פורום תמ"א 38

תיקון 3 אכן מאפשר תוספת 2.5 קומות אבל כל התמ"א כפופה לשיקול דעת. בתל אביב למשל העיריה הוציאה מסמך מדיניות לגבי החלת הוראות התמ"א. זה לא נכון שכל עיריה יכולה להוסיף עוד קומה בתב"ע. זה נכון שהוראות התמ"א מאפשרות להוסיף תוכניות מקומיות המאפשרות לתת עוד זכויות בניה מעבר למה שמוקנה בתמ"א. למיטב ידיעתי לעירית כפר סבא אין תוכנית כזו. מה שאנ ימציע הוא פשוט לגשת למח' הדסה בעיריה ולברר מה הזכויות שיתנו לגבי הנכס עלי ואתה מדבר.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יצחק שלום! עמידר לא חותמים ראשונים על ההסכם אלא מוסיפים חתימה בסוף. הם ישלימו ל- 80% במקרה שלך ולא צריך לבוא עם 80% מהחתימות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יואל שלום! אתם לא חייבים להוסיף קומות אבל אתם כן חייבים לחזק את הבנין מפני רעידות אדמה. היתרון בפרויקט תמ"א הוא שכל העלויות האלו נחסכות מכם.


אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אנסה לענות לשאלותיך ואם החמצתי משהוא או לא ברור אתה מוזמן לחזור ו"להציק" לי -
בפרקטיקה מי שמכין את הטיוטא הראשונה של ההסכם הוא ב"כ היזם. אבל אתם מיוצגים ע"י עו"ד מטעמכם וזה תפקידו לעבור על ההסכם ולוודא שהוא מאוזן ומשקף את המוסכם.
לגבי ערבות ביצוע- מקובל 5%-10% מהיקף הפרויקט (יש כאלו שמסכמים כאחוז משווי העבודות לדיירים, העדפה שלי כאחוז מכלל הפרויקט). אם סך של 500,000 משקף פרויקט ביצוע של 5 מליון ש"ח בערך.
לגבי ערבות הטיב- נראה לי נמוך. ערבות זאת אמורה להבטיח ביצוע תיקונים לאחר מסירת הדירות. בסביבות 150אש"ח יותר הגיוני.
לגבי קצב המכירה - קצב המכירה גם הוא סוג של בטחון לדיירים. אתם רוצים לדעת שאם הביצוע נתקע יש מספיק דירות לא מכורות בקנה כדי שניתן יהיה להשלים באמצעותם את הפרויקט. מצד שני היזם צריך למכור דירות כדי לממן את הביצוע . אם כמו שהבנתי מוסיפים 10 דירות בבנין נראה לי סביר יותר להתחיל מ-2 דירות בהיתר ולבנות את הקצב בהדרגה עד סיום הפרויקט.
כמעט כל ההסכמים נחתמים מול חברה שהוקמה לפרויקט. אתם יכולים לבדוק מי בעלי המניות של החברה הזאת ולוודא שבאמת מדובר על מי שמדבר איתכם.
ההסכם ארוך וכתוב ברובו בשפה משפטית לא פשוטה. אני חושב שאתה צריך להתמקד במפרט עבורכם (מה אתם מקבלים). מעבר לכך בהסכם תתמקד בסעיפי הצהרות והתחייבויות של הדיירים ובבטחונות. כל היתר תשאיר לעו"ד.
אני לא מכיר את הפרויקט- היכן נמצא ומה מתוכנן- ולכן תשובותי מסויגות בהתאם.


אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

בתמ"א 38/2 הורסים את כל הקיים לכן מבחינת העיריה החריגות הקיימות לא משנות.
לגביך כדייר/ת בבנין ללא חריגה- תבדקו שהתמורה לדייר החורג לא מושפעת גם מהחריגה. גם אם כן - לא בטוח שזה צריך לשנות את ההחלטה ללכת לפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

בוריס שלום! אם אתה מתגורר בדירה במהלך הפרויקט יתכן וכבר הקטינו לך את דמי השכירות בגלל זה. אני מציע לך לזרום ולקבל את ההצעה של הקבלן. 5 ימים במלון, תבקש שיכלול ארוחות ואתה מסודר.


אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

סיון שלום! כל מסמך מחייב את מי שחתם עליו או הסכים לו בהתאם למה שכתוב באותו מסמך. מאחר ואתם בשלב מאוד מקדמי של חיפוש יזם מתאים ומאחר ואתם לא מיוצגים על ידי עו"ד אני מציע לא לחתום על שום מסמך. בשלב מתקדם יותר, יכול להיות שיזם שאיתו תתקדמו יבקש מסמך לפיו תמצו משא ומתן עימו לפרק זמן שיקבע במסמך. זה נועד לאפשר לאותו יזם להוציא הוצאות ראשוניות לתכנון הפרויקט בלי שאתם בורחים לו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

משה שלום! לצורך פרויקט תמ"א 38/2 צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. בהנחה שאתם רשומים כבית משותף ולפי מה שאתה מתאר אתה צריך הסכמה של כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

נטי שלום! לא יודע על אילו חריגות בניה גדולות מדובר. בכל מקרה- חלק מחריגות הבניה אפשר להכשיר כחלק מהפרויקט החדש וחלק אי אפשר. אני מציע שתתנו ליזמים לעשות את הבדיקות האלו. זאת המומחיות שלהם. אל תבזבזו על זה זמן לבדיקות שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יצחק שלום! אין ברירה ואתה צריך לגשת לעיריה לברר עם הממונה על ישום התמ"א שם כמה קומות ואלו זכויות בניה יש על הבנין שאתה מתכוון. לכאורה תיקון 3 לתמ"א מאפשר תוספת 2.5 קומות אבל יש מקום לשיקול דעת מהנדס העיר ולכן צריך לבדוק מולם. בנוסף תבדוק אם אין בבנין זכויות בניה לא מנוצלות שלא מכוח התמ"א.

בהצלחה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

ליה שלום! אני לא חותם על כל מילה של עורך הדין, למרות שהוא בהחלט ניסח יפה את טענותיו. הכוונה שלו היא שמול האינטרס הקניני שלך בחניה צמודה עומד האינטרס הכללי לחיזוק הבנין כולו וכי אינטרס אחרון זה גובר. מה שאני מציע - אם את היחידה עם חניה צמודה וכל היתר לא- הגיוני לדרוש פיצוי מסוים עבור המעבר מחניה רגילה לחניה במתקן. אם לכל הדיירים יש חניה צמודה וכולם הסכימו לוותר - לא תהיה לך ברירה אלא לפעול כמו היתר. אם לא הבנתי משהוא בנתונים - נא תקני אותי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אמא שלי אישה אלמנה נכה שגרה עם מטפלת. הדיירים בהוראת עיריית ירושלים שיפצו את החנייה הרשומה על שמם בטאבו. השכנה החליטה על דעת עצמה כשתלו את השלטים מעל החנייה להתחלף עם אמא שלי. לקחה לה את החנייה הרשומה על שמה ונתנה לה חנייה שלה במקום טוב פחות ושם נקבע השלט. האם במכירת הדירה יש לזה משמעות. מבחינת שטח החנייה המשפטיים לאימי בטאבו

דוד שלום!
זאת לא חובה אבל יכול להיות שלא הפטור ליזם לא כדאי להכנס לעיסקה. אני אנסה להסביר בקצרה ובכלליות. ההסכם בינכם ובין היזם הוא כמו קומבניציה. היזם בונה לדיירים דירה חדשה (בדר"כ גם גדולה יותר) ואילן הדיירים מוכרים לו את זכויות הבניה העודפות (כל הזכויות הקיימות על המגרש פחות מה שנוצל לטובת דירות הבעלים). המכר של הזכויות היא עיסקה במקרקעין וחייבת באופן רגיל במס שבח. במקרה של תמ"א 38/2 יש שני מסלולים אפשריים. מסלול ראשון - על פי חוק מיסוי מקרקעין הפוטר את מכירת הזכויות שניתנו מכוח התמ"א ממס שבח. זה יכול להיות טוב במקום זו יתרת הזכויות הן רק מכוח התמ"א. ברמת גן למשל - יש על כל מגרש עוד זכויות שלא מכוח התמ"א. זכויות אלו לכאורה לא פטורטת ממס. על כן יש את המסלול השני שמשתמשים בו יזמים, בעיקר ברמת גן ובערים דומות, לפיו מנצלים את פטור ממכירת דירת מגורים בצירוף עם זכויות בניה עודפות. בדר"כ תקרת הפטור הנ"ל (1.87 מליון ש"ח) מכסה את כל חבות המס. מקווה שעניתי והבנת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

