פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הערה על הפקעה
שחר
08/09/09
שלום רב,
מה המשמעות על קיומה של הערה על הפקעה (בנסח טאבו) לפי סעיפים 5 ו-7, אשר התאריך שבה הוא מלפני 6 שנים?
זה אומר שהרשות המקומית רצתה להפקיע בעבר? יכולה היום ? יש לה כוונה לעשות כן ?
תודה רבה!!!
מה המשמעות על קיומה של הערה על הפקעה (בנסח טאבו) לפי סעיפים 5 ו-7, אשר התאריך שבה הוא מלפני 6 שנים?
זה אומר שהרשות המקומית רצתה להפקיע בעבר? יכולה היום ? יש לה כוונה לעשות כן ?
תודה רבה!!!
הפקעה לצורכי ציבור
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/09
זה אומר שקיימת הפקעה. מומלץ לערוך בדיקה יסודית האם נתקבלו הודעות על הפקעה לפי סע' 5 ו- 7, ומתי, וכן לפעול בהקדם לתביעת פיצוי בגין ההפקעות טרם יהיה מאוחר מידי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתרי בניה
רועי
08/09/09
אני מקווה שתוכלו לענות לי בקשר למס' שאלות בנושא:
1. האם ישנה משמעות שחלק מהתשריט של הבניין בהיתרי הבניה מסומן בצבע כחול?
2. האם על בסיס התשריט בהיתרי הבניה מכינים תשריט בית משותף לרישום בלשכת רישום מקרקעין?
בתודה
רועי
1. האם ישנה משמעות שחלק מהתשריט של הבניין בהיתרי הבניה מסומן בצבע כחול?
2. האם על בסיס התשריט בהיתרי הבניה מכינים תשריט בית משותף לרישום בלשכת רישום מקרקעין?
בתודה
רועי
השאלה לא קשורה לפורום. נסה לפנות לפורום העוסק באדריכלות.
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכמת בניייה
דני
08/09/09
שלום רב!
יש לי שאלה הבאה. לחמתי יש דירה קטנה, בת 2 חדרים וחצי. הדירה ממוקמת בקומה אחרונה של בניין ישן, ולאחרונה פנה שכן של חמותי עם בקשה לחתום לו על אישור בנייה. הוא מתכוון לבנות עוד 2 חדרים על הגג, ולצורך כך הוא צריך אישור דיירים.
האם ישנם סכנות כלשהן בחתימה שכזאת? ממה יש להזהר?
תודה רבה מראש,
יש לי שאלה הבאה. לחמתי יש דירה קטנה, בת 2 חדרים וחצי. הדירה ממוקמת בקומה אחרונה של בניין ישן, ולאחרונה פנה שכן של חמותי עם בקשה לחתום לו על אישור בנייה. הוא מתכוון לבנות עוד 2 חדרים על הגג, ולצורך כך הוא צריך אישור דיירים.
האם ישנם סכנות כלשהן בחתימה שכזאת? ממה יש להזהר?
תודה רבה מראש,
אין אפשרות להשיב. יש לבדוק מה היקף ההסכמה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – תיקון השאלה
גילעד
08/09/09
שלום,
בהמשך לתשובתך על שאלתי מאתמול (השאלה מצוטטת בהמשך)
לא התכוונתי באמת שתחשב את מס השבח, התכוונתי לשאול האם מספר השנים הרב שעבר מזמן קניית הדירה עד לזמן מכירתה משפיע או ליתר דיוק מוריד את חבות מס השבח ?(בניגוד למשל אם ההשבחה הייתה תוך שנה כתוצאה משיפוץ)
תודה.
השאלה מאתמול:"בבעלותי דירה משנת 1985.
הדירה משמשת להשכרה למגורים פרט לשנים 2000-2003 בהם הדירה הושכרה לעסק ועל כך שלמתי מס כחוק.
הדיה נקנתה בכ 100,000$ ומחירה היום בכ 300,000$.
כמה מס שבח עלי לשלם בהנחה שאין לי שום סיבה לקבלת פטור ?
האם זה שהשבח של הדירה הוא כתוצאה משינויים כלליים שהתרחשו במשך שנים רבות (25 שנה) משנה את צורת החישוב?
תודה"
בהמשך לתשובתך על שאלתי מאתמול (השאלה מצוטטת בהמשך)
לא התכוונתי באמת שתחשב את מס השבח, התכוונתי לשאול האם מספר השנים הרב שעבר מזמן קניית הדירה עד לזמן מכירתה משפיע או ליתר דיוק מוריד את חבות מס השבח ?(בניגוד למשל אם ההשבחה הייתה תוך שנה כתוצאה משיפוץ)
תודה.
השאלה מאתמול:"בבעלותי דירה משנת 1985.
הדירה משמשת להשכרה למגורים פרט לשנים 2000-2003 בהם הדירה הושכרה לעסק ועל כך שלמתי מס כחוק.
הדיה נקנתה בכ 100,000$ ומחירה היום בכ 300,000$.
כמה מס שבח עלי לשלם בהנחה שאין לי שום סיבה לקבלת פטור ?
האם זה שהשבח של הדירה הוא כתוצאה משינויים כלליים שהתרחשו במשך שנים רבות (25 שנה) משנה את צורת החישוב?
תודה"
חבות במס שבח - חישוב לינארי
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/09
גילעד שלום,
הזמן הרב שחלף מיום רכישת הדירה משחק דווקא לרעתך. ואסביר בקצרה.
