פורום תמ"א 38

שלום רב,בדקתי ומצאתי כי ע"ש מנהל החברה היזמית מתנהל תיק פשיטת רגל וכונס נכסים (לא ע"ש החברה) בעלי החברה פותחים וסוגרים חברות בשמות דומים זה מספר שנים. (שינויים מינורים בשמות החברות) חברה אחת מהן גם הוגדרה כמפרה חוק. עוה"ד כבר החתים את רוב הדיירים ויכול להגיש  את הבקשה לרשיון.אני המתנגד היחיד. האם עלי להגיש בקשה לממונה בטאבו כבר עכשו בגלל פרטים אלו או להמתין עד לתביעה שתוגש נגדי. כמו כן אולי בכלל פרטים אלה לא מעלים ולא מורידים העיקר שיבנו.בתודה מראש

שלום רב,נוהל מו"מ עם חברה בשם שרון ונחתם הסכם עם שרון בניה באמצעות דירקטור שמואלי נדב ת.ז...... וכן עם חברה בהקמה בשם שרונית כאשר אחד ממנהליה הוא האיש איתו ניהלו מו"מ. בהסכם רשום כי ע"פי הצהרת היזם/קבלן הוא בעל יכולת מימונית ומקצועית להקים את הפרויקט.האם מספקת הצהרת היזם ואין כל אחריות לבדיקה ע"י הנציגות או חובת עוה"ד להסב את תשומת לב הכבשים לבדוק חברות אלו?האם אין בעיתיות עם החברה בהקמה וחברה שלא איתה ניהלו מו"מ? ובכלל האם על סמך נתונים אלה ניתן להראות כי כל העיסקה נגועה ב....תודה

שלום רב
אני שוכרת דירה כבר 3 שנים.עכשיו העירייה החליטה שהבניין מסוכן למגורים, ויתחייב את כל הבעלי ה דירה לתקן הבניין.שאלה - האם אני יכולה לדרוש מהבעל הדירה להוריד מחיר כי בניין מסוכן וגם יהיה בניית חיזוק בבניין????

בערך חצי מהדיירים מתנגדים לתמ"א 38. גם אם לא יעלה להם כלום, והם יקבלו ממ"ד.לי יש 2 ילדים קטנים, הסיבה שאין שלישי היא הממ"ד. הדירה מספיק גדולה, אבל היא פונה לכיוון הלא נכון (דרום). בכל פעם שיש אזעקה, אנחנו יוצאים לחדר מדרגות ושומעים צעקות של שכנים (לא דיבור חזק, צעקות היסטריה). לפני שבועיים הייתה הפגישה האחרונה עם פסיכולוג ילדים בעקבות מבצע עמוד ענן. יש קבלות על תשלום, וחו"ד מקצועית שזה נגרם בעקבות המבצע. הבטיחו לנו שיחזירו ת'כסף ששולם. גם אם לא יחזירו, זה עדין משתלם לנו לשלם על זה לבד.ערכה של הדירה שלנו יעלה בכ- 35%. הצענו שניקח משכנתא על הסכום הזה, ונחלק אותו למתנגדים (שווה לנו). בנוסף, משפחה אחרת בבניין הציע לשלם למתנגדים שליש ממה שאנחנו מוכנים לשלם. מבחינתו, כרגע רק  7-8% מהבית שייך לבנק- כך שאין סיבה שהבנק יתנגד. ההתנגדות של העומדים למות לא רציונלית, והמרירות שלהם לא יודעת גבול. אפילו העיריה התחשבה בנו, ו"לפנים משורת הדין" תתן לכולנו פטור מארנונה על התוספת ל- 15 השנים הקרובות (עד שהזקנים יתפגרו).אנחנו לא יכולים לעבור, כי ערכם של קרובי המשפחה שגרים בסביבה הוא priceless עבורנו. גם לנו מאוד נוח לגור כאן.אני מבין שזכותי על הבניין המשותף לא עולה על זכותם של האלה שעומדים למות. הלוואי וכבר ימותו.מה אפשר לעשות?הקבלן לא יכול לעשות את העבודה בשקט וצרכים הנדסיים מחייבים החשכת חלק מהחלונות לשבוע-שבועיים. האם יש לנו סיכוי נגדם? הבנק גם לא ייתן לי משכנתא כדי לממן עו"ד רציני. למעשה, יש שכן (לא בעל עניין) שהוא עו"ד מוסמך ולא מנוסה. הוא לא עוסק בלהיות עו"ד. הוא יכול להסכים לנדב את השם וההסמכה שלו תמורת סכום סמלי. אבל את התביעה עצמה אנחנו צריכים להכין.

