פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38 התנגדויות
אשר פלג
22/12/12
שלום רב,
בבעלותי דירה בת"א והבנין בו היא נמצאת - זו הפעם השניה שמנסים להעביר את הנושא הזה אצלנו בבניין. ברצוני לדעת האם ניתן להעביר החלטה בנושא (לבצע את תמא 38) כאשר לא כל הדיירים מסכימים - ומהו בדיוק אותו אחוז של סרבנים.
בבעלותי דירה בת"א והבנין בו היא נמצאת - זו הפעם השניה שמנסים להעביר את הנושא הזה אצלנו בבניין. ברצוני לדעת האם ניתן להעביר החלטה בנושא (לבצע את תמא 38) כאשר לא כל הדיירים מסכימים - ומהו בדיוק אותו אחוז של סרבנים.
התנגדויות
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/12
אשר שלום,
אחוז ההסכמה הנדרשת לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) - 66% מבעלי הזכויות שצמוד להם 66% מהרכוש המשותף.
לתמ"א 38/2 - 80% מבעלי הזכויות שצמוד להם 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אחוז ההסכמה הנדרשת לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) - 66% מבעלי הזכויות שצמוד להם 66% מהרכוש המשותף.
לתמ"א 38/2 - 80% מבעלי הזכויות שצמוד להם 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסות שמש
שמואל
22/12/12
אסיפת הדיירים החליטה על פרוייקט הוספת מרפסות שמש בעלות של 50000 שח לכל דייר. אין בידי הסכום הנדרש ועל כן אני מתנגד להחלטה.כיצד ביכולתי למנוע את ביצועה? האם אני חייב להשתתף בהוצאה שאינה תיקון ליקויים או תחזוקה בכל סכום שיוחלט ?ברצוני לציין שאין מדובר בתמא 38 או פינוי /פיצוי אלא שיפוץ נטו. תודה
הוספת מרפסת שמש
עו"ד אילן הלוי
22/12/12
אם האסיפה התכנסה כחוק והחליטה ברוב של 3/4 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף אז ההחלטה מחייבת גם אותך. זה לא אומר שאתה לא יכול "לעשות בעיות" ואם תיקח עו"ד הוא ידע מה לעשות. אבל אני מציע לך לחשוב על זה. הוספת מרפסת לדירה גם מעלה את השווי שלה במכירה וגם תהנה ממנה כל זמן שאתה גר שם. אם בכל זאת אין אפשרות לממן את המרפסת יש אפשרות להגיע להסכמה עם היתר שיממנו חלק מההוצאה שלך (מימון רק של שלד המרפסת ולא של הגמר, קרי- ללא ריצוף ופתיחת המרפסת לסלון) ואתה תחזיר להם כשתשלים את המרפסת.
תקנות והיתרים לבנית תוספת של מרפסת שמש
קרן
22/12/12
שלום רב,
האם מישהו יכול לומר לי היכן אפשר למצוא את מלוא התקנות לבנית תוספת של מרפסת שמש ?
מה מותר ומה אסור - אני רוצה לדעת היכן מותר והיכן אסור לתכנן את בנית התוספת של המרפסת שמש - מבחינת המיקום החיצוני של הדירה -
יזם הפרויקט החליט לתכנן את התוספת של המרפסת שמש בצד ולא במיקום המרפסת כפי שהיא כיום ז"א מרפסת חזיתית.
האם מישהו יכול לומר לי היכן אפשר למצוא את מלוא התקנות לבנית תוספת של מרפסת שמש ?
מה מותר ומה אסור - אני רוצה לדעת היכן מותר והיכן אסור לתכנן את בנית התוספת של המרפסת שמש - מבחינת המיקום החיצוני של הדירה -
יזם הפרויקט החליט לתכנן את התוספת של המרפסת שמש בצד ולא במיקום המרפסת כפי שהיא כיום ז"א מרפסת חזיתית.
תקנות והיתרים לבנית תוספת של מרפסת שמש
עו"ד אילן הלוי
22/12/12
שלום קרן. מה מותר ומה אסור מבחינת מרפסות תמצאי בתוכניות החלות על הבנין שלך ולא בתקנות. לא כתבת היכן הבנין נמצא אבל לרוב העיריות יש אתר באינטרנט שאפשר דרכו לברר ואם לא אז צריך לגשת למח' הנדסה שם ויתנו לך תשובה. הבעיה העיקרית במרפסות צד הם בניה בתוך קווי בניה מותרים, ברוב הישובים מדובר על 3 מטר מקו מגרש. בפרויקט תמ"א (תלוי איפה) אפשר לחרוג מקווי בנין כשמוסיפים ממ"ד. אני מניח שהיזם מנצל את החריגה בממ"ד וממשיך אותה אצלכם עם מרפסת שמש. בתל אביב למשל - לא יאשרו לו את זה.