בשנת 2001 הופחתו שיעורי המס הגבוהים שהוטלו על מכירת מקרקעין, שהיו עשויים להגיע עד 50% מהשבח שנוצר. נכון להיום שיעור מס השבח הינו 20%. אולם, מכיוון שהשבח הגלום במקרקעין עשוי לצמוח במשך שנים רבות, אימץ המחוקק את שיטת החישוב הלינארית. במילים אחרות, מחלקים את סכום השבח לשני חלקים לפי יחס התקופות. חלקו הראשון של השבח, שנצבר עד 7.11.2001 נותר חייב בשיעורי המס הגבוהים, ואילו חלקו השני, מאותו מועד ואילך, יזכה לשיעור המס המופחת-20% כאמור.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הזמן הרב שחלף מיום רכישת הדירה משחק דווקא לרעתך. ואסביר בקצרה.
בשנת 2001 הופחתו שיעורי המס הגבוהים שהוטלו על מכירת מקרקעין, שהיו עשויים להגיע עד 50% מהשבח שנוצר. נכון להיום שיעור מס השבח הינו 20%. אולם, מכיוון שהשבח הגלום במקרקעין עשוי לצמוח במשך שנים רבות, אימץ המחוקק את שיטת החישוב הלינארית. במילים אחרות, מחלקים את סכום השבח לשני חלקים לפי יחס התקופות. חלקו הראשון של השבח, שנצבר עד 7.11.2001 נותר חייב בשיעורי המס הגבוהים, ואילו חלקו השני, מאותו מועד ואילך, יזכה לשיעור המס המופחת-20% כאמור.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך סיום חוזה שכירות
מירב
08/09/09
הודעתי לבעל הדירה על פינוי המושכר בסיום חוזה.
תאריך הסיום הכתוב בחוזה הוא 31.09 אבל מסתבר שבחודש ספטמבר 2009 יש 30 ימים ולא 31 ימים.האם יש אפשרות לנצל זאת לטובתי ולפנות המושכר יום למחרת ה30.9 וזה ב- 01.10 ?
תאריך הסיום הכתוב בחוזה הוא 31.09 אבל מסתבר שבחודש ספטמבר 2009 יש 30 ימים ולא 31 ימים.האם יש אפשרות לנצל זאת לטובתי ולפנות המושכר יום למחרת ה30.9 וזה ב- 01.10 ?
לא. מדובר בטעות סופר.
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
אם כוונת הצדדים היתה שהשכירות תבוא לסיומה ביום1.10 היו רושמים זאת במפורש.
אין ספק שכוונת הצדדים היתה לסיים את השכירות בסוף חודש ספטמבר, קרי ב-30 לחודש.
אין ספק שכוונת הצדדים היתה לסיים את השכירות בסוף חודש ספטמבר, קרי ב-30 לחודש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לביטול עיקול
וויסר
08/09/09
עיקול אשר נרשם על חלקה מלפני 10 שנים, שמעתי שאני יכול לבטלו האם זה נכון,
מה עליי לעשות...
מה עליי לעשות...
ביטול עיקול על ידי רשם המקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
לפי סעיף 157א לחוק המקרקעין ישנה סמכות לרשם המקרקעין לבטל עיקול שנרשם לפני למעלה מעשר שנים ולא הוגש לרישום צו להארכת תוקפו.
יחד עם זאת, לפני מחיקת העיקול על הרשם לשלוח התראה של 45 יום לפחות למי שהעיקול נרשם לזכותו.
יחד עם זאת, לפני מחיקת העיקול על הרשם לשלוח התראה של 45 יום לפחות למי שהעיקול נרשם לזכותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
גילעד
08/09/09
שלום,
בבעלותי דירה משנת 1985.
הדירה משמשת להשכרה למגורים פרט לשנים 2000-2003 בהם הדירה הושכרה לעסק ועל כך שלמתי מס כחוק.
הדיה נקנתה בכ 100,000$ ומחירה היום בכ 300,000$.
כמה מס שבח עלי לשלם בהנחה שאין לי שום סיבה לקבלת פטור ?
האם זה שהשבח של הדירה הוא כתוצאה משינויים כלליים שהתרחשו במשך שנים רבות (25 שנה) משנה את צורת החישוב?
תודה
בבעלותי דירה משנת 1985.
הדירה משמשת להשכרה למגורים פרט לשנים 2000-2003 בהם הדירה הושכרה לעסק ועל כך שלמתי מס כחוק.
הדיה נקנתה בכ 100,000$ ומחירה היום בכ 300,000$.
כמה מס שבח עלי לשלם בהנחה שאין לי שום סיבה לקבלת פטור ?
האם זה שהשבח של הדירה הוא כתוצאה משינויים כלליים שהתרחשו במשך שנים רבות (25 שנה) משנה את צורת החישוב?
תודה
איננו עורכים חישובי מס שבח במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה אחוזים נהוג לשלם למתווך? זה כולל מע"מ?
רון
08/09/09
תודה
שיעור עמלת תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
עמלת התיווך המקובלת בישראל הינה בשיעור 2%+מע"מ ממחיר העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות על בניה לא חוקית
מרטין
08/09/09
בדירה שברשותי קיימת סוכה.
דיירים הגרים מעלי בנו גגוני כביסה מעל הסוכה כך שלמעשה עקרו את משמעות הסוכה.
במשך שנים לא נזקקתי לסוכה ( הסתדרתי באופנים אחרים).
עתה,ברצוני לבנות שם סוכה.
מהערייה נמסר לי כיון שבמשך שנים לא הגשתי תלונה הם אינם יכולים לעשות מאומה.
האם טענת הערייה נכונה?
ומה עליי לעשות?
דיירים הגרים מעלי בנו גגוני כביסה מעל הסוכה כך שלמעשה עקרו את משמעות הסוכה.
