פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום בטאבו
טרום מתמחה
17/06/09
אדם א' מכר דירה לאדם ב'. ברבות השנים מכר אדם ב' לאדם ג' את הדירה.
מכל מיני סיבות שאינן ברורות-עד היום לא נרשם אף אחד בטאבו (ז"א-הדירה עדיין רשומה ע"ש א').
שאלתי היא מבחינה פרקטית:
בשטרות המכר יש מקום ל-"מוכר" ול-"קונה".
כיצד אני בעצם עושה את זה?
צריך לעשות שטרי מכר על כל עסקה בנפרד ולהגיש לטאבו את שניהם
או
שאפשר הכל באותו טופס?
(כי בעצם מי יחתום בשם "המוכר"? א' או ב'?! לכאורה ב' צריך לחתום, אבל א' הוא בעצם הרשום בטאבו כרגע...)
תודה
מכל מיני סיבות שאינן ברורות-עד היום לא נרשם אף אחד בטאבו (ז"א-הדירה עדיין רשומה ע"ש א').
שאלתי היא מבחינה פרקטית:
בשטרות המכר יש מקום ל-"מוכר" ול-"קונה".
כיצד אני בעצם עושה את זה?
צריך לעשות שטרי מכר על כל עסקה בנפרד ולהגיש לטאבו את שניהם
או
שאפשר הכל באותו טופס?
(כי בעצם מי יחתום בשם "המוכר"? א' או ב'?! לכאורה ב' צריך לחתום, אבל א' הוא בעצם הרשום בטאבו כרגע...)
תודה
רישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
ניתן להפקיד את התיק לרישום פעם אחת אך יש להגיש לרישום שטרי מכר ואישורי מיסים בגין כל עסקה ועסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת ודיפון
אבי
17/06/09
שלום,
השכנים שלי בנו גדר משותפת לפני שנתיים. הקבלן שבנה עבורי דרש לבצע בתשלום עמודי תמיכה לגדר המשותפת - דיפון של 12 עמודים משום שטען שהגדר אינה מחוזקת כלונסאות. עלי שלשכנים וגם לי עם מרפסות אנגליות מרוחק כ 12 מטר מהגדר. אני נדרש לשלם חצי מעלות הגדר לשכנים אבל חושב שעלינו לחלוק גם בהוצאות הדיפון שנעשו על ידי שווה בשווה משום שהדיפון נועד לחזק את הגדר שקרובה לשני המרתפים - של השכנים ושלי. מה דעתך?
תודה,
אבי
השכנים שלי בנו גדר משותפת לפני שנתיים. הקבלן שבנה עבורי דרש לבצע בתשלום עמודי תמיכה לגדר המשותפת - דיפון של 12 עמודים משום שטען שהגדר אינה מחוזקת כלונסאות. עלי שלשכנים וגם לי עם מרפסות אנגליות מרוחק כ 12 מטר מהגדר. אני נדרש לשלם חצי מעלות הגדר לשכנים אבל חושב שעלינו לחלוק גם בהוצאות הדיפון שנעשו על ידי שווה בשווה משום שהדיפון נועד לחזק את הגדר שקרובה לשני המרתפים - של השכנים ושלי. מה דעתך?
תודה,
אבי
חפש בארכיון הפורום תשובה ארוכה ומפורטת שלי בעניין גדר משותפת
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת דיפון - טעות הקלדה
אבי
17/06/09
עלי לציין שלשכנים וגם לי יש מרפסות אנגליות במרחק של כ 2 מטר (שני מטרים) מהגדר המשותפת.
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
17/06/09
קשה לחוות דעה.
מה גם שמדובר בסוגיה שמן הסתם תהיה במחלוקת ביניכם.
מחד, הדיפון משרת את שניכם, מנגד לא בקשת את הסכמתם למראש לפני ההוצאה. אולי הם סבורים אחרת? שאין צורך אמיתי בדיפון.
רצוי לשבת עם השכנים בצורה מסודרת ולנסות להגיע להבנות לגבי חלוקת ההוצאות בין הצדדים.
מה גם שמדובר בסוגיה שמן הסתם תהיה במחלוקת ביניכם.
מחד, הדיפון משרת את שניכם, מנגד לא בקשת את הסכמתם למראש לפני ההוצאה. אולי הם סבורים אחרת? שאין צורך אמיתי בדיפון.
רצוי לשבת עם השכנים בצורה מסודרת ולנסות להגיע להבנות לגבי חלוקת ההוצאות בין הצדדים.
הערת אזהרה לטובת מלווה (לא בנק!)
טליה
17/06/09
שלום רב,
נכס מסויים נמכר. כיום בטאבו רשום עדיין המוכר כבעלים וישנה ה"א לטובת הרוכש.
הרוכש מעוניין להעביר את שמו בטאבו.
הרוכש לקח מס' הלוואות ומשכן את הנכס. בין השאר הוא רשם ה"א לטובת מלווה מסויים (ע"פ שטר חוב) שהוא איננו בנק (קרוב משפחה).
האם בבואנו לרשום את הנכס בטאבו ע"ש הרוכש אנו צריכים הסכמה כלשהי של המלווה ע"פ שטר חוב? האם צריך לרשום משהו מיוחד או שמשאירים את זכויותיו כה"א בלבד?
נכס מסויים נמכר. כיום בטאבו רשום עדיין המוכר כבעלים וישנה ה"א לטובת הרוכש.
