פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בדיקה לפני שלב החתימה – תמה 38
איזבל ג׳רבי
15/06/14
שלום,
אנחנו נמצאים בשלבי חתימה על החוזה של תמה 38 .
הייתי רוצה לדעת מה התנאים הבסיסיים שעליי לבדוק בחוזה ואיזה פרטים עליי לשים לב שמופיעים בחוזה לפני החתימה,
בנוסף הקבלן מציע את העורך דין שעובד איתו , האם מומלץ במקרים כאלו לקחת עורך דין חיצוני ולא את העורך דין שעובד איתו ?
אנחנו נמצאים בשלבי חתימה על החוזה של תמה 38 .
הייתי רוצה לדעת מה התנאים הבסיסיים שעליי לבדוק בחוזה ואיזה פרטים עליי לשים לב שמופיעים בחוזה לפני החתימה,
בנוסף הקבלן מציע את העורך דין שעובד איתו , האם מומלץ במקרים כאלו לקחת עורך דין חיצוני ולא את העורך דין שעובד איתו ?
בדיקת הסכם תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/06/14
איזבל שלום רב,
שאלתך מכילה נושר רחב מאוד שלא ניתן להכיל את כולו כאן. הסכם התמ"א הוא הסכם מורכב ומצריך בדיקה בנושאים רבים כמו בטחונות, ערבויות, אחריות, מיסוי, שלבי התכנון והביצוע וכו'. אני ממליץ לקחת עו"ד לדיירים ללא קשר ליזם אולם אין זה מחויב המציאות אם קיים צורך חשוב לכך ואם יודעים לתת מענה לניגוד האינטרסים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מכילה נושר רחב מאוד שלא ניתן להכיל את כולו כאן. הסכם התמ"א הוא הסכם מורכב ומצריך בדיקה בנושאים רבים כמו בטחונות, ערבויות, אחריות, מיסוי, שלבי התכנון והביצוע וכו'. אני ממליץ לקחת עו"ד לדיירים ללא קשר ליזם אולם אין זה מחויב המציאות אם קיים צורך חשוב לכך ואם יודעים לתת מענה לניגוד האינטרסים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה כללית
אירית
11/06/14
שלום רב ,
קיימת הצעה בבנין שלנו לבצע תמ״א
היוזמה מגיעה מדיירי קומת הגג ,
בבנין 9 דיירים , ההצעה להקים 6 נוספות
+ מרפסת + ממד
דיירי הגג יעלו בהסכמת הקבלן 2 קומות למעלה,
יקבלו את קומת הגג בקומה חמישי והקבלן יכין
להם דירה חדשה עם תחולה על חשבונו כולל ספיגת עלויות מיסים.
2 דיירים מסרבים ממס סיבות וברצוננו לדעת
האם הם מספקות :
1. היזם מאשר לשלם שכירות רק לדיירי קומה שלישית , (הם גם יזכו לבית חדש ותחולה לפי דרישתם)
2.היזם מבקש לבטל גינות ולהקים חניות נוספות
היכן שיש גינה ושקט לדיירי קומה 1
בצמוד לחדרי שינה הקמת חניות נוספות במקום גינה שקטה או הצעה מקבילה בחזית הסלון חניות במקום גינה וזה מפריע מאוד
3 . תחילה הקבלן אישר לבצע הרחבת חדרים כי דרכם יעבור מסדרון אך בתמורה לשכירות
לכלל הדיירים הוא לא מאשר ו -2 דיירים מבוגרים עם בעיית בריאות קשות עם מסמכים לא יכולים להתנהל בזמן ביצוע עבודות בנין,
הוא מוכן לשלם שכירות ל 6 הדיירים הנוספים בתנאי שלא ישקיע בהגדלת החדרים.
4. הקבלן אמנם מנוסה אך מעולם לא ביצע תמא ויש דרישה של 2 דיירים לפחות שאם כבר יהיה מהלך אז עם קבלן מנוסה - האם יש כאן היבט חוקי חיובי לטובת 2 הדיירים
5. ערבות בנקאית : היזם מוכן לתשלום ערבות קטן בגובה מס מאות אלפי שקלים , קיים החשש שהיות ואינו קבלן מנוסה בתמ״א יתכן ויכנס לעלויות שלא חישב נכון ויסתסך באמצע הפרויקט .
מרבית ההוצאות של היזם מושקעות בדיירי דירת הגג וכתוצאה מכך נוצר מצב שחלק מהדיירים בקומות הנמוכות נפגע לצורך שדרוג בולט של דיירי קומת הגג
ראוי להדגיש כי מדובר בדירות גדולות של 5 חדרים כך שהרחבה לא נדרשת ( דירות של 130 מטר) ו 2 דיירים נוטים לבצע שיפוץ בניין ללא התמא והוספת דיירים.
הבנין איכותי ובנין היטב , לא מוזנח , קצת מעל 30 שנה
אודה להתייחסותך
תודה
קיימת הצעה בבנין שלנו לבצע תמ״א
היוזמה מגיעה מדיירי קומת הגג ,
בבנין 9 דיירים , ההצעה להקים 6 נוספות
+ מרפסת + ממד
דיירי הגג יעלו בהסכמת הקבלן 2 קומות למעלה,
יקבלו את קומת הגג בקומה חמישי והקבלן יכין
להם דירה חדשה עם תחולה על חשבונו כולל ספיגת עלויות מיסים.
2 דיירים מסרבים ממס סיבות וברצוננו לדעת
האם הם מספקות :
1. היזם מאשר לשלם שכירות רק לדיירי קומה שלישית , (הם גם יזכו לבית חדש ותחולה לפי דרישתם)
2.היזם מבקש לבטל גינות ולהקים חניות נוספות
היכן שיש גינה ושקט לדיירי קומה 1
בצמוד לחדרי שינה הקמת חניות נוספות במקום גינה שקטה או הצעה מקבילה בחזית הסלון חניות במקום גינה וזה מפריע מאוד
3 . תחילה הקבלן אישר לבצע הרחבת חדרים כי דרכם יעבור מסדרון אך בתמורה לשכירות
לכלל הדיירים הוא לא מאשר ו -2 דיירים מבוגרים עם בעיית בריאות קשות עם מסמכים לא יכולים להתנהל בזמן ביצוע עבודות בנין,
הוא מוכן לשלם שכירות ל 6 הדיירים הנוספים בתנאי שלא ישקיע בהגדלת החדרים.
4. הקבלן אמנם מנוסה אך מעולם לא ביצע תמא ויש דרישה של 2 דיירים לפחות שאם כבר יהיה מהלך אז עם קבלן מנוסה - האם יש כאן היבט חוקי חיובי לטובת 2 הדיירים
5. ערבות בנקאית : היזם מוכן לתשלום ערבות קטן בגובה מס מאות אלפי שקלים , קיים החשש שהיות ואינו קבלן מנוסה בתמ״א יתכן ויכנס לעלויות שלא חישב נכון ויסתסך באמצע הפרויקט .
