פורום תמ"א 38

ערב טוב,פנו אלי ולדיירי הבניין שלי קבוצה ( לא אציין אתה שמה) בנושא תמא 38-1.אנו זוג צעיר שממש לא מבין במה ולמה.אשמח לדעת בקצרה או בהרחבה מה אנחנו צריכים לדעת.קיבלנו הסבר כתוב כשלב ראשוני וקבעו איתנו פגישה.איך לבוא מוכנים?תודה מראש

בתוכנית מפורטת שהוגשה לעירייה בנושא שינוי תב"ע חדשה מפורטת והוספת 3 קומות לבניין בן 3 קומות על עמודים לא פורט מרכיב מהותי בנושא חדר המדרגות המתקבל לאחר הוספת המעלית ל 6 אנשים.
ועדת תכנון ובניה בעיריית רמת גן לא מתייחסת לנושא
אין ההית מציע לי לפעול

האם תמ"א 38/1 חוריגה להוראת מכון התקנים לחדר מדרגות ממוגן מאש בתוספת 2.5 קומות שגובה הבניין המתקבל הוא 5.5 קומות (18 מטר.
תודה על התשובה
1. קביעת מכון התקנים:

א. בבניין גבוה (מעל 13 מטר) יהיו לפחות שני חדרי מדרגות מוגנים; כל חדר מדרגות נוסף שתקנות אלה מחייבות להתקין יהיה חדר מדרגות מוגן.

ב. על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאית הוועדה המקומית להתיר בבנין רב קומות בניית מערכת מדרגות חיצונית בנוסף לחדר מדרגות מוגן אחד לפחות, בתנאי שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים, כשהמדידה היא לאורך מסלול הליכה; הוועדה המקומית בבואה להחליט על כך, תתייחס בין השאר להיבטים הארכיטקטוניים והבטיחותיים של הבניין והסביבה.

ג. על אף האמור בסעיף קטן (א), בכך אם יהיה בבנין גבוה חדר מדרגות מוגן אחד, ובלבד שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון, שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים , כשמדידה היא לאורך מסלול הליכה.

שלום
ברצוני לדעת האם יש אפשרות לקבל פטור מארנונה או הנחה בארנונה בפרוייקט תמ"א 38 (הבניין שלנו כבר בתחילת הפרוייקט) אין התייחסות חוזית לעניין מבחינת הקבלן לכן שאלתי היא בין הדיירים לעיריה, במקרה שלי עירית רעננה.
אודה לתשובתכם
ליאור

שלום רב,אנו 5 בעלי דירות בבניין משותף המעוניינים לצאת לתמ"א 38/2. כל דירה בבניין שונה בגודלה מרעותה ולשתיים מהדירות יש זכויות בנייה על הגג שטרם נוצלו (קיים הסכם דיירים בנושא כיוון שדירה אחת כבר בנתה על הגג. השתיים האחרות טרם בנו). איננו מצליחים להגיע להסכמה לגבי אופן חלוקת המטרים החדשים (שנקבל מהקבלן) בינינו. כיצד נהוג לחלק את השטח במקרה כזה? כיצד נהוג לפצות דירות שלא ניצלו זכויות בנייה?

אחרי בצוע הפרויקט של תמא 38/2 האם הדירה תרשם בטאבו כדירה חדשה? או ישאר הטאבו הקודם?

שוב שלום. אני מוכרח לציין שאני נהנה מאוד מהשירות בפורום. תודההזמנתי בתשלום מידע תכנוני מהמחלקה למידע ומיפוי. הבנתי שזה מידע ראשוני על הבניין. האם שייך לבנות מה שאני מבקש. ברצוני לדעת האם זה נקרא גם תיק בנייה (בדיקת זכויות בנייה)? האם לתיק בנייה יש עוד שמות?תודה 

