פורום תמ"א 38

מאיזה שנה של בניית הבניין יש זכויות לתמא 38 ?

אחד העם 21/02/13

הבניין שלי נבנה ב1970, הבניין של אמא שלי - ב1962, של אחי הגדול נבנה ב1978, כולם באותו שכונה, ויש יעשיו יזמי תמ"א 38 שעוברים ומשכנעים דיירים רק לתמא של הוספת קומות - ולא לפינוי בינוי כמו שהרבה רוצים מספרים להם שהבניינים "לא מספיק ישנים:" שהעייריה לא מאשרת פינוי בינוי לבניינים בני פחות מ 1950לי ברור שמדובר ברצון של היזמים לעשות את מה שהם הכי יכולים להרוויח ממנו, ולא איכפת להם לשקר האם יש בדל אמת בשטויות שהם מוכרים כאן ? כי אני שמעתי בדיוק את ההיפך, עיריות רוצות כמה שיותר פינוי בינוי, וכמה שפחות לבנות עוד קומות על בניינים מטים ליפול

לעמוד

המלא

שנה לתמ"א

עו"ד אילן הלוי 21/02/13

התמ"א חלה על כל המבנים אשר הוצא היתר לבניתם לפני 1.1.1980. יתכן ותשובתם נובעת משיקולי כדאיות אחרים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמ"א 38 בניין טרומי בעל 9 קומות

רחל 21/02/13

אני גרה בבניין טרומי בעל 9 קומות שתחילת בנייתו הייתה ביוני 1980
אני חוששת שתוספת של 2 קומות תפגע בבניין.
בנוסף - היות והבניין טרומי - האם אפשר להוסיף חדר ממ"ד ו"להדביק" אותו למבנה הטרומי?
במקרה שיתקבלו אישורים ויהיה רוב מספיק של הדיירים - האם אני יכולה להגיש מראש תביעה נגד הדיירים במקרה שייגרם נזק עקב התמ"א 38?
תודה.

לעמוד

המלא

בנין טרומי

עו"ד אילן הלוי 21/02/13

רחל שלום! לפי מה שאת מתארת לא נראה לי כי מדובר על הסכם מכוח תמ"א 38 . בכל מקרה- על כל תוספת בניה יש תוכניות מאושרות של קונסטרוקטור- מהנדס בנין המתמחה בתכנון שלד הבנין באופן שיעמוד וישא את המשקל הנדרש ממנו.

את לא יכולה להגיש תביעה מראש על נזק שעוד לא נגרם. את כן יכולה להתנגד לתוספת ובמסגרת הדיון בענין זה שיהיה בפני המפקח על בתים משותפים תשמע גם עמדתך.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יחידה על הגג

משה 20/02/13

שלום לך הייתי ממש מעוניין שתייעץ לי משהו אישי בקשר לתמ"א 38
אני מתגורר בבת ים ובזמן האחרון הגיעו אלינו מספר קבלנים שמעוניינים לעשות אצלנו בבניין תמא 38
לפי מה שהקבלנים אומרים יש להם אישורים לבנות עוד שתי קומות (אנחנו קומה רביעית ואחרונה)עכשיו העניין הוא שלנו יש יחידה על הגג שכמובן רשומה בטאבו.עכשיו שתי הקבלנים שהיו פה שניהם אומרים לי שהם מאד רוצים לבנות פה ושיש רק בעייה אחת שזה היחידה שיש לי על הגג
עכשיו שניהם רוצים שאני יגיד להם איזה פיצוי אני רוצה בכדי שאני יוותר על על היחידה .היחידה הזאת עלתה לי מעל 300 אלף שקל והיא קיימת בסך הכל רק 8 חודשים.מה לדעתך אני צריך לדרוש לפיצוי(אין לי בעייה גם לקבל כסף מהקבלנים וגם אין לי בעייה לרכוש דירה נוספת שתבנה בבניין)בתודה מראש משה

לעמוד

המלא

יחידה על הגג

עו"ד אילן הלוי 20/02/13

משה שלום! ממה שאתה מתאר בלעדיך אין הסכם תמ"א. כדי שתסכים אתה צריך לקבל מהיזם תמורה שהיא לפחות בקצת יותר ממה שהגג שווה היום. לא יודע למה הכוונה שהיחדיה עלתה לך 300,000 ש"ח. אם הכוונה רק לבניה אז אתה צריך להוסיף גם את שווי הגג עצמו שאתה נותן. מציע שתתיעץ עם שמאי.

אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38

הערת אזהרה

שרית 20/02/13

אנו בתהליך שך תמ"א 38 ומעוניינים למחזר את המשכנתא. בטאבו הפנו אותנו לקבל אישור לרשום הערת אזהרה של הבנק על הדירה שלנו מהקבלן והיזם. האם אני צריכה אישור של היזם והקבלן כדי לרשום הערת אזהרה על הדירה שלי?