מרבית ההוצאות של היזם מושקעות בדיירי דירת הגג וכתוצאה מכך נוצר מצב שחלק מהדיירים בקומות הנמוכות נפגע לצורך שדרוג בולט של דיירי קומת הגג
ראוי להדגיש כי מדובר בדירות גדולות של 5 חדרים כך שהרחבה לא נדרשת ( דירות של 130 מטר) ו 2 דיירים נוטים לבצע שיפוץ בניין ללא התמא והוספת דיירים.
הבנין איכותי ובנין היטב , לא מוזנח , קצת מעל 30 שנה
אודה להתייחסותך
תודה
תמ"א 38 - כלליתא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
שלום אירית!
שאלה ארוכה ואני מקווה שלא אפספס משהוא. קודם כל - אם רק 2 מתוך 9 דיירים מתנגדים אז קיים רוב ואפשר לצאת לדרך.
1. אני מניח שהיזם משלם דמי שכירות רק לקומה 3 כי רק אותם הוא מפנה והיתר ממשיכים לגור במקום. סביר ולא נראית לי עילה מספקת.
2. צריך לראות אם יש חלופות אחרות למיקום חניות. אם לא- סביר ולא נראה לי כי כאן עילה להתנגד.
3. לא ברור לי. בל מקרה זה נראה ענין של מו"מ כלכלי.
4. אם הקבל מנוסה בבניה זה מספיק לדעתי.
5. גובה הערבות צריך להיות כפונקציה של עלות העבודה. אם סביר אז לא רואה בעיה.
תאמין לי שכשתגיעו לחשבון העלות של כמה עולה לשפץ בנין ומה החלק של כל דייר בסכום - אף אחד לא יעדיף את זה. בכל מקרה- ההחלטה שלכם.
אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין הוא אמור לדאוג לכם בהסכם לנקודות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה ארוכה ואני מקווה שלא אפספס משהוא. קודם כל - אם רק 2 מתוך 9 דיירים מתנגדים אז קיים רוב ואפשר לצאת לדרך.
1. אני מניח שהיזם משלם דמי שכירות רק לקומה 3 כי רק אותם הוא מפנה והיתר ממשיכים לגור במקום. סביר ולא נראית לי עילה מספקת.
2. צריך לראות אם יש חלופות אחרות למיקום חניות. אם לא- סביר ולא נראה לי כי כאן עילה להתנגד.
3. לא ברור לי. בל מקרה זה נראה ענין של מו"מ כלכלי.
4. אם הקבל מנוסה בבניה זה מספיק לדעתי.
5. גובה הערבות צריך להיות כפונקציה של עלות העבודה. אם סביר אז לא רואה בעיה.
תאמין לי שכשתגיעו לחשבון העלות של כמה עולה לשפץ בנין ומה החלק של כל דייר בסכום - אף אחד לא יעדיף את זה. בכל מקרה- ההחלטה שלכם.
אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין הוא אמור לדאוג לכם בהסכם לנקודות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד ליזם
עו"ד עצמאי חדש
10/06/14
שלום,
לאחרונה יצאתי לעצמאות כך שאיני מכיר את רמות המחירים בשוק.
אשמח לשמוע מהו שכה"ט המקובל לשלם עבור ליווי משפטי כולל ומלא של יזם בפרוייקט תמ"א 38. האם משלמים לפי שעה? חודש? אחוזים? מתי נהוג לשלם? מה נהוג לעשות? מה חשוב לכלול בהסכם שכ"ט?
תודה רבה!
עו"ד עצמאי חדש
לאחרונה יצאתי לעצמאות כך שאיני מכיר את רמות המחירים בשוק.
אשמח לשמוע מהו שכה"ט המקובל לשלם עבור ליווי משפטי כולל ומלא של יזם בפרוייקט תמ"א 38. האם משלמים לפי שעה? חודש? אחוזים? מתי נהוג לשלם? מה נהוג לעשות? מה חשוב לכלול בהסכם שכ"ט?
תודה רבה!
עו"ד עצמאי חדש
תמ"א 38 - שכר עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
קודם כל שיהיה בהצלחה. אם אתה מייצג יזם אז העבודה שלך רבה וכוללת את כל מה שנדרש על מנת שהפרויקט יצא לפועל, לרבות- הסכם מול הדיירים, הסכמים עם קבלנים ויועצים, דיווח מס שבח וטיפול בשומות, רישום הערות אזהרה, מכירת דירות, רישום בית משותף ובטח שכחתי משהוא. עשוי לכלול גם תביעה לוועדת ערר וטיפול בהתנגדויות להיתר ואולי גם מול העיריה, תביעה נגד דיירים סרבנים ועוד אבל תחריג תביעות מול קבלנים ויועצים לדוגמא.
לא מאמין שתצליח לתמחר את זה לפי שעות. מציע שתתמחר כאחוז וחצי ממחיר המכירה של דירות היזם. תראה אם יוצא סכום סביר לעמל הרב ומכאן והלאה תשפר או תוריד.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מאמין שתצליח לתמחר את זה לפי שעות. מציע שתתמחר כאחוז וחצי ממחיר המכירה של דירות היזם. תראה אם יוצא סכום סביר לעמל הרב ומכאן והלאה תשפר או תוריד.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בתמ"א 38
דנה
10/06/14
בבנין של ההורים שלי הדיירים יש קבלן שמעוניין לעשות תמ"א 38. כמעט כל הדיירים חתמו לו. ההורים שלי לא מעוניינים בתמ"א כי הם מבוגרים וחולים וכל הענין הזה מיותר להם, ונראה להם שהחוזה לא נותן להם מספיק בטחונות. הקבלן ממשיך הלאה והגיש תוכניות לעיריה לפיהן, בין השאר, הוא עומד להוסיף את החניות שחסרות לו בשביל הדיירים החדשים באמצעות הצבת מכפיל חניה מול הדירה של ההורים שלי (שגרים בקומה ראשונה). ההורים שלי שלחו התנגדות לעיריה בטענה שמכפיל החניה חוסם את הכניסה לחניה שלהם. שמדובר בחניה שרשומה בטאבו ושהיא חיונית להם כי אמי נכה ולא יכולה ללכת יותר מכמה מטרים וכי יש באזור מצוקת חניה חמורה ביותר. חוץ מזה מכפיל החניה אמור ממש לגעת במרפסת הדירה שלהם, וזה גם מטרד רציני (אורות, רעש, פגיעה בפרטיות, גישה נוחה לפורצים). ההורים שלי לא קיבלו כל תגובה מהעיריה ונראה שהתוכנית ממשיכה להתקדם. מה הם יכולים לעשות? נראה שאף אחד לא מקשיב להם ואף אחד לא איכפת מהם. (הם לא יכולים למכור את הדירה ולעבור משם כי הדירה מעוקלת. אין להם כסף וכוחות למאבקים משפטיים).
תמ"א 38 - חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
דנה שלום!
