פורום תמ"א 38

שלום שירלי,

כשבעלים של דירה התקשר בהסכם תמ"א, הרי הוא מכר חלק מזכויותיו ליזם במסגרת העסקה. 

הרוכש לא יכול לרכוש יותר ממה שהמוכר יכול למכור. מכיוון שהמכירה היא לא של מלוא הזכויות - כי חלקן נמכרו כבר ליזם במסגרת עסקת התמ"א - הרי שהרוכש נכנס במקום המוכר בעסקת התמ"א וזכאי לקבל מהיזם את התמורות לפי העסקה.

לכן הרוכש מחוייב לחתום על כלל מסמכי עסקת התמ"א - המקור לכך הוא בבסיס דיני הקניין, אבל אין לי כל ספק, שגם בהסכם התמ"א עצמו ישנה התחייבות ברורה של בעלי הדירות בנוגע לתהליך מכירה של דירות במסגרת חיי הפרוייקט. התשובה אמורה להיות שם.

בהצלחה!

שלום רב

בכל פרויקט תמא מעורבים המיסים וההיטלים הבאים:

מס שבח -    מס על מכירת הזכויות ליזם. על פי חוק חל על הבעלים אבל כמעט מיד היזם לוקח על עצמו את חובת התשלום שלרוב (לא נכנס לדקויות) ובשל סעיפי פטור עומד על 0 ש"ח.

מס רכישה-    כמו בכל עיסקת מקרקעין היזם משלם מס רכישה על רכישת הזכויות.

מע"מ שירותי בניה-    כמו מס שבח לרוב היזם לוקח על עצמו משום שקיים פטור על פי חוק מתשלום מע"מ על פרויקט של התחדשות עירונית.

היטל השבחה -    היזם לוקח את התשלום על עצמו. חוק התכנון והבניה פוטר פרויקט תמ"א מתשלום היטל השבחה במגבלות מסוימות (חלק פטור לגמרי, חלק תשלום מופחת).

אגרות והיטלים אחרים לצורך וצאת היתר הבניה חלות על היזם.

בטחונות עיקריים- 

ערבות ביצוע בנקאית  + הגבלה על קצב מכירת דירות 

בברכה,

אילן

אבי שלום, 

השאלה שאתה מעלה נוגעת למקרים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בה נשאלת השאלה בדבר העיתוי שבו מתאפשרת מכירת דירת התמורה - הדירה שהדייר מקבל חלף דירתו המקורית - עיתוי המאפשר מכירת הדירה או הזכות לקבלת הדירה החדשה בפטורים או הקלות של דירות מגורים.

עד לחודש נובמבר 2021 הייתה מניעה למכירת הדירה, תוך שימוש בפטורים והקלות של דירה (לרבות אפשרות לחישוב מס לינארי), בפרק הזמן שבו הבניין נהרס וטרם שהבניה הושלמה וניתן טופס 4. זאת, מאחר ועל פי הדין שחל עד אז, המכירה הייתה נחשבת למכירה של זכות חוזית לקבלת הדירה החדשה, דירת התמורה, ולא מכירת דירה שכאמור טרם נבנתה, כך שהמיסוי לא אפשר קבלת פטורים או הקלות של דירות מגורים.

אלא שבנובמבר 2021 חל שינוי. במסגרת חוק ההסדרים נוספו לחוק מיסוי מקרקעין הוראות הנוגעות הן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי והן לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 וכעת גם דירה שנהרסה תיחשב בתקופת הבניה כ"דירת מגורים". ההוראות קובעות שיראו זכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת כ "דירת מגורים" הן לצורך מס שבח והן לצורך מס רכישה.

