פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ערב התמ"א
אור
14/11/14
שלום- ערב קבלת היתר לתמ''א אני אמורה לחתום על יפוי כוח לעו''ד כי אמי בעלת הדירה נפטרה.
1- האם אני יכולה לפנות למפקח על בתים משותפים ולגלות לו שמה שחתמו ומה שנראה בתכניות האחרונות- לא חד הוא?
אנו תושבי הרצליה- למי פונים ואיך?
2- כמובן שבעלי החברה איים שיפנה למפקח אם לא אחתום ודרשתי שיוסיף את מה שהתחייב בכתב ואזי אחתום .
3-מה הדין? האם אני צודקת ?
בברכה
אור
1- האם אני יכולה לפנות למפקח על בתים משותפים ולגלות לו שמה שחתמו ומה שנראה בתכניות האחרונות- לא חד הוא?
אנו תושבי הרצליה- למי פונים ואיך?
2- כמובן שבעלי החברה איים שיפנה למפקח אם לא אחתום ודרשתי שיוסיף את מה שהתחייב בכתב ואזי אחתום .
3-מה הדין? האם אני צודקת ?
בברכה
אור
יורשים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
אור שלום רב,
במרבית המקרים, התוכנית כפי שהיא מוצגת ערב חתימת ההסכם וכפי שהיא מוגשת בפועל שונה בהחלט. התוכנית עוברת אצל יועצים שונים ואצל הוועדה המקומית ומשתנה בהתאם. ההסכם המשפטי אמור לקבוע מנגנון המבטא את אופן השינויים הללו ומהותם. הייתי ממליץ להעלות את השאלות בפני עוה"ד המייצג את הדיירים בפרויקט. ככל שהשינוי מהותי ממה שהוצג בדרך כלל פונים לבורר שזהותו מופיעה בהסכם המשפטי (שוב, אינני מכיר את ההסכם שלכם מול היזם).
באופן כללי, את נכנסת בנעלי אמך לעניין הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
במרבית המקרים, התוכנית כפי שהיא מוצגת ערב חתימת ההסכם וכפי שהיא מוגשת בפועל שונה בהחלט. התוכנית עוברת אצל יועצים שונים ואצל הוועדה המקומית ומשתנה בהתאם. ההסכם המשפטי אמור לקבוע מנגנון המבטא את אופן השינויים הללו ומהותם. הייתי ממליץ להעלות את השאלות בפני עוה"ד המייצג את הדיירים בפרויקט. ככל שהשינוי מהותי ממה שהוצג בדרך כלל פונים לבורר שזהותו מופיעה בהסכם המשפטי (שוב, אינני מכיר את ההסכם שלכם מול היזם).
באופן כללי, את נכנסת בנעלי אמך לעניין הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אדית
13/11/14
שלום רב
האם יש מקרים שבהם יש דירים שמתנגדים לתוכנית התמ"א אבל לא מחויבים לחתום על הסכמה?
אותם מזמינים למפקח להעיד? או שחברת היזמות מסתפקת בחתימות שיש
תודה מראש, אדית
האם יש מקרים שבהם יש דירים שמתנגדים לתוכנית התמ"א אבל לא מחויבים לחתום על הסכמה?
אותם מזמינים למפקח להעיד? או שחברת היזמות מסתפקת בחתימות שיש
תודה מראש, אדית
האם חובה לתבוע מתנגדים בתמ"א?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
אדית שלום,
חוק המקרקעין דורש הסכמה של 100% מהדיירים להסכם/תכניות. כאשר יש רוב של שני שליש שחותם, חובה לתבוע את המיעוט אצל המפקח על הבתים המשותפים כדי שישמע את טענותיהם ויחיליט אם לאשר את הפרויקט חרף סרבנותו של המיעוט. כלומר: החוק אמנם מסתפק ברוב של 2/3 מהדיירים אולם מחייב לאשר את הפרויקט במצב דברים כזה בתביעה מתאימה אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק המקרקעין דורש הסכמה של 100% מהדיירים להסכם/תכניות. כאשר יש רוב של שני שליש שחותם, חובה לתבוע את המיעוט אצל המפקח על הבתים המשותפים כדי שישמע את טענותיהם ויחיליט אם לאשר את הפרויקט חרף סרבנותו של המיעוט. כלומר: החוק אמנם מסתפק ברוב של 2/3 מהדיירים אולם מחייב לאשר את הפרויקט במצב דברים כזה בתביעה מתאימה אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנה פסיקה של המפקחת לטובת דייר בעסקת תמ"א 32
אבי
13/11/14
מעיון מעמיק למדתי שעד כה המפקחת על הבתים המשותפים פסקה נגד דיירים סרבנים בעסקאות של תמ"א 38 (לא לפינוי בינוי אני מכוון אלה לעיבוי וחיזוק ) . האם ישנה פסיקה של המפקחת לטובת דייר שהתנגד לביצוע תמ"א 38 (סירוב סביר )
?
?
בודאי שיש
חשמלאי מוסמך
13/11/14
ברור שיש מקרים בהם סרוב סביר מתקבל על ידי המפקחת על הבתים המשותפים
אתה יכול לבקש את הפסיקה עד היום ולראות באיזה מקרים פסקו לטובת הדייר הסרבן
תמ"א 38
אור
12/11/14
שלום-
רגע לפני קבלת היתר מן העיריה- אמי -בעלת דירה זו המועמדת לתמ"א 38 -נפטרה- ועו''ד מצד הדיירים דרש(כן . דרש ואיים שיתבע אותנו...) שנבוא לחתום מהר על יפוי כוח . אנו 3 יורשים.
1- האם באמת הוא יכול ''לתבוע'' אותנו - הרי הוא לצידנו..
2- דרשתי לראות את התכניות שהוגשו לעיריה כי קודם לכן החברה הקבלנית חתמה על חוזה בנפרד עמי- ( קיבלתי יפוי כוח מאמי) ובתכניות האחרונות שהוגשו לעיריה לא נראו ההסכמים האמורים והמובטחים..
3- בעלי החברה הקבלנית איים שאם לא אגיע הדבר יגרור הוצאות עו''ד- ואני החזרתי לו שגם אם הוא תובע אוכל להוכיח בקלות שעו''ד אשר מייצג את הדיירים הינו קרובו הקרוב ביותר של בעלי החברה...
4- האם עובדה זו- שהעו''ד המיצג אותי הינו קרוב מאד של החיברה- הינה עילה לתביעה..?
5- האם זכותי לעיין בתכניות האחרונות ולהעמיד דברים על דיוקם, לדרוש שיחתמו על מה שהם הבטיחו וחתמו בעבר אך הדבר לא ניכר ולא בא לידי ביטוי בתכנית שהוגשה לעיריה?
בברכה
אור
רגע לפני קבלת היתר מן העיריה- אמי -בעלת דירה זו המועמדת לתמ"א 38 -נפטרה- ועו''ד מצד הדיירים דרש(כן . דרש ואיים שיתבע אותנו...) שנבוא לחתום מהר על יפוי כוח . אנו 3 יורשים.
1- האם באמת הוא יכול ''לתבוע'' אותנו - הרי הוא לצידנו..
2- דרשתי לראות את התכניות שהוגשו לעיריה כי קודם לכן החברה הקבלנית חתמה על חוזה בנפרד עמי- ( קיבלתי יפוי כוח מאמי) ובתכניות האחרונות שהוגשו לעיריה לא נראו ההסכמים האמורים והמובטחים..
3- בעלי החברה הקבלנית איים שאם לא אגיע הדבר יגרור הוצאות עו''ד- ואני החזרתי לו שגם אם הוא תובע אוכל להוכיח בקלות שעו''ד אשר מייצג את הדיירים הינו קרובו הקרוב ביותר של בעלי החברה...
4- האם עובדה זו- שהעו''ד המיצג אותי הינו קרוב מאד של החיברה- הינה עילה לתביעה..?
5- האם זכותי לעיין בתכניות האחרונות ולהעמיד דברים על דיוקם, לדרוש שיחתמו על מה שהם הבטיחו וחתמו בעבר אך הדבר לא ניכר ולא בא לידי ביטוי בתכנית שהוגשה לעיריה?
בברכה
אור
ההסכם המפרט את התוכניות לא תואמות למה שהובטח בעל פה ע"י היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/14
אור שלום!
קשה להבין מהכתבו לגבי העובדות המדוקיות ובמיוחד לגבי ההבטחות שניתנו לכם על ידי היזם.
בעיקרון - יש הסכם תמ"א עליו חתמה אימך ותוכנו מחייב את הצדדים. הוא גם מחייב אותכם כיורשים הנכנסים בנעליה. לצורך הענין- אם אימך נתנה יפוי כוח בלתי חוזר אז גם אין צורך ליזם לקבל מכם גם כן יפוי כוח. יותר נוח אבל לא מחויב המציאות.
אם בהסכם יש התחייבות לתת יפוי כוח ולא ניתן- אז לכאורה יש ליזם עילת תביעה כנגדכם. אל תשכחו שמדובר על פרויקט בו מעורבים גם עוד בעלי דירות ועורך הדין שלכם מייצג את כולם ולא רק אותכם. אם אי מתן יפוי הכוח מצדכם מעכב במשהוא את התקדמות הפרויקט המשותף באופן שפוגע ביתר הדיירים אז הוא יכול לתבוע אותכם לענין זה.
לגבי התוכניות שהוגשו - לא צריכה להיות מניעה לקבל עותק מהתוכניות וניתן לדרוש זאת מהיזם ומעורך הדין. בדרך כלל יש בהסכם התמא מנגנון של בדיקת התאמת התוכניות למובטח בהסכם. אם פעלו על פי המנגנון אז הכל בסדר. אם הבטיחו לכם באופן מיוחד משהוא- אז פשוט תבדוק ואם יש פער קיימת לכם עילת תביעה כנגד היזם.
במקום לאיים אחד על השני בתביעות - אני מציע כי תבחנו את התוכניות שהוגשו ותראו אם בכלל יש על מה לריב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה להבין מהכתבו לגבי העובדות המדוקיות ובמיוחד לגבי ההבטחות שניתנו לכם על ידי היזם.
בעיקרון - יש הסכם תמ"א עליו חתמה אימך ותוכנו מחייב את הצדדים. הוא גם מחייב אותכם כיורשים הנכנסים בנעליה. לצורך הענין- אם אימך נתנה יפוי כוח בלתי חוזר אז גם אין צורך ליזם לקבל מכם גם כן יפוי כוח. יותר נוח אבל לא מחויב המציאות.
אם בהסכם יש התחייבות לתת יפוי כוח ולא ניתן- אז לכאורה יש ליזם עילת תביעה כנגדכם. אל תשכחו שמדובר על פרויקט בו מעורבים גם עוד בעלי דירות ועורך הדין שלכם מייצג את כולם ולא רק אותכם. אם אי מתן יפוי הכוח מצדכם מעכב במשהוא את התקדמות הפרויקט המשותף באופן שפוגע ביתר הדיירים אז הוא יכול לתבוע אותכם לענין זה.
לגבי התוכניות שהוגשו - לא צריכה להיות מניעה לקבל עותק מהתוכניות וניתן לדרוש זאת מהיזם ומעורך הדין. בדרך כלל יש בהסכם התמא מנגנון של בדיקת התאמת התוכניות למובטח בהסכם. אם פעלו על פי המנגנון אז הכל בסדר. אם הבטיחו לכם באופן מיוחד משהוא- אז פשוט תבדוק ואם יש פער קיימת לכם עילת תביעה כנגד היזם.
במקום לאיים אחד על השני בתביעות - אני מציע כי תבחנו את התוכניות שהוגשו ותראו אם בכלל יש על מה לריב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום התוכנית
אפרת
11/11/14
שלום רב,
מספר שאלות בבקשה :)
1. פרסום ההודעה- כאשר יש רוב לתוכנית ושכן מתנגד אחד, איפה אמורה להתפרסם ההודעה על מנת שהוא יראה אותה ויוכל להתנגד?
2. במידה ויש שטח משותף, כלומר חוץ מהשטח עליו בנוי הבניין, שטח מאחורי הבניין ששייך לאותו שכן מתנגד- האם עדיין רוב הוא מספק לביצוע הפרוייקט?
3. במידה ו2/5 שכנים לא חתמו עדיין על ביצוע הפרוייקט, האם 3/5 נחשב רוב? או שלא ניתן להתקדם?
תודה רבה רבה
ויום כתום לעונה.
מספר שאלות בבקשה :)
1. פרסום ההודעה- כאשר יש רוב לתוכנית ושכן מתנגד אחד, איפה אמורה להתפרסם ההודעה על מנת שהוא יראה אותה ויוכל להתנגד?
2. במידה ויש שטח משותף, כלומר חוץ מהשטח עליו בנוי הבניין, שטח מאחורי הבניין ששייך לאותו שכן מתנגד- האם עדיין רוב הוא מספק לביצוע הפרוייקט?
3. במידה ו2/5 שכנים לא חתמו עדיין על ביצוע הפרוייקט, האם 3/5 נחשב רוב? או שלא ניתן להתקדם?
תודה רבה רבה
ויום כתום לעונה.
התנגדות שכן לביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
11/11/14
שלום אפרת!
פרסום להתנגדות צריך להשלח בדואר רשום למתנגד וכן לשים על לוח במקום בולט במגרש. למשל - בלובי הכניסה.
אם השטח שייך לשכן המתנגד אז הוא לא שטח משותף אלא שטח פרטי. לא ניתן לקחת מהשטח הפרטי שלו לטובת הפרויקט.
הרוב הדרוש לפרויקט של תוספת קומות מעל הקיים הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. 3 מתוך 5 זה עדין לא רוב מספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרסום להתנגדות צריך להשלח בדואר רשום למתנגד וכן לשים על לוח במקום בולט במגרש. למשל - בלובי הכניסה.
אם השטח שייך לשכן המתנגד אז הוא לא שטח משותף אלא שטח פרטי. לא ניתן לקחת מהשטח הפרטי שלו לטובת הפרויקט.
הרוב הדרוש לפרויקט של תוספת קומות מעל הקיים הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. 3 מתוך 5 זה עדין לא רוב מספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סירוב לתמ"א 38/3
שובל רחל
09/11/14
שלום
אני גרה בקומת פרטר. ומחוסר מקום ומיקום הייזם נאלץ להציב את המעלית בכניסה לדירתי ובכך סוגר לי את הכניסה לדירה הוא משאיר פתח של 60 ס"מ כניסה מאחורי המעלית .הגיע איתי לפשרה שאקבל דירה מהדירות שיבנה על הגג כפיצוי. בהסכם הוא מחייב אותי למכור את דירתי במחיר שהוא יקבע ובאותה עת לחתום על קנית הדירה החדשה אני חוששת שלא אצליח למכור את הדירה עם כניסה בעייתית ושהוא לא יעמוד בהסכם ואז אהיה נפסדת . שאלתי איזה הסכם אני צריכה בכדי לוודא שהייזם יעמוד בהתחייבות ? תודה מראש... רחל
אני גרה בקומת פרטר. ומחוסר מקום ומיקום הייזם נאלץ להציב את המעלית בכניסה לדירתי ובכך סוגר לי את הכניסה לדירה הוא משאיר פתח של 60 ס"מ כניסה מאחורי המעלית .הגיע איתי לפשרה שאקבל דירה מהדירות שיבנה על הגג כפיצוי. בהסכם הוא מחייב אותי למכור את דירתי במחיר שהוא יקבע ובאותה עת לחתום על קנית הדירה החדשה אני חוששת שלא אצליח למכור את הדירה עם כניסה בעייתית ושהוא לא יעמוד בהסכם ואז אהיה נפסדת . שאלתי איזה הסכם אני צריכה בכדי לוודא שהייזם יעמוד בהתחייבות ? תודה מראש... רחל
מכירת דירה בפרויקט וקניית דירה מקבלן
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
רחל שלום,
יש צורך לגבש הסכם המשקף את כלל ההתחייבויות ואת כלל האינטרסים גם שלך וגם של היזם. ממליץ מאוד להיות מיוצגת בעניין זה. יש גם השלכות מס שצריכות להיבחן ולבוא בחשבון.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
יש צורך לגבש הסכם המשקף את כלל ההתחייבויות ואת כלל האינטרסים גם שלך וגם של היזם. ממליץ מאוד להיות מיוצגת בעניין זה. יש גם השלכות מס שצריכות להיבחן ולבוא בחשבון.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין
נדב, רמת גן.
09/11/14
שלום רב,
קיבלנו טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין לאחר שכל הדיירים בבניין שלנו חתמו על החוזה והפרוייקט אושר ע"י הוועדה מחוזית.
הטופס ללא תאריך משוער של סיום הפרוייקט וללא נספחים מצורפים.
הוא מיועד לרשות המיסים ומציג הסכם למכירת זכויות במסגרת תכנית חיזוק. הטופס אמור להיחתם בנוכחות עו"ד.