במשך שנים לא נזקקתי לסוכה ( הסתדרתי באופנים אחרים).
עתה,ברצוני לבנות שם סוכה.
מהערייה נמסר לי כיון שבמשך שנים לא הגשתי תלונה הם אינם יכולים לעשות מאומה.
האם טענת הערייה נכונה?
ומה עליי לעשות?
אין התיישנות
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה על התשובה, אך מה עלי לעשות ?
מרטין
08/09/09
שאלה על מס רכישה בקניית דירה
אורן(מתווך)
08/09/09
רציתי לדעת הנוגע למס רכישה של קונה כמה הוא אמור לשלם
אני יודע שיש 3 מדרגות מס 0.5 או 3.5 או 5 אחוז אני יודע שזה קשור אם לקונה יש עוד דירה ברשותו אבל בכללי מדרגות המס מחושבות לפי סכום הדירה? או שיש עוד פרמטרים מעבר לכך ?
ועוד שאלה חשובה אני יודע שלמתווך אסור לנסח או לסייע במסמך משפטי וזה לפי החוק אבל היה לי מקרה לפני כמה ימים שמוכר וקונה באו לחתום על זכרון דברים לפני עו"ד ושאלו אותי שאלות ורצו להתייעץ איתי אז לא ידעתי ממש אם מותר לי למרות שזה זכרון דברים עד עו"ד וגם שאלו על מס רכישה וכולי.... האם מותר לי לענות לשאלות כאלו?
אני יודע שיש 3 מדרגות מס 0.5 או 3.5 או 5 אחוז אני יודע שזה קשור אם לקונה יש עוד דירה ברשותו אבל בכללי מדרגות המס מחושבות לפי סכום הדירה? או שיש עוד פרמטרים מעבר לכך ?
ועוד שאלה חשובה אני יודע שלמתווך אסור לנסח או לסייע במסמך משפטי וזה לפי החוק אבל היה לי מקרה לפני כמה ימים שמוכר וקונה באו לחתום על זכרון דברים לפני עו"ד ושאלו אותי שאלות ורצו להתייעץ איתי אז לא ידעתי ממש אם מותר לי למרות שזה זכרון דברים עד עו"ד וגם שאלו על מס רכישה וכולי.... האם מותר לי לענות לשאלות כאלו?
מס רכישה בקניית דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
אורן שלום,
גובה מס הרכישה מחושב לפי מחיר הדירה בשקלים (אם המחיר נקוב בדולרים ממירים לפי היציג ביום החתימה).
מדרגות מס הרכישה הם 0%, 3.5% ו- 5%.
0.5% ישלמו נכים, עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה, ומשפחות שכולות (ע"פ הקריטריונים הקבועים בחוק).
לגבי רוכשים שזו דירתם הראשונה/יחידה תחול מדרגת המס 0%. מי שיש בבעלותו דירה נוספת לא יהנה ממדרגת המס הנ"ל והחישוב יבוצע לפי 3.5% מהשקל הראשון.
להמחשה: אם מחיר הדירה הוא כמיליון ש"ח, מי שזו דירתו היחידה ישלם 0 ש"ח בעוד מי שיש לו דירה נוספת ישלם כ- 35,000 ש"ח. הפער הנ"ל נשמר גם אם מחיר הדירה שני מיליון ש"ח או יותר, קרי רוכש דירה נוספת תמיד ישלם כ- 35,000 ש"ח יותר.
לגבי שאלתך השניה - אכן למתווך אסור להיות מעורב בניסוח מסמך משפטי. אתה יכול לענות על שאלות של הלקוחות תוך הדגשה שאינך עו"ד ותשובותיך אינן מהוות יעוץ משפטי שרק עו"ד יכול להעניק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
גובה מס הרכישה מחושב לפי מחיר הדירה בשקלים (אם המחיר נקוב בדולרים ממירים לפי היציג ביום החתימה).
מדרגות מס הרכישה הם 0%, 3.5% ו- 5%.
0.5% ישלמו נכים, עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה, ומשפחות שכולות (ע"פ הקריטריונים הקבועים בחוק).
לגבי רוכשים שזו דירתם הראשונה/יחידה תחול מדרגת המס 0%. מי שיש בבעלותו דירה נוספת לא יהנה ממדרגת המס הנ"ל והחישוב יבוצע לפי 3.5% מהשקל הראשון.
להמחשה: אם מחיר הדירה הוא כמיליון ש"ח, מי שזו דירתו היחידה ישלם 0 ש"ח בעוד מי שיש לו דירה נוספת ישלם כ- 35,000 ש"ח. הפער הנ"ל נשמר גם אם מחיר הדירה שני מיליון ש"ח או יותר, קרי רוכש דירה נוספת תמיד ישלם כ- 35,000 ש"ח יותר.
לגבי שאלתך השניה - אכן למתווך אסור להיות מעורב בניסוח מסמך משפטי. אתה יכול לענות על שאלות של הלקוחות תוך הדגשה שאינך עו"ד ותשובותיך אינן מהוות יעוץ משפטי שרק עו"ד יכול להעניק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחוזה תיווך כמה זמן אחרי הסכם מחייב אמור לשלם הלקו
אורן
08/09/09
שלום ובוקר טוב .
רציתי לשאול שאלה שאני לא יודע את התשובה הודאית עליה
בחוזה התיווך שלי כתוב שהלקוח ישלם X אחוז למתווך אבל לא רשום כמה זמן אחרי הסכם מחייב הוא אמור לשלם .
