פורום תמ"א 38

ברחוב שלנו מתוכנן להרוס כ8 בנייינים ולהקים במקומם כמה מגדלים במסגרת תמ"א 38 פינוי בינוי האם החוק החדש של מס "משפרי דיור" חל גם על תמא 38 פינוי בינוי ?

אם אין ברירה האם ועדות התכנון מאשרות בניית ממ"ד בחזית בניין (לא במרכז החזית אלא בצד החזית)?

אני מתייחס לשאלה של אריה, 02/04/2013 12:48:
http://www.lawforums.co.il/ObjDoc.asp?PID=526776&OID=527491&docMode=print&oType=3
אני חושב שהעיקר בשאלתו של אריה הוחמץ:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
כדי לחדד, אתן דוגמא אחרת, שמעניינת אותי (ונא לראות אותה גם כשאלה נפרדת משאלתו של אריה):
מצב קיים:
בית על הקרקע (ללא קומת עמודים!), בן שתי קומות, שתי דירות בקומה. יש זכויות בנייה שעדיין לא מומשו, המאפשרות להרחיב את הדירות לצדדים.
בנוסף (!) לזכויות להרחבת הבניין צמוד הקרקע - יש זכויות אחרות (כבר מזמן, הרבה לפני תמ"א 38) להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש, אחר, בן 4 קומות על עמודים [ ! - אני רוצה להדגיש שעד כמה שאני יודע, הבניין הקיים, בניין דירות צמוד קרקע, ובניין על עמודים - הם מבחינת תכנון ובנייה אגסים ועגבניות ... שני דברים שונים לחלוטין (ולראייה, כל זמן שהבית הקיים נשאר א י - א פ ש ר להשתמש בזכויות שקיימות לבניין שייבנה על עמודים, אלא רק בזכויות המיועדות לבניין במתכונתו הקיימת)].
והנה אני חוזר לשאלה של אריה:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
אני מבקש להסביר היכן אני רואה את הבעייה:
1.
תמ"א 38 - בכל מקום בו היא מדברת על הריסה ובנייה מחדש - חוזרות המילים: "והקמתוווווו מחדש" (זו הדרך שבחרתי להדגיש את האות 'ו' של 'הקמתו'):
- בפרק א': כללי, בסעיף 2 שעניינו "מטרות התכנית" נכתב:
"2.4. לקבוע הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתוווווו מחדש".
- בסעיף 6, שעניינו "יחס לתכניות אחרות, נכתב בתת-הסעיפים הבאים:
" 6.4 ניתן יהיה לאשר תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתווווווו מחדש ... מכוח תכנית זו ...",
" 6.5. תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתוווווו מחדש מכוח תכנית זו, ...",
- הכותרת של סעיף 14א - זה הסעיף העוסק בהריסה ובנייה מחדש ! - היא:
"הריסת מבנה והקמתוווווווווו מחדש".
כ ל ו מ ר:
תמ"א 38 חוזרת ומדגישה כי מדובר ב א ו ת ו הבניין (אגס, בדוגמא לעיל), ולא בבניין א ח ר בכלל (עגבניה).
המסקנה שלי:
א ס ו ר להשמתמש
ג ם
- בתמ"א 38 ותיקוניה, ותוכנית/יות שנוצרו בעקבותיה/ם,
ו ג ם
- בתוכניות מקומיות שאושרו לפני תמ"א 38, ו ש א י נ ן מתייחסות לבניין ה ק י י ם !
מה ש(לכאורה?) מערער את בטחוני, הוא גם מה שהצביע עליו השואל אריה:
ניסוח תת-הסעיף 14א.א. :
" א. יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו".
לכאורה, נאמר כי "שטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת ...", ומכאן ניתן לחשוב שלא מדובר ב-הקמתוווו מחדש", אלא בהקמת כל הניין שמותר לבנות על החלקה, ולו להוסיף את תמ"א 38.
כדי לבדוק זאת, הלכתי ל-"חוק התכנון והבנייה", ללמוד מהי "תכנית מפורטת".
למדתי מ-"חוק התכנון והבנייה", מסימן ד': "תכנית מפורטת" (ובעצם, מסעיפים 69 ו-63), כי בין ההוראות השונות שמותר ל-"תכנית מפורטת" לקבוע - א י ן כלל ועיקר הרשות לקבוע בענייני זכויות בנייה.
באם אני צודק, כי אז גם הניסוח של סעיף 14א ("... לפי התכניות המפורטות שחלות במקום ...") לא יכול לתמוך בגישה,
שמותר להשתמש לקבלת היתר
הן
בזכויות לבניית בניין א ח ר (4 קומות על עמודים),
ו ה ן
להוסיף לו את כל מה שמעניקה תמ"א 38, ותב"עות שממשיכים אותה.
(ההגיון אומר שבמימוש זכטיות של בניין א ח ר - בונים בניין שכבר לא זקוק לחיזוקים.
גם התוצאה - שבמקום בית קטן, בן 2 קומות, יאושר בניין בן כ-8 קומות - מראה בעליל שאין זה הגיוני לאפשר לממש גם את זה וגם את זה)
ובכן,
שתי שאלות לי:
א. זו של אריה, שלדעתי הוחמצה (ראה בחלק הראשון של דברי),
ב. מהי "תכנית מפורטת" (כלומר: האם צדקתי בקריאתי את החוק?).
תודה,
נחום.

