פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פינוי בינוי אחרי תמ"א – המשך…
תשובה חוזרת
מירים, צר לי לשמוע
אבל הדבר מצריך בדיקה פרטנית עם הועדה. הייתי מציעה לבדוק באמת עד כמה יש חשיבות לבניין שלכם בתוך מסגרת הפרוייקט. על פניו - אין פה נסיבות שיצדיקו "פרוייקט בסיבוב שני". איפה עומדים שאר בעלי הזכויות? שווה בדיקה אם הם מעוניינים לעבור שוב את התהליך הזה.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי אחרי תמ"א (שכלל פינוי דיירים וותיקים)
פינוי בינוי אחרי תמ"א
שלום, מירים
על פניו משתמע, שלא יתירו קידום הליך התחדשות עירונית אחד לאחר הליך אחר, כך שלא סביר שהועדה תתיר לקדם פרוייקט פינוי-בינוי לאחר פרוייקט תמ"א באותו מגרש.
הדבר יכול אולי לעבור, תלוי בועדה הרלוונטית (לא רשמת מהיכן את), אבל אני בספק רב אם זה יתאפשר בנסיבות כאלו.
בכל מקרה, לא נראה שכרגע המועד להגשת התנגדות, מן הסתם הדבר יידרש רק לאחר הליך של קבלת היתר בתנאים, כמקובל.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור בתמ"א
עיכוב בתחילת הפרוייקט
שלום, מיקו
קשה להשיב על השאלה מבלי להידרש לפרטים.
יתכן שמדובר בעיכוב מוצדק, ויתכן שלא.
התשובה צריכה להינתן ע"י עו"ד הפרוייקט מטעם בעלי הזכויות.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת פיצוי
במתחם מול הבנין החל שיפוץ תמ"א וחלקים אלו "נגזרו" מבניין המגורים לטובת הבניה.
למיטב ידיעתנו, לא נתבקש אישור כלשהו מהבניין ולא מהועד "לגלח" את החלקים הנ"ל.
האם זה חוקי מבלי לקבל את אישור הבניין שמולו מתבצע הפרויקט ללא קבלת אישור?
האם יש סיכוי לבניין לקבל פיצוי כלשהו על כך?
קבלת פיצוי
חלק מהליך קבלת היתרים הינו הליך של פרסום להתנגדויות, ככל הנראה כן פרסמו את העתיד לבוא ואפשרו לכל מי שעתיד להפגע מכך להגיש את התנגדותו.
יתכן ומסיבה כלשהי התהליך לא בוצע כראוי ויתכן ופשוט לא ראיתם את הפרסום להתנגדויות.
על מנת להבין מה ניתן לעשות בשלב זה נדרש ייעוץ פרטני
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסרב לחתום
תמורות עודפות כתנאי לחתימה
שלום, שושנה
ככל שאינך רואה את ההטבה הגלומה בפרוייקט - וחבל שכך - את לא חייבת לחתום.
יחד עם זאת, אין כל מקום לתמורות עודפות למי מבעלי הדירות.
לתשומת לבך, ככל שהרוב הדרוש על פי דין יחתום על ההסכם, בית המשפט יחייב אותך לחתום על ההסכם, ללא כל תנאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה רוב
הרוב הדרוש
שלום, הגר
הרוב הדרוש לקדם פרוייקט של הריסה ובניה מחדש הוא של שני שלישים מבעלי הזכויות, שלהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף.
בסופו של יום, נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות להריסת הבניין (הן לפי הוראות התמ"א/חלופת שקד והן לפי חוק פינוי בינוי), אך די ברוב המיוחס הנ"ל כדי לכפות את ההסכמה על יתר בעלי הזכויות (פחות משליש).