בקשה להיתר לפי תמ"א 38 מפורסמת למתן התנגדויות. לפי דבריך הגשתם התנגדות ובה פרטתם את הנימוקים שציינת. העיריה בודקת בשלב זה נימוקים תכנויים למה לסרב או לשנות מהבקשה להיתר. יכול להיות שהם יקבלו חלק ויכול להיות שלא. בכל מקרה- אתם אמורים לקבל תשובה בכתב עם פרוטוקול הדיון. ניתן גם לבדוק באתר האינטרנט של אותה עיריה את סטטוס הבקשה. אין חובה לזמן אותכם לדיון עצמו. אם ידחו את הבקשה שלכם אז תוכלו לפנות לוועדת ערר תוך 30 יום להשמיע בפניה את ההתנגדויות שלכם.
מעבר לכך - נשמע לי מוז שאישרו חסימה של כניסה לחניה שלכם. אם אכן זה המצב ואין בהסכם שום דבר אחר המסביר זאת, אז נראה לי טיעון טוב כנגד החניה המוצעת שחוסמת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקשה להיתר לפי תמ"א 38 מפורסמת למתן התנגדויות. לפי דבריך הגשתם התנגדות ובה פרטתם את הנימוקים שציינת. העיריה בודקת בשלב זה נימוקים תכנויים למה לסרב או לשנות מהבקשה להיתר. יכול להיות שהם יקבלו חלק ויכול להיות שלא. בכל מקרה- אתם אמורים לקבל תשובה בכתב עם פרוטוקול הדיון. ניתן גם לבדוק באתר האינטרנט של אותה עיריה את סטטוס הבקשה. אין חובה לזמן אותכם לדיון עצמו. אם ידחו את הבקשה שלכם אז תוכלו לפנות לוועדת ערר תוך 30 יום להשמיע בפניה את ההתנגדויות שלכם.
מעבר לכך - נשמע לי מוז שאישרו חסימה של כניסה לחניה שלכם. אם אכן זה המצב ואין בהסכם שום דבר אחר המסביר זאת, אז נראה לי טיעון טוב כנגד החניה המוצעת שחוסמת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה ראשוני מול יזם
מיכל
10/06/14
חתמנו על חוזה ראשוני עם יזם (סוג של התחייבות שלנו כלפיו שלא נלך ליזמים אחרים) לפני כחודשיים. אז הוא אמר שהתוכניות/טיוטות הראשונות יהיו מוכנות תוך שלושה שבועות. מאז שום דבר לא התקדם- לא תוכניות, לא פגישות . כלום. בכל שיחה איתנו הוא דוחה ואומר שהתוכניות יהיו מוכנות תוך כמה ימים.
כמה זמן עלינו לחכות מבחינה חוקית לפני שאנחנו עוברים ליזם הבא?
כמה זמן עלינו לחכות מבחינה חוקית לפני שאנחנו עוברים ליזם הבא?
תמ"א 38 - חוזה ראשוני
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
מיכל שלום!
תלוי מה כתוב במסמך שחתמתם עליו. אני מניח שלא נזרתם בעורך דין לפני חתימה על המסמך הנ"ל וחבל. בכל מקרה- מציע שתחכו עוד שבועיים ואם עד אז א ימציא תוכניות תוציאו לו מכתב רשום על ביטול החתימה שלכם. שוב- הכל תלוי גם במה שכתוב במסמך החתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי מה כתוב במסמך שחתמתם עליו. אני מניח שלא נזרתם בעורך דין לפני חתימה על המסמך הנ"ל וחבל. בכל מקרה- מציע שתחכו עוד שבועיים ואם עד אז א ימציא תוכניות תוציאו לו מכתב רשום על ביטול החתימה שלכם. שוב- הכל תלוי גם במה שכתוב במסמך החתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל זכויות בגג עם תקנון מוסכם
יותם
10/06/14
שלום וברכה
אני בעלים של מחסן שמוצמד לו הגג
בנוסף ישנו תקנון בית משותף שנערך ע"י הקבלן בזמנו
המקנה לבעלי המחסן והגג ניצול זכויות בניה עתידיות ללא התנגדות הדיירים.
רציתי לדעת אם אני רוצה לקדם את תהליך התמ"א על הגג שלי אני צריך את אישור הדיירים או שמכיוון שיש לי את תכנון מוסכם אני יכול לערוך תמ"א וחיזוק הבניין על חשבוני ללא אישור הדיירים?
אני בעלים של מחסן שמוצמד לו הגג
בנוסף ישנו תקנון בית משותף שנערך ע"י הקבלן בזמנו
המקנה לבעלי המחסן והגג ניצול זכויות בניה עתידיות ללא התנגדות הדיירים.
רציתי לדעת אם אני רוצה לקדם את תהליך התמ"א על הגג שלי אני צריך את אישור הדיירים או שמכיוון שיש לי את תכנון מוסכם אני יכול לערוך תמ"א וחיזוק הבניין על חשבוני ללא אישור הדיירים?
תמ,א 38 - ניצול זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/06/14
יותם שלום!
מאוד חשוב לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות אם המצב המשפטי הוא כמו שאתה טוען. בכל מקרה- אם זה כך והזכויות שלך אז אתה יכול לבנות ללא אישור בתנאי שהתכנון המוצע לא מחייב כניסה לדירות של האחרים.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאוד חשוב לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות אם המצב המשפטי הוא כמו שאתה טוען. בכל מקרה- אם זה כך והזכויות שלך אז אתה יכול לבנות ללא אישור בתנאי שהתכנון המוצע לא מחייב כניסה לדירות של האחרים.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגרים לי שני חלונות בממ"דים
דלית
08/06/14
ועדה מקומית תל אביב אשרה תוכנית תמ"א שבה נגרם לי נזק רב על ידי סגירת שני צדדים של הדירה על ידי ממ"דים של השכנים. כך שבמקום שיהיו לי שלושה צדדים מזרח דרום מערב. נשאר לי רק צד אחד דרום שגם הוא נסגר בחלקו. זה גורם לי להחשכת הדירה. הועדה קבעה שאין לי נזק. ואשרה את הבקשה. יש לציין שהיה דיון נוסף שלא זימנו אותי אליו.
ערר על החלטת וועדה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/06/14
דלית שלום רב,
על החלטת הוועדה המקומית לתכנון והבנייה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
על החלטת הוועדה המקומית לתכנון והבנייה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול פטורים להיטל השבחה
שחר
08/06/14
שלום. האם במסגרת פרוייקט תמ"א 38 2 ניתן לנצל גם פטורים אישיים מהיטל השבחה (כמקובל פטור עד 140 מ"ר לדירה) ? כלומר צירוף של הפטור מהיטל השבחה של בעלי הדירות ופטור מהיטל השבחה על הזכויות של התמ"א.
תודה
תודה
ניצול פטורים אישיים מהיטל הזבחה
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/06/14
שחר שלום,
ניתן לנצל פטורים אישיים ונהוג לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לנצל פטורים אישיים ונהוג לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בתוכנית לאחר פרסום
לירון
06/06/14
שלום רב,
להלן השתלשלות הדברים:
בחודש ינואר 2014 מהנדסת העיר אישרה את נוסח הפרסום והנוסח פורסם כחוק.
בחודש מרץ המהנדסת נפגשה עם היזם בעקבות התנגדויות על מנת לשנות תוכניות שאושרו בפרסום.
