פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכויות בנייה מותרות בתוספת אגף לבנין קיים
אפרייאט
18/08/14
שלום רב,
האם ניתן להוסיף את הזכויות המותרות במסגרת התמ"א בבניין קיים לאגף חדש? אותו סל זכויות שמותר להוסיף על הגג?
העירייה טוענת שבאגף חדש מותר רק שטח של עד 2 קומות ואנחנו טוענים שלפי סל הזכויות המצטבר ניתן להוסיף שטח של 2.5 קומות.
תודה!
האם ניתן להוסיף את הזכויות המותרות במסגרת התמ"א בבניין קיים לאגף חדש? אותו סל זכויות שמותר להוסיף על הגג?
העירייה טוענת שבאגף חדש מותר רק שטח של עד 2 קומות ואנחנו טוענים שלפי סל הזכויות המצטבר ניתן להוסיף שטח של 2.5 קומות.
תודה!
זכויות בנייה באגף נפרד
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שלום רב,
ככלל, הוועדה צודקת. ראה ס' 11.1.4 לתוכנית המתאר. יש חריגים ושיקולים נוספים אותם תוכל לקרוא בסעיף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, הוועדה צודקת. ראה ס' 11.1.4 לתוכנית המתאר. יש חריגים ושיקולים נוספים אותם תוכל לקרוא בסעיף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת 25 מ"ר
עמוס
17/08/14
מה הבסיס לחישוב תוספת מ"ר? האם יש חשיבות לשטח בחשבון הארנונה? האם בהחלטה על התוספת יש חשיבות לחלק היחסי של השטח המשותף בטאבו?
תוספת מטרים בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
עמוס שלום,
אין בסיס לחישוב. יש זכות בהתאם לתמ"א ל-25 מ"ר נוספים לכל דירה קיימת. השטח הנוסף (למעט מרפסת) כמובן יחוייב בארנונה נוספת והחלק ברכוש המשותף בדר"כ הוא ביחס למטרים ברכוש הפרטי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין בסיס לחישוב. יש זכות בהתאם לתמ"א ל-25 מ"ר נוספים לכל דירה קיימת. השטח הנוסף (למעט מרפסת) כמובן יחוייב בארנונה נוספת והחלק ברכוש המשותף בדר"כ הוא ביחס למטרים ברכוש הפרטי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירת זכויות בנייה לאחד מבעלי הדירות
עמוס ו.
17/08/14
בהסכם עם היזם, שטרם נחתם, מצאנו פסקה שמשאירה לאחד מבעלי הדירות זכויות בנייה "המוקנות להם עפ"י התב"ע והורות התמ"א הנדרשים לבניית דירה נוספת עבורם".
יש לציין שאין לבעל הדירה הזה שום יתרון על פני בעלי דירות אחרות בבניין הקיים.
שאלות: האם הפחתת זכויות בנייה מהיזם לא מפחיתה את הכדאיות הכלכלית שלו? איך מיושמת התוספת לדירה בפועל?האם בעל הדירה חוסך בכך תשלומי מיסים? האם ניתן לתת זכות כזו לבעלי דירות אחרות ועדיין לבצע את הפרוייקט?
בתודה
יש לציין שאין לבעל הדירה הזה שום יתרון על פני בעלי דירות אחרות בבניין הקיים.
שאלות: האם הפחתת זכויות בנייה מהיזם לא מפחיתה את הכדאיות הכלכלית שלו? איך מיושמת התוספת לדירה בפועל?האם בעל הדירה חוסך בכך תשלומי מיסים? האם ניתן לתת זכות כזו לבעלי דירות אחרות ועדיין לבצע את הפרוייקט?
בתודה
שמירת זכויות לאחד מבעלי הדירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
עמוס שלום,
קשה לי להבין את הסיטואציה המשפטית. צריך לראות בדיוק איזה זכות מיוחדת הקנו לאותו דייר ואיך היא אמורה לבוא לידי ביטוי. איני יודע אם הזכות לבנייה באה על חשבון דירות היזם (ואז אולי זה שווה ליזם ואולי לא) או על חשבון זכויות עתידיות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
קשה לי להבין את הסיטואציה המשפטית. צריך לראות בדיוק איזה זכות מיוחדת הקנו לאותו דייר ואיך היא אמורה לבוא לידי ביטוי. איני יודע אם הזכות לבנייה באה על חשבון דירות היזם (ואז אולי זה שווה ליזם ואולי לא) או על חשבון זכויות עתידיות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם מצד היזם
שמעון
15/08/14
במסגרת תוכנית תמ"א 38 היו מספר בעיות שהעלנו בפני המפקח על המקרקעין כאשר היגענו לתביעה ע"י נציג התובעים (הדיירים).
יחד עם הסכמת המפקח הושג הסכם פשרה. אנו חתמנו ולאחר זמן הבנייה החלה והיזם לא יישם שום חלק מההסכם!!! פנינו למפקח והוא אמר שיש "לכפות את פסק הדין" 1.האם כפייה משמעותה תביעה? שכן בדיונים נאמר לנו שאם יופר הסכמים עלינו להגיש תביעה.
2.שאלתי היא האם תביעה בגין הפרת הסכם כזה היא אצל המפקח על המקרקעין או בבית משפט לתביעות?
3.כן למי מגישים בקשת צו עיקוב בבניה?
יחד עם הסכמת המפקח הושג הסכם פשרה. אנו חתמנו ולאחר זמן הבנייה החלה והיזם לא יישם שום חלק מההסכם!!! פנינו למפקח והוא אמר שיש "לכפות את פסק הדין" 1.האם כפייה משמעותה תביעה? שכן בדיונים נאמר לנו שאם יופר הסכמים עלינו להגיש תביעה.
2.שאלתי היא האם תביעה בגין הפרת הסכם כזה היא אצל המפקח על המקרקעין או בבית משפט לתביעות?
3.כן למי מגישים בקשת צו עיקוב בבניה?
הפרת הסכם מצד היזם וצו מניעה
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שמעון שלום,
למפקח על הבתים המשותפים סמכויות שיפוטיות כמו שופט בימ"ש שלום לכ עניין. לכן, ניתן להגיש תביעה משפטית בנושא האמור אצל המפקח לרבות בקשה לאכיפת הסכם הפשרה ו/או צו מניעה להפסקת עבודות הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
למפקח על הבתים המשותפים סמכויות שיפוטיות כמו שופט בימ"ש שלום לכ עניין. לכן, ניתן להגיש תביעה משפטית בנושא האמור אצל המפקח לרבות בקשה לאכיפת הסכם הפשרה ו/או צו מניעה להפסקת עבודות הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות בעייתית מצד היזם
בן
13/08/14
שלום ונעים מאוד.
אשתדל להעביר תמונה מדוייקת ככל האפשר:בבניין בו אני מתגורר מתבצעת עבודת תמ"א 38, תאריך סיום הפרויקט, בימים אלו מתקרב והעבודה רחוקה מלהיגמר.
התאריך הנ"ל הוא לאחר שעבר כבר התאריך הראשוני, וזה בעצם הדד ליין הסופי.