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור העירייה לתנאי סף למרות שאין תנאי סף
אנחנו 2 דיירים מתוך 8 בבניין בתל אביב המתנגדים לתוכנית תמ״א 38/1 שהגיש אחד מבעלי הדירות שהוא קבלן בניין במקצועו . ברשותינו 113 מ״ר מתוך 250 מ״ר . הגשנו התנגדות בעירייה לפרוייקט התמ״א בטענה שאין לייתר בעלי הדירות 2/3 משטח הבניין בטאבו כחוק ועל כן לא מתקיים תנאי סף ראשוני וביקשנו לדחות את הפרוייקט הזה שגם מתכוון לגרוע שטחים מהסלון שלנו על מנת להרחיב את חדר המדרגות והוא לא לרוחינו .
למרות ההתנגדות ולמרות העדר תנאי סף העירייה התעלמה מההתנגדות שלנו והעבירה את הפרוייקט המוצע לשלב של - ״ בדיקה מרחבית ״
אנחנו חוששים שיש לקבלן הזה קשרים בעירייה ושהעירייה תאשר לו את הפרוייקט בסוף .
מה עלינו לעשות במצב הזה - האם לחכות להחלטת אישור סופית או לפעול כבר מעכשיו . למי צריך להגיש ערעור במצב הזה
אודה לכם מקרב לב על ההכוונה.
אישור העירייה לתנאי סף למרות שאין תנאי סף
העדיפות היא תמיד לא להמתין לסוף כי בסוף יותר קשה להחזיר דברים אחורה ולעיתים מעשה עשוי לא ניתן להחזיר לאחור, יחד עם זאת, נראה שצריך ייעוץ פרטני כדי להבין את התמונה יותר לעומק ולהמליץ כיצד לפעול
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות דיירים לא סומך
נציגות דיירים לא סומך
נציגות הדיירים זוהי נציגות שבעלי הדירות בוחרים בה וניתן להחליף אותה בכל שלב בקיום אסיפה בהתאם לחוק.
בנוגע לאיך אתה יכול לוודא שלא מרמים אותך, אם אין לך אפשרות להחליף את הנציגות או לפעול במשותף עם בעלי זכויות אחרים להחלפת עורך הדין, מומלץ להשקיע בייעוץ וליווי פרטי של עורך דין עם ניסיון בתחום שילווה אותך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר בפינוי בינוי
שוכר בפינוי בינוי
ככל ואינכם בעלי הדירה, אין כל חובה לשתף אתכם באינפורמציה ויתכן שגם בעל הדירה אכן לא מעורב (יש מקרים שבעלי דירה מסויימים לא מעורבים מסיבות שונות).
עורכי הדין לא מחוייבים לשתף את השוכרים בלוחות הזמנים או כל דבר אחר שנוגע לפרויקט, יחד עם זאת, את בעל הדירה הם חייבים לשתף
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין נציגות דיירים בתמ"א38
כל אחד לעצמו מול היזם, וכולם ביחד ממדרים אותי.
אין נציגות דיירים.
לאחרונה ביקשתי שיארגנו אסיפת דיירים כי נמאס לי מכל הקומבינות והשקרים.
לוחצים עליי לחתום על הפרויקט לפני שאשאל שאלות קשות מדי ...
מאיימים ש "יפעלו נגדי" ...
האם סירוב לבקשתי לכנס אסיפת דיירים ו/או אי קיום נציגות דיירים מהווים עילה חוקית לא לחתום על הפרויקט?
אין נציגות דיירים בתמ"א38
התנהלות כזו בדרך ככל גם מעידה על כל מיני דברים לא לגיטימיים, כדי לתת תשובה רצינית צריך לבחון באופן פרטני את המקרה, על פניו נראה שיש כאן התנהלות לא תקינה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכי ליווי
ומה הדין ,כאשר מדובר בפסק דין חלוט, בין דייר לייזם, אשר אין בפסק דין החלוט, תנאי כי למימוש פסק הדין החלוט, במקרה של הפרת פסק הדין החלוט, יהיה רק בתביעה כספית.
יובהר כי, בפסק הדין החלוט, יש סעיף שקובע, כי ההסכם תמ׳׳א שנחתם בין הדייר לייזם, יהיה בתוקף. האם הבנק המלווה יכול להוסיף תנאי, שבמקרה שהייזם ייפר את פסק הדין החלוט, ניתן יהיה לתבוע רק תביעה כספית?
