פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עו"ד גיא פרבמן
עו"ד חדש
02/07/09
שיש לי קבוצת רכישה ונאמר אני מייצג חלק מהרוכשים האם אתה יכול להסביר את עניין המיסוי ואת סעיפיו . והאם עושים חוזה מכר בין הקבלן לרוכשים לכולם ביחד או כל אחד לחוד בפני הקבלן
פנייה לעו"ד פרבמן
מערכת
02/07/09
פנייה ישירה לעו"ד פרבמן ניתן לבצע דרך האתר בלבד,
נשמח להעבירו בקשתך לסיוע, מלא את הפרטים בקישור הבא:
ייעוץ אישי>>
בברכה,
צוות האתר
נשמח להעבירו בקשתך לסיוע, מלא את הפרטים בקישור הבא:
ייעוץ אישי>>
בברכה,
צוות האתר
חוזה קניה אצל עורך דין
אורן
02/07/09
עורכת הדין שלי גבתה ממני 0.5% כולל מע"מ.
היא מייצגת גם את המוכר.
נדרשתי על ידה לבצע את כל הפעולות מול הרשויות ( רשם המשכונות ,מנהל וכו..).
נראה לי לא לעיניין הריי בגלל זה היא מקבלת תשלום.
בסופו שלמתי 350 ש"ח נוספים עבור שליחויות.
מה דעתכם ומה נהוג??
היא מייצגת גם את המוכר.
נדרשתי על ידה לבצע את כל הפעולות מול הרשויות ( רשם המשכונות ,מנהל וכו..).
נראה לי לא לעיניין הריי בגלל זה היא מקבלת תשלום.
בסופו שלמתי 350 ש"ח נוספים עבור שליחויות.
מה דעתכם ומה נהוג??
שכר טרחה
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
סך של 0.5% הינו יחסית נמוך מהמקובל. כעיקרון עו"ד היה צריך לדאוג לעניין טיפול בשליחיות מול הרשויות השונות מנהל וכיוצא בזה. בכול הנוגע להוצאות שהוציא המשרד. אתה מחוייב לשלמם.
לקיחת משכנתא בגיל 61 תמורת מישכון שתי דירות- דחוף
r
02/07/09
שלום רב,
אמי מתכננת לקחת 100% משכנתא (באופן יחידני- רק היא לוקחת) בסכום של 800,000 ש"ח תמורת מישכון דירתה ששוויה מוערך בסכום 1,000,000 ש"ח ובנוסף, מישכון הדירה הנקנית אשר שוויה 700,000 ש"ח. לאמי רכוש ושכר המניבים הכנסות חודשיות של 11,200 נטו(פנסיה, השכרת דירה, השכרת מוסך).
היא מעוניינת לקחת משכנתא לעשרים שנה, בהחזר חודשי של כ-4000 ש"ח לחודש (זהו המחיר שניתן לקבל תמורת השכרת הדירה הנקנית).
האם ישנה אפשרות לקבל את המשכנתא הנ"ל בתנאי ההחזר הנ"ל? מהם המלצותיך בעניין זה? תודה!
אמי מתכננת לקחת 100% משכנתא (באופן יחידני- רק היא לוקחת) בסכום של 800,000 ש"ח תמורת מישכון דירתה ששוויה מוערך בסכום 1,000,000 ש"ח ובנוסף, מישכון הדירה הנקנית אשר שוויה 700,000 ש"ח. לאמי רכוש ושכר המניבים הכנסות חודשיות של 11,200 נטו(פנסיה, השכרת דירה, השכרת מוסך).
היא מעוניינת לקחת משכנתא לעשרים שנה, בהחזר חודשי של כ-4000 ש"ח לחודש (זהו המחיר שניתן לקבל תמורת השכרת הדירה הנקנית).
האם ישנה אפשרות לקבל את המשכנתא הנ"ל בתנאי ההחזר הנ"ל? מהם המלצותיך בעניין זה? תודה!
משכנתא
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
לעניות דעתי מגיל מסויים הבנק אינו נעמיק משכנתא.
יש לבחון ולבדוק את העניין ויתכן ותדרשו (אחד מהילדים) לחתום כערב או כלווה נוסף על הלוואה של אמך
יש לבחון ולבדוק את העניין ויתכן ותדרשו (אחד מהילדים) לחתום כערב או כלווה נוסף על הלוואה של אמך
השכרת דירה
קירשון
02/07/09
שלום,
יש בבעלותי דירה שאני משכיר. שנה שעברה נעזרתי בשרותיו של עו"ד לצורך השכרת הדירה (חתימה על חוזה וכו'...)
כעת תקופת ההשכרה של הדיירים נגמרה ואני הולך להשכיר אותה לדיירים חדשים. ברצוני לשאול האם זה נכון מצידי לקחת את הפורמט של החוזה הקודם ולהשתמש בו גם הפעם ללא עו"ד או שעדיף לקחת עו"ד לצורך התהליך ?(מה נכון יותר מבחינה משפטית-האם לחוזה שאני אעשה לבד יהיה תוקף ?)
הערת מערכת: לקריאה אודות השכרת דירה >>
יש בבעלותי דירה שאני משכיר. שנה שעברה נעזרתי בשרותיו של עו"ד לצורך השכרת הדירה (חתימה על חוזה וכו'...)