כל העבודה, מתבצעת בצורה העגומה ביותר, אמא שלי החליקה פעמיים במדרגות בעקבות אילתורים כאלו ואחרים שהתבצעו בשטח בזמן העבודה על המדרגות, מספר פעמים היה נדרש ממני פיזית לטפס כי המעבר לא היה פשוט. שבועיים ללא מעקה, עם אופציה ליפול - גובה של 4 קומות אנחנו קומה אחרונה.עבודות כאלו ואחרות שדורשות מהדייר להישאר בבית, להפסיד יום עבודה, מתבצעות בחצאים אם בכלל. לדוגמה:היום אמא שלי נאלצה להפסיד יום עבודה בשביל לשים תריסים. עבודה שלקחה להם 10 דק על השעון. ולמה היא נאלצה להפסיד יום עבודה? כי ההתקנה נקבעה לשעה 8:00 בבוקר, אמנם המתקינים הגיעו רק בשעה 12:30. מה גם, שהמידות לא נכונות והם יאלצו להגיע שוב, ועוד יום עבודה אבד לו.ושאר השכנים, חלקם קיבלו, ככה מהצד, ריצוף חדש, שיפוץ לדירה במחיר טוב, וככה האריכו להם את הסבלנות, וסגרו להם יפה-יפה את הפה.חשוב לי לציין, אין מצידנו שום דרישה למשהו שלא מגיע לנו, אבל יש גבול, אנשים מפסידים ימי עבודה, מפסידים כסף, הסכנות שמתחת לאף - והדד ליין שהגיע, ושום דבר לא נראה שעומד להסתיים.
הדיירים "חוששים" מהיזם, כי הוא המממן, ויש בניין קרוב לכאן, שיזם אחר קרס כלכלית בזמן ביצוע העבודה והדיירים נאלצו לשלם מכיסם. הדבר היחידי שהדיירים מיחלים אליו הוא שיסתיים הפרויקט. לפי החוזה הקבלן התחייב לשלם פיצוי על סך 3,000 שקלים לחודש לכל דייר ברגע שעובר תאריך הדד-ליין, ושום דייר, לא דורש את זה.
אני רוצה להבין, מה, זה מלחמה?
שרק רוצים שהיא תחלוף?
אשמח לדעת מה האפשרויות שעומדות בפנינו, או שמא באמת עדיף, לחכות שהדבר הזה יגמר כמה שיותר מהר.
אשתדל להעביר תמונה מדוייקת ככל האפשר:בבניין בו אני מתגורר מתבצעת עבודת תמ"א 38, תאריך סיום הפרויקט, בימים אלו מתקרב והעבודה רחוקה מלהיגמר.
התאריך הנ"ל הוא לאחר שעבר כבר התאריך הראשוני, וזה בעצם הדד ליין הסופי.
כל העבודה, מתבצעת בצורה העגומה ביותר, אמא שלי החליקה פעמיים במדרגות בעקבות אילתורים כאלו ואחרים שהתבצעו בשטח בזמן העבודה על המדרגות, מספר פעמים היה נדרש ממני פיזית לטפס כי המעבר לא היה פשוט. שבועיים ללא מעקה, עם אופציה ליפול - גובה של 4 קומות אנחנו קומה אחרונה.עבודות כאלו ואחרות שדורשות מהדייר להישאר בבית, להפסיד יום עבודה, מתבצעות בחצאים אם בכלל. לדוגמה:היום אמא שלי נאלצה להפסיד יום עבודה בשביל לשים תריסים. עבודה שלקחה להם 10 דק על השעון. ולמה היא נאלצה להפסיד יום עבודה? כי ההתקנה נקבעה לשעה 8:00 בבוקר, אמנם המתקינים הגיעו רק בשעה 12:30. מה גם, שהמידות לא נכונות והם יאלצו להגיע שוב, ועוד יום עבודה אבד לו.ושאר השכנים, חלקם קיבלו, ככה מהצד, ריצוף חדש, שיפוץ לדירה במחיר טוב, וככה האריכו להם את הסבלנות, וסגרו להם יפה-יפה את הפה.חשוב לי לציין, אין מצידנו שום דרישה למשהו שלא מגיע לנו, אבל יש גבול, אנשים מפסידים ימי עבודה, מפסידים כסף, הסכנות שמתחת לאף - והדד ליין שהגיע, ושום דבר לא נראה שעומד להסתיים.
הדיירים "חוששים" מהיזם, כי הוא המממן, ויש בניין קרוב לכאן, שיזם אחר קרס כלכלית בזמן ביצוע העבודה והדיירים נאלצו לשלם מכיסם. הדבר היחידי שהדיירים מיחלים אליו הוא שיסתיים הפרויקט. לפי החוזה הקבלן התחייב לשלם פיצוי על סך 3,000 שקלים לחודש לכל דייר ברגע שעובר תאריך הדד-ליין, ושום דייר, לא דורש את זה.
אני רוצה להבין, מה, זה מלחמה?
שרק רוצים שהיא תחלוף?
אשמח לדעת מה האפשרויות שעומדות בפנינו, או שמא באמת עדיף, לחכות שהדבר הזה יגמר כמה שיותר מהר.
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
שלום בן!
אני לא מכיר את הפרויקט וגם לא את ההסכם שלכם מול היזם. מעבר להסכם אני גם לא מכיר את הארועים לאחר חתימת ההסכם ומה גרם ליזם להתעכב בעבודה. לכן קשה לי לתת לך תשובה מדויקת. אם היזם מתקדם בעבודה ורואים את הקצה אני הייתי ממין בסבלנות עד לסיום. דרישה לפיצוי בגין איחור, אם מגיע לכם, אפשר לתבוע גם מאוחר יותר. בנוסף- היה לכם עורך דין שיצג אותכם בהסכם. למה לא תתיעצו איתו? אני מניח שהוא מכיר את ההסכם ואת היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את הפרויקט וגם לא את ההסכם שלכם מול היזם. מעבר להסכם אני גם לא מכיר את הארועים לאחר חתימת ההסכם ומה גרם ליזם להתעכב בעבודה. לכן קשה לי לתת לך תשובה מדויקת. אם היזם מתקדם בעבודה ורואים את הקצה אני הייתי ממין בסבלנות עד לסיום. דרישה לפיצוי בגין איחור, אם מגיע לכם, אפשר לתבוע גם מאוחר יותר. בנוסף- היה לכם עורך דין שיצג אותכם בהסכם. למה לא תתיעצו איתו? אני מניח שהוא מכיר את ההסכם ואת היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק גז והורדת קולטים לדוד שמש
קוסטה
13/08/14
שלום רב,
לשלב מסוים של תמ"א 38 הורידו לנו קולטים מהגג וניתקו גז. הדבר גרם לכך שחשבון החשמל גדל מאוד. בהסכם לא כתוב שום דבר לגבי הנושאים האלה. כמו כן אני גר בשכירות ולא חתמתי על שום דבר. האם יש אפשרות לקבל הפרשים לעומת הצריכה הממוצעת שלי בחשמל מהקבל/יזם?
