולים כלשהם במשך זמן רב ללא רשותי וללא ידיעתי.
מה ניתן לעשות בנידון ?
עליך להגיש בדחיפות תביעת פינוי ותביעה לתשלום דמי שימוש
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
איך מתבצע תשלום מס רכישה?
דוד
03/05/09
כמו כן מי משלם בדיוק? עם החוזה רשום על 2 אנשים ובטאבו גם רשומים 2 אנשים....
תודה
תודה
תגובה
מתמחה
03/05/09
מי משלם? בגדול, מי שרוכש את הנכס (המס הוא מס רכישה..), אלא אם כן הסכמתם באופן שונה בחוזה..
כיצד משלמים? מצהירים למיסוי מקרקעין אודות העסקה והם מוציאים שוברים. את השוברים משלמים בדואר או בבנק.
כיצד משלמים? מצהירים למיסוי מקרקעין אודות העסקה והם מוציאים שוברים. את השוברים משלמים בדואר או בבנק.
העברת זכויות בדירה במתנה לידועה בציבור
שיר
03/05/09
גבר ואישה היו נשואים, התגרשו ואחר כך החליטו לחיות יחדיו כידועים בציבור. כידועים בציבור רכשו דירה הרשומה ע"ש שניהם.
לאחר שנים רבות שהם חיים יחד בדירה, הבעל מעוניין להעביר את זכויותיו בדירה (מחצית) לבת זוגו וזאת ללא ככל תמורה- הם גם ימשיכו לחיות יחד בדירה.
האם יש פטור ממס שבח וממס רכישה?
תודה רבה.
לאחר שנים רבות שהם חיים יחד בדירה, הבעל מעוניין להעביר את זכויותיו בדירה (מחצית) לבת זוגו וזאת ללא ככל תמורה- הם גם ימשיכו לחיות יחד בדירה.
האם יש פטור ממס שבח וממס רכישה?
תודה רבה.
העברה ללא תמורה לבן זוג
| עו"ד שרון עזרא
04/05/09
שלום רב
כעקרון, יש פטור ממס שבח להעברה לבן זוג, ללא תמורה, וכן הנחה/ פטור מלא ממס רכישה.
על עו"ד שיטפל עבורכם בעסקה לבדוק סופית את זכאותכם לפטור אל מול הוראות החוק והמצב העובדתי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כעקרון, יש פטור ממס שבח להעברה לבן זוג, ללא תמורה, וכן הנחה/ פטור מלא ממס רכישה.
על עו"ד שיטפל עבורכם בעסקה לבדוק סופית את זכאותכם לפטור אל מול הוראות החוק והמצב העובדתי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ירושה
דודי
03/05/09
אנחנו 3 אחים שקיבלנו דירה בירושה (ההורים נפטרו).
אחד האחים מעוניין למכור אותה ו- 2 האחרים לא מעוניינים.
שאלתי : איך ניתן לשנות את הבעלות על הדירה רק ל- 2 האחים ( אחרי שכמובן האח השלשי יקבל מה-2 האחים האחרים את חלקו במזומן)
אחד האחים מעוניין למכור אותה ו- 2 האחרים לא מעוניינים.
שאלתי : איך ניתן לשנות את הבעלות על הדירה רק ל- 2 האחים ( אחרי שכמובן האח השלשי יקבל מה-2 האחים האחרים את חלקו במזומן)
דירה בירושה
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
דודי שלום
במצב כזה, יש שתי אפשורויות- פירוק שיתוף(דהיינו מכירה בשוק חופשי) או מכירה בין האחים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
במצב כזה, יש שתי אפשורויות- פירוק שיתוף(דהיינו מכירה בשוק חופשי) או מכירה בין האחים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משק חקלאי
מ
03/05/09
אנו מתגוררים במשק חקלאי ,הנחלה רשומה ע"ש חמותי ז"ל במשך כ-20 שנים בהן אנו מתגוררים במשק השקענו המון בפיתוחו של המשק ,למשל היו מטעי פרי לא רווחיים שנעקרו והאדמות לא טופלו אנו בנינו 3 צימרים ובית מגורים נוסף והעלינו את ערכו של המשק מהן עפ"י החוק זכויותי אם לא היה רישום מלא של בן ממשיך בשל הוראות שהיו בשנת 1993 שלא הכירו אז בבנים ממשיכים?
הנושא מורכב מידי לפורום. נא לפנות ליעוץ משפטי
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
אגרת ביוב
אלון
03/05/09
מהיא הסמכות המשפטית של המועצה האזורית לגבות אגרת ביוב ?