כעת תקופת ההשכרה של הדיירים נגמרה ואני הולך להשכיר אותה לדיירים חדשים. ברצוני לשאול האם זה נכון מצידי לקחת את הפורמט של החוזה הקודם ולהשתמש בו גם הפעם ללא עו"ד או שעדיף לקחת עו"ד לצורך התהליך ?(מה נכון יותר מבחינה משפטית-האם לחוזה שאני אעשה לבד יהיה תוקף ?)
הערת מערכת: לקריאה אודות השכרת דירה >>
שכירות
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
חוזה השכירות שנערך ע"י עו"ד הינו זכויות של עו"ד. המלצתי להסתייע בעו"ד ולא להעתיק ו/או לשכפל מסמך שנערך ע"י עו"ד. בנוסף האחריות המשפטית של עו"ד שמקבל שכ"ט תאפשר לך להיות יותר רגוע ובטוח בעניין .
מס שבח ומס רכישה
ליאת
02/07/09
שלום,
האם כשמוכרים דירה,זאת לאחר 5 שנים ממכירת הדירה הראשונה, מוטלים מיסים כלשהם או שיש פטור מלא?
האם ניתן להעביר בעלות של דירת מגורים מבת לאם ? או שהדבר נחשב כמכירה ואז מוטל מס רכישה?
האם כשמוכרים דירה,זאת לאחר 5 שנים ממכירת הדירה הראשונה, מוטלים מיסים כלשהם או שיש פטור מלא?
האם ניתן להעביר בעלות של דירת מגורים מבת לאם ? או שהדבר נחשב כמכירה ואז מוטל מס רכישה?
מס שבח שמס רכישה
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
בחוק מיסוי מקרקעין קיימות הגדרות המאפשרות למכור בתקופה קצובה של 4 שנים דירה. אין משמעות מתי נרכשה הדירה אלא מתי בפעם האחרונה נמכרה דירה. בעניין העברת דירה מאם לבת יש לעשות זאת בצורה של העברה ללא תמורה (מתנה) העברה מאם לבת פטורה ממס שבח ואילו הקבלה של הדירה מצריכה מס רכישה בשיעור 1/3 מהשדיעור שיש לשלם,. קרי במצב דברים שלבת זוהי דירה ראשונה וסכום המכירה מתחת לסכום שהינו פטור הבת לא תצטרך לשלם מס רכישה כלל.
מתווכים מפרסמים נכס ללא רשות
ליפז
02/07/09
אבקש את עצתכם, מתווכים רבים מפרסמים את הדירה שעל שמי. לבטח ראו את הודעת התיווך ע"י המתווך שלי. האם זה חוקי? האם יש סיבה לדאגה? מה הסעיפים שאליהם תוכלו להפנותי? תודה ויום טוב
מתווכים שמפרסמים את דירתך
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
חוק המתווכים קובע את ההגדרות המדוייקות בהן זכאי מתווך לדמי תיווך. לרוב מתווכים שמפרסמים את דירתך עושים זאת לקבל שכר טרחה מצד הקונה. כול עוד לא תחתום על הסכם שכ"ט מול המתווך לא תידרש לשלם את עמלת המתווך וזאת בכפוף לכך שלא תיתן למתווך אפשרות להיות מעורב במו"מ (גורם יעיל).
העברת זכויות בחברה משכנת
שיר
02/07/09
כאשר דירה רשומה בחברה משכנת, אין עדיין רישום בית משותף.
האם צריך לרשום הערה על-שם הקונה (הרוכש השני) גם בחברה המשכנת וגם ברשם המשכונות או מספיק באחד מהם?
תודה שיר
האם צריך לרשום הערה על-שם הקונה (הרוכש השני) גם בחברה המשכנת וגם ברשם המשכונות או מספיק באחד מהם?
תודה שיר
העבגרת זכויות בחברת ניהול
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
רישום הערה (היא אינה הערת אזהרה), משכון מתבע גם ברשם המשכונות, גם בחברה המשכנת שחייבת לרשום בספרים שלה את עניין העברת הזכויות . כנ"ל גם במנהל אשר מקבל את העידכון מהחברה המשכנת תירשם בספריו עניין העברת הזכויות
ייצוג קונה ומוכר בעסקת מכר
עומר
02/07/09
שאלתי - אני קונה בעסקת מכר, ויש עורך דין שמייצג גם את המוכרים וגם אותי (קונה) - האם הוא צריך להחתים אותי על יפוי כח בלתי חוזר נפרד רק כקונה או על יפוי כח ביחד עם המוכרים?
ייצוג קונה מוכר
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
כעיקרון עו"ד שמייצג את שני הצדדים יכול לחתום על ייפוי כח אחד עבור שני הצדדים. אולם בעסקאות שאני עורך ומייצג את שני הצדדים אני דואג לעשות שני ייפוי כח נפרדים.
מש"ח
יונית
02/07/09
שלום,
1. בבעלותי 50% מדירה שנתקבלה בירושה.
אני מעוניינת לרכוש את החלק של הבעלים השני והוא מעוניין למכור לי.
