פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הסכמת רוב הדיירים או הסכמה מוחלטת של כולם?
אורית
09/05/10
שלום!
רציתי לדעת האם אנו,הגרים בבניין 8 קומות (32 דירות), זקוקים להסכמה מוחלטת של כל הדיירים ,או שמא מספיק הסכמה של רוב הדיירים, ע"מ להתחיל לבצע את תמ"א 38?
רציתי לדעת האם אנו,הגרים בבניין 8 קומות (32 דירות), זקוקים להסכמה מוחלטת של כל הדיירים ,או שמא מספיק הסכמה של רוב הדיירים, ע"מ להתחיל לבצע את תמ"א 38?
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרשת
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
אורית שלום,
זוהי שאלה מורכבת. התמ"א מחייבת הסכמה של 66% בלבד. רוב היזמים דורשים 100%. מסיבות רבות ומגוונות. יש לבדוק את המקרה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי שאלה מורכבת. התמ"א מחייבת הסכמה של 66% בלבד. רוב היזמים דורשים 100%. מסיבות רבות ומגוונות. יש לבדוק את המקרה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני חייב להסכים לתמ"א 38
יוסי
08/05/10
בבניין בו אני גר התקבלה הצעה ע"י חברה לשפץ ולחזק את הבניין לפי תמ"א 38 הם יבנו כ-3 קומות על גג הבניין ותמורת זאת ישפצו את המבנה יתקינו מעלית וירחיבו דירות. מאחר ואני גר בקומה ראשונה ואין אפשרות של הרחבת דירתי (כך אמר היזם) אלא רק את הדירות האחוריות דבר שעלול גם לפגוע בחנייה שלי. האם אפשר לאלץ אותי לגור באתר בנייה במשך כשנתיים כאשר כל תועלת לא נרמת לי מעיסקה זו???האם אני יכול להגיד בקשה לאי ביצוע תמ"א 38 בבנייני כאשר ברור במפורש שהאינטרס של הקבלן הוא יצירת רווח לעצמו ולא דאגה לאינטרס בעלי הדרות. האם יכולים לגזול ממני בכח את זכויותיי על הגג ולבנות עליו ללא אישורי??
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
יוסי שלום,
פסק דין חדש מלפני כשבוע צימצם באופן יחסי את היכולת להתנגד לביצוע תמ"א 38.
יחד עם זאת, אם ישנה פגיעה של ממש בזכות הקניין שלך צריך לבדוק זאת פרטנית. יתכן שאתה נכנס לגדר המקרים (המצומצם) בהם ההתנגדות תתקבל.
אפשר גם כמובן להגיע להסכמות בדבר השכרת דירה חלופית וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פסק דין חדש מלפני כשבוע צימצם באופן יחסי את היכולת להתנגד לביצוע תמ"א 38.
יחד עם זאת, אם ישנה פגיעה של ממש בזכות הקניין שלך צריך לבדוק זאת פרטנית. יתכן שאתה נכנס לגדר המקרים (המצומצם) בהם ההתנגדות תתקבל.
אפשר גם כמובן להגיע להסכמות בדבר השכרת דירה חלופית וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לבצע תמ"א 38 במקרה הבא?
מורן
08/05/10
שלום
אנחנו בניין בני 2 קומות .סה"כ 8 דירות.הגג, שייך לקומות העליונותוהם בנו עליו במשך השנים ( על הגג). מבחינת הגיל הבניין מתאים לתמ"א 38 וכן התב"ע מאפשרת אחוזי בניה שמאפשרים בנוסף בניה רבה בשטח .
האם יש אפשרות בכלל במצב כזה לתמ"א 38?
אנחנו בניין בני 2 קומות .סה"כ 8 דירות.הגג, שייך לקומות העליונותוהם בנו עליו במשך השנים ( על הגג). מבחינת הגיל הבניין מתאים לתמ"א 38 וכן התב"ע מאפשרת אחוזי בניה שמאפשרים בנוסף בניה רבה בשטח .
האם יש אפשרות בכלל במצב כזה לתמ"א 38?
תמ"א38 - ביצוע תמ"א במקום שבו על הגג יש בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
מורן שלום,
הדבר אפשרי. הוא מסובך יותר ומצריך פתרונות יצירתיים. צריכה להיות גם התכנות כלכלית אך בהחלט ניתן לבצע זאת באופן עקרוני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי. הוא מסובך יותר ומצריך פתרונות יצירתיים. צריכה להיות גם התכנות כלכלית אך בהחלט ניתן לבצע זאת באופן עקרוני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חיזוקים לבניין קיים
דייר
07/05/10
אני בודק עכשיו תוספת בניה לבניין שלנו.
יש לנו כרגע בניין של 3 קומות. קומת חנויות מלאה ו-2 קומות עם דירות.
לפי העירייה (ת"א) נשארו לנו זכויות ל-2 קומות וחדרי יציאה, אך הבעיה היא שמותרת צפיפות של 13 דירות וכבר יש 12 קיימות.