עד שאכין חוזה חדש אני כותב בכתב יד בהערות "דמי התיווך ישולמו עד -7 ימים לאחר הסכם מחייב בין הצדדים " השאלה שלי אם מה שאני עושה הוא בסדר מבחינה משפטית וכמה זמן נהוג לשלם כי ראיתי חוזים באינטרנט של חברות שכתוב אפילו אחרי 3-4 ימים וכל יום יגרור תוספת ריבית והאם התשלום אמור להיות בתשלום אחד או שזה מובן מאליו ? אודה לכם עם תגיבו תודה ויום טוב
רציתי לשאול שאלה שאני לא יודע את התשובה הודאית עליה
בחוזה התיווך שלי כתוב שהלקוח ישלם X אחוז למתווך אבל לא רשום כמה זמן אחרי הסכם מחייב הוא אמור לשלם .
עד שאכין חוזה חדש אני כותב בכתב יד בהערות "דמי התיווך ישולמו עד -7 ימים לאחר הסכם מחייב בין הצדדים " השאלה שלי אם מה שאני עושה הוא בסדר מבחינה משפטית וכמה זמן נהוג לשלם כי ראיתי חוזים באינטרנט של חברות שכתוב אפילו אחרי 3-4 ימים וכל יום יגרור תוספת ריבית והאם התשלום אמור להיות בתשלום אחד או שזה מובן מאליו ? אודה לכם עם תגיבו תודה ויום טוב
הסכם תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
הסכם תיווך הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין בין שני צדדים וניתן לסכם כי מועד התשלום הוא ביום החתימה, שלושה ימים לאחר מכן או שבוע לאחר מכן.
בדר"כ נהוג לקבוע כי דמי התיווך ישולמו במעמד חתימת ההסכם.
בדר"כ נהוג לקבוע כי דמי התיווך ישולמו במעמד חתימת ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול שנרשם על הערת אזהרה
וויסר
08/09/09
מישהו מכר מקרקעין לאחר( רוכש ), והרוכש רשם הערת אזהרה לטובתו, הרוכש הסתבך והנושא רשם עיקול על הערת האזהרה של הרוכש.
בין לבין חזרו הן הרוכש והן המוכר מהעסקה וביקשו למחוק את הערת האזהרהשניתנה לטובת הרוכש.
מה קורה במצב הזה , איך ניתן לבטל את הערת האזהרה( יש לציין כי יש עיקול על הערת האזהרה)
בין לבין חזרו הן הרוכש והן המוכר מהעסקה וביקשו למחוק את הערת האזהרהשניתנה לטובת הרוכש.
מה קורה במצב הזה , איך ניתן לבטל את הערת האזהרה( יש לציין כי יש עיקול על הערת האזהרה)
ביטול עיקול
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
אם העסקה בוטלה כדין משמע שאין יותר לרוכש זכויות במקרקעין ועל כן אין מקום להשארת העיקול על כנו.
יחד עם זאת, העיקול אינו מתבטל אוטומטית ומחיקתו צריכה להיעשות בהסכמת הנושה או דרך בית משפט.
במקרה שך ביטול עסקה בדר"כ משיב המוכר לקונה את הכספים שקיבל על חשבון (בדר"כ כתנאי למחיקת הערת האזהרה). במקרה זה יכול הנושה לעמוד על כך שישולמו לו כספים עד גובה העיקול כתנאי להסכמתו למחיקת העיקול.
בכל מקרה הנושא מורכב ומומלץ לפנות לעו"ד לקבלת טיפול משפטי.
יחד עם זאת, העיקול אינו מתבטל אוטומטית ומחיקתו צריכה להיעשות בהסכמת הנושה או דרך בית משפט.
במקרה שך ביטול עסקה בדר"כ משיב המוכר לקונה את הכספים שקיבל על חשבון (בדר"כ כתנאי למחיקת הערת האזהרה). במקרה זה יכול הנושה לעמוד על כך שישולמו לו כספים עד גובה העיקול כתנאי להסכמתו למחיקת העיקול.
בכל מקרה הנושא מורכב ומומלץ לפנות לעו"ד לקבלת טיפול משפטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית שטח
גילה
07/09/09
אנו מעוניינים לרכוש שטח כ250מטר אדמה בלבד מאבא זה חלק משטח הבית שלוץערכנו זיכרון דברים ביננו שכשנשלם על הקנייה נבצע העברה בנכסת.שאלתי האם מסמך זה מספיק מבחינה חוקית אם חלילה לאבא יקרה חס וחלילה משהו
יש לדאוג שיהיה יפוי כח בלתי חוזר של המוכר/מעביר
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורים מקובלים בקניית דירה
דן
07/09/09
שלום,
אני לקראת קניית דירה (יד שניה) ויש לי עו"ד המנוסה בתחום, אך אשמח לקבל מידע נוסף.
הדירה רשומה ברשום המנהל כאשר הקבלן הוא בעל הקרקע (הבניין בתהליך פרצלציה), ורשומה הערת אזהרה על שם המוכר + משכנתא (התקבל מהאינטרנט).
האישורים שיש בידי ברגע זה הם:
א. אישור פטור מתשלום היטל השבחה מהועדה המקומית לתכנון ולבניה (שניתן לי ע"י המוכר) מתיק הבניין
ב. אישור על מצב זכויות בדירה שהתקבל ע"י הקבלן.
האם יש אישורים נוספים מרשויות המס ו/או לעירייה ו/או לוועדה המקומית לתו"ב שעלי להמציא, או מכל גוף אחר לפני קנית הדירה.
שוב, אני סומך על העו"ד, אך אשמח לתשובה מלאה.