שלום,

אנחנו מצויים במו"מ עם קבלן לגבי פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2. הקבלן רוצה שנחתום על התחייבות לא לנהל מו"מ עם אחרים בתקופה שבה הוא בודק את הפרויקט ושאם הבדיקות יוצאות לו כדאיות אז אנחנו מחויבים להתקשר איתו בהסכם. לכן חשוב שבהסכם הזה יופיעו מספר תנאי מינימום שאם הם לא יתקיימו אז לא נהיה מחויבים לקבלן. בהתאם לכך, רציתי לדעת אם חוץ מהנושאים שמפורטים להלן יש עוד נושאים שחשוב שיופיעו בהסכם שלנו מול הקבלן על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים. אנחנו בכל מקרה מתכוונים לפנות לעו"ד בנושא (לא מתכוונים לחתום בלי עו"ד) אבל יש כמה דברים שקשורים למו"מ על נושאים עסקיים שאנחנו רוצים לסכם עקרונית מול הקבלן לפני שאנחנו מעבירים לבדיקת עו"ד (כי אם הקבלן לא יסכים לתנאים אלו לא בטוח שהפרויקט בכלל רלוונטי מבחינתנו).

פירוט שטח פלדלת, שטח מרפסת, שטח מחסן, סוג החניה (תת קרקעית/עילית) וזכות ראשונים לבחירתה;
מיקום הדירות – שכל אחד יקבל דירות באותו כיוון כמו הדירה הקיימת שלו, ולפחות בקומה אחת גבוהה יותר;
צירוף המפרט הטכני – התחייבות שיהיה לפחות אותו סטנדרט כמו בדירות שהקבלן בונה;
תקופת בדק מורחבת של שנתיים;
ערבויות – ערבות בנקאית אוטונומית גם לשווי הדירה החדשה וגם לשווי דמי השכירות;
דמי שכירות מקובלים באיזור החל מ-3 חודשים לפני תחילת הבניה ועד לקבלת המפתח לדירה + עלויות הובלה הלוך וחזור;
התחייבות למימון כל היועצים הדרושים לדיירים (עורך דין, שמאי, מפקח בניה אם נדרש וכו');
תשלום כל המיסים החלים בפרויקט וכל אגרה או עלות כספית אחרת, כך שהדיירים לא ישאו בעלות כספית כלשהי;
התחייבות לשיפוי מפני תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה (ירידת ערך);
יצירת מנגנון לפיו אם הרווח של הקבלן עולה על שיעור מסוים (לקבוע רווח יזמי מקובל כאינדיקציה, שיבחן ע"י שמאי מוסכם) אז ניתנים לדיירים יותר מטרים או פיצוי כספי;
לוחות זמנים ברורים לתכנון וביצוע הפרויקט.

אם לדעתכם יש עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה אשמח לשמוע. תודה מראש על העזרה.

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע? המסכימים או המתנגדים?
יש לי שאלה משפטית בנוגע למצב המשפטי הקיים לפי החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ("חוק תמ"א 38") בנוסחו כיום לאחר תיקון מס' 2.
מהו הסדר בו נעשים הדברים כשיש מעל 2/3 תומכים אבל יש מתנגדים ?
האם תחילה ועדה מקומית לתיכנון ובניה דנה בנושא או קודם מתקיים דיון בפני המפקח על המקרקעין ?
ומי צריך לתבוע את מי בפני המפקח על המקרקעין ? הדייר הסרבן או הרוב התומך ?

כמה קומות ניתן להוסיף בכפר סבא לפי תמ"א 38 ?
כידוע הועדה הארצית לתיכנון ובניה קיבלה במאי 2012 החלטה לפיה ניתן יהיה לפי תמ"א 38 לבנות 2.5 קומות נוספות בכל הארץ והחלטה זו אומצה ע"י החלטת ממשלה ופורסמה ברשומות. ידוע שעיריות רשאיות להוסיף עוד קומה לפי תוכנית בנין עיר מקומית.
ראיתי באינטרנט שעירית הרצליה החליטה להתיר 3.5 קומות במסגרת התמ"א.
האם יש החלטה/תוכנית מתאר עירונית בנושא הוספת קומות מעבר לתוכנית הארצית בכפר סבא ?