שאלתי היא - האם כשממלאים את המש"ח יש לציין ב-"מוכרים" גם את הפרטים שלי וגם את הפרטים של הבעלים השניים או רק ש להבעלים השני מכיוון שהוא זה שבעצם מוכר את זכויותיו?
2. האם יש לי במקרה זה פטור ממס רכישה? אם כן - לפי איזה סעיף?
תודה רבה
1. בבעלותי 50% מדירה שנתקבלה בירושה.
אני מעוניינת לרכוש את החלק של הבעלים השני והוא מעוניין למכור לי.
שאלתי היא - האם כשממלאים את המש"ח יש לציין ב-"מוכרים" גם את הפרטים שלי וגם את הפרטים של הבעלים השניים או רק ש להבעלים השני מכיוון שהוא זה שבעצם מוכר את זכויותיו?
2. האם יש לי במקרה זה פטור ממס רכישה? אם כן - לפי איזה סעיף?
תודה רבה
העברת מחצית דירה
ירון הרשקוביץ, עו"ד
02/07/09
ברכישת המחצית השנייה של הדירה, ממלאים במש"ח במקום המיועד למוכרים, רק את שם הצד השני.
אין פטור "אוטומתי" ממס רכישה במקרה דנן. החיוב במס רכישה כפוף לסכום העיסקה. תשומת הלב כי בהעברה ללא תמורה בין "קרובים" (כהגדרתם בחוק), יחול 1/3 מס הרכישה שהיה חל (אם חל)בין מי שאינם "קרובים". מוצע לך להתייעץ עם עו"ד.
אין פטור "אוטומתי" ממס רכישה במקרה דנן. החיוב במס רכישה כפוף לסכום העיסקה. תשומת הלב כי בהעברה ללא תמורה בין "קרובים" (כהגדרתם בחוק), יחול 1/3 מס הרכישה שהיה חל (אם חל)בין מי שאינם "קרובים". מוצע לך להתייעץ עם עו"ד.
העברת בעלות על הדירה
אירה
02/07/09
שלום רב,
להוריי שהתגרשו לפני זמן מה יש דירה עם משכנתא. ברצונם להעביר אותה על שמי (גם בטאבו). השאלה שלי היא האם ניתן לעשות זאת ואיך?
המון תודה,
אירה
להוריי שהתגרשו לפני זמן מה יש דירה עם משכנתא. ברצונם להעביר אותה על שמי (גם בטאבו). השאלה שלי היא האם ניתן לעשות זאת ואיך?
המון תודה,
אירה
העברת דירה
ירון הרשקוביץ, עו"ד
02/07/09
במישור העקרוני אין ולא צריכה להיות בעיה לביצוע העברה (באופן מושכל, על מנת להימנע "משריפת" פטור). במישור הפרקאטי, צריך לבדוק עם הבנק למשכנתאות, הסכמתו "להעברת" המשכנתא אלייך או לחילופין לפרוע את המשכנתא בדרך של נטילת משכנתא חדשה.
הסכם שיתוף שטרם נרשם
אברהם בן יצחק
02/07/09
במסגרת חוזה רכישה, רכשתי דירה בקרקע (טרם נרשם בית משותף) שבה רשומים 3 בעלים 1/3 מהקרקע כל אחד. קיבלתי הערת אזהרה והסתמכתי על הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו. היום טוענים 2 השותפים האחרים שהסכם השיתוף לא מחייב אותם כי הוא לא נרשם בטאבו ואף אם הוא היה נרשם - כל מה שנעשה בכל הסכם השיתוף הוא להסדיר שימוש וחזקה ולא בעלות. האם 2 השותפים האחרים צודקים?
הסכם שיתוף
ירון הרשקוביץ, עו"ד
02/07/09
דרישת הרישום של הסכם שיתוף בטאבו, משליכה על מי שלא היה שותף לאותו הסכם. צידו השני של המטבע- מי שהיה שותף להסכם השיתוף ,אזי הוא מחייבו, אפילו לא נרשם בטאבו.הסכם שיתוף-בין אם נרשם ובין אם לא, מסדיר את הניהול והשימוש ולא את הבעלות, הגם שבעקיפין, הסדרת השימוש מגדירה את "גבולות הגזרה" של כל צד.
עסקת מכר
מריה
02/07/09
אני רוכשת דירה מאדם נשוי אשר הדירה רשומה על שמו בלבד והוא גם המוכר היחידי בעסקת המכר. האם אשתו צריכה לחתום על אישור ויתור זכויות או מסמך אחר? ואם כן מתי? בחתימת חוזה ,?לפני או אחרי?
עסקת מכר
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
במהלך של עסקת מכר שהצד המוכר הינו נשוי או ידוע בציבור יש להוסיף בסוף החוזה מהן תצהיר של הנשוי או הידוע בציבור שהנכס אינו רשום על שמו לפיו הוא קרא את תוכן ההסכם ומקבל אותו ואין לא כל התנגדות למכירה
התמחות במנהל
טל
01/07/09
רציתי להתייעץ עם מומחים ולכן אני פונה אליכם.
האם כדאי להתמחות במנהל מקרקעי ישראל?
מישהו מוכן לנדב לי קצת מידע?