תודה
לשלב מסוים של תמ"א 38 הורידו לנו קולטים מהגג וניתקו גז. הדבר גרם לכך שחשבון החשמל גדל מאוד. בהסכם לא כתוב שום דבר לגבי הנושאים האלה. כמו כן אני גר בשכירות ולא חתמתי על שום דבר. האם יש אפשרות לקבל הפרשים לעומת הצריכה הממוצעת שלי בחשמל מהקבל/יזם?
תודה
תמ"א 38 -
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
קוסטה שלום!
זה תלוי מה סיכמת עם בעל הבית שלך. אם אתה גר שם בתקופת העבודה יתכן וסיכמתם כבר על הנחה מדמי השכירות הריגלים. אם חשבתם על נושא החשמל והגז אני לא יודע. אם נושא זה לא נלקח בחשבון - תוכל לדרוש מבעל הבית את ההפרש בצריכה. לא ניח שהוא יתנדב לכך ומכאן והלאה, פשרה או תביעה קטנה, זו החלטה שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי מה סיכמת עם בעל הבית שלך. אם אתה גר שם בתקופת העבודה יתכן וסיכמתם כבר על הנחה מדמי השכירות הריגלים. אם חשבתם על נושא החשמל והגז אני לא יודע. אם נושא זה לא נלקח בחשבון - תוכל לדרוש מבעל הבית את ההפרש בצריכה. לא ניח שהוא יתנדב לכך ומכאן והלאה, פשרה או תביעה קטנה, זו החלטה שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במים של הדיירים לצורך בניה
אלה
13/08/14
שלום רב,
הבניין שלנו נמצא בשלבי תמ"א מתקדמים. כבר מזה 4 חודשים אני מקבלת חשבונות מים פי 3 מהצריכה הרגילה שלי. פניתי לפני חודשיים ליזם והם כל הזמן רק מושכים את הזמן ולא נותנים לי תשובה. לפני מספר ימים עליתי לקומה שבה נמצאים הדודים שלנו וראיתי מתמחת לדודים רטיבות וסימנים שהשתמשו במים מהדודים באותו יום. יש לח סרטון שצילמתי עם הוכחות. איך אני יכולה להכריח אותם לשלם את ההפרשים בין צריכה הרגילה שלי לחשבונות שקיבלתי? כמו כן, לפי התכנון של הקבלן בעת החלפת הצנרת הם מתכננים לנתק מים למשך יומיים. האם יש לקבלן זכות כזו? או שהם חייבים לספק לי מקום לינה עם תנאים בסיסיים ליומיים? האם יש לדיירים זכות להתנגד לכך?
תודה רבה
הבניין שלנו נמצא בשלבי תמ"א מתקדמים. כבר מזה 4 חודשים אני מקבלת חשבונות מים פי 3 מהצריכה הרגילה שלי. פניתי לפני חודשיים ליזם והם כל הזמן רק מושכים את הזמן ולא נותנים לי תשובה. לפני מספר ימים עליתי לקומה שבה נמצאים הדודים שלנו וראיתי מתמחת לדודים רטיבות וסימנים שהשתמשו במים מהדודים באותו יום. יש לח סרטון שצילמתי עם הוכחות. איך אני יכולה להכריח אותם לשלם את ההפרשים בין צריכה הרגילה שלי לחשבונות שקיבלתי? כמו כן, לפי התכנון של הקבלן בעת החלפת הצנרת הם מתכננים לנתק מים למשך יומיים. האם יש לקבלן זכות כזו? או שהם חייבים לספק לי מקום לינה עם תנאים בסיסיים ליומיים? האם יש לדיירים זכות להתנגד לכך?
תודה רבה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
שלום אלה!
היזם לא אמור להשתמש במים שלך לצורך העבודות. אם כך עשה הוא צריך להחזיר לך את עודף התשלום. בכל מקרה אני ממליץ שתפני גם לחברת המים בישוב ותתלונני על נזלית מים ותני להם גם לבדוק את הנושא.
לגבי ניתוק מים ליומיים - אם זו עבודה נדרשת אז איך אפשר להתנגד לכך? מה שתבדקו הוא אם ניתן לדאוג לחלופה או לצמצם את זמן הניתוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא אמור להשתמש במים שלך לצורך העבודות. אם כך עשה הוא צריך להחזיר לך את עודף התשלום. בכל מקרה אני ממליץ שתפני גם לחברת המים בישוב ותתלונני על נזלית מים ותני להם גם לבדוק את הנושא.
לגבי ניתוק מים ליומיים - אם זו עבודה נדרשת אז איך אפשר להתנגד לכך? מה שתבדקו הוא אם ניתן לדאוג לחלופה או לצמצם את זמן הניתוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול אחריות השוכר בזמן תמא 38
שרון
12/08/14
שלום רב,
אני שוכרת דירה בבניין שעובר תמא 38.
אני מקבלת חריגות עצומות בצריכת המים, ככל הנראה מפיצוצי צינורות בזמן עבודת על תשתיות הבניין, או אפילו גניבת מים מכוונת לצרכי בנייה.
שאלתי:
מה קובע החוק בנוגע לתחום אחריות השוכר, בנוגע לבעיות מסוג זה?
אני שוכרת דירה בבניין שעובר תמא 38.
אני מקבלת חריגות עצומות בצריכת המים, ככל הנראה מפיצוצי צינורות בזמן עבודת על תשתיות הבניין, או אפילו גניבת מים מכוונת לצרכי בנייה.
שאלתי:
מה קובע החוק בנוגע לתחום אחריות השוכר, בנוגע לבעיות מסוג זה?
אחריות שוכר בזמן ביצוע עבודות
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שרון שלום,
כמובן, כשוכרת אינך צריכה לשאת באחריות בגין נזקים המתרחשים תוך כדי ביצוע עבודות הבניה. ככלל, גם בעל הדירה לא אמור לשאת בנזקים אלה אלא היזם/קבלן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כמובן, כשוכרת אינך צריכה לשאת באחריות בגין נזקים המתרחשים תוך כדי ביצוע עבודות הבניה. ככלל, גם בעל הדירה לא אמור לשאת בנזקים אלה אלא היזם/קבלן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע שטרם מומשה
אשכנזי
10/08/14
ערב טוב, בבניין שלנו אושרה תב"ע המאפשרת לחלק מהדיירים להרחיב את הדירות + ממ"ד. התחלתי להתעניין בתמ"א 38 אולם יש לנו שכן בקומה א' שעטמד לפני קבל היר בניה מכח התב"ע. האם הבניה שלו יכולה להוריד לטמיון את האפשרות לתמ"א? האם בניה של שכן בקומת הגג יוריד לטמיון את התמ"א?