לעמוד

המלא

הערת אזהרה

עו"ד אילן הלוי 20/02/13

שלום שרית! ממה שכתב אני מבין שנחתם הסכם ומכוחו נרשמה הערת אזהרה על זכותייך בדירה לטובת היזם. לכן את צריכה לקבל ממנו מכתב הסכמה לגבי המחזור של המשכנתא. אין סיבה שלא יתן לך למעט אם הבנק החדש מתכוון לסרב להסכם. מציע לך גם לעדכן את הבנק החדש בענין ההסכם כי ממילא תדירשו לקבל לכך את הסכמתו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

המלצה על ספרות – תמ"א 38

עו"ד קריית שמונה 19/02/13

שלום רב,אשמח לקבל המלצה על ספר / ספרות בקשר לתמ"א 38.תודה!

לעמוד

המלא

ספרות תמ"א

עו"ד אילן הלוי 20/02/13

אם אתה מחפש ספרות מקצועית כעו"ד אני ממליץ על ספרם של אהרון נמדר ומיכה גדרון בנושא זה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי

רחלי 19/02/13

חתמתי על הסכם תמ"א 38 לאחר הטעיה שיהיהו מספיק חניות לדיירים הוותיקים. הקבלן רוצה לבנות 3 קומות וכמובן לתת חניה לחדשים. עד עכשיו בחלקה המשותפת היו מספיק חניות. אלה אמורים להיות מופקעים לטובת החדשים.
בשעת החתימה נאמר לי שיהיו מספיק חניות לאחריו התברר שהוטעיתי.
שאלתי: האם אפשר לבטל חתימה ובפרט שאני מיופת כוח ולא מסרתי עדיין את המסמך המקורי של ייפוי הכוח רק את צילומו ואף לא את צילום תעודת הזהות שלי.
שאלה שניה: האם אפשר להפקיע רכוש משותף שבו יש חניות לכל הדיירים הוותיקים לטובת החדשים כדי שהקבלן יוכל לבנות 3 קומות ומספר רב של דירות כדי להגדיל רווחיו

לעמוד

המלא

קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי

עו"ד אמיר לנטון מנהל 19/02/13

רחלי שלום רב
עליך להודיע בדחיפות דבר ההטעייה ליזם/קבלן ועורכי הדין ,בכתב עם אישור מסירה . ישנם פנים לכאן ולכאן . כעקרון עניין החניות נתון למשא ומתן בכל פרויקט ופרויקט. ראוי להתייעץ עם עו"ד שיבחן כלל הנתונים לרבות אופן ניהול המשא ומתן והחתימה, הסיכויים והסיכונים

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמא 38

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2

פרוג 18/02/13

ברשותי דירת קרקע בבניין משותף העתיד לעבור תמא 38/2, כיום לדירה יש יציאה לחצר (לא בטאבו) והיזם רוצה לתת דירה במקום בקומה הראשונה על אף שבונה דירות גן, אני היחידי שלא חתמתי והוא מאיים בתביעת דייר סרבן, האם אני חייב להסכים?

לעמוד

המלא

תמ"א 38/2

עו"ד אמיר לנטון מנהל 19/02/13

פרוג שלום רב
לא ברור משאלתך מספר הדירות הקיימות בבניין ומה הזכויות שלך בקרקע. לתמ"א 38/2 צריך מינימום 80% הסכמת בעלי הדירות. אם יש לך זכויות בשטח הקרקע אפשר שתוכל להתנגד בכל מקרה. יש לבדוק כלל נתוני המקרה לרבות אופן רישום הבניין והדירה ומסמכי הבית המשותף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יזם/קבלן תמא 38 2

אייל 18/02/13

שלום,
פנה אילנו יזם שלדבריו יעסיק קבלן .
היזם אף פעם לא עסק בתחום זה.
ממה צריך להזהר? ואיך לבחור קבלן.
אגב, איך אפשר להגיע קבלן / או יזם באם אנו רוצים עוד הצעות של קבלנים/יזמים.

תודה

לעמוד

המלא

חברה יזמית תמא ופינוי בינוי

דרור 19/02/13

אייל שלום
אני מייצג חברה יזמית /ביצועית לפרוייקטים של תמא 38/1 38/2 .
אשמח לבצע בדיקת היתכנות ולהגיש הצעה מתאימה .
*************
(צונזר ע"י המערכת)

יזם/קבלן תמא 38 2

עו"ד אמיר לנטון 19/02/13

אייל שלום רב
ישנם יזמים שונים בתחום. עליכם לבדוק בין היתר יכולתו הכלכלית והייתכנות הכלכלית . כמו כן יש לקבוע בעזרת עו"ד מהתחום שייצגכם, איזונים והגנות בהסכם של הפרויקט כגון מתן ערבויות מתאימות וכו'. מדובר בעסקה מורכבת
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמא 38 בבניין מורכב