בברכה,
דן
אני לקראת קניית דירה (יד שניה) ויש לי עו"ד המנוסה בתחום, אך אשמח לקבל מידע נוסף.
הדירה רשומה ברשום המנהל כאשר הקבלן הוא בעל הקרקע (הבניין בתהליך פרצלציה), ורשומה הערת אזהרה על שם המוכר + משכנתא (התקבל מהאינטרנט).
האישורים שיש בידי ברגע זה הם:
א. אישור פטור מתשלום היטל השבחה מהועדה המקומית לתכנון ולבניה (שניתן לי ע"י המוכר) מתיק הבניין
ב. אישור על מצב זכויות בדירה שהתקבל ע"י הקבלן.
האם יש אישורים נוספים מרשויות המס ו/או לעירייה ו/או לוועדה המקומית לתו"ב שעלי להמציא, או מכל גוף אחר לפני קנית הדירה.
שוב, אני סומך על העו"ד, אך אשמח לתשובה מלאה.
בברכה,
דן
אישורים ברכישת דירה יד שנייה
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
קשה להשיבך מבלי לראות נסח טאבו/אישור זכויות.
גם לא ברור אם הנכס רשום רק במנהל או גם בטאבו
אישור לגבי המשכנתא ברור ש חסר.
גם לא ברור אם הנכס רשום רק במנהל או גם בטאבו
אישור לגבי המשכנתא ברור ש חסר.
ברישום הערת אזהרה בטאבו
בן
07/09/09
שלום רב, אשתי ואני רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן.
הורי אשתי הציעו הצעה מאוד נדיבה לעזור בקניית הדירה (40%), אך מתנים עזרה זו ברישום הערת אזהרה בטאבו: 40% בעלות על הנכס .
וכל זאת על מנת להבטיח שבמקרה גירושין וחלוקת רכוש הסכום שהשקיעו לא יאבד..
האם הערת אזהרה שכזאת יכולה למנוע מאיתנו למכור את הנכס במידה והורי אישתי אינם מאשרים לנו למכור ?
האם הורי אשתי יכולים לכפות עלינו מכירת הדירה ?
האם קיימת חלופה משפטית אחרת (הלוואה??) שתאפשר להם לעזור לנו ועדיין להרגיש בטוחים במקרה של גרושין ?
תודה
שלום רב, אשתי ואני רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן .
הורי אשתי הציעו הצעה מאוד נדיבה לעזור בקניית הדירה (40%), אך מתנים עזרה זו ברישום הערת אזהרה בטאבו: 40% בעלות על הנכס .
וכל זאת על מנת להבטיח שבמקרה גירושין וחלוקת רכוש הסכום שהשקיעו לא יאבד ..
האם הערת אזהרה שכזאת יכולה למנוע מאיתנו למכור את הנכס במידה והורי אישתי אינם מאשרים לנו למכור ?
האם הורי אשתי יכולים לכפות עלינו מכירת הדירה ?
האם קיימת חלופה משפטית אחרת (הלוואה??) שתאפשר להם לעזור לנו ועדיין להרגיש בטוחים במקרה של גרושין ?
תודה
הורי אשתי הציעו הצעה מאוד נדיבה לעזור בקניית הדירה (40%), אך מתנים עזרה זו ברישום הערת אזהרה בטאבו: 40% בעלות על הנכס .
וכל זאת על מנת להבטיח שבמקרה גירושין וחלוקת רכוש הסכום שהשקיעו לא יאבד..
האם הערת אזהרה שכזאת יכולה למנוע מאיתנו למכור את הנכס במידה והורי אישתי אינם מאשרים לנו למכור ?
האם הורי אשתי יכולים לכפות עלינו מכירת הדירה ?
האם קיימת חלופה משפטית אחרת (הלוואה??) שתאפשר להם לעזור לנו ועדיין להרגיש בטוחים במקרה של גרושין ?
תודה
שלום רב, אשתי ואני רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן .
הורי אשתי הציעו הצעה מאוד נדיבה לעזור בקניית הדירה (40%), אך מתנים עזרה זו ברישום הערת אזהרה בטאבו: 40% בעלות על הנכס .
וכל זאת על מנת להבטיח שבמקרה גירושין וחלוקת רכוש הסכום שהשקיעו לא יאבד ..
האם הערת אזהרה שכזאת יכולה למנוע מאיתנו למכור את הנכס במידה והורי אישתי אינם מאשרים לנו למכור ?
האם הורי אשתי יכולים לכפות עלינו מכירת הדירה ?
האם קיימת חלופה משפטית אחרת (הלוואה??) שתאפשר להם לעזור לנו ועדיין להרגיש בטוחים במקרה של גרושין ?
תודה
סיוע הורים ברכישת דירה
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
שלום רב
יש מספר דרכים בהם יכולים ההורים להבטיח את האינטרסים שלהם וגם אתם את שלכם. למשל: הערה בדבר הגבלת המכירה, הסכם הלוואה וכד. לכל חלופה יתרונות וחסרונות. אין בפנינו את מכלול השיקולים הרלבנטים כדי לייעץ לכם בהתאם. מומלץ כי בפנייה לייעוץ משפטי יפנו הן בני הזוז והן ההורים המממנים כדי שניתן יהיה להגיע למנגנון המקובל על כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש מספר דרכים בהם יכולים ההורים להבטיח את האינטרסים שלהם וגם אתם את שלכם. למשל: הערה בדבר הגבלת המכירה, הסכם הלוואה וכד. לכל חלופה יתרונות וחסרונות. אין בפנינו את מכלול השיקולים הרלבנטים כדי לייעץ לכם בהתאם. מומלץ כי בפנייה לייעוץ משפטי יפנו הן בני הזוז והן ההורים המממנים כדי שניתן יהיה להגיע למנגנון המקובל על כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איתור ת.ז לצורך הגשת תביעה
מ
07/09/09
שלום,
אני יודע שזה בטח לא הפורום הכי מתאים לכך, אבל כיוון שבפורומים אחרים לא כ"כ עונים מהר, אשמח אם תוכלו לעזור לי...