לאחרונה אחרי שנתיים של תכנון תמא תיקון 2 התברר לנו שדייר שארגן את הנושא קיבל דירה נוספת מהקבלן כהבטחה על אחריותו להחתים את כולם . האם אפשר למנוע את זה ? האם ניתן לכתוב נספח שאם מישהו יקבל טובת הנאה כל הדיירים יקבלו? האם יש חוק בנושא? 

2 דירות הקרקע בבנין יקבלו דירת גן ע"ח הגינה שהיתה של כל הדיירים. 80 אחוז מהדיירים חתמו על ההסכם כאשר למיטב ידיעתי המו"מ התנהל עם כל דייר בנפרד ללא כל שקיפות.האם יש משקל לטיעון כזה ובמיוחד שנלקח חלק מהרכוש המשותף והוענק חינם ל-2 דיירים??תודה מראש

שלום רב,

הבניין שלנו נבנה לפני 1980.
חלק מהדיירים קיבלו היתרי בנייה (ב-2005 וב-2009) להרחיב את דירותיהם בחדר נוסף. רק חלק מהדיירים מימשו את ההיתר שניתן להם ב- 2009 והוסיפו חדר.

שמענו שאם ניתנו היתרים לאחר 2005, לא ניתן לבצע תמא 38 הריסה ובינוי?

האם זה נכון?

האם ע"פ חוק מותר לשכנע שכנים סרבנים בתשלום מעבר לשיפוץ המבנה וחיזוקו או כתחליף לשיפוץ שאינו מוכרח בחוק כגון מעלית במבנה נמוך 

היי,

האם יש תשלומים כלשבם מצד הדיירם בתהליך התמ"א?
הדיירים צריכים לשכור על חשבונם עו"ד שייצג אותם מול הקבל"ן?
אדריכל? מי משלם?
מפקח על הבנייה? מטעם מי? ומי משלם? מה העלות הממוצעת לדייר?
האם העירייה בודקת את איכות הבנייה של הקבל"ן ושהוא אכן עומד בסטנדרטים?

תודה רבה

יש לי עסק בתחום היופי שמנוהל מהבית ואני חוששת ששינויים ושיפוצים בעיקר בחדר המדרגות יקשו ואף ימנעו מלקוחותיי להגיע אלי מה שיפגע בפרנסתי. האם אני זכאית לפיצוי כספי מצד הקבלן במשך תקופת השיפוץ? 

שלום רב,
בעל בניין בן 2 דירות מעוניין להרוס את הבניין בעוד מספר שנים ולבנות בניין חדש ע"פ תמ"א 38 תיקון 3 (פינוי בינוי), אך בינתיים - מחשש לנפילת טילים בעירו הצפונית - הוא מוסיף לדירתו (אחת מתוך השתיים בבניין) בימים אלה ממ"ד בלבד, בבנייה עצמית.
לכאורה אין קשר בין בניית הממ"ד החדש לבין ניצול זכויות ע"פ תמ"א 38 המיועדת לחיזוק כנגד רעידות אדמה, אך מישהו העלה בפנינו חשש שבניית הממ"ד תפגע בזכויות לביצוע התמ"א (פינוי בינוי) כנ"ל בעתיד.
לכן ברצוננו לוודא שהגיוננו נכון ואין חשש כזה.
תודה רבה וכל טוב,
משה

איך ניתן להעביר את זכויות הגג לקבלן במידה והוא רכוש משותף לכל השכנים ואין הסכמה של 100% שכנים או במידה וזכויות הגג שייכים לדייר אחד והוא נמנה על אילו שאינם מסכימים

לאחר זמן ממושך, הגענו לשלב שקבלנו לעיון והערות הסכם תמ"א מהחברה שתבצע. להסכם צורף מפרט טכני. עד כמה המפרט צריך להיות מפורט בשלב ההסכם ? הסבר : אין עדיין קשר מחייב עם החברה. הוא מחכה שנחתום על ההסכם כדי להיכנס לפרטים (וכמובן לעבודה, היתר וכו'). האם מקובל *בתמ"א* שהמפרט הטכני כללי. כלומר כתוב בו שתהיה מעלית ל-6 אך לא כתוב את שם החברה. כתוב חלונות שווה ערך לקליל אך לא כתוב דגם וכו'. תודה, יעל.

