פורום נדל"ן

מתוכן הדברים שכתבת עולה, כי סוכם שהסך יהיה צמוד למדד. ולכן על פניו אתה במילכוד עם התוספת שהינך מעוניין בה.
אבל עד שלא אראה את תוכן החוזה לא אוכל לציין האם יש אפשרות להגדלת דמי השכירות או לאו

אני מניח שגרת בשכירות מעבר לשנה ולכן העיריה מתנהלת כפי שהיא מתנהלת.
אני הייתי שולח מכתב לעירייה ולמשכירה ומציין שאינך מתגוררת עוד בדירה ובמידה והעיריה תבוא אליך בדרישות תגישי כנגד המשכירה תביעה על כל הנזקים שיגרמו לך.

העובדה כי חתמת על בלעדיות ללא ידיעת אחותך פועלת לרעתך.על פניו נראה כי המתווך לא יכול היה לדעת כי זה נעשה לא אישור אחותך (אולי רק בשלב מאוחר יותר).

כאמור, אין תשובה חד משמעית וייתכן שיהיה צורך בהכרעה משפטית בעניין זה.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

ניגשים לעו"ד על מנת שיערוך חוזה.

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנו המדד של מועד חתימת החוזה שהינו המדד הבסיסי ועליו עושים את התחשיב. בכול הנוגע לאופן רישום העניין בחוזה יש לציין מהו המדד הבסיסי ומה קורה עם המדד עולה וה קורה עם המדד יורד כאשר מדד הביס חייב להיות המדד הנמוך בכול מקרה

כעיקרון יש לך בעיה. אלא אם בחוזה השכירות רשום שישנם תנאים שהאופציה לא תתקיים וביניהם האפשרות של המשכיר לחזור ולהתגורר בדירה

השאלה במפרט הטכני מה שמטבח שהקבלן נותן יש מחירון דקל שבו ניתו ללמוד האם השווי שנתן הקבלן עומד בקרטיריונים. אני מניח שלא הסתייע בעו"ד לביצוע הרכישה וחבל

-

אלי,
אם עוה"ד לא ייצג את שינכם בחוזה אין כל בעיה. להיפך הוא מכיר הכי טוב את תנאי החוזה ויכול להבין את מהות ההפרות לאור כתיבת החוזה על ידו.
משכיר = בעל הדירה. שוכר = מי שמשלם בעד השכירות של הדירה.
לא ברור מי אתה המשכיר / הבעלים או השוכר.
בברכה
מירית עטיה, עו"ד

העובדה שבעל 25% לא מסכים להשכיר את הנכס אתה בבעיה. ממליץ לא להכניס ראש בריא למיטה חולה

שלום ידידי,
להלן תשובות לשאלתך:
1) בדיקת זכויות בניה והתרים נעשית במחלקת ההשבחה של העירייה בה אתה מתגורר.
2) תשובה מתקבלת בתוך כמה ימים.
3) לגבי סכום ההיטל אתה צריך לשכור שירותי שמאי מקרקעין (שיוכל גם לטפל בסעיפים 1+2 במסגרת העבודה הנ"ל ולחסוך ממך אותה).
4) אין בעיה לבדוק מידע תיכנוני כלפי כל מגרש. אין לך צורך לעגן את העיסקה בחוזה לצורך בירור.

לשאלות נוספות או להצעת מחיר אתה מוזמן ליצור איתי קשר (שמאי מקרקעין במקצועי) במייל.

כן. רישום משכון ניתן לרשום על כול זכות חוזית.

השינוי בטאבו אינו זה שגורם לשינוי בארנונה. העירייה כגוף תכנוני יכולה לערוך מדידה של הבית ולהורות על שינוי תשלום הארנונה. בעניין החשיפה לעירייה לאחר שתקבלו אישור מהעירייה לצורך העברת זכויות לא תוכל להיות חשוף לחובות עבר של המוכר.

העובדה שרשומה משכנתא על הדירה. עומדת בפניך אפשרות לרשום הערת אזהרה . אולם, חשוב להבהיר, כי במידה ואחיך לא ישלם את החוב לבנק המשכנתא גוברת על הערת אזהרה. הסכם הלוואה אינו מצריך דיווח לרשות המסים, כי אין מדובר במכירה. אולם לאור העובדה שמדובר בחברה ייתכן ותדרש לדווח לרשות מס ההכנסה.

ראשית בכנסת עבר לאחרונה תיקון לחוק פינוי בינוי שמדבר על 80% מהדיריים. קרי המתנגד אינו יכול לבטל את הפרויקט, אלא לעכבו. לצורך ישום העסקה יש צורך לפנות למפקחת על מנת שתחייב את הדייר הסורר להסכים לעסקה

רכישה מחבר בקבוצת רכישה מחייב בדיקות רבות.
האם את יודעת מה הזכויות של החבר ? האם ידוע לך האם נרשמה לטובתו הערת אזהרה? האם ידוע לך האם שולמו המסים על-ידיו? לאח שתשיבי על השאלות הנ"ל אוכל לסייע בעניינך

לחלוטין ערך הדירה יעלה באופן משמעותי לאחר הבנייה והרחבה.
המלצתי הינה להסתיע בשמאי שיוכל להעריך את שווי הנכס לאחר התוספת וכן יוכל להייתן הערכה נכונה על עלויות הבנייה

כעיקרון העובה שלא רשום בחוזה מטרת השכירות לא נראה לי על פניו שאכן ישנה כאן הפרה. אולם, יש לבדוק את תוכן החוזה לעומקו בטרם יהיה ניתן להיתן חוו"ד מקצועית בעניינך

זכויות בנייה נוספות ניתן לבדוק ולראות בעירייה האם ישנה תב"ע נקודתית המאפשרת זכויות בנייה נוספות.