בעל דירה 18/02/13

על חלקה בנויים שני בניינים. כל אחד מהבניינים פועל לתמ"א 38 עם יזם אחר. הבניין שבו הדירה בבעלותנו כולל 12 דיירים, מתוכם חתמו 10 דיירים על תמ"א 38 מול היזם. הבניין השני כאמור פועל מול יזם אחר ואין לנו מושג מה הסטטוס.
עורכת הדין והיזם של הבניין שלנו פועלים לפיצול החלקה לשניים.
אנו לא חתמתי על ההסכם מול הקבלן מאחר ואין לו יכולת כלכלית אלא אם ימצא משקיע, וכל עוד אין לו את היכולת הכלכלית אני לא מעוניין לחתום, אילו היה יזם עם יכולת כלכלית הייתי שמח לחתום. האם כל עוד לא פוצלה החלקה אנו נחשבים דיירים סרבנים (הרי על החלקה עוד בניין שכל דיריו לא חתמו ליזם שבחרו דיירי הבנית שלנו) ? האם ניתן לפעול משפטית נגדנו כל עוד לא פוצלה החלקה ?

לעמוד

המלא

תמא 38 בניין מורכב

עו"ד אמיר לנטון מנהל 18/02/13

לשואל שלום רב
לצורך התשובה אניח שמדובר בתמ"א 38/1 - חיזוק (לא הריסה ובניה). במצבים מסוימים כשניתן מבחינה הנדסית לבצע חיזוק רק באחד הבניינים ואין פגיעה בזכויות הבעלים בבניין השני, ניתן לבצע חיזוק רק בבניין של המעוניינים. לא ברור מהשאלה מה ה"פיצול" המדובר. בכל מקרה עד כמה שניתן להבין משאלתך-אינך מתנגד לתמ"א 38 אלא רק ליזם הספציפי בהעדר יכולת כלכלית וזו אינה סרבנות קלאסית ויכול שאף המפקח על המקרקעין יצדד בעמדתך. בכל אופן, הליך משפטי אצל המפקח על המקרקעין אפשרי רק לאחר שניתנה החלטה בועדה המקומית לתכנון ובניה על מתן היתר בתנאים. לשם הגשת בקשת היתר משקיע היזם כספים רבים-ובהעדר יכולת כלכלית יכול שאף לא יוגש דבר ,כך שגם לא יתקיים התנאי המקדמי להליך משפטי כאמור לעיל.

בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

ברקוביץ' 4, תל אביב

077-6523003

amir12l@walla.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פרויק'ט תמה 38

אליעזר 17/02/13

ברשותי דירה להשכרה באשדוד. כבר נחתם עם הקבלן חוזה לבצוע פרויקט תמ"א 38 והבנין יהפוך מ 4 קומות ל 7 קומות .ההתחלה מתוכננת בחודש אפריל -מאי השנה.
כמה שאלות בנושא :
1.מה הם שלבי התקדמות בפרויקט.. איפה מתחילים ואיפה מסיימים.
2 האם זה יפריע לדיירי הבית? באיזה שלב ומשוער כמה זמן?
3.ה אם יש לפצות את הדיירים בהשכרה שלי על ההטרדה או על אי הנוחות במידה ויש ?
האם ה ק'בלן חייב לפצות אותי כבעל הדירה במידה ויש הטרדה או אי נ וחות בזמן בצוע הפרויקט ומהו הסכום המקובל ?
4.כמה זמן נמשך ביצוע הפרויקט לפי נסיונכם ?
5. היכן בעירית אשדוד אפשר לקבל אינפורמציה מתי תתחיל בפועל הבניה ?
תודה

*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד

לעמוד

המלא

דירה להשכרה בפרויקט תמא באשדוד

עו"ד אילן הלוי 17/02/13

אליעזר שלום! אם נחתם כבר הסכם השלב הבא הוא שלב התכנון עד להוצאת היתר בניה. כתבת שהתחלה מתוכננת לחודשים הקרובים כך שאני מבין שהיתר הבניה כבר התקבל או מתקבל בחודש הקרוב. אני מבין גם שמדובר על תוספת בניה מעל בניה קיימת. העבודה בהחלט מפריע לדיירי הבנין וההפרעה נמשכת כל תקופת הבניה בערך כשנה וחצי. לגבי פיצוי לשוכרים שלך - קודם כל תראה מה כתוב בהסכם השכירות שלך אן יש לכך התיחסות. אם אין - נראה לי הגיוני שאם שוכר יבוא ויבקש הנחה בשכר דירה אז לתת לו הנחה כזו. ממילא לא תוכל להשכיר את הדירה במחיר מלא בתקופת העבודה. הקבלן גם הוא מחויב על פי מה שכתוב בהסכם שחתמתם מולו. אם לא כתוב שהוא צריך לפצות אז הוא לא צריך לפצות. אתה יכול לגשת למחלקת הנדסה בעירית אשדוד ולברר לגבי תהליך קבלת היתר הבניה. אתה יכול בהחלט לבקש גם מהנציגות ומעו"ד שלכם שיברר ויתן לך תשובה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