השפעת דייר שבנה תוספת על פרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
שלום רב,
לכל תוספת בנייה של דירה פרטית יש בדר"כ השפעה על הפרויקט. אם מסיבות תכנוניות ואם מסיבות משפטיות. לאו דווקא להוריד לטימיון או לא להשפיע כלל. הכל תלוי בשינוי התכנוני ו/או המשפטי שנוצר עקב התוספת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לכל תוספת בנייה של דירה פרטית יש בדר"כ השפעה על הפרויקט. אם מסיבות תכנוניות ואם מסיבות משפטיות. לאו דווקא להוריד לטימיון או לא להשפיע כלל. הכל תלוי בשינוי התכנוני ו/או המשפטי שנוצר עקב התוספת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ' שאלות
שי
10/08/14
שלום רב
בנין בין 9 דיירים
3 קומות
אנחנו דיירי קומה א , 5 חדרים
בנין במצב שמור ומצוין , יש מעלית
צד אחד בבנין 5 חדרים וצד שני 4 חדרים
מדובר בתמ"א שיפוץ שדרוג ממד + מרפסת
דיירי קומה ג' הם בעלי זכויות על הגג ולאחר בדיקה של מס' יזמים / קבלנים הצליחו להגיע למצוא יזם /קבלן שהציע הצעה רצינית עבור הבנין.
בהצעה דיירי קומה ג' יקבלו שכירות , יקבלו החלפת הדירה מקומה 3 לקומה 5 , יקבלו דירה חדשה כולל כל התכולה הנדרשת ללא תשלום ויקבלו זיכויי מס.
בהצעה מציע היזם לשלם גם שכירות לדירות 4 חדרים בגלל שלדבריו הם משתדרגים פחות
היזם מוכן לשלם שכירות בתנאי שמקטין את אחד החדרים כי צריך להעביר דרכו פרוזדור , היזם אומר או שכירות או הקטנת החדרים.
במקביל בעית החניה : במקום גינה נעימה ושקטנה מעונין היזם להחליף את הגינה לרחבת חניות והפסטורליות הלכה,
כמובן שגגון לא יועיל.
מתחת לחדר השינה יוחלף מגינה שקטנה לחניות
הכי חשוב : הקבלן מנוסה כקבלן אך בנשאי תמ"א זאת פעם ראשונה שלו וחשבנו על קבלן מנוסה , הבעיה שקבלנים מנוסים טוענים שהעסקה לא טובה ולא רוצים להיכנס לפרויקט כושל.
השאלה האם אפשר לדרוש ערבות בנקאית של מליוני שקלים גם אם אנחנו היחדים בבנין שמסרבים.
לסיכום :
2 דיירים מקומה ראשונה טוענים בתוקף שהעסקה הזאת פוגעת בהם והם מבקשים את כל התמיכה והייעוץ
בהיבט החניות , הערבות והסיכויים.
בברכה
שי
מס' שאלות
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
שי שלום,
ראשית, כמובן שיש משמעות רצינית ליזם/קבלן עם ניסיון בתמ"א. תמ"א היא אכן חלק מעולם הבנייה אך היא עולם בפני עצמו. כשייבחר יזם, גם יהיה לכם אני מניח עו"ד שיטפל בעניין הערבויות ובנושאי החניה וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, כמובן שיש משמעות רצינית ליזם/קבלן עם ניסיון בתמ"א. תמ"א היא אכן חלק מעולם הבנייה אך היא עולם בפני עצמו. כשייבחר יזם, גם יהיה לכם אני מניח עו"ד שיטפל בעניין הערבויות ובנושאי החניה וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38-חיזוק קירות בחדר קיים
נאוה
10/08/14
שלום רב,
דיירי הבנין בן 3 הקומות ו-6 הדירות שלידנו (חיפה) הגישו בקשה
לתמ"א 38/3 . בתוכנית שהוגשה אין תוספת ממ"דים אלא חיזוק קירות בחדר
קיים (ממ"דים חדשים יהיו רק בדירות המתוכננות בשתי הקומות הנוספות).
שאלותי: האם גם במקרה כזה יש
זכות לתוספת בניה של 25 מ"ר לכל דירה?
התוספות המוצעות כוללות בליטות לכל צידי הבנין. בין השאר מתוכננות
בליטות במרווחים הצידיים עד למרחק של 2.0 מטר מחוץ לקו הבנין, במרחק 2.0 מטר מגבול
המגרש ולאורך 7.0 מטר. בתוספת זו מתוכננים חדר רגיל ומרפסת כלואה . האם מותרת
תוספת כזאת מכח תמ"א 38/3 ?
יצויין שניתן להוסיף ממ"דים לבנין אך המתכננים בחרו שלא לעשות
זאת.
אודה לך על תשובתך.
ויתור על ממדי"ם בתמ"א 38 - אפשרי?
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
נאוה שלום רב,
התשובה משתנה מעירייה לעירייה ומוועדה מקומית לאחרת. כלומר: יש מקומות בהן הוועדה תאשר תוספת בנייה רגילה שאינה ממ"ד (אולם חובה שיהיה בבניין מקלט מאושר לפי תקנות הג"א), יש וועדות שככל ויש מקום להוסיף ממ"ד, לא יסתפקו במקלט ובבנייה רגילה וידרשו לבנות ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה משתנה מעירייה לעירייה ומוועדה מקומית לאחרת. כלומר: יש מקומות בהן הוועדה תאשר תוספת בנייה רגילה שאינה ממ"ד (אולם חובה שיהיה בבניין מקלט מאושר לפי תקנות הג"א), יש וועדות שככל ויש מקום להוסיף ממ"ד, לא יסתפקו במקלט ובבנייה רגילה וידרשו לבנות ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא תוספת ממ"דים
נאוה
12/08/14
תודה.
לאור תשובתך יש לי שאלה נוספת:
היכן אפשר לברר מהי מדיניות עיריית חיפה בעניין זה והאם אושרו כאן בעבר פרוייקטים של תמ"א 38 ללא תוספת ממד"ים שקיבלו את כל הזכויות הנילוות?
בחירת עורך דין
תמ''א 38
06/08/14
שלום,
ברצוני לשאול, באשר לבחירת עו''ד וקבלן. וועד בית בבניין של הוריי, בחר עו''ד ואף קבלן בלי להתייעץ עם הדיירים ואף ללא אסיפת דיירים. כעת לאור סירובי לחתום על הסכמת יצוג של עו''ד שנבחר ע''י ועד, בטענה כי איני מכירה אותה ועל פי בדיקה ראשונית מדובר בעו''ד בתחילת דרכו אשר טרם יצג פרוייקטים של תמ''א , וכי לדעתי כדאי לפנות לעו''ד מנוסה יותר בתחום, הוועד מאיים לתבוע אותי בתביעת נזיקין. אציין כי אותו דבר הם עושים סביב הקבלן שעמו הם מתכוונים לעבוד. מה עלי לעשות?
תודה מראש,
ילנה
ברצוני לשאול, באשר לבחירת עו''ד וקבלן. וועד בית בבניין של הוריי, בחר עו''ד ואף קבלן בלי להתייעץ עם הדיירים ואף ללא אסיפת דיירים. כעת לאור סירובי לחתום על הסכמת יצוג של עו''ד שנבחר ע''י ועד, בטענה כי איני מכירה אותה ועל פי בדיקה ראשונית מדובר בעו''ד בתחילת דרכו אשר טרם יצג פרוייקטים של תמ''א , וכי לדעתי כדאי לפנות לעו''ד מנוסה יותר בתחום, הוועד מאיים לתבוע אותי בתביעת נזיקין. אציין כי אותו דבר הם עושים סביב הקבלן שעמו הם מתכוונים לעבוד. מה עלי לעשות?