תודה.
מסמכי ליווי
בהסכם שנחתם מול היזם בדרך כלל יש סעיף שמחייב את היזם לקבל את אישור ב"כ הבעלים להסכם הליווי, בנוסף, הבעלים הינם צד להסכם הליווי שכן ההסכם נחתם בין היזם, הגוף המלווה ובעלי הזכויות.
הבנק המלווה יכול להתנות כל תנאי כל עוד התנאי חוקי ויחד עם זאת אם התנאים לא מתאימים אז לא חותמים מולו הסכם ליווי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה שהוגשה למפקח ללא רוב
תודה.
תביעה שהוגשה למפקח ללא רוב
לכאורה דינה להתבטל מאחר והוגשה ללא סמכות, יחד עם זאת צריך לבחון באופן פרטני
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי מהוון של דירת התמורה
כיצד מתבצע חישוב שווי מהוון של דירת תמורה במקרה בו קשיש יעדיף לקבל מהיזם סכום כספי בתמורה לדירתו.
תודה.
שווי מהוון של דירת התמורה
גובה ההיוון (הריבית להיוון) זה עניין מסחרי שנקבע בין בעלי הזכויות ליזם. ההיוון זה שלוקחים סכום כסף שאמור היה להתקבל בעוד X שנים ומהוונים אותו להיום בהתאם לשער ההיוון שנקבע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא תמ"א
משכנתא תמ"א
העובדה שיש למי מבעלי הזכויות משכנתא לא אמורה לפגוע ו/או לעכב את התהליך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח תקופת צינון
אין לי עוד דירה מעבר לנל.
האם במידה ומעוניינת למכור קיימת תקופת צינון ומס כל שהוא.
אם כן מה תקופת הצינון ?
מה המס וכמה ?
הדירה במרכז. במקום דירתי הישנה 3 וחצי חדרים..קבלתי דירה 5 חדרים פלוס מרפסת מחסן ושתי חניות. תודה על העזרה
מס שבח תקופת צינון
בפרויקטים של פינוי יש מכר מלא של הזכויות ורכישה מהיזם דירה חדשה, מבחינת מיסוי מקרקעין הדירה שקבלת הינה דירה חדשה ויש לעמוד בתנאים של מכירת דירת מגורים יחידה מזכה על מנת להנות מהתנאים של דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על דירה מחוץ לפרוייקט הניתנת לקשיש והאם היזם נושא במיסוי זה?
מיסוי על דירה מחוץ לפרוייקט הניתנת לקשיש והאם היזם נושא במיסוי זה
ככל והכוונה לדירה שבעליה עומד בתנאים של חוק הקשיש והדירה הנרכשת גם כן עומדת בתנאים אזי שאין מיסוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחדשות עירונית
מחפשים יזם
שלום, צורי
יתכן שיש בעייתיות במגרש שלכם, שהוא שונה ממגרשים אחרים ברחוב
ויתכן שטרם נמצא היזם המתאים.
מוזמנים ליצור קשר ונראה אם נוכל לסייע לכם בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירת ירושה בתהליך תמ״א
אחותי ואני ירשנו מהורינו דירה שאינה מחוייבת במס שבח בעת מכירתה (היות והיתה דירתם היחידה) והיא כרגע בתהליך בניית הבניין מחדש במסגרת פינוי בינוי.
מתי אפשר יהיה למכרה לאחר כדי להנות מפטור ממס שבח: 1. רק עם סיום הבנייה לאחר קבלת טופס 4.
2. בסמוך לסיום הבניה לפני טופס 4. או שזמן המכירה אינו משנה כלל ועיקר לצרכי הפטור?
האם העובדה שעברה השבחה במסגרת התמ״א עלולה לחייב אותנו במס שבח כלשהו למרות היותה דירת ירושה יחידה?