בחודש אפריל היזם שלח למהנדסת את התכניות המתוקנות בהתאם לבקשתה.
בחודש מאי המהנדסת ביקשה שינויים נוספים שלא דובר עליהם בפגישה הקודמת.
כמו כן, המהנדסת טרם העבירה את הפרוייקט לועדה לתכנון ובניה בעיר.
בכל פעם שאנו מבקשים לקבל תשובות בעניין העיכוב העיריה "מורחת" אותנו בתשובות שצריך לבדוק ויש שינוים שצריך לתקן.
האם ניתן לעשות משהו בנידון?
להלן השתלשלות הדברים:
בחודש ינואר 2014 מהנדסת העיר אישרה את נוסח הפרסום והנוסח פורסם כחוק.
בחודש מרץ המהנדסת נפגשה עם היזם בעקבות התנגדויות על מנת לשנות תוכניות שאושרו בפרסום.
בחודש אפריל היזם שלח למהנדסת את התכניות המתוקנות בהתאם לבקשתה.
בחודש מאי המהנדסת ביקשה שינויים נוספים שלא דובר עליהם בפגישה הקודמת.
כמו כן, המהנדסת טרם העבירה את הפרוייקט לועדה לתכנון ובניה בעיר.
בכל פעם שאנו מבקשים לקבל תשובות בעניין העיכוב העיריה "מורחת" אותנו בתשובות שצריך לבדוק ויש שינוים שצריך לתקן.
האם ניתן לעשות משהו בנידון?
שינויים בתכנון לאחר פרסום
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/06/14
לירון שלום רב,
ניתן לשנות את התוכנית עקב התנגדויות. זו מהות ההתנגדות.
לגבי התנהלות העיריות - הלוואי והיה לי פתרון קסם לזרז ולייעל תהליכים.
זה המרכיב המרכזי הטעון תיקון ושיפור היום במה שנוגע לתמ"א, המזיק לדיירים וליזמים כאחד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לשנות את התוכנית עקב התנגדויות. זו מהות ההתנגדות.
לגבי התנהלות העיריות - הלוואי והיה לי פתרון קסם לזרז ולייעל תהליכים.
זה המרכיב המרכזי הטעון תיקון ושיפור היום במה שנוגע לתמ"א, המזיק לדיירים וליזמים כאחד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגי ערבויות בתמ:א
אמנון מתל אביב
02/06/14
שלום רב,
כמה שאלות בנושא ערבויות.
מהן ערבויות מיסים וערבויות רישום וכן ממה נגזר גודלן
ותנאי פרעונן?
מה הם גבולות הגזרה של המקובל בתמא 38-1
תודה,
אמנון.
כמה שאלות בנושא ערבויות.
מהן ערבויות מיסים וערבויות רישום וכן ממה נגזר גודלן
ותנאי פרעונן?
מה הם גבולות הגזרה של המקובל בתמא 38-1
תודה,
אמנון.
סוגי ערבויות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/06/14
אמנון שלום רב,
ערבות מיסים - היות והגורם הנושא במיסים הנלווים לעסקה בתמ"א הוא היזם, היזם מניח ערבויות לטובת הדיירים עד למועד קבלת אישור רשויות המס לעסקה על תשלום מלוא המיסים ו/או פטורים.
ערבות רישום - ערבות שמניח היזם לטובת הדיירים לפיה אם חלילה היזם לא יסיים את רישום הבית המשותף מחדש לאחר הפרויקט (תוספת הדירות החדשות ושינויים נדרשים בנסח הטאבו) לדיירים תהיה ערבות לתשלום לעו"ד שיעשה זאת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ערבות מיסים - היות והגורם הנושא במיסים הנלווים לעסקה בתמ"א הוא היזם, היזם מניח ערבויות לטובת הדיירים עד למועד קבלת אישור רשויות המס לעסקה על תשלום מלוא המיסים ו/או פטורים.
ערבות רישום - ערבות שמניח היזם לטובת הדיירים לפיה אם חלילה היזם לא יסיים את רישום הבית המשותף מחדש לאחר הפרויקט (תוספת הדירות החדשות ושינויים נדרשים בנסח הטאבו) לדיירים תהיה ערבות לתשלום לעו"ד שיעשה זאת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיימת חובת החתמת דיירים בבניין סמוך באותו גוש
הגר
01/06/14
אנחנו שני בניינים צמודים באותו גוש וחלקה. הבניין השני בעל 7 קומות+מעלית ומשופץ. הבניין שלנו 4 קומות על עמודים ללא מעלית. יש לנו אפשרות לתמ"א 38 ונאמר לי שאנו חייבים את חתימת הדיירים מהבניין הסמוך. לפי הידוע דיירי הבניין השני לא מעוניינים לאפשר לנו. האם יש אפשרות לפסוח על החתימה שלהם, או לעשות משהו בנושא זה. אין הגינות בכך שמפני שאצלם הכל תקין ולהם אין צורך בתמ"א, שלא יאפשרו לנו מצרות עין. אשמח לדעת איך אפשר לפתור את הבעיה.
בניין מורכב בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/06/14
הגר שלום רב,
אם הבנתי נכון, הבניינים הינם בעלי קיר משותף ועל כן הם מוגדרים כבית מורכב לעניין חוק המקרקעין. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מתיר לבצע תמ"א רק בבניין אחד מתוך השניים רק בתנאי שאין פגיעה קונסטרוקטיבית ו/או משפטית בבניין הצמוד וכן בתנאי שניתן לחזק את האחד ללא השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם הבנתי נכון, הבניינים הינם בעלי קיר משותף ועל כן הם מוגדרים כבית מורכב לעניין חוק המקרקעין. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מתיר לבצע תמ"א רק בבניין אחד מתוך השניים רק בתנאי שאין פגיעה קונסטרוקטיבית ו/או משפטית בבניין הצמוד וכן בתנאי שניתן לחזק את האחד ללא השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות ליזם
ניר
01/06/14
שלום רב.
יזם מתעניין בבניין שלנו לביצוע תמ"א - חיזוק.
בניין קטן של 7 דיירים בסך הכל.
היזם מבקש בלעדיות.
מה הזמן הסביר והמקובל לאפשר לו בלעדיות כדי לבצע בדיקות מטעמו?
יזם מתעניין בבניין שלנו לביצוע תמ"א - חיזוק.
בניין קטן של 7 דיירים בסך הכל.
היזם מבקש בלעדיות.
מה הזמן הסביר והמקובל לאפשר לו בלעדיות כדי לבצע בדיקות מטעמו?
בלעדיות ליזם
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/06/14
ניר שלום רב,
בדרך כלל מס' חודשים (2-3) זה די והותר, תלוי במורכבות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בדרך כלל מס' חודשים (2-3) זה די והותר, תלוי במורכבות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האים כול הגג בטאבו מקנה יותר אחוזי הסכמה
אבי ממוס
31/05/14
אנחנו 4 דיירים בבניין משותף,שטח הגינה המשותפת היא 550 מטר שזה שייך לכלל הדיירים,גודל הגג בבנין הוא 250 מטר ששייך לי בלבד,2 דיירים מתנגדים לתמא,ו 2 דיירים מעוניינים בתמא,אני מעוניין בתמא והשאלה שלי היא אם הגג שלי כולו מוצמד אלי אז לי ולשכן שכן מעוניין בתמא יש יותר אחוזים מ 2 השכנים שמסרבים לתמא, ובכמה אחוזים זה מתבטא ?