האם במידה ואנו מחזקים את הבניין לפי התמ"א, נוכל להוסיף את הקומה החדשה עם אותו כמות דירות כמו הקומה האחרונה הקיימת(6)?לפי אחוזי הבניה נשארו לנו עוד מספיק מטרים לבנות.
יש לנו כרגע בניין של 3 קומות. קומת חנויות מלאה ו-2 קומות עם דירות.
לפי העירייה (ת"א) נשארו לנו זכויות ל-2 קומות וחדרי יציאה, אך הבעיה היא שמותרת צפיפות של 13 דירות וכבר יש 12 קיימות.
האם במידה ואנו מחזקים את הבניין לפי התמ"א, נוכל להוסיף את הקומה החדשה עם אותו כמות דירות כמו הקומה האחרונה הקיימת(6)?לפי אחוזי הבניה נשארו לנו עוד מספיק מטרים לבנות.
תמ"א 38 - תוספת הבניה המותרת
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
שלום רב,
אתם יכולים לבנות מטרז בגודל של קומה טיפוסית + 25 מ"ר. אלו הוראות התמ"א. בקשר לצפיפות הדירות (האם לבנות 4 או 6 דירות על אותו שטח נתון) זה נתון לשיקול דעת הרשות המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתם יכולים לבנות מטרז בגודל של קומה טיפוסית + 25 מ"ר. אלו הוראות התמ"א. בקשר לצפיפות הדירות (האם לבנות 4 או 6 דירות על אותו שטח נתון) זה נתון לשיקול דעת הרשות המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א
פרח
06/05/10
אנו שישה דיירים בבניין. אחד מהדיירים מתנגד לתמ"א. הבניין מט ליפול. האם אנו יכולים להביא קונסטרוקטור להעריך את נזק הבניין ולדרוש מהדייר המתנגד לשלם עבור תיקון הנזקים בבניין הואיל והוא מתנגד לתמ"א הבאה לפתור לנו את הנזק?
תודה מראש
פרח
תודה מראש
פרח
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
פרח שלום,
אפשר לפעול בדרך פשוטה יותר. להתחיל במהלך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקח על הבתים המשותפים. פסק דין חדש מלפני שבוע מצמצם מאוד את יכולת הדיירים להתנגד ואתם תקבלו אפשרות לביצוע התמ"א בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לפעול בדרך פשוטה יותר. להתחיל במהלך להגיש בקשה להיתר בניה ולאחר קבלתו לפנות למפקח על הבתים המשותפים. פסק דין חדש מלפני שבוע מצמצם מאוד את יכולת הדיירים להתנגד ואתם תקבלו אפשרות לביצוע התמ"א בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמ"א 38 ללא 100 הסמה
דורון
05/05/10
הקבלן מציע לבנות קומה + חדרי יציאה לגג על הגג השטוח, אבל לכך לטענתו דרושה 100% הסכמה (שאין כרגע), כי השטח המשותף של הגג מתבטל. הקבלן לא מוכן לקחת סיכון של הגעה לערכאות במקרה כזה. הוא מציע לבנות קומה שטוחה על הגג (ובכך החזיר את הגג לדיירים) + דירות גן. לטענתו, לכך מספיקה הסכמה של 67% בלבד לפי חוקי התמא. האם זה נכון? האם לא דרושה 100% עבור בנייה על שטח הגינה ועל הקרקע המשותפת?
תמ"א 38 - הסכמת 100% מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
דורון שלום,
הדבר מצריך בדיקה פרטנית אבל בעיקרון יש צדק עם דברי היזם שכן בניית החדר על הגג נעשית מכוח התב"ע המקומית שאו אז צריך 100% הסכמה מה שאין כן בבניה במסגרת הקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר מצריך בדיקה פרטנית אבל בעיקרון יש צדק עם דברי היזם שכן בניית החדר על הגג נעשית מכוח התב"ע המקומית שאו אז צריך 100% הסכמה מה שאין כן בבניה במסגרת הקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלו ערים מלבד רמת גן ישנו אישור לתוספת שתי קומות?
אופיר
05/05/10
האם ישנן ערים נוספות מלבד רמת גן שבמסגרת התמא מאושרות שתי קומות ולא אחת ?
והאם ההתיחסות מבחינת הטבות והיטלים דומה בקומה השניה לראשונה?
והאם ההתיחסות מבחינת הטבות והיטלים דומה בקומה השניה לראשונה?
מס' קומות שניתן להוסיף בתמ"א 38
אריאל
05/05/10
אופיר שלום
בראשון לציון מותר להכפיל את מספר הקומות הקיימות עד 4 קומות.
עם תיקון 62010 שמוסיף זכויות בקומת הקרקע, ניתן לנייד את הזכוייות אלו למעלה.
אריאל
בראשון לציון מותר להכפיל את מספר הקומות הקיימות עד 4 קומות.