הרוכש מעוניין להעביר את שמו בטאבו.
הרוכש לקח מס' הלוואות ומשכן את הנכס. בין השאר הוא רשם ה"א לטובת מלווה מסויים (ע"פ שטר חוב) שהוא איננו בנק (קרוב משפחה).
האם בבואנו לרשום את הנכס בטאבו ע"ש הרוכש אנו צריכים הסכמה כלשהי של המלווה ע"פ שטר חוב? האם צריך לרשום משהו מיוחד או שמשאירים את זכויותיו כה"א בלבד?
רישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
את התשובה עליך לחפש במסמכי ההלוואה שבין המלווה ללווה.
בדר"כ, כנגד קבלת ההלוואה, נרשמת הערת אזהרה לטובת המלווה בדבר התחייבות של הלווה לרשום משכנתא לטובת המלווה בד בבד עם רישום הזכויות של שמו של הלווה בטאבו.
בדר"כ, כנגד קבלת ההלוואה, נרשמת הערת אזהרה לטובת המלווה בדבר התחייבות של הלווה לרשום משכנתא לטובת המלווה בד בבד עם רישום הזכויות של שמו של הלווה בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלון פונה לשכנים
איילין
17/06/09
שלום, אני גרה בבית דו משפחתי. החלקות מפוצלות ונפרדות של כל אחד בטאבו. במקור זה היה בית אחד ולכן יש לי חלון גדול שיושב על הגבול בינינו ופונה אל החלקה של השכנים. עד כה לא היתה בעיה ועשיתי שימוש כרצוני בחלון, אבל עכשיו הבית הוצע למכירה והקונים החדשים רוצים לחסום לי את החלון. האם הם יכולים לעשות כן למרות שקנו את הבית עם החלון מופיע בגרמושקה? האם הם רשאים לבנות? לשתול עצים שיחסמו לי את האויר והאור? האם יש מרחק סביר שהם מחוייבים לשמור ?
את התשובות לשאלותיך עליך לקבל במחלקת הנדסה של העיריה/מועצה הרלבנטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בבית דו-משפחתי
הדס, אדריכלית
18/06/09
שלום איילין,
כ ע ק ר ו ן , הדיירים החדשים יכולים לבנות בתוך גבולות קווי הבניין של היחידה שלהם, כלומר במרחק מסויים משלושת גבולות המגרש (כפי שנקבע בתב"ע החלה במקום) וקו 0 הגובל ביחידה שלך (כיוון שזה דו-משפחתי), כמו גם לטעת עץ בכל מקום בחלקה שלהם.
כדאי לבדוק את התב"ע שהכינו לחלקה שלכם כשפיצלו אותה, אולי נכתבה הערה מיוחדת (בתקנון) הנוגעת לחלקות החדשות, כמו הגבלה מסויימת הנוגעת לפתח הקיים. אם התב"ע לא חדשה מידי אולי תוכלי למצוא אותה אף באתר מנהל מקרקעי ישראל.
כ ע ק ר ו ן , הדיירים החדשים יכולים לבנות בתוך גבולות קווי הבניין של היחידה שלהם, כלומר במרחק מסויים משלושת גבולות המגרש (כפי שנקבע בתב"ע החלה במקום) וקו 0 הגובל ביחידה שלך (כיוון שזה דו-משפחתי), כמו גם לטעת עץ בכל מקום בחלקה שלהם.
כדאי לבדוק את התב"ע שהכינו לחלקה שלכם כשפיצלו אותה, אולי נכתבה הערה מיוחדת (בתקנון) הנוגעת לחלקות החדשות, כמו הגבלה מסויימת הנוגעת לפתח הקיים. אם התב"ע לא חדשה מידי אולי תוכלי למצוא אותה אף באתר מנהל מקרקעי ישראל.
פרוצידורת מכירת נכס
שי
17/06/09
האם לאחר תשלום מס השבח ומס הרכישה על ידי הקונה, ישנם הליכים נוספים שאני כמוכר אמור לדעת מהם, לפני השלמת העסקה?
אודה לתשובתכם המהירה.
אודה לתשובתכם המהירה.
השאלה כללית מידי
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית – דחוף
nomi
17/06/09
רציתי לברר אם קבלן יכול להכריח את קונה הדירה לשלם עבור העמלת ערבות בנקאית כאשר הקונה משלם את העמלה ישירות לבנק אבל מי שמוציא את הקבלה זה הקבלן ולא הבנק?הבנתי שסע' ב' בחוק המכר נותן אפשרות שהרוכש ישלם על הערבות אך זה רק אם נותן הערבות (הבנק) מוציא קבלה.הבנק בכלל יכול להוציא קבלה כזאת?והאם אני יכולה לתבוע את הקבלן על כך שהוא מוציא את הקבלות ולא הבנק כפי שנדרש בחוק?והאם בכלל שלא חל סע' ב' לפי החוק אני עוברת לסע' א' כלומר הקבלן ישלם על הערבות ולא אני?
ערבות חוק מכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
הסייג בחוק הוא שבכדי ל"גלגל" את עלות הערבות על הרוכש, על הקבלן לציין במפורש בחוזה המכר, כי הוא משלם את ההוצאות בשביל הקונה. כמו כן, על המבטח או נותן הערבות להוציא קבלה על שם הקונה.