תמ"א 38 - גג בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/14
אבי שלום!
צריך לבדוק בנסח מה החלק שלך ברכוש המשותף. בעיקרון צריך רוב של 2/3 מהבעלים שמחזיקים גם 2/3 מהרכוש המשותף (בבניה מעל הקיים). בנסח הטאבו כתוב כמה חלקים יש לך ברכוש המשותף. עדין מאחר והגג שלך באופן פרטי (לדבריך - לא נבדק על ידי) אז ברור שלא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק בנסח מה החלק שלך ברכוש המשותף. בעיקרון צריך רוב של 2/3 מהבעלים שמחזיקים גם 2/3 מהרכוש המשותף (בבניה מעל הקיים). בנסח הטאבו כתוב כמה חלקים יש לך ברכוש המשותף. עדין מאחר והגג שלך באופן פרטי (לדבריך - לא נבדק על ידי) אז ברור שלא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת התכנות תמא
סהר סולומון
30/05/14
שלום,
אני מעוניין לבצע תמא 38/2 ולאחד את המגרש והבניין הצמוד לבניין שלי
רציתי לדעת איך אני יכול לבדוק התכנות וכמה קומות יהיה אפשר לבנות, לפני שאני פונה לדיירים. איך ואיפה אני יכול לבדוק?
תודה
אני מעוניין לבצע תמא 38/2 ולאחד את המגרש והבניין הצמוד לבניין שלי
רציתי לדעת איך אני יכול לבדוק התכנות וכמה קומות יהיה אפשר לבנות, לפני שאני פונה לדיירים. איך ואיפה אני יכול לבדוק?
תודה
בדיקת היתכנות
דרור פז
30/05/14
אתה מוזמן לצור קשר לקבל מידע ובדיקת היתכנות מקיפה .
דרור פז 052-3521854 drorpaz7@gmail.com
דרור פז 052-3521854 drorpaz7@gmail.com
בדיקת התכנות לפרויקט
עו"ד גילי לוי
01/06/14
סהר שלום רב,
בדיקות כפי שציינת ניתן לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית לה הבניין משתייך או אצל אדריכל מקומי.
בהצלחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בדיקות כפי שציינת ניתן לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית לה הבניין משתייך או אצל אדריכל מקומי.
בהצלחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
יפוי כח לעו"ד הדיירים
אלכס
30/05/14
מכובדי שלום,
אנו נמצאים בשלב של התנעת פרוייקט פינוי-בינוי גדול ומצאנו עו"ד שייצגנו הם בתחום המשפטי מול היזם שייבחר אך גם יערוך מכרז מטעמנו למציאת חברת הבניה (מדובר בפרוייקט בהיקף של מאות יח"ד).
העו"ד מבקש שהדיירים יחתמו לו על יפוי כח שמהווה גם הסכמה עקרונית לפרוייקט.
הנוסח שהציע הוא כללי ביותר ואין למשל פירוט של מה כולל הייצוג אלא רשום באופן כללי "ייצג בענייני הפרוייקט".
אני סבור כי מצד אחד יפוי כח לעו"ד חייב לכלול פירוט של נושאי והיקף הייצוג, יעדים למימוש וכו'.
מצד שני, מסמך מפורט כזה (שהוא כמו מיני חוזה) יכול להפחיד את הדיירים.
האם נהוג לחתום על יפוי כח כללי או רק על הסכם הייצוג המלא?
מודה מראש על התשובה !
אנו נמצאים בשלב של התנעת פרוייקט פינוי-בינוי גדול ומצאנו עו"ד שייצגנו הם בתחום המשפטי מול היזם שייבחר אך גם יערוך מכרז מטעמנו למציאת חברת הבניה (מדובר בפרוייקט בהיקף של מאות יח"ד).
העו"ד מבקש שהדיירים יחתמו לו על יפוי כח שמהווה גם הסכמה עקרונית לפרוייקט.
הנוסח שהציע הוא כללי ביותר ואין למשל פירוט של מה כולל הייצוג אלא רשום באופן כללי "ייצג בענייני הפרוייקט".
אני סבור כי מצד אחד יפוי כח לעו"ד חייב לכלול פירוט של נושאי והיקף הייצוג, יעדים למימוש וכו'.
מצד שני, מסמך מפורט כזה (שהוא כמו מיני חוזה) יכול להפחיד את הדיירים.
האם נהוג לחתום על יפוי כח כללי או רק על הסכם הייצוג המלא?
מודה מראש על התשובה !
ייפויי כוח כללי לעוה"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/06/14
אלכס שלום,
נהוג להחתים את הדיירים על טופס הסכמה עקרוני לפרויקט וכן למינוי עו"ד מלווה. טיפ חשוב חשוב מאוד הוא להגביל את תקופת המינוי על מנת למנוע סיטואציות לא נעימות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נהוג להחתים את הדיירים על טופס הסכמה עקרוני לפרויקט וכן למינוי עו"ד מלווה. טיפ חשוב חשוב מאוד הוא להגביל את תקופת המינוי על מנת למנוע סיטואציות לא נעימות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משפטית של נציגות הפרוייקט
אלכס
29/05/14
מכובדי שלום,
ברצוני לברר סוגיה עקרונית- האם לנציגות הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי יש אחריות משפטית אישית כלפי הדיירים?
כלומר, האם מי מהדיירים יכול להגיש תביעה אישית מול נציגיו מכל סיבה שהיא ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
ברצוני לברר סוגיה עקרונית- האם לנציגות הדיירים בפרוייקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי יש אחריות משפטית אישית כלפי הדיירים?