עם תיקון 62010 שמוסיף זכויות בקומת הקרקע, ניתן לנייד את הזכוייות אלו למעלה.
אריאל
האם הדירות שמקבל היזם במסגרת תמא 38 חייבות במע"מ
אלי
03/05/10
האם הדירות שהיזם בונה ומוכר חייבות במע"מ ?
תמ"א 38 - דירות חדשות חייבות מע"מ
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
אלי שלום,
כן. היזם מחוייב להעביר את מרכיב המע"מ לרשויות מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כן. היזם מחוייב להעביר את מרכיב המע"מ לרשויות מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה בנוגע להסכמת דיירים בתבע ובתמא 38
רועי
01/05/10
שלום לך.אני עומד להגיש תוכניות לתמא 38 לעיריה.לצורך התמא רכשתי גג (יחידה נפקדת בטאבו) עם הזכויות עליו.לא ידועה לי עמדתם של רוב הדיירים בנושא.רציתי לשאול מספר שאלות-1- האם אני יכול לבנות מכח התמא גם ללא הסכמת הדיירים מאחר והגג בבעלותי ובאותו מטראז' כמו במקרה של הסכמת הדיירים?2- במידה ולא ניתן- האם אני יכול לבנות מכח התבע ללא הסכמת הדיירים?3- האם בכל זאת צריכים הסכמה של רוב הדיירים למעלית ולחיזוק המבנה ( ללא הרחבת הדירות) במידה וניתן לבנות מכח התמא ללא הסכמת רוב הדיירים?4- במקרה של התנגדויות- כמה זמן בממוצע נותנת העיריה לדיירים להגיש את השגתם נגד הבניה במקרה של תמא 38, והאם הם יכולים להתנגד גם אם אבנה לפי זכויות הבניה שלי בתבע בלבד?תודה על עזרתך.
תמ"א 38 - בעלות על זכויות הבניה באופן מלא
עו"ד תומר יפת
מנהל
10/05/10
רועי שלום,
שאלת הרבה וקשה לענות במסגרת הפורום, אך אשתדל.
אינך יכול לבנות ללא הסכמת לפחות 66% מהדיירים גם אם כל הגג שלך. ישנו פסק דין חדש במחוזי בחיפה שתוחם את שיקול הדעת של המפקח במסגרת של התנגדות לביצוע התמ"א למסגרת מאוד מצומצמת. יש גם הצעת חוק חדש בנושא של זבולון אורלב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38.
שאלת הרבה וקשה לענות במסגרת הפורום, אך אשתדל.
אינך יכול לבנות ללא הסכמת לפחות 66% מהדיירים גם אם כל הגג שלך. ישנו פסק דין חדש במחוזי בחיפה שתוחם את שיקול הדעת של המפקח במסגרת של התנגדות לביצוע התמ"א למסגרת מאוד מצומצמת. יש גם הצעת חוק חדש בנושא של זבולון אורלב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
ירון.ד (ת"א)
28/04/10
שלום רב!
אני גר בבניין 3 קומות בדרום ת"א.הבניין שלנו מוגדר כרגע כבניין מסוכן ולכן העיריה מחייבת את הדיירים לבצע שיפוץ.
כרגע קיבלתי זימון לישיבת דיירים והדיירים מתבקשים לחתום על "אישור ביצוע שיפוץ תמורת זכויות הבנייה להעברה לחברה המבצעת" ולצרף גם נסח טאבו.האם זו פרוצדורה סטנדרטית, האם אני יכול איכשהו להיפגע אם אני חותם על אישור מסוג זה?
2. האם ביצוע פרוייקט כזה מחייב הסכמת בעלי הדירות פה אחד?
3.מכיוון שרוב הדירות כאן בשכירות, אני בספק שתהיה התארגנות לביצוע הפרוייקט ולכן השאלה מה העיריית ת"א יכולה לעשות לבעלי הדירות אם הם לא ירטמו לביצוע הפרוייקט (עיריית ת"א לדעתי היא דווקא מעיריות היותר קשוחות ופחות איכפתיות - ישר קנסות ואיומים).
המון תודה על התשובה!
ירון.ד
אני גר בבניין 3 קומות בדרום ת"א.הבניין שלנו מוגדר כרגע כבניין מסוכן ולכן העיריה מחייבת את הדיירים לבצע שיפוץ.
כרגע קיבלתי זימון לישיבת דיירים והדיירים מתבקשים לחתום על "אישור ביצוע שיפוץ תמורת זכויות הבנייה להעברה לחברה המבצעת" ולצרף גם נסח טאבו.האם זו פרוצדורה סטנדרטית, האם אני יכול איכשהו להיפגע אם אני חותם על אישור מסוג זה?
2. האם ביצוע פרוייקט כזה מחייב הסכמת בעלי הדירות פה אחד?