לתיקון ישנן שתי השלכות. האחת, הנוגעת למס שבח בלבד, היא שבעל הדירה יהיה זכאי להטבות מס השבח במכירת הדירה, גם אם בנייתה טרם הושלמה. הקלות כגון פטור דירת מגורים יחידה, פטור דירת ירושה, חישוב לינארי מוטב. זאת, כמובן, בכפוף להוראות הספציפיות המקנות את הפטור או ההטבה כאמור ובכלל כך שמדובר ב"דירת מגורים מזכה", כאשר לעניין זה תחשב התקופה שלא נעשה בדירה שימוש בכלל כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

ההשלכה השנייה של התיקון, הנוגעת הן לעניין מס השבח והן לעניין מס הרכישה, משפיעה על מניין הדירות שבידי הבעלים, באופן שהזכות לקבלת דירת התמורה בפרויקט חלף הדירה הישנה תחשב דירת מגורים גם אם בנייתה של הדירה החדשה טרם הושלם והיא תתווסף לסה"כ הדירות של הבעלים. לכן, למשל, אם לבעלים דירה נוספת, הוא לא יוכל למכור אותה בפטור דירת מגורים יחידה בטענה שהדירה השנייה אשר בפרויקט הפינוי בינוי טרם הושלמה ולא ניתן לחשבה כדירה קיימת. באותו האופן, אם ירכוש באותה העת דירה נוספת לא יוכל ליהנות מחיוב במס רכישה בגין דירה יחידה ולא תשמע טענה לפיה אין לחשב במניין הדירות את הזכות לקבל את הדירה החדשה בפרויקט הפינוי בינוי שבנייתה טרם הושלמה.

חשוב לציין שהתנאי לאמור הינו שהזכות לקבלת דירת המגורים החדשה בפרויקט הפינוי בינוי או פרויקט התמ"א 38/2 הינה זכות לקבלתה חלף דירת מגורים ישנה שהייתה בבניין ולא, למשל, חלף יחידה אחרת (כמו מחסן, שטח משרדי, שטח מסחרי וכיוצ"ב), לגביהן חלות הוראות ספציפיות בעניין.

ואם לסכם, בקצרה, הסטטוס של "דירת המגורים", ככל שהייתה דירת מגורים והיא הזכות שנמכרה במסגרת הפרויקט, ישמר לאורך כל הפרויקט ובכלל כך לאחר ההריסה ובמהלך הבניה של דירת המגורים החדשה לה זכאי הבעלים במסגרת הפרויקט.

שלום, אהרן

אני מבינה מדבריך שקיבלת ערבויות על התשלומים ששילמת על חשבון הרכישה. בהתאם לתנאי הערבות שנמסרה לך, אתה זכאי לממש את הערבות או לבחור להמתין לכונס, שיחדש את הבניה.

אין ספק, שהדבר יגרור עיכוב בבניה, שכן מינוי הכונס ואיתור קבלן מבצע הינו תהליך שאורך זמן.

הדבר גם תלוי במצב הבניה - האם בשלבים ההתחלתיים או מתקדמים יותר. - יש עניין של אחריות לבניה קודמת, שלא כל מי שנכנס בנעלי הקבלן הקודם שש לקחת על עצמו בקלות.

לאור העובדה שאין בידי נתונים מדויקים, אין באפשרותי להעריך את משך הזמן הנוסף שיידרש. 

מציעה לך לבדוק באופן ספציפי את זכויותיך בהתאם להסכם הרכישה שלך.

בהצלחה

שלום רב

שמאי נייטראלי הוא מתכוון לשמאי שמקובל על שני הצדדים. אין לכך נגיעה לשיטת החישוב.

השמאי מעריך שווי דירה "נקייה" ומכאן הוא גוזר את השווי של דמי המפתח שהוא נמוך יותר. משווי דמי המפתח אתה אמור לקבל 60%. הצעתי היא לסרב להצעה. תבקש לשמוע הצעה כספית ותאמת אותה מול שמאי שלך או מול נתונים שתבדוק. להבנתי גם במידה ויגיע לבית המשפט תקבל על הפינוי יותר מחלקך על פי החוק.

יורם שלום

על כל חלקה יש מספר תוכניות הקובעות מה ניתן לבנות על אותה חלקה. בכלליות יש תוכניות ספציפיות (לחלקה או למספר חלקות) שהוכנו על ידי הוועדה הרלבנטית לכל רשות ויש את תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) שהוכנה וחלה על כל הארץ. זכויות מכוח התמ"א וזכויות מכוח התב"ע יכולות להיות חופפות או מצטברות, תלוי במקום עליו מדובר.

