פורום תמ"א 38

שלום רב

בהתאם להוראות החוק נדרש אישור בית המשפט לחתימת האפוטרופוס. פונים לבית המשפט לענייני משפחה וההליך הוא קצר יחסית. ההנחה הבסיסי היא שההסכם מטיב עם הקטין. אם לא היה מטיב ראוי היה כי גם האפוטרופוס לא יביא את העיסקה לאישור.

שלום רב

גם אם אין התכנות כלכלית להריסה ובניה ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת. העלויות לפרויקט כזה נמוכות יותר ולכן יתכן בהחלט כי ימצא היזם לכך. במסגרת פרויקט כזה מחזקים את הבנין מפני רעידות אדמה וגם לרוב מוסיפים ממ"ד (תלוי במגבלות תכנוניות אם כי יש הקלות משמעויות בכל הרשויות לכך). גם אם לא ניתן להוסיף ממ"ד הרי שבמסגרת הפרויקט יוצרים חדר מחוזק, קרי- לפחות 50% מקירותיו חוזקו מפני ריעדות אדמה.

שלום רב

כיום ובהתאם להוראות החוק קובעים שטח דירה קיימת לפי השטח הכלוא בין קירות הדירה בתוספת עובי הקיר (אם אין דירה אחרת מהצד השני) או מחצית מעובי הקיר החיצוני (אם משותף עם דירה אחרת). לצורכי חישוב השטח לפרויקט תמ"א 38 לוקחים בחשבון גם שטחי מרפסות ש"נסגרו" לתוך הדירה. כל מה שמחוץ לדירה אינו חלק משטח הדירה.

שלום רב

תשובה בקצרה- ראה התגובה הנוספת של אחד הקוראים.

תשובה ארוכה-   ראשית גם קודם לא היו לכם "זכויות" אלא עשיתם שימוש רגיל וסביר בשטח הרכוש המשותף. שימוש זה לא דוחה ולא יכול לפגוע בשימוש אחר ברכוש המשותף - חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.   בנוסף וכפי שכתבו - הבסיס הוא ההסכם עליו חתמתם. אם אין שם התיחסות לנושא כפי שאתה מתאר אני לא רואה מה ניתן לטעון. יש להבין שהכלכליות של הפרויקט היא השמן המניע את כל הפרויקטים האלו. אם אין רווח אין פרויקט וכולם מפסידים ובעיקר בעלי הדירות. 

שלום, תמי

לצערי, השרה איילת שקד אינה נועצת בי באופן קבוע, ולכן איני יכולה לתת לך תשובה טובה יותר זו אשר תוכלי למצוא במעקב אחר הפרסומים בתקשורת...

עניינית, ככל הנראה יהיה מתווה שיכלול גם פטורים מסויימים, שכן שאלת הכדאיות הכלכלית עומדת בבסיס הקיום של פרוייקטים מסוג זה. 

עם זאת, כבר כעת נשמעים קולות שונים בעניין, ועל כן עד שלא תתפרסם חקיקה רשמית בעניין, או לפחות הצעת חוק שנוכל ללמוד ממנה יותר, אין לי אפשרות להשיב לשאלתך. 

אני מציעה לך לעקוב אחר הפרסומים השונים, בתקווה שנגיע למתווה שיהיה יעיל ומועיל לכל הצדדים. 

שלום רב,

בשלב זה, טרם ששונה המצב החוקי הקובע את הרוב המינימלי הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפי שהיה עד כה, אין לנו לנחש אלא להמתין ולראות איך וכיצד ומתי יתגבש ההליך החקיקתי הנדרש לשינוי החוקי שיאפשר הורדת הרוב המינימלי הדרוש.

אבי שלום,

השאלה, האם בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או בפרויקט פינוי בינוי, התמורות המגיעות לדיירים הם הוספת מרפסת, הינה שאלה מסחרית ושאלה של זכויות המאפשרות בניית מרפסות. ככלל, אינני רואה סיבה שלא תתאפשר הוספת מרפסות לדירות החדשות ובכלל כך לדיירים הקיימים.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום נינה

אני מניח כי תכננו מרפסות קטנות יותר בעורף בגלל אילוץ תכנוני. לא תמיד ניתן לבנות מאחורה כפי שבונים מקדימה. אני לא רואה כל סיבה אחרת שיזם לא ימקסם את שטחי המרפסות. אם זה המצב אני גם לא רואה לאיזה פיצוי אתם זכאים. כמובן הכל יש לבחון גם מול הוראות ההסכם עליו חתמתם.