אני בעל דירה בבניין משותף בעל 3 קומות עם 6 דירות. כל הדיירים בבניין חתמו על הסכמה עקרונית לביצוע תמ"א 38. לאחר שהוצאנו נוסח טאבו הופתעתי לגלות שבבניין יש למעשה 7 חלקות כאשר החלקה השביעית מוגדרת כמחסן (מסד) ומהווה 1/7 מהרכוש המשותף. מברור מול אחד הדיירים הוותיקים שגר בבניין עוד מאז שעלה לקרקע, עולה כי הקבלן שבנה את הבניין שמר ורשם לעצמו מחסן (בגודל דירה...) הקבלן נפטר בינתיים, ערירי, ובעלי הנכס הם 7 יורשיו. איש מעולם לא התגורר בנכס. אינני בטוח אם בכלל אפשר להגדיר את זה כדירה. שאלתי היא, מה משמעות הדבר?האם אנו מחויבים לאתר את אותם יורשים ו״להכניס״ אותם לתמונה ולפעול לקבלת אישורם? במידה וכן- האם כך הדבר לגבי כל ה-7?במידה והפרויקט אכן יצא לדרך- מהם זכויותיהם מבחינת תוספת בנייה, שכר דירה כפיצוי ושאר ה״הטבות״ אותם מקבלים הדיירים?תודה מראש

שלום, דיירים בבנין רוצים לחזק בנין ומעוניינים לדעת האם יש כדאיות לקבלנים לבצע תוכנית תמה 38. למי לפנות במקרא הזה?

שלום רב,
היזם מציע לבעלי הדירות בבניין שלי תוספת כסף. הוא מציע לשלם כמה עשרות אלפי שקלים לכל דייר.
ידוע לי שסכום כזה ימוסה. האם יש דרך להמנע מזה? האם עדיף לקבל ממנו שווה כסף? האם רשות המיסים תבדוק שמה שקיבלנו כתוספת מופיע או לא מופיע במפרט המקורי (שאז כל דייר יוכל להגיד ליזם בסוף הדרך או במהלך הפרויקט שהוא מעדיף דמי שכירות, או ריצוף חדש וכו')

תודה מראש!
זיו

מה הסביורות שלאחר הסכמת השכנים ברוב חוקי ייעצר התהליך בשל בירוקרטיה מקומית או אחרת?

שלום לך,
האם אם על בניין חל תמ"א 38 (חיזוק בלבד), אז בהכרח תחול גם תמא 38/2 (הריסה ובנייה) וזה סבך הכל לשיקול דעת היזם והדיירים?
למעשה איך יודעים אם על הבניין שלנו חל תמא 38/2?
אנו בניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים, על חלקה אחת, 3 כניסות ובסך הכל 55 דיירים.
ועוד שאלה: אהם העובדה שבעלי המקרקע (לפי הנסח) זו מדינת ישראל וכל הדיירים הם חוכרים, משנה את התשובה?
תודה

אילן שלום,
אני רוצה להציג מקרה בו דייר אחד מתוך 20 מתנגד לתכולת פרויקט שנחתם עם יזם לביצוע תמ"א 38, התנגדות הדייר איננה מטעמים שוליים אלא מהותיים כלהלן:
1. אי קבלת ממ"דים (קיים מקום והיזם אומר שלא כלכלי לו).
2. בקשה לפתרון חניה לכל הדיירים (גם ניתן למימוש והיזם אומר שלא כלכלי לו).
במקביל הובא לידיעת שאר הדיירים שהיזם הפר את תנאי החוזה לאור:
1. חריגה מלוחות זמנים בהגשת תכניות לרשויות (מוגדרים לו"זים בחוזה עם התניות, והיזם משך את הזמן כדי לממש את תוקף תמ"א 38/3).
2. חריגה מהזכויות לבניה על הנכס בתכניות שהוגשו לרשויות (במקום בניית קומה מבקש לבנות 2.5 קומות (נחתם והוסכם בחוזה על קומה אחת)
3. פגיעה במקומות חניה קיימים (בו בזמן שמעוגן בחוזה שלא יפגעו)
וכן ישנם עוד מספר סעיפים שהופרו.
נפגשנו (הדיירים) עם היזם, זה מצד אחד ציין כי אכן ניתן לממש את בקשות הדירים אולם זה לא כלכלי לו, ולאחר שנתיים שהשקיע בתכניות הוא לא מוכן לפתוח את החוזה מחדש, בו בעת ציין בפנינו שנחתם חוזה והדיירים מחוייבים כלפיו אחרת קיים סעיף בחוזה המאפשר לו לתבוע כל דייר שחתם על החוזה בסכום של 50,000$ בשל התנגדות לפרויקט.
הדייר היחיד שלא חתם לא יכול להיפגע מכך ואכן הדיירים מסכימים ומצטרפים לדעת הדייר היחיד שחשף בפניהם את השערוריה. אוסיף ואומר, מצד שני הדיירים מפחדים מהיזם מפני סעיף התביעה והוא כבר השתמש בשליחת מכתב הפחדה אישי לחלק מהדיירים.
אם כך לאור המקרה שאלתי היא: הדייר היחיד שלא חתם, מעוניין לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולהגיש תביעה כנגד הקבלן אודות המקרה לרבות הגשת מסמכים תומכים הקיימים ברשותו.
מהו ההליך שעל הדייר לעשות על מנת להגיש את התביעה כנגד היזם? האם נדרש להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת הגשת כתב התביעה והייצוג בפני המפקח?
בנוסף, האם הדיירים שמצטרפים לדעת היחיד יכולים גם להשתתף בתביעה ובכך להיחשף לתביעה מצד היזם על התנגדותם?
מתנצל שהרעפתי הרבה בשאלתי אנו הדיירים מרגישים חסרי אונים וכנפגעים ממעשה הונאה ונוכלות
אודה על תשובתך