רכישת דירה מיועדת לתמא 38 2

ניר 16/02/13

השבוע התעניינתי ברכישת דירה שמיועדת לביצוע תמ"א 38 2. בעלת הדירה היא אחת הסרבניות והיא מעוניינת למכור את הדירה. השאלות. 1. אם הציגו להם תכנית אדריכלית וכן חוזה עם מפרט מלא של כל הדירות הכולל 7 קומות ו 21 דירות, אני יכול להסיק כי התב"ע מאפשרת זאת או שכדאי שאבדוק בעצמי? 2. אם יש 10 דיירים בדירה ו-2 מתנגדים, האם הפרויקט יוכל לצאת לדרך (ידוע כי החוק אומר 80% אך בפועל אין בטוחה). 3. הציעו לכל דיירי הבית דירה בגודל זהה 105 מטר למרות שהדירה שאני מעוניין לקנות הכי גדולה בבניין, האם הגיוני? 4. האם ניתן לדרוש מהיזם שבעלי הדירות הישנות יקבלו קומות עליונות או שזה מוריד את כדאיות היזם לגמרי?

לעמוד

המלא

רכישת דירה המיועדת לתמא 38/2

עו"ד אילן הלוי 17/02/13

ניר שלום!
1. התוכנית האדריכלית שהצגיו להם והיא אמורה להיות נספח להסכ, היא רק תוכנית ראשונית. תמיד יכולים להיות שינויים בשל דרישות של העיריה והג"א. שינויים אלו אמורים להיות לא מהותיים כי בכל זאת התוכניות אמורות להיות נערכות במקצועיות. מציע שתבדוק בהוראות ההסכם האם יש התיחסות לגבי סטיות מהותיות בין ההיתר בפועל מול תוכניות אלו.
2. אם יש רוב של 80% בבעלות ובמחזיקים ברכוש המשותף אז אפשר לצאת לדרך. בשלב מאוחר יותר תוגש תביעה נגד הדיירים הסרבנים, תביעה שמתבררת בפני המפקח על בתים משותפים.
3. לא יודע מה הפערים בגדלי הדירות. בכל מקרה זה הגיוני. הרי נבנה בנין חדש שכל קומותיו שוות. לא ניתן לבנות קומות בגדלים שונים רק מפני שהדירות במקור היו שונות. מה שכן - אתה יכול למשל לבקש שסדר בחירת החניות והמחסנים, ככל שיש, תהא לפי גודל הדירות המקוריות.
4. לדרוש אפשר הכל אבל לא תקבלו. זה חלק מתחשיב הרווח של היזם. בדר"כ מעלים את הדירות הקיימות בקומה לפחות וזה צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם ובמפרט.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

בניית ממ"ד

שואל 15/02/13

שתי משאלות בנוגע לממ"דא. האם היציאה לממ"ד בתמ"א 38/1 חייבת להיות מפרוזדור או שיכולה להיות גם חדר מתוך חדר.ב. האם חייב להיות שקיר הבניין הישן וקיר הממ"ד יהיו חופפים או שאפשר לדאוג למעבר יציאה מהדירה לממ"ד במגע מינימלי..תודה!

לעמוד

המלא

ממ"ד

עו"ד אילן הלוי 17/02/13

שלום לשואל! ממ"ד יכול להיות מתך חדר אחר. אבל שים לב שיש כללים לגבי מרחקים מקירות ואפן פתיחת דלת. צריך לבדוק זאת ספציפית מול הדירה שלך.
קיר הבנין הישן וקיר הממ"ד לא חייבים להיות חופפים. למעשה- בתמ"א 38/1 אין חובה לתת ממד לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התמא והתקנות קירות הממד של כל דירה חדשה חייבת לעבור לפחות ב- 50% דרך קירות בטון ולכן עושים חיזוק בדירות הישנות, אנכית למיקום הממדים החדשים, בלפחות 50% מהיקף הקירות. מקווה שברור.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

חובת בניית חדר בטחון בניין מגורים רב קומות

אלכס פורטנוי 14/02/13

שלום רב
האם ישנה מחויבות של בניית חדרי בטחון באשדוד
האם קיימת אפשרות מימון של מוסד כל שהוא לבניית חדרי בטחון בביניין 6 קומות הנמצא באשדוד. בבניין קיימ מקלט בקומת קרקע.
הבניין נבנה בשנת .1994
תודה מראש
בברכה
אלכס פורטנוי

*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד

לעמוד

המלא

חדר בטחון

עו"ד אילן הלוי 17/02/13

אלכס שלום! אני מניח שבשנת 1994 כאשר הבנין נבנה הוא נבנה לפי התקנים שחייבו מקלט ולא חייבו חדר בטחון בקומה. אם לא השתנה דבר בבנין לא נראה לי כי יש מחויבות כזו כיום לבנין קיים. לגבי מימון- מציע שתברר בעירית אשדוד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