3.מכיוון שרוב הדירות כאן בשכירות, אני בספק שתהיה התארגנות לביצוע הפרוייקט ולכן השאלה מה העיריית ת"א יכולה לעשות לבעלי הדירות אם הם לא ירטמו לביצוע הפרוייקט (עיריית ת"א לדעתי היא דווקא מעיריות היותר קשוחות ופחות איכפתיות - ישר קנסות ואיומים).
המון תודה על התשובה!
ירון.ד
תמ"א 38 - ישיבת דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
ירון שלום,
אתה בעצם הוזמנת לישיבת דיירים לקראת ביצוע פרוייקט של תמ"א 38 אצלך בבניין.
זו מהות התמ"א. בעיקרון, אתה לא אמור להיפגע אך מומלץ טרם חתימה ליזם זה או אחר לקבל ייעוץ מתאים שהחתימה שלכם הנה בגבולות סיכון סבירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה בעצם הוזמנת לישיבת דיירים לקראת ביצוע פרוייקט של תמ"א 38 אצלך בבניין.
זו מהות התמ"א. בעיקרון, אתה לא אמור להיפגע אך מומלץ טרם חתימה ליזם זה או אחר לקבל ייעוץ מתאים שהחתימה שלכם הנה בגבולות סיכון סבירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד בית לדירה עם כניסה פרטית
גלי
28/04/10
שלום רב,אנו גרים בבנין בו 6 דירות. בקומת הקרקע ישנן 2 דירות
בכל צד שהכניסה לדירה הינה פרטית, לא דרך הבניין.
ישנה מעלית בבנין. כשהתכנסו סמוך לאכלוס כל דיירי הבנין, סוכם שכל דייר ישלם 150 ש"ח לחודש, ובעלי הדירות שעל הקרקע,ישלמו 125
ש"ח לחודש בגלל שבכל זאת,הם לא משתמשים במעלית ובכניסה לבנין.
עכשיו, שתי הדירות החליטו שהם לא משלמים יותר מ 100 ש"ח בחודש.האם מותר להם לעשות כך? האם מבחינה חוקית הם צריכים לשלם סכום וועד מלא בנסיבות כאלה? תודה.
בכל צד שהכניסה לדירה הינה פרטית, לא דרך הבניין.
ישנה מעלית בבנין. כשהתכנסו סמוך לאכלוס כל דיירי הבנין, סוכם שכל דייר ישלם 150 ש"ח לחודש, ובעלי הדירות שעל הקרקע,ישלמו 125
ש"ח לחודש בגלל שבכל זאת,הם לא משתמשים במעלית ובכניסה לבנין.
עכשיו, שתי הדירות החליטו שהם לא משלמים יותר מ 100 ש"ח בחודש.האם מותר להם לעשות כך? האם מבחינה חוקית הם צריכים לשלם סכום וועד מלא בנסיבות כאלה? תודה.
תמ"א 38 - תשלום ועד בית
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
גלי שלום,
זהו פורום שעוסק בתחום של חיזוק לפי תמ"א 38 ולא בסוגיות של ועדי בתים.
ניתן להפנות את השאלה לפורום נדל"ן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו פורום שעוסק בתחום של חיזוק לפי תמ"א 38 ולא בסוגיות של ועדי בתים.
ניתן להפנות את השאלה לפורום נדל"ן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות מול עו"ד
ענת
27/04/10
בחרנו עו"ד שייצג אותנו בנושא תמ"א 38 אנו 9 דיירים העו"ד ביקש מכל דייר 1,000 ש"ח כדי שנראה רצינות וכדי שהוא יוכל לעשות בדיקות על הקבלנים שאנו שולחים לו, כמו ערבויות, לדעת שהקבלן מורשה וכו'...
התקדמנו מול ייזם כלשהו ועכשיו אנחנו תקועים במלחמה של העו"ד שבחרנו למול הייזם שאותו אנו רוצים לקחת כלומר, העו"ד רוצה את כל כספו מהייזם ברגע חתימת ההסכם, הייזם רוצה לפתוח חשבון בנק משותף לעו"ד שמייצג אותנו ולעו"ד שלו ולחלק את התשלום לשניים חצי בחתימת ההסכם והחצי הסופי בסוף הפרוייקט לאחר שהכל נגמר. העו"ד שלקחנו איננו מוכן ואומר שהוא לא יעשה את עבודתו אם הייזם לא יהיה מוכן לשלם לו בחתימה ההסכם.והעו"ד שלנו אמר לנו שיש לו ייזם אחר שרוצה לקחת את הפרוייקט הזה ושהוא כבר עבד איתו בעבר האם זה הגיוני? האם זה נכון? מה ההתנהלות הנכונה שצריכה להיות?
