פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה שכירות
אור
05/08/09
אני שוכרת דירה,החוזה לטובת המשכיר וישנם סעיפים קשים האם כדאי לחתום?
1.השוכר יפקיד 3 שיקים ללא תאריך לביטחון ומסמיך את המשכיר למלא כל שיק בנפרד בסכום ובתאריך ולהעבירם לרשויות וכו..
2.באם השוכר לא יפנה את החזקה ישלם 10000 שח פיצויים .....
3.לבטחת הפינוי המשכיר רוצה שטר ביטחון עס 25000 שח ללא ציון תאריך פרעון בחתימת 2 ערבים (דמי השכירות 2650 שח)
4.ביטוח החזקה:השוכר מתחייב לבטח את המושכר על כל חלקיו בביטוח תכולה וצד ג כולל אש מים וכדומה פוליסה תכלול סעיף אי שיבוב כלפי המשכירים .בכל מקרה היה השוכר אחראי לכל נזק או אירוע שיגרם לו ולמבקריו או צד ג כתוצאה מהמערכות המותקנות לרבות חשמל גז ...
5.השטר יוחזר לשוכר בתום 60 יום לאחר תקופת השכירות.
6.איך מתעדים מצב הדירה?
7.האם עדיף לתת ערבות בנקאית?
1.השוכר יפקיד 3 שיקים ללא תאריך לביטחון ומסמיך את המשכיר למלא כל שיק בנפרד בסכום ובתאריך ולהעבירם לרשויות וכו..
2.באם השוכר לא יפנה את החזקה ישלם 10000 שח פיצויים .....
3.לבטחת הפינוי המשכיר רוצה שטר ביטחון עס 25000 שח ללא ציון תאריך פרעון בחתימת 2 ערבים (דמי השכירות 2650 שח)
4.ביטוח החזקה:השוכר מתחייב לבטח את המושכר על כל חלקיו בביטוח תכולה וצד ג כולל אש מים וכדומה פוליסה תכלול סעיף אי שיבוב כלפי המשכירים .בכל מקרה היה השוכר אחראי לכל נזק או אירוע שיגרם לו ולמבקריו או צד ג כתוצאה מהמערכות המותקנות לרבות חשמל גז ...
5.השטר יוחזר לשוכר בתום 60 יום לאחר תקופת השכירות.
6.איך מתעדים מצב הדירה?
7.האם עדיף לתת ערבות בנקאית?
שכירות
|עו"ד גיא פרבמן
06/08/09
בכול הנוגע לשקים הפתוחים יש לרשום במפורש חב' חשמל, עירייה, גז.
בעניין שטר הביטחון נראה לי מאוד סביר.
הפיצוי של 10,000 ש"ח נהייתי מפחית לסך של 5,000 ש"ח.
תיעוד הדירה - מתבצע באמצעות פרוטוקול בו שני הצדדים עוברים בדירה ומציינים כל ליקוי קיים בכול חדר.
לא הייתי מותיר ערבות בנקאית
בעניין שטר הביטחון נראה לי מאוד סביר.
הפיצוי של 10,000 ש"ח נהייתי מפחית לסך של 5,000 ש"ח.
תיעוד הדירה - מתבצע באמצעות פרוטוקול בו שני הצדדים עוברים בדירה ומציינים כל ליקוי קיים בכול חדר.
לא הייתי מותיר ערבות בנקאית
איזה חומר אפשר להכניס למבחן תיווך במקרקעין?
יהונתן
05/08/09
ברצוני ללמוד למבחן תיווך במקרקעין בבית
ללא הקורס כמקובל
האם ישנו חומר לימודי שאפשר להכניס לבחינה?
ללא הקורס כמקובל
האם ישנו חומר לימודי שאפשר להכניס לבחינה?
פנה לרשם המתווכים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק התיישנות
אילת
05/08/09
שלום רב
רציתי לברר באם חל חוק התיישנות על בניית משטח ריצוף וגינה על שטח עירוני ללא היתר מהעיריה. (מדובר על עיריית ת"א)
רציתי לברר באם חל חוק התיישנות על בניית משטח ריצוף וגינה על שטח עירוני ללא היתר מהעיריה. (מדובר על עיריית ת"א)
התיישנות בניה בלתי חוקית
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
אילת שלום,
כעקרון, אין התיישנות על בנייה לא חוקית. ייתכן שההתיישנות תפעל על העבירה הפלילית הכרוכה בכך באופן שלא ניתן יהיה להגיש כתב אישום פלילי (בגין עבירת תכנון ובניה), אך העירייה זכאית לדרוש רישוי כדין גם אחרי שנים רבות שכן עבירת השימוש בנכס הינה עבירה מתחדשת (מידי יום ביומו).