תודה מראש,
ילנה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/14
לא יודע מה היו השיקולים בבחירת אותו עורך דין אבל אם יש רוב לבחירתו ואת לא מצליחה לשכנע אחרים בטענותיך אני לא רואה מה אפשר לעשות. אני מציע שתעשי לא רק בדיקה ראשונית לגביו אלא בדיקות יסודיות יותר. אולי תשתכנעי שהוא מתאים ואולי יהיו לך עוד נימוקים לשכנע עוד דיירים.
לגבי היזם - תתעקשי לקבל מספר הצעות וכן להתרשם מהיזם על מנת לקבל החלטה נכונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי היזם - תתעקשי לקבל מספר הצעות וכן להתרשם מהיזם על מנת לקבל החלטה נכונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מגיע
עןזי
04/08/14
במסגרת מה מגיע לדיירים- אומרים עד 25 מ"ר בניה שמתוכם 12 מ"ר ממ"ד . האם הקבלן יכול לאמר - נותן רק 12 "מר ממ"ד וזה הוא לא משתלם לי יותר . או הוא חייב לתת את כל 25 מ"ר הבנויים לא כולל מרפסת .
מה מגיע לדיירים במסגרת תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
עוזי שלום,
25 מ"ר המדוברים הם זכות בנייה לכל דירה שנותנת התמ"א במסגרת עבודות לפי תמ"א 38. כמובן שאין חובה להשתמש בכל זכויות הבנייה. לעיתים קרובות אכן קורה שאין כדאיות כלכלית להוסיף את כל המטרים שניתן בפועל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
25 מ"ר המדוברים הם זכות בנייה לכל דירה שנותנת התמ"א במסגרת עבודות לפי תמ"א 38. כמובן שאין חובה להשתמש בכל זכויות הבנייה. לעיתים קרובות אכן קורה שאין כדאיות כלכלית להוסיף את כל המטרים שניתן בפועל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים – בעית בעלות על קרקע
ציפורה
04/08/14
שלום רב,
השכנים מתכננים הקמת ממ"דים ונתבקשתי לחתום על טופס הסכמה ולהצטרף.
הפניתי את תשומת ליבם שאחד ממגדלי הממ"דים תוכנן להבנות על שטח הרשום כשייך לבנין הסמוך (למרות שאנשי הבניין הסמוך לא הזיזו את הגדר). השכנים היוזמים התעלמו מהערתי וטענו כי לגבי ממ"דים הכללים שונים וכי הארכיטקט שלהם יודע מה שהוא עושה.
מעניין אותי באיזה שלב זה יתברר: האם העירייה בודקת זאת בעצמה לאחר הגשת הבקשה, או, שהעירייה שולחת מכתבים לבתים הסמוכים וממתינה לתגובה ?
בתודה מראש
ציפורה
השכנים מתכננים הקמת ממ"דים ונתבקשתי לחתום על טופס הסכמה ולהצטרף.
הפניתי את תשומת ליבם שאחד ממגדלי הממ"דים תוכנן להבנות על שטח הרשום כשייך לבנין הסמוך (למרות שאנשי הבניין הסמוך לא הזיזו את הגדר). השכנים היוזמים התעלמו מהערתי וטענו כי לגבי ממ"דים הכללים שונים וכי הארכיטקט שלהם יודע מה שהוא עושה.
מעניין אותי באיזה שלב זה יתברר: האם העירייה בודקת זאת בעצמה לאחר הגשת הבקשה, או, שהעירייה שולחת מכתבים לבתים הסמוכים וממתינה לתגובה ?
בתודה מראש
ציפורה
בעלות על קרקע בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
ציפורה שלום,
העירייה בודקת את התוכניות כמובן במסגרת הגשת הבקשה (גרמושקה) להיתר בנייה. הוועדה מפרסמת גם את הבקשה לטובת בעלי זיקה המבקשים להתנגד לבקשה משיקולים תכנוניים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
העירייה בודקת את התוכניות כמובן במסגרת הגשת הבקשה (גרמושקה) להיתר בנייה. הוועדה מפרסמת גם את הבקשה לטובת בעלי זיקה המבקשים להתנגד לבקשה משיקולים תכנוניים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק החיזוק נגד רעידות אדמה
סיני
31/07/14
1. האם חוק החיזוק נגד רעידות אדמה מחייב גם את בעלי הדירות שמסרבים לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה ע''י מכירת כל זכויות הבנייה כשאין זכות תמ''א על הבניין אלא זכות תוספת בנייה של קומה וחצי מכוח תב''ע?
2. האם בניית תוספת קומה וחצי מכוח תב''ע מחייבת רוב זהה כמו רוב של תמ"א 38?
3. האם לרוב של [66 אחוז] בעלי הדירות בבניין יש זכות לתבוע אצל המפקחת על רישום המקרקעין בעל דירה שמסרב לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה מכוח תב''ע?
4. האם יש כלשהוא קשר בין חוק החיזוק נגד רעידות אדמה לחיזוק בניין נגד רעידות אדמה מכוח תב''ע [בגלל הוספת קומה וחצי]?
2. האם בניית תוספת קומה וחצי מכוח תב''ע מחייבת רוב זהה כמו רוב של תמ"א 38?
3. האם לרוב של [66 אחוז] בעלי הדירות בבניין יש זכות לתבוע אצל המפקחת על רישום המקרקעין בעל דירה שמסרב לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה מכוח תב''ע?
4. האם יש כלשהוא קשר בין חוק החיזוק נגד רעידות אדמה לחיזוק בניין נגד רעידות אדמה מכוח תב''ע [בגלל הוספת קומה וחצי]?
חוק החיזוק נגד רעידות אדמה
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
סיני שלום,
אני לא מכיר מקום בו אין זכויות מכוח תמ"א כאשר הבניין אינו מחוזק. אם הוא נבנה לפני שנת 80 ואינו מחוזק חלה עליו תמ"א 38, אם הוא מחוזק - לא חל עליו חוק החיזוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אני לא מכיר מקום בו אין זכויות מכוח תמ"א כאשר הבניין אינו מחוזק. אם הוא נבנה לפני שנת 80 ואינו מחוזק חלה עליו תמ"א 38, אם הוא מחוזק - לא חל עליו חוק החיזוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת חיזוק נגד רעידות אדמה
בלהה
23/12/14
האם יש חובה לשכן שיש לו 75% מזכויות הגג ומטרתו רק להרחיב את דירתו לגג ולא במסגרת התמ"א. האם יש לחייב אותו לחזק בעצמו נגד רעידות אדמה בבנין שנבנה ב ?1950
ועד בניה
דוד
30/07/14
ועד בניה
ועד הבניה לקח קבלן ולא הראה לנו שום מכרז
ועד הבניה לקח (במימון קופת הועד) עורך דין (ממשרד בבעלות הבן של אחת מחברות הוועד) . עורך הדין מייצג רק את הוועד וכול הדיירים קבלו חוזה אחיד עליו נדרשים לחתום מול ועד הבניה
בין השאר אנחנו נדרשים להתחייב לא לתבוע את ועד הבניה
לפי מה שנמסר לנו כמעט לא ישדרגו את הבניין מעבר לתוספת הבנייה
זה חוקי?