התקדמנו מול ייזם כלשהו ועכשיו אנחנו תקועים במלחמה של העו"ד שבחרנו למול הייזם שאותו אנו רוצים לקחת כלומר, העו"ד רוצה את כל כספו מהייזם ברגע חתימת ההסכם, הייזם רוצה לפתוח חשבון בנק משותף לעו"ד שמייצג אותנו ולעו"ד שלו ולחלק את התשלום לשניים חצי בחתימת ההסכם והחצי הסופי בסוף הפרוייקט לאחר שהכל נגמר. העו"ד שלקחנו איננו מוכן ואומר שהוא לא יעשה את עבודתו אם הייזם לא יהיה מוכן לשלם לו בחתימה ההסכם.והעו"ד שלנו אמר לנו שיש לו ייזם אחר שרוצה לקחת את הפרוייקט הזה ושהוא כבר עבד איתו בעבר האם זה הגיוני? האם זה נכון? מה ההתנהלות הנכונה שצריכה להיות?
תמ"א 38 - התנהלות עו"ד של הדיירים מול היזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
ענת שלום,
כל דרישה הינה לגיטימית. הכל פתוח למו"מ. מהניסיון שלי תמיד הצלחתי להגיע בסופו של דבר להבנות עם היזם כיוון שזה אינטרס משותף של כולם, הדיירים, היזם וגם עוה"ד.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל דרישה הינה לגיטימית. הכל פתוח למו"מ. מהניסיון שלי תמיד הצלחתי להגיע בסופו של דבר להבנות עם היזם כיוון שזה אינטרס משותף של כולם, הדיירים, היזם וגם עוה"ד.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממדים לדירות החדשות – האים חובה?
יקי
27/04/10
אין אפשרות טכנית לבנות ממדים בבנין קיים (מצריך שינוי רדיקלי בתוך הדירות והדיירים מתנגדים)
לפיכך קיימת בעיה טכנית לבנית ממדים לדירות החדשות.
השאלה היא, האים יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות?
לפיכך קיימת בעיה טכנית לבנית ממדים לדירות החדשות.
השאלה היא, האים יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות?
תמ"א 38 - בניית ממדים לדירות החדשות
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
יקי שלום,
הדירות החדשות נבנות על פי התקן החדש שמחייב בניית ממ"ד ולפיכך התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדירות החדשות נבנות על פי התקן החדש שמחייב בניית ממ"ד ולפיכך התשובה היא חיובית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות בשל עלות כספית
אורנה בהלול
27/04/10
אימי גרה בבנין בראשל"צ רוב הדיירים מסכימים לחיזוק העמודים ובניית ממד+ מרפסת, אבל העלות של הממד והמרפסת יקרים מאד. (175,00 ש"ח ) אימי פנסיונרית (76) ואלמנה ואין ביכולתה לשלם עבור השיפוץ וההרחבה. חוץ מזה שאיננה זקוקה להגדלת הדירה. גם חיזוק העמודים לבדו עולה עשרות אלפי שקלים. מה זכויותיה?
תמ"א 38 - השתתפות הדיירים במימון
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
אורנה שלום,
עד היום בכל הביניינים בהם ייצגתי דיירים מעולם הם לא נדרשו לשלם כסף. זה חריג ביותר.
בכל מקרה, על פי הדין הקיים לא ניתן לחייב אותה בתשלום כל שהוא לביצוע עבודות החיזוק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עד היום בכל הביניינים בהם ייצגתי דיירים מעולם הם לא נדרשו לשלם כסף. זה חריג ביותר.
בכל מקרה, על פי הדין הקיים לא ניתן לחייב אותה בתשלום כל שהוא לביצוע עבודות החיזוק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אורנה שלוום
חני
11/05/10
כתושבת רשלצ אני יודעת על תוכית חיזוק מבני מגורים של העיריה. התוכנית היא לא במסגרת תמא 38 ואכן אמורה להתבצע על חשבון הדיירים.כדאי לבדוק האם מדובר אכן על תמא 38 או משהו אחר.במסגרת תמא 38 הדיירים ממש לא אמורים לממן את הרחבות הדיור. זהו אינטרס של היזם להרחיב את הדירות ככל הניתן.בהצלחה!!!יתכן, וכדאי לך לנסות לדבר עם וועד הבית ולקבל הצעות נוספות.
מתי חותמים על חוזה מול היזם
אורית
27/04/10
אנו במגעים עם יזם לביצוע תמ"א 38. יש לי שתי שאלות:
1. מה אמור להופיע בטופס ההסכמה העקרונית? יש לכם דוגמא לטופס סטנדרטי?
2. מתי חותמים על החוזה המחייב? לפני או אחרי שיש תכנית אדריכלית מפורטת? והאם התכנית האדריכלית נכנסת כנספח בלתי נפרד מהחוזה?
אשמח אם תוכלו לפרט כמה שיותר לגבי שתי השאלות, כל אחת בפני עצמה מאוד חשובה לנו.
1. מה אמור להופיע בטופס ההסכמה העקרונית? יש לכם דוגמא לטופס סטנדרטי?
