פורום נדל"ן

האם שני הסעיפים הבאים יכולים לדור בכפיפה?1.

והמוכר מצהיר כי לכל השטח
המבונה של הממכר ישנו היתר בניה כדין עפ"י חוק התכנון והבנייה תשכ"ה –
1965  2. 



הקונה מצהיר כי הוא הופנה ע"י עו"ד XXX לאדריכל בניין לשם בדיקת נושא היתרי הבנייה, מידת התאמתם של היתרי הבנייה
לשטח המבונה של הממכר ולייעוד של הממכר לפני חתימת הצדדים על הסכם זה.במידה ונתגלה לאחר זמן מה כי הדירה אינה עומדת בהיתרי הבניה, האם סעיף 2 מטיל את האחריות לחריגה על כתפי הקונה?

אנו עומדים בפני קנייה של דירה מתושב חוץ.
הוא נתן לעורך הדין שלו ייפוי כוח קונסולרי.
בהנחה שבדקנו את תקפות ייפוי הכוח הנ"ל,
מה קורה במקרים שבהם תמה ההתקשרות החוזית הספציפית, הדירה עברה לחזקתינו אך קיים מום נסתר בדירה וברצוננו לתבוע את המוכר?
האם ניתן לפנות עדיין לעורך הדין שלו מתוקף ייפוי הכוח של חוזה מכירת הדירה?

כיצד ניתן לוודא (במידת האפשר) את אמיתות ייפוי הכוח?

שלום, ישנו בית שברצוננו לרכוש. הבית בבנייה על ידי אדם פרטי, בקרקע בטאבו. טופס 4 צפוי להינתן רק בעוד 3-4 חודשים. הגענו להבנה עקרונית מול המוכר שאנו מעוניינים בבית, כולל הסכמה על המחיר. למיטב הבנתי לא ניתן לחתום על חוזה מכירה לפני קבלת הטופס. מהי הדרך המשפטית לעגן את העסקה. האם ניתן לערוך חוזה מותנה ואם כן האם מדובר בחוזה לכל דבר ועניין? האם ניתן לתת לערוך מעין הסכם ערבות הדדית על הבטחת המכירה/הקנייה, כך שיובטח ששום צד לא מפר את הסכמתו למכירה/קנייה של הבית?

רציתי לדעת אילו תנאים צריכים להתקיים על מנת שמתווך ירוויח את שכר טירחתו כדין בנודע לעסקת מכר.
האם נדרש ממנו רק לקשר בין המוכר לקונה ואפילו לא להראות את הדירה, או האם הוא צריך להיות מעורב באופן פעיל ושותף בעסקה, קרי, לקשר בין המוכר לקונה לקחת חלק פעיל ולבוא להראות את הדירה וכו'.

2 שאלות בעניין מס רכישה:1. רכשתי דירה יד שניה ויש בבעלותי דירה נוספת בת חדר מירושה אשר הועברה לרשותי בצו קיום צוואה , אך טרם העברתי אותה על שמי בטאבו היא עדיין רשומה על שמה של אימי המנוחה.
2. מכרתי את דירתי הישנה לפני כשבוע אבל היא כמובן רשומה עדיין על שמי כי טרם קיבלתי את כל התשלום מהקונים.
לפי איזה מדרגות מס רכישה אשלם ?כדירה ראשונה או שניה בהתייחס ל 2 השאלות. הדירה שרכשתי היא בסך של 990,00 ש"ח.

אנחנו ארבעה אחים (שלושה בנים ואחות) לכולנו יש משפחות ואנחנו מסודרים, וביחסים מצויינים.
הורינו ז"ל נפטרו והורישו לנו בית דו-משפחתי בשטח חצי דונם. יש צו ירושה.
החלטנו שהבית יישאר בידי אחד מבני המשפחה ולא יימכר לגורם זר.
קבענו ביננו על מחיר מוסכם לבית, נמוך ממחיר השוק, ללא הערכת שמאי.
החלטנו לערוך הגרלה מי יזכה בנכס, וקבענו ששלושת המפסידים יקבלו כל אחד רבע מהמחיר המוסכם של הנכס. בהגרלה זכתה אחותי. אחותי מעוניינת להעביר את הנכס לבת שלה (נכדה של הנפטרים).
הנכדה תיקח משכנתא למימון התשלום לשלושת הדודים שלה ולאמא שלה, כלומר שלושת רבעי מחיר הנכס לדודים ורבע ממחיר הנכס לאמא שלה.
בנכס לא נעשתה כל בנייה מאז שנת 1956, יש טאבו ע"ש הנפטרים.
הנכדה מתכוונת להמשיך להתגורר בבית כפי שהוא כיום, למרות שלפי תוכנית מתאר אפשר להרוס ולבנות שתי דירות חדשות בשטחו. לנכדה אין כל תוכניות לבנות בתקופה הקרובה.