יתכן גם שתתקלי בבעיות לקבל אישור לטאבו להעברת זכויות ככל שתחפצי למכור את הנכס בעתיד.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, אין התיישנות על בנייה לא חוקית. ייתכן שההתיישנות תפעל על העבירה הפלילית הכרוכה בכך באופן שלא ניתן יהיה להגיש כתב אישום פלילי (בגין עבירת תכנון ובניה), אך העירייה זכאית לדרוש רישוי כדין גם אחרי שנים רבות שכן עבירת השימוש בנכס הינה עבירה מתחדשת (מידי יום ביומו).
יתכן גם שתתקלי בבעיות לקבל אישור לטאבו להעברת זכויות ככל שתחפצי למכור את הנכס בעתיד.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עשיתי חוזה על דירה שחלקים ממנה ללא היתר
אריק
05/08/09
עשיתי חוזה קנייה על טריפלקס ולאחר החתימה על החוזה כאשר הבאתי שמאי מטעם הבנק לדירה על מנת לקבל הלוואה נאמר לי ע"י השמאי כי ישנם חלקים בדירה שאין עליהם היתרבעיריה כנראה אבדו בעירייה ולכן השמאי נאלץ להעריך אותה הרבה פחות מהעסקה דבר המקשה עלי לקבל משכנתא ולעמוד בתשלומים עבור הדירה, נאמר לי בעיריה כי יש אפשרות לקבל היתר על חלקים אלו אבל זה כרוך בהגשת תוכניות מהנדס ובתשלום אגרות למינהן האם המוכר הוא זה שצריך לספוג את העלויות והפרוצדורה בהתחשב בעובדה שבחוזה יש סעיף שאומר שלמיטב ידיעתו של המוכר אין כלל חריגות בדירה או שמא אני הקונה יספוג עוול זה ??? תודה רבה ויום טוב. אשמח לקבל תשובה מפורטת עד כמה שניתן...! נ.ב כנראה איבדו את ההיתר בעיריה של התכנית המציאותית כי יש היתר כזה אבל לא מוצאים את התכניות והתסריטים.
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
הנושא מורכב וספציפי מידי לדיון בפורום.
מומלץ כי תפנה לעו"ד שיצג אותך בעסקת הרכישה.
מומלץ כי תפנה לעו"ד שיצג אותך בעסקת הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה
רוני
05/08/09
מתי נחשבת העברה של דירה, האם בזמן רישום הבעלות או במסירת הכסף?
עסקה במקרקעין מושלמת עם רישומה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו המכר החדש
אורטל
05/08/09
האם בעת רכישה של יותר מדירה אחת מקבלן, הקבלן חייב לצרף להסכם מפרטים של כל אחת מהדירות ? האם אין חובה על הקבלן לצרף מפרט אחד של הדירה המאוחדת?
השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת הודעה מראש לחידוש חוזה לשכ"ד והעלאת המחיר
ציפי
05/08/09
שלום.
חוזה ההשכרה של הדירה שלנו פג בסוף יוני 2009.
אמנם ניסיתי ליצור קשר עם בעל הבית אבל רק עכשיו הוא נזכר ליצור איתי קשר. (מעל חודש מסיום החוזה.)
עכשיו הוא מבקש להעלות את שכ"ד, שעקרונית אנחנו מוכנים לכך, אבל דורש למפרע את המחיר הגבוה גם על החודש שעבר.
לטענתו, החובה החוזית מוטלת עלי 60 יום לפני תום מועד החוזה אם בדעתי לממש את האופציה שברשותי וזאת על מנת ששני הצדדים יבדקו את האפשרויות בטווח זמן סביר.
בדקתי את החוזה, ולא מופיע סעיף כזה.
האם יש איזשהו עקרון משתמע כזה, גם אם לא נכתב בחוזה?!
האם יש הצדקה משפטית לדרישתי לשלם על החודש שעבר את הסכום הנמוך בהתאם לחוזה המקורי!?
תודה.
חוזה ההשכרה של הדירה שלנו פג בסוף יוני 2009.
אמנם ניסיתי ליצור קשר עם בעל הבית אבל רק עכשיו הוא נזכר ליצור איתי קשר. (מעל חודש מסיום החוזה.)
עכשיו הוא מבקש להעלות את שכ"ד, שעקרונית אנחנו מוכנים לכך, אבל דורש למפרע את המחיר הגבוה גם על החודש שעבר.
לטענתו, החובה החוזית מוטלת עלי 60 יום לפני תום מועד החוזה אם בדעתי לממש את האופציה שברשותי וזאת על מנת ששני הצדדים יבדקו את האפשרויות בטווח זמן סביר.
בדקתי את החוזה, ולא מופיע סעיף כזה.
האם יש איזשהו עקרון משתמע כזה, גם אם לא נכתב בחוזה?!
האם יש הצדקה משפטית לדרישתי לשלם על החודש שעבר את הסכום הנמוך בהתאם לחוזה המקורי!?
תודה.
אנא פני לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השמדת מסמכים
מיטל
05/08/09
הייתי רוצה לדעת מהו הדין לגבי השמדת מסמכים ע"י עו"ד, והיכן אני יכולה למצוא אסמכתאות לעניין.