זו הוראת החוק ולא ניתן להתנות עליה מאחר ומדובר בחוק קוגנטי.
לעניות דעתי, אכן ניתן לתבוע את הקבלן על אי עמידה בהוראות החוק והתוצאה של תביעה כזאת הינה השתת עלות הערבות על הקבלן.
בטרם הגשת תביעה מומלץ להידבר עם הקבלן ולנסות להגיע להסכמה.
זו הוראת החוק ולא ניתן להתנות עליה מאחר ומדובר בחוק קוגנטי.
לעניות דעתי, אכן ניתן לתבוע את הקבלן על אי עמידה בהוראות החוק והתוצאה של תביעה כזאת הינה השתת עלות הערבות על הקבלן.
בטרם הגשת תביעה מומלץ להידבר עם הקבלן ולנסות להגיע להסכמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף – שטרי מכר – בבית בבעלות המדינה
שואל
17/06/09
שלום רב,
מדובר בדירה בחכירה בבעלות המדינה. מה עלי לעשות בנוגע לשטרי מכר - האם יש צורך בחתימת המינהל והסכמתה על שטרי המיכר או שאי יכול ישירות להגיש את שטרי המכר בטאבו?
נא תשובתכם.
בתודה מראש
מדובר בדירה בחכירה בבעלות המדינה. מה עלי לעשות בנוגע לשטרי מכר - האם יש צורך בחתימת המינהל והסכמתה על שטרי המיכר או שאי יכול ישירות להגיש את שטרי המכר בטאבו?
נא תשובתכם.
בתודה מראש
העברת זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
ככל שמדובר בחכירה, אזי אין מדובר בעסקת מכר אלא בהעברת זכות שכירות.
על כן, יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות ולא שטרי מכר.
בדר"כ יש צורך בהסכמת המינהל וחתימתו על השטרות.
על כן, יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות ולא שטרי מכר.
בדר"כ יש צורך בהסכמת המינהל וחתימתו על השטרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
אוסנת
17/06/09
שמעתי שיש חוק חדש שבמידה ולא מפנים את הדירה יש באפשרותי להתלונן במשטרה ויש אפשרות לפנות את הדיירים מדירתי רציתי לדעת אם זה נכון. אין אופציה לדיירים. תודה
פינוי שוכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
החוק תוקן כך שאיפשר דרך משפטית קצרה ויעילה יותר לפינוי שוכר.
אין מדובר בהתערבות של המשטרה.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי דייר".
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
אין מדובר בהתערבות של המשטרה.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי דייר".
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
השלכות של בניית צימר בנחלה מושכרת
לירון
17/06/09
שלום,
אני שוכרת מזה שנים נחלה בעלת בית בודד.
בעוד מס' חודשים מסתיימת תקופת החוזה הנוכחי, ובעלי הבית פנו אלי בדרישה להכניס לחוזה החדש, סעיף המתיר להם לבנות צימר או שניים בקצה השני של הנחלה.
ברורה לי העובדה, כי מתוקף סיום החוזה שלי אינני יכולה לסרב לנ"ל, אבל עדין נראה כי הם בד ובד מעונינים בי כשוכרת עתידית.
שאלתי, אילו סעיפים בתור שוכרת להוסיף בחוזה לגבי הנושא הנ"ל ? זה מה עלה לי בשלב זה:
1. לקבוע לפחות, גבול יחסי של מיקום הצימרים.
2. לקבוע שכניסת הדיירים לא תהיה דרכי.
3. מה לכתוב לעניין עבודות הבנייה, הרי ברור כי יצטרכו "למשוך" את התשתית מהבית שלי - איך להגן על עצמי, מבחינת השקט, לכלוך וכו' ?
היות ואין בידי להתייעץ עם עו"ד - אשמח לכל הארה בנושא...
אני שוכרת מזה שנים נחלה בעלת בית בודד.
בעוד מס' חודשים מסתיימת תקופת החוזה הנוכחי, ובעלי הבית פנו אלי בדרישה להכניס לחוזה החדש, סעיף המתיר להם לבנות צימר או שניים בקצה השני של הנחלה.
ברורה לי העובדה, כי מתוקף סיום החוזה שלי אינני יכולה לסרב לנ"ל, אבל עדין נראה כי הם בד ובד מעונינים בי כשוכרת עתידית.
שאלתי, אילו סעיפים בתור שוכרת להוסיף בחוזה לגבי הנושא הנ"ל ? זה מה עלה לי בשלב זה:
1. לקבוע לפחות, גבול יחסי של מיקום הצימרים.
2. לקבוע שכניסת הדיירים לא תהיה דרכי.
3. מה לכתוב לעניין עבודות הבנייה, הרי ברור כי יצטרכו "למשוך" את התשתית מהבית שלי - איך להגן על עצמי, מבחינת השקט, לכלוך וכו' ?
היות ואין בידי להתייעץ עם עו"ד - אשמח לכל הארה בנושא...
לא מדובר בשאלה אלא בבקשה לקבלת יעוץ משפטי, וזאת לצערי לא נוכל להעניק לך במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
ריקי
16/06/09
שלום רב
שאלתי היא.