חלוקת דירות בבניין לאחר פינוי בינוי

רונית 14/02/13

אנחנו דיירים בבניין רכבת בן שלוש קומות ללא מעלית בתוך חורשה, לפני ביצוע הפרוייקט התעוררה מחלוקת לגבי חלוקת הדירות. דיירת מקומת קרקע טוענת שמשום שהדירה שלה כיום שווה יותר יש לתת לה לבחור ראשונה (אחרי דירוג של שמאי חיצוני) היכן תהייה דירתה החדשה (כשהיא מתכוונת למעשה לקחת בקומה שלישית שלאחר הפרוייקט תהייה שווה יותר) לכאורה באמת הדירות של קומה ג ירוויחו יותר מהפרוייקט אבל האם ניתן לדרוש מהם לרדת לקומה א (מה שכנראה יקרה)? והאם אין ערך לנוף/ אור שכיום הם נהנים ממנו ויגרע מהם? לכאורה אם הייתה קיימת מעלית הרי שהטיעון שלה לא היה תקף, וגם בעיבוי בינוי כל דירה הייתה נשארת במקומה. מה מקובל והוגן? תודה רבה!

לעמוד

המלא

חלקת דירות בפינוי בינוי

עו"ד אילן הלוי 14/02/13

שלום רונית! אני מטפל בדיוק בנושא כזה אצל לקוח. הטענות צודקות לשני הצדדים. באמת כיום בבית ללא מעלית יש בעיה לדירות בקומה ג' והן שוות פחות מדירות בקומה ראשונה או מדירות הקרקע. מצד שני באמת ניתן לפתור זאת אולי ובאופן תאורטי כרגע על ידי הוספת מעלית (אם ניתן ובכל מקרה זה עולה כסף). צריך גם לבחון את גודל ומיקום כל דירה ואת הבנין עצמו. אנ ימציע שתסכימו ששמאי מוסכם ידרג גם את הדירות שלכם ובהתאם לכך תבחרו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

דרישה לתשלום מאלמנת צהל פי 2

יובל 14/02/13

אמי דירת בקומה אחרונה (בדירה גדולה פי 2 מיתר הדיורת)סהכ 8 דירים
הדירים דורשים שיפוץ לכל הבנין לרבות חיזוק יסודות עקב מי תהום במקלט(30 שנה כבר יש את זה),בקומת הקרקע ישנה חנות ללמכר לחם
(אני בכלל לא בטוח שיש רישון אבל כנראה שכן)הוא טוען שכל המים מפרעים לו ושיכנע את כל רוב הדירים לשיפוץ כל הבנין וכמבון שבגלל לאימי הדירה גדולה והגג אז היא צריכה לשלם פי 2. אין לה שקל אחד מיותר כאלמנת צהל 40 שנה! האם אפשר להכריח אותה לשלם .אפילו הלוואת וכו זה סכומים אסטרונמים

לעמוד

המלא

שיפוץ בנין

עו"ד אילן הלוי 14/02/13

שלום יובל! זו לא שאלה לפורות בנושאי תמ"א ובכל זאת - על פי חוק המקרקעין חבה על כל הבעלים בבנין לדאוג לתחזוקתו ותקינותו. במידה ויש בעיה של מי תהום אז גם אימך צריכה לשאת בהתאם לחלקה ברכוש המשותף.
לא כתבת באיזה עיר מדובר אבל אני מציע שתברר בעיריה אם יש חברות עירוניות שנותנות סיוע והלוואות לביצוע עבודות כאלו.
כמובן שגם אפשר לתקוף את ההחלטה בפני המצפקח על בתים משותפים , לבדוק אם היא התקבלה כנדרש וכו'. אבל אז עדין תשאר עם מי תהום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

פניה למפקחת הבינינים המשותפים

ערן 13/02/13

לאחר ש 80 אחוז מדיירי הביניין חתמו על חוזה פינוי בינוי ,באיזה שלב הם יכולים לתבוע אותי כספית אם עוד לא חתמתי , אחרי השימוע אצל המפקחת לבינינים משותפים או לפני ????(או לאחר החלטתה)...

לעמוד

המלא

פניה למפקחת

עו"ד אילן הלוי 14/02/13

שלום ערן! רק אחרי שהענין נדון אצל המפקח/ת על בתים משותפים ובהתאם להחלטה שתנתן.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמא 38/2

בני 13/02/13

שלום

קנינו דירה בבניין משותף וכרגע מתנהלים מגעים עם יזם להתחלת הפרוייקט תמא 38/2 והיזם רוצה שנחתום על חוזה שותפות אבל הדירה עדיין רשומה על המוכרים ורק בעוד מספר חודשים כל הזכויות על הדירה אמורות לעבור אלינו
השאלה העם ניתן לחתום על חוזה כרגע או שיש לחכות עד לאחר שהזכויות יעברו אלינו ומה קורה למשכנתא העם היזם צריך לקבל אישור מהבנק שלנו להתחלת הפרוייקט

