פורום נדל"ן

שלום מלאכי,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקרוא את פסק הדין ולעיין בכתבי הטענות שקדמו לו.

שלום אביב,

עליכם לחתום עם בתכם על הסכם הלוואה שיביא לידי ביטוי את רצונותיכם ויבטיח את מימושם.

כדאי מאוד לפנות לעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין לצורך עריכת החוזה.

שלום יעקב,

אתה כנתבע רשאי להגיש תצהיר מטעמך, המציג את העובדות הנכונות לגרסתך, ולטעון טענות כנגד תצהירו של התובע.

זוהי מטרתו של ההליך השיפוטי, שבסופו יוחלט איזו גרסה תתקבל.

שלום מאיר,

אם מדובר בעבירת בניה שהוכשרה בקש מהמוכר שיציג לך את היתר הבניה ושיפעל למחיקת הערת האזהרה טרם החתימה על החזה.

שלום זאב,

ניתן להגיש תביעה לצו שיאסור על השכן לחנות בחניה שלך.

שלום יהושע,

אם הסמכות היא למפקחת בירושלים אינני רואה יתרון בקיום 2 דיונים נפרדים ב 2 ערכאות נפרדות.

שלום עמית,

העברת זכויות בחברה משכנת עשויה להיות איטית או מהירה, תלוי בנהלי ויעילות החברה המשכנת.

החברה המשכנת מנהלת רישום של העסקאות המתבצעות בנכס ואוספת את כלל המסמכים שידרשו לרישום הזכויות בסופו של יום בלשכת רישום המקרקעין.

שלום איתמר,

תוה הדבר שלא נאמר לכם שניתן כבר היתר בניה לפרוייקט, אבל קשה לי לראות מדוע מדובר בהפרת חוזה. 

שלו רב,

אין מניעה לרשום צו ירושה או צו קיום צוואה על פי בקשה (וחתימה) של אחד היורשים בלבד.

לצורך רישום הסכם בין יורשים שלא קבל תוקף של פסק דין נדרשות חתימות כל היורשים.

שלום מלאכי,

ראשית הייתי מציעה לדבר עם השכן ולבדוק אפשרות של כיוון הפנס כך שלא יסנוור את העוברים ושבים.

אינך רשאי לגרום נזק לפנס.

אם ניתן לכבותו בשטח המשותף באופן זמני מבלי להפריע לפעולתו לאחר המעבר אינני רואה מניעה לעשות זאת.

ככל שלא זה המצב והדברות איננה מסייעת תוכל להגיש תביעה להסרת המטרד.

שלום שיר,

כעקרון אביך רשאי למכור את ביתו ללא ידיעתכם.

אם קיים חשש מפני ניצול כלכלי ניתן להגיע להסכמה בינכם לבין אביכם ולרשום הערת אזהרה על צורך בהסכמתכם.

ניתן לנסח מסמך שמצד אחד איננו פוגע ביכולתו של אביך לבצע  עסקה על פי רצונו החופשי ובתנאים הוגנים, אך מנגד מגן עליו מפני עסקה מקפחת שנעשית עקב ניצול.

שלום רב,

לא ניתן לחייב בעל דירה לשאת בתשלומים שאינם דרושים לאחזקה שוטפת של הבניין אלא בהסכמתו.

לגבי פיקוד שבת - על הדיירים שדורשים התקנת  או הפעלת מעלית שבת לשאת בתשלומים בגין ההתקנה וההפעלה.

שלום רב,

תוכלו להגיש תביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירת הדירה לכל המרבה במחיר ולמנות כונס נכסים לצורך המכירה. בדרך זו הדירה תמכר והמחיר יקבע על פי חוות דעת שמאי ועל פי הצעות שיתקבלו.

חשוב לדעת שדרך זו מעמיסה הוצאות על העסקה - הוצאות הגשת התביעה והתשלום לכונס הנכסים והגעה להסכמות ביניכם תהיה טובה יותר לכולכם.

שלום רב,

התשריט הקובע מבחינה קניינית הוא התשריט המצוי בתיק הבית המשותף.

יחד עם זאת, יש להבין מה השוני ביחס לתשריט המצוי בעיריה והאם מדובר בחריגה מהיתר.

שלום עידן,

יש להגיש הצהרה על רכישת הזכות כמו בכל עסקת רכישה ובה שומה עצמית המתאימה לכך שזו דירה נוספת.

יש לצרף להצהרה את הסכם הרכישה, נסח/אישור זכויות ומסמכים נלווים נוספים על פי ההקשר.

שלום יונה,

אם הדברות עם השכנים איננה עוזרת יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא להגיש כנגדם תביעה בגין מטרד והסגת גבול.