תודה
כל אינפורמציה תתקבל בברכה
האם כדאי להתמחות במנהל מקרקעי ישראל?
מישהו מוכן לנדב לי קצת מידע?
תודה
כל אינפורמציה תתקבל בברכה
התמחות במנהל
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
התמחות במקום כמו המנהל יכולה לייתן בידך כלים טובים בכול הנוגע למושבים לקיבוצים ולנכסים שבטיפול המנהל ואינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין.
עבור עו"ד אלפסי- בהמשך לשאלה שותפות בלקיחת משכנתא
רות
01/07/09
עו"ד סיגל אלפסי שלום, ראשית, תודה על תשובתך המהירה!
בהמשך לשאלתי, האם במצב בו אמי לא עומדת בהתחייביותיה כלפי הבנק, הבנק אינו משתמש בערבונות שנתנה (דירתה הממושכנת ומישכון הדירה אשר הנוספת אשר עבורה נלקחה המשכנתא), לפני פנייתו אליי לגביית חלקי בתשלום המשכנתא? (הנני סטודנטית אשר אין ברשותה כל רכוש או יכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא). תודה!
בהמשך לשאלתי, האם במצב בו אמי לא עומדת בהתחייביותיה כלפי הבנק, הבנק אינו משתמש בערבונות שנתנה (דירתה הממושכנת ומישכון הדירה אשר הנוספת אשר עבורה נלקחה המשכנתא), לפני פנייתו אליי לגביית חלקי בתשלום המשכנתא? (הנני סטודנטית אשר אין ברשותה כל רכוש או יכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא). תודה!
במקרה כזה הבנק ינסה להיפרע קודם כל ממך
עו"ד סיגל אלפסי
09/07/09
מכיוון שגם את לווה את הכסף (הרי ציינת שמדובר במשכנתא משותפת..), אזי הבנק ינסה קודם כל להיפרע ממך ומאמך, ורק אם ניסיונות אלו לא יצלחו, יפנה למימוש הנכסים הממושכנים עצמם...
מדבריך עולה, שבמקרה בו אמך לא תעמוד בהתחייבויותיה, את בוודאי לא תוכלי לעמוד בהן...
במקרה כזה תהיה חשופה לפתיחה של הליכים נגדך על ידי הבנק (פתיחת תיק הוצאה לפועל וכו'..)
אנא קחי בחשבון את כל השיקולים הללון בטרם את נוטלת או מתחייבת להחזרי ההלוואה.
בהצלחה,
סיגל אלפסי, עו"ד
מדבריך עולה, שבמקרה בו אמך לא תעמוד בהתחייבויותיה, את בוודאי לא תוכלי לעמוד בהן...
במקרה כזה תהיה חשופה לפתיחה של הליכים נגדך על ידי הבנק (פתיחת תיק הוצאה לפועל וכו'..)
אנא קחי בחשבון את כל השיקולים הללון בטרם את נוטלת או מתחייבת להחזרי ההלוואה.
בהצלחה,
סיגל אלפסי, עו"ד
כמה עולה רישום בטאבו?
רון
01/07/09
כיצד מחשבים כמה יעלה רישום בטאבו של חלק מדירה (40 מטר) תוספת לדירה קיימת
רישום בית
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
רישום בית מצריך שינוי צו בתים משותפים. בכול הנוגע לאגרות ישנן רשימה קבועה של אגרות בגין שינוי צו בתים משותפים אותו ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין או באתר של משרד המשפטים
דחוף בותר – מכר דירה בדמי מפתח
שואל
01/07/09
מה הפרוצדורה במכר דירה בדמי מפתח. האם מדובר בחוזה רגיל, או חוזה לשכירות. ומה בנוגע לרישום הערת אזהרה והגשת משח.
נא בקצרה עזרתכם הדחופה.
בתודה
נא בקצרה עזרתכם הדחופה.
בתודה
מכר דירה בדמי מפתח
|עו"ד גיא פרבמן
02/07/09
האם אתה מוכר את הדירה ועדיין נותר דייר בדמי מפתח בדירה ? במידה שכן וזכויותיך רשומות בטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה וכמובן שגם בעניי המש"ח יש חובת דיווח.
העברה ללא תמורה לבן זוג (שמתגורר באותה הדירה)
שחר
01/07/09
אני משפטן בהשכלתי (לקראת סיום סטאג'), נשוי.
מעונין להעביר חצי מהחלק שלי בדירה לאשתי (שמתגוררת איתי, כמובן, באותה הדירה).
ידוע לי שלא יחול מס שבח (עסקה בין קרובים)
גם לפי תקנות מס רכישה יש פטור ממס רכישה.
השאלה שלי פשוטה מאד:
במילוי המש"ח (הורוד) איזה פטור עלי לבקש? עלי לרשום בשומה העצמית של מס הרכישה 0?
תודה מראש,
פורום נהדר
שחר
מעונין להעביר חצי מהחלק שלי בדירה לאשתי (שמתגוררת איתי, כמובן, באותה הדירה).
ידוע לי שלא יחול מס שבח (עסקה בין קרובים)
גם לפי תקנות מס רכישה יש פטור ממס רכישה.