הבאת חנייה על יד החלון
דבח רותי
20/12/12
האם אפשר לחייב אותי להסכים על הבאת חנייה לדירות החדשות שנבנות בתמ״א 38 מתחת לחלון שלי. המרחק מהבית לכביש היום הוא 50 מטר
חניה מתחת לחלון
עו"ד אילן הלוי
21/12/12
אם את חתומה על הסכם אז צריך לבדוק קודם מה כתוב שם. אם להסכם צורף תשריט פיתוח של המגרש כולל מיקום החניות אז המצב קשה. אם ההסכם רק קובע מנגנון אישור לתוכניות להיתר אז תגידי לנציגות וליזם שאת לא מוכנה להפגע ממיקום החניה ושיחפשו חלופה תכנונית אחרת ואם לא- .... צריך לבדוק אם יש בכלל חלופות למקם חניה במקום אחר? האם יש עוד דירות במצב כמוך? אם אין אפשרות - יתכן והפתרון הוא לפצות אותך בדרך אחרת ואולי, אם זה רלבנטי, להצמיד את החניה הזאת לדירה שלך.
תמ"א 38 פינוי בינוי ותקנת שבס
תמאיסט
19/12/12
שלום, ראיתי הוראת שעה של תקנת שבס שמאפשרת לכאורה להגדיל את מספר יחידות הדיור ב-30% (ולא רק ב-20%). האם הבנתי נכון? מדובר בסעיף 2(9א)(א) לתקנות סטיה ניכרת מתכנית.
עוד שאלה: האם בפרויקטים של תמ"א של הריסה ובניה (שכוללת גם זכויות נוספות מהתב"ע) מחשבים את תקנת שבס כאחוז מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי תמ"א+תב"ע או רק מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי התב"ע (בלי קשר לתמ"א)? ההגיון שלי אומר שהחישוב צריך להתבצע כאחוז מסך יחידות הדיור הניתנות לבניה במגרש כולו מכח כל התכניות, כלומר - תב"ע + תמ"א.
עוד שאלה: האם בפרויקטים של תמ"א של הריסה ובניה (שכוללת גם זכויות נוספות מהתב"ע) מחשבים את תקנת שבס כאחוז מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי תמ"א+תב"ע או רק מסך יחידות הדיור שניתן לבנות לפי התב"ע (בלי קשר לתמ"א)? ההגיון שלי אומר שהחישוב צריך להתבצע כאחוז מסך יחידות הדיור הניתנות לבניה במגרש כולו מכח כל התכניות, כלומר - תב"ע + תמ"א.
תמ"א 38 ותקנת שבס
עו"ד אילן הלוי
20/12/12
התקנה הנ"ל מאפשרת הגדלת מספר יח"ד שמותר לבנות בעד 20% ובתנאי שיש הסכמה על כך מכל הבעלים ושהשטח הממוצע של הדירות לאחר ההקלה עולה על 80 מ"ר. שים לב שאין הגדלה של זכויות אלא רק של מספר הדירות. כך שאתה תקבל עד 20% יותר דירות אבל דירות קטנות יותר. בכפוף לזה ההגיון שלך נכון אבל שים לב שיש עוד אילוצים לקביעת מספר היח"ד כמו - שטח דירה מינמאלית או ממוצע הקבוע בתוכניות, אילוצי תכנון (שטח מגרש וקווי בנין) וכן מדיניות כל עיריה.
האם הרחבת דירה נרשמת?
חגית
19/12/12
אני ובעלי גרים בר"ג ורוצים לעשות חיזוק בניין בתמ"א 38 ויש הסכמה של 80% מהדיירים.
האם הרחבת בית נרשמת בטאבו והאם בנסח טאבו יהיה שרטוט מדויק של הדירה המורחבת?
האם הרחבת בית נרשמת בטאבו והאם בנסח טאבו יהיה שרטוט מדויק של הדירה המורחבת?
רישום דירות בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
חגית שלום,
כמובן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כמובן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי במהלך תמ"א 38
לאה
19/12/12
היי,
האם מקובל לבקש מהיזם דיור חלופי בזמן שהפרויקט מתבצע בבניין.
חלק מהדיירים חושבים שלחיות בבניין עם שיפוצים יהיה בלתי נסבל.
אם כן, אם חלק מהדיירים נשארים בבניין בזמן השיפוצים הם זכאים לפיצוי חלופי כלשהו?
האם מקובל לבקש מהיזם דיור חלופי בזמן שהפרויקט מתבצע בבניין.
חלק מהדיירים חושבים שלחיות בבניין עם שיפוצים יהיה בלתי נסבל.