שלום,
שכנים הגישו בקשה לתמ"א 38/3 ובו ביקשו תוספת שטח עיקרי של 3.5 קומות, לפי 2.5 של תמ"א + 1 קומת עמודים.
חשבתי שתמ"א 38/3 מאפשר 2.5 קומות נוספות.
האם תוכלו להסביר זאת?
האם משמעות קומת העמודים שתמ"א 38/3 נותן בפועל 3.5 קומות של שטח עיקרי?
תודה,
שי

שלום,
אני גר בחלקה בה יש שני בתים.
אין חלוקה לתת חלקות, אלא יש פרוטוקול בית משותף בו לכל בניין מוצמד השטח הסובב לו.
מדובר בבית קדמי ואחורי, כאשר שביל הגישה מוגדר כשטח משותף.
הבית הקדמי מעוניין לשפץ תחת תמ"א 38.
האם צריך הסכמת השכנים בבית האחורי (מכיוון שזוהי חלקה משותפת)?
תודה,
מושיקו

אני מתגוררת בבנין עם 10 דיירים ויש לי כניסה צדדית מהחצר ותכנית תמ"א 38/2 אותה יוזמים הדיירים תביא להכפלת מספר הדיירים, ותבטל את הכניסה מהרחוב להצר  וגם תצמצם את שטח החצר המשותפת הנמצאת בשימושי  בשני שלישים לפחות, אני מבקשת להתנגד על רקע זה, האם אחשב לסרבנית?

האם במסגרת חיזוק המבנה ניתן לבטל (לסגור לצמיתות) חלון של אחד הדיירים

שלום,האם ניתן וחוקי להגיש תביעת נזיקין נגד דייר שאינו מוכן לחתום על הסכם תמ"א 38.1 חיזוק הבניין או שרק למפקח סמכות שיפוטית בעיניין. הדייר מבקש לקבל תחליף זהה לחנייתו הרשומה בטאבו מבחינת הגודל ועובדה שהיא מקורה וללא מכפילים(כלומר החניה אינה חלק מרכוש המשותף) היזם לא מוכן להתחייב לכך. לכן הדייר סבור כי המפקח לא יוכל להכריח אותו לוותר על זכות קניין הפרטית (כמובן שלא מבלי לתת תחליף זהה) מכוון שתמ"א 38.1 מתיחס רק למתן סמכות למפקח כאשר מדובר בחלק מהרכוש המשותף. כמו כן הדייר מוצא ליקויים בהתנהלות היזם, עו"ד, הקשורים לחוסר שקיפות ואי מתן מידע מלא ע"י היזם ועו"ד מצד הדיירים שלמעשה פועל לטובת היזם על מנת לקדם את הפרויקט מבלי להבטיח נאמנה את זכויות של אותו הדיירתודה על תשובתך

הוקמה מנהלת בניהול של הרשות לחיזוק כל המבינים בגוש , רב המבנים הם דירות בגודל של 52 מ, כאשר הוצא להם תוספת בכפוף לתוכנית של הוספת שני קומות וחצי , במיבנה שלנו יש תוספת בנויה של 32 מ׳ מיזה עשרים שנה ועל פי הפרויקט לא מתוכנן לנו. בניית ממ״ד אל מרפסת ופיצוי כספי של מאה אלף ש״ח האם רצוי לנהל משא ומתן על גובהה הפיצוי מאחר והוא. מנוח משמעותית מתוספת חדר. באזור ביקוש ..

יש בבנייננו דייר מעל גיל 80 שמשפחתו מתנגדת על רקע רפואי של דימנציה/אלצהיימר למהלך של תמ"א למרות שמוצע לו דיור חליפי, שלדעתם הן הפרויקט והן המעבר רק יחמירו את המצב.האם הם יכולים למנוע פרויקט בגלל סיבה זו? מה הסיכוי שהמפקח על הבניינים המשותפים יאשר את הפרוייקט?תודה, חיים

האם אפשר לעשות תמ"א 1 בבניין אחד מתוך שני בניינים שזה אותו גוש חלקה וחלקה ותת חלקה שונה? או שחייבים את שני הבניינים?

ראשית, תודה על הפורום בכלל ועל המענה היעיל שלך בפרט. ידוע לי שבשביל לקחת שטח פרטי צריך 100% הסכמה, השאלה היא כזו: האם הכוונה היא רק כשלוקחים שטח פרטי והופכים אותו לציבורי [כגון שטח מהדירות למעלית] או גם כשלוקחים שטח פרטי ומשאירים אותו בבעלות הדייר?

בבניין שלנו יש שני בעלי דירות שמתנגדים לתמ"א, מתוך 11. הבעייה שבחישוב השטח ברכוש המשותף איכשהו יש רק רב של 64% במקום ה 66% הדרוש. מה אפשר לעשות? יש לציין שההתנגדות של השניים אינה עניינית, אלא בגלל סכסוכי שכנים שאינם קשורים לתמ"א הם פשוט מראים לכולם...

לעו"ד שלוםעל סמך מה מקובל לקבוע גובה הערבות הבנקאית לאור     העובדה שהיא תתקבל  רק לאחר שעבוד השטחים המשותפים.(גג וגינה)  האם עפ"י ערכם או עפ"י  ערך העבודות שיבוצעו (ממד, מרפסת ומעלית) שמיד לאחר ביצוען הקבלן דורש להוריד את גובה הערבות לכמעט אפס.

שלום, רציתי לדעת מה העלות המשוערת פר דייר של תחזוקה חודשית של מתקני חניה חצי אוטומטיים שמותקנים בחניון תת קרקעי? (חושבים לעשות את זה אצלנו בתמ"א הריסה ובניה). תודה!

אנו רוצים לבצע בניית תמ"א בירושלים
ויש לנו קבלן שאנו מעוניינים בו.
קבלנו ממנו בסיס להסכם שנראה לנו והגענו לשלב שיש לגבש הסכם מול עו"ד כדי להמשיך.
אבל, יש לנו שכן שמתנגד לבניה ואנו רוצים לעשות אתו דין תורה (דיירי הבניין דתיים)
והבניה מותנית בזה שנזכה בדין תורה.
הקבלן מוכן לעזור לנו בליווי בדין תורה ויש צורך בנוכחותו אך מתנה זאת בחתימה על מסמך הסכמה עקרונית לבחירתו.
תושבי הבניין חוששים לחתום על המסמך שנתן לנו לחתימה כיון שאין בו הגבלה של זמן כמה זמן נהיה מחויבים לו
וגם שאולי יהיו בעיות בהצעה שלו בזמן העריכה של ההסכם עם עורך דין - מצד שני הוא לא מוכן לתת לנו כרגע מימון לעו"ד אלא רק לאחר שנזכה בדין תורה ונוכל להמשיך.
אני מצרפת פה את המסמכים
האם תוכל לייעץ לנו האם אפשר לחתום על מסמך ההסכמה העקרוני בלב שקט
או על שינויים שכדאי לערוך בו כדי שנוכל להמשיך ?
מצורף למכתב מסמך ההסכמה לחתימה והצעת התמ"א שלו לבניין שלנו
אודה לך מאד !"

חתם עמנו אותו עו"ד על עריכת חוזה תמ"א לשיפוץ מול היזם כאשר הוא מקבל תמלוגים מן היזם על מכירת הדירות החדשות בחוזה נרשם כי בכל מקרה לא יחוייבו הדיירים בתשלום לעו"ד . הדיירים החליטו לאחר זמן כי הם מעדיפים כי עו"ד ייצג אותם ואותם בלבד. עו"ד טוען לזמן עבודה שבוזבז ומבקש שכר על עבודתו שכבר נעשתה . מה הדין?

שכנע אותנו עו"ד כי אם ייצג אותנו בכנת החוזה לפרטיו ומנגד יעסוק במכירת הירות החדשות עבור הקבלן לא יהיה בכך ניגוד אינטרסים . האם כך הדבר?

האם ניתן לתבוע דייר סרבן לא בדרך של פניה למפקח אלא בדרך של תביעה רגילה? נזיקית, חוזית, קניינית

שלום רב,בניין ישן שיושב על מגרש צר וארוך בגודל כ-610 מ"רהבניין מכיל 6 דירות ב-3 קומות. זכויות הבנייה על המגרש הן 120%, בפועל בנויים כ-540 מ"ר של בנייה עיקרית. לדעתי לא ניתן לבנות יותר מ-2 יחידות דיור בכל קומה. האם משתלם ליזם לעשות תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2? הבניין נמצא באיזור שקיימת בו הרבה בנייה חדשה על בסיס תמ"א, אך לא מדובר על מרכז העיר.

שלום רב,כאשר עו"ד מלווה פרויקט מראשיתו, האם אין מחובתו לבדוק או לפחות ליידע הדיירים בצורך בבדיקת איתנותו הכלכלית של הקבלן/יזם ולהסתפק בהצהרת הקבלן בלבד?

שלום, אנחנו בתהליכים של קידום תמ"א של הריסה ובניה ויש לי שאלה שנוגעת לתכנון הבניין. אני יודע שמדובר בפורום משפטי בעיקרו, אך אני בטוח שלמנהל הפורום או למשתתפים הנוספים בו יש יכולת לסייע גם בהקשר זה.

קיימת הצעה תכנונית לפיה הקומות התחתונות יהיו מיועדות לדירות התמורה של הדיירים הקיימים והקומות שמעליהן יהיו גדולות משמעותית מהקומות התחתונות ושם יהיו הדירות של הקבלן.

מעבר לכך שלדעתי בניין כזה נראה בעייתי מבחינה תכנונית (אפילו אם זה בעיקר מבחינה אסתטית וחוסר אחידות), האם לדעתכם בבניין כזה תהיה חסימה משמעותית של אור השמש של הדירות התחתונות (או לפחות של הדירות התחתונות שנמצאות בקומות בסמוך לתחילת הקומות העליונות)?

האם יש בעיות נוספות (הנדסיות או אחרות) שעלולות לנבוע מהגודל השונה של הקומות?

האם הפתרון התכנוני החלופי היחיד למקרה כזה הוא ליצור תמהיל שונה של הדירות בקומה (כך שבמקום 4 דירות זהות בקומות התחתונות ו-4 דירות זהות וגדולות יותר בקומות העליונות, יהיה שילוב של התמהיל בכל אחת מהקומות על מנת ליצור אחידות) או שיש פתרון נוסף?

האם יש מונח מקצועי כלשהו לבניין שבו הקומות העליונות גדולות יותר מהקומות התחתונות? (זה יסייע לי בחיפוש חומר על הנושא).

תודה!

שלום למומחים.
ברצוני לדעת האם תוכלו להגיד לי מהם הגורמים הראשוניים שיזם בודק לכדאיות תמ"א 38?
גודל הקרקע? (מכמה לערכתכם?)
שווי קרקע?
זכיויות בניה? (יש תוספת מינימלית? האם המינימום 121%?)
בנוסף אם אתם יודעים על ספר מקצועי בתחום אשמח לדעת.
איפה אני יכול ללמוד את הנושא ?
תודה רבה למשיבים.

שלום רבהאם כאשר יש משכנתא לדירה לא ניתן לרשום שעבוד מטעם הבנק על השטחים המשותפים בבנין או שיש כבר דרך עוקפת . והאם במקרה של דייר מתנגד השופט יכול להתיר שעבוד נוסף כזה

שלום רבהאם ניתן לערער על החלטת רשמת הטאבו בענין תמ"א 38 ואם כן באיזה בית משפטתודה מראש