האם יש תלות בין הצדדים ?
תודה
האם יש תלות בין הצדדים ?
תודה
הנושא שייך לתחום מיסוי מוניציפאלי
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
למיטב ידיעתי, הנושא מעוגן בחוקי עזר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איך אפשר להעביר הניהול והתחזוקה לידי חברת ניהול
יוסי
03/05/09
לדירים לא איכפת מהבינין
ואין מי שיפנה לחברת הניהול
ובטח חברת הניהול לא תעבוד בחינם
מי יכול לכפות על הדירים חברת ניהול
ואין מי שיפנה לחברת הניהול
ובטח חברת הניהול לא תעבוד בחינם
מי יכול לכפות על הדירים חברת ניהול
יש לכנס אסיפת דיירים ולהעביר החלטה ברוב מתאים
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
צריכה עזרה דחוף
אילנית
03/05/09
שלום רב, יש לי שאלה- אני עו"ד צעירה, ולא מזמן ערכתי חוזה מכר דירה. ייצגתי את הקונה. הקונה פעלה בשם אמא שלה שחיה בצרפת, ובקרוב מגיעה לארץ. לא היה ייפוי כוח בתוקף, ולכן ערכנו חוזה לפיו היא פועלת בשם אמה בנאמנות (וזאת בעצתה של עורכת הדין של המוכרים). כמו כן, הקונה מילאה טופס שכל הכסף הינו של אמה בלבד, וביתה פועלת בשמה.
שאלתי היא, האם בשל כך (נאמן שפועל בשם הנהנה) בעת הרישום הדירה על שם אימה אכן לא תצטרך לשלם היא מיסים מעבר למה שמחוייבת על פי חוק? מה המשמעות של כך? (אין לי את מי לשאול כי העו"ד שלי טס לחודש לחו"ל, והתחלתי לעבוד במשרד לפני שבועיים. אני צריכה תשובה דחוף!!! מפחדת שעשיתי טעות..... תודה
שאלתי היא, האם בשל כך (נאמן שפועל בשם הנהנה) בעת הרישום הדירה על שם אימה אכן לא תצטרך לשלם היא מיסים מעבר למה שמחוייבת על פי חוק? מה המשמעות של כך? (אין לי את מי לשאול כי העו"ד שלי טס לחודש לחו"ל, והתחלתי לעבוד במשרד לפני שבועיים. אני צריכה תשובה דחוף!!! מפחדת שעשיתי טעות..... תודה
נאמנות בעסקת מקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
שלום רב
על עסקת נאמנות יש להצהיר בדיוח לרשות המס, ולדווח עליה תוך 30 יום, כדי שתוכר ולא תחייב במס.
למעשה, יש פה שתי עסקאות. בין מוכר-קונה כנאמן, ובין נאמן לנהנה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על עסקת נאמנות יש להצהיר בדיוח לרשות המס, ולדווח עליה תוך 30 יום, כדי שתוכר ולא תחייב במס.
למעשה, יש פה שתי עסקאות. בין מוכר-קונה כנאמן, ובין נאמן לנהנה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה בקשר להרחבת דלת של מחסן בבניין
דני
03/05/09
אני גר בבית משותף.
יש לי מחסן פרטי בקומת עמודים.
המחסן עשוי מבטון וכדי להרחיב את הפתח אני זקוק לניסור ביהלום.
קיבלתי אישור חתום ממהנדס שמאשר הרחבת הפתח.
המחסן נמצא בנישה(פנימי) לא בחזית.
השאלה אם אני צריך אישור דיירים? המהנדס אמר שמספיק אישור שלו.
יש לי מחסן פרטי בקומת עמודים.
המחסן עשוי מבטון וכדי להרחיב את הפתח אני זקוק לניסור ביהלום.
קיבלתי אישור חתום ממהנדס שמאשר הרחבת הפתח.
המחסן נמצא בנישה(פנימי) לא בחזית.
השאלה אם אני צריך אישור דיירים? המהנדס אמר שמספיק אישור שלו.