1. קבלנו ערבות בנקאית לפי חוק מכר , במקביל הדירות הסתיימו הקבלן דורש החזר עמלות הערבות. במקביל לאחר סיום הדירות תבענו את הקבלן למשפט על עי התאמת הדירות לתוכנית ולחוזה, בית המשפט[עקקל לו 100.000 דולר לטובת הרוכשים והשאאיר את הערבות הזאת בקופת בית המשפט, כעת הקבלן דורש החזר עמלות על אותה עבות. בית המשפט עקל לו את הכסף מדוע אנחנו צריכים לשלם לו את עמלות הערבות.
האם דין הערבות של חוק מכר היא כדין הערבות המעוקלת על ידי בית המשפט.
אבקש התייחסות
תודה ריקי
שאלתי היא.
1. קבלנו ערבות בנקאית לפי חוק מכר , במקביל הדירות הסתיימו הקבלן דורש החזר עמלות הערבות. במקביל לאחר סיום הדירות תבענו את הקבלן למשפט על עי התאמת הדירות לתוכנית ולחוזה, בית המשפט[עקקל לו 100.000 דולר לטובת הרוכשים והשאאיר את הערבות הזאת בקופת בית המשפט, כעת הקבלן דורש החזר עמלות על אותה עבות. בית המשפט עקל לו את הכסף מדוע אנחנו צריכים לשלם לו את עמלות הערבות.
האם דין הערבות של חוק מכר היא כדין הערבות המעוקלת על ידי בית המשפט.
אבקש התייחסות
תודה ריקי
ערבות בנקאית מול ערבות חוק מכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
אין קשר בין שני סוגי הערבויות.
אינני רואה סיבה שתשלמו את הוצאות הערבות שהונפקה לבית משפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אינני רואה סיבה שתשלמו את הוצאות הערבות שהונפקה לבית משפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה לגבי הוצאות פסק בורר
אהוד
16/06/09
נפסק לטובתי פסק בורר.
מכיוון שעלי להגיש את הפסק לאישור במחוזי ולצורך כך עלי לשם אגרה בסך של לערך 1000 ש"ח ברצוני לשאול האם יש דרך לחייב את הצד שכנגד שהפסיד נגיד בהליך הבוררות בהחזר הוצאות משפט?
מכיוון שעלי להגיש את הפסק לאישור במחוזי ולצורך כך עלי לשם אגרה בסך של לערך 1000 ש"ח ברצוני לשאול האם יש דרך לחייב את הצד שכנגד שהפסיד נגיד בהליך הבוררות בהחזר הוצאות משפט?
פסק בורר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
עליך לאשר פסק הדין במחוזי כדי שתוכל להמשיך במלאכת האכיפה.
לגבי האגרה- למיטב זכרוני האגרה נמוכה יותר. בדוק הנושא שוב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי האגרה- למיטב זכרוני האגרה נמוכה יותר. בדוק הנושא שוב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פירעון שטר ביטחון
איריס
16/06/09
השכרתי את הדירה שלי והשוכרים הפקידו בידי שטר ביטחון.
בחודש האחרון הם הודיעו לי על נזילה וביקשו שאגיע לתקן. מאחר והודיעו לי מאוחר, נוצר עובש בארונות והעץ התנפח. כיצד אני אמורה לגבות מהם את הכסף עבוד הנזק ?
בחודש האחרון הם הודיעו לי על נזילה וביקשו שאגיע לתקן. מאחר והודיעו לי מאוחר, נוצר עובש בארונות והעץ התנפח. כיצד אני אמורה לגבות מהם את הכסף עבוד הנזק ?
נזק למושכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
אם הנזק החריף כתוצאה מרשלנות השוכר (שלא יידעו אותכם בזמן), ייתכן שיש מקום לדרוש מהם השתתפות חלקית בנזק.
סיום חוזה שכירות בעקבות הסכם בין הצדדים
נטלי
16/06/09
שלום,
מדובר על חוזה של שנתיים שהסתיים אחרי שנה בעקבות תלונה שלי שהדירה אינה תקינה (בעיות אינסטלציה)
הבעל בית הסכים, חתמנו על מסמך המאשר שהוא מסכים לסיום מוקדם של החוזה, אך בכל רגע נתון, הוא ממשיך לאיים שהוא יקח את השיק בטחון שלי ושהוא לא יהיה מוכן לתת לי ללכת.
העניין עכשיו זה שהוא דורש צביעה של הבית (למרות שבחוזה זה לא כתוב) והבית במצב מצויין....חשוב לי להדגיש כי הוא צבע את חלק מהבית לפני הכניסה שלי כי הנכס היה במצב קטסטרופה...
האם אני יכולה לבטל את הציק בטחון שיש בידו? אם צביעה הבית לא כתוב בחוזה, האם אני חייבת לעשות?
תודה רבה,
מדובר על חוזה של שנתיים שהסתיים אחרי שנה בעקבות תלונה שלי שהדירה אינה תקינה (בעיות אינסטלציה)
הבעל בית הסכים, חתמנו על מסמך המאשר שהוא מסכים לסיום מוקדם של החוזה, אך בכל רגע נתון, הוא ממשיך לאיים שהוא יקח את השיק בטחון שלי ושהוא לא יהיה מוכן לתת לי ללכת.
העניין עכשיו זה שהוא דורש צביעה של הבית (למרות שבחוזה זה לא כתוב) והבית במצב מצויין....חשוב לי להדגיש כי הוא צבע את חלק מהבית לפני הכניסה שלי כי הנכס היה במצב קטסטרופה...