כלומר, האם מי מהדיירים יכול להגיש תביעה אישית מול נציגיו מכל סיבה שהיא ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
אחריון משפטית של נציגות דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/06/14
אלכס שלום רב,
הנציגות, בדרך כלל, היא גוף וולנטרי שעושה עבודה לטובת הכלל. כמובן, הנציגות כפופה להסמכת הדיירים ויכולה לעשות רק פעולות שמונתה לעשות. זאת ועוד, לנציגות חובה לפעול בתום לב כפועל יוצא של ניהול חוזה בתום לב. לכן, לא ניתן לתבוע , לגתי, נציג מכל סיבה שהיא, אלא אך ורק מסיבות העולות כדי חוסר תום לב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הנציגות, בדרך כלל, היא גוף וולנטרי שעושה עבודה לטובת הכלל. כמובן, הנציגות כפופה להסמכת הדיירים ויכולה לעשות רק פעולות שמונתה לעשות. זאת ועוד, לנציגות חובה לפעול בתום לב כפועל יוצא של ניהול חוזה בתום לב. לכן, לא ניתן לתבוע , לגתי, נציג מכל סיבה שהיא, אלא אך ורק מסיבות העולות כדי חוסר תום לב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד מסרב לעדכן סטאטוס
דותן
29/05/14
יש לנו בבניין פרוייקט תמ"א 38 שנמשך כבר מעל 6 שנים ויש את כל האישורים הדרושים החתימות וחוזה עם קבלן ועורך דין ואנו פשוט ממתינים, משום מה הוועד בית שמרכז את הנושא לא מוכן לעדכן מה הסטאטוס שלו כבר כמעט כשנה, יש חשד שהוא מנסה לדחות אותו ולכן ברצוני לדעת על איזה חוק עובר הוועד מבחינה משפטית (חשוב מאוד) הקשור להסתרת מידע, חיפשתי כיוון ברשת אבל אני לא מוצא כלום בנושא
תודה רבה
תודה רבה
וועד בית מסרב לעדכן סטאטוס
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/06/14
דותן שלום,
ראשית, ככל ואין לך עותק ההסכם, זכותך כמובן לדרוש עותק. בהסכם, אני מניח, מוגדרים זמנים להתקדמות, חובת הנציגים וכיו"ב וייתכן שהחובה לשקיפות מצויה בהסכם. זאת מבלי להכנס לחוק הכללי המחייב קיום חוזה בתום לב ובין היתר שקיפות, מתן מידע לכל צד לעסקה (כל דייר הוא צד לעסקה) וכו'.
יתרה מכך, אתה מוזמן לבדור בעצמך את הסטאטוס של ההתקדמות בעירייה / וועדה המקומית. האם הוגשה בקשה להיתר בנייה, אם כן, באיזה שלב מצוי התיק וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, ככל ואין לך עותק ההסכם, זכותך כמובן לדרוש עותק. בהסכם, אני מניח, מוגדרים זמנים להתקדמות, חובת הנציגים וכיו"ב וייתכן שהחובה לשקיפות מצויה בהסכם. זאת מבלי להכנס לחוק הכללי המחייב קיום חוזה בתום לב ובין היתר שקיפות, מתן מידע לכל צד לעסקה (כל דייר הוא צד לעסקה) וכו'.
יתרה מכך, אתה מוזמן לבדור בעצמך את הסטאטוס של ההתקדמות בעירייה / וועדה המקומית. האם הוגשה בקשה להיתר בנייה, אם כן, באיזה שלב מצוי התיק וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות שוכרים בתמ"א 38
הילה סמואלוב
29/05/14
חידשנו חוזה לעוד שנה, ויום אחרי שחידשנו נודע לנו שהולכים לעשות תמ"א 38 לביניין, ולאחר מספר ימים התחילות כבר לבצע את התמ"א, הבעל בית לא אמר לנו כלום לגבי זה בעת חידוש החוזה עכשיו אנחנו מחפשים דירה אחרת לגור בה, בינתיים אנחנו גרים באתר בנייה, שלחנו לבעל הבית שטוען כי לא ידע על כך בעצמו, מכתב בו אנחנו דורשים את כל הכסף שלנו חזרה, כולל על החודש שאנחנו כאן עם השיפוצים שכבר שולם, + שכר תיווך כי אנחנו נאלצים לחפש עם מתווך על מנת למצוא יותר מהר, בנוסף יש בחור אחד מהביניין שכנראה אחראי על כל התהליך שבעל הבית טוען שהוא אמור לפצות אותנו, והוא מסכים לתת לנו רק חצי משכר הדיר ששולם, אולם מאחר ואנחנו דירת קרקע ואנחנו באמת סובלים ונעשה לנו עוול, במיוחד שידעו כאן בביניין ופינו את כל הדירות העליונות מאחר והם נכנסים דרך חדר המדרגות ואנחנו לא כמעט חודש שאנחנו גרים באתר בנייה, מה הזכויות שלנו כשוכרים במקרה כזה?
אשמח לתשובה מהירה
אשמח לתשובה מהירה
חובה ליידע שוכרים על פרויקט תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/06/14
הילה שלום רב,
ראי את הגדרתי בכותרת. היא אומרת הכל. חובה על המשכיר ליידע את השוכרים על מצב פיזי ו/או משפטי של הדירה עובר לחתימת ההסכם. אין לכם, לדעתי, כל צורך להימצא בחזית מול הנציג של הפרויקט. זכותכם היא מול המשכיר והוא יגלגל את תביעתכם לאן שירצה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראי את הגדרתי בכותרת. היא אומרת הכל. חובה על המשכיר ליידע את השוכרים על מצב פיזי ו/או משפטי של הדירה עובר לחתימת ההסכם. אין לכם, לדעתי, כל צורך להימצא בחזית מול הנציג של הפרויקט. זכותכם היא מול המשכיר והוא יגלגל את תביעתכם לאן שירצה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 5 לחוק
אדווה
28/05/14
שאלה נוספת- האם הרחבת החניה והקטנת המחסנים ע"ח גינה נחשבת ניצול זכויות בנייה לפי ס' 5 תיקון חוק חיזוק מפני רעידות אדמה 2008, או שזכויות בנייה מדברים פרורר רק בניית דירות חדשות בבניין?
תודה רבה
תודה רבה
תמ"א 38 - חוק החיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/05/14
אדווה שלום!
סעיף 5 לחוק החיזוק מתיחס לרכוש משותף של הבעלים גם כזה המשמש כיום כגינה/מחסן/חניה וכו'. עדין הרוב הנדרש הוא כפי שכתוב בחוק. אבל שימו לב שהכוונה היא לרכוש משותף ולא לרכוש פרטי של מי מהבעלים שאז צריך את הסכמתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 5 לחוק החיזוק מתיחס לרכוש משותף של הבעלים גם כזה המשמש כיום כגינה/מחסן/חניה וכו'. עדין הרוב הנדרש הוא כפי שכתוב בחוק. אבל שימו לב שהכוונה היא לרכוש משותף ולא לרכוש פרטי של מי מהבעלים שאז צריך את הסכמתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמ"א 38 בבניין בירושלים
רן
28/05/14
שלום רב,
יזם הפרויקט מבקש להחתים אותנו (בעלי הדירות) על מסמך ראשוני ובו חתימת 66% מבעלי הדירות בבניין כדי שיוכל להתחיל לטענתו בבדיקות היתכנות ראשוניות מול העיריה ומול גורמים נוספים. החתימה היא בלעדית ובלתי חוזרת לתקופה של 12 חודשים ובעצם החתימה על המסמך אנו נותנים לו למעשה הסכמה לביצוע הפרויקט בבניין.
האם לא מוקדם לתת הסכמה גורפת לביצוע הפרויקט?אשמח לדעתך.
דבר נוסף,
מחפשים עו"ד ירושלמי המתמחה בתחום לליווי הפרויקט, אשמח אם תוכל להפנות אותי לאחד כזה.
האם שכרו צריך להיות משולם ע"י היזם?