שאלות:
1) מהם התהליכים שצריך לבצע כדי להעביר בטאבו על שם הנכדה?
2) האם קודם צריך להעביר את הבית בטאבו על שם ארבעת היורשים ואז למכור לאחותנו ושהיא תמכור אח"כ לבת שלה, או שניתן לדלג על כל השלבים ולמכור יש לנכדה?
3) איזה מסמכים צריכה הנכדה כדי לקבל משכנתא?
4) איזה מיסים חלים על היורש שזכה בהגרלה (אחותי') ?
5) איזה מיסים חלים על היורשים שלא זכו בהגרלה (שלושת האחים) ?
6) איזה מיסים חלים על הנכדה שאין לה כיום בית.
7) איזה הוצאות נוספות צפויות לנו?
8) כל השאלות הללו שוב, במקרה שאחותי תחליט שהנכס יישאר על שמה ולא יעבור לנכדה.

שלום
אחותי העמידה את דירתה למכירה.
מאחר והיא היתה מאוד עסוקה, פניתי למשרד תיווך וחתמתי שם על הסכם תיווך בבלעדיות למשך 3 חודשים.
לאחר מספר שבועות, נוצר סכסוך משפחתי ביני ובין אחותי וניתקתי כל מגע עימה. במקביל הודעתי למשרד התיווך שמבחינתי תהליך המכירה כרגע בהקפאה.
לפני מספר ימים מתקשר אלי המתווך ומודיע לי שנודע לו שהדירה נמכרה באמצעות מתווך אחר בתוך תקופת הבילעדיות, והוא דורש את תשלום דמי התיווך. כמובן שהודעתי לו שאינני יודע על מה מדובר מאחר ואין קשר ביני ובין אחותי ולא ידוע לי על המכירה של הדירה.
ברצוני להדגיש שאינני בעל הנכס, ואין לי שום יפוי כוח בכתב מאחותי, אלא רק את בקשתה בע"פ לסייע לה במכירת הדירה, ולמרות זאת אני הוא זה שחתום על הסכם הבלעדיות. האם אני צריך לשלם את דמי התיווך ?

למנהלי הפורום שלום,
הנני עו"ד צעיר בעל נסיון של שנתיים במקצוע העובד כשכיר ועצמאי.
פנה אלי זוג אשר התקשר בחוזה מול קבלן לקנות בית במסגרת הרחבה קהילתית שמבוצעת בישוב בצפון הארץ.
בני הזוג חתמו על הסכם מול ממ"י לרכישת קרקע והם בעליהם של המגרש עליו היה אמור הקבלן לבנות את הבית.
החוזה מול הקבלן נחתם ביום 2.2.06 והיום קיימים במגרש רק יסודות ורצפה חלקית, שאר בתי ההרחבה הסתיימו.
פרט נוסף שחשוב מאד לציין הוא כי במהלך תחילת הבניה הם ביקשו להוסיף 5 מטר בניה וחלון ולצורך כך היה על הקבלן להגיש גרמושקה חדשה עליה נדרשו בני הזוג לחתום (דבר אותו הם לא עשו עד היום).
יודגש כי על הגרמושקה הרשאונה הם לא חתמו כלל וכלל וחתום עליה המהנדס והאדריכל כאשר הם מוגדרים כמבקשים.
יש גם טעות בהעמדת הבית, לטענתם.
את כל ההליכים הנ"ל הם ביצעו ללא סיוע של עו"ד וכעת פנו אלי על מנת שאנסה לחלץ אותם מהבוץ ועיקר רצונם הוא להתנתק מהקבלן.
כמובן שבחוזה יש פיצויים מוסכמים בגובה 10% מעלות הבית.
מועד המסירה היה אמור להיות בדצמבר 2008.
האם יש לכם קצה חוט מהיכן עלי להתחיל בטיפול?
האם עלי לכתוב מכתב שמבקש את התקדמות הבניה ואת דמי השכירות הקבועים בחוזה או שמא לבקש את ההיפרדות לה הם מיחלים?
אודה ללעזרתכם המהירה ובמיוחד המשכילה
בתודה מראש