שמירת מסמכים
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
השאלה לא קשורה לפורום.
את מוזמנת לעיין בכללי לשכת עורכי הדין (שמירת חומר ארכיוני במשרדי עורכי-דין), התשל"א-1971.
את מוזמנת לעיין בכללי לשכת עורכי הדין (שמירת חומר ארכיוני במשרדי עורכי-דין), התשל"א-1971.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נשיאה בעלות גרימת נזק לרכוש משותף ע"י שוכרי דירה
נעמי
04/08/09
בבנין בו אני גרה גרו דיירים בשכירות שגרמו נזק לרכוש משותף. ידעתי את בעלת על גרימת הנזק ע"י שוכרי דירתה. ביקשתי מועד הבית לתבוע ממנה לשאת בעלות הנזקים שגרמו דיריה (שבינתיים עזבו את הדירה). ועד הבית דאג לתיקון חלק מהנזקים שנגרמו ומימן מקופת הועד המשותפת את ההוצאות באופן מלא ובחר שלא לתבוע מבעלת הדירה את הכסף (מדובר, בינתיים, במאות שקלים). פניתי לתרבות הדיור מס' פעמים בנושא וקיבלתי תשובה שאומרת שזכותי להגיש נגד בעלת הדירה תביעה אישית והועד מצידו רשאי לשקול נקיטת אמצעים על ידו. ניתן להבין שתרבות הדיור הופכת את הנושא לבעייה פרטית שלי , מתעלמת מהעובדה שמדובר ברכוש משותף ומהעובדה שהועד הנבחר עושה שימוש לא תקין בכספי הועד המשותפים ו"מעניש" את כולנו. תרבות הדיור נותנת גם לגיטימציה לועד אם להחליט או לא לנקוט באמצעים על ידו. למה נבחר הועד אם לא לעשות שימוש מושכל בכספים המשותפים ולתבוע מבעלת הדירה לשאת בעלות הנזק שגרמו דייריה? למי עלי לפנות בדיוק? האם מישהו יכול לתת לי יעוץ משפטי בנושא? ומי אמור להנחות את הועד כיצד לטפל בנושא כחוק? תשובות תרבות הדיור לאחר כמה התכתבויות שלי מולם אינן עניניות לטעמי ומותירות את האופן והאחריות לטיפול בנושא מעורפלים ולא חד-משמעיים. אודה מראש על תשובתכם.
ועד בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/08/09
נעמי שלום,
איננו יכולים לתת לך יעוץ משפטי במסגרת הפורום כפי מבוקשך, אך בכדי לא להשיבך ריקם הייתי ממליץ לך ליזום אסיפת דיירים, לזמן את כל הדיירים בצורה מסודרת (על ידי תליית מודעה ו/או מכתבי זימון אישים). באסיפת הדיירים תוכלי להעלות את כל טענותיך כנגד התנהלות הועד המכהן ואולי אף להחליפו אם אינו ממלא תפקידו נאמנה לדעת רוב הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
איננו יכולים לתת לך יעוץ משפטי במסגרת הפורום כפי מבוקשך, אך בכדי לא להשיבך ריקם הייתי ממליץ לך ליזום אסיפת דיירים, לזמן את כל הדיירים בצורה מסודרת (על ידי תליית מודעה ו/או מכתבי זימון אישים). באסיפת הדיירים תוכלי להעלות את כל טענותיך כנגד התנהלות הועד המכהן ואולי אף להחליפו אם אינו ממלא תפקידו נאמנה לדעת רוב הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח
קארין
04/08/09
האם יש צורך בתשלום מס שבח על מכירת נכס שנקנה לפני מס' שנים כעסק והינו רשום עדיין כעסק בטאבו אך בפועל שימש ב-5 שנים האחרונות כדירה ואף הושכר כדירה. הנכס עבר שיפוץ ומשמש כדירה לכל דבר.
אציין כי במשך 4 השנים האחרונות לא בוצעה על ידי מכירה של דירת מגורים כלשהי.
אציין כי במשך 4 השנים האחרונות לא בוצעה על ידי מכירה של דירת מגורים כלשהי.
תשלום מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
לא נוכל לייעץ לך או לכוון אותך בקשר לתשלומי מיסים במכירה. מומלץ לפנות לעו"ד בעניין זה (מן הסתם תזדקק לעו"ד במכירת הנכס).
אוכל לציין רק, באופן כללי, כי מס שבח בוחן את השימוש בפועל שנעשה בנכס ולא את היעוד של הנכס.
בהצלחה.
אוכל לציין רק, באופן כללי, כי מס שבח בוחן את השימוש בפועל שנעשה בנכס ולא את היעוד של הנכס.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה חקלאי עם ממ"י
שקד
04/08/09
האם יתכן כי ממ"י יסרבו לחדש חוזה חכירה של אדמה חקלאית ובאיזה מקרים תודה.
יש לבחון כל מקרה לגופו. מומלץ לפנות לעו"ד.