תודה לתשובה,
רן
יזם הפרויקט מבקש להחתים אותנו (בעלי הדירות) על מסמך ראשוני ובו חתימת 66% מבעלי הדירות בבניין כדי שיוכל להתחיל לטענתו בבדיקות היתכנות ראשוניות מול העיריה ומול גורמים נוספים. החתימה היא בלעדית ובלתי חוזרת לתקופה של 12 חודשים ובעצם החתימה על המסמך אנו נותנים לו למעשה הסכמה לביצוע הפרויקט בבניין.
האם לא מוקדם לתת הסכמה גורפת לביצוע הפרויקט?אשמח לדעתך.
דבר נוסף,
מחפשים עו"ד ירושלמי המתמחה בתחום לליווי הפרויקט, אשמח אם תוכל להפנות אותי לאחד כזה.
האם שכרו צריך להיות משולם ע"י היזם?
תודה לתשובה,
רן
תמ"א 38 - תחילת דרך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/05/14
רן שלום!
לא ממליץ לחתום על שום מסמך בשלב זה בודאי שלא עד שעורך דין מטעמכם יוכל לבדוק אותו.
שכר עורך הדין צריך להיות משולם על ידי היזם. אני מניח שתמצאו עורך דין שיתאפק ויתחיל בעבודה עד לאישור היזם. לא ניתן להמליץ על עורך דין על גבי הפורום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ממליץ לחתום על שום מסמך בשלב זה בודאי שלא עד שעורך דין מטעמכם יוכל לבדוק אותו.
שכר עורך הדין צריך להיות משולם על ידי היזם. אני מניח שתמצאו עורך דין שיתאפק ויתחיל בעבודה עד לאישור היזם. לא ניתן להמליץ על עורך דין על גבי הפורום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שגר בחול
אמיר
27/05/14
דייר שגר בחו"ל ובבעלותו דירה בישראל בבנין שרוב דייריו רוצים לעשות תמ"א 38 ואין אישור מסירה לדייר כי גר בחו"ל אפשר להתקדם או אנחנו צפויים לתביעה ממנו
תמא 38 - דייר בחו"ל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/14
שלום אמיר!
אם אתם בשלב של חתימת ההסכם אז מספיק ברוב הנדרש על פי החוק 2/3 לתוספת בניה מעל קיים או 80% במקרה של הריסה ובניה. אם יש לכם רוב בלעדיו אז אין בעיה. תתקדמו.
שימו לב כי ההתקדמות היא רק עד לשלב של אישור הבקשה להיתר או קבלת ההיתר עצמו. לא ניתן להתחיל בביצוע מבלי לקבל הסכמת כולם. את ההסכמה של מי שלא חתם צריך להשיג בדרך של הגשת תביעה נגדו למפקח על המקרקעין. בענין זה יחולו דיני המצאת כתב תביעה כמו בכל תביעה כנגד מי שגר בחו"ל. אני מניח שיאפשרו תחליף המצאה נוח ותוכלו להתקדם. בכל מקרה- אני מציע ליצור קשר עם אותם בעלים ולעדכן אותו בדבר הפרויקט. אם הדירה מושכרת אז השוכר יודע למי הוא משלם כסף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אתם בשלב של חתימת ההסכם אז מספיק ברוב הנדרש על פי החוק 2/3 לתוספת בניה מעל קיים או 80% במקרה של הריסה ובניה. אם יש לכם רוב בלעדיו אז אין בעיה. תתקדמו.
שימו לב כי ההתקדמות היא רק עד לשלב של אישור הבקשה להיתר או קבלת ההיתר עצמו. לא ניתן להתחיל בביצוע מבלי לקבל הסכמת כולם. את ההסכמה של מי שלא חתם צריך להשיג בדרך של הגשת תביעה נגדו למפקח על המקרקעין. בענין זה יחולו דיני המצאת כתב תביעה כמו בכל תביעה כנגד מי שגר בחו"ל. אני מניח שיאפשרו תחליף המצאה נוח ותוכלו להתקדם. בכל מקרה- אני מציע ליצור קשר עם אותם בעלים ולעדכן אותו בדבר הפרויקט. אם הדירה מושכרת אז השוכר יודע למי הוא משלם כסף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השגתי את כל החתימות, מה עכשיו?
NIR
27/05/14
השגתי 100% חתימות של דיירי הבניין שלי בגני תקווה, מדובר על 2 כניסות עם 8 דיירים בכל כניסה.
אין בכלל התנגדויות, ואני מאוד מפחד להתחיל תהליך עם חברות קיקיוניות או מתווכים כאלה או אחרים שבסופו של דבר לא יקדמו לנו דבר וישאירו אותנו בלי כלום.
על פי בדיקות שערך כלכלן שמתמחה בתחום הבניין שלנו בעל פוטנציאל גדול מאוד לתמ"א 38, ויש בו היתכנות כלכלית גבוהה מאוד. כמו כן, הצלחתי לגייס 90% חתימות של דיירי הבניין הסמוך שם יש 3 כניסות עם 24 דיירים.
אין בכלל התנגדויות, ואני מאוד מפחד להתחיל תהליך עם חברות קיקיוניות או מתווכים כאלה או אחרים שבסופו של דבר לא יקדמו לנו דבר וישאירו אותנו בלי כלום.
על פי בדיקות שערך כלכלן שמתמחה בתחום הבניין שלנו בעל פוטנציאל גדול מאוד לתמ"א 38, ויש בו היתכנות כלכלית גבוהה מאוד. כמו כן, הצלחתי לגייס 90% חתימות של דיירי הבניין הסמוך שם יש 3 כניסות עם 24 דיירים.
תמ"א 38 - מה עכשיו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/05/14
שלום ניר!
עכשיו צריך לחפש יזם מתאים. תבדוק בסביבה, תשאל אנשים, אני יכול להפנות אליך וכו'. תתרשם ותשווה בין ההצעות. בסוף תשאר עם שתיים שלוש חברות להתלבט מבינהן עד לבחירה. מהפגישות עם היזמים אתה תלמד מה מציעים לכם ומה ההתכנות של הפרויקט אצלכם.
בנוסף מציע כי תבדוק עם מהנדס המועצה מה ניתן לבנות במגרש.
במקביל מציע שתקחו עורך דין שידע ללוות אותכם בתהליך . לא רואה צורך בבעלי מקצוע נוספים בשלב זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עכשיו צריך לחפש יזם מתאים. תבדוק בסביבה, תשאל אנשים, אני יכול להפנות אליך וכו'. תתרשם ותשווה בין ההצעות. בסוף תשאר עם שתיים שלוש חברות להתלבט מבינהן עד לבחירה. מהפגישות עם היזמים אתה תלמד מה מציעים לכם ומה ההתכנות של הפרויקט אצלכם.
בנוסף מציע כי תבדוק עם מהנדס המועצה מה ניתן לבנות במגרש.
במקביל מציע שתקחו עורך דין שידע ללוות אותכם בתהליך . לא רואה צורך בבעלי מקצוע נוספים בשלב זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח גרעין בניין בתמ"א הריסה ובניה
שלמה
26/05/14
שלום, רציתי לדעת מה נחשב שטח סביר של גרעין בניין גבוה ושטח סביר של גרעין בניין רב קומות? הכוונה לשטח הכולל חדר מדרגות, מעלית ומרחב קומתי.