תודה מראש
ייעוץ מיסוי לדירת ירושה
שלום, הדס
המדובר בשאלה הנוגעת לענייני מיסוי.
מומלץ לפנות לפורום מיסוי.
בכל מקרה, לא מומלץ להסתמך על מענה כללי באתר, ומומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסיון עו"ד לקוח בפרוייקט תמ"א 38
האם בין בעל דירה לבא כוח בעלי הדירות בפרוייקט תמ"א 38 מתקיים חיסיון עו"ד לקוח כפשוטו כמו בכל שירות אחר בין עו"ד ללקוחו? דהיינו, אם עו"ד בעלי דירות מעביר פניות אישיות, הנוגעות לאחד מבעלי הדירות, ללא רשות ואישור לבא כוחו של יזם הפרוייקט, האם מדובר בהפרת חיסיון עו"ד לקוח ובהפרת אמון?
תודה.
חסיון עו"ד -לקוח
שלום, רן
השאלה כללית והתשובה המחייבת באופן כללי היא שקיימים יחסי חסיון עו"ד-לקוח בכל פעולה הקשורה לעניינו של הלקוח, לפי כללי האתיקה.
אין קשר אם מדובר בצד השני לעסקה, כמו עו"ד היזם , או כל צד ג' אחר.
השאלה היא אם באמת היתה הפרה של עניין החוסה בחיסיון. אך החיסיון חל על כל מערכת יחסים שבין עו"ד לבין לקוחו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בחכירה
החניה נמצאת בחלקה צמודה לדירה (לצורך העניין הדירה בחלקה 2 והחניה בחלקה 6)
איך בפועל מבצעים את הרישום - מול מי הסכם החכירה? האם אפשרי שאני יהיה רשום בעלים בחכירה של חניה על בעל זכות דירה בחלקה 6? האם צריך להיות הסכם חכירה?
חניה בחכירה
נראה שצריך לבחון את הנושא לעומק וקשה לתת מענה בצורה זו.
ככלל, החוק היום לא מאפשר להצמיד חניה לבעלים שאינו בעלים של יחידה בבניין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 חיזוק הרחבת הסלון
תמא 38/1 חיזוק הרחבת הסלון
אלו נושאים מסחריים ולא משפטיים ויש לבחון מה ההסכם שנחתם מול הקבלן מחייב את הקבלן לבצע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדר דיירים
במקרה של פינוי-בינוי או תמא בעלים של דירה כזו זכאי לאותן תמורות כמו שאר הדיירים?
חדר דיירים
ככל וההיתר של היחידה הוא אינו של דירה ככל הנראה לא תהיה זכאות לדירה חדשה בפרויקט חדש, יחד עם זאת יש לבחון באופן פרטני את הסוגיה והאפשרויות העומדות בפניך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שער הריבית לחישוב היוון דירת תמורה
שער הריבית לחישוב היוון דירת תמורה
שער הריבית להיוון נקבע במועד הרלוונטי לכך (מועד קבלת הכסף וביצוע היוון ככל ונדרש). מבחינת איך נקבע השער ומה הפרמטרים המדויקים זה הליך שמאי ולא משפטי. כמו כן, זהו עניין מסחרי שנסגר בין בעלי הזכויות לבין היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קביעת השער בו תהוון דירת התמורה
קביעת השער בו תהוון דירת התמורה
שער הריבית להיוון נקבע במועד הרלוונטי לכך (מועד קבלת הכסף וביצוע היוון ככל ונדרש). מבחינת איך נקבע השער ומה הפרמטרים המדויקים זה הליך שמאי ולא משפטי. כמו כן, זהו עניין מסחרי שנסגר בין בעלי הזכויות לבין היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות קשיש
זכויות קשיש
נראה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 ולא בפינוי בינוי. ככל ואכן מדובר בפרויקט תמ"א 38 וכעת מאשרים את ההסכמים מחדש או לחילופין חותמים על הסכמים חדשים, כדאי לו לדרוש לקבל את הזכויות המגיעות לו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