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם עם ממ"י - ישנם הבדלים בחוזים
מירית עטיה, עו"ד
06/08/09
שקד, הישם הבדלים בחוזים שונים עם המינהל, היה ומדובר בחוזה " משולש" כבר רשות אזי אתה מחזיק את המשק החקלאי כ"בר רשות" של האגודה. "בר רשות" הוא מי שניתנה לו ע"י מינהל מקרקעי ישראל ו/או האגודה השיתופית, זכות להשתמש ולהחזיק בקרקע במשך שלוש שנים, ומאריך את תקופת השימוש מעת לעת לשלוש שנים נוספות. מדובר בהארכה אוטומטית של אותה זכות בדיוק. זכות "בר רשות" מאפיינת את היחסים החוזיים הקיימים במגזר החקלאי, במושבים בהם למתיישבים אין חוזי חכירה לגבי משקיהם אלא מבוסס במבנה משפטי של חוזה משבצת לשלוש שנים שנערך בין מינהל מקרקעי ישראל, בין הסוכנות היהודית ובין האגודה השיתופית, הידוע בכינויו: "החוזה המשולש" (להלן: "החוזה המשולש") כאשר חוזה זה מוארך מדי פעם לתקופה נוספת. ואילו חברי האגודה חותמים על הצהרה, כי הינם "בני רשות" של הסוכנות במשק שבהחזקתם, וכי הם מתחייבים לפנותו בכל עת שיידרשו לכך ע"י הסוכנות.
זכויות "בר רשות"
ל"בר רשות" אין זכות הורשה של המשק החקלאי והוא נתון להחלטותיו של המוסד המיישב, האגודה.
אם עדין נותרו לך שאלות תוכל לפנות אלי
בברכה,
מירית עטיה עו"ד
זכויות "בר רשות"
ל"בר רשות" אין זכות הורשה של המשק החקלאי והוא נתון להחלטותיו של המוסד המיישב, האגודה.
אם עדין נותרו לך שאלות תוכל לפנות אלי
בברכה,
מירית עטיה עו"ד
רישום של גג בטאבו אך העירייה לא מאשרת לבנותו?
עילי
04/08/09
בבעלותי שטח ועליו מחסן. רשום בטאבו שלנכס יש גג אך במציאות אין לו. עכשיו כאשר רציתי לבנות גג העירייה לא מאשרת. האם הטאבו לא גובר?
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה
שיר
04/08/09
רציתי לדעת מה הפרוצדורה לקבלת פיצויים בעקבות הפקעה ע"י מחלקת תכנון ובניה ומהן ההוצאות שניתן לקחת בחשבון והסעיפים שמתייחסים לזה, או איפה אוכל למצוא דוגמא לתביעה כזו
מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן רשומות הגבלת זכויות כגון חכירה מהרשות לפיתוח
ערן
04/08/09
שלום
נכס שאני מעונין לקנות. בית פרטי. מצוינת בעלות פרטית. הנכס נרשם מכוח צו רישום של בית משפט.
האם יכול להיות שהנכס שייך לקק"ל או למדינה או לרשות לפיתוח ויש עליו מגבלות כלשהם או שזה חייב להיות מצוין בנסח.
אם זה לא חייב להיות מצוין בנסח, היכן מבררים זאת? . האם זה יכול להיות רשום בתוך צו הרישום?
מהו בכלל אותם צוי רישום של בתי משפט?
תודה
נכס שאני מעונין לקנות. בית פרטי. מצוינת בעלות פרטית. הנכס נרשם מכוח צו רישום של בית משפט.
האם יכול להיות שהנכס שייך לקק"ל או למדינה או לרשות לפיתוח ויש עליו מגבלות כלשהם או שזה חייב להיות מצוין בנסח.
אם זה לא חייב להיות מצוין בנסח, היכן מבררים זאת? . האם זה יכול להיות רשום בתוך צו הרישום?
מהו בכלל אותם צוי רישום של בתי משפט?
תודה
נסח טאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
צריך לבדוק מי מופיע כ"בעלים" בנסח. אם הנכס שייך למדינה, אזי הבעלים הרשום יהיה מינהל מקרקעי ישראל או רשות פיתוח וכיו"ב.
ככל שהבעלים הוא המדינה, יתכן שישנן מגבלות שאינן מפורטות בנסח אלא מפורטות באישור הזכויות של מינהל מקרקעי ישראל ו/או ברשם המשכונות ו/או ברשם החברות. במקרה זה מומלץ ראשית לפנות למינהל לקבל פרטים נוספים.
ככל שהבעלים הוא המדינה, יתכן שישנן מגבלות שאינן מפורטות בנסח אלא מפורטות באישור הזכויות של מינהל מקרקעי ישראל ו/או ברשם המשכונות ו/או ברשם החברות. במקרה זה מומלץ ראשית לפנות למינהל לקבל פרטים נוספים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוב שואל על אדמת "מירי"
אלון
04/08/09
מהי אדמת "מירי" כיום? . האם היא אדמה פרטית ללא כל מגבלות?