השאלה שלי פשוטה מאד:
במילוי המש"ח (הורוד) איזה פטור עלי לבקש? עלי לרשום בשומה העצמית של מס הרכישה 0?
תודה מראש,
פורום נהדר
שחר
הפטור ממס שבח הוא לפי סעיף 62(ב) לחוק.
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
בהצהרת הרוכש יש לציין בסעיף הרלבנטי את הקירבה. ולרשום 0 בטבלה שמשמאל.
שותפות בלקיחת משכנתא
רות
01/07/09
שלום רב! אמי מתכננת לקחת משכנתא לשם קניית דירה, באמצעות מישכון דירתה בנוסף למישכון הדירה הנקנית. עקב גילה (מעל 60), הבנק דורש גם את חתימתי על המשכנתא, כך שלמעשה, שתינו מחוייבות (כ"א על מחצית מהסכום) על תשלומי המשכנתא והדירה תרשם על שם שתינו. ברצוננו להסיר את מחוייבותי על חלקי בתשלום המשכנתא, באמצעות חוזה אצל עו"ד אשר בו ייכתב כי אמי היא האחראית הבלעדית לתשלום המשכנתא ואני איני מחוייבות במחצית תשלומי המשכנתא.
האם חוזה כזה מחייב מבחינה חוקית? האם הוא מחייב את אמי באחריות המלאה על תשלומי המשכנתא? אודה על תשובתכם בעניין זה,
האם חוזה כזה מחייב מבחינה חוקית? האם הוא מחייב את אמי באחריות המלאה על תשלומי המשכנתא? אודה על תשובתכם בעניין זה,
תשובה
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
מבחינה משפטית חוזה כזה יחייב אמנם את אמך, אך לא את הבנק. ההתחייבות שלך כלפי הבנק בחוזה ההלוואה תיוותר שרירה וקיימת, ומבחינת הבנק הוא רשאי להיפרע משתיכן, לגבות את החזרי ההלוואה הן מאמך והן ממך.
כלומר, במקרה שאמך לא תעמוד בהתחייבותה כלפיך בחוזה שיחתם בינכן, תוכלי להשתמש בחוזה הזה רק מולה ולא מול הבנק.
כלומר, במקרה שאמך לא תעמוד בהתחייבותה כלפיך בחוזה שיחתם בינכן, תוכלי להשתמש בחוזה הזה רק מולה ולא מול הבנק.
הגדרה ל-"צאצא"
א
01/07/09
שלום,
היכן בחוק ניתן למצוא הגדרה ל-"צאצא"?
האם זה כולל נכדים/נינים/ילדים מאומצים..?
היכן בחוק ניתן למצוא הגדרה ל-"צאצא"?
האם זה כולל נכדים/נינים/ילדים מאומצים..?
תשובה
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
בחוקים השונים קיימות הגדרות שונות, גם כאשר מדובר באותו מושג.
לכן חשוב שתפרט לצורך איזה עניין משפטי ברצונך לדעת מהי ההגדרה של "צאצא".
לכן חשוב שתפרט לצורך איזה עניין משפטי ברצונך לדעת מהי ההגדרה של "צאצא".
נתינת דירה במתנה
אפרים
01/07/09
שלום רב,
אני מעוניין לתת לנכדה שלי דירה במתנה.
האם יחולו עליי הפטורים של נתינת מתנה (מבחינת מיסוי)?
כי הבנתי שאם אבא נותן לבן אז יש פטור ממיסים שונים.
השאלה אם אני אתן לנכדה שלי (הבת של הבן) אז גם יחולו הפטורים.
אני אודה לכם אם תענו לי בהקדם.
יום טוב
אפרים
אני מעוניין לתת לנכדה שלי דירה במתנה.
האם יחולו עליי הפטורים של נתינת מתנה (מבחינת מיסוי)?
כי הבנתי שאם אבא נותן לבן אז יש פטור ממיסים שונים.
השאלה אם אני אתן לנכדה שלי (הבת של הבן) אז גם יחולו הפטורים.
אני אודה לכם אם תענו לי בהקדם.
יום טוב
אפרים
פטור ממס שבח בשל מתנה לנכדה.
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
שלום אפרים,
אכן בהעברת דירה במתנה לנכדה אתה יכול להנות מפטור ממס שבח. בנוסף, נכדתך תהנה מהקלה במס הרכישה (תצטרך לשלם רק שליש מגובה מס הרכישה הרגיל, ככל שהיה חל ברכישה רגילה).
יחד עם זאת, אם ברשותך דירה/דירות נוספות שבכוונתך למכור בהמשך, מומלץ מאוד לעשות תכנון מס נכון. מכיוון שבקשת הפטור ממס שבח בהעברת הדירה לנכדתך עלולה "לשרוף" לך פטור אחר בעת שתרצה למכור דירה אחרת. כך, באם תעביר את הדירה לנכדתך כעת ותהנה מפטור ממס שבח בשל העברה, ולאחר מכן תרצה למכור דירה אחרת ולהשתמש בפטור הקלאסי לפיו ינתן פטור אם לא מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות, אזי לצורך חישוב זה יחשיבו את העברה של הדירה במתנה לנכדה כאילו הדירה נמכרה, ומניין ה-4 שנים יחל מאותו מועד...