הרחבת פתח מחסן
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
שלום רב
מהשאלה אני מבינה כי הרחבת המחסן היא על חשבון רכוש משותף ואיננה שינוי פנימי, במקרה כזה צריך לדעתי אישור הדיירי והיתר בנייה. ברר זאת מול הועדה המקומית
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מהשאלה אני מבינה כי הרחבת המחסן היא על חשבון רכוש משותף ואיננה שינוי פנימי, במקרה כזה צריך לדעתי אישור הדיירי והיתר בנייה. ברר זאת מול הועדה המקומית
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תצהיר זיהוי של אדם זר
אילנית
03/05/09
זקוקה בדחיפות לנוסח של תצהיר זיהוי של אדם זר, כל מי שיוכל לעזור, אקדים-תודה
חפשי בקובץ הנחיות של לשכת רישום המקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
03/05/09
שכירות
לאה
03/05/09
הנני שוכר דירת חדר בדירה מפוצלת אין בדירה שום מכשיר חשמל מלבד מקרר קטן ומחשב כיצד אני אמור לשלם חשמל כשבעל הדירה מביא לי תשלום שהוא עצמו הדפיס
רצוי להתקין מונה חשמל נפרד או לחילופין לסכם על תשלום גלובלי בגין צריכת חשמל
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחייה של 3 חודשים במסירת דירה מקבלן – מה החוק
שרון.פ
02/05/09
שלום לכולם, הקבלן הודיע לנו שהוא דוחה את מסירת הדירות ב 3 חודשים. לפי החוזה רשום לנו שאפשרות כזו במקרים של מלחמה/כח אדם/כח עליון וכו'. הבנין כמעט מוכן ממש פינישים אחרונים נשארו. לפי חשד שלנו הקבלן לא מקבל טופס 4 מעייריה עקב חריגות בניה!!! ולכן הוא כרגע במשא ומתן עם העייריה. האם דחייה על נושא כזה היא חוקית? איך ניתן לבדוק במדיוק/האם העייריה יכולה לתת לדיירים אישור על כך שלהקבלן יש חריגות בניה על כך הדחייה? בתודה מראש לכולם. שרון.פ
איחור במסירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/05/09
שרון שלום,
לפי מה שתארת אין פה עניין של חוקיות או העדר חוקיות אלא מקרה של קיום או הפרה של ההסכם על ידי הקבלן.
נהוג לתת לקבלן "גרייס" במקרים של כח עליון אך עיכוב בקבלת טופס 4 בנסיבות שתארת אינו מהווה כח עליון ואינו מעניק לקבלן רשות לאחר.
עליך לבדוק בהסכם המכר הם הנכם זכאים לפיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירה.
לגבי הסיבות לעיכוב במתן טופס 4 אתם יכולים לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולברר זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לפי מה שתארת אין פה עניין של חוקיות או העדר חוקיות אלא מקרה של קיום או הפרה של ההסכם על ידי הקבלן.
נהוג לתת לקבלן "גרייס" במקרים של כח עליון אך עיכוב בקבלת טופס 4 בנסיבות שתארת אינו מהווה כח עליון ואינו מעניק לקבלן רשות לאחר.
עליך לבדוק בהסכם המכר הם הנכם זכאים לפיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירה.
לגבי הסיבות לעיכוב במתן טופס 4 אתם יכולים לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולברר זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין וועד בית כבר 9 שנים הבית מתישן ויש בעיות
יוסי
02/05/09
אין וועד בית 9 שנים הבית מתישן יש בעיות של
אחזקה בעיות ניקיון בעיות ביוב פשוט הזנחה
הבעיה שאין דייר שמוכן לקחת על עצמו להיות וועד בית
והבית הורגל לתפקד ללא וועד בית מה אפשר לעשות מבלי לגרום לסכסוך שכנים אפשר לאלץ את הדיירים,
לוועד בית. לא משולמים חשבונות הבנין סובל מניתוקים
של חשמל מים ותשלומי קנסות על חיבור מחדש
אחזקה בעיות ניקיון בעיות ביוב פשוט הזנחה
הבעיה שאין דייר שמוכן לקחת על עצמו להיות וועד בית
והבית הורגל לתפקד ללא וועד בית מה אפשר לעשות מבלי לגרום לסכסוך שכנים אפשר לאלץ את הדיירים,
לוועד בית. לא משולמים חשבונות הבנין סובל מניתוקים
של חשמל מים ותשלומי קנסות על חיבור מחדש
אפשר לבחון העברת הניהול והתחזוקה לידי חברת ניהול שתעשה סדר
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות משפט במקרקעין
גדי
02/05/09
שלום רב
שאלתי היא . היה לנו משפט במקרקעין בבית משפט השלום, הפסדנו לצערנו במשפט, נפסקו לנ הוצאות, אפילו שהשופט טוען ששני הצדדים אשמים, האם ניתן לערער רק על הוצאות המשפט.
