פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חניה בתמ"א 28 ( 2)
חניה בתמ"א 38 ( 2)
שלום לייזר,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כלב של שכנים בחצר
1. הם אינם מכניסים אותה אליהם הביתה. הם גזלו מהשטח המשותף, הציבו שם כלוב רשת ושיכנו אותה בתוכו.
2. הכלבה נובחת בקולי קולוח בשעות שנאסר ליצור מטרדי רעש (23:00 עד 6:00 למחרת) ובעיקר סביב השעות 4:00-5:00.
3. השכנים מנהלים נגדי מלחמת גרילה והכלבה היא אחד מ"כלי הנשק" נגדי. גם מטרד הרעש מתחת לחלונות דירתי וגם קרבו אותה אלי לקרבה מאיימת. ככלל, היחס שלע לכלבים הוא תוצאה של מי שאוחז בקולר.
שאלה #1: האם ניתן לכפות עליהם להכניס אותה בלילה לדירתם, כדי שהקירות יקטינו את הרעש ?
שאלה #2: האם בכלל מותר להביא כלב/ה רועש/ת לחצר משותפת ללא קבלת הסכמה של השכנים ?
כלב של שכנים בחצר
שלום עזרא,
בעל דירה רשאי להשתמש בשטחים המשותפים באופן סביר שאיננו מונע שימוש דובה מבעלי הדירות האחרים ואיננו גורם מטרד לבעלי הדירות האחרים.
לגבי הדרכים להתמודד עם מטרד נא פנה לפורום דיני נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
הבית שלי הוא נקרא בית משותף בטאבו. אין לנו גבולות ברורים. השכן הצליח למכור את הבית שלו בלי הסכם שיתוף איתי . אני לא יכולה למכור את הבית כי השכנים החדשים לא מעוניינים לחתום על הסכם שיתוף. השאלה האם אני יכולה להגיש בקשה לבית המשפט לפרצלציה, ובשביל זה בית המשפט מחייב את שנינו לשלם? האם אני אוכל לתבוע את השכן הקודם שמכר לשכן החדש, כי אני תקועה ולא יכולה למכור?
לי
אני רוצה להוסיף.
האם אני יכולה להוציא נסח טאבו כדי לבדוק שהשכן אכן עשה העברת בעלות? כי הוצאתי ונתן רק את שלי.
בית משותף והסכם שיתוף
שלום לי,
אם הבית רשום כבית משותף אין צורך בהסכם שיתוף (וגם אין אפשרות לרשום הסכם כזה).
כל בעל דירה רשאי לעשות עסקאות בזכויותיו בלי תלות בבעלי הדירות האחרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מס רכישה
שלום סימונה,
כל עסקה של רכישת דירה נוספת מחוייבת במס רכישה.
גם דירה יחידה מחוייבת במס רכישה, אלא ששם קיימות מדרגות מס שעשות להביא לפטור מתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה שניתנה בעבר לדייר ע"י דיירים שכבר לא גרים בבנ
בעבר הרחוק חתמו דיירים שונים, בבניין של 2 קומות ו4 דיירים, על וויתור זכותם לחניה אחת מתוך שתיים, שבכל מקרה אינם מסודרים בטאבו, וזאת לטובת אחד הדיירים. בחלוף השנים התחלפו הרבה דיירים והם מבקשים לאפשר לכל דייר להחנות את ריכבו בשני מקומות החניה, בבחינת "ראשון זוכה". הדייר מתעקש לא לאפשר חניה לאחרים, שבהם כלולים אנשים עם תינוקות, דבר המקל עליהם.
האם יש לו איזו זכות לגיטימית לכך? שהרי הדיירים בעבר שוויתרו לו, כבר לא גרים בבניין. עלי לציין שלאחרונה הצטרפו הדיירים לתרבות הדיור. מה דעתכם המלומדה? ואגב, הדייר שהשתלט וגזל חניה, ציין שפעם תבעו אותו והוא זכה. הפעם שזכה הייתה עם דיירים אחרים שחלקם כנראה חתמו לו על וויתור.
תוספת להצגת הבעיה
הסכמות בבית משותף לגבי שימוש בחניה
שלום רננה,
מאחר שמדובר בעניין ארוך שנים וקיימים מסמכים שונים (כתבי ויתור, פסק דין, מסמכי רישום הבית המשותף) וחסרים פרטים עובדתיים רבים לא ניתן להשיב על השאלה במסגרת זו.