האם אני יכולה לבטל את הציק בטחון שיש בידו? אם צביעה הבית לא כתוב בחוזה, האם אני חייבת לעשות?
תודה רבה,
נא לפנות לפורום דיני חוזים
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
רכוש משותף
חיים
16/06/09
שלום,
אני גרר בבניין עם עוד 5 דיירים ויש לנו גינה שהיא רכוש משותף. עכשיו מישהו רוצה להפוך את הגינה לחניה של 4 מקומות חניה. האם הוא יכול לעשות את זה? לא צריך רוב מסוים? והאם הוא יכול לעשות רק 4 מקומות חניה כאשר יש 6 דיירים בבניין?
אני גרר בבניין עם עוד 5 דיירים ויש לנו גינה שהיא רכוש משותף. עכשיו מישהו רוצה להפוך את הגינה לחניה של 4 מקומות חניה. האם הוא יכול לעשות את זה? לא צריך רוב מסוים? והאם הוא יכול לעשות רק 4 מקומות חניה כאשר יש 6 דיירים בבניין?
הפיכת גינה לחנייה
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
הפיכת הגינה לחנייה טעונה היתר . יש לבחון האם הועדה תאשר בכלל את החניה במקרה זה.
לגבי הרוב- לדעתי צריך הסכמת כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי הרוב- לדעתי צריך הסכמת כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח
מיקה
16/06/09
1 מדו משפחתי שהתקבל בירושה.
קיבלנו בירושה אני ואחי את דירת הורי בבית דו משפחתי.
לפני 20 שנה אבי נפטר ועל פי צו הירושה נרשם במנהל הנכס על שמות אמי אני ואחותי בחלקים שווים. והנכס הוון.
השנה אימי נפטרה וקיבלנו את השאר בירושה.
בברור עם העירייה מתברר שלא נרכשו זכויות הבניה ועלינו לשלם היטל השבחה (במידה ואנו מעונניינים למכור את הנכס שטח הנכס 370 מ"ר שטח בנוי כ- 60 מטר.) על זכויות בניה שהותרו מעל 60 המטרים הבנויים וגם היתרים נוספים לדוגמא לבנית מרתף בריכה וכו' .
שאלתי:
א. האם אנו חייבים לשלם עבור היתרים שלא נהנה מהם כי אנו מוכרים.
ב. במידה וכן האם חובה לשלם היטל השבחה על בריכה ומרתף ועוד, (על מה כן חייבים לשלם)
ג. האם אנו צריכים לשלם גם מס השבחה על הזכויות שלא נוצלו - למרות שאנו יורשים את הנכס.
תודה
קיבלנו בירושה אני ואחי את דירת הורי בבית דו משפחתי.
לפני 20 שנה אבי נפטר ועל פי צו הירושה נרשם במנהל הנכס על שמות אמי אני ואחותי בחלקים שווים. והנכס הוון.
השנה אימי נפטרה וקיבלנו את השאר בירושה.
בברור עם העירייה מתברר שלא נרכשו זכויות הבניה ועלינו לשלם היטל השבחה (במידה ואנו מעונניינים למכור את הנכס שטח הנכס 370 מ"ר שטח בנוי כ- 60 מטר.) על זכויות בניה שהותרו מעל 60 המטרים הבנויים וגם היתרים נוספים לדוגמא לבנית מרתף בריכה וכו' .
שאלתי:
א. האם אנו חייבים לשלם עבור היתרים שלא נהנה מהם כי אנו מוכרים.
ב. במידה וכן האם חובה לשלם היטל השבחה על בריכה ומרתף ועוד, (על מה כן חייבים לשלם)
ג. האם אנו צריכים לשלם גם מס השבחה על הזכויות שלא נוצלו - למרות שאנו יורשים את הנכס.
תודה
היטל השבחה
שגיא
16/06/09
מיקה שלום,
לשאלתך, היטל השבחה הוא מס אשר נגבה על פי חוק ( תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה ) במועד מימוש זכויות. קרי במקרה שלך מכירת הבית.
היטל ההשבחה הינו 50 % משווי ההשבחה שחל על הנכס שלך כתוצאה מתוכניות שחלות עליו ( לדוגמא מרתפים בריכות וכד' ) . לצערי ועל אף שזה לא נשמע הגיוני את מחוייבת לשלם את ההיטל גם אם לא ממשת את הזכות ובלי לשלם את ההיטל הוועדה המקומית לא תיתן לך אישור להעברת זכויות.
מקווה שעזרתי ולו במעט.
לשאלתך, היטל השבחה הוא מס אשר נגבה על פי חוק ( תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה ) במועד מימוש זכויות. קרי במקרה שלך מכירת הבית.
היטל ההשבחה הינו 50 % משווי ההשבחה שחל על הנכס שלך כתוצאה מתוכניות שחלות עליו ( לדוגמא מרתפים בריכות וכד' ) . לצערי ועל אף שזה לא נשמע הגיוני את מחוייבת לשלם את ההיטל גם אם לא ממשת את הזכות ובלי לשלם את ההיטל הוועדה המקומית לא תיתן לך אישור להעברת זכויות.
מקווה שעזרתי ולו במעט.