2. מתי חותמים על החוזה המחייב? לפני או אחרי שיש תכנית אדריכלית מפורטת? והאם התכנית האדריכלית נכנסת כנספח בלתי נפרד מהחוזה?
אשמח אם תוכלו לפרט כמה שיותר לגבי שתי השאלות, כל אחת בפני עצמה מאוד חשובה לנו.
תמ"א 38 - דרך ההתנהלות עד לחתימת ההסכם
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
אורית שלום,
בד"כ הבניינים שאני מייצג לא חותמים עד להסכם המחייב על שום מסמך שהוא.
במסמך הסופי והמחייב ישנו מפרט מפורט שלפיו מכינים את התוכנית האדריכלית.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בד"כ הבניינים שאני מייצג לא חותמים עד להסכם המחייב על שום מסמך שהוא.
במסמך הסופי והמחייב ישנו מפרט מפורט שלפיו מכינים את התוכנית האדריכלית.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם התקשרות עם קבל
הדר דה בונו
26/04/10
אנחנו התחלנו התקשרות עם קבלן והוא מבקש מאתנו לחתום על הסכם התקשרות ראשוני שבו מפרט חלקי לנושא תמ"א 38, והוא טוען שבלי הסכם זה הוא לא יכול להתחיל לטפל בנו ורק לאחר חתימתנו על הסכם זה הוא יממן עו"ד להסכם סופי, רציתי לדעת האם זה לגיטימי שהוא מבקש מאתנו לחתום על הסכם ראשוני זה.
תמ"א 38 - הסכם ראשוני בלבד
עו"ד תומר יפת
מנהל
02/05/10
הדר שלום,
הסכם ראשוני הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין וכובל אתכם לאותו היזם ולפיכך לא הייתי נוהג כך טרם קבלת ייעוץ משפטי קונקרטי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הסכם ראשוני הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין וכובל אתכם לאותו היזם ולפיכך לא הייתי נוהג כך טרם קבלת ייעוץ משפטי קונקרטי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח או כל מס אחר
גלעד
24/04/10
שוב אני,
היזם הציע לנו תוספות בניה רבות (יותר מ25 מ"ר מכוח התמ"א) ושמעתי בחצי אוזן שאמור לצאת חוק חדש בעניין (לא בדיוק לטובת הדיירים), האם על הדיירים יהיה צורך לשלם מס שבח או כל מס אחר?
שוב רוב תודות.
גלעד
היזם הציע לנו תוספות בניה רבות (יותר מ25 מ"ר מכוח התמ"א) ושמעתי בחצי אוזן שאמור לצאת חוק חדש בעניין (לא בדיוק לטובת הדיירים), האם על הדיירים יהיה צורך לשלם מס שבח או כל מס אחר?
שוב רוב תודות.
גלעד
תמ"א 38 - בניה נוספת מכוח תב"ע מקומית
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
גלעד שלום,
כל בניה מעבר לזכויות שמוענקות בתמ"א ומבוצעת לפי זכויות שמוקנות בתב"ע המקומית תחייב בהיטל השבחה מלא ובס שבח (גם במע"מ על תשומות הבניה).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל בניה מעבר לזכויות שמוענקות בתמ"א ומבוצעת לפי זכויות שמוקנות בתב"ע המקומית תחייב בהיטל השבחה מלא ובס שבח (גם במע"מ על תשומות הבניה).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה זכויות בניה מכוח תמ"א 38
גלעד
24/04/10
שאלה 1. האם מותר לנייד זכויות בניה (בהקלה) מכוח תמ"א 38 לקומות עליונות יותר. הווה אומר דוגמא שטח קומה טיפוסית 500 מ"ר, ורוצים לבנות 2 קומות (אין בעיה של זכויות מתב"ע) אחת 300 מ"ר והשניה 200 מ"ר. האם הדבר מותר?
שאלה 2. בעקבות התיקון החדש של התמ"א 38/2 בבית 3 קומות על קרקע ללא קומת עמודים מפולשת, האם ניתן כביכול לנייד את הזכויות של ה"קרקע" לקומה עליונה יותר?
תודה רבה.
גלעד- נצייגות הדיירים
שאלה 2. בעקבות התיקון החדש של התמ"א 38/2 בבית 3 קומות על קרקע ללא קומת עמודים מפולשת, האם ניתן כביכול לנייד את הזכויות של ה"קרקע" לקומה עליונה יותר?
תודה רבה.
גלעד- נצייגות הדיירים
תמ"א 38 - ניוד זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
גלעד שלום,
לא ניתן לנייד זכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לנייד זכויות לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שכן שהרחיב יכול להתנגד לתמ"א 38?
שיר
23/04/10
שכן בבניין שהרחיב את דירתו, מתנגד כעת ליישום התמ"א בבניין ובכך להרחבת הדירות- האם התנגדותו נחשבת?