כעקרון, דיירים רשאים לוותר על זכות חניה השייכת להם, כלל בעלי הדירות רשאים להעניק זכות שימוש יחודית לאחד הדיירים בחניה המהווה רכוש משותף, ויש לבחון את המסמכים והעובדות כדי להבין מה נעשה, ומה זכויותיו של אותו דייר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית
אני שואל בשביל חברה
היא גרושה ויש להם בית משותף, יש פינוי בינוי בבניין ובגלל שהגרוש קונה את הדירה דורשים ממנה לשלם התל השבחה בעוד שהייזם אמור לספוג אחרי שהדירה תיהיה בנויה, האם עדיף שהיא תשלם את התל השבחה או לבטל את ההסכם ולחכות עד שהדירה תיהיה מוכנה? ( ואף אחד לא יודע מה יהיה עד אז..)
אשמח לקבל מענה.
מכירת בית
שלום אריה,
השאלה איננה משפטית אלא כלכלית.
בשולי הדברים יוער, שביטול חד צדדי של הסכם מהווה את הפרתו וכי הצד הנפגע מהביטול יכול לדרוש את אכיפתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עילת תביעה בגין עיכוב במתן אישור לטאבו
האם קיימת עילה לתביעה נגד העירייה בגין עיכוב במתן אישור לטאבו. אני כבר מחכה לאישור קרוב לארבעה חודשים, וכל הזמן הזה התשלום האחרון עבור מכירת הדירה, מעוכב אצל העו"ד. מבחינתי, לא נוצר שום עיכוב במהלך התהליך עם העירייה.
תודה
עילת תביעה בגין עיכוב במתן אישור לטאבו
שלום מוטי,
4 חודשים הם זמן ארוך מהמקובל. כדאי לפנות שוב לעיריה ולבדוק מדוע האישור מתעכב.
ככל שתוכל להראות כי העיכוב נובע מהתרשלות של העיריה וכי נגרם לך נזק ומה שיעורו של נזק זה תוכל לתבוע את העיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום
איחור בתשלום על פי חוזה
שלום אלונה,
על פני הדברים איחור בתשלום מהווה הפרה של הסכם המכר.
יחד עם זאת יש לבדוק את הוראות החוזה ולבחון אם ישנם תנאים נוספים לתשלום שטרם התקיימו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועוד שאלה
2) בנוסף, מה לגבי קניה, אם רוכשים דירה שזו דירה יחידה, מלבד עלות הדירה אילו עוד הוצאות יש? אשמח אם תוכלי לעזור.
תודה.
מיסוי מקרקעין: מכירת דירה שהתקבלה בירושה
שלום דניאל,
אם דירת הירושה היא דירתכם היחידה תוכלו לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה.
אם דירת הירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ואילו היה מוכר אתה בעצמו היה זכאי לפטור, אולי גם אתם זכאים לפטור מכוחו.
מס נוסף שיתכן שיחול במכירה הוא היטל השבחה.
בעת רכישת דירה מוטל מס רכישה, אם זו דירה יחידה מדרגות המס מוטבות וכוללות מדרגה בה לא ישולם כלל מס.
הוצאת נוספות שיש לקחת בחשבון הן הוצאות הכרוכות בלקיחת משכנתא, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ככל שמעורב בעסקה מתווך, הוצאות שיפוץ במקרה הצורך וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
דירה שקיבלנו אני ואחותי בירושה ,היתה צוואה ונעשה קיום צוואה, מחכים לרישום מינהל מקרקעי ישראל זה לוקח זמן. השאלה שלי האם אפשר למכור דירה שעדיין לא נרשמה במינהל מקרקעי ישראל על שם היורשות ?