ועד הבניה לקח קבלן ולא הראה לנו שום מכרז
ועד הבניה לקח (במימון קופת הועד) עורך דין (ממשרד בבעלות הבן של אחת מחברות הוועד) . עורך הדין מייצג רק את הוועד וכול הדיירים קבלו חוזה אחיד עליו נדרשים לחתום מול ועד הבניה
בין השאר אנחנו נדרשים להתחייב לא לתבוע את ועד הבניה
לפי מה שנמסר לנו כמעט לא ישדרגו את הבניין מעבר לתוספת הבנייה
זה חוקי?
תמ"א 38 - ועד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/08/14
דוד שלום!
לגבי בחירת הקבלן - תמיד עדיף לקבל כמה הצעות ולא רק הצעה אחת. אם כך נעשה זה באמת לא בסדר אבל דין יכול להיות שמה שסוכם הוא הוגן.
לגבי עורכין הדין - הם מייצגים את כל הדיירים ולא רק את הועד. ההסכם הוא אחיד לכולם וכך צריך להיות. למה בחרו את הבן של אחת מחברות הוועד אני לא יודע. יותר חשוב לוודא שהוא בקי בהסכמי תמא 38 ולא נבחר רק בגלל הקשר המשפחתי.
התחייבות לא לתבוע את הועד היא שגרתית בהסכמי תמ"א. הכוונה לא למעשים פסולים מבחינתם אלא רק שלא יתבעו אותם במקרה שהפרויקט נתקע וכו'.
לגבי התוספות בבנין - צריך להבין שיש לעיתים אילוצים בבנין ולא בכל בנין ניתן להוסיף שטחים נוספים. דין אתם מקבלים בנין משודרג מבחינת התשתיות שבו. בכל מקרה זה חוקי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי בחירת הקבלן - תמיד עדיף לקבל כמה הצעות ולא רק הצעה אחת. אם כך נעשה זה באמת לא בסדר אבל דין יכול להיות שמה שסוכם הוא הוגן.
לגבי עורכין הדין - הם מייצגים את כל הדיירים ולא רק את הועד. ההסכם הוא אחיד לכולם וכך צריך להיות. למה בחרו את הבן של אחת מחברות הוועד אני לא יודע. יותר חשוב לוודא שהוא בקי בהסכמי תמא 38 ולא נבחר רק בגלל הקשר המשפחתי.
התחייבות לא לתבוע את הועד היא שגרתית בהסכמי תמ"א. הכוונה לא למעשים פסולים מבחינתם אלא רק שלא יתבעו אותם במקרה שהפרויקט נתקע וכו'.
לגבי התוספות בבנין - צריך להבין שיש לעיתים אילוצים בבנין ולא בכל בנין ניתן להוסיף שטחים נוספים. דין אתם מקבלים בנין משודרג מבחינת התשתיות שבו. בכל מקרה זה חוקי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תבע+ תמא
ד
29/07/14
האם ניתן לקבל זכויות גם מכוח תמא 38 וגם תבע מקומית בו זמנית ? כלומר להוסיך את אלו על אלו
תמ"א 38- זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/08/14
התמא מוסיפה זכויות על מה שניתן היה לקבל אלמלא התמא. כך שאם יש זכויות בניה בלתי מנוצלות מכוח תוכניות בתוקף החלות על המגרש אז הן בנוסף לזכויות מכוח התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי לבעלים של חנות
גדעון
29/07/14
אני בעלים של חנות וגם עובד בחנות כבר 15 שנים.
יש תוכניות עתידיות להריסה של הבניין ולהקים בניין של 10 קומות,מבחינתי כל עקירה של העסק והעברתו למקום אחר תהווה פגיעה קשה במוניטין ובהכנסות.
איך אני אמור לחשב מה התמורה שאני אמור לקבל?
תודה מראש
יש תוכניות עתידיות להריסה של הבניין ולהקים בניין של 10 קומות,מבחינתי כל עקירה של העסק והעברתו למקום אחר תהווה פגיעה קשה במוניטין ובהכנסות.
איך אני אמור לחשב מה התמורה שאני אמור לקבל?
תודה מראש
תמ"א 38 - פינוי חנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/08/14
גדעון שלום!
מבין את הבעיה. בפרויקט של תמ"א 38/2, קרי- הריסה ובניה חדשה, נהוג שהדיירים מקבלים דמי שכירות בתקופת הבניה. אני מניח שלא תהיה מחלוקת עם היזם שישלם לך דמי שכירות כאלו. לגבי רווחים מניהול החנות שמעבר לדמי השכירות אני חושב שיהיה בינכם ויכוח. כמובן הכל תלוי גם בפער ההתחלתי בינכם. מציע שקודם כל תציב לך את המספרים בשתי החלופות. בנוסף - תנסה לשקלל מה התועלת שאתה תקבל כבעלים של חנות בבנין חדש ואולי חנות גדולה יותר ומרווחת יותר.
ועצה אחרונה- דבר עם היזם ישירות ותסביר לו ותנסו להגיע למשהוא מקובל על שניכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבין את הבעיה. בפרויקט של תמ"א 38/2, קרי- הריסה ובניה חדשה, נהוג שהדיירים מקבלים דמי שכירות בתקופת הבניה. אני מניח שלא תהיה מחלוקת עם היזם שישלם לך דמי שכירות כאלו. לגבי רווחים מניהול החנות שמעבר לדמי השכירות אני חושב שיהיה בינכם ויכוח. כמובן הכל תלוי גם בפער ההתחלתי בינכם. מציע שקודם כל תציב לך את המספרים בשתי החלופות. בנוסף - תנסה לשקלל מה התועלת שאתה תקבל כבעלים של חנות בבנין חדש ואולי חנות גדולה יותר ומרווחת יותר.
ועצה אחרונה- דבר עם היזם ישירות ותסביר לו ותנסו להגיע למשהוא מקובל על שניכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי רציפות בבנית ממ"דים
שמריהו
29/07/14
שלום רב,
קיים מצב, בו בקומה 1 בונים ממ"ד, בקומה 2 השכן לא מעוניין בממ"ד אבל יתכן שהוא יחתום על טופס הסכמה לשכנים מהקומה הראשונה.
עבור הדייר בקומה השלישית תיווצר בעיה טכנית/משפטית :
1. האם הוא יכול לבנות את הממ"ד מבלי שבקומה 2 יבנה ממ"ד.
2. האם השכן מקומה 2 יכול לטעון שלא מפריע לו שיבנו בקומה 1, אבל הוא לא מסכים שיבנו בקומה 3 (זה באמת יותר יפריע לו).
בתודה מראש
שמריהו
קיים מצב, בו בקומה 1 בונים ממ"ד, בקומה 2 השכן לא מעוניין בממ"ד אבל יתכן שהוא יחתום על טופס הסכמה לשכנים מהקומה הראשונה.
עבור הדייר בקומה השלישית תיווצר בעיה טכנית/משפטית :
1. האם הוא יכול לבנות את הממ"ד מבלי שבקומה 2 יבנה ממ"ד.