שלום. בבניין שלנו קיימות כמה דירת עמידר. הבנתי שעמידר חותמים רק אם יש 80% חתימות. האם הכוונה היא ל80% משאר הדירות או שמדובר על דיירי דירות עמידר עצמם שעמידר כביכול מתחשבים ברצונותיהם. תודה

אנו מעוניינים להוסיף ממ"דים לבית משותף ישן בלי לבנות קומות נוספות. האם נוכל לנצל את ההקלות של תמ"א 38 (להתקרב עד שני מטר מקו מגרש מהצד) בלי שיחייבו אותנו לחזק את הבית נוסף לבניית הממ"דים?
תודה מראש!

שלום רב,
אנחנו בתחילת תהליך תמ"א 38 לבניין בן 4 קומות לתוספת של 2.5 קומות.
אני די מוטרד מהתהליך מכמה סיבות:
החוזה נכתב ע"י העו"ד של הקבלן והובא לעו"ד שלנו לבדיקה.
לדבריו מדובר בחוזה די סטנדרטי...
להלן שאלותי
א.ערבויות - האם ערבות בסך 500 אלש"ח וערבות בדק בסך 50 אלש"ח זה סביר.
ב. לפי החוזה (שטרם נחתם) הקבלן יכול למכור 4 דירות כבר לאחר קבלת היתר בניה ועוד 5 לאחר סיום ביצוע עבודות השלד (בעצם 9 מתוך 10). האם זה לא מוקדם מדי.
ג.החוזה הוא מול חברה יעודית מצד הקבלן עם שם הרחוב שלנו - מצוין "תוקם בהמשך", איפה הביטחון כי אני עובד מול הקבלן שהוצג לי.
ד.כיוון שהחוזה הוא 24 עמודים ואף אחד מהדיירים לא מבין בזה...איך אני אמור לענות לעו"ד שלי מה השגותי...
אודה לכם על תשובות ואם תוכלו למקד אותי בדברים החשובים.
תודה.

שלום,

אם שכן בנה תוספת של חדר ללא היתר, ואנו לפני תמא 38/2,
ודייר אחר הוצירא מרפסת ללא היתר, כיצד זה משפיע עלי כדייר שדירתו ללא יחריגות כלשהן?

והאם זה יסכל את תמא 38/2?

תודה

שלום. אני שוכר דירה בקומה עליונה בבנין עם תמ"א 38. הקבלן מבקש להכנס לדירה כדי להתקין תומכיי תקרה ליציקה על הגג. במשכך 5 ימים לא אוכל לשהות בבית. הקבלן מציע לי לשכור חדר במלון ליד למשך תקופה זו ומתחייב לתקן כל נזק אשר יגרם בדירה כתוצאה מפעולה זו. האם מקובל במקרה כזה לבקש גם פיצוי על עוגמת נפש ואם כן, איזה סכום או תנאים יכולים להיות ריאליים? עבורי כל הסיפור הזה טרחה ועוגמת נפש מאוד גדולים. האם אני יכול לא להסכים לדבר כזה?על תשובתכם מהירה אודה. בוריס.

שלום,
קבלן הציע לבצע תמ"א בבניין שלנו, הוא ביקש שנחתום (ללא עו"ד) על מסמך של הסכמה עקרונית, ברצוני לשאול האם המסמך מחייב משפטית,? האם אפשר לדוג' אח"כ לנשנות את דעותינו?
וגם האם אנו (הדיירים) צריכים לקחת עו"ד מטעמינו בנפרד מהקבלן?
תודה מראש, סיון.