תמ"א 38 - התנגדות דייר שביצע הרחבה לדירתו
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
שיר שלום,
ניתן להתנגד כמובן גם במצב זה. יחד עם זאת נראה כי כאשר יגיע הדבר למפקח על הבתים המשותפים ילקח גם נושא זה בחשבון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן להתנגד כמובן גם במצב זה. יחד עם זאת נראה כי כאשר יגיע הדבר למפקח על הבתים המשותפים ילקח גם נושא זה בחשבון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב היטל השבחה בגין תמ"א 38
חנה
16/04/10
האם ניתן לחייב מוכר דירה לשלם היטל השבחה בגין תמ"א 38 על אף שהבנין לא עבר חיזוק ולא יעבור בזמן הקרוב חיזוק? עירית כפר סבא מחייבת מוכרי דירות בהחלטה ממאי 2008 לשלם השבחה בגין זכויות בניה בשל תמ"א 38 או להחתים את הקונים בכתב התחייבות שהם שלמו זאת. כמובן שהקונים מסרבים לעשות כך. מה הדין בחוק באם קניית הדירה שכעת נמכרת בוצעה לאחר הכנסת תמ"א 38 לתוקף אך לפני החלטת העיריה (לכאורה המוכרים דאז היו צריכים לשלם את ההיטל)?
תמ"א 38 - חיוב בהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
חנה שלום,
ישנו חיוב ב - 10% בלבד מגובה היטל ההשבחה לפי תמ"א 38. בד"כ משלם אותו המוכר או אותו אדם שהחזיק בנכס בזמן שהוסיפו את זכויות הבניה הנוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו חיוב ב - 10% בלבד מגובה היטל ההשבחה לפי תמ"א 38. בד"כ משלם אותו המוכר או אותו אדם שהחזיק בנכס בזמן שהוסיפו את זכויות הבניה הנוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייר
דייר
14/04/10
אני גר בבניין בן 4 קומות, שהדיירים רוצים לחזק את הבניין בתמ"א 38. רוב הדיירים מסכימים. אני גר בקומה ראשונה ואני מתנגד לכך כי הקבלן צריך להוסיף מקומות חנייה על חשבון הגינה המשותפת. אני פוחד שחלק ממקומות החנייה יהיו מתחת לחלון ביתי וזה יפגע באיכות החיים . האם יש לי עילה להתנגד?
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/04/10
שלום רב,
אתה יכול להתנגד. הדבר יגיע להכרעת המפקח על הבתים המשותפים. קשה לדעת כיצד יכריע כיוון שהדבר תלוי במשתנים רבים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה יכול להתנגד. הדבר יגיע להכרעת המפקח על הבתים המשותפים. קשה לדעת כיצד יכריע כיוון שהדבר תלוי במשתנים רבים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג משותף
רוית
09/04/10
שלום רב,
אנו מתגוררים באזור המרכז ומעוניינים להתחיל בפרוייקט תמ"א 38 כאשר עו"ד של הקבלן רוצה לייצג גם את הדיירים. האם הדבר אפשרי? האם לא תהיה בעיה כאשר יהיו בעיות בהמשך? האם ועדת האתיקה מאפשרת זאת?
אשמח לקבל תשובה
תודה
רוית
אנו מתגוררים באזור המרכז ומעוניינים להתחיל בפרוייקט תמ"א 38 כאשר עו"ד של הקבלן רוצה לייצג גם את הדיירים. האם הדבר אפשרי? האם לא תהיה בעיה כאשר יהיו בעיות בהמשך? האם ועדת האתיקה מאפשרת זאת?
אשמח לקבל תשובה
תודה
רוית
תמ"א 38 - ייצוג משותף
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
רוית שלום,
איני עוסק בנושאי אתיקה אך זה גם לא חשוב. אין שום יכולת מעשית לייצג את האינטרסים של הדיירים באמצעות עוה"ד של היזם. זה ניגוד אינטרסים ברור. בכל העסקאות להן אני שותף מעולם לא היה כדבר הזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני עוסק בנושאי אתיקה אך זה גם לא חשוב. אין שום יכולת מעשית לייצג את האינטרסים של הדיירים באמצעות עוה"ד של היזם. זה ניגוד אינטרסים ברור. בכל העסקאות להן אני שותף מעולם לא היה כדבר הזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כולם מומחים לתמא 38 ועד היום ניבנו 5 בניינים בלבד
חיים
08/04/10
למי להאמין ? ליזם/קבלן ש"אומר" לי שהוא "מומחה" או לזה שמראה לי בניינים שבוצעו ע"י חברה שלו?! אבל לא ניתנו היתרים בכלל (ספורים) אז איך זה שכולם "עשו" ו"בנו" לפי תמא 38 ? כולם משקרים??? לפי דעתי אני אכניס אך ורק קבלן/יזם לישיבה מול דיירים שהוכיח לפנינו ביצוע בפועל של תוספת בנייה לבניין קיים שבמסגרתו בנה לפי כללי חיזוק ותקנים של רעידות אדמה...פתאום כל קבלני הבניין בארץ מומחים לתמא 38??? או כל מתווך או כל עו"ד או כל כלבויניק? מה הולך פה??? מול מי לחתום חוזה??? בטח שלא מול כל מיני חפרים ומגשרים למיניהם ש"אומרים" ש"יביאו" ש"יעשו" ש"ידאגו לקבלן"...הכללים מבחינתי צריכים להיות ברורים...ללא ניסיון מוכח בביצוע אין חוזה...תחשבו על זה.
