פורום תמ"א 38

שלום, דנה

ההתנהלות מול עמידר היא במישרין.

זהו תפקידם של עורכי הדין שמלווים את הפרוייקט לדאוג להתנהלות הזו מול החברה.

בגדול - יש הסכמות וזו אינה מניעה לביצוע פרוייקט.

בהצלחה

שלום לשואל/ת,

בעיקרון החוק קובע מהן התמורות המותרות שתהיינה פטורות ממס במסגרת עסקת הקומבינציה של התמ"א. תשלום כספי של פיצוי (להבדיל מתשלום דמי שכירות, שכ"ט עו"ד, יועצים וכיו"ב) הינו חייב במס.

שלום, ריני

לפי התיקון מהשנה שעברה, בוטלה המגבלה על החזקת דירה שנתקבלה במתנה בתוך המשפחה בפטור ממס למשך 24 חודשים כדי ליהנות מהפטור של הפינוי-בינוי.  

שלום, רינה

עניתי לשאלה זהה זה מכבר.

סמכות הנציגות היא מרגע שהוסמכה.

כלומר, בנוסף להליך הבחירה יש להגדיר את הסמכות של הנציגות. רק לאחר ההגדרה של הסמכות והבחירה, הנציגות תוכל לפעול. זאת מאחר שאין קביעה חוקית בעניין, ויש לפעול לפי דיני השליחות הכלליים.

בהצלחה

שלום, קרול

אין כללים לגבי מיקום דירת התמורה, זהו תנאי מסחרי.

בעיקרון, כל התנאים אמורים לחול באופן שוויוני בין בעלי הדירות, גם אם הם סרבנים ואולצו לחתום מאוחר יותר.

עם זאת, ככל שישנן חלופות שונות, הנובעות מאילוצי תכנון, או הגדרה של סדר בחיר, בהחלט לגיטימי לתת את החלופות העדיפות, או את זכות הבחירה הראשונה למי שהקדים לחתום, על פני מי שסרב. 

שלום, צבי

ככל שמדובר בקבוצה של מספר בעלי דירות שמבקשים ייצוג נפרד, עקרונית יש מקום לדרוש מהיזם השתתפות בשכר המייצג החדש, כפוף לשלב בו נמצא המו"מ/הפרוייקט.

שלום, אדי

תפקיד חברי הנציגות לייצג את הבעלים האחרים. התפקיד אינו מוגדר בחוק.

ככל שנציג אינו מתנהל כשורה, יתכן שזה הזמן להחליפו.

כנסו אסיפה מיוחדת, ובחרו נציגות חדשה.

אין מקום לפעולה בחוסר שקיפות מול כל הבעלים על ידי הנציגות, בכל רגע נתון.

בהצלחה 

שלום, נני

סמכות הנציגות מוגדרת על ידי הבוחרים בה, ואינה קבועה בחוק.

אם לא הוסמכה לבחור מייצג, אין לה סמכות לעשות כן.

בכל מקרה, עם הבחירה, רצוי מאוד לשתף ולהסביר מדוע נבחרה עו"ד כזו ולא אחרת.

בהצלחה

שלום, רון

אין כללים בעניין הזה, אך רצוי שבעלי הדירות ירשמו את הפרוטוקול.

שלום, אלם

קשקה להשיב מבלי לבחון את המסמכים, בעיקרון, הבעלים חותמים על הסכמה למשכנתא, כלומר: שעבוד המקרקעין שלהם. לגבי תנאי מימוש ההלוואה, חשוב שיירשם שלא ניתן לחזור אליכם ומהם התנאים למימוש המשכנתא לרבות החרגות מהנכסים שלכם. 

פנו לעוה"ד המייצג בדרישה לתקן את הנדרש במסמכי המימון.

בהצלחה

שלום רון

אין מקור נורמטיבי ישיר אבל יש חובה כללית לפעול בתום לב ויש גם שכל ישר.

אם רוצים לידע את בעלי הדירות יש לעשות זאת באופן בו יש סבירות שאכן ההודעה תגיע לידיעתם. לא חיביים לרדוף אחרי כל אחד אבל אפשר למשל לשלוח הודעת מייל, ווטסאפ וכו' לגבי האסיפה.

מציע ליצור קבוצה של כלל בעלי הדירות ולשלוח שם.

שלום אבי

אני מניח שהוא מוסיף לכם מרפסת קטנה יותר בשל אילוצי תכנון. אין עליו חובה לפצות אותך אלא זה ענין מסחרי. אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל לרוב אין אפשרות לשתי מרפסות בדירה אחת. פיצוי כספי אפשרי (מחויב במס) אבל שוב- זה ענין של הסכמה. 

שלום אבי

אני מבין שאתה לא מתגורר בדירה אלא בינך מתגורר.

בנסיבות אלו אין לכם זכות לקבלת דמי שכירות לתקופת הביצוע.

שלום מיכל

1.    אני מבין שההסכם כבר נחתם על ידי הרוב הדרוש. הכנת בקשה להיתר לאחר החתימות אורכת כחצי שנה. תהליך התכנון עצמו עד לקבלת אישור ועדה בתנאים יקח עוד כחצי שנה (אם אין תקלות). השלמת תנאים לקבלת שוברים לתשלום לקבלת היתר בניה- עוד כשנה.

2.    ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם רק לאחר קבלת אישור ועדה בתנאים. לא לפני כן. תהליך זה אורך כחצי שנה.