לעמוד

המלא

חתימה על הסכם על ידי מי שעדין לא רשום כבעלים

עו"ד אילן הלוי 13/02/13

שלום בני! אין מניעה שתחתום ובהרבה מקרים בהסכמי תמ"א מחתימים גם את מי שזכאי להרשם כבעלים וטרם נרשם. אני מבין ממה שכתב כי מתנהלים מגעים ועדין אין הסכם מוכן לחתימה. יכול להיות שעד שיהיה הסכם לחתימה אתה כבר תרשם כבעלים או שזה יהיה קרוב לאותו מועד,. לגבי המשכנתא- כל הבנקים לטובתם רשומה משכנתא צריכים לתת את הסכמתם לעיסקה והם בדר"כ נותנים וזה רק ענין של בירוקרטיה לקבל את ההסכמה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

החלפת העו"ד בגלל אכזבה ממנו לקראת החתימה על החוזה

ליאורה 12/02/13

אנחנו בשלב של כמעט לחתום על החוזה, כאשר ישנם עוד מס' דברים שצריכים להיסגר מול העו"ד של היזם. יש סחבת גדולה בהתנהלות בין עוה"ד, והתשובות שאנו מקבלים ממנו אינן מדוייקות, ואין עמידה בלוח הזמנים שהוא הציב.האם אפשר להיפרד ממנו, (עדיין לא שולמה לו אגורה!) או שזה כרוך בתביעה משפטית מצידו. אין בינינו שום חוזה חתום.(שכ"ט ישולם ע"י היזם בבוא העת), אם נמשיך לעבוד איתו, כמובן. אנא תשובתכם בהקדם!!!

לעמוד

המלא

החלפת עו"ד

עו"ד אילן הלוי 12/02/13

שלום ליאורה! אם אתם בשלב של כמעט חתימה זה אומר שעורך הדין שלכם ביצע (או אמור היה לבצע) עבודה רבה על הכנת הטיוטא. לא מאמין שהוא יתא ללא דרישה כספית. אם אתם מאוחדים בדיעה זו מציע שתדברו עם היזם ותגידו לו לקחת על עצמו את התשלום. אם הוא מאוד רוצה את הפרויקט הוא יעשה זאת וינסה לסגור מחיר נולח יותר עם עורך הדין הבא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עניון יזם לביצוע תמא 38

מיכה טאובר 12/02/13

שלום אנו מבנה 4 קומות 16 דירות 2 כניסות בנהריה העונים לתנאי בסיס תמ"א 38. נסינו לעניין מספר קבלנים/יזמים בנושא אך לטענתם המבנה מצוי באיזור שבו מחיר מקרקעין נמוך ואינו עשוי להשאיר להם רווחיות. איך ניתן להגביר רווחיות כדי שיזמים יתענינו בפרויקט בברכה מיכה

לעמוד

המלא

פרויקט תמא בנהריה

עו"ד אילן הלוי 12/02/13

שלום אמנון! אני יוצא מהנחה שהיזמים עשו בדיקה לגבי הזכויות שניתן להוסיף במבנה. אם כך - צריך לבדוק איך אפשר להוזיל עלויות לקבלנים בדברים אחרים. למשל- בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) מקובל לשלם דמי שכירות לדיירים בתקופת הבניה- צריך לבדוק האם ויתור על כך יגרום ליזמים כן לעשות את הפרויקט. בנוסף וגם בפרויקט תמא רגיל - אפשר לבדוק השתתפות של הדיירים בכסף. אם למשל אצלכם כל דירה תתרום 20,000 ש"ח לפרויקט אז היזם נהנה מתוספת כללית של 320000 ש"ח ואולי זה מה שישכנע אותו בכדאיות הפרויקט.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

לא מרוצה מתמא 38

אמנון 12/02/13

שמתי לב לתופעה שבבנינים שעוברים שיפוץ והוספה של מספר קומות יש דיירים חדשים שהם חרדים. כלומר בשכונה חילונית לגמרי מצטרפים תושבים חרדים באותו בנין. בצורה כזו השכונה החילונית תהפוך מהר מאוד לשכונה חרדית. וחרדים כמובן יביאו כפיה דתית לאותה שכונה. למה לא למכור את הדירות לזוגות צעירים במקום לחרדים? רק חרדים מרויחים מפרוייקט של תמ"א 38. בגלל זה אני מסתייג מהפרוייקט למרות שבהתחלה תמכתי בזה עד שראיתי שהדירות החדשות בבנין נמכרות ברובן לחרדים שפולשים לשכונה חילונית.