2. האם השכן מקומה 2 יכול לטעון שלא מפריע לו שיבנו בקומה 1, אבל הוא לא מסכים שיבנו בקומה 3 (זה באמת יותר יפריע לו).
בתודה מראש
שמריהו
תמ"א 38 - ממ"דים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/08/14
שמריהו שלום!
אני מבין שמדובר על הוספת ממדים בבנין קיים ולא תמ"א 38. בעקרון חוק המקרקעין קובע כי יש צורך ברוב של 60% לשם תוספת ממדים. עד כאן החוק. עדין צריך לקבל היתר בניה מהעיריה. לדעתי העיריה לא תיתן היתר בניה לקומה 3 מבלי שיהיו בנויים לפחות קירות הממד בקומה 2. כך שצריך לשכנע את הדייר בקומה 2 להסכים לבנית שלד הממד בקומה שלו. אם הוא מסרב אז תנסה להפעיל לחץ דרך העיריה והתנגדויות לגבי ההיתר המבוקש לקומה 1.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על הוספת ממדים בבנין קיים ולא תמ"א 38. בעקרון חוק המקרקעין קובע כי יש צורך ברוב של 60% לשם תוספת ממדים. עד כאן החוק. עדין צריך לקבל היתר בניה מהעיריה. לדעתי העיריה לא תיתן היתר בניה לקומה 3 מבלי שיהיו בנויים לפחות קירות הממד בקומה 2. כך שצריך לשכנע את הדייר בקומה 2 להסכים לבנית שלד הממד בקומה שלו. אם הוא מסרב אז תנסה להפעיל לחץ דרך העיריה והתנגדויות לגבי ההיתר המבוקש לקומה 1.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת חלון מחסן תמ"א 38
יותם
28/07/14
שלום וברכה
אני בעל מחסן בקומת קרקע בבניין דירות.
במהלך פרויקט תמ"א 38 שעובר הבניין, עתיד להיחסם לי אחד מחלונות המחסן (מתוך 2).
בנוסף בעלי הדירות מתנגדים שאני יקבל את הממ"ד (החלל) שנוסף ובגללו נחסם לי חלון המחסן. בטענה שמחסן לא צריך להיות משופה ע"פ חוק תמ"א 38, והם מעוניינים שהחלל שנוצר ישמש את כל הדיירים ויהווה רכוש משותף.
רציתי לדעת אם במקרה זה אני נחשב דייר סרבן? כל עוד לא הגענו לפשרה בקשר לחלל שנוצר.
ואם להבנתכם המפקח על בתים משותפים יצדיק את בעלי הדירות והחלון שלי ייסתם?
תודה מראש
אני בעל מחסן בקומת קרקע בבניין דירות.
במהלך פרויקט תמ"א 38 שעובר הבניין, עתיד להיחסם לי אחד מחלונות המחסן (מתוך 2).
בנוסף בעלי הדירות מתנגדים שאני יקבל את הממ"ד (החלל) שנוסף ובגללו נחסם לי חלון המחסן. בטענה שמחסן לא צריך להיות משופה ע"פ חוק תמ"א 38, והם מעוניינים שהחלל שנוצר ישמש את כל הדיירים ויהווה רכוש משותף.
רציתי לדעת אם במקרה זה אני נחשב דייר סרבן? כל עוד לא הגענו לפשרה בקשר לחלל שנוצר.
ואם להבנתכם המפקח על בתים משותפים יצדיק את בעלי הדירות והחלון שלי ייסתם?
תודה מראש
סגירת חלום בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/07/14
יותם שלום,
פרט חשוב מאוד שיש לדעת הוא אם המחסן רשום בטאבו כרכוש פרטי המוצמד לדירתך או שהוא חלק מהרכוש המשותף בשימוש שלך?
בכל אופן, לגבי סגירת החלון, איני יודע מה תהיה עמדת הוועדה המקומית ו/או המפקח על הבתים המשותפים אם תגיעו עד לשם. מה גם שנותר חלון שלא נסגר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
פרט חשוב מאוד שיש לדעת הוא אם המחסן רשום בטאבו כרכוש פרטי המוצמד לדירתך או שהוא חלק מהרכוש המשותף בשימוש שלך?
בכל אופן, לגבי סגירת החלון, איני יודע מה תהיה עמדת הוועדה המקומית ו/או המפקח על הבתים המשותפים אם תגיעו עד לשם. מה גם שנותר חלון שלא נסגר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בפרוייקט תמא 38
Adi Gaon
25/07/14
שלום
לפני כשנה וחצי רכשתי אופצייה לרכישת דירה בפרוייקט תמא 38...שלמתי סכום קטן והכסף אצל עוד בנאמנות. בזמנו הגישו את הבקשה לרשות המיסים אך הם לא קבלו אותה ואז שינו את האופצייה לעסקת רכישה. מאז ועד היום עדיין אין היתר בנייה וגם עתיד להיכנס חוק המעמ. השאלה שלי היא האם זה חוקי להגיש לרשות המיסים מס רכישה שבפועל אין עדיין היתר בנייה? אני חןששת שמהלך זה יפגע באפשרות שלי לקבל את ההטבה של מעמ 0
לפני כשנה וחצי רכשתי אופצייה לרכישת דירה בפרוייקט תמא 38...שלמתי סכום קטן והכסף אצל עוד בנאמנות. בזמנו הגישו את הבקשה לרשות המיסים אך הם לא קבלו אותה ואז שינו את האופצייה לעסקת רכישה. מאז ועד היום עדיין אין היתר בנייה וגם עתיד להיכנס חוק המעמ. השאלה שלי היא האם זה חוקי להגיש לרשות המיסים מס רכישה שבפועל אין עדיין היתר בנייה? אני חןששת שמהלך זה יפגע באפשרות שלי לקבל את ההטבה של מעמ 0
מיסוי על רכישת דירה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/07/14
עדי שלום,
ניתן להגיש דיווח על עסקת רכישה טרם קבלת היתר בנייה. גם רכישת אופציה במקרקעין היא עסקת רכישה בפני עצמה.
לגבי ההשלכות העתידיות על הפטור ממע"מ - איני בקיא בפרטי החוק החדש אולם ככל הנראה רשות המיסים תראה בכל רכישה אחרת עסקה שנייה. אני מניח שיש לכך פתרונות, טוב יהיה להיוועץ בעו"ד מתמחה בתחום המיסוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן להגיש דיווח על עסקת רכישה טרם קבלת היתר בנייה. גם רכישת אופציה במקרקעין היא עסקת רכישה בפני עצמה.
לגבי ההשלכות העתידיות על הפטור ממע"מ - איני בקיא בפרטי החוק החדש אולם ככל הנראה רשות המיסים תראה בכל רכישה אחרת עסקה שנייה. אני מניח שיש לכך פתרונות, טוב יהיה להיוועץ בעו"ד מתמחה בתחום המיסוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה אחוזי תוספת
עליזה
21/07/14
שלום רב,
מכל החומר שקראתי ומכל החיפושים שעשיתי, עדיין לא ברור לי אם התוספת שהיזם/קבלן יציע יכולה להיות מחושבת באחוזים, הנוספים לשטח הדירה, או שבסוף מסתכם המקסימום ב-25 מ"ר רבועים? (אנו מעוניינים בביצוע תמ"א 38/3 בבניין עם 6 דירות בחיפה. שטח דירה נטו הוא 105 מ"ר, ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא מרפסת). כמובן שהיינו רוצים לקבל את המקסימום האפשרי...