אני רוצה לדעת מהם השטחים לצורך חישוב גס של שטחי שירות בפרויקט תמ"א במתכונת של הריסה ובניה ומעוניין להבין מהם השטחים המינימליים האפשריים בתחום הסביר (על מנת להפחית עלויות של בניית שטחי שירות).
אני יודע שזה פורום משפטי ולא אדריכלי אבל בכל זאת אולי יוכלו לעזור לי כאן (אפילו לצורך קבלת הערכה גסה), תודה מראש.
אני רוצה לדעת מהם השטחים לצורך חישוב גס של שטחי שירות בפרויקט תמ"א במתכונת של הריסה ובניה ומעוניין להבין מהם השטחים המינימליים האפשריים בתחום הסביר (על מנת להפחית עלויות של בניית שטחי שירות).
אני יודע שזה פורום משפטי ולא אדריכלי אבל בכל זאת אולי יוכלו לעזור לי כאן (אפילו לצורך קבלת הערכה גסה), תודה מראש.
שטח גרעין בניין
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/05/14
שלמה שלום רב,
כפי שאמרת, אני מדייק, התשובה תהיה גסה בלבד על סמך ההיכרות שלי האישית בעניין. שטח מעלית בניין גבוה סטנדרטי (מעלית אחת) ינוע בין 30-50 מ"ר, במגדלים גבוהים (2 מעליות בדר"כ) יכול לנוע בין 40-60 מ"ר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כפי שאמרת, אני מדייק, התשובה תהיה גסה בלבד על סמך ההיכרות שלי האישית בעניין. שטח מעלית בניין גבוה סטנדרטי (מעלית אחת) ינוע בין 30-50 מ"ר, במגדלים גבוהים (2 מעליות בדר"כ) יכול לנוע בין 40-60 מ"ר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה דין תביעה אפשרי
אדווה
26/05/14
אשמח לדעת מה הדין בתביעה כשיש רוב מסכים לתמא 38, ומיעוט דיירים אחד תושב חול- אין אישור מסירה, ש/ני דיירים אחרים קטינים ע"פ חוק, וזוג קשישים המתנגד משום שהחניות באות ע"ח הגינה ומתנגדים משום שאין אינה כוללת בניית מרחב מוגן דירתי
הבקשה להיתר בניה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית
לתכנון ובנייה וכל התנגדויות הנתבעים נדחו על ידה
תודה רבה
הבקשה להיתר בניה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית
לתכנון ובנייה וכל התנגדויות הנתבעים נדחו על ידה
תודה רבה
בעיות פרוצדוראליות בהסכמת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/05/14
אדווה שלום,
ראי כי שיניתי את תוכן השאלה. מדובר במקרים מוכרים לפיהם אין התנגדות מהותית של דיירים לפרויקט אולם טכנית/פרוצדורלית קיימת בעיה להחתים אותם. במקרה כזה יש 2 אלטרנטיבות:
1. לפתור את הבעיה הטכנית (הגשת בקשה לאישור הקטינים לביהמ"ש לענייני משפחה, החתמת דייר חו"ל בפני הקונסול וכיו"ב).
2. אם יש 66% בלעדיהם, להתקדם ולהגיש תביעה מתאימה למפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראי כי שיניתי את תוכן השאלה. מדובר במקרים מוכרים לפיהם אין התנגדות מהותית של דיירים לפרויקט אולם טכנית/פרוצדורלית קיימת בעיה להחתים אותם. במקרה כזה יש 2 אלטרנטיבות:
1. לפתור את הבעיה הטכנית (הגשת בקשה לאישור הקטינים לביהמ"ש לענייני משפחה, החתמת דייר חו"ל בפני הקונסול וכיו"ב).
2. אם יש 66% בלעדיהם, להתקדם ולהגיש תביעה מתאימה למפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר להחליף עו"ד ?
שרית
26/05/14
חתמנו על יפוי כוח לעו"ד בנושא תמ"א כרגע אנחנו רוצים להחליף אותו מפני שהוא מתחמק כל הזמן ולא ממש מתקדם . ברגע שאמרנו לו שאנחנו רוצים להחליף אותו הוא טוען שאנחנו צריכים לשלם לו. ושלא ננסה להתעסק איתו. האם אנחנו באמת אמורים לשלם לו ? הוא טוען שהגיע 4 פעמים לבניין.
החלפת עורך דין בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/05/14
שרית שלום רב,
הסכמי שכר הטרחה בתמ"א 38 מורכבים מאוד. בעיקר מצד העובדה שעורך הדין עובד על בסיס הצלחה (כלומר: עד שאין חתימה אין כסף), והן מצד העובדה שהדיירים לא משלמים בפועל שכר זה אלא השכר משולם ע"י היזם כחלק מתמורות הדיירים. אכן, ראוי להגן על זכותו של עוה"ד שעבר מס' שעות אם רב ואם מעט ומונה כדין לייצוג ע"י הדיירים. זו דעתי. זה משפטי בעיניי וגם מוסרי. אני גם לא חושב שניתן או צריך לעבוד עם עו"ד שלא מרוצים ממנו. צריך למצוא דרך לתגמל אותו על עבודתו. אלא אם כן היתה קביעה מפורשת אחרת בין הצדדים.
(קחי למשל דוגמא קיצונית לפיה עורך הדין ליווה את הדיירים עד לחתימה ממש חודשים ארוכים לרבות גיבוש מו"מ והסכם ורגע לפני חתימת ההסכם הוא הוחלף באחר. האם גם אז עבודתו תרד לטימיון ללא שכר? איני אומר שזה המקרה אולם זה משקף את הצורך למצוא פתרון ראוי לכל הצדדים).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הסכמי שכר הטרחה בתמ"א 38 מורכבים מאוד. בעיקר מצד העובדה שעורך הדין עובד על בסיס הצלחה (כלומר: עד שאין חתימה אין כסף), והן מצד העובדה שהדיירים לא משלמים בפועל שכר זה אלא השכר משולם ע"י היזם כחלק מתמורות הדיירים. אכן, ראוי להגן על זכותו של עוה"ד שעבר מס' שעות אם רב ואם מעט ומונה כדין לייצוג ע"י הדיירים. זו דעתי. זה משפטי בעיניי וגם מוסרי. אני גם לא חושב שניתן או צריך לעבוד עם עו"ד שלא מרוצים ממנו. צריך למצוא דרך לתגמל אותו על עבודתו. אלא אם כן היתה קביעה מפורשת אחרת בין הצדדים.
(קחי למשל דוגמא קיצונית לפיה עורך הדין ליווה את הדיירים עד לחתימה ממש חודשים ארוכים לרבות גיבוש מו"מ והסכם ורגע לפני חתימת ההסכם הוא הוחלף באחר. האם גם אז עבודתו תרד לטימיון ללא שכר? איני אומר שזה המקרה אולם זה משקף את הצורך למצוא פתרון ראוי לכל הצדדים).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