לעמוד

המלא

לא מרוצה מהתמ"א

עו"ד אילן הלוי 12/02/13

אמנון שלום! זכותך להסתייג וזכותם של חרדים לרכוש דירות בשוק החופשי. למיטב הבנתי הדירות הללו מוצעות לכל אחד לרבות לזוגות צעירים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

תמא 38/2 חב' בית משותף

דייר 10/02/13

שלום
אני בבנין בבעלות חברת בית משותף וכולנו מעונינים בתמ"א 38/2.
הרישום ברשם החברות לחלוטין אינו משקף את בעלי הדירות ולא את הדירקטורים שנפטרו מזמן.
שנים רבות לא נעשתה פעילות בחברה אך החברה לא נמחקה ושילמנו את חובות האגרה של שנים קודמות.
מה סדר הפעולות הרצוי (ברשם החברות...) כדי שנוכל לחתום מול היזם.
האם נכון שאין טעם לפרק את החברה עכשיו לצורך החתימה על ההסכם, אם ממילא הבניין יהרס ובסוף הבנייה החברה תפורק ויירשם כבית משותף ?
האם יכול לקרות שמצב זה יסכל את תמא 38/2 אצלנו?

לעמוד

המלא

חברת בית

עו"ד אילן הלוי 11/02/13

שלום לדייר! קודם כל להרגע - אין בעיה להתקדם בעיסקת תמא 38/2 גם במקרה בו הזכויות רשומות כחברת מניות. בצורת רישום זו בדר"כ רשומות גם חכירות לטובת כל בעל דירה אליה מצורף תשריט המתאר את הדירה הספציפית שלו. בהעברת זכויות היה צריך לדאוג גם להעביר את רישום החכירה וגם את המניות בחברה. לצערי לעיתים קרובות קורה שלא מטפלים בהעברת המניות וכך יוצא פער בין רשימת בעלי המניות ובין בעלי הדירות בפועל.
אני מבין שהחברה חיה ולא נמחקה. מציע שתעשו שני דברים אלו- 1. תכנסו אסיפה כללית של החברה ותבחרו דירקטורים חדשים. 2. תסמנו את הפער בין בעלי המניות בחברה ובין בעלי הדירות. כל מי שרכש דירה, בודאי בשנים האחרונות, היה מיוצג על ידי עו"ד ולאותו עו"ד יש גם יפוי כוח של המוכר. באמצעות כך הוא יכול למלא שטר העברת מניות ולבצע את העברה. שתי הערות: 1. תעזרו בעורך הדין בביצוע 2. אל תשכחו לדווח לרשם החברות.
אני מניח שאחרי זה הפער יעלם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

חתימת חוזה ללא אישורים

קובי 10/02/13

יזם פנה לדיירים והכין חוזה עוד בטרם הוחלט כמה כל דייר יקבל. עקרונית הדיירים מעוניינים בתמ"א 38 /2 .
הוא רשם שהתוכנית הדירה (שטח) תימסר לאחר החתימה , ושהדירה תהיה גדולה בלפחות 20% משטח הדירה הקיימת ברוטו.
האם מקובל לחתום על חוזה לפני שתכנית דירה תוצג לפנינו?
עוד שאלה, בפורום רשמת שמגיע 25% תוספת , איך דייר יכול לבצע את החישוב?

לעמוד

המלא

חתימת חוזה ללא אישורים

עו"ד אילן הלוי 10/02/13

קובי שלום! אפשר לחתום לא תוכנית אם יש סיכום על עקורונת המפרט כמו - שטח הדירה החדשה, קומה וכיוונים, וכן מפרט הדירה והבנין. בשלב ההתחלתי היזם עוד לא נכנס לעומק התכנון ולכן אין לו עדין תוכניות של הדירה. צריך בהסכם להסדיר זאת באופן שנותנים לו מספר חודשים להכין תוכניות ולצרפ להסכם עם מנגנון של בדיקת התוכניות והתאמה להסכם.

בשל מגבלות מיסוי מגדילים בדר"כ שטח דירה קיימת בלא יותר מ-25 מ"ר. אבל התוספת בפועל תלוייה גם בגודל 'ומה חדשה צורת מגרש וכו'.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

גודל דירה בתמ"א 38/2

שרון 07/02/13

מהו גודל הדירה המקסימלי שניתן לקבל בתמ"א 38/2 ,האם זה נכון שמדובר בגודל הדירה המקורי ועוד 25 מ"ר בלבד?

לעמוד

המלא

גודל דירה מקסימלי בתמא 38/2

עו"ד אילן הלוי 07/02/13

שלום שרון! אפשר לסכם עם היזם על הגדלה מעבר ל- 25 מ"ר בתמא 38/2 אבל עשויות להיות לכך השלכות מיסוי על השטחים העודפים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

ניוד זכויות

מאיר,ו 05/02/13

שלום!
על פי הבנתי בסעיף 20/א ישנה אפשרות לבצע ניוד זכויות ממגרש למגרש. שאלתי האם אפשר לפרש לי את חוק זכויות הניוד? האם מדובר על ניוד בין מבנה למבנה או מגרש למבנה או מבנה למגרש? ומתי מתיר לי החוק לעשות ניוד רק במידה ולא ניתן במבנה מסוים לבצע את כל זכויות התמ"א 38 וחלקן ניתן להעביר למבנה אחר? ושמציינים לא ניתן הכוונה היא לצד הכלכלי או ההנדסי?