משכך, ולשם קבלת יעוץ מדויק ותכנון מס נכון מומלץ לפנות לעו"ד.
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
אכן בהעברת דירה במתנה לנכדה אתה יכול להנות מפטור ממס שבח. בנוסף, נכדתך תהנה מהקלה במס הרכישה (תצטרך לשלם רק שליש מגובה מס הרכישה הרגיל, ככל שהיה חל ברכישה רגילה).
יחד עם זאת, אם ברשותך דירה/דירות נוספות שבכוונתך למכור בהמשך, מומלץ מאוד לעשות תכנון מס נכון. מכיוון שבקשת הפטור ממס שבח בהעברת הדירה לנכדתך עלולה "לשרוף" לך פטור אחר בעת שתרצה למכור דירה אחרת. כך, באם תעביר את הדירה לנכדתך כעת ותהנה מפטור ממס שבח בשל העברה, ולאחר מכן תרצה למכור דירה אחרת ולהשתמש בפטור הקלאסי לפיו ינתן פטור אם לא מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות, אזי לצורך חישוב זה יחשיבו את העברה של הדירה במתנה לנכדה כאילו הדירה נמכרה, ומניין ה-4 שנים יחל מאותו מועד...
משכך, ולשם קבלת יעוץ מדויק ותכנון מס נכון מומלץ לפנות לעו"ד.
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
מתנה מסב לנכדה
עו"ד אשר טולדנו
01/07/09
שלום רב אפרים,
בהמשך לתשובתה המלאה של עו"ד אלפסי, אציין בפניך את החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 8079/07 (חיפה) אהרון יצחק נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – שם סבא נתן לפי סעיף 62 דירה לנכדתו ללא תמורה. כעבור פחות מ- 4 שנים מיום מתן המתנה הנ"ל ביצע הסבא מכירה של דירה אחרת לפי סעיף 49 ב (1). מנהל מס שבח טען שמאחר ולא חלפו 4 שנים מאז ביצוע עסקת "דירת הנכדה", יחול חיוב במס על הדירה השנייה. לאור זאת, הסבר ביקש לתקן באמצעות סעיף 85 את טענתו על-ידי ביטול המכירה בפטור לנכדה ומכירת הדירה בפטור לבנו (אבי הנכדה).
מנהל מיסוי מקרקעין סרב לבטל את המכירה, כאמור.
ועדת הערר קיבלה את הערעור וקבעה שעקב טעות בהבנת החוק מצד בא-כוחו של הסב, אכן הסב ניצל את הפטור (כפי שנכון ציינה עו"ד אלפסי בתשובתה) זאת עת נתן את הדירה במתנה לנכדתו (אי ניצול הוא רק בעסקת מתנה "לבת זוגו וילדו"), ברם בית המשפט קבע (ולמעשה בכך ביצע עבור המוכר תכנון מס רטרואקטיבי), שעסקה מקורית שטרם "שלחה שורשים" ו- "נקלטה בקרקע המציאות", או "התממשה בעולם המעשה", היא עדיין בת ביטול. אך אם היו לה "השלכות עובדתיות" כבר לא ניתן לבטלה. ודוק, לא משך הזמן שחלף מאז מתן המתנה ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה, אמורים לקבוע בשאלת הביטול, אלא הסיבה שבגינה הוחזרו הזכויות בדירה לידי העורר.
מאחר והטעות באי ידיעת הוראות החוק יוחסו לבא-כוח המוכר בעסקת "דירת הנכדה", הרי חל האמור בסעיף 85 (3) לחוק ו"הטעות" בשומה כוללת מצב דברים של טעות בחוק ולכן בית המשפט הסכים לבטל את המכירה לצרכי סעיף 102 לחוק ( שדן בהחזרת מס בביטול מכירה).
בהצלחה,
עו"ד אשר טולדנו
בהמשך לתשובתה המלאה של עו"ד אלפסי, אציין בפניך את החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 8079/07 (חיפה) אהרון יצחק נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – שם סבא נתן לפי סעיף 62 דירה לנכדתו ללא תמורה. כעבור פחות מ- 4 שנים מיום מתן המתנה הנ"ל ביצע הסבא מכירה של דירה אחרת לפי סעיף 49 ב (1). מנהל מס שבח טען שמאחר ולא חלפו 4 שנים מאז ביצוע עסקת "דירת הנכדה", יחול חיוב במס על הדירה השנייה. לאור זאת, הסבר ביקש לתקן באמצעות סעיף 85 את טענתו על-ידי ביטול המכירה בפטור לנכדה ומכירת הדירה בפטור לבנו (אבי הנכדה).
מנהל מיסוי מקרקעין סרב לבטל את המכירה, כאמור.