שאלתי היא . היה לנו משפט במקרקעין בבית משפט השלום, הפסדנו לצערנו במשפט, נפסקו לנ הוצאות, אפילו שהשופט טוען ששני הצדדים אשמים, האם ניתן לערער רק על הוצאות המשפט.
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכלה דורשת מחצית מדירת החתן מלפני נישואיו
ל
02/05/09
האם כלתי רשאית לדרוש (ולקבל ) מחצית מדירה שקנה בעלה- בני, לפני נישואיו מכספו הוא? תודה
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבאת חוזה שכירות לסיומו טרם זמנו
Rahel
02/05/09
שלום רב,
אני עומדת לחתום חוזה שכירות לדירה לתקופה של 16 חודשים.
בקשתי כי החוזה יתיר למשכיר לסיים את החוזה טרם זמנו ובהתראה של 60 ימים מראש, נתקלה בסרוב.
לבקשתו סעיף זה לא יכלל בחוזה אך אם תווצר בעיה, הוא תתחשב.
אציין גם כי הפרת כל סעיף בחוזה הינו בקנס של 2000$.
שאלתי היא האם ישנו חוק האומר כי גם אם לא כתוב בחוזה על כך, אוכל באמצעות מכתב רשום לידע את המשכיר על הפסקת החוזה ומציאת אדם אחר שיכנס במקומי? האם זה אפשרי או שבעל הדירה יוכל לחייב אותי על הפרת החוזה?
תודה מראש,
רחל.
אני עומדת לחתום חוזה שכירות לדירה לתקופה של 16 חודשים.
בקשתי כי החוזה יתיר למשכיר לסיים את החוזה טרם זמנו ובהתראה של 60 ימים מראש, נתקלה בסרוב.
לבקשתו סעיף זה לא יכלל בחוזה אך אם תווצר בעיה, הוא תתחשב.
אציין גם כי הפרת כל סעיף בחוזה הינו בקנס של 2000$.
שאלתי היא האם ישנו חוק האומר כי גם אם לא כתוב בחוזה על כך, אוכל באמצעות מכתב רשום לידע את המשכיר על הפסקת החוזה ומציאת אדם אחר שיכנס במקומי? האם זה אפשרי או שבעל הדירה יוכל לחייב אותי על הפרת החוזה?
תודה מראש,
רחל.
אין חוק כזה. יש להסדיר את נושא הפינוי המוקדם בהסכם השכירות.
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/05/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אייל
02/05/09
כאשר מבצעים מול יזם ,עסקת רכישת בית למגורים (קוטג' דו משפחתי) הכוללת רכישת קרקע + בניית הבית (הקרקע פרטית ,נרכשת מבעל הקרקע שאינו היזם ,אך היזם הוא זה שארגן את כל העסקה) ,
איך יחושב מס הרכישה -האם לפי 5% על הקרקע ,או לחילופין לפי "דירת מגורים" בהתאם למדרגות המס.
איך יחושב מס הרכישה -האם לפי 5% על הקרקע ,או לחילופין לפי "דירת מגורים" בהתאם למדרגות המס.
מס רכישה בקבוצת רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/05/09
אייל שלום,
אתה מתאר מתווה של רכישה באמצעות "קבוצת רכישה". כעקרון, ככל שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית, קרי ראשית רוכשים את הקרקע, ורק לאחר מכן מתקשרים עם קבלן ביצוע לבניית הבית, הרי שמס הרכישה משולם רק על הקרקע.
יחד עם זאת, ככל שרשויות המס יסברו שמדובר בעסקה מתוכננת היטב מראש שכל מטרתה להמנע מתשלום מלוא המס, יתכן שהם יחייביו את הרוכש במס רכישה מלא על הבית המוגמר ויטענו שמדובר בעצם בהפרדה פיקטיבית.
רצוי מאוד לקבל יעוץ מעו"ד פרטי מטעמך בטרם התקשרותך בהסכמים במקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אתה מתאר מתווה של רכישה באמצעות "קבוצת רכישה". כעקרון, ככל שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית, קרי ראשית רוכשים את הקרקע, ורק לאחר מכן מתקשרים עם קבלן ביצוע לבניית הבית, הרי שמס הרכישה משולם רק על הקרקע.