שלום,
אנחנו 3 דיירים על מגרש בנוי, חצי מגרש בנוי דירה אחת והחצי השני שני דירות אחת מעל השנייה.
רציתי לדעת כמה דיירים דרושים לאישור תמ"א 38/2.
ואם הדייר שיש לו חצי מגרש נחשב 50% מההסכמה לבנייה.
תודה,
משה

עו׳ד הלוי שלום, אני דיירת בבניין שהחלה בו התעניינות לפינוי בינוי. קיימת בעיה ששכנים מסוימים ביצעו חריגות בניה גדולות. עד כמה נתון זה יכול לסבך את יציאת הפרויקט לדרך ומה הפתרונות האפשריים לדעתך להוצאת הפרויקט בכל זאת? תודה

אנחנו מעוניינים לבצע בבניין שלנו תמ"א 38 (אני היזם). הבניין נמצא בירושלים בשכונת קטמונים שם מחירי הדירות זולים משאר חלקי העיר. מכיוון שהבנייה מסובכת (5 קומות) העלות יקרה. כך שללא 2.5 קומות הפרוייקט יניב הפסד. האם במקרה כזה נוכל לקבל אישורים? אומרים שבירושלים קשה או בלתי אפשרי לקבל יותר מקומה וחצי.. תודה

שלום,
מופעל עלינו לחץ על ידי עורך הדין והקבלן-יזם לחתום על חוזה שבו אנו אמורים לוותר על חנייתנו שרשומה בטאבו לטובת מכפיל חניה.
באחד מן המכתבים שקיבלנו מעורך הדין רשום כדלקמן:
"הבעלות בחנייה איננה בעלות הדומה לבעלות קניינית בדירה, מדובר ברכוש משותף שהוצמד לאחד הבעלים במהלך רישום הבית המשותף ועל כן, ניתן גם ניתן להפריד את יחידת הדיור מהבעלות על החנייה.
יתרה מכך, בישראל הזכות הקניינית היא זכות יחסית ולא מוחלטת – במקרה שלך זכותך לחנייה (הגם שאינה זכות קניינית
טהורה) נסוגה גם נסוגה בפני זכותם של 5 בעלי נכסים לשיפור מצבם הקנייני וחשוב מכך, זכות לחיים בבניין הבטוח מפני רעידות אדמה ואיום רקטי וטילי.
העובדה שציינתי לעיל, מופיעה בשורה ארוכה של פסקי דין והכרעות וועדות ערר לתכנון"

אבקש לדעת האם מילים אלו נכונות הן, האם אמת וצדק יש בדבר.

אנא עזרתכם,
תודה רבה לתשובתכם

ליה

נ.ב.
אבקש לציין אין לנו התנגדות לתמ"א אלא רק חוסר הסכמה ללקיחת ואו פיצול חנייתנו שקנינו במיטב כספנו

האם חובה למסור את הפתור ממס שבח בתמ"א 38-2 בעסקת קומבינציה לקבלן ?
הרבה תשובות היו בפורמים בנושא ולא היתה דעה אחידה.

על מה עלי לשים לב בעת חתימה ליפוי כח ליזם.האם פיסקה כמו-לפעוללביטול או תיקון או רישום צו הבית המשותף בו מצוי הרכוש הנ"ל.
או יפוי כח לשםהופעה במנהל מקרקעי ישראל בתי משפט מוסדות ממשלתיים האם כדאי לחתןם על סעיפים כגון אלו?

האם הוספת מרתפים בתמא היא חובה מכח החיזוק של הבניין או שמדובר רק בבונוס של היזם לדיירים? מדובר בבניין בו יש תכנית להסב את הקומה לחנייה. חפירת עוד קומה לצורך חנייה תהפוך את העסק לאי רווחי. תודה

שלום. ברצוני לבצע בבניין שלי פרוייקט תמ"א 38. מצאתי אדם המוכן להשקיע. סכום ההשקעה בשיעור גס הוא כ10 מליון. רציתי לדעת כמה אחוז אני יצטרך לתת למשקיע. אשמח גם לקבל גם ההערכה גסה. תודה

האם ישנם מקרים שמכשירים בנייה בלתי חוקית באמצעות תמ"א 38??? ואם כן אז מתי?? ובמה זה תלוי?? האם ידועה לכם פסיקה בנושא?? או אף הפנייה למאגר מסוייםתודה