ועדת הערר קיבלה את הערעור וקבעה שעקב טעות בהבנת החוק מצד בא-כוחו של הסב, אכן הסב ניצל את הפטור (כפי שנכון ציינה עו"ד אלפסי בתשובתה) זאת עת נתן את הדירה במתנה לנכדתו (אי ניצול הוא רק בעסקת מתנה "לבת זוגו וילדו"), ברם בית המשפט קבע (ולמעשה בכך ביצע עבור המוכר תכנון מס רטרואקטיבי), שעסקה מקורית שטרם "שלחה שורשים" ו- "נקלטה בקרקע המציאות", או "התממשה בעולם המעשה", היא עדיין בת ביטול. אך אם היו לה "השלכות עובדתיות" כבר לא ניתן לבטלה. ודוק, לא משך הזמן שחלף מאז מתן המתנה ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה, אמורים לקבוע בשאלת הביטול, אלא הסיבה שבגינה הוחזרו הזכויות בדירה לידי העורר.
מאחר והטעות באי ידיעת הוראות החוק יוחסו לבא-כוח המוכר בעסקת "דירת הנכדה", הרי חל האמור בסעיף 85 (3) לחוק ו"הטעות" בשומה כוללת מצב דברים של טעות בחוק ולכן בית המשפט הסכים לבטל את המכירה לצרכי סעיף 102 לחוק ( שדן בהחזרת מס בביטול מכירה).
בהצלחה,
עו"ד אשר טולדנו
דירת דמי מפתח של אבי יושבת ריקה כבר 6 שנים
ישראל גליקמן
01/07/09
לפני 6 שנים אבי הלך לעולמו...
הדירה שבו התגורר הייתה בבעלות דמי מפתח...
מזה 6 שנים הדירה עומדת ריקה בעוד אני חולף על פניה מדי יום...
אני הבן היחיד, אימי ואבי התגרשו וגדלתי אצל אמא, הקרבה לאבי הייתה גדולה.
כעת אני שוקל לפתוח בהליכים משפטיים למטרת בעלות על הנכס.
אמא טוענת שזה מאבק אבוד מה דעתכם?
הדירה שבו התגורר הייתה בבעלות דמי מפתח...
מזה 6 שנים הדירה עומדת ריקה בעוד אני חולף על פניה מדי יום...
אני הבן היחיד, אימי ואבי התגרשו וגדלתי אצל אמא, הקרבה לאבי הייתה גדולה.
כעת אני שוקל לפתוח בהליכים משפטיים למטרת בעלות על הנכס.
אמא טוענת שזה מאבק אבוד מה דעתכם?
אנא פנה לעו"ד פרטי לקבלת חוות דעת
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/07/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חגריה לגבולות מגרש
חן
01/07/09
שלום רב
ברשותי מגרש משנת 1989
בסביבות שנת 1993 השכן שבנה בסמיכות אליי חרג עם מסלעה לתוך שטח
מגרשי ע"י בניית מסלעה (בצד אחד חצי מטר ובקצה השני מטר וחצי)
בזמנו דיברנו והוא טען כי לא תהיה בעייה וכשאבנה יוזיז את המסלעה
מאז עד היום לא יצרתי איתו קשר ולא דיברנו על זה
שאלותיי:
האם באיזה שהוא מובן אני מוותר על הזכות שלי ?
האם הוא יכול לטעון שהשטח כבר סופח אליו?
מה אני אמור לעשות בכדי להוציאו משטחי ?
מה הדרך המומלצת לפנות אליו - מכתב? טלפונית ? וכו
בתודה מראש
חן
ברשותי מגרש משנת 1989
בסביבות שנת 1993 השכן שבנה בסמיכות אליי חרג עם מסלעה לתוך שטח
מגרשי ע"י בניית מסלעה (בצד אחד חצי מטר ובקצה השני מטר וחצי)
בזמנו דיברנו והוא טען כי לא תהיה בעייה וכשאבנה יוזיז את המסלעה
מאז עד היום לא יצרתי איתו קשר ולא דיברנו על זה
שאלותיי:
האם באיזה שהוא מובן אני מוותר על הזכות שלי ?
האם הוא יכול לטעון שהשטח כבר סופח אליו?
מה אני אמור לעשות בכדי להוציאו משטחי ?
מה הדרך המומלצת לפנות אליו - מכתב? טלפונית ? וכו
בתודה מראש
חן
רצוי תמיד לעגן הסכמות בעלות אופי משפטי - בכתב
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/07/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למכור זכויות רכישת דירה אצל קבלן
אייל
01/07/09
אם אני רוצה למכור לפרטי שמציע י מחיר טוב,דירה חדשה שעליה חתמתי לא מכבר, ושילמתי מקדמה רצינית. מהי הפרוצדורה המשפטית והניהולית בדרך כלל והאם גם מיציתי את זכותי לפטור(לא מכרתי דירה אחרת בשנים אחרונות)?
תודה
תודה
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/07/09
הפרוצדורה דומה לפרוצדורה במכירת דירה רגילה, אך יש לקבל את הסכמת הקבלן למכירה ולנהוג על פי הנחיותיו ודרישותיו.
לפי מה שאני מבין מדובר בדירה בבניה, ועל כן אין רלבנטיות אם מיצית את זכותך לפטור או לא, שכן אין אפשרות לקבל פטור במכירה. הפטור ניתן בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" בלבד, ואחד מתנאי החוק הוא "שבנייתה הושלמה".
בהצלחה.
לפי מה שאני מבין מדובר בדירה בבניה, ועל כן אין רלבנטיות אם מיצית את זכותך לפטור או לא, שכן אין אפשרות לקבל פטור במכירה. הפטור ניתן בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" בלבד, ואחד מתנאי החוק הוא "שבנייתה הושלמה".