אם כן, אם חלק מהדיירים נשארים בבניין בזמן השיפוצים הם זכאים לפיצוי חלופי כלשהו?
פיצוי ופינוי במהלך תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
לאה שלום,
אין מסמרות קבועות בעניין ואין התייחסות בחוק. זה נתון למו"מ מסחרי מול היזם. בדר"כ לא מפנים באופן גורף דיירים בתמ"א למעט מקרים חריגים אולם שוב,הכל נתון למו"מ.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אין מסמרות קבועות בעניין ואין התייחסות בחוק. זה נתון למו"מ מסחרי מול היזם. בדר"כ לא מפנים באופן גורף דיירים בתמ"א למעט מקרים חריגים אולם שוב,הכל נתון למו"מ.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכשול בדמות תת חלקה
גיל
19/12/12
שלום למנהלים,
אנו בניין בעל שש דירות ולפי מיטב הבנתי מספיק לקבל הסכמה רק מ-4 דירות לביצוע הפרויקט.
נכון לעכשיו קיימת הסכמה של 66% וניתן להתחיל בתהליך.
אך מבדיקה בטאבו גילינו שיש תת חלקה של 8 מ"ר שרשומה על שם חברת בוני הבניין, חברתם כבר לא קיימת ואין לנו שום אפשרות לאתר את בעליה.
האם בגלל תת החלקה הזו שהיא בכלל מחסן ולא דירת מגורים לא נוכל להתחיל בתהליך?
אנו בניין בעל שש דירות ולפי מיטב הבנתי מספיק לקבל הסכמה רק מ-4 דירות לביצוע הפרויקט.
נכון לעכשיו קיימת הסכמה של 66% וניתן להתחיל בתהליך.
אך מבדיקה בטאבו גילינו שיש תת חלקה של 8 מ"ר שרשומה על שם חברת בוני הבניין, חברתם כבר לא קיימת ואין לנו שום אפשרות לאתר את בעליה.
האם בגלל תת החלקה הזו שהיא בכלל מחסן ולא דירת מגורים לא נוכל להתחיל בתהליך?
מכשול בדמות תת חלקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
גיל שלום,
ככל שתת החלקה תופסת חלק ברכוש המשותף לפיו אין 66% חותמים המחזיקים ב- 66% ברכוש המשותף בהתאם להוראות החוק, הרי שאכן קיימת בעיה.
יש לפעול פרוצדוראלית מול רשם החברות וביהמ"ש המחוזי על מנת לפרק את החברה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שתת החלקה תופסת חלק ברכוש המשותף לפיו אין 66% חותמים המחזיקים ב- 66% ברכוש המשותף בהתאם להוראות החוק, הרי שאכן קיימת בעיה.
יש לפעול פרוצדוראלית מול רשם החברות וביהמ"ש המחוזי על מנת לפרק את החברה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא לדירה חדשה בתמ"א 38
גילי
19/12/12
אני יזם בתחום תמ"א 38, אני יודע שבכדי שאוכל לקבל ליווי בנקאי, נדרש לבצע הצמדה של זכויות הבניה ליחידה רישומית חדשה בבניין. אבקש לקבל הסבר בנוגע לפרוצדורה המשפטית שיש לבצע על מנת שרוכשי הדירות החדשות יוכלו לקבל משכנתא כבר במהלך הבניה, וטרם השלמת תיקון הרישום בטאבו ובפנקס הבתים המשותפים.תודה מראש
משכנתא לדירה חדה בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
20/12/12
גילי שלום,
כפי שכתבת, מפרידית יחידה חדשה שבעליה הם הדיירים הקיימים. היזם רושם הערת אזהרה על בעלותם של הדיירים ביחידה הרישומית. הבנק המלווה רושם משכנתא על הערת האזהרה של היזם וכך גם הבנקים למשכנתאות של הרוכשים החדשים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כפי שכתבת, מפרידית יחידה חדשה שבעליה הם הדיירים הקיימים. היזם רושם הערת אזהרה על בעלותם של הדיירים ביחידה הרישומית. הבנק המלווה רושם משכנתא על הערת האזהרה של היזם וכך גם הבנקים למשכנתאות של הרוכשים החדשים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד דירות לצורך משכנתא
יורם
17/12/12
אני לא מבין למה צריך להחתים אותי על שיעבוד זכויות הדירה שלי לצורך מתן הלוואה ליזם. ומה קורה אם אני מסרב לחתום. הפרוייקט כבר התחיל מהון עצמי של הייזם וכרגע אנחנו בשלב שהוא מקבל ליווי פיננסי מהבנק וללא זה הפרוייקט יעוקב. מה עושים ואיך ניתן להגן עלי כדייר שמפחד על הנכס שלו במידה והקבלן נקלע לקשיים.תודה מראש
שיעבוד דירות לצורך משכנתא
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
יורם שלום רב
צריך לבחון על מה בדיוק התבקשת לחתום. אכן יש למזער את החשיפה של הדיירים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבחון על מה בדיוק התבקשת לחתום. אכן יש למזער את החשיפה של הדיירים
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בניית ממ"ד ומרפסת
א
16/12/12
בבנין בו אני מתגורר שני דיירים הגישו בקשה לעירייה לבניית ממ"ד ומרפסת.