שלום רב

תלוי כמה קומות מוסיפים. בגין 2.5 קומות ראשונות שמוסיפים יש פטור מהיטל השבחה. בגין הקומה הבאה יש פטור חלקי משלמים מחצית מההיטל הרגיל. 

בברכה

יורי שלום,

מגרש, בו בניין בן קומה אחת, אינו נכנס למסלול תמ"א 38.

יחד עם זאת, הצעתי היא שתקבל ייעוץ פרטני במסגרתו יבחנו כלל המרכיבים הנדרשים וזכויות הבניה הקיימות ו/או הצפויות בהליכי תכנון, ובהתאם לך תבחן הכדאיות הכלכלית בקידום עסקת קומבינציה, לגבי מגרש זה, בין במסגרת פרויקט למגרש זה לבדו ובין ביחד עם מגרשים צמודים נוספים (מתחם), כאשר אם בכלל המתחם קיימות לפחות 24 יחידות ניתן לבחון שילוב בין עסקת קומבינציה ועסקת פינוי בינוי.

מקווה שהארתי לך הדרך לקידום פרויקט אפשרי.

שלום רב

אני מבין כי מדובר על מגרש אחד ובו שני בתים צמודי קרקע האחד נבנה לפני 1980 והשני אחריו.

ראשית - לא בטוח בכלל שבישוב בו מדובר יתנו זכויות מכוח תמ"א 38 על בית צמוד קרקע. 

שנית -  על הבית שנבנה לאחר 1980 אין זכויות מכוח התמ"א.

לכן אני ממליץ קודם כל לבדוק מה בכלל הזכויות שיש על מגרש זה. לכל רשות יש אתר הנדסה  וניתן להוציא משם את הזכויות החלות על המגרש.

יפעת שלום רב

ברוב הסכמי המכר רשום כי ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה למגורים לא דוחים מסירה. מה שתארת כנראה נופל לקטגוריה זו. לכן היזם כנראה לא "מוכרח" לתקן את הליקויים האלו אבל אין זה אומר שהוא לא יתקן. בשלב הזה עוד מסתובבים באתר בעלי מקצוע ויש סבירות טובה שהוא יתקן לפחות את האריחים עוד קודם. 

אורי שלום,

אפתח ואומר כי פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט של כלל הדיירים (כאשר לצורך ההתקשרות עצמה נדרש רוב מינימלי, הנקבע בהתאם למאפייני הפרויקט, שיחתום על הסכם ההתקשרות) ולא של דייר בודד אשר בוחר בעבור כלל הדיירים את היזם, את עורך הדין, את תנאי העסקה וכו' וכו'.  

מצב הדברים אותו אתה מציג, בפנייתך, מלמד על פניו נפלו כשלים בהליך מינוי נציגות ומינוי עורך דין המייצג את הדיירים. 

בנסיבות אלו, אם כך הם פני הדברים, הסיטואציה אליו נקלעתם, הדיירים, מחייבת עצירה מידית של כל פעולה וביצוע מחשבה כיצד נכון לקדם את הפרויקט, תוך קבלת החלטות נדרשות ברוב של הדיירים.

מטבע הדברים, אין בפני את הנתונים הנדרשים להביע עמדה בנוגע לעסקה -  הבניין, המיקום, הזכויות, היזם, הצעת היזם, תוכן ההסכם ועוד ועוד, כמו גם מסמכים עליהם חתמתם עד כה, אם חתמתם. יחד עם זאת, על פניו, משאלתך עולה קושי בהתנהלות הדברים, היזם, "הנציג" (בין אם נבחר על ידכם, בשעתו, ובין אם לאו, תוך שאלה אלו סמכויות הוקנו לו על ידכם, אם הוקנו סמכויות) ואף כך עולה מפנייתך -  מעורך הדין מטעם הדיירים שמפנייתך עולה כי כלל לא נבחר על ידי הדיירים או מי שהוסמך על ידם לעשות כן, עורך דין אשר אמור לייצג את הדיירים, את כלל הדיירים, ואותם בלבד, לאורך כל הדרך.