אני מעוניין להגיש תביעה כנגד 2 אנשים שאינני יודע את מס' הת.ז שלהם. כיצד אני יכול לאתר?
מישהו אמר לי שצריך לפנות למשרד חקירות. נראה לי קצת מוגזם לשכור משרד חקירות בשביל להוציא מס' ת.ז של אדם...
אודה לתשובה בהקדם.
תודה
אני יודע שזה בטח לא הפורום הכי מתאים לכך, אבל כיוון שבפורומים אחרים לא כ"כ עונים מהר, אשמח אם תוכלו לעזור לי...
אני מעוניין להגיש תביעה כנגד 2 אנשים שאינני יודע את מס' הת.ז שלהם. כיצד אני יכול לאתר?
מישהו אמר לי שצריך לפנות למשרד חקירות. נראה לי קצת מוגזם לשכור משרד חקירות בשביל להוציא מס' ת.ז של אדם...
אודה לתשובה בהקדם.
תודה
איתור ת"ז
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
משרד הפנים לדעתי איננו יכול לאתר ת"ז רק ע"ס כתובת, ולכן אין לי המלצה אחרת פרט למשרד חקירות..
תן מייל ותקבל חינם
מירשם ברשת
13/09/09
ניתן להורדה, לא חוקי
תן מייל ותקבל חינם
מירשם ברשת
13/09/09
ניתן להורדה, לא חוקי
שיעור פיצוי הנהוג באיחור מסירת הדירה-יד שנייה
עומר
07/09/09
1)אני מוכר דירה יד שנייה - מה גובה הפיצוי הנהוג באיחור מסירת הדירה (האם מדובר על פיצוי חודשי /יומי)?
2) המליצו לי שתשלומי הקונה יוצמדו למדד (מדובר ב3 חודשי תשלום) - האם הדבר מקובל?
תודה עומר
2) המליצו לי שתשלומי הקונה יוצמדו למדד (מדובר ב3 חודשי תשלום) - האם הדבר מקובל?
תודה עומר
פיצוי יומי כפול 1.5 משכר דירה יומי
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
זכויות דייר
הילה
07/09/09
ב- 4 השנים האחרונות אני מתגוררת בדירה אשר עברה בירושה לאבי ודודי (כל אחד אוחז במחצית מהדירה). בשנה האחרונה באנו לדודי בהצעה למכור לנו את המחצית שלו, אך הוא מסרב למכור ומסרב גם לקנות, כך שאנו תקועים עימו בחוזה בלתי אפשרי. הדירה זקוקה לשיפותים רבים ודודי לא מוכן להשתתף בהוצאות ויתרה מכך, מאיים כי יוציא אותי מהבית ברגע שבתו תחליט שהיא רוצה לעבור לגור לשם. מטוב ליבי, אני משלמת לו סכום שכירות סמלי. מהן הזכויות שלי כדיירת? מחצית הדירה של אבי עוברת להיות רשומה על שמי בטאבו ואני אהפול להיות בעל מחצית הדירה? האם אני חייבת לשלם לו שכר דירה? מה אני יכולה לעשות על מנת לצאת מהעניין הזה? אני מאוד מעוניינת להמשיך ולהתגורר בדירה אך היא זקוקה לשיפוצים ואיני מוכנה לקחת את כל הנטל הכספי עליי ולבסוף לצאת מהבית. אנא ייעצו לי.
דירה משותפת של שני יורשים
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/09
הילה שלום,
לגבי זכויותיך כדיירת - יש לעגן את הזכויות וחובות בהסכם שכירות מסודר בינך לבין שני היורשים. בהעדר הסכם את עשויה להחשב כברת רשות בלבד - ורשות כידוע ניתן לבטל.
את מתארת מצב משפטי נפוץ של שיתוף במקרקעין שהתקבלו בירושה. אפרט על קצה המזלג.
באם לא יגיעו היורשים להסכמות ביחס לשימוש בדירה או לחילופין להסכמות על מכירת זכויות האחד לשני או לצד שלישי, לא יהיה מנוס מלפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף.
במסגרת הליך פירוק השיתוף (בדר"כ) ימנה בית המשפט כונס נכסים וייפה את כוחו למכור את הדירה לצד שלישי. במקרה זה יש להניח ששני היורשים יפגעו ועל כן רצוי שיקדימו ויסדירו את הענינים ביניהם ללא התערבות שיפוטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לגבי זכויותיך כדיירת - יש לעגן את הזכויות וחובות בהסכם שכירות מסודר בינך לבין שני היורשים. בהעדר הסכם את עשויה להחשב כברת רשות בלבד - ורשות כידוע ניתן לבטל.
את מתארת מצב משפטי נפוץ של שיתוף במקרקעין שהתקבלו בירושה. אפרט על קצה המזלג.
באם לא יגיעו היורשים להסכמות ביחס לשימוש בדירה או לחילופין להסכמות על מכירת זכויות האחד לשני או לצד שלישי, לא יהיה מנוס מלפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף.