לדעתי כן.
מאחר ואתם מחליפים טיוטות כבר 3 שבועות יש להניח שגובשה טיוטה די סופית, להוציא פרטים טכניים וקטנים.
בכל מקרה, למיטב זכרוני, נקבע בעבר בפסיקה שבסה"כ דרושה גמירות דעת של הצדדים ביחס למספר אלמנטים בודדים בעסקה (אשר להנחת דעתי בשלב מתקדם זה אין עליהם מחלוקת) כדי לקבוע שנכרת חוזה בכתב אף אין טכנית לא היה כן.
בנוסף, בתור צד לחוזה, עליך להתנהג במידה של תום לב ושבירת החוזה בשלב זה לגמרי יכולה להיקבע כחוסר תום לב.
כאמור, לדעתי אתה בהחלט חשוף לתביעה.

רונן שלום,
במשא ומתן (טרם חתימת החוזה) בכפוף לחוק החוזים ישנה חובה לנהוג בתום לב.
מחד הצד השני מכר את דירתו "בגללך" ומאידך התכוון בכל מקרה למכור את דירתו ע"מ לרכוש דירה חדשה. אך כאשר תחתום עם הרוכש האחר בסמיכות כה קרובה, בגלל "כדאיות" העסקה תהיה חשוף לתביעה מצד אותו רוכש עימו אתה מבטל את הרכישה.
האם שווה סיכון? שאלה שאתה צריך לשקול תמורת 80,000 ש"ח.
בברכה והצלחה,
מירית עטיה עו"ד

מה שאתה מתאר נשמע לי בדיוק כמו ההליכים המקובלים ברוב עסקאות המקרקעין.

בד"כ המוכר לא יתן מפתחות לפני שיקבל את מלוא התמורה (ותשלום לנאמן כתשלום למוכר בעניין זה), ובצדק. מאידך, הקונה לא ירצה שהמוכר יקבל את הכסף לפני שיש בידיו את כל האישורים לרישום הזכויות על שמו ומכאן הצורך בנאמנות.

אם לקונה לא דחוף לקבל את החזקה בדירה - חכו עד לקבלת האישור.

לדעתי הועדה איננה רשאית במצב כזה ליתן היתר בנייה ועליה לדרוש להרוס את הבנוי לא חוקי. על זה שפלשו לו להגיש התנגדות למתן ההיתר.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

נראה לי שההודעה נשכחה. אודה על מתן תשובה.

מס רכישה הינו נגזרת של שווי המכירה במקרה שלך כולל העלויות הנלוות של היטל השבחה ודמי פיתוח

שלום רב,
החלטה 959 קובעת בין היתר את התנאים להרחבת הבניה למגורים בחלק בחלק שהוקצה במקרקעין מטעם האגודה השיתופית (מושב וכו').
יש אירועי מס שונים בהחלטה 959. אפשרות של גריעת מגרשים ממשבצת הקבע והעברתם למנהל – אפשרות א'. או הקצאת מגרשי הבניה ע"י ממ"י. מממ"י לחוכר – אפשרות ב'. ולכן "יום המכירה" שונה בכל אחד מהאפשרויות ויש השלכה מיסויות שונה.
באפשרות א, גריעת מגרשים והעברתם לממ"י:
המוכר הישוב החקלאי פטור לפי סעיף 60 לחוק מכירה ללא תמורה לרשויות המדינה. הרוכש ממ"י פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות.
יום המכירה במקרה דנן הוא יום אישור שינוי הייעוד במגרשי ההרחבה למגורים.
באפשרות ב' חוזה חכירה לפי 959 עם ממ"י הסכם פיתוח. המוכר שהינו ממ"י פטור לפי סעיף 42 לחוק הפרשנות. והרוכש-החוכר חייב בתשלום מס רכישה.יום המכירה הינו יום אישור העסקה ע"י ממ"י.
שווי המכירה כל התמורות ששולמו ע"י החוכר עבור רכישת הזכויות במגרש לרבות הוצאות פיתוח, יהוו חלק "משווי המכירה" לעניין מס הרכישה.
תוכל להעזר בשירות אישי לחישוב המיסים הנ"ל.
בברכה והצלחה,
מירית עטיה, עו"ד

לדעתי על הנציגות לקבל את אישור האסיפה הכללית לצורך נקיטת הליכים משפטיים ומימון הוצאות משפטיות.

המקור הוא בתקנון הבית המשותף.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

עריכת חוזה היא רעיון טוב. אינני רואה פתרון משפטי אחר, זולת אמון בין הצדדים ללא עריכת הסכם חתום.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד