פורום תמ"א 38

אנחנו ממש לפני חתימה על הסכם עם יזם, בידנו כבר סקיצות עקרוניות של הדירות המיועדות לנו, אך הן אינן מדוייקות ב-100%. ממילא אנו אמורים לחתום על תוכניות מעודכנות ומדוייקות לפני הגשתן לקבלת היתר. היזם לא מעוניין לשנותן עכשיו ואילו העו"ד שלנו טוען שהן חייבות להיות מדוייקות כבר עכשיו ב-100%. נוצר עיכוב מיותר. מי צודק ??

שלום, לפי תוכנית בבניין שלנו מתבטלת חניה שלי הרשומה בטאבו. היא 12 מטר מקורה. יש שלוש דירות כאלה ועוד 6 חניות צריכים לדירות החדשות. אינני רוצה להיות תלוי בחלוקה ע״י יזם. האם ניתן להצמיד חניה בסרטוט לחוזה? האם ניתן לקבוע זכותי לבחור חניה? מה החוק אומר בנושא? אני חייב לציין שמטרתו של היזם להתקין מכפילי חניה.

התכניות להגשה לעירייה מוכנות. עורך הדין שלנו (הדיירים) אמור לחתום עליו לאחר אישור הנציגות. האם זה מספיק או שצריך חתימת כל הדיריים? (כי יש לו הרי יפוי כח לחתום בשמנו). ואיך הוא יכול לחתום? בשם כל דייר? כי אם חותם כללי אז זה כאילו כולל את הסרבנים והוא לא יכול לחתום הרי בשמם.

שלום, בבנין שלנו ישנה דירת פנטהאוז. זכויות הגג משותפות. מה היכולת שלנו (שאר הדיירים) לאלץ את בעל הפנטהאוז להסכים למימוש התמא?אילו פתרונות נהוגים במקרה כזה? (מתן הפנטאהוז החדש לבעל הפנטהאוז הנוכחי?)במידה ויש צו מהעיריה המגדיר את הבנין כמסוכן למגורים ומחייב שיפוץ, האם זה יכול לסייע להכריח את בעל הפנטהאוז להסכים?תודה!אלעד

אני זוג צעיר שעמוד לרכוש דירה בבניין מגורים שעומד לעבור תמ"א 38 בחודשים הקרובים.
נאמר לנו וקראנו גם באינטרנט שבפרויקט הנ"ל יש כבר היתר בניה וצרכים להתחיל בזמן הקרוב.
בפועל מסתבר שצרכים לקבל את ההיתר בשבועות הקרובים אך בנתיים אין היתר בניה.
שאלתינו מה עלינו לבדוק לפני שאנו עומדים לחתום חוזה עם הדייר המוכר?
איך אפשר לדעת איפה עומד עניין ההיתר הבניה וביאזה שלב הוא באמת, האם ההיתר ניתן מהעירייה?
ממה עלינו להזהר ואיך אנו יכולים יכולים להיות בטוחים שבאמת הפרויקט יצא לפועל.

.שלום.בבנין של 24 דירות כמה דיירים נדרשים לקבל החלטה לבצוע.
מה עושים עם המתנגדים.
הבנתי שעו"ד המלווה הדיירים בפרויקט שכרו משולם ע"י הבונה,ואם הבונה מערים קשיים זה נופל על הדיירים,האם נדרש ע"י הדיירים שכירת מהנדס בנין לבדיקות המפרט.האם יש ערבויות שהמבצע מפקיד כדי לא לנטוש הבניה באמצע תהליך.לאור מיעוט התהליך בחולון (בדקתי במחלקת הנדסה )
אושרו עד היום פחות מ 10 פרויקטים,תודה

שלום רב,אנו מעוניינים לקדם פעילות תמ"א 38 בבניין. הבניין מכיל 9 דירות, מהן 3 דירות גג. הבניין מצריך שיפוץ.אחת מדירות הגג מסרבת לתמ"א, ללא קשר להצעות הקבלנים.ללא תמ"א נצטרך לבצע שיפוץ יקר.האם ניתן להכריח את דירה הסרבנית לביצוע תמ"א?