אנא תעזרו לי בתשובה.
אנא תעזרו לי בתשובה.
אדמת מירי
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
אלון שלום,
מדובר על מונח היסטורי מהתקופה העותומנית שאין לא רלבנטיות רבה כיום.
עם חקיקת חוק המקרקעין (בשנת 1969), נקבע כי מקרקעין שערב חקיקת החוק נמנו על מקרקעי "מירי" יהיו בבעלות מלאה. משכך, ובהעדר פירוט ביחס לגורם אליו תועבר הבעלות, הועברו קרקעות שהיו בבעלות הסולטן הטורקי לבעלות מדינת ישראל אשר התירה שימוש בהם לטווח ארוך באמצעות חכירה.
עם זאת, לא כל הקרקעות מסוג "מירי" עברו לבעלות המדינה שכן על פי הוראות חוק הקרקעות העותומני ניתן היה להעביר קרקעות מסוג "מירי" גם לבעלות פרטית במקרים מסוימים. על כן, ישנן קרקעות בסיווג היסטורי "מירי" שהינן בבעלות פרטית ללא כל מגבלות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מדובר על מונח היסטורי מהתקופה העותומנית שאין לא רלבנטיות רבה כיום.
עם חקיקת חוק המקרקעין (בשנת 1969), נקבע כי מקרקעין שערב חקיקת החוק נמנו על מקרקעי "מירי" יהיו בבעלות מלאה. משכך, ובהעדר פירוט ביחס לגורם אליו תועבר הבעלות, הועברו קרקעות שהיו בבעלות הסולטן הטורקי לבעלות מדינת ישראל אשר התירה שימוש בהם לטווח ארוך באמצעות חכירה.
עם זאת, לא כל הקרקעות מסוג "מירי" עברו לבעלות המדינה שכן על פי הוראות חוק הקרקעות העותומני ניתן היה להעביר קרקעות מסוג "מירי" גם לבעלות פרטית במקרים מסוימים. על כן, ישנן קרקעות בסיווג היסטורי "מירי" שהינן בבעלות פרטית ללא כל מגבלות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דן
04/08/09
רכשתי נכס ושילמתי עבורו סכום מסוים + מע"מ, האם מס הרכישה יחושב מהסכום הכולל את המע"מ, או מסכום הבסיס (ללא המע"מ)?
בענייני מע"מ נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצפת בריכת הביוב
ברק
04/08/09
ברצוני לדעת מי נושא האחריות בדבר הצפת בריכת הביוב שמחוץ לבית (השוכר או המשכיר)? יש לציין כי בחוזה כתוב "על השוכר לתקן כל נזק או קלקול תוך תקופת השכירות". אוסיף, כי בדקתי יחד עם בעל הדירה והוכחתי לו שבאינסטלציה בפנים הבית אין שום סתימה, לאמור התקלה היא בבריכת הביוב שמחוצה לבית. אי לכך, כפעל נגזר טענתי בפניו כי אינו יכול לקשור אותי להצפת הביוב באופן ישיר (יתכן ושכן אחר אחראי על כך). בכל אופן, מי אמור לשאת באחריות ההצפה?
לפי התיאור שלך - האחריות היא של בעל הנכס ו/או ועד הבניין
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה ורישום דירה בצוואה
קובי
04/08/09
שלום.
האם תוספת בניה אמורה להיות רשומה בטאבו ?
האם יש צורך בציון תוספת הבניה בשטר צוואה ?
האם תוספת בניה אמורה להיות רשומה בטאבו ?
האם יש צורך בציון תוספת הבניה בשטר צוואה ?
תיקון רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
הרישום בטאבו אמור לשקף את המצב בפועל.
לפיכך, אם בוצעה תוספת בניה, יש לדאוג לתיקון צו הרישום בטאבו.
לפיכך, אם בוצעה תוספת בניה, יש לדאוג לתיקון צו הרישום בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה לא חוקית
מייק
04/08/09
שלום רב
שמתי לב שהרבה אנשים שבנו תוספות לא חוקיות (תוספת חדר או מרפסת) בירושלים
מגיעים למצב של תשלום קנס לעירייה בלבד ובכך מכשירים את הבנייה הזאת.
האם העירייה יכולה להרוס תוספת של חדר או מרפסת בבניין בן 30 שנה שלא שונתה בו התב"ע אף פעם בו נבנו ללא היתר או שאפשר להגיע איתם לפשרה בשינוי תב"ע בדיעבד?
תודה
שמתי לב שהרבה אנשים שבנו תוספות לא חוקיות (תוספת חדר או מרפסת) בירושלים
מגיעים למצב של תשלום קנס לעירייה בלבד ובכך מכשירים את הבנייה הזאת.
האם העירייה יכולה להרוס תוספת של חדר או מרפסת בבניין בן 30 שנה שלא שונתה בו התב"ע אף פעם בו נבנו ללא היתר או שאפשר להגיע איתם לפשרה בשינוי תב"ע בדיעבד?