השלמה לתשובה של מר שגיא
עו"ד אשר טולדנו
16/06/09
שלום רב,
רק כהשלמה לתשובתו המפורטת של מר שגיא אציין עוד, כי מאחר ויש לביתך זכויות בנייה שלא נוצלו, אזי אלו לא באים בגדרו של הפטור ממס שבח (סעיף 49 ב) ולכן בגין זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו תמוסי גם במס שבח עת תמכרי את הבית.
כמובן שבמסגרת הניכויים המוכרים של סעיף 39 לחוק מס שבח, תוכלי לנכות את ההוצאה שהוצאת לצורך תשלום היטל השבחה ובכך להביא להפחתה בחיוב במס השבח.
בכל מקרה אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד בקיא במיסוי מקרקעין על-מנת שיציג בפנייך אפשרות לחסכון במיסים (היטל השבחה ומס שבח)
בהצלחה.
רק כהשלמה לתשובתו המפורטת של מר שגיא אציין עוד, כי מאחר ויש לביתך זכויות בנייה שלא נוצלו, אזי אלו לא באים בגדרו של הפטור ממס שבח (סעיף 49 ב) ולכן בגין זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו תמוסי גם במס שבח עת תמכרי את הבית.
כמובן שבמסגרת הניכויים המוכרים של סעיף 39 לחוק מס שבח, תוכלי לנכות את ההוצאה שהוצאת לצורך תשלום היטל השבחה ובכך להביא להפחתה בחיוב במס השבח.
בכל מקרה אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד בקיא במיסוי מקרקעין על-מנת שיציג בפנייך אפשרות לחסכון במיסים (היטל השבחה ומס שבח)
בהצלחה.
עמלות
שרית
16/06/09
akuo rcשלום רב
שאלתי היא האם יש הבדל בין ערבות לפי חוק מכר לבין ערבות שהופקדה בבית משפט בהליך ביניים להטחת כספי הרוכשים.
תודה שרית
שאלתי היא האם יש הבדל בין ערבות לפי חוק מכר לבין ערבות שהופקדה בבית משפט בהליך ביניים להטחת כספי הרוכשים.
תודה שרית
ערבות חוק מכר
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
שלום רב
לא ברור לי מהי אותה ערבות שהופקדה במסגרת ההליך השיפוטי ומה היא נועדה לכסות. על פניו נראה לי כי אין קשר בין השניים.
ערבות חוק מכר צריכה להיות מונפקת כנגד תשלום תמורה בגין רכישת הדירה ונועדה להבטיח כי איקבלת הדירה במקרה של כינוס/פירוק וכד. תוכלי לעיין גם במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו:
"דרכים להבטחת כספי רוכש דירה מקבלן".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא ברור לי מהי אותה ערבות שהופקדה במסגרת ההליך השיפוטי ומה היא נועדה לכסות. על פניו נראה לי כי אין קשר בין השניים.
ערבות חוק מכר צריכה להיות מונפקת כנגד תשלום תמורה בגין רכישת הדירה ונועדה להבטיח כי איקבלת הדירה במקרה של כינוס/פירוק וכד. תוכלי לעיין גם במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו:
"דרכים להבטחת כספי רוכש דירה מקבלן".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חנות המשמשת לדירת מגורים
מירו
16/06/09
לפני כ-12 שנים נרכשה חנות ולאחר כשנה הושכרה ןמשמשת כדירת מגורים, שאלתי האם במכירת החנות/דירת מגורים יחול מס רכישה החל על דירה או יחול המס כחנות.
דירת מגורים מזכה
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
כדי שנכס יחשב כ"דירת מגורים מזכה", לצורך מס שבח, עליו לשמש כמגורים במשך 4 שנים אחרונות או 7/8 מתקופת השבח. על פניו אתם לכאורה עומדים בתנאי הראשון.
כמובן שיש להיוועץ עם עו"ד בעניין זה, בטרם ביצוע עסקת מכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כמובן שיש להיוועץ עם עו"ד בעניין זה, בטרם ביצוע עסקת מכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חנות או דירה ?
עו"ד אשר טולדנו
16/06/09
שלום רב,
אם החנות רשומה בטאבו כ"חנות", אזי לשאלת השמוש שנעשה בפועל אין חשיבות, שכן רישומית עסקינן בחנות והרוכש ישלם 5% ברכישתה והמוכר ישלם מס שבח.
אולם, אם תוקן הבית המשותף כך שברישום לגבי היחידה שונה הסטאטוס מ"חנות" ל"דירה", אזי מכירת הדירה תזכה אותך בפטור ממס שבח והרוכש ישלם את מס הרכישה לפי מדרגות המס הרלוונטיות לו (דירה שנייה או דירה יחידה).
בכל מקרה מומלץ מאוד להיות זהיר ולקבל על עצמך ייצוג של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, על מנת לבדוק את הנתונים בדיקה מקפת וזהירה בטרם המכירה.
בהצלחה.
אם החנות רשומה בטאבו כ"חנות", אזי לשאלת השמוש שנעשה בפועל אין חשיבות, שכן רישומית עסקינן בחנות והרוכש ישלם 5% ברכישתה והמוכר ישלם מס שבח.
אולם, אם תוקן הבית המשותף כך שברישום לגבי היחידה שונה הסטאטוס מ"חנות" ל"דירה", אזי מכירת הדירה תזכה אותך בפטור ממס שבח והרוכש ישלם את מס הרכישה לפי מדרגות המס הרלוונטיות לו (דירה שנייה או דירה יחידה).