בבניין שבו רוצים לעשות תמ"א 38, קיים דייר אשר לו דירה על הגג (יש לו דירה כמו של כולם ועוד חיבור לחדר על הגג).
הגג שייך לכולם, אך לאותו דייר קיים מבנה על הגג.
האם קיים פיצוי סטנדרטי לאותו דייר במקרים כאלו? האם קיימת פסיקה בנושא?
כרגע הקבלן מציע הצעה לא הוגנת לאותו דייר, ביחס לשאר הדיירים, ושאר הדיירים כמובן רוצים להוציא לפועל את התמא, מה ניתן לעשות?

כחלק מהסכם עם דיירים אחרים בביתי לצורך תמ"א 38, אני מתחייב לשלם סכום כסף מסוים לחלק מהדיירים הסרבנים עם סיום הבנייה. הקבלן יפצה אותי גם כן בסכום מוסכם מכספי המכירה (של הדירות החדשות)- אם מכיר המכירה יהיה מעל מחיר מסוים. הסיכון כמובן עלי, ואני גם אמור למצוא חלק מהרוכשים, כשזה יהיה רלבנטי.הדיירים שהתחייבתי בפניהם רוצים את הכסף בצ'ק בנקאי, נאמנות או דרך אחרת שתבטיח שאני לא אתחמק ביום התשלום. אני כמובן לא מתכנן להתחמק. אבל להשאיר את הכסף בנאמנות ל- 3 שנים יגרום להפסדים גדולים. גם את  הריבית שיכולתי לקבל, ואת תשלום דמי הנאמנות (שלא נדבר על אפשרות לשימוש בכסף). האם יש אלטרנטיבות זולות יותר?הדירה שלי בבעלותי המלאה, ואין לי בעיה להכניס אותם כשותפים רשומים בה כך שהם מתחייבים להסיר את השותפות בתמורה לתשלום.הבעיה ששינוי רישום בטאבו ממש יקר, במיוחד כשבדירה אחת חיים 3 אנשים שכל אחד מהם רוצה חלק מסוים בדירה שלי על שמו (אין מחלוקת על גודל החלק). האם יש אלטרנטיבות זולות יותר לתוצאה המיוחלת?

צהריים טובים !
נרשמנו לפינוי /בינוי . בבניין קיימות 2 כניסות , 4 קומות בכל כניסה 8 דיירים ס"ה 16 דיירים . אין מעלית בבניין .
הבניין נמצא בעיר גבעתיים באזור מרכזי (מול הקניון ורח' בן צבי ) .
דירתי ממוקמת בכניסה ב' (עורפית) דירה מס' 1 (ראשונה ) .
באסיפה שהתקיימה אצל היזם נאמר שייבנו (4*8) דירות בכניסה יחידה + 3 דירות גן + הגג . בין היתר כל דייר עולה קומה .
והכוונה שמעל לדירת הקרקע שאמורה להיות דירת גן תמוקם דירתי .
ושאלתי הכיצד ?
בבניין שכזה (ללא מעלית) הדירות הזולות יותר הינן קומה 4 , לאחריה קומה 3 , לאחריה קומה 1 (שלי) והכי שווה קומה ב' .
אם ניקח בחשבון תחשיב למעלית בשיפוץ בניין בן 3 קומות , 2 דירות בקומה . הקומה ה-1 תשלם 10% , ה-2 15% וה-3 25% מאחר והקומה ה-3 שהיתה הגרועה ביותר , בתוספת המעלית הינה השווה ביותר .
מאחר ודירתי אינה הגרועה ביותר ומאחר והמעלית כרגע לא מדברת אלי ואי לכך ב05/13 סיימתי שיפוץ כללי בדירה ומאחר ודיירי הקומה ה-4 היו הצד המעוניין (ובצדק) , הרי שמגיע לי לפחות קומה שלישית
במקום המוצע . הודעתי זאת ליזם ולעו"ד המייצג (מטעם היזם) אך
שאלתי , כיצד ניתן לקבל המגיע , שהרי הדבר מגיע לי בזכות ולא בחסד .
אשמח לקבל ייעוץ כיצד להשיג את מבוקשי הצודק .

תודה ויום טוב !

 אם ארכוש דירה המיועדת לתמ"א 38 בשנים הקרובות האם יחול עלי מיסוי נוסף בגין העלאת ערך הדירה יחסית לדייר שגר  בדירה מספר שנים רב?

בוקר טוב !
בהמשך לשאלתי מה-27/05/13 ולתשובת עו"ד אמיר לוטן להלן אסביר
הסכמנו להוסיף את שמנו באי מייל שנשלח לועד הבית , אשר נמסר לחב' גינדי . עתה הועד מעוניין לזמן עו"ד מטעמנו בכפוף לחתימה שאנו
מעוניינים בייצוג של העו"ד .
והשאלה כיצד אני אמורה לדאוג לבעיה שלי .
אני גרה בדירה מס' 1 קומה ראשונה ומעלי 3 קומות , במידה ואמורים לחלק הדירות לפי הקומות הקיימות יוצא שאני הכי ניזוקה , קרי: יהיו
מעלי קומות נוספות , אצטרך לשלם למעלית והדירה שאקבל תהיה הגרועה ביותר , ואילו דיירי הקומה הרביעית שכרגע ללא מעלית הינה הקומה הגרועה ביותר יזכו לעדנה .
מה ניתן לעשות על מנת שגם אנו נצא נשכרים ולא מופסדים ? .
אשמח לקבל תשובה בהקדם , כי נקבעה פגישה עם העו"ד ל-30/05/13 .
אציין שמדובר בעיר גבעתיים והבניין ממוקם מול הקניון (הכי מרכזי)
ומול רח' בן צבי רב הקומות .

תודה ויום טוב לכם !




תודה ויום טוב שיהיה לכם !

שלום רב להורי יש דירת קרקע בנתניה ,הדיירים רוצים לבצע תמ"א 38 כל הדיירים מעל ההורים שלי מקבלים תוספת נאה לדירה ומעלית ,אבל בגלל שההורים שלי גרים בדירת קרקע ,הציעו להם הוספה של מטר בלבד ובנוסף יבנו להם חניה מול הפרצוף ,בקיצור במצב הקיים לא משתלם להם לתמוך בתמא 38 ,בבנין כרגע 4 קומות ו11 דיירים , הקבלן המבצע הציע עוד שני קומות ומעלית מה ביכולתם לעשות? 





*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה

שלום
שאלה:
במיבנה שאין אפשרות בנייה בעורף , האם הוועדות יכולות לאשר הגשת תוכנית
בניית ממ"ד + מרפסת בחזית במיבנה ?

שלום רב, הבניין שאני גרה בו (דירה הינה בבעלותי)עומד לעבור תמ"א 38/1. אננחנו לפני חתימת חוזה ויש לי שאלה עקרונית.יש לי ילדה קטנה שבעבר סבלה מאסתמה והיא לא יכולה להיות בסביבה של אבק, האם מבחינה חוקית אני יכולה לבקש/לדרוש מהקבלן/יזם לצאת לשכירות על חשבונו (הדירה ממושכנת) או להשתתף איתי בשכ"ד . האם אוכל לחייב אותם או שזה לא מקובל? בתודה מראש , אירנה

שלום רב
בבנין שצמוד לדירת גן השלי העבירו בקשה להיתר לתמ"א 38 והרחבת הבניין חניות וכו'.
לא הגשתי התנגדות בשבועיים ממועד פרסום הבקשה להיתר. האם יש דרך להעביר התנגדות? הדבר הולך לפגוע משמעותית בערך הדירה ובאיכות החיים.תודה.

ברחוב שלנו מתוכנן להרוס כ8 בנייינים ולהקים במקומם כמה מגדלים במסגרת תמ"א 38 פינוי בינוי האם החוק החדש של מס "משפרי דיור" חל גם על תמא 38 פינוי בינוי ?

אם אין ברירה האם ועדות התכנון מאשרות בניית ממ"ד בחזית בניין (לא במרכז החזית אלא בצד החזית)?

אני מתייחס לשאלה של אריה, 02/04/2013 12:48:
http://www.lawforums.co.il/ObjDoc.asp?PID=526776&OID=527491&docMode=print&oType=3
אני חושב שהעיקר בשאלתו של אריה הוחמץ:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
כדי לחדד, אתן דוגמא אחרת, שמעניינת אותי (ונא לראות אותה גם כשאלה נפרדת משאלתו של אריה):
מצב קיים:
בית על הקרקע (ללא קומת עמודים!), בן שתי קומות, שתי דירות בקומה. יש זכויות בנייה שעדיין לא מומשו, המאפשרות להרחיב את הדירות לצדדים.
בנוסף (!) לזכויות להרחבת הבניין צמוד הקרקע - יש זכויות אחרות (כבר מזמן, הרבה לפני תמ"א 38) להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש, אחר, בן 4 קומות על עמודים [ ! - אני רוצה להדגיש שעד כמה שאני יודע, הבניין הקיים, בניין דירות צמוד קרקע, ובניין על עמודים - הם מבחינת תכנון ובנייה אגסים ועגבניות ... שני דברים שונים לחלוטין (ולראייה, כל זמן שהבית הקיים נשאר א י - א פ ש ר להשתמש בזכויות שקיימות לבניין שייבנה על עמודים, אלא רק בזכויות המיועדות לבניין במתכונתו הקיימת)].
והנה אני חוזר לשאלה של אריה:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
אני מבקש להסביר היכן אני רואה את הבעייה:
1.
תמ"א 38 - בכל מקום בו היא מדברת על הריסה ובנייה מחדש - חוזרות המילים: "והקמתוווווו מחדש" (זו הדרך שבחרתי להדגיש את האות 'ו' של 'הקמתו'):
- בפרק א': כללי, בסעיף 2 שעניינו "מטרות התכנית" נכתב:
"2.4. לקבוע הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתוווווו מחדש".
- בסעיף 6, שעניינו "יחס לתכניות אחרות, נכתב בתת-הסעיפים הבאים:
" 6.4 ניתן יהיה לאשר תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתווווווו מחדש ... מכוח תכנית זו ...",
" 6.5. תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתוווווו מחדש מכוח תכנית זו, ...",
- הכותרת של סעיף 14א - זה הסעיף העוסק בהריסה ובנייה מחדש ! - היא:
"הריסת מבנה והקמתוווווווווו מחדש".
כ ל ו מ ר:
תמ"א 38 חוזרת ומדגישה כי מדובר ב א ו ת ו הבניין (אגס, בדוגמא לעיל), ולא בבניין א ח ר בכלל (עגבניה).
המסקנה שלי:
א ס ו ר להשמתמש
ג ם
- בתמ"א 38 ותיקוניה, ותוכנית/יות שנוצרו בעקבותיה/ם,
ו ג ם
- בתוכניות מקומיות שאושרו לפני תמ"א 38, ו ש א י נ ן מתייחסות לבניין ה ק י י ם !
מה ש(לכאורה?) מערער את בטחוני, הוא גם מה שהצביע עליו השואל אריה:
ניסוח תת-הסעיף 14א.א. :
" א. יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו".
לכאורה, נאמר כי "שטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת ...", ומכאן ניתן לחשוב שלא מדובר ב-הקמתוווו מחדש", אלא בהקמת כל הניין שמותר לבנות על החלקה, ולו להוסיף את תמ"א 38.
כדי לבדוק זאת, הלכתי ל-"חוק התכנון והבנייה", ללמוד מהי "תכנית מפורטת".
למדתי מ-"חוק התכנון והבנייה", מסימן ד': "תכנית מפורטת" (ובעצם, מסעיפים 69 ו-63), כי בין ההוראות השונות שמותר ל-"תכנית מפורטת" לקבוע - א י ן כלל ועיקר הרשות לקבוע בענייני זכויות בנייה.
באם אני צודק, כי אז גם הניסוח של סעיף 14א ("... לפי התכניות המפורטות שחלות במקום ...") לא יכול לתמוך בגישה,
שמותר להשתמש לקבלת היתר
הן
בזכויות לבניית בניין א ח ר (4 קומות על עמודים),
ו ה ן
להוסיף לו את כל מה שמעניקה תמ"א 38, ותב"עות שממשיכים אותה.
(ההגיון אומר שבמימוש זכטיות של בניין א ח ר - בונים בניין שכבר לא זקוק לחיזוקים.
גם התוצאה - שבמקום בית קטן, בן 2 קומות, יאושר בניין בן כ-8 קומות - מראה בעליל שאין זה הגיוני לאפשר לממש גם את זה וגם את זה)
ובכן,
שתי שאלות לי:
א. זו של אריה, שלדעתי הוחמצה (ראה בחלק הראשון של דברי),
ב. מהי "תכנית מפורטת" (כלומר: האם צדקתי בקריאתי את החוק?).
תודה,
נחום.