האם התנגדות של שאר הדיירים יכולה לעצור את הבנייה?או שהיום הסיכוי נמוך?
אילו טענות אני יכול להעלות לצורך ההתנגדות (יש לציין כי בבנין קיים מקלט משותך לדיירים).
אודה על תשובה
האם התנגדות של שאר הדיירים יכולה לעצור את הבנייה?או שהיום הסיכוי נמוך?
אילו טענות אני יכול להעלות לצורך ההתנגדות (יש לציין כי בבנין קיים מקלט משותך לדיירים).
אודה על תשובה
בניית ממ"ד ומרפסת
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
א שלום רב
ניתן להתנגד . יש לבחון התכניות והאפשרויות בעיריה. כמו כן קיימת לכאורה גם עילה קניינית שיש לבחון
בהצלחה
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן להתנגד . יש לבחון התכניות והאפשרויות בעיריה. כמו כן קיימת לכאורה גם עילה קניינית שיש לבחון
בהצלחה
משרד עו"ד אמרי לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות לתמ"א 38
tomer
15/12/12
שלום, קיבלתי הצעה מיזם לבצע תמ"א,הוא הכין בתוכנית הזזת שרותים והריסת קיר במטבח ( קיצור מטבח ב90 ס"מ ) לצורך כניסה לממ"ד , כתוצאה מכך יש שינוי מהותי בדירה לאחר ששיפצתי ותיכננתי
האם כל הפלישה והשינוי היא פגיעה קניינית?רוב הדיירים הסכימו לתכנית מעל66% .מהם השלבים להתנגדות והיכן?
האם כל הפלישה והשינוי היא פגיעה קניינית?רוב הדיירים הסכימו לתכנית מעל66% .מהם השלבים להתנגדות והיכן?
התנגדות לתמ"א 38
משרד עו"ד אמיר לנטון
18/12/12
תומר שלום רב
צריך לראות התכנית. באם יש פגיעה בקירות התוחמים את הדירה ובשטחה שם, קיימת על פניו עילה טובה להתנגדות.
יש להתנגד בעיריה ובמידת הצורך אח"כ גם מול תביעה ככל שתוגש למפקח/ת על המקרקעין. כדאי לבחון ולהתייעץ לגבי המקרה הספציפי
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לראות התכנית. באם יש פגיעה בקירות התוחמים את הדירה ובשטחה שם, קיימת על פניו עילה טובה להתנגדות.
יש להתנגד בעיריה ובמידת הצורך אח"כ גם מול תביעה ככל שתוגש למפקח/ת על המקרקעין. כדאי לבחון ולהתייעץ לגבי המקרה הספציפי
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האם הערת אזהרה ברכוש המשותף
מושיקו
11/12/12
אני בעלים של חנות ומעוניין למכרה, 1.האם הערת אזהרה על הרכוש המשותף בגין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף מונעת ממני למכור את החנות? 2. האם אצטרך את הסכמת מוטבי ההערה להעברת זכויות ו/או לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה של החנות?
הערת אזהרה ברכוש המשותף
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/12/12
מושיקו שלום,
הערת אזהרה על הרכוש המשותף אינה מונעת העברת זכויות אולם בכפוף לאישור מוטבי ההערה (במקרה של תמ"א - היזם). בדרך כלל הדבר מוסדר בהסכם אשר נחתם מול היזם כי היזם יחתום יאשר את העברת הזכויות בכפוף לחתימת הרוכש החדש על הסכם התמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה על הרכוש המשותף אינה מונעת העברת זכויות אולם בכפוף לאישור מוטבי ההערה (במקרה של תמ"א - היזם). בדרך כלל הדבר מוסדר בהסכם אשר נחתם מול היזם כי היזם יחתום יאשר את העברת הזכויות בכפוף לחתימת הרוכש החדש על הסכם התמ"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דרושה הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע?
יעקב
11/12/12
שלום
האם נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע של בינין?
תודה
יעקב
האם נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לשינוי תכנית תבע של בינין?