תודה
יש לבדוק זאת מול מחלקת ההנדסה של עיריית ירושלים
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרפורמה
חן
03/08/09
חוק הרפורמה עבר בכנסת, מה זה אומר? מתי יכנס לתוקף? קיבלתי שומה מהמנהל על תוספת יחידה ואני מתכוון לערער, האם כדאי לי לחכות לכניסת הרפורמה לחוק?
הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
מדובר ברפורמה מקיפה וסבוכה שאין באפשרותינו לסקור או לתמצת באמצעות הפורום. תוכל לקרוא בעיתונות היומית/כלכלית אודות הרפורמה.
לגבי השומה שקיבלת מהמינהל מומלץ להתייעץ עם שמאי לגבי אפשרויות וסיכויי הערעור עליה.
לגבי השומה שקיבלת מהמינהל מומלץ להתייעץ עם שמאי לגבי אפשרויות וסיכויי הערעור עליה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי אחריות המשכיר…
אזרח
03/08/09
שלום רב לכם.
יש לי שאלה הקשורה לאחריות המשפטית (או כל אחריות אחרת) שיש למשכיר לגבי שוכר הדירה שלו. ואני אסביר:
אם לדוגמא אני משכיר דירת מגורים לאדם, אך הוא מחליט להפוך את הדירה לעסק בו הוא יקבל אנשים (דוגמא - ספרית או קוסמטיקאית) והוא אינו מדווח לרשויות על כך.
מה אחריותי האישית - בתור המשכיר - לעניין שכזה.
לא שמעתי לא ראיתי ? או שהאחריות נופלת גם עליי כאשר הוא יעבור על חוק נדל"ן כזה או אחר.
תודה רבה. אשמח לתשובה.
מצטער אם אני לא ברור, זו פשוט הפעם הראשונה בה אני מתעסק בעיניינים שכאלה.
יש לי שאלה הקשורה לאחריות המשפטית (או כל אחריות אחרת) שיש למשכיר לגבי שוכר הדירה שלו. ואני אסביר:
אם לדוגמא אני משכיר דירת מגורים לאדם, אך הוא מחליט להפוך את הדירה לעסק בו הוא יקבל אנשים (דוגמא - ספרית או קוסמטיקאית) והוא אינו מדווח לרשויות על כך.
מה אחריותי האישית - בתור המשכיר - לעניין שכזה.
לא שמעתי לא ראיתי ? או שהאחריות נופלת גם עליי כאשר הוא יעבור על חוק נדל"ן כזה או אחר.
תודה רבה. אשמח לתשובה.
מצטער אם אני לא ברור, זו פשוט הפעם הראשונה בה אני מתעסק בעיניינים שכאלה.
אחריות משכיר
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/08/09
אתה מפרט מקרים של שימוש חורג בנכס.
בהסכמי שכירות למגורים נהוג להגדיר במדוייק את מטרת השכירות - "למגורי השוכר בלבד" ולקבוע כי כל שינוי במטרת השכירות יהווה הפרה יסודית של ההסכם.
במקרה בו יתבר למשכיר כי השוכר עושה שימוש מסחרי בדירה, בניגוד לקבוע בהסכם, יהיה זכאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי הדירה.
גם מסיבה זו יש להקפיד כי השוכר יירשם בעירייה כ"מחזיק בנכס", בכדי שיהיה ברור שמי שעשה שימוש חורג בנכס בפועל הוא השוכר ולא המשכיר.
בהסכמי שכירות למגורים נהוג להגדיר במדוייק את מטרת השכירות - "למגורי השוכר בלבד" ולקבוע כי כל שינוי במטרת השכירות יהווה הפרה יסודית של ההסכם.
במקרה בו יתבר למשכיר כי השוכר עושה שימוש מסחרי בדירה, בניגוד לקבוע בהסכם, יהיה זכאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי הדירה.
גם מסיבה זו יש להקפיד כי השוכר יירשם בעירייה כ"מחזיק בנכס", בכדי שיהיה ברור שמי שעשה שימוש חורג בנכס בפועל הוא השוכר ולא המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת קומה
בוטן
03/08/09
שלום,
קיבלנו הצעה להוסיף קומת מגורים לבניין,תמורת שיפוץ הלובי והקמת מעלית(מדובר בבניין בן 4 קומות,4 דירות בכל קומה).
שאלתי,מה נחשב "רוב" כדי לאשרר את ההצעה(שלושת רבעי מהדיירים או חמישים ואחת אחוזים)?,האם במידה ויש דיירים שלא חותמים בעד או נגד("נמנעים")הם נספרים כמו "בעד"?האם זה נכון שעבור 4 הדירות החדשות שהקבלן בונה הוא ייקח עבורם 4 חניות מהחניות המשותפות של הבניין,עפ"י חוק שלכל דירה חדשה צריך שיהיה חנייה בטאבו?)