בכל מקרה מומלץ מאוד להיות זהיר ולקבל על עצמך ייצוג של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, על מנת לבדוק את הנתונים בדיקה מקפת וזהירה בטרם המכירה.
בהצלחה.
תוקפו של תצהיר
אלונית
16/06/09
שלום וברכה
ברשותי תצהיר משנת 1997 ובו אבי נותן לי ולרעייתי כמתנה וללא תמורה חלק מאדמה שבבעלותו- אדמת מנהל. בנוסף ובאותו מעמד אבי חתם על ייפוי כח בלתי חוזר לגורם שלישי (אדריכלית) לטפל עבורי ועבור רעייתי ע"מ להעביר את הזכויות בקרקע.אימות החתימה אושרה ע"י עו"ד נוטוריוני.במהלך הטיפול התברר כי ישנם חובות בגין מיסים ומבנה שאינו חוקי ולכן הנושא התעכב . לצערי אבי נפטר והחלו הבעיות בין האחים.אציין כי באותה תקופה שילמתי מס רכישה וכן מס רכוש שהיה נהוג בזמנו לגבות. בשנת 2007 אבי שלח מכתב למנהל מקרקעי ישראל וביקש לבטל את התצהיר בטענה שזוהי מתנה ללא תמורה. שאלתי האים אוכל לממש את קבלת האדמה לבעלותי ?
בתודה ובברכה
אלונית
ברשותי תצהיר משנת 1997 ובו אבי נותן לי ולרעייתי כמתנה וללא תמורה חלק מאדמה שבבעלותו- אדמת מנהל. בנוסף ובאותו מעמד אבי חתם על ייפוי כח בלתי חוזר לגורם שלישי (אדריכלית) לטפל עבורי ועבור רעייתי ע"מ להעביר את הזכויות בקרקע.אימות החתימה אושרה ע"י עו"ד נוטוריוני.במהלך הטיפול התברר כי ישנם חובות בגין מיסים ומבנה שאינו חוקי ולכן הנושא התעכב . לצערי אבי נפטר והחלו הבעיות בין האחים.אציין כי באותה תקופה שילמתי מס רכישה וכן מס רכוש שהיה נהוג בזמנו לגבות. בשנת 2007 אבי שלח מכתב למנהל מקרקעי ישראל וביקש לבטל את התצהיר בטענה שזוהי מתנה ללא תמורה. שאלתי האים אוכל לממש את קבלת האדמה לבעלותי ?
בתודה ובברכה
אלונית
מתנה שלא הושלמה
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
אלונית שלום
המקרים של מתנה שלו הושלמה ואשר נותן המתנה הלך לעולמו בטרם השלמתה הינו מקרה בעייתי. מחד, על פי חוק המתנה, כל עוד לא הושלמה המתנה יכול נותן המתנה לחזור בו. מאידך, כל עוד המתנה לא נגמרשה ברישום- זו רק התחייבות לתת מתנה.
בעניין זה יש לבחון עובדות נוספות כגון- האם ניתן יפוי כוח, האם שולמו המיסים על העסקה וכד- כדי לבחון האם ניתן לתת תוקף משפטי לעסקה.
עליך לפנות בדחיפות לייעוץ משפטי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המקרים של מתנה שלו הושלמה ואשר נותן המתנה הלך לעולמו בטרם השלמתה הינו מקרה בעייתי. מחד, על פי חוק המתנה, כל עוד לא הושלמה המתנה יכול נותן המתנה לחזור בו. מאידך, כל עוד המתנה לא נגמרשה ברישום- זו רק התחייבות לתת מתנה.
בעניין זה יש לבחון עובדות נוספות כגון- האם ניתן יפוי כוח, האם שולמו המיסים על העסקה וכד- כדי לבחון האם ניתן לתת תוקף משפטי לעסקה.
עליך לפנות בדחיפות לייעוץ משפטי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת חניה לשכן בבית משותף
שרי
15/06/09
איך מבצעים תיקון מסמכי הבית המשותף ושינוי התשריט כשמוכרים חניה? האם יש לפנות לבעל מקצוע? אדריכל? מהנדס? או שניתןן לבצע התיקון לבד?
תיקון תשריט בית משותף
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
שלום רב
יש להבין מה מהות התיקון. כעקרון, תיקון רישום בית משותף- מצריך טיפול משפטי על ידי עו"ד. אם יש שינוי פיזי בבניין- גם במודד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש להבין מה מהות התיקון. כעקרון, תיקון רישום בית משותף- מצריך טיפול משפטי על ידי עו"ד. אם יש שינוי פיזי בבניין- גם במודד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מזגן מתחת לחלוני
דוד
15/06/09
אני גר בבניין משותף שבקומתו הראשונה חנות. בעל החנות בחר להתקין את חלקו החיצוני של המזגן שלו בדיוק מתחת לחלוני על קיר חיצוני של דירתי (כדי כנראה לא לפגוע בחזות חנותו). תפסתי אותו בשעת מעשה ואף הזמנתי משטרה. השוטרים טענו שאין ביכולתם לעשות דבר כל עוד לא נכנסו לתוך הדירה ובעל החנות צפצף. המזגן חוסם לי חלק משדה הראיה ומרעיש.
שאלותי הן: האם השוטרים לא מלאו את חובתם? האם מותר לי להוריד את המזגן? ובאופן כללי, מה עלי לעשות?