תודה
יעקב
הסכמה לשינוי תב"ע
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
יעקב שלום,
ככל שהשינוי הינו לצורך חיזוק המבנה ע"פ תמ"א 38 ובניית יח"ד חדשות ליזם נדרת הסכמה של 66%. ככל שמדובר בשינוי תב"ע לצורך הרחבת הדירות הקיימות יש צורך בהסכמת 75%מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהשינוי הינו לצורך חיזוק המבנה ע"פ תמ"א 38 ובניית יח"ד חדשות ליזם נדרת הסכמה של 66%. ככל שמדובר בשינוי תב"ע לצורך הרחבת הדירות הקיימות יש צורך בהסכמת 75%מבעלי הזכויות.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבעלי חנות בבניין
עודד
10/12/12
אני בעל חנות בבניין שמתוכנן לתמ"א 38 או פינוי בינוי. החנות מושכרת לחמש השנים הבאות ודמי השכירות חיוניים למחייה. אילו זכויות יש לי מול היזם? אילו פיצויים אני או היזם חבים לשוכרים? אחרי שדאגנו שלא נצא ניזוקים מן המהלך האם אנחנו לא אמורים להרוויח דבר מה מן המהלך?
תודה מראש
תודה מראש
בעלי חנויות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
עודד שלום,
לשאלותיך אין בסיס תשובה מצד החוק, אלא הכל נתון למו"מ ותנאיה המסחריים של העסקה בין בעלי הזכויות לבין היזם. מבחינת היחס בין בעלי החנויות לבין בעלי הדירות - הרי שבאופן עקרוני כל דייר המחזיק בחלק מהרכוש המשותף הנמכר ליזם צריך להרוויח מהמהלך, השאלה שוב, נתונה לשיקולים מסחריים, מי יותר ומי פחות בהתאם לאחזקותיו בחלקי הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותיך אין בסיס תשובה מצד החוק, אלא הכל נתון למו"מ ותנאיה המסחריים של העסקה בין בעלי הזכויות לבין היזם. מבחינת היחס בין בעלי החנויות לבין בעלי הדירות - הרי שבאופן עקרוני כל דייר המחזיק בחלק מהרכוש המשותף הנמכר ליזם צריך להרוויח מהמהלך, השאלה שוב, נתונה לשיקולים מסחריים, מי יותר ומי פחות בהתאם לאחזקותיו בחלקי הרכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1 במגרש בו נוצלו כל זכויות הבניה
יוני
10/12/12
גילי שלום,בבניין שלנו מעוניינים לבצע תמ"א 38/1, אך נוצלו במרגש כל זכויות הבניה כולל הקלה של מעל 6%. האם עדיין נהיה זכאים להרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה)?
ניצול זכויות בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/12/12
יוני שלום,
קשה לתת תשובה חד משמעית לשאלתך. הכל כפוף למצב כל בניין פרטני ע"פ חישובי שטחים וזכויות של הבניין. תשובה מדויקת יכולה להינתן רק ע"י אדריכל.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לתת תשובה חד משמעית לשאלתך. הכל כפוף למצב כל בניין פרטני ע"פ חישובי שטחים וזכויות של הבניין. תשובה מדויקת יכולה להינתן רק ע"י אדריכל.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרוש יועץ ליווי לתמא 38 בתל אביב
תמא 38 תל אביב
10/12/12
מחפשים המלצה למומחה בעל ניסיון מוכח בלבד (!!) לליוי פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. היזם הינו מדיירי הבניין. נדרש יעוץ וליווי לפרויקט בדגש על היבטים פיננסי, משפטיים, מיסוי, תכנון ועוד.
ייעוץ וליווי לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
שלום רב,
אנו לא נוהגים ליתן המלצות על גבי האתר, אולם באופן כללי ניתן וטוב לומר כי הדיירים יכולים להיות מלווים ע"י עו"ד בעל ניסיון בתחום עם הכניסה למו"מ כאשר לכל שלב נדרשת מיומנות מסוימת אשר תיבחן ותידרש באותה העת. לרוב - נציגות הדיירים פועלת בשיתוף עם עוה"ד הנבחר להוביל את התהליך.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אנו לא נוהגים ליתן המלצות על גבי האתר, אולם באופן כללי ניתן וטוב לומר כי הדיירים יכולים להיות מלווים ע"י עו"ד בעל ניסיון בתחום עם הכניסה למו"מ כאשר לכל שלב נדרשת מיומנות מסוימת אשר תיבחן ותידרש באותה העת. לרוב - נציגות הדיירים פועלת בשיתוף עם עוה"ד הנבחר להוביל את התהליך.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בנושא תמ"א 38
שמואל
13/12/12
אני עוסק בנדל"ן ותמ"א 38,מוכן לתרום מנסיוני
חתימה על הסכמה עקרונית
יאיר
10/12/12
שלום רב,
אחד הדיירים מעוניין ליזום בבניין שלנו תמ"א 38 פינוי בינוי.