בתודה מראש זהבית
מכל החומר שקראתי ומכל החיפושים שעשיתי, עדיין לא ברור לי אם התוספת שהיזם/קבלן יציע יכולה להיות מחושבת באחוזים, הנוספים לשטח הדירה, או שבסוף מסתכם המקסימום ב-25 מ"ר רבועים? (אנו מעוניינים בביצוע תמ"א 38/3 בבניין עם 6 דירות בחיפה. שטח דירה נטו הוא 105 מ"ר, ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא מרפסת). כמובן שהיינו רוצים לקבל את המקסימום האפשרי...
בתודה מראש זהבית
אחוזי תוספת בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/07/14
עליזה שלום,
ככל ומדובר בתמ"א 38 במסגרת של חיזוק ותוספת בנייה - זכויות הבנייה הינן 25 מ"ר לכל דירה במסגרת תמ"א (מרפסת לא נכללת במטרים). ללא חישובי אחוזים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל ומדובר בתמ"א 38 במסגרת של חיזוק ותוספת בנייה - זכויות הבנייה הינן 25 מ"ר לכל דירה במסגרת תמ"א (מרפסת לא נכללת במטרים). ללא חישובי אחוזים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצטרפות בעל דירה לבניה במתווה תמ"א 38
שמריהו
20/07/14
שלום רב,
נניח שבבנין בן 6 דירות מתקבל רוב (5 דירות) לבניית ממ"דים וחיזוק הבניין במתווה של תמ"א 38 . דייר אחד אינו מעוניין בפרויקט, אולם, כאשר הוא נוכח שיש רוב הוא בלית ברירה מחליט להצטרף לבנה.
האם בעלי הדירות האחרים (אולי הם כועסים עליו) יכולים למנוע ממנו להצטרף?
בתודה מראש
שמריהו
נניח שבבנין בן 6 דירות מתקבל רוב (5 דירות) לבניית ממ"דים וחיזוק הבניין במתווה של תמ"א 38 . דייר אחד אינו מעוניין בפרויקט, אולם, כאשר הוא נוכח שיש רוב הוא בלית ברירה מחליט להצטרף לבנה.
האם בעלי הדירות האחרים (אולי הם כועסים עליו) יכולים למנוע ממנו להצטרף?
בתודה מראש
שמריהו
הצטרפות בעל דירה לתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/07/14
שמריהו שלום,
לא ניתן למנוע מבעל דירה להצטרף לפרויקט. ניתן אולי להיעזר בתמריצים למקדימים ו/או סנקציות למאחרים אך בטח לא ניתן למנוע הצטרפות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא ניתן למנוע מבעל דירה להצטרף לפרויקט. ניתן אולי להיעזר בתמריצים למקדימים ו/או סנקציות למאחרים אך בטח לא ניתן למנוע הצטרפות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
דביר
20/07/14
האם יש היטל השבחה במסגרת תמא 38
היטל השבחה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/07/14
דביר שלום,
על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יש פטור מלא מהיטל הזבחה. ככל שעושים שימוש בזכויות בנייה מעבר לתמ"א גם בזכויות מכוח התב"ע המקומית יש חיוב מלא של היטל השבחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יש פטור מלא מהיטל הזבחה. ככל שעושים שימוש בזכויות בנייה מעבר לתמ"א גם בזכויות מכוח התב"ע המקומית יש חיוב מלא של היטל השבחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לנוכח צוק איתן המדינה תאשר תמ"א 38 גם לנו?
אולג
20/07/14
מאוד רצינו שפרויקט תמ"א 38 יבוצע גם אצלנו, אבל משום מה אנחנו - בניין שניתן לו היתר אחרי 1980 + אין בו ממ"ד - לא מתאים לקריטריונים של תמ"א 38.
האם עכשיו, לנוכח מבצע צוק איתן, המדינה תאפשר גם לנו להוסיף ממ"ד על פי תוכנית תמ"א 38?
זה הרי אבסורד שאנחנו לא ממוגנים
האם עכשיו, לנוכח מבצע צוק איתן, המדינה תאפשר גם לנו להוסיף ממ"ד על פי תוכנית תמ"א 38?
זה הרי אבסורד שאנחנו לא ממוגנים
תמ"א 38 - צוק איתן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/07/14
שלום אולג!
מטרתה העקרית של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מאחר ותקן בניה לגבי רעידות אדמה הוחל משנת 1980 נקבע בהוראות המ"א שהזכויות הנוספות הניתנות על פיו לא ינתנו לבנינים לגביהם הוצא היתר לאחר 1980.
אבל בעצם מה שאתה שואל הוא לא לגבי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אלא מפני צרה אחרת שיכולה ליפול עלינו כמו שקורה עכשיו במבצע "צוק איתן". יש לכך פתרון בחוק המקרקעין.
המחוקק כבר התיחס לנושא הוספת ממ"דים בבנין קיים בחוק המקרקעין. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין מאפשר לרוב של 60% מבעלי הדירות להחליט על הרחבת דירות לצורך בנית ממ"דים. הוראה זו חלה על כל הדירות בהם אין עדין ממ"ד ואין זה משנה מתי נבנה הבנין. על כן מה שאתם צריכים לעשות הוא לקבל החלטה באסיפת דיירים בדבר הוספת ממ"דים. אם יש רוב דרוש אז אין בעיה להמשיך גם אם חלק מתנגדים.
בגלל שהתהליכים לוקחים זמן אז הפתרון הזה כבר לא יהיה רלבנטי לצוק איתן אבל לצערי נראה שעוד יהיה צורך בו גם בשנים הבאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מטרתה העקרית של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מאחר ותקן בניה לגבי רעידות אדמה הוחל משנת 1980 נקבע בהוראות המ"א שהזכויות הנוספות הניתנות על פיו לא ינתנו לבנינים לגביהם הוצא היתר לאחר 1980.
אבל בעצם מה שאתה שואל הוא לא לגבי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אלא מפני צרה אחרת שיכולה ליפול עלינו כמו שקורה עכשיו במבצע "צוק איתן". יש לכך פתרון בחוק המקרקעין.
המחוקק כבר התיחס לנושא הוספת ממ"דים בבנין קיים בחוק המקרקעין. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין מאפשר לרוב של 60% מבעלי הדירות להחליט על הרחבת דירות לצורך בנית ממ"דים. הוראה זו חלה על כל הדירות בהם אין עדין ממ"ד ואין זה משנה מתי נבנה הבנין. על כן מה שאתם צריכים לעשות הוא לקבל החלטה באסיפת דיירים בדבר הוספת ממ"דים. אם יש רוב דרוש אז אין בעיה להמשיך גם אם חלק מתנגדים.
בגלל שהתהליכים לוקחים זמן אז הפתרון הזה כבר לא יהיה רלבנטי לצוק איתן אבל לצערי נראה שעוד יהיה צורך בו גם בשנים הבאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