אילן שלום
לפני כשבועיים קיימנו פגישה עם חברה העוסקת בתמ"א 38 במסגרתה הציג המנכ"ל את היזם וציין כי הוא בעל מניות בחברה.
הבוקר הובא לידיעתנו מידע מהחלטת בית משפט משנת 2010 בו צויין כי היזם אינו רשאי לייסד תאגיד או להיות בעל עניין בו במישרין או בעקיפין, ללא אישור רשם ההוצל"פ.
שאלתי היא מה זה אומר, האם בעל מניות בחברה הוא בעל עניין בתאגיד במישרין או בעקיפין?
כמו כן מה זה אומר לגבינו הדיירים ולגבי המידע שקיבלנו בנושא? מה עלינו לעשות בנדון?

אילן שלום,
רציתי לדעת, מה קורה במקרה בו חותמים על חוזה עם יזם לפרויקט תמ"א 38 כאשר לדיירים אין ייצוג משפטי והיזם מציע עו"ד מטעמו במימונו, אולם במעמד החתמת חלק מהדיירים כ- 50% העו"ד המייצג את הדיירים לא היה נוכח אלא החתימה נערכה מול היזם ועו"ד מטעמו. מה המשמעות לכך? האם הליך זה מותר, קביל או שכל דייר שחתם על החוזה היה צריך לחתום בנוכחות העו"ד המייצג אותו כך שיוכל להסביר לו את החוזה על פרטיו/ סעיפיו

אנו גרים בבנין בן 5 קומות בבת ים והשכן בקומה אחרונה בנה עוד קומה מעליו, אין לו טאבו. בבנין מתבצע פרוייקט תמ"א 38 האם יינתן פיצוי רק לדייר או יחולק בין שאר הדיירים

האם חובה לכנס אסיפה רישמית של כל דיירי המבנה על מנת להחליט לעניין תמ"א 38 , האם קיימת אסמכתא בחוק לחובת קיום אסיפה? או שגם החתמת דיירים מדלת לדלת זו שיטה אפשרית?

בבניין של 20 דיירים חתמו כ-60% (פחות מ66%) על תמ"א 38 מול יזם לפני כשנה וחצי שנתיים.
הדיירים לא היו מיוצגים על ידי עורך דין ובהסכם אין תאריך אשר קובע דד ליין לקבלת יתר חתימות הדיירים.
יתרת הדיירים לא חתומים על ההסכם (ה-40% הנותרים)
המיעוט הצליח לשנות את דעת הרוב וכעת הרוב שחתם שוקל לבטל את החתימות שלהם מול היזם על מנת לקבל הצעות חדשות מיזמים/קבלנים אחרים.
דיירי הרוב חוששים מתביעה של היזם אשר חתמו לו, נשמעה דעה שמשום שאין רוב מספק להתנעת התמ"א הרי שההסכם שחתמו עליו כלל אינו תקף?
האם זה נכון? האם באמת אין ליזם עילה משפטית נגד הרוב אשר כאמור אינו מספק - אין 66% חתימות?
תודה על תשובתך

שלום כולם.
אנחנו דיירים בבניין ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן וקיבלנו כמה הצעות מחברות ויזמים שונים לביצוע תמ"א 38. כרגע אנחנו חושבים ללכת על אינגלאינווסט של מר.אנגל
השאלה שלי היא, האם מישהו עבד איתם בעבר? שמע על פרוייקטים שלהם? בגלל שהם מפורסמים בתקשורת אבל אני רוצה לדעת שזה לא סתם הייפ ושהם אנשים אמינים ומקצועיים.
תודה לכולם!