פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם אפשר לתמוך בתוכנית ללא מכירת החלק ברכוש
אורן
02/07/14
יש 32 דירות זהות והולכים לבנות כ 80 (תמא 38 -2 )
הרווח הכלכלי מהפרויקט גבוה מאוד.
הייתי רוצה לשלם בגין עלות הבניה והנלוות (מסים, תכנון) ולקבל 1 חלקי 32 מהנכס הגמור. אפשר להכריח אותי למכור או שאני יכול לתמוך בפרויקט באופן זה (ולהגיע לפתרון עם היזם על אופן נאות לחישוב חלקי)?
הרווח הכלכלי מהפרויקט גבוה מאוד.
הייתי רוצה לשלם בגין עלות הבניה והנלוות (מסים, תכנון) ולקבל 1 חלקי 32 מהנכס הגמור. אפשר להכריח אותי למכור או שאני יכול לתמוך בפרויקט באופן זה (ולהגיע לפתרון עם היזם על אופן נאות לחישוב חלקי)?
תמ"א 38 - ללא מכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
אורן שלום!
אם יש רוב נדרש של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף אז ניתן לחייב אותך בהוראות ההסכם.
כל הסדר אחר הוא ענין להסכמה ספציפית בינך ובין היזם.
מעבר לכך צריך לבדוק משמעויות מיסוי במקרה של עיסקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש רוב נדרש של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף אז ניתן לחייב אותך בהוראות ההסכם.
כל הסדר אחר הוא ענין להסכמה ספציפית בינך ובין היזם.
מעבר לכך צריך לבדוק משמעויות מיסוי במקרה של עיסקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכרזה על מתחם לתמא ?
אריאל
01/07/14
מנהלים יקרים שלום רב,
שאלה טכנית/תהליכית -
באיזה שלב בפרוייקט תמ"א 38/2 מתקיימת (אם בכלל) הכרזה רשמית של הרשויות על הבניין/המתחם כמאושר
לביצוע הפרוייקט?
האם לאחר בחינת הבקשה ואישורה העקרוני לדיון?
האם לקראת קבלת היתר בניה?
מודה מראש למשיבים, יום טוב !
שאלה טכנית/תהליכית -
באיזה שלב בפרוייקט תמ"א 38/2 מתקיימת (אם בכלל) הכרזה רשמית של הרשויות על הבניין/המתחם כמאושר
לביצוע הפרוייקט?
האם לאחר בחינת הבקשה ואישורה העקרוני לדיון?
האם לקראת קבלת היתר בניה?
מודה מראש למשיבים, יום טוב !
תמ"א 38 - הכרזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
שלום אריאל!
אין הכרזה על פרויקט תמ"א 38/2. זה מונח שלקוח מתחום של פינוי בינוי. בקשה להיתר לפרויקט תמא 38/2 נבדקת קודם כל על ידי העיריה אם היא עומדת בתנאי הסף - היתר בניה לפני 1980, בדיקות קונסטרוקטור שהבנין נחוץ חיזוק וכו'. אם זה בסדר הבקשה נדונה כמו כל בקשה להיתר בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין הכרזה על פרויקט תמ"א 38/2. זה מונח שלקוח מתחום של פינוי בינוי. בקשה להיתר לפרויקט תמא 38/2 נבדקת קודם כל על ידי העיריה אם היא עומדת בתנאי הסף - היתר בניה לפני 1980, בדיקות קונסטרוקטור שהבנין נחוץ חיזוק וכו'. אם זה בסדר הבקשה נדונה כמו כל בקשה להיתר בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס דיווח למיסוי מקרקעין על עסקת תמא 38
ירון
30/06/14
שלום רב,
אנו דיירי בניין וחתמנו על הסכם תמא 38 לחיזוק הבניין והרחבת דירותינו. שאלתי היא תוך כמה זמן מיום חתימת ההסכם יש להגיש "הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38" למיסוי מקרקעין? תודה
אנו דיירי בניין וחתמנו על הסכם תמא 38 לחיזוק הבניין והרחבת דירותינו. שאלתי היא תוך כמה זמן מיום חתימת ההסכם יש להגיש "הודעה על דחיית יום המכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38" למיסוי מקרקעין? תודה
הודעת דחיית יום המכירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
ירון שלום,
דיווח חובה תוך 30 יום ממועד החתימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
דיווח חובה תוך 30 יום ממועד החתימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש אצלנו בביניין תמא 38 והקבלן דורש כסף על תוספת
מוטי לוי
30/06/14
דרישת כסף על תוספת
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
מוטי שלום,
לרוב זה לא נהוג.
אולם, אם הפרויקט לא משתלם מבחינה כלכלית ליזם, זו דרישה שבהחלט עולה למו"מ.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לרוב זה לא נהוג.
אולם, אם הפרויקט לא משתלם מבחינה כלכלית ליזם, זו דרישה שבהחלט עולה למו"מ.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר אחד מסרב ולכן אין תמ"א 38
שמעון
30/06/14
אני מעוניין לקנות דירה בבניין בתמ"א 38 אחת מהדירות החדשות.
הבעיה היא-דייר אחד לא חתם ולכן האישורים מתעכבים. המפקחת אמנם חתמה עבורו-אבל אמרו לי השכנים שעו"ד אמר להם שאין אפשרות למכור את הדירות ללא חתימתו. הדבר היחיד הוא שהשכנים או החברה שמבצעת את התוכנית יכולים לתבוע אותו וע"י כך לחייב אותו לחתום. מכיוון שלא ירצה לשלם סכום כספי גדול. אבל הם אומרים שלא תוגש נגדו תביעה כי לא יודעים היכן הוא-נעלם ולא בארץ.
ברצוני לדעת האם נכון מה שהשכנים אמרו לי והאם במצב כזה אין אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין?
הבעיה היא-דייר אחד לא חתם ולכן האישורים מתעכבים. המפקחת אמנם חתמה עבורו-אבל אמרו לי השכנים שעו"ד אמר להם שאין אפשרות למכור את הדירות ללא חתימתו. הדבר היחיד הוא שהשכנים או החברה שמבצעת את התוכנית יכולים לתבוע אותו וע"י כך לחייב אותו לחתום. מכיוון שלא ירצה לשלם סכום כספי גדול. אבל הם אומרים שלא תוגש נגדו תביעה כי לא יודעים היכן הוא-נעלם ולא בארץ.
ברצוני לדעת האם נכון מה שהשכנים אמרו לי והאם במצב כזה אין אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין?