בברכה
קיבלנו הצעה להוסיף קומת מגורים לבניין,תמורת שיפוץ הלובי והקמת מעלית(מדובר בבניין בן 4 קומות,4 דירות בכל קומה).
שאלתי,מה נחשב "רוב" כדי לאשרר את ההצעה(שלושת רבעי מהדיירים או חמישים ואחת אחוזים)?,האם במידה ויש דיירים שלא חותמים בעד או נגד("נמנעים")הם נספרים כמו "בעד"?האם זה נכון שעבור 4 הדירות החדשות שהקבלן בונה הוא ייקח עבורם 4 חניות מהחניות המשותפות של הבניין,עפ"י חוק שלכל דירה חדשה צריך שיהיה חנייה בטאבו?)
בברכה
האם מדובר בהוספת בנייה לפי תמ"א 38?
|עו"ד עזרא שרון
03/08/09
שינוי הדיווח לעניין מס רכישה
חגית
03/08/09
רוכש דירה הצהיר בדיווח למיסוי מקרקעין כי יש ברשותו דירה נוספת, אך הוא מתחייב למוכרהכ בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוכחית ולכן ביצע את שומת הרכישה ע"פ המדרגות של דירת מגורים יחידה.
חלפו 24 החודשים והמוכר לא הצליח למכור את הדירה הראשונה ולכן נותר עם שתי הדירות.
אשר על כן, הודיע על השינוי בדיווח המקורי למיסוי מקרקעין והגיש שומה מתוקנת, ע"פ חישוב מדרגות מס רכישה לדירת מגורים נוספת. האם סכום המס צמוד למדד ו/או נושא ריבית החל ממועד ההצהרה (דהיינו ממועד רכישת הדירה השנייה) או שהוא נומינאלי?
חלפו 24 החודשים והמוכר לא הצליח למכור את הדירה הראשונה ולכן נותר עם שתי הדירות.
אשר על כן, הודיע על השינוי בדיווח המקורי למיסוי מקרקעין והגיש שומה מתוקנת, ע"פ חישוב מדרגות מס רכישה לדירת מגורים נוספת. האם סכום המס צמוד למדד ו/או נושא ריבית החל ממועד ההצהרה (דהיינו ממועד רכישת הדירה השנייה) או שהוא נומינאלי?
צמוד למדד+ריבית
|עו"ד עזרא שרון
03/08/09
2 שאלות בנוגע ביטוח חיים למשכנתא
יואל
03/08/09
רציתי לשאול שתי שאלות בנוגע לביטוח חיים:
1. האם יש חובת דיווח על אישה שעוברת טיפולי פוריות?
2. האם הם יכולים לחייב לקוח לחתום על כתב ויתור סודיות טוטאלי מכל מוסד רפואי/ממשלתי/בטחוני והשד יודע מה עוד? האם הם יכולים לאיים עליי בכך שלא יבטחו אותי?
זוהי לשון כתב הויתור:
אני החתום מטה נותן בזה רשות לכל גוף ציבורי ו/או לביטוח לאומי ו/או לצבא הגנה
לישראל ו/או למשרד הביטחון ו/או עובד מוסד סוציאלי ו/או סיעוד ו/או לחברות הביטוח
ו/או לקופות החולים או לכול גוף אחר ו/או למוסדותיה הרפואיים ו/או לעובדיה
הרפואיים ו/או לסניפיה ו/או מכוניה ו/או מעבדותיה, וכן לכל הרופאים ו/או המוסדות
הרפואיים ו/או המכונים הרפואיים ו/או המעבדות הרפואיות ו/או בתי החולים כלליים
ו/או בתי חולים ציבוריים או פרטיים ו/או בתי חולים או מוסדות פסיכיאטריים ו/או
בתי חולים או מוסדות משקמים מסוג כלשהו, למסור לאיי אי ג'י ישראל חברה לביטוח
בע"מ ו/או למי מטעמה ו/או בא/י כוחה (להלן -"המבקשת") את כל הפרטים ללא יוצא מן
הכלל ובאופן שיידרש ע"י המבקשת אודות מצב בריאותי ו/או כל מחלה או מום שחליתי/
לקיתי בעבר ו/או שהנני חולה/לוקה כעת ו/או שאחלה/אלקה בעתיד ו/או שהנני נשא שלה
כעת ו/או שהייתי נשא שלה בעבר ו/או שאהיה נשא שלה בעתיד, והנני משחרר אתכם וכל
רופא מטעמכם ו/או כל עובד רפואי אחר ו/או כל מוסד, מכון או מעבדה ממוסדותיכם
הרפואיים ו/או כל סניף מסניפכם, מחובת השמירה על סודיות רפואיות בכל הנוגע למצב
בריאותי ו/או מחלותיי ו/או מומיי כאמור ומוותר על סודיות זאת כלפי "המבקשת", ולא
תהיה לי אליכם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בהקשר לאמור.