לעמוד

המלא

ניוד זכויות

עו"ד אילן הלוי 06/02/13

מאיר שלום! סעיף 20א' להוראות התמא הוסף בתיקון 3. הרעיון מאחוריו הוא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה גם במקרים בהם זה לא אפשרי /כדאי בדרך של מתן ההטבות על פי התוכנית למגרש אחר. הרעיון דומה למה שקורה עם בנינים לשימור בתל אביב שם כמגד ביצוע עבודות השימור אתה יכול לנייד זכויות בניה ולמכור אותם לבעלי מגרשים אחרים. אז הניוד הוא קודם כל מבנין (שעונה על הדרישות של התמ"א) אל מגרש או בנין אחרים. הניוד נעשה בדרך של תוכנית בסמכות ועדה מקומית ובהתאם לתנאים המפורטים בסעיף. שים לב שהניוד המותר הוא רק לגבי זכויות התמ"א ולא זכויות אחרות שיש לבנין המעביר. לא מצוין בסעיף האם מדובר בחוסר יכולת כלכלית או חוסר יכולת הנדסית. אני מניח שרשויות יעדיפו את חוסר היכולת ההנדסית. הסעיף הרי לא בא להמיר זכויות בניה בשוווי נמוך בבנין המעביר בזכויות בניה יקרות יותר בבנין/מגרש הקולט.
אני באופן אישי לא מכיר עדין שימוש בסעיף זה (אם כי רוב היזמים מתעקשים בהסכמים לשמור על זכותם לנייד זכויות) אבל ימים יגידו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

ערבויות בפרויקט תמ"א

דניאל 05/02/13

הביניין שבו אני גר מעוניין בביצוע פרויקט בתמ"א 38 .
אלו ערבויות מקובל לבקש מהיזם?
שאלה שניה מה קצב מכירת הדירות החדשות המקובל? (או הרצוי).
דניאל

לעמוד

המלא

ערבויות בפרויקט

עו"ד אילן הלוי 05/02/13

דניאל שלום! לא ברור איזה תמ"א- תוספת קומות או הריסה. בכל מקרה- בתמ"א 38/2 כאשר יש ליווי בנקאי בדר"כ משעבדים לטובת הבנק את הקרקע ולכן דורשים ומקבלים מהיזם ערבות חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם אין שעבוד קרקע- מספיק ערבות בנקאית שמבטיחה את ביצוע העבודות.
אם יש בנק מלווה בדר"כ לא משנה קצב המכירה מאחר ויש ערבות של הבנק על מלוא הסכום. אם אין - קצב המכירה תלוי גם בכמות הדירות למכירה, בשווי שלהם ובהיקף העבודה. בעיקרון מתירים דירה אחת בהיתר ואחת בסוף הפרויקט. כל היתר לפי התקמות העבודות. אבל צריך לזכור שצריך לאזן בין הבטחון לדיירים ובין הרצון לאפשר ליזם לממן את הפרויקט ממכירות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38

מנהלי פורום תמ"א 38

מאיזה שנה של בניית הבניין יש זכויות לתמא 38 ?

שנה לתמ"א

תמ"א 38 בניין טרומי בעל 9 קומות

בנין טרומי

יחידה על הגג

יחידה על הגג

הערת אזהרה

הערת אזהרה

המלצה על ספרות – תמ"א 38

ספרות תמ"א

קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי

קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי

תמא 38/2

תמ"א 38/2

יזם/קבלן תמא 38 2

חברה יזמית תמא ופינוי בינוי

יזם/קבלן תמא 38 2

תמא 38 בבניין מורכב

תמא 38 בניין מורכב

פרויק'ט תמה 38

דירה להשכרה בפרויקט תמא באשדוד

רכישת דירה מיועדת לתמא 38 2

רכישת דירה המיועדת לתמא 38/2

בניית ממ"ד

ממ"ד

חובת בניית חדר בטחון בניין מגורים רב קומות

חדר בטחון

חלוקת דירות בבניין לאחר פינוי בינוי

חלקת דירות בפינוי בינוי

דרישה לתשלום מאלמנת צהל פי 2

שיפוץ בנין

פניה למפקחת הבינינים המשותפים

פניה למפקחת

תמא 38/2

חתימה על הסכם על ידי מי שעדין לא רשום כבעלים

החלפת העו"ד בגלל אכזבה ממנו לקראת החתימה על החוזה

החלפת עו"ד

עניון יזם לביצוע תמא 38

פרויקט תמא בנהריה

לא מרוצה מתמא 38

לא מרוצה מהתמ"א

תמא 38/2 חב' בית משותף

חברת בית

חתימת חוזה ללא אישורים

חתימת חוזה ללא אישורים

גודל דירה בתמ"א 38/2

גודל דירה מקסימלי בתמא 38/2

ניוד זכויות

ניוד זכויות

ערבויות בפרויקט תמ"א

ערבויות בפרויקט