אני מעוניינת לצאת מחוזה שכירות חודש לפני תום החוזה. (מצאתי בית אחר).
אני שילמתי סכום מסויים ובעלת הדירה החליטה להעלות את המחיר ביותר מ 1000 ש"ח. הדירה הפכה להיות למאד יקרה בשוק (למרות שאין הצדקה לכך - הדירה לא משופצת וישנה). האם אני חייבת למצוא לה שוכר שישלם לה את הסכום הזה? אני מתקשה למצוא שוכר כיוון שהדירה יקרה כעת.
שאלה נוספת - את הדירה קיבלתי לא מסויידת. היא דורשת שאסייד אותה. בחוזה כתוב: "מוסכם בזאת כי השוכרים יהיו אחראים לניקיון הדירה והקירות בצבע לבן על חשבונם סמוך למועד עזיבתם". הקירות הם אכן לבנים - כמו שקיבלתי אותם. האם עלי לסיידם? תודה רבה

שלום רב,
אחי מתגורר בדיור מוגן. אמי ז"ל רכשה את הבית בעזרת משכנתא. אמי נפטרה לפני מספר חודשים, ונותר עוד סכום לא מבוטל עד לסיום המשכנתא. שאלתי היא, האם יש פטור מהמשכנתא ברגע שאמי נפטרה (לא היה ביטוח חיים על המשכנתא). האם בגלל שזו משכנתא על סוג דיור שכזה, ישנם הקלות כלשהן?
תודה מראש

ואם אין לי את המסמכים המקוריים שהובאו לטאבו בעת רישום הדירה , כיצד אני מוכיח להם שהם טעו ברישום הנכון של שמי, מלבד העובדה שאני יכול להצהיר על עצמי וכן להביא צילום ת.ז שלי.

האם עליי להביא מסמך מגבה ממנהל רישום אוכלוסין במשרד הפנים שמאמת את אשר רשום בת.ז?

או אולי עליי להביא תצהיר של אחד מהוריי שמצהיר כי מה שרשום בת.ז הוא הנכון?

אנא תעזרו לי

לצוות הפורום שלום רב
שאלתי היא כזו
רכשתי שטח (קבוצת רכישה)נכס ראשון בחיי ורשיות המס לא לא זיכו אותי עבור מס רכישה לפני כשנתיים והתחלנו לבנות לפני חודש (יסודות)
כרגע אני עומד לפני רכישת דירה מקבלן .
1. האם אני אהיה זכאי לקבל את הזיכויבמס רכישה כדירה ראשונה . ברכישת הדירה מקבל ?
2. האם הקרקע תחשב"דירה" (לגבי בדירה הריאשונה בקבוצת רכישה)

אני נכה צהל, ומוכר ע"י מוסד השיקום. נקבעו לי 24% נכות לצמיתות. אם אני ארכוש דירה ויש לי גם דירה נוספת - האם תהיה לי הנחה במס הרכישה? אם כן כמה?
תודה רבה.

שלום,
ברצוני לצאת מחוזה שכירות טרם הזמן (לאחר 3 וחצי שנים).
בחוזה כתוב כי "לשוכר תינתן האופציה להארכת החוזה לשנה נוספת. על השוכר קיימת החובה להודיע בכתב חודשיים מראש על כוונותיו".
האם המשפט האחרון תקף גם אם יודעים באמצע השנה?
אין משפט בחוזה המחייב אותי למצוא שוכר אחר- האם אני מחוייבת לכך? אני חיפשתי שוכר אך כל מי שהבאתי לא מצא חן בעיני בעלת הבית. מה ניתן לעשות במקרה זה?

לאחרונה גיליתי שבוצע טעות בשם משפחתי בנסח. אני מעוניין לשנות זאת.
הבנתי שיש טופס תצהיר לתיקון טעות סופר ומסמך זה מאומת על ידי עו"ד.
באחד הסעיפים כתוב שאני צריך לגבות זאת במסמכים כגון :
תצהיר של אדם המכיר אותי
צילום ת.ז.
תמצית ממשרד הפנים לגבי רישום שגוי

האם אני צריך להביא את כל אלו או מספיק הוכחה אחת כגון צילום ת.ז.?

בכל מקרה, מה הטעם להביא תמצית ממשרד הפנים, אם שם הרישום הוא הנכון כמו בת.ז. והטעות הינה מקורה בטאבו.

יואב

שלום רב,

האם ישנו איזו שהוא חוק המחייב רוכש דירה חדשה מקבלןלהשתמש בשרותי עו"ד ולשלם 1.5% ? ולחילופין האם ניתן לשכור עו"ד פרטי שידאג לרוכש גם לגבי נושא הרישום בטאבו וכו' ואגב כך לא לשלם דבר וחצי דבר לעו"ד שמטעמו של הקבלן עבור הרישום בטאבו וכו'?