במסגרת הליך פירוק השיתוף (בדר"כ) ימנה בית המשפט כונס נכסים וייפה את כוחו למכור את הדירה לצד שלישי. במקרה זה יש להניח ששני היורשים יפגעו ועל כן רצוי שיקדימו ויסדירו את הענינים ביניהם ללא התערבות שיפוטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה על שם נכה
מ
06/09/09
שלום,
אני מייצג משפחה אשר רוכשת דירה עבור בן נכה ומפגר, כיצד ניתן להגן על זכויות באם חו"ח ילך לעולמו, רישום הערת אזהרה על מוגבלותו?
אודה לעזרה, וכן יעוץ לחוק או פסיקה רלוונטית.
אני מייצג משפחה אשר רוכשת דירה עבור בן נכה ומפגר, כיצד ניתן להגן על זכויות באם חו"ח ילך לעולמו, רישום הערת אזהרה על מוגבלותו?
אודה לעזרה, וכן יעוץ לחוק או פסיקה רלוונטית.
השאלה לא ברורה
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
עם מותו, רכושו הולך ליורשיו
בית כנסת בגן ילדים
ג'וני
06/09/09
שלום,
מול הבית שלנו ישנו גן ילדים (גן רשות). הגן היה קיים מן היום אשר הבניין נבנה (הבניין בן שנתיים).
בשנה שעברה, בזמן החופש הגדול גילינו כי הגן משמש כבית כנסת בשבתות. יש לציין שהאיזור הוא איזור חילוני לגמרי.
העניין לא הפריע לנו, ושמנו לב שלאחר סיום החופש, חזר המבנה לשמש כגן ילדים.
השנה, במהלך החופש הגדול, באחד הערבים היה רעש גדול ברחוב, וראינו שמכניסים ספר תורה אל גן הילדים. חשבנו שזה עניין רגיל כי כמו
בשנה שעברה, גם השנה שימש מבנה גן הילדים כבית כנסת במהלך החופש הגדול.
אך עתה הסתיים החופש הגדול, ושמנו לב שהמבנה, שאמנם עדיין משמש כגן ילדים, משמש גם כבית כנסת בשעות הבוקר המוקדמות ובשבתות.
גם זה לא היה מפריע לנו אלמלא התחילו תפילות בוקר קולניות מן השעה 5:00 בבוקר.
אין לי שום דבר נגד דת, אני בעצמי אדם מסורתי (לא שומר שבת, אך כן שומר כשרות וצם ביום כיפור לשם הדוגמא), אך הפיכת גן הילדים לבית
כנסת מהווה גורם הפרעה לא קטן. מדוע אני צריך לקום כל בוקר ב-5:00 לשמע תפילות קולניות, לסגור את החלון (בקיץ!), ולנסות לחזור
לישון? ושוב, האיזור הא איזור חילוני לגמרי (למרות שגרים כמה דתיים בבניין).
חשבתי שזה היה עניין זמני ולכן לא עשיתי דבר, אך בשל העובדה שזה ממשיך, ברצוני לעשות מעשה בעניין.
שאלתי היא, האם הקמת בית כנסת במבנה גן ילדים הוא חוקי? האם מותר להקים בית כנסת בכל מבנה? מי אחראי על מיקום בתי הכנסת?
העירייה?
האם יש לי לאן ולמי להתלונן בעניין, או שנגזר עלי לסבול?
אשמח לתשובה עניינית.
תודה.
מול הבית שלנו ישנו גן ילדים (גן רשות). הגן היה קיים מן היום אשר הבניין נבנה (הבניין בן שנתיים).
בשנה שעברה, בזמן החופש הגדול גילינו כי הגן משמש כבית כנסת בשבתות. יש לציין שהאיזור הוא איזור חילוני לגמרי.
העניין לא הפריע לנו, ושמנו לב שלאחר סיום החופש, חזר המבנה לשמש כגן ילדים.
השנה, במהלך החופש הגדול, באחד הערבים היה רעש גדול ברחוב, וראינו שמכניסים ספר תורה אל גן הילדים. חשבנו שזה עניין רגיל כי כמו
בשנה שעברה, גם השנה שימש מבנה גן הילדים כבית כנסת במהלך החופש הגדול.
אך עתה הסתיים החופש הגדול, ושמנו לב שהמבנה, שאמנם עדיין משמש כגן ילדים, משמש גם כבית כנסת בשעות הבוקר המוקדמות ובשבתות.
גם זה לא היה מפריע לנו אלמלא התחילו תפילות בוקר קולניות מן השעה 5:00 בבוקר.
אין לי שום דבר נגד דת, אני בעצמי אדם מסורתי (לא שומר שבת, אך כן שומר כשרות וצם ביום כיפור לשם הדוגמא), אך הפיכת גן הילדים לבית
כנסת מהווה גורם הפרעה לא קטן. מדוע אני צריך לקום כל בוקר ב-5:00 לשמע תפילות קולניות, לסגור את החלון (בקיץ!), ולנסות לחזור
לישון? ושוב, האיזור הא איזור חילוני לגמרי (למרות שגרים כמה דתיים בבניין).
חשבתי שזה היה עניין זמני ולכן לא עשיתי דבר, אך בשל העובדה שזה ממשיך, ברצוני לעשות מעשה בעניין.
שאלתי היא, האם הקמת בית כנסת במבנה גן ילדים הוא חוקי? האם מותר להקים בית כנסת בכל מבנה? מי אחראי על מיקום בתי הכנסת?
העירייה?
האם יש לי לאן ולמי להתלונן בעניין, או שנגזר עלי לסבול?
אשמח לתשובה עניינית.
תודה.