הוא טוען שלפני כל העבודה הוא מעוניין להחתים את כל השכנים על "הסכמה עקרונית".
האם יש בזה סיכון?
האם הוא יכול למכור זאת אח"כ לכל קבלן המרבה במחיר?
אחד הדיירים מעוניין ליזום בבניין שלנו תמ"א 38 פינוי בינוי.
הוא טוען שלפני כל העבודה הוא מעוניין להחתים את כל השכנים על "הסכמה עקרונית".
האם יש בזה סיכון?
האם הוא יכול למכור זאת אח"כ לכל קבלן המרבה במחיר?
חתימה על הסכמה עקרונית
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
יאיר שלום,
חתימה על הסכמה עקרונית היא עניין סביר בנסיבות העניין, שכן גם לנציגות וגם ליזמים חשוב לדעת שלא עובדים לחינם ואכן יש מקום בכלל להכנס למו"מ. לגבי הסיכון - צריך לקרוא את המסמך ואם אין בו התחייבויות מסוכנות, הכל תלוי בכתוב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
חתימה על הסכמה עקרונית היא עניין סביר בנסיבות העניין, שכן גם לנציגות וגם ליזמים חשוב לדעת שלא עובדים לחינם ואכן יש מקום בכלל להכנס למו"מ. לגבי הסיכון - צריך לקרוא את המסמך ואם אין בו התחייבויות מסוכנות, הכל תלוי בכתוב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
רינת
08/12/12
אני מסכימה עקרונית לביצוע תמ"א 38 אולם מתנגדת לתוכנית הספציפית כפי שאושרה ע"י יתר הדיירים. אני גרה בקומה 1 וכל מה שיתר הדיירים לא רצו לידם זרקו לפתחי. הסיבות העיקריות להתנגדותי הן: 1. הזזת חדר האשפה מהצד השני למתחת לחלון ביתי. האם זה יכולה להיות עילה מוצדקת להתנגדות? 2.היזם לוקח את החניה המשותפת לטובת הדירות החדשות ודורש ממי שרוצה חניה לטובתו 20,000 ש"ח , למעט משכן אחד שהוא נכה. האם זה יכול להוות בסיס להתנגדות?
התנגדות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
רינת שלום,
כל טענה יכולה שתהווה התנגדות ככל שהיא אכן פוגעת בך. אולם, יש לקחת בחשבון ששיקולי הוועדה בהתנגדות וכן שיקולי המפקח על הבתים המשותפים הינם אינטרס הכלל לחיזוק המבנה לעומת אינטרס צר של דיירים ספציפיים. כמובן שהכל כפוף לשיקול דעת ומינימום פגיעה במידת האפשר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כל טענה יכולה שתהווה התנגדות ככל שהיא אכן פוגעת בך. אולם, יש לקחת בחשבון ששיקולי הוועדה בהתנגדות וכן שיקולי המפקח על הבתים המשותפים הינם אינטרס הכלל לחיזוק המבנה לעומת אינטרס צר של דיירים ספציפיים. כמובן שהכל כפוף לשיקול דעת ומינימום פגיעה במידת האפשר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול זכויות עפ"י תמא 38
גלעד
08/12/12
האם במידה ובוצעה תוספת בניה שלא במסגרת חיזוק הבנין בשנת 2009, האם הבנין אינו זכאי להקלות וזכויות הנוספות במסגרת תמ"א 38
ניצול זכויות ע"פ תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
גלעד שלום,
ככל שהבניין טרם חוזק הרי שהוא עומד בתנאי התוכנית ובהקלות הנלוות. אולם, פעמים ועל מנת לבצע בנייה היוצרת לעסקה כדאיות כלכלית, יש להשתמש בזכויות מכוח התמ"א והן בזכויות מכוח התב"ע המקומית כאשר לעניין זה רלוונטית השאלה מה זכויות הבנייה שנוצלו עד כה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהבניין טרם חוזק הרי שהוא עומד בתנאי התוכנית ובהקלות הנלוות. אולם, פעמים ועל מנת לבצע בנייה היוצרת לעסקה כדאיות כלכלית, יש להשתמש בזכויות מכוח התמ"א והן בזכויות מכוח התב"ע המקומית כאשר לעניין זה רלוונטית השאלה מה זכויות הבנייה שנוצלו עד כה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טליה
טליה
07/12/12
שלום רב , 4 דיירים בבניין של 4 דירות, 3 מעוניינים לבצע תוכנית תמא 38/2 דיירת אחת מסרבת בטענה שבשכונה היא ראתה יופי של מבנים בתמא 38/1 וכן היא מעוניינת רק בתמא 38/1 הסברנו לה שלרעידות אדמה עדיף בנייה חדשה במיוחד באזורינו בכרמל אבל זה לא מעניין אותה, חשוב לציין שהיא לא מתגוררת בבניין היא ירשה את הדירה מאמה ז"ל הדירה אינה מאוכלסת כרגע. , מה אפשר לעשות כדי לבצע בכל זאת תמא 38/2?