ויתור זה מחייב אותי, את עזבוני, את באי כוחי על פי דין וכל מי שיבוא במקומי.
האמור בלשון זכר גם בלשון נקבה במשמע והאמור בלשון יחיד גם בלשון רבים במשמע.
1. האם יש חובת דיווח על אישה שעוברת טיפולי פוריות?
2. האם הם יכולים לחייב לקוח לחתום על כתב ויתור סודיות טוטאלי מכל מוסד רפואי/ממשלתי/בטחוני והשד יודע מה עוד? האם הם יכולים לאיים עליי בכך שלא יבטחו אותי?
זוהי לשון כתב הויתור:
אני החתום מטה נותן בזה רשות לכל גוף ציבורי ו/או לביטוח לאומי ו/או לצבא הגנה
לישראל ו/או למשרד הביטחון ו/או עובד מוסד סוציאלי ו/או סיעוד ו/או לחברות הביטוח
ו/או לקופות החולים או לכול גוף אחר ו/או למוסדותיה הרפואיים ו/או לעובדיה
הרפואיים ו/או לסניפיה ו/או מכוניה ו/או מעבדותיה, וכן לכל הרופאים ו/או המוסדות
הרפואיים ו/או המכונים הרפואיים ו/או המעבדות הרפואיות ו/או בתי החולים כלליים
ו/או בתי חולים ציבוריים או פרטיים ו/או בתי חולים או מוסדות פסיכיאטריים ו/או
בתי חולים או מוסדות משקמים מסוג כלשהו, למסור לאיי אי ג'י ישראל חברה לביטוח
בע"מ ו/או למי מטעמה ו/או בא/י כוחה (להלן -"המבקשת") את כל הפרטים ללא יוצא מן
הכלל ובאופן שיידרש ע"י המבקשת אודות מצב בריאותי ו/או כל מחלה או מום שחליתי/
לקיתי בעבר ו/או שהנני חולה/לוקה כעת ו/או שאחלה/אלקה בעתיד ו/או שהנני נשא שלה
כעת ו/או שהייתי נשא שלה בעבר ו/או שאהיה נשא שלה בעתיד, והנני משחרר אתכם וכל
רופא מטעמכם ו/או כל עובד רפואי אחר ו/או כל מוסד, מכון או מעבדה ממוסדותיכם
הרפואיים ו/או כל סניף מסניפכם, מחובת השמירה על סודיות רפואיות בכל הנוגע למצב
בריאותי ו/או מחלותיי ו/או מומיי כאמור ומוותר על סודיות זאת כלפי "המבקשת", ולא
תהיה לי אליכם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בהקשר לאמור.
ויתור זה מחייב אותי, את עזבוני, את באי כוחי על פי דין וכל מי שיבוא במקומי.
האמור בלשון זכר גם בלשון נקבה במשמע והאמור בלשון יחיד גם בלשון רבים במשמע.
השאלה לא רלבנטית לפורום נדלן
|עו"ד עזרא שרון
03/08/09
מכירת דירה כשאחד המוכרים גר בחו"ל – דחוף!
שלומי
03/08/09
שלום,
אשמח לקבל עזרה מה עושים בעסקת מכר דירה כשאחת המוכרות אינה מתגוררת בארץ. בעלה מגיע לארץ בסוף השבוע. האם צריך לבקש שיביא עימו יפוי כח קונסולרי?? שמעתי שיפוי כח קונסולרי לא מספיק טוב כי אינו בלתי חוזר והמוכרת יכולה לבטלו במהלך העסקה.
ראוי לציין שהיא לא תהיה פה לחתום על ההסכם!! האם יש יפוי כח שמסמיך מישהו לחתום בשמה או שצריך לשים כסף בנאמנות עד שהחוזה יחזור חתום על ידה ומאומת על ידי קונסול מחו"ל?
מה עושים??
תודה מראש!!
אשמח לקבל עזרה מה עושים בעסקת מכר דירה כשאחת המוכרות אינה מתגוררת בארץ. בעלה מגיע לארץ בסוף השבוע. האם צריך לבקש שיביא עימו יפוי כח קונסולרי?? שמעתי שיפוי כח קונסולרי לא מספיק טוב כי אינו בלתי חוזר והמוכרת יכולה לבטלו במהלך העסקה.
ראוי לציין שהיא לא תהיה פה לחתום על ההסכם!! האם יש יפוי כח שמסמיך מישהו לחתום בשמה או שצריך לשים כסף בנאמנות עד שהחוזה יחזור חתום על ידה ומאומת על ידי קונסול מחו"ל?
מה עושים??
תודה מראש!!
מכירת דירה על ידי תושב חו"ל
|עו"ד עזרא שרון
03/08/09
יש להכין יפוי כוח בלתי חוזר, קונסולרי, לעו"ד, וכן דיווחים מתאימים לרשויות המס.
עליכים לפנות לעו"ד מראש כדי שיכין את הניירת המתאימה
עליכים לפנות לעו"ד מראש כדי שיכין את הניירת המתאימה
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