מכירת דירת ירושה
שלום דניאל,
אין מניעה חוקית למכור את הדירה גם בטרם נרשמה ברמ"י, אבל פרקטית קונים לא ישלמו כספים לידיכם בטרם יושלם הרישום על שמכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בקניה מחבר בקבוצת רכישה
אני רכשתי מחצית מזכויות הקרקע מאחד מחברי קבוצת רכישה והצהרתי על העסקה כדירת מגורים, לפי תיקון 69 לחוק, הרואה בקרקע שנרכשה כקבוצת רכישה, כדירת מגורים, אולם מסמ"ק ע"פ מיטב שפיטה קבע שהרכישה מוגדרת כקרקע, וזאת משום שהם אינם מכירים בכך שהמוכר קנה כקבוצת רכישה מאחר והוא מוגדר אצלם כקרקע, למרות טענותי שהמצב שהיה בשעתו אינו המצב כיום מאחר שבתאריך שאני רכשתי הקרקע בעלי הקרקעות היו תחת הסכם ניהול גורם מארגן הסכמי קבלן ועוד ועוד העונים להגדרת קבוצת רכישה.
בקיצור שאלתי האם יש סיכוי שהשגתי לא תתקבל? האם זה שבעבר לא הוגדרו כקבוצת רכישה משנה לגבי הזמן שכן הוגדרו כקבוצת רכישה?
תודה.
מס רכישה בקניה מחבר בקבוצת רכישה
שלום יחזקאל,
לא כל קבוצת רכישה מוגדרת ככזו בחוק מיסוי מקרקעין.
יש לבחון אם קבוצת הרכישה עונה על ההגדרות הקבועות בחוק ובנוסף יש לבדוק את הוראות החוזה ביחס לזכות הנמכרת.
המלצתי היא להתיעץ בעו"ד תך בחינת כל המסמכים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ההיתר בניה לטופס 5
לפני 10 שני קיבלצי היתר בניה זמני ןדךמתי עלין
היום אני אוצה להןציא טןפס 4 והם רוצים לשנןת לי ממרתף לשטח עיקרי ההיתר שולם כבר לפני 10 שנים
האם ניתן לשנות
תודה
גיתית
היתר בניה
שלום גיתית,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה
ניתן לשנות אותו לאחר 10 שנים מבחינה חוקית
היתר בניה
שלום גיתית,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפה של העירייה
האם מותרת בו אכיפה של העירייה?.
ונתינה של דוחות..
שימוש פרטי בשטח ציבורי
משה שלום רב,
שאלתך אינה ברורה דיו כדי להשיבה. "שטח ציבורי פרטי".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה
ניתן לשנות אותו לאחר 10 שנים מבחינה חוקית
ביצוע שינויים בהיתר בניה
גיתית שלום רב,
אנא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא
פרויקט תמ"א 38
יוני שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חדר ועד
האם צריך את הסכמת כל בעלי הדירות או מספיק שיהיה רוב
מציינת שהמקום לא בשימוש והשכירות ניתנת לבניין בתור תקציב נוסף אודה על תשובתכם
הסכמת דיירים לשימוש ברכוש המשותף בבנין
סיון שלום רב,
לצורך שימוש ברכוש המשותף נדרשת הסכמת כלל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ברכישת דירה
וכמה מסי רכישה נידרש לשלם בקנית דירה בשווי מליון וחצי? (למגורים ולא להשקעה).
מס שבח ומס רכישה
צילה שלום רב,
אין מספיק נתונים בשאלתך לצורך קבלת תשובה מפורטת.
ככלל, חבות במס שבח תלויה במספר הדירות אשר בבעלותך, שווין, התקופה בה את מחזיקה בדירה הנמכרת וכו'.
חבות במס רכישה נקבעת לפי מדרגות מס לדירה יחידה ומדרגות מס לרוכשים אשר עבורם מדובר בדירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותם.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד הבקיא במיסוי מקרקעין.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סטייה בשטח דירה
סטייה בשטח הדירה
ורדינה שלום רב,
מומלץ להיוועץ במודד מוסמך לצורך בדיקת סטיות בין השטח הרשום של הדירה לבין שטח הדירה בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור תת חלקה
נסח טאבו
איתור פרטי נכס הרשום בפנקס הבתים המשותיפם
יסמין שלום רב,
באפשרותך להוציא נסח טאבו מרוכז באתר לשכת רישום המקרקעין. הנסח יפרט את כל הדירות הרשומות בבניין המופיע בפנקס הבתים המשותפים.
שוכר דירה בבניין דורש דווח מפורט מועד הבית
נתבקשתי לברר ע"י ועד הביתהאם קיימת חובת דווח על הוצאות/הכנסות/חובות דיירים/תוכניות עתידיות וכו' ע"י ועד הבית לדייר הגר בשכירות באחת הדירות בבניין?