לאור כל האמור, המלצתי היא שאתם, הדיירים, תפנו לייעוץ דחוף אצל עורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם מה נכון וראוי לעשות בנקודת זמן זו, טרם שיעשה דבר מה נוסף, וזאת מחד כדי לעצור מעשה שעל פניו צפוי לפגוע בזכויותכם ומאידך כדי לקדם ביצוע פרויקט בדרך הנכונה ותוך שמירת זכויות הדיירים.

איילת שלום,

שאלתך, האם הנך חייבת להסכים לביצוע עבודות תמ"א בבניין, מורכבת ממספר היבטים שונים.

בפתח הדברים אומר כי הנך חופשיה כמובן לסרב לחתום על הסכם התמ"א (ככל שטרם חתמת עליו), אולם ככל שההסכם ייחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש (ככל שטרם נחתם) אזי תהיה בבחינת "דייר סרבן" והנימוק שהצגת, חשש לפגיעה בהכנסה משכירות, בתקופת העבודות, אינו נימוק שיסייע לך וצפוי שבסופו של יום תחויבי לחתום על ההסכם באופן עצמאי או באמצעות בעל תפקיד שימונה ויחתום על המסמכים בשמך ובמקומך.

לגופו של עניין, אינני מבין את החשש והסירוב. ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), ממילא במהלך התקופה בה הדירה נמסרת ליזם לצורך ביצוע העבודות, הריסה ובניה, ועד קבלת הדירה החדשה, תהי זכאית לדמי שכירות חלופיים. כך צריך להיות על פי הוראות הסכם ההתקשרות. במקרה זה, ברור, שהחשש שהצגת לאו חשש הוא. 

כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי, במסגרתו לא מפנים את הדירות ולא מקבלים דמי שיכרות בתקופת העבודות, אמנם צפויה ירידה מסוימת בהכנסה מדמי השכירות בתקופת העבודות. אלא שגם במקרה זה (כמו גם במקרה של תמ"א 38/2 הריסה ובניה), הצעתי הינה שתבחני את התמונה הכוללת של השבחת הנכס ובכלל כך השבחת דמי השכירות העתידיים שיתקבלו. ככל שנדרש פתרון נקודתי של תזרים שוטף, הרי שעניין זה יכול להבחן ולבוא לכדי פתרון בדרכים שונות.

מקווה שבאמור יש כדי לסייע לך בקבלת ההחלטה לקדם את הפרויקט.

בהצלחה.

רון שלום

אני מבין שהיזם מציע לכם במסגרת פרויקט פינוי בינוי פחות חניות ממספר דירות הבעלים. אני יותא מנקודת הנחה שזה המצב ולא ניתן לקבל עוד חניות. קודם כל קבלו מה שנותנים. אין בכך כל חבות במס. אתם יכולים במסגרת הסכמות בין הבעלים הקיימים (וניתן לעגן גם בתקנון המוסכם) לקבוע חלוקת שימוש בחניות, ניתן לסכם תשלום למי שלא משתמש בחניה וכו'. לא הבנתי את ההצעה של היזם . אם הוא נותן בחינם במסגרת התמורות אז למה לרכוש ממנו?

שלום, שקדי

כרגע המתווה אינו סופי ועל כן אין באפשרותי להשיב לך תשובה עניינית.

כן אוכל לומר, שלמרות שהנטיה הראשונה היתה לוותר על התמ"א כליל, הובן כי זהו פתרון איכותי להתחדשות עירונית, שלא תמיד אפשרית במתחמים גדולים (כדוגמת מתחמי פינוי-בינוי) ועל כן יש נטיה כיום "לשכלל" את המנגנון.

נקווה שלא ישפכו את המים עם התינוק...

עד שאין החלטה סופית, אין טעם להניח הנחות.