שלום,
שכנים הגישו בקשה לתמ"א 38/3 ובו ביקשו תוספת שטח עיקרי של 3.5 קומות, לפי 2.5 של תמ"א + 1 קומת עמודים.
חשבתי שתמ"א 38/3 מאפשר 2.5 קומות נוספות.
האם תוכלו להסביר זאת?
האם משמעות קומת העמודים שתמ"א 38/3 נותן בפועל 3.5 קומות של שטח עיקרי?
תודה,
שי

שלום,
אני גר בחלקה בה יש שני בתים.
אין חלוקה לתת חלקות, אלא יש פרוטוקול בית משותף בו לכל בניין מוצמד השטח הסובב לו.
מדובר בבית קדמי ואחורי, כאשר שביל הגישה מוגדר כשטח משותף.
הבית הקדמי מעוניין לשפץ תחת תמ"א 38.
האם צריך הסכמת השכנים בבית האחורי (מכיוון שזוהי חלקה משותפת)?
תודה,
מושיקו

אני מתגוררת בבנין עם 10 דיירים ויש לי כניסה צדדית מהחצר ותכנית תמ"א 38/2 אותה יוזמים הדיירים תביא להכפלת מספר הדיירים, ותבטל את הכניסה מהרחוב להצר  וגם תצמצם את שטח החצר המשותפת הנמצאת בשימושי  בשני שלישים לפחות, אני מבקשת להתנגד על רקע זה, האם אחשב לסרבנית?

האם במסגרת חיזוק המבנה ניתן לבטל (לסגור לצמיתות) חלון של אחד הדיירים

שלום,האם ניתן וחוקי להגיש תביעת נזיקין נגד דייר שאינו מוכן לחתום על הסכם תמ"א 38.1 חיזוק הבניין או שרק למפקח סמכות שיפוטית בעיניין. הדייר מבקש לקבל תחליף זהה לחנייתו הרשומה בטאבו מבחינת הגודל ועובדה שהיא מקורה וללא מכפילים(כלומר החניה אינה חלק מרכוש המשותף) היזם לא מוכן להתחייב לכך. לכן הדייר סבור כי המפקח לא יוכל להכריח אותו לוותר על זכות קניין הפרטית (כמובן שלא מבלי לתת תחליף זהה) מכוון שתמ"א 38.1 מתיחס רק למתן סמכות למפקח כאשר מדובר בחלק מהרכוש המשותף. כמו כן הדייר מוצא ליקויים בהתנהלות היזם, עו"ד, הקשורים לחוסר שקיפות ואי מתן מידע מלא ע"י היזם ועו"ד מצד הדיירים שלמעשה פועל לטובת היזם על מנת לקדם את הפרויקט מבלי להבטיח נאמנה את זכויות של אותו הדיירתודה על תשובתך

הוקמה מנהלת בניהול של הרשות לחיזוק כל המבינים בגוש , רב המבנים הם דירות בגודל של 52 מ, כאשר הוצא להם תוספת בכפוף לתוכנית של הוספת שני קומות וחצי , במיבנה שלנו יש תוספת בנויה של 32 מ׳ מיזה עשרים שנה ועל פי הפרויקט לא מתוכנן לנו. בניית ממ״ד אל מרפסת ופיצוי כספי של מאה אלף ש״ח האם רצוי לנהל משא ומתן על גובהה הפיצוי מאחר והוא. מנוח משמעותית מתוספת חדר. באזור ביקוש ..