קניית דירה חדשה בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
שמעון שלום רב,
משהו במכלול הדברים שמסרת לי חסר ולא הגיוני מבחינת רצף הדברים. אני אסביר בקצרה על התהליך ואז תוכל לדעת היכן אתה עומד.
ככל שרק דייר אחד לא חתם על ההסכם, לאחר קבלת היתר בנייה עקרוני לפרויקט, עוצרים את תהליך התכנון ומגישים תביעה נגד הסרבן אצל המפקחת. אם המפקחת נתנה פסק דין ואישרה את הפרויקט ניתן להתקדם בבנייה על אף שהוא לא חתם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
משהו במכלול הדברים שמסרת לי חסר ולא הגיוני מבחינת רצף הדברים. אני אסביר בקצרה על התהליך ואז תוכל לדעת היכן אתה עומד.
ככל שרק דייר אחד לא חתם על ההסכם, לאחר קבלת היתר בנייה עקרוני לפרויקט, עוצרים את תהליך התכנון ומגישים תביעה נגד הסרבן אצל המפקחת. אם המפקחת נתנה פסק דין ואישרה את הפרויקט ניתן להתקדם בבנייה על אף שהוא לא חתם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם שתלה כרזת ענק בבניין לפרסם מרכולתו
רחל מעוז
29/06/14
הבניין שלנו נמצא בעיצומו של פרוייקט תמ״א.לפני כיומיים הציב היזם בקדמת הבניין שלנו שלט ענק (2 מטר על 5 מטר) המכריז על כך שכל הדירות החדשות בבניין שלנו נמכרו .
עוד נרשם בשלט שיש להם פרוייקט תמא נוסף ברחוב אחר (באותה עיר) עם הצעה לקנות שם דירות. הכרזה לוותה בצילום ענק של הפרוייקט השני שלהם.
לציין שהיזם אפילו לא ביקש מהדיירים רשות לתלות את כרזת הענק בה הוא מפרסם את הפרוייקט האחר שלו.
שאלתי, האם זה חוקי ?האם היזם לא צריך לבקש את רשות הדיירים ו/או לפצותם על תליית הכרזה בחזית הבניין שלהם.
האם מותר ליזם לעשות בבניין שלנו ככל העולה על רוחו ????
עוד נרשם בשלט שיש להם פרוייקט תמא נוסף ברחוב אחר (באותה עיר) עם הצעה לקנות שם דירות. הכרזה לוותה בצילום ענק של הפרוייקט השני שלהם.
לציין שהיזם אפילו לא ביקש מהדיירים רשות לתלות את כרזת הענק בה הוא מפרסם את הפרוייקט האחר שלו.
שאלתי, האם זה חוקי ?האם היזם לא צריך לבקש את רשות הדיירים ו/או לפצותם על תליית הכרזה בחזית הבניין שלהם.
האם מותר ליזם לעשות בבניין שלנו ככל העולה על רוחו ????
תמ"א 38 - שילוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
רחל שלום!
ביחסים מול בעלי הדירות צריך לבדוק מה כתוב בהסכם בינכם לגבי הצבת שילוט.
כלפי העיריה - בדר"כ הם מאפשרים לשים שלט רק של הפרויקט בו נמצא השלט. לכן אני ממליץ לך לפנות למחלקת שילוט בעיריה עליה מדובר ולברר מה עמדתם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ביחסים מול בעלי הדירות צריך לבדוק מה כתוב בהסכם בינכם לגבי הצבת שילוט.
כלפי העיריה - בדר"כ הם מאפשרים לשים שלט רק של הפרויקט בו נמצא השלט. לכן אני ממליץ לך לפנות למחלקת שילוט בעיריה עליה מדובר ולברר מה עמדתם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בגג משותף ותמא
שי
29/06/14
האם הזכויות בגג של בניין משותף שייכות לדייר המתגורר בקומה העליונה ביותר? האם יש לכך משמעות בנוגע לתמא 38?
תמ"א 38 - זכויות בגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
זכויות הבניה על הגג המשותף הם חלק מהרכוש המשותף ושייכים לכלל הבעלים לפי חלקם ברכוש המשותף. זה הכלל. לעיתים יש חריגים מהכלל לפיהם ניתן להצמיד את זכויות הבניה אחרת ובמקרה כזה הנושא יוסדר בתקנון מוסכם של הבית המשותף. צריך לבדוק בנסח הטאבו אם רשום שם שיש תקנון מוסכם ובמקרה שכן להוציא אותו מהטאבו ולבדוק מה כתוב שם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
יהושוע
29/06/14
אני בין היחידים שלא חתמו עדין על תמא 38. אין לי התנגדות עקרונית לחתום, אבל אני מבקש לחכות זמן מה עד שיתבהרו עניינים אישיים (בהליכי גירושין.). הדבר הוסבר לקבלן, אך הוא אינו מוכן להמתין עוד..
השבוע קיבלתי מכתב מעו"ד של הקבלן שנותן לי שבועיים לחתימה, ולא יפתח תיק אצל רשמת הקרקעות.
השאלות:
1. האם שליחה של המכתב אלי במייל מספקת? בכדי לתבוע אותי? האם אין חובה לשלוח בדואר רשום את המכתב? לא קיבלתי דואר רשום, ולא אישרתי קבלת המכתב.
2. במקרה שלי, שאין לי התנגדות עקרונית, אלא רק מבקש הארכת זמן, האם עדין ניתן לתבוע אותי?
3. היה ואקבל מכתב מרשמת הקרקעות על מועד לדיון, האם אוכל עדיין לגשת לקבלן ולחתום, לפני מועד הדיון? האם לא יחייבו אותי בהוצאות משפטיות..?
השבוע קיבלתי מכתב מעו"ד של הקבלן שנותן לי שבועיים לחתימה, ולא יפתח תיק אצל רשמת הקרקעות.
השאלות:
1. האם שליחה של המכתב אלי במייל מספקת? בכדי לתבוע אותי? האם אין חובה לשלוח בדואר רשום את המכתב? לא קיבלתי דואר רשום, ולא אישרתי קבלת המכתב.
2. במקרה שלי, שאין לי התנגדות עקרונית, אלא רק מבקש הארכת זמן, האם עדין ניתן לתבוע אותי?
3. היה ואקבל מכתב מרשמת הקרקעות על מועד לדיון, האם אוכל עדיין לגשת לקבלן ולחתום, לפני מועד הדיון? האם לא יחייבו אותי בהוצאות משפטיות..?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
יהושוע שלום!
אני מבין שהם שלחו בשלב זה רק מכתב. אפשר לשלוח מכתב התקראה במייל ואין חובה לשלוח דוקא בדואר רשום.