תודה טליה
תודה טליה
אחוז הסכמה לתמ"א 38/2
עו"ד גילי לוי
מנהל
10/12/12
טליה שלום,
לצערי, לא ניתן לעשות דבר למעט תמ"א 38/1 שכן החוק קובע רוב של 80% לפחות על מנת לבצע הריסה של הבניין ובנייתו מחדש.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, לא ניתן לעשות דבר למעט תמ"א 38/1 שכן החוק קובע רוב של 80% לפחות על מנת לבצע הריסה של הבניין ובנייתו מחדש.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי דירה שנבנית
אלון
05/12/12
שלום רב,
האם שוויה של דירה אשר נבנית במסגרת תמ"א על גג עשוי להיות נמוך יותר יחסית לדירה דומה שלא במסגרת פרויקט חיזוק של תמ"א.
אודה למשיבים
האם שוויה של דירה אשר נבנית במסגרת תמ"א על גג עשוי להיות נמוך יותר יחסית לדירה דומה שלא במסגרת פרויקט חיזוק של תמ"א.
אודה למשיבים
שווי דירה שנבנית
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
אלון שלום רב,
זו יותר שאלה שמאית הנגזרת מנתונים שונים כגון מיקום הנכסים סוג העבודות, המפרט של הדירה והרכוש המשותף וכו'. פנה לעצת שמאי.
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
זו יותר שאלה שמאית הנגזרת מנתונים שונים כגון מיקום הנכסים סוג העבודות, המפרט של הדירה והרכוש המשותף וכו'. פנה לעצת שמאי.
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
האם ניתן לכפות עלי לפצל את חנייתי שרשומה בטאבו
ליה
05/12/12
שלום, לפני כחצי שנה לערך הועד כינס ישיבה בבניין שבה הציג לנו עו"ד, אדריכל וקבלן לצורך ביצוע תמ"א 38. במהלך המפגשים הקבלן הוחלף בקבלן אחר מהטענה שהקבלן* הקודם סרב לתנאים (איזה תנאים?)
כעת העו"ד (שטוען שמיצג אותנו) הביא חוזה שבחוזה רשום שהחניות שרשומות בטאבו יפוצלו ע"י מכפילי חנייה.
כעת מתוך 6 דיירים בבניין יש 4 חניות רשומות בטאבו.
אין לי עניין לפצל ולחלוק את חנייתי (שרשומה בטאבו!) אך הם מכריחים אותי (שאר הדיירים חתמו). מוטרדת ואובדת עצות, מה עושים?
לעזרתכם אודה.
נ.ב.
עלי להוסיף שכל בעלי המקצוע למיניהם הגיעו כנראה דרך הוועד ואנו הדיירים לא בחרנו דבר, פשוט קיבלנו עובדה מוגמרת. מה שכן שאר הדיירים חתמו כנראה בעיניים עצומות.
*בחוזה - הקבלן מוצג כ"יזם"
כעת העו"ד (שטוען שמיצג אותנו) הביא חוזה שבחוזה רשום שהחניות שרשומות בטאבו יפוצלו ע"י מכפילי חנייה.
כעת מתוך 6 דיירים בבניין יש 4 חניות רשומות בטאבו.
אין לי עניין לפצל ולחלוק את חנייתי (שרשומה בטאבו!) אך הם מכריחים אותי (שאר הדיירים חתמו). מוטרדת ואובדת עצות, מה עושים?
לעזרתכם אודה.
נ.ב.
עלי להוסיף שכל בעלי המקצוע למיניהם הגיעו כנראה דרך הוועד ואנו הדיירים לא בחרנו דבר, פשוט קיבלנו עובדה מוגמרת. מה שכן שאר הדיירים חתמו כנראה בעיניים עצומות.