האם חובה שלעיל חלה רק כלפי בעלי הדירות?
ועד הבית שלנו מאוד מסודר ובכל חצי שנה תולה במקום בולט בח. המדרגות לעיונם של דייריי הבניין, דווח חצי שנתי מפורט על הוצאות/הכנסות וכו'.
תודה
השוכר צודק
על פי סעיף 69 לחוק המקרקעין הנציגות (ועד הבית) היא המורשה של כל בעלי הדירות בנושאים שבהם מטפל ועד הבית - ציטוט :
"69. הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."
כלומר, כלפי גורמים חיצוניים, כולל שוכרים, הנציגות היא זו שמייצגת את בעלי הדירות.
הדרישה מוועד הבית של השוכר לפירוט ההוצאות השוטפות - בלבד - של ועד הבית, נובעת מהוראת חוק השכירות שמחייבת שוכר רק בתשלום המרכיב של ההוצאות השוטפות, מתוך כלל ההוצאות של ועד הבית, ההוצאות השוטפות הן, לדוגמא, הוצאות ניקיון חודשיות, גינון חודשי, תאורת חדר מדרגות חודשית וכיוצא באלה.
וכמו כן, לאור העובדה, שבעל הדירה המושכרת לא יודע את פרטי הנתונים הללו.
חובת דיווח ועד הבית המשותף
ליגל שלום,
חובת הדיווח הוצאות והכנסות של וועד הבית הינה כלפי בעלי הדירות בהתאם לקבוע בתקנון הבית המשותף. יחד עם זאת מומלץ להעביר את הנתונים לבעל הדירה, אשר יעבירם במידת הצורך לשוכר הדירה.
מכירת דירה כאשר בעלי הדירה מקבלים סכום שונה
בניסיון להימנע מצו פירוק שותפות אחד האחים מוכן לקבל פחות מחלקו של אחיו על הדירה.
האם זה אפשרי? והאם זה אומר שזה שקיבל סכום מופחת ישלם כסף לפי מה שקיבל או לפי מחיר המכירה על אף שלא עבר אליו כל הסכום שמגיע.
מסבירה עם דוגמא , נניח שהדירה תמכר ב2.5 לכאורה כל אח אמור לקבל 1.25, אבל 250 אלף יועברו כך שבחוזה יופיע שהיא נמכרה ב2.5 אבל 1.5 מקבל אחד האחים והשני 1.
האם המיסים משולמים בכל מקרה לפי 1.25 או כל אחד מהאחים לפי מה שקיבל? תודה מראש
מכירת דירת ירוש והסכם חלוקת עיזבון בין אחים
שמרית שלום רב,
ככל ועל פי צו הירושה או צו קיום הצוואה חלקם של האחים בדירה שווה, ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון בין האחים לפני המכירה. בהסכם חלוקת העיזבון יפורט חלקו של אח בהתאם למוסדר ביניהם. כל אחד מהאחים ימוסה במקרה זה על פי חלקו במכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור
הלשנה של השכנים לעיריה עקב צרות עין , העיריה הזמינה אותי לברור או הגשת כתב אישום .
מה הסיכוי שאקבל פטור מענישה.
שימוש במחסו לצרכי מגורים
נחום שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדק
הבניין בן 5
קבלן אמר שעלי להוכיח שהנזק באשמתו וחובה עליון לתקן לפי חוק אחריות בדק דירות.
צודק? איך בדיוק מוכיחים?
ליקויי בנייה בתקופת האחריות - רכישת דירה מקבלן
לירון שלום רב,
ככל שהתגלו ליקויים בבניין לאחר תום תקפות הבדק, קרי בתקופת האחריות עליך להוכיח שמקורה בעבודות ו/או תכנון ו/או חומרים שבוצעו ע"י הקבלן. באפשרותך להזמין חברת בדק אשר תבצע בדיקה ותנפיק לך דו"ח מפורט בדבר מקור הליקוי.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגרלת חניות
האם נדרשת הסכמת כל הדיירים או מהו הרוב הנדרש כדי לבצע את המהלך?
שימוש בחניה משותפת בבית משותף
שירי שלום רב,
לצורך קבלת החלטה בדבר שימו/ש בחניה המהווה רכוש משותף נדרשת הסכמת כל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