נקווה לטוב

שלום, משה

בניגוד לבניה מחדש  של הבניין, בתמ"א עיבוי אין טופס 4 לדירות החדשות, רק תעודת גמר. ככל שאכן התקבלה כזו ביחס לדירתך, הרי שאין מניעה מקבלת חזקה בה.

כמובן שעל פי תנאי החוזה יש לוודא כי היזם יעמוד בכל התחייבויותיו.

הייתי מציעה להיעזר בעורך הדין המייצג (או בעו"ד אחר מטעמך) לניסוח הולם לקבלת הדירה כפוף להמשך מילוי התחייבויות היזם על פי הפרוייקט.

ככלל, לפני כל חתימה על מסמך בעל השלכות משפטיות, מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מטעמך. המקרה האמור הינו דוגמה מובהקת לנחיצות העזרה של איש המקצוע בעניין.

בהצלחה ובשעה טובה

אילנית שלום,

ראשית, צר לי על שנקלעת למקרה זה, של איחורים ודחיות אין קץ במסירת דירה חדשה שרכשת. מדובר, לצערי, בתופעה קיימת, מוכרת.

אם וככל וטרם התייעצת עם עורך דין בקיא בתחום, שיבדוק את הסכם הרכישה ושאר פרטי המקרה הקונקרטי, וייעץ לך בהתאם, המלצתי היא לך לעשות כן כדי לוודא שזכויותיך אינן נפגעות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אבי שלום,

ככלל, עורך הדין מטעם הדיירים נבחר בתחילת הדרך על ידי רוב הדיירים, במסמך מינוי נציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, כאשר החלטה זו מתקבלת ברוב ומחייבת את כלל הדיירים. זאת ועוד, ככלל, אין זה נכון שמספר עורכי דין ייצגו את הדיירים באותו בניין, בפרויקט תמ"א 38/2, באופן בו כל קבוצת דיירים תיוצג באמצעות עורך דין אחר. זהו מתכון בדוק לבעיות.

ולצד כל אלו, מדובר כמובן בשאלה מסחרית, שכן לייצוג זה עלויות שהנכם מבקשים שהיזם ישלם בעבורכם. לכן, הנכם מוזמנים כמובן לפנות ליזם כדי לגבש מתווה מוסכם שיספק את החשש בפניכם.

לצד כל אלו, נעצור רגע ונשאל האם הסירוב שלכם לייצוג הדיירים באמצעות אותו עורך דין נובע אמנם מקיומו של ניגוד עניינים מבוסס או על תחושות בטן או חוסר רצון. במידה ואמנם קיים ניגוד עניינים, אמיתי, הרי שעליכם לפעול בעניין.  

מקווה שבכך סייעתי, להמשך דרככם.

שלום רב,

לצורך בחינת סיכויי התביעה כנגד "דייר סרבן" ומנגד סיכויי "הדייר הסרבן" להצליח בהתנגדותו, יש צורך לבחון את המקרה לגופו, באופן מלא, ולפיכך שאלה מסוג זה  אינה מתאימה למענה פרטני במסגרת הפורום והנך מוזמן/נת לפנות לייעוץ פרטני עם עו"ד הבקיא בתחום.

בהצלחה, 

יאיר שלום,

1. ככל שהמנוח חתם על ההסכם, טרם פטירתו, החתימה תקיפה ומחייבת גם את היורשים.

2. ככל שהמנוח טרם חתם על ההסכם, טרם פטירתו, רשאים היורשים לחתום על ההסכם, בין אם מידית טרם שניתן צו קיום הצוואה / צו הירושה תוך הסכמת היזם והתחייבות להשלים הוצאת צו קיום הצוואה / צו הירושה, ובין אם לאחר מתן צו קיום הצוואה / צו הירושה. 

3. ככל וטרם ניתן צו קיום צוואה / צו ירושה (בין אם קיים צפי לעיכוב מפאת התנגדויות וכיוצ"ב ובין אם לאו) וקיים דוחק זמנים לחתימה על הסכם התמ"א 38, אזי ניתן לבקש למנות מנהל עזבון אשר יבקש מבית המשפט אישור לחתימת הסכם התמ"א 38 ובכפוף למתן אישור בית המשפט -  יחתום בשם העזבון. 