*בחוזה - הקבלן מוצג כ"יזם"
האם ניתן לכפות עלי לפצל את חנייתי שרשומה בטאבו
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
ליה שלום רב
כעקרון לא ניתן לכפות עליך. יחד עם זאת כדאי להעריך מה החלופה שיעלו, ויש מקום לנהל משא ומתן לעמידה על זכויותיך. עו"ד המבין בתחום יוכל לסייע לך. בדרך כלל היזם/קבלן יודיע ש"חייבים" כך וכו', אך מי שמבין יודע שלרוב אין זה כך, וישנן חלופות, אמנם לעיתים עם עלויות נוספות לקבלן שיצטרך לשאת בהן. ככל שתגיעו להסכמה, יש לתת לדבר כמובן ביטוי מפורש בהסכם בכתב
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
כעקרון לא ניתן לכפות עליך. יחד עם זאת כדאי להעריך מה החלופה שיעלו, ויש מקום לנהל משא ומתן לעמידה על זכויותיך. עו"ד המבין בתחום יוכל לסייע לך. בדרך כלל היזם/קבלן יודיע ש"חייבים" כך וכו', אך מי שמבין יודע שלרוב אין זה כך, וישנן חלופות, אמנם לעיתים עם עלויות נוספות לקבלן שיצטרך לשאת בהן. ככל שתגיעו להסכמה, יש לתת לדבר כמובן ביטוי מפורש בהסכם בכתב
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38
מיטל
04/12/12
שמי מיטל ולהורי יש נכס המהווה חלק מבית משותף.
הנכס מונה 3 קומות, כאשר בכל קומה 2 דירות. סה"כ 6 דירות.
דירת הורי הינה היחידה בבניין לה אין חנייה. (לכל חמשת הדירות האחרות צמודה חנייה בטאבו).
הבניין עצמו הוקם בשנות ה- 70.
כיום, מעוניינים דירי הבניין ליישם תוכנית של תמ"א 38 בבניין המגורים, כך שלמעשה תבנה קומה/ שתיים נוספות.
הוריי מעוניינים ליישם תוכנית זו, אך התנאי הוא שתוקצה לדירתם חנייה, כפי שתוקצה לדיירים החדשים מהסיבה הברורה, שבניית דירות נוספות תשנה את מצבם לרעה. הסיכוי שלהם למצוא מקומות חנייה ברחוב- קטן.
האם להוריי יש זכות להתנגד לתוכנית ולהטיל וטו- כלומר- לא ליישם את תוכנית תמ"א כל עוד לא תוקצה לדירתם חנייה.
הנכס מונה 3 קומות, כאשר בכל קומה 2 דירות. סה"כ 6 דירות.
דירת הורי הינה היחידה בבניין לה אין חנייה. (לכל חמשת הדירות האחרות צמודה חנייה בטאבו).
הבניין עצמו הוקם בשנות ה- 70.
כיום, מעוניינים דירי הבניין ליישם תוכנית של תמ"א 38 בבניין המגורים, כך שלמעשה תבנה קומה/ שתיים נוספות.
הוריי מעוניינים ליישם תוכנית זו, אך התנאי הוא שתוקצה לדירתם חנייה, כפי שתוקצה לדיירים החדשים מהסיבה הברורה, שבניית דירות נוספות תשנה את מצבם לרעה. הסיכוי שלהם למצוא מקומות חנייה ברחוב- קטן.
האם להוריי יש זכות להתנגד לתוכנית ולהטיל וטו- כלומר- לא ליישם את תוכנית תמ"א כל עוד לא תוקצה לדירתם חנייה.
תמ"א 38
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
מיטל שלום רב,
יש לבחון כלל נסיבות המקרה. כעקרון הדברים נתונים למשא ומתן מול היזם/קבלן. בנסיבות מתאימות זו יכולה להיות טענה טובה. כל מקרה לגופו
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
יש לבחון כלל נסיבות המקרה. כעקרון הדברים נתונים למשא ומתן מול היזם/קבלן. בנסיבות מתאימות זו יכולה להיות טענה טובה. כל מקרה לגופו
בהצלחה
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
בפינוי בינוי האם לקבלן מותר לשנות את הסלון ?
יאיר
03/12/12
האם לקבלן בפינוי בינוי מותר לבצע שינוי במיקום של הסלון והמרפסת ללא הסכמתי כאשר לשאר הדירים הוא לא שינה את מיקומם .
בפינוי בינוי האם לקבלן מותר לשנות את הסלון
משרד עו"ד אמיר לנטון
06/12/12
יאיר שלום רב,
מניח שטרם חתמת על ההסכם. ניתן לשקול גם בדיקה שמאית לבחינת המשמעויות שלך ושל יתר הדיירים בהשוואה למצב הדירות כיום. ככל שניתן להוכיח שאתה מקופח כך יטה הגורם השיפוטי (באם למשל תתבע בהעדר הסכמתך) לטובתך. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
מניח שטרם חתמת על ההסכם. ניתן לשקול גם בדיקה שמאית לבחינת המשמעויות שלך ושל יתר הדיירים בהשוואה למצב הדירות כיום. ככל שניתן להוכיח שאתה מקופח כך יטה הגורם השיפוטי (באם למשל תתבע בהעדר הסכמתך) לטובתך. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה,
משרד עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמ"א 38
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