ריקי שלום! הסעיפים שהזכרת אינם בעייתיים וניתן להשאיר אותם ביפוי הכוח. בעיקרון - כדאי שתקראי בהסכם מתי נותנים את יפוי הכוח ליזם ובאילו מצבים הוא יכול להשתמש בו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אין חובה לבנות מרתפים. חיזוק הבנין הקיים לא מתבצע בדרך של בנית מרתפים ואם כבר אז בנית מרתפים מתחת לבנין קיים היא מסובכת מבחינת הקונסטרוקציה של הבנין. אין גם שום חובה לבנות מחסנים ואין להם שום תפקיד בחיזוק הבנין. אבל אני מבין מהשאלה שהענין הוא בעצם החניה ולא המרתפים. תן לי יותר פרטים על מה מדובר? האם הורסים בנין קיים או מוסיפים קומות?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שלום משה!
אני מבין שאתה רוצה להיות היזם של הפרויקט ואתה מכניס שותף עם כסף שיממן את הפרויקט. אם זה כך - נראה לי חלוקה בשכבות. שכבה ראשונה- החזרת ההשקעה למשקיע. שכבה שניה- ריבית בסיסית של כ- 6% על ההשקעה. לאחר מכן חלוקת רווחים בינכם. זה כמובן רק שלד של רעיון. קצת קשה לי לתת תשובה יותר מדויקת ללא הכרת הנתונים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תלוי מה הבניה הלא חוקית ותלוי מה מדיניות העיריה בה מדובר. למשל - הגדלת דירה ללא היתר יכולה לקבל הכשר במסגרת פרויקט תמ"א בהנחה שעומדת בכללים להרחבת דירות ובקווי בנין וכו'. כנ"ל סגירת שטחי מרפסות. אבל שימי לב שבניה לא חוקית יתכן ועושה שימוש בזכויות בניה של כלל הדיירים ויש לכך גם אלמנטים קניניים בין כל הדיירים.
את מוזמנת להמשיך ולשאול אם לא ברור.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אבי שלום!
אם הסכם השכירות בינכם שותק אז בעל הבית לא יכול להוסיף ממ"ד לדירה ללא הסכמתך. אך קח בחשבון שבין הרצון שלהם להוסיף ממדים ובין התחלת העבודה בפועל יש פער זמן של שנה בממוצע (ואפילו יותר תלוי היכן מדובר) ועל כן יכול להיות שבכלל אין כאן בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יעל שלום! בתל אביב ובמספר כזה של דירות סביר לתמחר לפי 5,000 - ש"ח לדירה לערך. עדין יתכן שתמצאי עורכי דין שידרשו פחות (וגם יותר).

יעקב שלום! מרפסת לא כלולה ב- 25 מ"ר. אבל שים לב ש- 25 מ"ר זה זכויות נוספות שהתמ"א מאפשרת להרחיב כל דירה (בכפוף לבנית ממ"ד כחלק משטח זה). לא בהכרח שבבנין הספציפי יש מקום להכניס הרחבה כזו (בעיות של קווי בנין, צורת מגרש, הבנין הבנוי וכו'). לא ציינת היכן הבנין. בכל מקרה- בדר"כ גודל מרפסת הוא בסביבות 10-12 מ"ר.

אם גם אתה אילן ע"ש טו בשבט הקרב - אז קודם כל מזל טוב ליום ההולדת. לשאלתך - לא ציינת כל נתון ולכן קשה להתיחס למקרה שלך. באופן כללי - אפשר להסכים הכל עם היזם, אבל שים לב שפיצוי כספי גורר חבות במס מצידך. כן אפשר, לצורך איזון התוספות לדיירים, לחשוב על פיצוי בשווה כסף כמו - עבודות בדירה, עדיפות בבחירת חניה/ מחסן (לא ידע מה רלבנטי).