תמ"א 38 - ניסיון בביצוע פרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
חיים שלום,
אכן נקודה למחשבה.
יחד עם זאת, ישנם יזמים עם נסיון בתמ"א (גם עו"ד אגב).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן נקודה למחשבה.
יחד עם זאת, ישנם יזמים עם נסיון בתמ"א (גם עו"ד אגב).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתכנות תמא 38 בבניין 2 קומות בן מעל 40 שנה
שי
08/04/10
שלום רב,
הוריי מתגוררים בבניין ישן בעל 2 קומות צמוד קרקע, בבניין 4 דיירים,
אני מבין שההטבות לתמא בבניינים מתחת לשלוש קומות הינם מצומצמות
מהם ההטבות המוצעות במקרה כזה?
חשוב לציין כי הבניין ממוקם במרכז הרצליה
לתשובתך המשכילה אודה,
שי
הוריי מתגוררים בבניין ישן בעל 2 קומות צמוד קרקע, בבניין 4 דיירים,
אני מבין שההטבות לתמא בבניינים מתחת לשלוש קומות הינם מצומצמות
מהם ההטבות המוצעות במקרה כזה?
חשוב לציין כי הבניין ממוקם במרכז הרצליה
לתשובתך המשכילה אודה,
שי
תמ"א 38 - התכנות בבניין נמוך
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
שי שלום,
אין בהכרח קשר בן מספר הקומות להתכנות של התמ"א. לעיתים זה דווקא הפוך. ישנם תנאים נוספים. יש צורך לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בהכרח קשר בן מספר הקומות להתכנות של התמ"א. לעיתים זה דווקא הפוך. ישנם תנאים נוספים. יש צורך לבדוק זאת פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 -שאלה לגבי קידום פרוייטק ללא הסכמת הדיירים
לירון
07/04/10
לפני מספר חודשים פנה לוועד הבית משרד תיווך ע"מ להציע לבצע בבניין שלנו
פרוייקט תמ"א 38. לאחר מכן אותו מכשרה תיווך הזמין את הדיירים לישיבה אצלם ע"מ לקבל הסברים. לא
היתה הענות כמעט. יש לציין שלא התקיימה אצלנו אסיפה בנושא ולכן אין כלל
הסכמה עקרונית בכתב של מי מהדיירים. כעת מתברר כי אותו משרד תיווך לא עזב את
העניין אלא פנה באופן עצמאי לחלק מהדיירים ע"מ לקדם את הנושא. כעת הם מזמינים שוב
לפגישה, הפעם ע"מ לשמוע יותר פרטים מקבלן אשר רוצה לבצע את העבודה. שאלתי
היא האם בכלל מותר לכל משרד פלוני ופלוני לפעול מול הדיירים בבנין ע"מ לקדם
פרוייקט כזה, כאשר כלל לא התקיימה אסיפת בעלי דירות בנושא וכלל לא נחתם
כתב הסכמה לקידום הפרוייטק ע"י כל או רוב הדיירים?
פרוייקט תמ"א 38. לאחר מכן אותו מכשרה תיווך הזמין את הדיירים לישיבה אצלם ע"מ לקבל הסברים. לא
היתה הענות כמעט. יש לציין שלא התקיימה אצלנו אסיפה בנושא ולכן אין כלל
הסכמה עקרונית בכתב של מי מהדיירים. כעת מתברר כי אותו משרד תיווך לא עזב את
העניין אלא פנה באופן עצמאי לחלק מהדיירים ע"מ לקדם את הנושא. כעת הם מזמינים שוב
לפגישה, הפעם ע"מ לשמוע יותר פרטים מקבלן אשר רוצה לבצע את העבודה. שאלתי
היא האם בכלל מותר לכל משרד פלוני ופלוני לפעול מול הדיירים בבנין ע"מ לקדם
פרוייקט כזה, כאשר כלל לא התקיימה אסיפת בעלי דירות בנושא וכלל לא נחתם
כתב הסכמה לקידום הפרוייטק ע"י כל או רוב הדיירים?
תמ"א 38 - קידום ושיווק
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/04/10
לירון שלום,
להציע הצעות מותר לכל אחד. זה לא מחייב אותך כמובן עד שאין לפחות רוב של 66% שחתם בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
להציע הצעות מותר לכל אחד. זה לא מחייב אותך כמובן עד שאין לפחות רוב של 66% שחתם בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