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני תשלום מלוא התמורה בעדה ומס שבח
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
אם לא מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות מגיע לך פטור ממס שבח.
ואולם, ומאחר ובין מועד הרכישה ובין מועד המכירה יחלוף זמן מאוד מאוד קצר, יתכן כי במס הכנסה העסקה תוכר כ"עסקת אקראי", ואז תמוסה במס הכנסה.
בכל מקרה, תצטרך לחכות עם המכירה עד אחרי שלפחות תשלם את מלוא תמורת הנכס, מכיוון שעד אז הנכס עדיין לא שלך, ואינך יכול למכור משהו שאין לך.
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
ואולם, ומאחר ובין מועד הרכישה ובין מועד המכירה יחלוף זמן מאוד מאוד קצר, יתכן כי במס הכנסה העסקה תוכר כ"עסקת אקראי", ואז תמוסה במס הכנסה.
בכל מקרה, תצטרך לחכות עם המכירה עד אחרי שלפחות תשלם את מלוא תמורת הנכס, מכיוון שעד אז הנכס עדיין לא שלך, ואינך יכול למכור משהו שאין לך.
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
קניתי דירה, הלוותי מאחי חצי מהסכום
יוסי
01/07/09
קניתי דירה ואחי הלווה לי חצי מהסכום. היחסים בינינו טובים.
להבטחת החזר הכסף לאחי אני דורש:
1. לרשום הערת אזהרה בדירה על שם אחי - האם אני יכול לעשות זאת ?
2. חתמתי איתו על הסכם שכל חודש אני מחזיר לו X כסף ריבית ובתום 3 שנים אני מחזיר לו את כל הכסף. האם החוזה תקף ?
3. הכסף של אחי הוא מירושה של אבא שלנו. הכסף נמצא על שמי בחשבון שלי. אחי לקראת גירושים. האם העובדה שתיהיה הערת אזהרה בדירה על שמו, יכולה להזיק ולגרום לגרושה לקבל חלק מהדירה ?
תודה מראש על התשובות
יוסי
להבטחת החזר הכסף לאחי אני דורש:
1. לרשום הערת אזהרה בדירה על שם אחי - האם אני יכול לעשות זאת ?
2. חתמתי איתו על הסכם שכל חודש אני מחזיר לו X כסף ריבית ובתום 3 שנים אני מחזיר לו את כל הכסף. האם החוזה תקף ?
3. הכסף של אחי הוא מירושה של אבא שלנו. הכסף נמצא על שמי בחשבון שלי. אחי לקראת גירושים. האם העובדה שתיהיה הערת אזהרה בדירה על שמו, יכולה להזיק ולגרום לגרושה לקבל חלק מהדירה ?
תודה מראש על התשובות
יוסי
הסכם הלוואה
|עו"ד עזרא שרון
01/07/09
לגבי הדרך הנכונה לעגן את הסכם ההלואה בין הצדדים והבטחונות שוה- נא לפנות לפורום דיני חוזים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הליך לשינוי או ביטול דיווח על עסקה במקרקעין
ניר
01/07/09
שלום, אני ואשתי רכשנו דירה ובחוזה המכר נרשמנו שנינו כרוכשים. בדיעבד
נודע לי כי עצם רישומה של אשתי פוגע בזכויותי להנחות מסוימות במשכנתא בגין
נכותי. העסקה דווחה ונרשמה הערת אזהרה.שאלתי היא כיצד לאחר תיקון החוזה כך שאשתי תימחק ממנו, עלי לפעול לבטל או לשנות את הדיווח על העסקה לרשויות המס.תודה מראש :)
נודע לי כי עצם רישומה של אשתי פוגע בזכויותי להנחות מסוימות במשכנתא בגין
נכותי. העסקה דווחה ונרשמה הערת אזהרה.שאלתי היא כיצד לאחר תיקון החוזה כך שאשתי תימחק ממנו, עלי לפעול לבטל או לשנות את הדיווח על העסקה לרשויות המס.תודה מראש :)
לא ניתן לשנות את העסקה ברשויות המס
עו"ד סיגל אלפסי
01/07/09
לרשויות המס אין זה משנה האם אשתך רשומה בחוזה כרוכשת או לא. מאחר ואתם נשואים אתם נחשבים ל"תא משפחתי אחד". וגם אם היית מלכתחילה מדווח על העסקה כרוכש אחד - שם, היו מתייחסים לזה כעל עסקה של שניכם. יש לבדוק האם בבנק לא יתייחסו אליכם כעל שני רוכשים בכל מקרה, לפני שמתחילים לנסות בכלל לשנות (מבחינה חוקית גם אם הנכס נרשם רק על שמך הוא שייך גם לאשתך). כן ניתן לשנות את הרישום בטאבו, אך הדבר מחייב חתימה על מסמכים חדשים - הן שלכם והן של המוכרים, וכן תשלום אגרות נוספות, וכלל לא בטוח שהמוכרים יסכימו לשינוי האמור (תיאורטית עדיף להם שיהיו שני אנשים שמחוייבים להם ע"פ החוזה).
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