שאלותי הן: האם השוטרים לא מלאו את חובתם? האם מותר לי להוריד את המזגן? ובאופן כללי, מה עלי לעשות?
מזגן מרעיש
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
שלום רב
השוטרים אינם נוהגים להתערב בסכסוכים כאלו. אין מדובר במעשה פלילי.
אם המזגן מטריד- תוכל להגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השוטרים אינם נוהגים להתערב בסכסוכים כאלו. אין מדובר במעשה פלילי.
אם המזגן מטריד- תוכל להגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פסק בורר
עמוס
15/06/09
לפני כחודש נספק נתן לטובתי פסק בורר הקובע כי השכן שלי פולש לשטח בייתי ועליו לפנות סככה אשר גובלת לשטחי.
שאלתי היא האם אני יכול לממש את הפסק בורר בהוצאה לפועל ישירות או קודם לאשר אותו במחוזי?
בנוסף אשמח לדעת אם השכן הנ"ל לא מפנה את הסככה האם אני יכול לתבוע אותו על דמי שכירות ראויים ?
שאלתי היא האם אני יכול לממש את הפסק בורר בהוצאה לפועל ישירות או קודם לאשר אותו במחוזי?
בנוסף אשמח לדעת אם השכן הנ"ל לא מפנה את הסככה האם אני יכול לתבוע אותו על דמי שכירות ראויים ?
פסק בורר
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
יש לאשר את פסק הבורר במחוזי.
אם השכן איננו מפנה, יש הליכים משפטיים לאכוף הפינוי, ואין זה נכון, כתחליף להליכים אלו, לדרוש דמי שכירות- במיוחד אם סעד זה לא נתבע מלכתחילה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם השכן איננו מפנה, יש הליכים משפטיים לאכוף הפינוי, ואין זה נכון, כתחליף להליכים אלו, לדרוש דמי שכירות- במיוחד אם סעד זה לא נתבע מלכתחילה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפקעה
חנה
15/06/09
לפני כעשר שנים הפקיעה המועה משטח השייך לי דונם אחד המהווה 25% מהמגרש השייך לי "לצרכי ציבור". במגרש המופקע לא נעשה דבר למעט סלילת כביש ששטחו 400 מטר.כלומר עדיין נשארו כ600 מטר לא מנוצלים. שאלתי היא האם אני יכולה לדרוש אותם חזרה ומהו התהליך הנדרש. מודה על תשובתכם.
ביטול הפקעה
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
תוכל לעיין במאמר שפרסמתי בעניין זה , שעניינו השבת מקרקעין שהופקעו. כעקרון, יש להגיש לבית משפט תביעה שעניינה דרישה להורות על ביטול ההפקעה- ככל שיש לכם עילה לכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אי פינוי הבית ע"י המוכר
שרונה
15/06/09
היי
אנו ערב חתימת חוז עם בעל דירה שהוא בעל עבר פלילי לא ידוע לי עד כמה, רק ידוע לי שהוא חייב המון כספים,
ואנו חוששים לקנות ממנו את הדירה בגלל פחד וחשש שלא יפנה את הדירה (כי אין לו לאן ללכת)
מה עושים במצב כזה? האם בגלל הפחד לוותר על הדירה?
אנו ערב חתימת חוז עם בעל דירה שהוא בעל עבר פלילי לא ידוע לי עד כמה, רק ידוע לי שהוא חייב המון כספים,
ואנו חוששים לקנות ממנו את הדירה בגלל פחד וחשש שלא יפנה את הדירה (כי אין לו לאן ללכת)
מה עושים במצב כזה? האם בגלל הפחד לוותר על הדירה?
חוזה מכר
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
שלום רב
הגורם האנושי הוא שיקול חשוב. יחד עם זאת, חוזה טוב יכול להקטין עד מאוד את הסיכון (בכל עסקה יש אלמנט של סיכון).אנא התייעצו עם עוה"ד שמלווה אותכם כיצד להגן בצורה הטובה ביותר על האינטרסים שלכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הגורם האנושי הוא שיקול חשוב. יחד עם זאת, חוזה טוב יכול להקטין עד מאוד את הסיכון (בכל עסקה יש אלמנט של סיכון).אנא התייעצו עם עוה"ד שמלווה אותכם כיצד להגן בצורה הטובה ביותר על האינטרסים שלכם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פינוי דייר ממושכר
רוית
15/06/09
הדייר לו אני משכירה נכס מתחמק מחידוש החוזה ומשלם לסרוגין. שלחתי אליו מכתב התראה שכמובן לא שינה דבר. שאלתי היא האם לפני הגשת תביעה לפינוי יש באפשרותי לנתק את הגז והחשמל ?
לא הייתי ממליצה על דרך פעולה זו
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
יש להגיש תביעת פינוי.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פינוי שוכר
לרה
15/06/09
אני משכירה את הדירה כמעט שנה,בחוזה יש אופציה לעוד שנה.בנוסף קיים סעיף שכל אחד מהצדדים יכול לסיים את החוזה בהודעה של חודש מראש.האם אני יכולה לבקש מדיירים לפנות בתום תקופת השכירות ,אפילו שיש אופציה
אם מותר בחוזה- את יכולה
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
יחד עם זאת יש לשים לב כי חוזים יש לקיים בתום לב, ואני מניחה כי יש סיבה אמיתית לרצונך לסיים החוזה בטרם עת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