שלום אורנה,

נא פני לפורום נזיקין באתר זה.

שלום נועם,

חסרים פרטים רבים מכדי לתת מענה לשאלה. יש חשיבות לשאלה מדוע פורקה החברה, האם ניתן לאתר מסמכים שיאפשרו העברת זכויות, כגון יפויי כח ופרוטוקולים, וגם אם כן - האם מיופי הכח יכולים לפעול.

כעקרון במקרים המתאימים ניתן לעשות שימוש במסמכים הקיימים ולחתום בשם החברה ובמקרים אחרים ידרשו הליכי החיאה של החברה ו/או קבלת פסק דין מתאים מבית המשפט.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי עם כל המסמכים המצויים בידיכם.

שלום רב,

אם אביך יעביר את חלקו לילדיו - כל אחד מהילדים ישלם 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליו אילו היה רוכש את הדירה - מי שזו דירתו היחידה - חלקו יחושב במדרגות מטובות ומי שיש לו כבר דירה ישלם יותר.

העברה מהדוד תחוייב במס שבח ובמס רכישה.

מכירת הדירות תחוייב במס בהתאם למצבו של המוכר בעת המכירה (האם זו דירתו היחידה) ומועד המכירה (תוך כמה זמן מקבלת המתנה/רכישה). יש לשים לב שמתנה מחייבת תקופת צינון לפני מכירה בפטור.

אני ממליצה לפנות ליעוץ משפטי לפני ביצוע העסקה, שיביא בחשבון את מטרותיכם. שכן אולי מתווה אחר יחוייב במס נמוך יותר.

שלום מיכאל,

לא תוכל לדרוש מאחותך לשאת בתשלומים ומסים שאינם חלים עליה מלכתחילה. תוכלו להגיע להבנות בנוגע לכך בהסכמת 2 הצדדים.

לגבי המיסוי במכירה - אם הדירה היתה דירתם היחידה של הוריך יתכן שתוכלו למכור אותה בפטור ממס בין לפני ובין אחרי הליך הפינוי בינוי. כדאי לקבל יעוץ מיסוי ולהבין אם אכן יהיה מיסוי גבוה יותר במכירה טרם הליך הפינוי בינוי (לא בהכרח).

שלום ורד,

בהעדר צוואה יחולק העזבון בהתאם לחוק הירושה, מחצית לבן הזוג ומחצית לילדים. בדוגמה שהבאת - ההורה שנותר בחיים יקבל רבע נוסף על חלקו, והרבע הנותר יתחלק בין הילדים.

אם אחד היורשים רוצה למכור את חלקו הוא רשאי לעשות זאת.

אם אחד היורשים רוצה להביא למכירת הנכס כולו עליו לקבל את הסכמת היורשים האחרים או להגיש תביעה לפירוק שיתוף שבמסגרתה ימכרו הזכויות והתמורה תחולק בין היורשים.

שלום גיא,

היטל השבחה מוטל על מוכר המגרש בהתאם לתכניות החלות עד יום החתימה על חוזה המכירה.

אם התכנית טרם אושרה המוכר לא יחוייב בהיטל השבחה בגינה.

אתה תחוייב בהיטל השבחה בעת מימוש הזכות (קבלת היתר בניה או מכירת הנכס).

היטל השבחה הוא מחצית שווי ההשבחה שיצרה התכנית למקרקעין. שווי זה נקבע ע"י שמאי מקרקעין.

שלום הדר,

הקבלן יכול לקבוע כי בחירת החניות תהיה בשלב מאוחר יותר, אך כדאי לברר מדוע הדחיה, שכן לרוב קביעה כזו נעשית כשהחוזה נחתם בטרם התקבל היתר בניה. 

שלום נטלי,

זה הקישור לפורום תכנון ובניה:

https://www.lawforums.co.il/Forum.aspx?ForumID=45

שלום דב,

השאלה איננה ברורה.

ירושה איננה עסקה ואיננה חייבת במס ללא קשר למספר הנכסים המועברים ליורש.

יורש בקרבת המשפחה המתאימה (בן זוג, צאצא, בן זוג של צאצא) שקבל דירה אחת ממוריש שזו היתה דירתו היחידה ושלו היה מוכר אותה היה זכאי לקבל פטור ממס במכירה יוכל לקבל פטור ממס שבח במכירתה של אותה דירה גם אם אינה דירתו היחידה. 

אם למוריש היתה יותר מדירה אחת היורש יהיה זכאי לפטור רק אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה, כמשמעות הביטוי על פי חוק מיסוי מקרקעין.