בכל מקרה כאשר מבצעים פרויקט בבנין שואפים לנצל את כל זכויות הבניה שניתן מכל תוכנית אפשרית, תב"ע ותמ"א. אין שום טעם "לשמור" זכויות אלא הכל הוא חלק מהמכלול העיסקי מול היזם הנבחר.

את הזכויות החלות על כל חלקה ניתן לראות באתר אינטרנט של הוועדה המקומית הרלבנטית לתכנון ובניה.

שלום, דני

איני יכולה לראות מה שלחת בקישור.

עניינית, התמורות אינן תמיד שוות לכלל בעלי הדירות ככל שישנם מאפיינים שונים של הדירות הקיימות.

שווין בין בעלי הזכויות אינו תמיד מגולם בתוספת שטחים זהה לכל הדירות. שוויון יכול להימדד גם באופנים אחרים. 

בהצלחה בתביעה נגד הסרבן

שלום ש

המדובר בעניין מסחרי, אשר תלוי בנתוני העסקה הספציפית.

מקובל שבתמא עיבוי מתקבל לפחות ממ"ד בתוספת, עליו נשענים הממ"דים של הדירות החדשות. עם זאת, בבחינה של תמורות יש לקחת בחשבון שווי כולל של התנאים והעסקה.

האם בהכרח דירה ישנה, בתוספת חיזוק ושטח נוסף מסויים, באמת מגלמת שווי גבוה יותר מאשר דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש לחלוטין, גם אם ללא תוספת שטח לעומת הדירה הקיימת?

לטעמי התשובה שלילית. 

יש לבחון כל מקרה לגופו. 

שלום, שני

המצב שאת מתארת, לצערנו, קורה לעיתים קרובות מדי, וחבל שכך.

באופן עקרוני רשויות התכנון נדרשות לבחון תכנית על מקרקעין רק כאשר היא מוגשת מכוח זיקה למקרקעין. כלומר, יזם יכול לתכנן שטח מחדש רק לאחר שקיבל את הסכמת בעלי הזכויות בו, לפחות 60% מהם.

איני יודעת באיזו רשות תכנונית מדובר ומהם בדיוק ההליכים שהיזם ביקש, יתכן שנעשו לאחר חתימות של בעלי הזכויות על הסכמה כלשהי. העובדה שאינכם מיוצגים מצערת, אך אינה הכרחית, ובוודאי שלא ניתן להאשים בכך את היזם.

לפיכך מומלץ מאוד להתארגן בהקדם, לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מעורכ.ת דין מנוסה בתחום, לכנס לבחור נציגות וייצוג משפטי, ולבחון את התכנון המוצע. במידת הצורך, להיעזר במייצג.ת שלכם  לעצור הליכי תכנון שאינם מקובלים על רוב בעלי הזכויות.

נראה שעוד לא מאוחר מדי, ויש תקווה להתנהל בדרך מסודרת, לשביעות רצונכם.

בהצלחה!  

אורי, שלום רב

יש הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי לעניין הזכויות המגיעות לקשישים, ולהגדרת "קשיש".

בחוק פינוי-בינוי קשיש מוגדר מעל גיל 70, בתמ"א מעל גיל 80. המועד הקובע הוא יום חתימת ההסכם הראשון (ולא יום פנוי הדירה!)

מטבע הדברים, מאחר שפרוייקט פינוי-בינוי הוא רחב הרבה יותר מפרוייקט תמ"א, האפשרויות לקשישים נרחבות יותר. (יש גם השלכה מעניין המיסוי, אך לא אכנס אליה כאן).

בכל מקרה, לקשיש לפי חוק פינוי בינוי מותר "לפצל" את הזכויות לשתי דירות או לקבל יתרה בכסף, או למכור את דירתו בפטור ממס ככל שהוא עובר להתגורר בדיור מוגן.

הטבות אלו אינן ניתנות במסגרת התמ"א.