3.       נושא איבוד כיוון אויר די שכיח בפרויקטים כאלו כי הגדלת השטחים באה על חשבון כיוון אויר אחד בדרך כלל. לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בשל כך (אלא בנסיבות יוצאות דופן).

רן שלום

מעל 27 מטר גובה (בערך 8 קומות) יש חובה לשתי מעליות כך שההתלבטות לא קיימת.

אם אין חובה- בדר"כ ממליץ על מעלית אחת. לא בטוח שיש ממש צורך בשתי מעליות בבנין כזה. מנגד- אני לא חושב ש- 2 מר הופכים את ההצעה ללא אטרקטיבית. 

שלום, חיים

מאחר שיש לך התחייבות חוזית קודמת עם השכור, הרי שאתה לא רשאי להפר אותה באופן חד צדדי.

עליך להביא את הפרטים לידיעת היזם, ויחד איתו - ובעזרת עוה"ד המייצג.ת אתכם בפרוייקט - להגיע להבנות בנוגע לפינוי, כדי לא להכשיל את עסקת התמ"א מחד ולא להיות בחזקת מפר חוזה (השכירות) מאידך.

ככל שיש רצון טוב של הצדדים המעורבים, אין סיבה לא להגיע למתווה שיהיה לשביעות רצונם של כל הצדדים.

בהצלחה

שלום, תמי

התמורות הן חלק מהתנאים המסחריים הנתונים למו"מ בין הצדדים.

לעיתים ישנה שונות בתמורות בין בעלי הזכויות, בשל שונות בזכויות הקיימות. למשל: הצמדה ספציפית שאין לדירות אחרות, שוני בשטחי הדירות הקיימות וכיו"ב. 

אין חובה לערוך דו"ח, ובוודאישאין חובה להציג דו"ח שמאי בעניין, אבל התמורות חייבות להיות גלויות לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות, והן נדרשות להופיע בחוזה באופן מפורט ומפורש. דרשי זאת מעוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט. 

אני נוהגת לצרף לכל חוזה גם נספח מיוחד שבו טבלת התמורות לכל אחת מהיחידות בפרוייקט. 

בהצלחה

שלום , דונה

כל הרעיון בפינוי-בינוי הוא להכריז על מתחם, אשר מטבע הדברים כולל בתוכו מספר בניינים.

המתחם צריך להיות חטיבת קרקע לתכנון מחדש. ככל שניתן ליצור חטיבת קרקע כזו, ניתן לקיים את הפרוייקט.

בהצלחה

שלום, אורי

לצערי אין באפשרותי להשיב לשאלותיך, שכן התשובה לכך אמורה להיות בהסכם עצמו.

תנאי מימוש הערבות הם תנאים מסחריים, שנקבעים בין הצדדים. ככל שעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות אינו מספק לכם תשובות, כדאי לפנות לייעוץ פרטני, עם העתק ההסכם וכתב הערבות.

בשולי הדברים אציין, כי הערבות אמורה להיות בידי עוה"ד לשכם, ולכן היתי מצפה שאת התשובות תקבלו ממנו.

בהצלחה

שלום, יצחק

אין מס מכירה, על מכירת זכויות במקרקעין ישמס שבח.

מומלץ להפנות את שאלתך בעניין לפורום מיסים, ובכל מקרה מוטב להיוועץ פרטנית בעו"ד העוסק.ת בתחום ולא להסתמך על מידע כללי, שאינו מתייחס לפרטנית לנתונים האישיים שלך.

בהצלחה

שלום, אלם

את טענות היזם בגין העיכובים יש לבדוק באמצעות מי מטעמכם - המפקח או עוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט.

יש מקום לדרוש אסמכתא בכתב לעניין זה.

לגבי ביטול ההסכם - יש לבחון את ההסכם עם עו"ד מנוסה בתחום, לקבלת חוות דעת.

לגבי שינוי ההיתר התשובה שלילית. אם התקבל היתר מסויים, לא ניצן לשנות את מתווה התכנון "על הדרך" ויש להגיש לשם כך היתר חדש.

בהצלחה

שלום, יקי

מעמד הנציגות אינו רשמי, אך בחירת הנציגות מקובלת בכל פרוייקט, שכן לא תמיד יש התאמה בין וועד הבית לבין הצוות המצומצם - הנציגות - שיכול לסייע בקידום הפרוייקט ולעמוד בקשר עם בעלי הדירות.

אקדים ואומר-  נכון וראוי להתנהל עם נציגות.

ככל שיש הזמנה לאסיפה כללית, יש לציין כי תיבחר בה נציגות, בהתאם להוראות חוק המקרעקין - ראה בתוספת בנוגע לניהול הבית המשותף בתקנון המצוי.

בהצלחה

שלום, רון

היזם צודק. המטרה היא להקל על בעלי הדירות שדירתם שודרגהמ משעותית וכעת ההוצאות מכבידות עליהם.

ככל שבעל הדירה אינו מתגורר בה, והדירה מושכרת, הרי שאין סיבה שהשוכר יזכה להטבה שכזו על חשבון הקופה הכללית.

שלום, רוניה

זכויות הנכים מוגדרות ב"חוק החיזוק" - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בסעיף 5 (ב1).

שלום, חיה

משאלתך עולה כי קיים היתר בניה, לכן התשובה של היזם אינה מובנת.

בכל מקרה, מובן שיש לזהות את דירות התמורה של הבעלים.

דרשי את התשובה מהיזם, בין היתר באמצעות הנציגות או עוה"ד המייצג את הבעלים בפרוייקט.

בהצלחה