אם אושרה להם הבקשה להיתר הם יכולים להגיש תביעה נגדך. תמיד תוכל לגשת ולחתום לפני הדיון אצל הרשמת ואני מניח שההיזם ישמח לכך ולא יבקש הוצאות.
בכל מקרה נראה לי הכי נכון לדבר פעם נוספת עם היזם ולנקוב במועד סביר שעד אליו יסתדרו הדברים ותיגש לחתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהם שלחו בשלב זה רק מכתב. אפשר לשלוח מכתב התקראה במייל ואין חובה לשלוח דוקא בדואר רשום.
אם אושרה להם הבקשה להיתר הם יכולים להגיש תביעה נגדך. תמיד תוכל לגשת ולחתום לפני הדיון אצל הרשמת ואני מניח שההיזם ישמח לכך ולא יבקש הוצאות.
בכל מקרה נראה לי הכי נכון לדבר פעם נוספת עם היזם ולנקוב במועד סביר שעד אליו יסתדרו הדברים ותיגש לחתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ב
אליס
29/06/14
שלום רב, בבניין שלנו יש תהליך של תמ"א 38 ב ,הריסת הבניין
ולהקימו מחדש.יש לי בעיה בדירה שלי שאני עשיתי מלפני כמה שנים תוספת בניה שזה ממד וחדר נוסף ומרפסת שמש (אני היחידי בבניין שעשה אני גר בקומת קרקע)הבעיה שכל הדיירים יקבלו דירות חדשות עם תוספת של 25 מטר חוץ מהדירה שלי שהקבלן טוען שלא מגיע לי תוספת מטרים כי נצלתי את הזכויות שלי אז יוצא שאני אקבל דירה מה שיש לי עכשיו.
האם הקבלן צודק? מה עלי לעשות? מי יפצה אותי בתוספת
שעשיתי? האם אני יכול לדרוש תוספת 25 מטר כמו לשאר הדיירים לדירה שניצלה אחוזי הבניה?
ולהקימו מחדש.יש לי בעיה בדירה שלי שאני עשיתי מלפני כמה שנים תוספת בניה שזה ממד וחדר נוסף ומרפסת שמש (אני היחידי בבניין שעשה אני גר בקומת קרקע)הבעיה שכל הדיירים יקבלו דירות חדשות עם תוספת של 25 מטר חוץ מהדירה שלי שהקבלן טוען שלא מגיע לי תוספת מטרים כי נצלתי את הזכויות שלי אז יוצא שאני אקבל דירה מה שיש לי עכשיו.
האם הקבלן צודק? מה עלי לעשות? מי יפצה אותי בתוספת
שעשיתי? האם אני יכול לדרוש תוספת 25 מטר כמו לשאר הדיירים לדירה שניצלה אחוזי הבניה?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/07/14
אליס שלום!
אם הבניה שלך בעבר היתה בהיתר כדין אז את לא מיצית את זכויות הבניה שלך והוא יכול לקבל עוד 25 מ"ר נוספים ומפה והלאה זה ענין של מו"מ בינך מולו ובהחלט את יכולה לדרוש ממנו.
מהכרותי את דירות הקרקע בדר"כ מדובר על הרחבות ללא היתר ובמקרה כזה כנראה שהקבלן צודק וצריך להתיחס רק לשטח הדירה החוקי וממנו להוסיף 25 מ"ר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבניה שלך בעבר היתה בהיתר כדין אז את לא מיצית את זכויות הבניה שלך והוא יכול לקבל עוד 25 מ"ר נוספים ומפה והלאה זה ענין של מו"מ בינך מולו ובהחלט את יכולה לדרוש ממנו.
מהכרותי את דירות הקרקע בדר"כ מדובר על הרחבות ללא היתר ובמקרה כזה כנראה שהקבלן צודק וצריך להתיחס רק לשטח הדירה החוקי וממנו להוסיף 25 מ"ר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת שמאי
דליה בסון
28/06/14
שלום רב,
בפרויקט תמה 38/2 יש ויכוח בין הדיירים איך לחלק את קומות הבניין החדש. בעלי ערך דירות רב יותר מבקשים את הקומות העליונות והיתר לא מסכימים. האם הדרך לפתור בעייה זו היא הערכת שמאי?
תודה, דליה בסון
בפרויקט תמה 38/2 יש ויכוח בין הדיירים איך לחלק את קומות הבניין החדש. בעלי ערך דירות רב יותר מבקשים את הקומות העליונות והיתר לא מסכימים. האם הדרך לפתור בעייה זו היא הערכת שמאי?
תודה, דליה בסון
חלוקת דירות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
דליה שלום רב,
בעיניי השיטה הטובה והנכונה ביותר היא כפי שהצעת - הערכת שמאי מוסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בעיניי השיטה הטובה והנכונה ביותר היא כפי שהצעת - הערכת שמאי מוסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
כושי
27/06/14
כל דיירי הבניין הרחיבו כבר את דירותיהם ללא היתרי בניה, הבניין כולו חורג מקוי בניין, אין אחוזי בניה אך בפועל יש שטח להרחבה ויש מקלט גדול משותף. האם הדיירים יכולים שוב להרחיב דירותיהם רק מכוח תמ"א 38?
שאלה שניה: ע"פ חוק הפרגולות החדש, האם דיירי קומות קרקע בבניין משותף רשאים להקים מחסן ו/או פרגולה ו/או גדר ו/או תאורה חיצונית - כל זאת על שטח משותף בבניין משותף ללא הגשת בקשה להיתרי בניה? תודה ושבת שלום.
שאלה שניה: ע"פ חוק הפרגולות החדש, האם דיירי קומות קרקע בבניין משותף רשאים להקים מחסן ו/או פרגולה ו/או גדר ו/או תאורה חיצונית - כל זאת על שטח משותף בבניין משותף ללא הגשת בקשה להיתרי בניה? תודה ושבת שלום.
היתרי בנייה בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
שלום רב,
לשאלתך הראשונה: היות ונראה כי ישנם מס' גורמים משתנים בבניין (חריגה מקווים, מחסור בזכויות בנייה מכוח התב"ע וכו') ההיתי מציע להתייעץ עם אדריכל. ככלל, זכויות התמ"א עומדות בפני עצמן אך כפופות לאפשרות תכנונית מבחינת אישור העירייה וקווי בניין.
לשאלתך השנייה: כל בנייה של פרגולה / מחסן צריכה לקבל היתר בנייה כדין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לשאלתך הראשונה: היות ונראה כי ישנם מס' גורמים משתנים בבניין (חריגה מקווים, מחסור בזכויות בנייה מכוח התב"ע וכו') ההיתי מציע להתייעץ עם אדריכל. ככלל, זכויות התמ"א עומדות בפני עצמן אך כפופות לאפשרות תכנונית מבחינת אישור העירייה וקווי בניין.
לשאלתך השנייה: כל בנייה של פרגולה / מחסן צריכה לקבל היתר בנייה כדין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה+ מועד תחילת פרוייקט תמ"א 38 לא ידוע
נועה
27/06/14
שלום,
אני ושותפה מעוניינות להשכיר דירה בת"א. ידוע כי יחול בבנין פרוייקט תמ"א 38. בעל הדירה והמתווך הצהירו כי אינם יודעים מהו המועד לתחילת הפרוייקט. אך מבדיקתנו את הנושא מול חברה הקבלן- נמסר לנו כי הפרוייקט יחל בעוד כ8 חודשיים בערך. האם עלינו להסיק מכך כי מועד תחילת הפרוייקט הוא אכן כפי שהצירה חברה הקבלן או שמא במועד מאוחר יותר מכך?
תודה מראש,
נועה
אני ושותפה מעוניינות להשכיר דירה בת"א. ידוע כי יחול בבנין פרוייקט תמ"א 38. בעל הדירה והמתווך הצהירו כי אינם יודעים מהו המועד לתחילת הפרוייקט. אך מבדיקתנו את הנושא מול חברה הקבלן- נמסר לנו כי הפרוייקט יחל בעוד כ8 חודשיים בערך. האם עלינו להסיק מכך כי מועד תחילת הפרוייקט הוא אכן כפי שהצירה חברה הקבלן או שמא במועד מאוחר יותר מכך?
תודה מראש,
נועה
nמועד תחילת פרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
02/07/14
נועה שלום,
מועדי הפרויקט בדרך כלל אמורים להיות מצויים בהסכם שנחתם בין היזם לדיירים. אולם, לעתים לא נדירות הפרויקט נסחב ונמתח מעבר לגבולות הזמן להם התחייבו מסיבות שלרה אינן תלויות ביזם אלא בוועדות התכנון.
לכן, קשה לי לתת תשובה חד משמעית בעניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מועדי הפרויקט בדרך כלל אמורים להיות מצויים בהסכם שנחתם בין היזם לדיירים. אולם, לעתים לא נדירות הפרויקט נסחב ונמתח מעבר לגבולות הזמן להם התחייבו מסיבות שלרה אינן תלויות ביזם אלא בוועדות התכנון.
לכן, קשה לי לתת תשובה חד משמעית בעניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א 38/2 ושכירות
נויה
23/06/14
שלום,
לפני שבועות אחדים שכרנו דירה בעיר במרכז הארץ, ברחוב שקט ויפה. לצערנו, לפני ימים אחדים גילינו כי הבניין שמולנו עומד להיהרס ולהיבנות מחדש כבניין רב קומות, במסגרת פרויקט תמ״א 38/2. ככל הנראה, העבודות יתחילו בעוד כשלושה חודשים.
ברצוני לשאול האם יש לנו עילה לביטול החוזה או ליציאה ממנו בכל דרך שהיא, בהתחשב בעובדה שבעת חתימת החוזה לא ידענו על שעתיד להתרחש בבניין שמולנו.
בתודה מראש,
נויה
לפני שבועות אחדים שכרנו דירה בעיר במרכז הארץ, ברחוב שקט ויפה. לצערנו, לפני ימים אחדים גילינו כי הבניין שמולנו עומד להיהרס ולהיבנות מחדש כבניין רב קומות, במסגרת פרויקט תמ״א 38/2. ככל הנראה, העבודות יתחילו בעוד כשלושה חודשים.
ברצוני לשאול האם יש לנו עילה לביטול החוזה או ליציאה ממנו בכל דרך שהיא, בהתחשב בעובדה שבעת חתימת החוזה לא ידענו על שעתיד להתרחש בבניין שמולנו.
בתודה מראש,
נויה
שכירות ותמ"א 38 בבניין ממול
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
נויה שלום רב,
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החוזים חלק כללי ולא לתמ"א. בכל אופן, ככל שהיה ידוע לבעל הדירה המושכרת כי עתיד להתחיל פרויקט תמ"א בבניין ממול (סביר להניח שידע שכן הוועדה המקומית מפרסמת), הרי שניתן לנסות לבטל את ההסכם מעילת ההטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החוזים חלק כללי ולא לתמ"א. בכל אופן, ככל שהיה ידוע לבעל הדירה המושכרת כי עתיד להתחיל פרויקט תמ"א בבניין ממול (סביר להניח שידע שכן הוועדה המקומית מפרסמת), הרי שניתן לנסות לבטל את ההסכם מעילת ההטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה דרך תיווך תמ"א 38
מאור
23/06/14
איזה שאלות חשובות צריך לשאול לפני שקונים דירה ממתווך בבניין שעובר תמ"א 38 לפני סיום הבנייה , ומה צריך לברר .
תודה לעונים
תודה לעונים
קניית דירה בפרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
מאור שלום רב,
שאלתך מקיפה נושאים רבים.
אין אפשרות להקיף את כולם במסגרת הפורום. יש לבדוק נושא בטחונות, יחידה רישומית קיימת לצורך רישום משכנתא, ערבויות, טיב, בדק, וכו'.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מקיפה נושאים רבים.
אין אפשרות להקיף את כולם במסגרת הפורום. יש לבדוק נושא בטחונות, יחידה רישומית קיימת לצורך רישום משכנתא, ערבויות, טיב, בדק, וכו'.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין במצב קשה
אילן
23/06/14
הבניין שאני גר בו הוא בן 60 שנה . הזמנתי בדיקת מהנדס מטעם עיריית רמת גן שהצביע על שורת ליקויים ארוכה . יחד עם זאת לא הוגדר הבניין כמסוכן למגורים . בבניין 5 דיירים ש -3 מהם מתנגדים לתמ"א בגלל אי רצון להוסיף דירות נוספות . הם מוכנים לשיפוץ עצמי אבל בעלות של כ -20000ש"ח לדייר . ברור כי זהו אם כל השיפוצים החפיפיים כי מאה אלף ש"ח לא יספיקו לכלום במצבו העגום של הבניין . שאלתי היא האם ניתן לכפות על יתר הדיירים ללכת לתמ"א 38 שהוא הפתרון היחידי האפשרי ( לדעתי ) ?
כפיית דיירים לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
אילן שלום רב,
מנסיבות המקרה הצלחתי להבין את הסמיילי שהוספת..
לשאלתך, ככל שאין הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א, לא ניתן לכפות זאת עליהם.
העירייה יכולה להוציא צו מבנה מסוכן וממילא דרישה לשיפוץ. אולם לא ניתן לכפות תמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מנסיבות המקרה הצלחתי להבין את הסמיילי שהוספת..
לשאלתך, ככל שאין הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א, לא ניתן לכפות זאת עליהם.
העירייה יכולה להוציא צו מבנה מסוכן וממילא דרישה לשיפוץ. אולם לא ניתן לכפות תמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תובעים שכן שלא מסכים לחתום על תמ"א 38
SHOS
23/06/14
שלום
אני מבקשת לדעת, אם השכנים יגישו תביעה נגדי ,בגלל שאני לא רוצה לחתום על תמ"א 38. (שבגללי הם מפסידים)
האם אפסיד בבית משפט? והאם אצטרך לפצות את השכנים?
הסיבה שלי: לא מוכנה לקחת את כל הסיכונים הכרוכים בתמ"א 38:
1.שהבניה תיתקע באמצע והיזם ייעלם (ראיתי כמה בניינים שנתקעו)
2.גנבים שיכנסו לבית מהפיגומים
3.נזילות ששמעתי שיכולים להיות
4.סדקים בקירות ששמעתי שיכולים להיות
5.בחוזה כתוב שמותר ליזם לבנות עד 14 דירות, ולא כתוב כמה קומות.(תאורתית, להבנתי,
הוא רשאי לבנות 14 קומות)
בתודה מראש
שוש
אני מבקשת לדעת, אם השכנים יגישו תביעה נגדי ,בגלל שאני לא רוצה לחתום על תמ"א 38. (שבגללי הם מפסידים)
האם אפסיד בבית משפט? והאם אצטרך לפצות את השכנים?
הסיבה שלי: לא מוכנה לקחת את כל הסיכונים הכרוכים בתמ"א 38:
1.שהבניה תיתקע באמצע והיזם ייעלם (ראיתי כמה בניינים שנתקעו)
2.גנבים שיכנסו לבית מהפיגומים
3.נזילות ששמעתי שיכולים להיות
4.סדקים בקירות ששמעתי שיכולים להיות
5.בחוזה כתוב שמותר ליזם לבנות עד 14 דירות, ולא כתוב כמה קומות.(תאורתית, להבנתי,
הוא רשאי לבנות 14 קומות)
בתודה מראש
שוש
תביעת דייר סרבן בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/06/14
שוש שלום רב,
חוק המקרקעין קובע שדייר המסרב לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 ייתבע לדין אצל המפקח על הבתים המשותפים שהינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום, זאת ככל שחתמו על ההסכם 2/3 מבעלי הזכויות האחרים בבניין. זו הקביעה של החוק. ללא שייתבעו את הדייר הסרבן והמפקח יאשר את הפרויקט לא ניתן לקבל היתר בנייה.
בדר"כ אין תשלום פיצוי ליתר הדיירים אולם בסיר שייפסקו הוצאות מסוימות (תלוי ברשם).
לגבי טענותייך, כלל הטענות מוכרות לי. אין טענה שאין לה פתרון והגנה. לא בגלל זה הייתי מוותר על הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק המקרקעין קובע שדייר המסרב לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38 ייתבע לדין אצל המפקח על הבתים המשותפים שהינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום, זאת ככל שחתמו על ההסכם 2/3 מבעלי הזכויות האחרים בבניין. זו הקביעה של החוק. ללא שייתבעו את הדייר הסרבן והמפקח יאשר את הפרויקט לא ניתן לקבל היתר בנייה.
בדר"כ אין תשלום פיצוי ליתר הדיירים אולם בסיר שייפסקו הוצאות מסוימות (תלוי ברשם).
לגבי טענותייך, כלל הטענות מוכרות לי. אין טענה שאין לה פתרון והגנה. לא בגלל זה הייתי מוותר על הפרויקט.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הייתי בסיפור עיצה שלי מנסיון
גילה
02/07/14
עיצה שלי תמכרי את הדירה ותברחי.
תמ"א 38 זה הפלקל הבא-אין שום תוכנית כזו בכל העולם מלבד ישראל. ישראלבלוף טיפוסי
הטענות שאמרת לא יתקבלו אצל המפקח והוא יחתום עבורך. זה לא אמנם לא יעלה לך כלום-זה ייתן לך זמן למכור את הדירה ולברוח. תרווחי זמן אם בנתיים תתנגדי.
פיתרון נוסף-שכנעי את השכנים לרדת מזה אם הם עדיין לא חתמו על חוזה. לסבול שנתיים עד שלוש בשביל איזה מרפסת רעועה-לא ממליצה בכלל!!
יותר ארנונה, יותר וועד בית מהמעלית -שום כדאיות אין בזה
יזם
דיווח לרשויות המס
22/06/14
שלום רב,
אני יזם ורכשתי (שני הסכמים) 1. זכויות בגג שהוצמדו ליחידה רישומית. 2. זכויות התמ"א מהיזם הראשון.
אני מבין שעליי לדווח על העסקה הראשונה - זכויות בגג.
אך אם עליי לדווח על העסקה השנייה? ואם כן באמצעות איזה טופס?
תודה מראש,
אבי
אני יזם ורכשתי (שני הסכמים) 1. זכויות בגג שהוצמדו ליחידה רישומית. 2. זכויות התמ"א מהיזם הראשון.
אני מבין שעליי לדווח על העסקה הראשונה - זכויות בגג.
אך אם עליי לדווח על העסקה השנייה? ואם כן באמצעות איזה טופס?
תודה מראש,
אבי
דיווח לרשויות המס
עו"ד גילי לוי
מנהל
22/06/14
אבי שלום רב,
לא הצלחתי להבין מה בדיוק רכשת וכיצד? האם במסגרת עסקת תמ"א אחת? האם בנפרד? כיצד התבצעה הרכישה ובאיו מסגרת?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין מה בדיוק רכשת וכיצד? האם במסגרת עסקת תמ"א אחת? האם בנפרד? כיצד התבצעה הרכישה ובאיו מסגרת?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
אור ביטון
21/06/14
שלום רב,
יש תיכנון לתמ"א 38 בבניין שבו אני גר עם הוריי והוריי בני 74 מתנגדים לתוכנית בעיקר בגלל שאינם יכולים לסבול את הרעש.הוריי לא חתמו על הסכמתם לבניה ביחד עם עוד שכן ובסך הכל יש 80 אחוזי הסכמה בבניין לתוכנית.האם הקבלן המבקש כעת היתר בניה מהעיריה יכול להתחיל בתוכנית למרות התנגדותנו ואם כן האם הוא עשוי או יכול לתבוע את הוריי על התנגדותם?שאלה נוספת : ניסיתי ליצור קשר עם הקבלן והשגתי בטלפון את מנהל הפרוייקט והסברתי לו את המצב הבעייתי של הוריי - הוא הציע לשכור מאיתנו את הדירה ושאנחנו נחפש דירה חלופית למשך זמן הבניה. האם זה רציני?אני עדיין לא נפגשתי עימו אבל נראה לי הזוי שהקבלן ישכור את הדירה מאיתנו במחיר מלא ויפסיד כסף - השאלה אם קבלנים באמת מגיעים להסדרים כאלה במידה ויש בעיה של אנשים מבוגרים או חולים שלא יכולים לעמוד ברעש? האם יש טעם להפגש עימו או שזה לא רציני(יש לציין שהוא בטיח לחזור אלי ונעלם אחרי השיחת טלפון) תודה מראש על התשובות.
יש תיכנון לתמ"א 38 בבניין שבו אני גר עם הוריי והוריי בני 74 מתנגדים לתוכנית בעיקר בגלל שאינם יכולים לסבול את הרעש.הוריי לא חתמו על הסכמתם לבניה ביחד עם עוד שכן ובסך הכל יש 80 אחוזי הסכמה בבניין לתוכנית.האם הקבלן המבקש כעת היתר בניה מהעיריה יכול להתחיל בתוכנית למרות התנגדותנו ואם כן האם הוא עשוי או יכול לתבוע את הוריי על התנגדותם?שאלה נוספת : ניסיתי ליצור קשר עם הקבלן והשגתי בטלפון את מנהל הפרוייקט והסברתי לו את המצב הבעייתי של הוריי - הוא הציע לשכור מאיתנו את הדירה ושאנחנו נחפש דירה חלופית למשך זמן הבניה. האם זה רציני?אני עדיין לא נפגשתי עימו אבל נראה לי הזוי שהקבלן ישכור את הדירה מאיתנו במחיר מלא ויפסיד כסף - השאלה אם קבלנים באמת מגיעים להסדרים כאלה במידה ויש בעיה של אנשים מבוגרים או חולים שלא יכולים לעמוד ברעש? האם יש טעם להפגש עימו או שזה לא רציני(יש לציין שהוא בטיח לחזור אלי ונעלם אחרי השיחת טלפון) תודה מראש על התשובות.
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
אור שלום!
אני מבין את המצוקה של ההורים אבל לא מאמין שיעצרו פרויקט שלום שכל יתר הדיירים רוצים בו ושהוא חשוב לכולם רק בגלל רעש להורים. ההצעה של היזם היא הוגנת ומציע לכם לקבלה. היזם ישכיר את הדירה לאחרים, אולי בפחות כסף אבל לא מהותי מבחינתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין את המצוקה של ההורים אבל לא מאמין שיעצרו פרויקט שלום שכל יתר הדיירים רוצים בו ושהוא חשוב לכולם רק בגלל רעש להורים. ההצעה של היזם היא הוגנת ומציע לכם לקבלה. היזם ישכיר את הדירה לאחרים, אולי בפחות כסף אבל לא מהותי מבחינתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
gil
01/07/14
אל תשכיר את הדירה לקבלן בשום אופן.
הוא יכניס לשם פועלים.
הדירה שלך תהפוך לאורווה, וכשתרצה שיחזיר אותה לקדמותה תחפש אותו בסיבוב.
הוא יכניס לשם פועלים.
הדירה שלך תהפוך לאורווה, וכשתרצה שיחזיר אותה לקדמותה תחפש אותו בסיבוב.
תתנגד ולשכת המקרעין לא תחייב את הוריך לחתום ללא פי
שיגא
04/07/14
פיצוי הולם-אני יודע זאת!!
המדינה והחוקים שלה-דורכת על הזקנים והחולים-רק על כסף חושבים!
קבלת דירה כתמורה ?
אריאל
21/06/14
שלום רב ,
יש באפשרותי לסייע לחבר בגבעתיים שדיירי הבניין שלו רוצים לבצע תמ"א 38/2.
אני אדם פרטי שכיר, אך היות ופעלתי בבניין שלי בפרוייקט דומה אז אני מכיר את התהליך ויכול לסייע להם להתקשר עם יזם/קבלן.
יש אפשרות שאקבל דירה תמורת החיבור בין הצדדים.
שאלתי היא, האם עבור דירה שניתנת כתמורה אני צריך לשלם מס רכישה, ובמידה וארצה למוכרה לאחר קבלתה, לשלם גם מס שבח ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
יש באפשרותי לסייע לחבר בגבעתיים שדיירי הבניין שלו רוצים לבצע תמ"א 38/2.
אני אדם פרטי שכיר, אך היות ופעלתי בבניין שלי בפרוייקט דומה אז אני מכיר את התהליך ויכול לסייע להם להתקשר עם יזם/קבלן.
יש אפשרות שאקבל דירה תמורת החיבור בין הצדדים.
שאלתי היא, האם עבור דירה שניתנת כתמורה אני צריך לשלם מס רכישה, ובמידה וארצה למוכרה לאחר קבלתה, לשלם גם מס שבח ?
מודה מראש על התשובה וסוף שבוע נעים !
תמ"א 38 - קבלת דירה כתמורה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
אריאל שלום!
אתה צריך לקוות שתשלם עליה רק מס רכישה. מאחר וזאת תמורה עבור עבודה יש סיכוי גדול שקודם כל יזקפו לך את שווי הדירה כהכנסה חייבת במס. אחר כך - ומאחר ובעצם את ממיר את המזומנים בדירה תשלם גם מס רכישה. לכן כדאי שתתיעץ ותזהר מראש. במכירה חלים עליך הכללים בחוק מיסוי מקרקעין כפי שיהיו בעת המכירה. לפי החוק דהיום - אם אין מדובר בדירה יחידה שלך אז אין פטור ממס ואתה תשלם 25% על השבח במידה ויהיה שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה צריך לקוות שתשלם עליה רק מס רכישה. מאחר וזאת תמורה עבור עבודה יש סיכוי גדול שקודם כל יזקפו לך את שווי הדירה כהכנסה חייבת במס. אחר כך - ומאחר ובעצם את ממיר את המזומנים בדירה תשלם גם מס רכישה. לכן כדאי שתתיעץ ותזהר מראש. במכירה חלים עליך הכללים בחוק מיסוי מקרקעין כפי שיהיו בעת המכירה. לפי החוק דהיום - אם אין מדובר בדירה יחידה שלך אז אין פטור ממס ואתה תשלם 25% על השבח במידה ויהיה שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – תמ"א 38/3
ערן
21/06/14
אילן שלום,
מחד גיסא, בדף זכויות בניה ראיתי שעל הנכס (3
קומות מלבד לקומת עמודים) המצוי בהדר יוסף ת"א חלה תוכנית מתאר ארצית ומחוזית
- תמ"א 38/3. בנוסף, בהתאם להנחיות הועדה המקומית על הנכס חלה התוספת המלאה
לפי תמ"א 38/3. מאידך גיסא, רשום בטבלה (מטריצה) המופיעה במסמך המנחה שאושר
על ידי הועדה המקומית כי תוספת הקומות שתותר היא (2), בניה על הגג (יחידה 65%
נפרדת), קומת קרקע (מלאה), הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת
הקרקע).
האם הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת הקרקע) מרוקנות מתוכן
את האפשרות שלנכס יתווספו עוד 3.5 קומות (1 עמודים + 2 תוספת + 0.5 גג) ?
מחד גיסא, בדף זכויות בניה ראיתי שעל הנכס (3
קומות מלבד לקומת עמודים) המצוי בהדר יוסף ת"א חלה תוכנית מתאר ארצית ומחוזית
- תמ"א 38/3. בנוסף, בהתאם להנחיות הועדה המקומית על הנכס חלה התוספת המלאה
לפי תמ"א 38/3. מאידך גיסא, רשום בטבלה (מטריצה) המופיעה במסמך המנחה שאושר
על ידי הועדה המקומית כי תוספת הקומות שתותר היא (2), בניה על הגג (יחידה 65%
נפרדת), קומת קרקע (מלאה), הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת
הקרקע).
האם הערות (עד גובה כולל של 4.5 קומות, חניה בתת הקרקע) מרוקנות מתוכן
את האפשרות שלנכס יתווספו עוד 3.5 קומות (1 עמודים + 2 תוספת + 0.5 גג) ?
תמ"א 38 - הדר יוסף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/14
ערן שלום!
אני מציע לך לבדוק מה הזכויות שיתנו לפי תוכנית מתאר תא/5000 שנמצאת בהליכים סופיים. תוכל למצוא אותה באתר העיריה. הדר יוסף מוגדרת כאזור מספר 204 וכנראה כאזור בבניה מרקמית. בניה רקמית מאפשרית בדר"כ 8 קומות (כולל קומת הקרקע) ובתוך זה כבר נמצאות הזכויות מכוח התמ"א.
לאחר הבדיקה תוכל לדעת מה תקבלו שם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מציע לך לבדוק מה הזכויות שיתנו לפי תוכנית מתאר תא/5000 שנמצאת בהליכים סופיים. תוכל למצוא אותה באתר העיריה. הדר יוסף מוגדרת כאזור מספר 204 וכנראה כאזור בבניה מרקמית. בניה רקמית מאפשרית בדר"כ 8 קומות (כולל קומת הקרקע) ובתוך זה כבר נמצאות הזכויות מכוח התמ"א.
לאחר הבדיקה תוכל לדעת מה תקבלו שם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה של יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות
שמואל
18/06/14
בניין של 12 דיירים רוצים לשפץ ולבנות בפרוייקט תמ"א 38.
תוספת הבנייה היא 2.5 קומות 7 עד 8 דירות.
האם בגלל שבונים יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות צריך חתימה של 100% מהדיירים?
תוספת הבנייה היא 2.5 קומות 7 עד 8 דירות.
האם בגלל שבונים יותר מ-1/3 כמות הדירות הקיימות צריך חתימה של 100% מהדיירים?
תמ"א 38 - יותר משליש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שמואל שלום!
הרוב הנדרש הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף.
לא קיימת עוד מגבלה לגבי תוספת מעל 1/3 מכמות הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף.
לא קיימת עוד מגבלה לגבי תוספת מעל 1/3 מכמות הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קו 0
דן
18/06/14
הבניין שלנו בנוי בקו 0.
השטח של החלקה כולל המדרכה היה בעבר חלקה של הבניין, וכך מראות המדידות, אך ברבות הימים השטח של המדרכה הופקע ע"י העיריה.
לצורך חיזוקים יש צורך בלפחות 35 ס"מ
במקרה הקיים לא יהיה חיזוקים פנימיים וגם לא יהיו ממ"דים חדשים באשר אין לאן לזוז.
מה ניתן לעשות לגבי 35 הס"מ שיש צורך לחיזוקים, למרות קו 0?
השטח של החלקה כולל המדרכה היה בעבר חלקה של הבניין, וכך מראות המדידות, אך ברבות הימים השטח של המדרכה הופקע ע"י העיריה.
לצורך חיזוקים יש צורך בלפחות 35 ס"מ
במקרה הקיים לא יהיה חיזוקים פנימיים וגם לא יהיו ממ"דים חדשים באשר אין לאן לזוז.
מה ניתן לעשות לגבי 35 הס"מ שיש צורך לחיזוקים, למרות קו 0?
תמ"א 38 - קו 0
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שלום דן!
קשה לי לענות לך כשאיני מכיר את המגרש הספציפי. הבעיה של הפקעה בחזית שגורמת לכך שקו המרפסות הקדמי יושב היום בפועל בקו המדרכה היא בעיה מוכרת. ראשית תבדקו אם אכן אין שום מרווח אפילו קטן לחיזוק. אם אין - אני חושב שהקונסטרוקטור והאדריכל צריכים לשבת מול גורמי התכנון בעיריה ולראות אילו הקלות יוכלו לקבל בשל כך.
מעבר לכך קשה לי להוסיף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך כשאיני מכיר את המגרש הספציפי. הבעיה של הפקעה בחזית שגורמת לכך שקו המרפסות הקדמי יושב היום בפועל בקו המדרכה היא בעיה מוכרת. ראשית תבדקו אם אכן אין שום מרווח אפילו קטן לחיזוק. אם אין - אני חושב שהקונסטרוקטור והאדריכל צריכים לשבת מול גורמי התכנון בעיריה ולראות אילו הקלות יוכלו לקבל בשל כך.
מעבר לכך קשה לי להוסיף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי בתמ"א 38
שמואל
18/06/14
מה קורה אם קבלן/יזם מתחיל פרויקט תמ"א 38, ובמהלך הבנייה מחירי הדירות יורדים ב-30%. הפרויקט עם ליווי בנקאי.