לעניין ההתנהלות המצערת שתיארת עם עורך הדין מטעם בעלי הזכויות, הרי שיש אולי מקום לשקול להחליף את הייצוג, ככל שאינכם מרוצים ממנו, ובפרט שאינכם מקבלים מענה ענייני. תפקידו של עורך הדין (לתפיסתי) הוא אינו רק משפטי, אלא גם ללוות את בעלי הזכויות בתהליך המורכב והלא-קצר של התחדשות עירונית.

אני מניחה שזו תחושה משותפת למספר בעלי זכויות ולא רק לך. הייתי מציעה לשקול ייעוץ פרטני, אולי במסגרת התאגדות של מספר בעלי זכויות, כך שהעלויות, לפחות בשלב ראשון, יתחלקו בין מספר בעלי זכויות, ולאחר מכן לשקול החלפה, במידת הצורך, של מייצג שידאג לאינטרסים של כולם.

בהצלחה רבה

שלום, שרה

אם הכוונה לתמ"א הריסה, הרי שאין משמעות להיות הבעלים קשיש, שכן בכל מקרה מפנים את כלל בעלי הזכויות, כמובן, טרם הריסת הבניין.

אם כוונתך היתה לתמ"א עיבוי, הרי שקשיש זכאי לדיור חלוף הולם.

קשיש בחוק זה הוא מי שמלאו לו 80 ביום חתימת ראשון הבעלים על העסקה. 

משאלתך דומה שהנך נסמכת על חוק פינוי-בינוי, אשר הוראותיו שונות מאלו המתייחסות לתמ"א. בתמ"א אין כל חובה כזו, להבדיל מפרוייקט לפי חוק פינוי-בינוי.

מקווה שהבהרתי לך את הדברים.

שלום רב

המפקחת על המקרקעין (בפניה תובא התביעה) לא בודקת מה ניתן היה לקבל אלא רק אם את קופחת בתמורות לעומת היתר. אל תשכחי ש- 80% הצביעו בעד התמורות האלו ולכן עול ההוכחה עליך להראות שלמרות זאת יש כאן קיפוח.

 ככל ולא תחתמי על ההסכם את בוודאות תתבעי - זה החוק ואין אפשרות אחרת. לא ניתן לפסוק כנגדך פיצויים נזקיים אבל כן אפשרי יהיה לחייב אותך בהוצאות המשפט.

שלום רב

לא ברור למה הכוונה ב"ציפוי מבטון לקיר החיצוני". אני מניח כי מדובר בלוחות חיפוי המחוברים לקיר הבטון. אם זה המצב אני לא רואה איך גשם יכול להכנס במצב כזה.

בכל מקרה הקבלן/היזם אחראי לכל נזק שיגרם לכם ואין צורך באישור נפרד שלו על כך. זו אחריות על פי החוק ואני בטוח שגם בהסכם התמ"א שחתמתם מולו יש סעיף המטיל עליו אחריות לנזקים.

לגבי פרק הזמן לאיטום- אם יש מפקח מטעמכם - שהוא יטפל בכך. אם אין - תפנו כנציגות ליזם אפילו במייל שיתחייב שסגירת החורים תעשה בתוך X ימים. זה מספיק.  

שלום נינה

לפי מה שאת מתארת הפרויקט מנוהל כעת על ידי כונס הנכסים של היזם מולו חתמתם על הסכם התמ"א. אני ממליץ שבעלי הדירות יקבלו יעוץ פרטני מעורך דין שידע אי לפנות ולדבר מול כונס הנכסים.

אני לא רואה שום עילת תביעה כנגד מנהל העבודה שלא מספק תשובות ברורות. זה לא תפקידו. 

שלום רב

אם הבנתי נכון אתם לא הבעלים של הדירה ושל המחסן אלא שוכרים אותם מעמידר. כך שכל נושא התמורות צרך להיות מוסדר בינכם ובין עמידר. 

לפי מה שאתה מתאר המחסן הוא לא חלק מהדירה ולכן קשה לי לראות שתקבלו פיצוי על כך.