שאלה מענינת מוטי אבל תן לי קצת יותר "בשר". האם כל בית יושב על חלקה נפרדת או שתי הכניסות על אותה חלקה? אני מבין שהבנין השני מתנגד? מה קיבלתם מהעיריה? בעיקרון- אם מדובר על שתי חלקות נפרדות ויש לכם רוב מספיק לפי החוק - רוצו קדימה. שים לב שיש בעיה קונסטרוקטיבית לגבי חיזוק בנינים בקיר משותף ולכן גם אם כל בנין על חלקה נפרדת יתכן ואין מנוס מפתרון משותף. אם יש לכם יזם - שיבדוק עם הקונסטרקטור שלו ועם העיריה בה מדובר. אם אין לכם - חפשו יזם. בכל מקרה- דברו עם אנשי הבנין השני כי הכי רצוי ללכת לפרויקט משותף.

שלום פלונית. ראשית - זה הפורום בדיוק להרחיב את היריעה ולא לקצרה ולצורך כך אנו כאן.
את לא חייבת להסכים להפחתת שטחים מדירתך לטובת מעלית. אבל יתכן ואין פתרון תכנוני אחר אצלכם מלבד לקחת שטח קטן מהדירה שלך (ואני מניח גם מהדירות מעליך/מתחתיך) לטובת הוספת פיר מעלית. מאחר ונלקח ממך שטח זה לגיטימי לגמרי לשאת ולתת עם היזם שיפצה אותך בשטחים במקום אחר (אם זה אפשרי). כך גם לגבי החניה. אבל תבדקי - יתכן וגם שכנייך מוותרים כל אחד על משהוא משלו. בסה"כ אתם תקבלו בנין חדיש, יפה עם מעלית.

חיים שלום!

אני מבין שמדובר על בנין אחד עם שתי כניסות. כניסה אחת הגישה בקשה להרחבת דירותיהם מכוח תב"ע קיימת.
לא מדובר בהתנגשות בין תמא לתב"ע. אני מניח שחלה על הבנין תב"ע המאפשרת הרחבה (הצידה) של הדירו וזה מה שהם בחרו לעשות. זכויות מכוח התמ"א הם בנוסף. אבל- לפחות ממעט הנתונים אני יכול לחשוב על שתי בעיות- 1. אם שתי הכניסות על אותה חלקה יתכן והם יטענו כי ללא הסכמתם אין לכם את הרוב הנדרש על פי חוק לביצוע פרויקט תמ"א; 2. אם במסגרת העבודה אצלהם הם מחזקים את הבנין יצכן ואתם לא תעמדו בתנאי של בנין שלא בנוי עם חיזוקים בהתאם לתקן. אני לא וידע מה העבודה אצלהם כוללת עוד, אבל שימו לב שהם אמורים לשלם על כך מכיסם.

שלום ספיר! תמ"א 38 רגילה מדווחת תחילה על גבי טופס של עמוד אחד בדבר חתימת ההסכם. זה משמש רק למעקב מצד רשות המיסים. לאחר שהתקיימו התנאים המתלים צריך להגיש משח כחול מסודר לגבי כל דייר בנפרד. לגבי תמא 38/2 - תלוי במבנה העיסקה. אם מבקשים פטור דירת מגורים מזכה אז מדווחים ישירות במש"ח מסודר. בכל מקרה את מגישה לכל דירה משח בנפרד.

חיים שלום! אני מבין את ההרגשה שלך אבל בכל זאת בחרת לגור עם עוד 11 דיירים, בבנין שכנראה ראוי לחיזוק מפני ריעדת אדמה. הבעיה ברוב האזורים (כנראה מלבד תל אביב) שבעוד עלויות הבניה הן כמעט זהות, מחירי הדירות שונים. יתכן ובאמת אין ליזם כדאיות לבצע פרויקט כזה ללא תוספת של עוד דירות. בכל מקרה- זכותך להתנגד ולהסביר את התנגדותך ליתר הבעלים. מה שאני מציע לך הוא לחפש יזם אחר שיהיה מוכן לבצע את הפרויקט בתוספת של פחות דירות. אם יש כזה - פתרנו את הבעיה. אם אין- כנראה שזה מה שעומד על הפרק. אם עדין תתנגד- אתה יכול לא לחתום על ההסכם אבל קח בחשבון כי במידה ורוב מספיק של דיירים יחתמו - תהא להם וליזם זכות לפנות למפקח על בתים משתפים בתביעה לחייב אותך.