לקבלן/יזם לא כדאי לגמור את הבנייה כי הוא כנראה יפסיד.
בטוח שגם הבנק לא רוצה להפסיד.
השאלה מה יעשה הבנק?
לקבלן/יזם לא כדאי לגמור את הבנייה כי הוא כנראה יפסיד.
בטוח שגם הבנק לא רוצה להפסיד.
השאלה מה יעשה הבנק?
תמ"א 38 - ליווי בנקאי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שמואל שלום
נשמע לי די תאורטי.
בכל מקרה- לבנק יש גם את שולי הרווח במכירת הדירות בפרויקט (בדר"כ כ- 20% מלמעלה) וגם את ההון העצמי שהיזם השקיע בפרויקט (כ- 30% מהעלויות). מספרים אלו אמורים להספיק לו לגמור את הפרויקט גם במקרים של נפילת מחירים. אגב- בדוח 0 שהשמאי מטעם הבנק עורך - הם בודקים רגישות של הפרויקט במקרים כאלו.
כך שלדעתי גם במקרה של נפילת מחירים דרמטית כמו שאתה מתאר עדין יש לבנק בשר לממן את השלמת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נשמע לי די תאורטי.
בכל מקרה- לבנק יש גם את שולי הרווח במכירת הדירות בפרויקט (בדר"כ כ- 20% מלמעלה) וגם את ההון העצמי שהיזם השקיע בפרויקט (כ- 30% מהעלויות). מספרים אלו אמורים להספיק לו לגמור את הפרויקט גם במקרים של נפילת מחירים. אגב- בדוח 0 שהשמאי מטעם הבנק עורך - הם בודקים רגישות של הפרויקט במקרים כאלו.
כך שלדעתי גם במקרה של נפילת מחירים דרמטית כמו שאתה מתאר עדין יש לבנק בשר לממן את השלמת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דייר יכול שלא לאשר את התכניות?
יוסי
17/06/14
חתמנו על חוזה תמ"א 38/2 (100% חתימות) ועכשיו היזם הציג לנו את תכניות הבניין החדש. התכניות עומדות בכל הקריטריונים היבשים שביקשנו (כיווני אויר, שטח, חניות, מחסנים וכו') אך בכ"ז יש כמה דיירים (2 מתוך 8) שמאוכזבים ועושים בעיות בחתימה על התכניות להגשה. לפחות אחד מהם בא בגישה קצת סחטנית בשיחה עם היזם.
יש לציין שבגלל מגבלות קוי מגרש לא ניתן לענות על כל הגחמות של כל הדיירים והמתכנן נאלץ לתעדף מתוך רצונות הדיירים.
האם הדיירים יכולים לתקוע לכולם את הפרוייקט בשלב כ"כ מאוחר? בסופו של דבר הם דורשים תכנון מחדש מאפס של הכל ללא סיבה נראית לעין.
יש לציין שבגלל מגבלות קוי מגרש לא ניתן לענות על כל הגחמות של כל הדיירים והמתכנן נאלץ לתעדף מתוך רצונות הדיירים.
האם הדיירים יכולים לתקוע לכולם את הפרוייקט בשלב כ"כ מאוחר? בסופו של דבר הם דורשים תכנון מחדש מאפס של הכל ללא סיבה נראית לעין.
תמ"א 38 - אישור תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
מאוד תלןוי מה כתוב בהסכם עצמו. אם כמו שאתה כותב הם נותנים כל מה שהתחייבו בהסכם אז אני לא רואה איזה טענה יכולה להיות.
מה שאני מציע הוא קודם כל לשמוע בסבלנות את ההסתייגויות מהתכנון.. אולי חלק מהן נכונות וניתן לתקן. אם לא- ניתן באמצעות אדריכל הפרויקט להסביר לאותם דיירים מה האילוצים הקיימים במגרש ולמה זה תוכנן כך.
אם עדין יש התעקשות - בשביל זה ניתנים יפויי כוח לעורכי הדין. שישתמשו בהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שאני מציע הוא קודם כל לשמוע בסבלנות את ההסתייגויות מהתכנון.. אולי חלק מהן נכונות וניתן לתקן. אם לא- ניתן באמצעות אדריכל הפרויקט להסביר לאותם דיירים מה האילוצים הקיימים במגרש ולמה זה תוכנן כך.
אם עדין יש התעקשות - בשביל זה ניתנים יפויי כוח לעורכי הדין. שישתמשו בהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרך למנוע תמא 38
אקי
17/06/14
אנו דיירים בדירה ברעננה.לא מעוניינים בחיזוק המבנה עפ' התוכנית שהציעו לנו. בבניין 12 דיירים 6 פניימים ו6 חיצוניים.בתוכנית רוצים להוסיף לדיירים החיצוניים ממד מחוץ למבנה +תוספת בנייה [מאחר ונלקח מהם 2 מטר למעלית] ולנו מוצע תחת זאת ממד שחלקו נכנס לסלון הבית וגוזל שטח ניכר מהסלון [לנו לא מוצע ת שום תוספת בנייה נוספת כפי שהוצע לדיירים החיצוניים]
לפיכך איננו מסכימים - היזמים טוענים שהם לא זקוקים לחתימתנו.
א-האם באמת הם יכולים לבנות ללא אישורנו
ב-האם יש דרך כל שהיא לעצור את המהלך.
תודה
לפיכך איננו מסכימים - היזמים טוענים שהם לא זקוקים לחתימתנו.
א-האם באמת הם יכולים לבנות ללא אישורנו
ב-האם יש דרך כל שהיא לעצור את המהלך.
תודה
תמ"א 38 - למנוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/14
שלום אקי!
הרוב הנדרש לפרויקט של תוספת בניה הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 חלקים מהרכוש המשותף. אז קודם כל תבדקו אם יש להם רוב כזה.
בנוסף - אני מבין שהפרויקט המוצע כולל עבודות בתוך הדירה. לא ברור לי היקף העבודה אבל היזם ידרש לשכנע שאין מדובר בפגיעה בקנין פרטי שאז דרושה הסכמת הנפגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש לפרויקט של תוספת בניה הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 חלקים מהרכוש המשותף. אז קודם כל תבדקו אם יש להם רוב כזה.
בנוסף - אני מבין שהפרויקט המוצע כולל עבודות בתוך הדירה. לא ברור לי היקף העבודה אבל היזם ידרש לשכנע שאין מדובר בפגיעה בקנין פרטי שאז דרושה הסכמת הנפגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