שלום רב

לא ברור מהשאלה על איזה עיר מדובר והתשובה עשויה להשתנות לגבי חלק מהשאלות

בנתיים תוקפה של תמ"א 38 הוא עד תחילת חודש אוקטובר 2022. כנראה שיאריכו אבל לא ברור באיזה תנאים והאם גם הפטורים שהיו עד כה- לגבי מס השבח, מע"מ והיטלי ההשבחה- ימשיכו לחול.

רצוי להגיע לתחילת אוקטובר עם בקשה להיתר שנקלטה במערכת ועם אישור וועדה. 

סיבת התנגדות מקובלת היא קיפוח אותם דיירים שלא חתמו. אם הסיבה להבדלים בתמורות היא תכנונית ובלתי נמנעת - יתכן והמפקחת תחשוב על איזונים מסויימים אבל בעיקרון אני לא רואה שתעצור בגלל זה את הפרויקט. חיזוק הבנין וכו' היא תמורה, אולי לא מספיקה לדעתכם, אבל עדין תמורה. שוב- אם יש פער לא מוסבר בתמורות אז הפתרון הוא יצירת איזונים אחרים, אולי אפילו בכסף, ולא עצירת הפרויקט שטוב וחשוב לכולם.

אני לא חושב שהמפקחת יכולה לאץ אדם להוסיף מאות אלפים מכיסו ולחייב אותו בתמ"א 38/2 הריסה ובניה. אבל אין למשל שום הוראה בחוק המחייבת בתשלום שכר דירה במהלך הפרויקט והיא בהחלט כן רשאית להכשיר פרויקט כזה ללא תשלום שכר דירה.

טניה שלום,

משנחתם הסכם, הצדדים להסכם כפופים להוראות חוק החוזים הקובעות, בין היתר, את האפשרויות המוגבלות והחריגות לביטול ההסכם. מעצם טיבם וטבעם של דברים אינני מכיר את ההסכם והליקויים שהנך מכוונת להם והמלצתי הינה להתייעץ עם עורך הדין שבחרתם לייצג אתכם בפרויקט או עורך דין אחר הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם פרטנית. באשר לתוכנית ההגשה -  המלצתי הינה להתייעץ עם המפקח שבחרתם ללוות אתכם בביצוע הפרויקט.

שלום יורם

בעיקרון אם ה- 80% כבר אישרו וחתמו ואני מניח שאתם גם מיוצגים על ידי עורך דין - לא ניתן הרבה לעשות לגבי נוסח ההסכם. יחד עם זאת כל יזם מעוניין להגיע למצב של 100% חתימות. לכן תעבירו את ההערות בצורה מרוכזת לעורך הדין שלכם וליזם. יתכן והוא יעדיף להוציא נספח תיקון ולא להגג לתביעה. 

אני מדגיש עוד כי אם יש טענה לקיפוח של מי מכם בתמורות אז יש להדגיש זאת על מנת שבהמשך ובמידה ולא תגיעו להסכמה- לא יביאו כראיה נגדכם שלא ציינתם זאת

ירדן שלום

יש כללים ברורים בחוק לחישוב שטח דירה. החישוב כולל את עובי הקירות וככל שהקירות משותפים עם דירה נוספת אז מחצית מעובי הקיר.

כאשר מציעים לכם שטח דירה חדשה זה ברוטו, כלומר- כולל עובי קירות. ההפרש בין הברוטו לנטו תלוי בתכנון הדירה שכן רק אז ניתן לראות מה היקף הדירה, כמה קירות משותפים וכמה הם קירות חוץ עבים יותר.

אני ממש לא חושב שהפער הוא 25 מ"ר על 100 מ"ר נטו. זה נשמע לי מופרך לגמרי. אם מדובר על דירת 100 מ"ר נניח 10*10 אז סך קירות החוץ הוא 40 מ"ר * 0.2 מ"ר עובי = 8 מ"ר. נכון עובי קיר חיצוני יכול להיות גם 0.4 מ' אבל מנגד לא הורדתי על קירות משותפים.  זה כמובן לא חישוב מדויק אלא באופן גס.

היי לביא

לא בטוח שהבנתי עד הסוף את השאלה. 