בהצלחה, 

שחר שלום,

שאלת הוספת ממ"ד בפרויקט תמ"א 38/1 הינה קודם כל שאלה של היתכנות תכנונית (מרחקים מקו בניין, מרחקים מקו מגרש, חתך קומתי וכו'), כאשר אין חובה שפרויקט תמ"א 38/1 יכלול הוספת ממדי"ם (וראה בעניין זה מאמר שכתבתי באתר הפיסבוק של משרדי).

ניתן להניח שאם בשעתו נחתם הסכם התמ"א 38/1 כשבתנאיו נקבע הוספת ממדים לחלק מהדירות, ולאחרות לא, אזי לא ניתן היה, תכנונית, להוסיף הממדי"ם לדירות אלו. אם לא כך הם פני הדברים, ובמידה ולא נערכו האיזונים הנדרשים, אזי למתנגדים קיימת על פניו עילה טובה להתנגדותם.

כך או כך, לטעמי, הוספת הממדי"ם לכל הדירות הינו גם אינטרס של היזם, שכן דירות היזם נבנות בקונטור של הדירות בקומות התחתונות וככל שמגדילים את הקונטור כך גדלים שטחי דירות היזם והתמורות להן הוא זכאי. לכן, יהיה זה נכון וראוי לבחון הדברים יחדיו, הדיירים ונציגות הדיירים, בסיוע בא כוח הדיירים והמפקח מטעם הדיירים, עם היזם והמתכנן של הפרויקט, כדי לבחון האם ניתן לתכנן היום ממד"ים גם לדירות האחרות.

כולי תקווה כי תמצאו את הפתרון הנכון.

אבי שלום,

אפתח ואומר: אתה ורק אתה תחליט בסופו של יום האם לחתום על הסכם ההתקשרות עם היזם, בפרויקט התמ"א. תפקידה של הנציגות לקדם הדברים, לבוא בדברים וכו' וכו', אך אין היא מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם ההתקשרות עם היזם או על התחייבויות שמחייבות את הדיירים בתשלום כספים כלשהם (אלא אם אישרת לה לעשות כן, במקומך).

יחד עם זאת, אומר, כי ככל ויתגבש הסכם  וייחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש, מעמדך יהיה כמעמד "דייר סרבן", אם וככל ותסרב לחתום על ההסכם, כאשר מעצם טיבם וטבעם של דברים ככל ולא תוכל להצביע על פגיעה בזכויותיך, חוסר איזון בהסכם וכיוצ"ב, התנגדותך תהיה מוגבלת.

העובדה שאינך חלק מהנציגות אינה מונעת ממך מהעלאת דרישותיך, כבר בשלב זה, בפני בא כוח הדיירים, הנציגות והיזם. ככל ויהיה דבר מה בדרישותיך, צפוי וסביר כי יתקבלו דבריך במכלול הדברים ויבוא לכדי ביטוי בהסכם הסופי שיוגש לחתימת כלל הדיירים. אלא, זכור, שלא כל דרישה שתעלה בהכרח צריכה להתקבל בהליך המו"מ.

בהצלחה,

אוהד שלום

לא ברור לי באישה שלב הפרויקט נמצא. האם חתמו כבר 80% ? התחילו תכנון ? ועוד הרבה. מה שאתה מעלה נשמע על פניו בהחלט לא תקין. רצוי כי תתיעץ באופן פרטני עם עורך דין. 

גלי שלום

זה לא רק ענין מסחרי או ענין של אישור אלא בעיקר ענין תכנוני. אם ניתן תכנונית להוסיף ממ"ד אז לדעתי העיריה תחייב אותם בכך. אם לא ניתן- אז זה המצב. יש להבין כי יש מגבלות של בניה בתוך קוווי בנין מותרים וכן יש מגבלות תכנוניות אחרות בכל מגרש. כנראה שאצלכם המגבלות מאפשרות הרחבה ותוספת ממד רק בצד אחד של הבנין. זה מוכר ולא חריג. הענין היחידי הוא לראות כיצד ניתן לאזן פחות או יותר את הפער בתמורות בין צדדי הבנין.