שלום,הנני מתגוררת בדירה כבר שנה שלישית .בעלי הבית שלי מכרו את הדירה ואמרו שהנני יכולה להמשיך לחיות פה באותם התנאים רק שהחוזה יעבור לבעלי בית אחרים.הנני מתכוונת לעבור מהדירה והודעתי לבעלי בית הישנים והחדשים על כך.כשבעצם בעלי בית החדשים לא עשו איתי שום חוזה על שמם.האם הבעלים החדשים יכולים לעשות לי בעחות ולא לתת לי לצאת מהדירה?

אם חתמתי חוזה על שכירות וגיליתי שהתאריך סוף שכירות שגוי
אני יכול לבטל את החוזה על סמך טעות זו?

אני גרה כבר 3 שנים בבית פרטי בשכונה חדשה. כשרכשנו את הבית ראינו את התוכניות ובהן שטח ציבורי פתוח.. מזכירות היישוב החליטה לשנות את התוכניות ולהעמיד מול ביתינו מתקני שעשועים. אין כמעט הפרש גובה או מרחק בין חלונות ביתינו לבין גן השעשועים. הרעש בכל שעות היום יהיה מטרד של ממש וכן חסימת הנוף הנשקף מהחלון.
שאלותיי:
א. האם יש חוק כלשהו המסדיר מרחק נאות בין בתי מגורים לגני שעשועים?
ב. האם שינוי תוכניות השצ"פ אינו מהווה עבירה כלשהי כלפינו?

האם דירה המפוצלת בין שני מפלסים, ללא קישור פנימי בינהן חייבת במס שבח למרות שהדירה פטורה?

מדובר בדירה בת 3 קומות, בבית הרשום בפנקס הבתים המשותפים: בקומה העליונה יש 2 יחדות דיור.
יחידה שלישית, שלי, היא למעשה הקומה האמצעית והתחתונה שלהן כניסות נפרדות וללא מדרגות פנימיות מקשרות.

השאלה היא אם יש חשש שנחוייב במס שבח על אחד משני המפלסים למרות שהדירה פטורה?

מידע משלים:
המבנה הוא על מגרש בן 1200 מ"ר.
ע"פ התכניות המפורטת מותר 3 יח' דיור על שטח כזה.
כאמור 3 יח' כבר יש ולא ניתן להוסיף עוד אחת למרות שהדירה מפוצלת בין שני המפלסים.

בתודה מראש
דוד

שאלתי היא כזאת: יש לי סבתא בת 90 חולת אלצהמייר אני הנכד ואימא שלי האפוטרופוסים שלה, האם וכאשר נרצה לקנות את הבית שלה נוכל לקנות את הבית על שהוא על שמה בכסף שלי. (אני חי איתה בבית כבר 10 שנים וישנה גם מטפלת צמודה) הבית כרגע שייך לעמיגור אך ניתן לקנות אותו במחיר ממש נמוך. האם אין אם זה מגבלה חוקית שאני אקנה את הבית והאם הבנים שלה יכולים להתנגד לכך ?
תודה מראש

אני שוכרת בית פרטי בשוהם משנת 2003
בחלק התחתון של הבית אני מנהלת משפחתון קטן של 8 ילדים
החוזה שלי עם בעל הדירה הוא לעוד 5 שנים ( למגורים) אבל הוא יודע ואישר בעל פה שאטפל בילדים בבית הזה
לפני כחודש הוא החליט שהוא לא משכיר לי יותר את הבית (למרות שיש לי אופציה ברורה לעוד 5 שנים) בטענה שגילה שלא כדאי לו להשכיר את הבית כאשר בתוך הבית מתנהל עסק לכל דבר
האם הוא יכול להתנער מהחוזה סתם ך??? מה האפשרויות שלי להמשיך ע"פ החוזה (אני מחוייבת להורים לכל שנת הלימודים הבאה)

האם אפשר לרשום בית בטאבו כשאין צו בית משותף?

אני נמצאת בהליך גירושין 8 חודשים בעלי לא שילם ולא מעוניין לשלם את המשכנתא וחובות הדירה,נאמר לי שבמקרה זה מגיע כונס נכסים רציתי לדעת את ההליך לזה ובאיזה שלה אין דרך חזרה בלמכור את הדירה לא דרך כונס הנכסים

שלום,
איך קובעים/מחשבים דמי מפתח?
אני יודע שלפי אורך תקופת המגורים בנכס נקבעת הזכאות של הדייר לאחוזים מדמי המפתח, אבל איך קובעים את דמי המפתח עצמם?
זה משהו שקבוע בחוק (איפה?) או משהו שנקבע לפי כוחות השוק?

תודה