יחד עם זאת, ככל שרשויות המס יסברו שמדובר בעסקה מתוכננת היטב מראש שכל מטרתה להמנע מתשלום מלוא המס, יתכן שהם יחייביו את הרוכש במס רכישה מלא על הבית המוגמר ויטענו שמדובר בעצם בהפרדה פיקטיבית.
רצוי מאוד לקבל יעוץ מעו"ד פרטי מטעמך בטרם התקשרותך בהסכמים במקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לשכת רישום מקרקעין
נעמי
01/05/09
רכשתי דירה המופיעה בלשכת רישום מקרקעין, אך חלק התוספת של הדירה לא מופיע (התוספת נבנתה באשור הרשות המקומית). מה ההשלכות של נתון זה? הקימת חובה לעדכון הרישום?
תודה
נעמי
תודה
נעמי
תיקון רישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/05/09
לא קיימת חובה כזאת אך רצוי מאוד לתקן את צו הבית המשותף בכדי שישקף את המצב בפועל.
העדר רישום עשוי לעורר בעיות אם תרצי למשל למכור את הדירה.
העדר רישום עשוי לעורר בעיות אם תרצי למשל למכור את הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלי
שאלה בנוגע לטאבו
01/05/09
שלום רב !! אנחנו דיירים בבניין שנבנה לפני 7 שנים וקנינו את הדירות אך אנו לא רשומים בטאבו כבעלים אלא יש הערות אזהרה על שמנו. הקבלן שבנה את הבניין אומר לנו שעדיין יש כמה עניינים לסדר ופרוצדורות --השאלה היא האם 7 שנים אחרי זה עדיין הגיוני או שמשהו פה לא בסדר. תודה לעוזרים.
רישום בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/05/09
רישום בית משותף לא אמור לקחת זמן רב כל כך, אך לצערי, לא ניתן להגיד שזה מחזה נדיר בארצנו.
ישנם הרבה ביניינים ופרוייקטים שטרם נרשמו כבתים משותפים גם בחלוף שנים רבות.
עליך לנסות לפנות לעורכי הדין של הקבלן ולברר מדוע העניין מתעכב.
ישנם הרבה ביניינים ופרוייקטים שטרם נרשמו כבתים משותפים גם בחלוף שנים רבות.
עליך לנסות לפנות לעורכי הדין של הקבלן ולברר מדוע העניין מתעכב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תיווך בעסקת קומבינציה
עידו
01/05/09
איך מחשבים תיווך בעיסקת קומבנציה? תיווכתי עסקת קומבינציה אשר המוכר היה התחייב לשלם לי 2% מסך העסקה, בסופו של דבר יצאה לפועל עסקת קומבינציה (לא מכירה). הייתי מעוניין לדעת מה הנורמה לחישוב העמלה?
דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/05/09
כעקרון זה עניין לסיכום בין הצדדים בהסכם התיווך.
בהעדר הסכם תיווך מפורט, ניתן לקחת למשל את התמורה בעסקה, כפי שדווחה לרשויות המס, ולגזור מכך 2%+מע"מ.
בהעדר הסכם תיווך מפורט, ניתן לקחת למשל את התמורה בעסקה, כפי שדווחה לרשויות המס, ולגזור מכך 2%+מע"מ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה- מס רכישה
ריקי
01/05/09
שלום רב! דירה במתנה מהורה לצאצא ישולם שליש מס רכישה השאלה היא האם זה תקף גם במקרה הזה: יש לי דירה שירשתי מאבי וחצי דירה נוספת שגם אותה ירשתי מאבי, אימי מעוניינת להעביר לי את מחצית זכויותיה בדירה זו במתנה כך שכל הדירה תיהיה על שמי כך שנוצר מצב שבעת קבלת מחצית הדירה במתנה יהיו לי 2 דירות, האם אשלם שליש מס רכישה על החלק היחסי שקיבלתי מאימי או שבמקרה שלי החישוב יעשה אחרת? תודה מראש
מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/05/09
מס הרכישה ישולם על החלק שקיבלת במתנה אך יש לקחת בחשבון שלצורך חישוב מס הרכישה לא תהיה זכאית לחישוב מופחת מאחר ויש בבעלותך דירה נוספת.
במילים אחרות, תשלמי אמנם רק שליש מס רכישה, אך החישוב יהיה לפי מדרגות מס רכישה של 3.5% ו- 5%.
במילים אחרות, תשלמי אמנם רק שליש מס רכישה, אך החישוב יהיה לפי מדרגות מס רכישה של 3.5% ו- 5%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