פני לעירייה
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
בדקי מולם האם יש היתר להפעלת הגן
חוזה בלעדיות עם מתווך
שירן
06/09/09
שלום רב,
לפני כארבעה חודשים ראיתי דירה עם מתווך שהיא בבלעדיות אצלו, לפני כמה שבועות רצינו להגיע לדבר עם בעל הדירה והמתווך אמר לנו שהוא החליט פתאום להעלות את המחיר ב 60,000 ש"ח והם רבו ושהוא כבר לא מתווך את הדירה שלו. בעל הדירה מפרסם עכשיו בעצמו את הדירה ואומר שהחוזה בינו לבין המתווך נגמר.והשאלה שלי האם אני מחוייבת לשלם למתווך למרות שהחוזה בניהם נגמר?
לפני כארבעה חודשים ראיתי דירה עם מתווך שהיא בבלעדיות אצלו, לפני כמה שבועות רצינו להגיע לדבר עם בעל הדירה והמתווך אמר לנו שהוא החליט פתאום להעלות את המחיר ב 60,000 ש"ח והם רבו ושהוא כבר לא מתווך את הדירה שלו. בעל הדירה מפרסם עכשיו בעצמו את הדירה ואומר שהחוזה בינו לבין המתווך נגמר.והשאלה שלי האם אני מחוייבת לשלם למתווך למרות שהחוזה בניהם נגמר?
הסכם בלעדיות
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
אם המתווך איננו פעל יותר, הרי שניכר כי הוא לא "הגורם היעיל" בהתקשרות ולכן לכאורה לא זכאי לשכר
היוון?
א
06/09/09
שלום,
כיצד אני יודע אם נכס של המינהל מהוון או לא?
בנסח טאבו רשום "חכירה עד ליום X" אבל לא רשום האם הנכס מהוון או לא...
האם יכול להיות מצב שהנכס מהוון וזה פשוט לא רשום בטאבו?!
תודה
כיצד אני יודע אם נכס של המינהל מהוון או לא?
בנסח טאבו רשום "חכירה עד ליום X" אבל לא רשום האם הנכס מהוון או לא...
האם יכול להיות מצב שהנכס מהוון וזה פשוט לא רשום בטאבו?!
תודה
יש לבקש אישור מהמנהל על ההיוון
|עו"ד עזרא שרון
06/09/09
בניה על הגג
ר
06/09/09
שלום רב,
הגג בבניין שלנו מוצמד לאחד הדיירים.
האם הוא צריך לקבל הסכמתנו לעניין בניה על הגג?
תודה
הגג בבניין שלנו מוצמד לאחד הדיירים.
האם הוא צריך לקבל הסכמתנו לעניין בניה על הגג?
תודה
תלוי מה כתוב בתקנון הבית
|עו"ד עזרא שרון
06/09/09
גבעת יואב
יונתן
06/09/09
שלום אני תושב ברמת הגולן
בשנת 1997 אבי ז"ל עשה הסכם באל"פ עם חבר מושב
והם הגיעו להסדר שאבי יתן לחבר 18 דונם חקלאים למשך 10 שנים
ללא כל תשלום
החבר ינטע עצי זית ויניב את פרותיו
ובתום ה 10 שנים השטח יחצור לאבי עם העצים
אבי ניפטר ליפני כ 3 שנים
החבר נמצא בשטח המדובר משנת 1997 (כבר 12 שנה)
אני כיורש השטח ובעליו החוקיים של השטח בתי לידרוש את השטח חזרה כפי שסיפר לי אבי וכך גם סיפר לאחיי (אנחנו 6 אחים )
החבר איננו מוכן לוותר על השטח ,מציע הצאות חלופיות כגון שטח חלופי וגם רק בעוד 10 שנים מעכשיו ,בטענה שאבי נתן לו את השטח בחינם .
שוב ההסכם בינהם היה בעל"פ
בשנת 1997 אבי ז"ל עשה הסכם באל"פ עם חבר מושב
והם הגיעו להסדר שאבי יתן לחבר 18 דונם חקלאים למשך 10 שנים
ללא כל תשלום
החבר ינטע עצי זית ויניב את פרותיו
ובתום ה 10 שנים השטח יחצור לאבי עם העצים
אבי ניפטר ליפני כ 3 שנים
החבר נמצא בשטח המדובר משנת 1997 (כבר 12 שנה)
אני כיורש השטח ובעליו החוקיים של השטח בתי לידרוש את השטח חזרה כפי שסיפר לי אבי וכך גם סיפר לאחיי (אנחנו 6 אחים )
החבר איננו מוכן לוותר על השטח ,מציע הצאות חלופיות כגון שטח חלופי וגם רק בעוד 10 שנים מעכשיו ,בטענה שאבי נתן לו את השטח בחינם .
שוב ההסכם בינהם היה בעל"פ
גבעת יואב
|עו"ד עזרא שרון
07/09/09
ככל הנראה, לא יהיה מנוס אלא מפנייה לערכאות משפטיות כדי להשיב לידך את החזקה במקרקעין.
תוספת בנייה
דרור
06/09/09
ברשותי אחוזי בנייה נוספים על הגג לא מנוצלים ל-40 מ"ר נוספים (בבניין מגורים).
איך אני יכול להוציא אישורי בנייה לתוספת?
מה סדר גודל העלויות של הוצאת האישורים?
לאן אני צריך לפנות? מה סדר הפעולות שעליי לנקוט?
איך אני יכול להוציא אישורי בנייה לתוספת?
מה סדר גודל העלויות של הוצאת האישורים?
לאן אני צריך לפנות? מה סדר הפעולות שעליי לנקוט?
תתחיל בפנייה לועדה מקומית
|עו"ד עזרא שרון
06/09/09
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