צריך להפריד בין מצב קיים למצב עתידי. נכון להיום יש אולי שטחים שבנויים מעבר לקווי בנין מותרים. כאשר הורסים ובונים מחדש חייבים לבנות לפי קווי בנין מותרים ללא חריגה. 

אני מבין שכיום אתם רואים גם בשטחי שירות אלו כחלק משטח הדירה שלכם. לכן רצוי שתמדדו את שטחי הדירות כיום (כולל שטחי השירות) ותשוו למה שמוצע לכם. 

שלום רב

אני מבין שנחתם כבר הסכם התמא וכי היזם נמצא בשלב מתקדם של הליכי התכנון.

ניתן לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם והכל בכפוף למה שנכתב והוסכם בהסכם עצמו.

הרישום יכול להתבצע רק אם הבעלים רשומים בנסח הטאבו. אם הם לא רשומים כי יש צורך להשלים הליכי רישום שונים - אז לגבי אותם בעלים לא ניתן עדין לרשום הערת אזהרה עד להשלמת הרישום על שמם. תשומת הלב כי רישום הערת האזהרה הוא פרטני ולכן גם אם יש מניעה לגבי דירה מסוימת עדין ניתן להמשיך ברישום הערות אזהרה לגבי היתר.

שלום רב

הרוב הנדרש לתמא חיזוק הוא 2/3 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.

אם מדובר בבנין של 12 דירות רשומות אז לפחות 8 בעלים צריכים לחתום על ההסכם ובלבד שהם מחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף (תבדקו בנסח הטאבו כמה חלקים כל אחד מחזיק ברכוש המשותף).

יפית שלום רב

החתימה מול עורך הדין שלכם היא הליך רגיל וטוב גם לכם, על מנת שיהיה ברור מה קורה במקרה שיחתם הסכם תמא ובמקרה שלא יחתם הסכם תמא.

אם אכן נחתם הסכם תמ"א אז לרוב מצוין בהסכם מול עורך הדין שכרו ותנאי התשלום מולו. למרות שבסופו של דבר היזם נושא בשכר עורך הדין - חשוב לכם לדעת שהשכר סביר ולא מעבר למה שנהוג לשלם וכן שתנאי התשלום לשכר מבטיחים את הליווי מצד עורך הדין במהלך כל הפרויקט. גם מעבר לכך - מאחר ואתם הלקוחות שלו ולא היזם - על עורך הדין לערוך את ההסכם למתן שירותיו קודם כל מולכם, תוך שהיזם מאשר אך ורק את גובה ותנאי התשלום.

אם בסופו של דבר לא יחתם הסכם תמ"א- חשוב לוודא שההסכם מול עורך הדין פוטר אותכם מתשלום גם במקרה כזה או לפחות ברור לכם מה ההתחייבויות שלכם כלפיו אם אין הסכם.

אם הנציגות הוסמכה למנות עורך דין אז די בחתימתה. למעט במקרה בו חלה על הבעלים חובת תשלום כלשהיא שאז אני ממליץ להחתים את הבעלים עצמם.

אורי, שלום

תשובתי היתה מקיפה והתיחסה לשאלתך המורכבת קודם ;-)
במענה לשאלתך הנוספת כעת,  איך להתנהל מול היזם, ככל שאינך זוכה לייצוג משפטי הולם, הריני שבה ומציעה שתפנה לייצוג נפרד מטעמך, כאשר המייצג יציג את העדפתך הרלוונטית, ככל שהיא עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי.

שאלת שאלה מורכבת וכוללת, שערבבה בין פינוי-בינוי לבין תמ"א, וכפי שרשמתי לך, התנאים שונים לפי אופי הפרוייקט. המייצג שלך אמור לדעת בהתאם לנסיבות מהו הפתרון הנכון עבורך. 

בהצלחה

שלום רב,

לשאלתך, תיקוני החקיקה שבוצעו לאחרונה אינם נוגעים לשינוי הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38 ולפיכך הרוב המינימלי הדרוש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה נותר כשהיה -  80% מהיחידות להן צמודים 80% מהרכוש המשותף.