ברצוני לשאול אם מקובל להחתים על טופס זה בתחילת התהליך לאחר גיבוש החוזה והחתמת הדיירים ואם ישנם דברים שצריך לבדוק לפני חתימה בפני עו"ד.
תודה מראש.
קיבלנו טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין לאחר שכל הדיירים בבניין שלנו חתמו על החוזה והפרוייקט אושר ע"י הוועדה מחוזית.
הטופס ללא תאריך משוער של סיום הפרוייקט וללא נספחים מצורפים.
הוא מיועד לרשות המיסים ומציג הסכם למכירת זכויות במסגרת תכנית חיזוק. הטופס אמור להיחתם בנוכחות עו"ד.
ברצוני לשאול אם מקובל להחתים על טופס זה בתחילת התהליך לאחר גיבוש החוזה והחתמת הדיירים ואם ישנם דברים שצריך לבדוק לפני חתימה בפני עו"ד.
תודה מראש.
טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
נדב שלום,
הטופס בדר"כ נחתם ומדווח לרשות המיסים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים. צריך כמובן לוודא שהוא מלא כראוי, אני מניח שאתם מיוצגים ואני גם מניח שהיזם מיוצג לעניין זה שכן הוא נושא בעלויות המס. זה טופס מדרש כחלק מהעסקה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הטופס בדר"כ נחתם ומדווח לרשות המיסים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים. צריך כמובן לוודא שהוא מלא כראוי, אני מניח שאתם מיוצגים ואני גם מניח שהיזם מיוצג לעניין זה שכן הוא נושא בעלויות המס. זה טופס מדרש כחלק מהעסקה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת יפוי כח לנציגים בתמא
זששנ
09/11/14
שלום,בעבר חתמנו ליזם לביצוע תמ"א 38 וכן חתמנו על יפוי כח לנציגים בבניין לחתום בשמנו בעניין התמ"א. לצערנו הנציגים פועלים ללא ידיעה וללא הסברים ואין שקיפות לכל הנעשה 1.השאלה כיצד אנו מסירים מהם את יפוי הכח ?
2 . כעט ישנו פיצוץ בצנרת הראשית לבניין , היזם טרם קיבל את האישורים להתחיל בתמא ,אך מעוניין לבצע את התיקון ללא עלות הדיירים . ישנם דיירים שחוששים ממחוייבות עתידית כלפיו במידה ולא יאושר לו לבצע את התמא , השאלה כיצד מונעים ממנו לתקן את הפיצוץ או כיצד הוא יבצע את התיקון ללא התחיבות הדיירים כלפיו בעתיד ?
תודה
2 . כעט ישנו פיצוץ בצנרת הראשית לבניין , היזם טרם קיבל את האישורים להתחיל בתמא ,אך מעוניין לבצע את התיקון ללא עלות הדיירים . ישנם דיירים שחוששים ממחוייבות עתידית כלפיו במידה ולא יאושר לו לבצע את התמא , השאלה כיצד מונעים ממנו לתקן את הפיצוץ או כיצד הוא יבצע את התיקון ללא התחיבות הדיירים כלפיו בעתיד ?
תודה
הסרת יפוי כח לנציגות הדיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
שלום רב,
מכוח מה הנציגים מונו? ייפויי כוח או הסכם? ככלל, כשם שמונו כך ניתן להודיע שהם מוחלפים ע"י הרוב שמינה אותם.
לגבי היזם - תוכלו להחתים אותו על מסמך המשקף את עמדתכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מכוח מה הנציגים מונו? ייפויי כוח או הסכם? ככלל, כשם שמונו כך ניתן להודיע שהם מוחלפים ע"י הרוב שמינה אותם.
לגבי היזם - תוכלו להחתים אותו על מסמך המשקף את עמדתכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוףףף – סכסוך עם היזם
אורי ראובני
07/11/14
שלום,
קיבלנו חוזה מאוד בעיתי לחתום עליו.
והגיע העו"ד של הזים מספר פעמים להחתים את הדירים.
אנו היחידים שלא חתמנו והיזם השבוע פונה למפקח האזורי.
ברצוני לדעת אם אין ברצוני להיכנס ועניינים משפטים וארזה לחתום על החוזה.
מה האפשרויות שיש ברשותי?
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום על החוזה?
מתי אהיה חייב בהוצאות משפטיות?
בתודה! העיניין ממש דחוף
קיבלנו חוזה מאוד בעיתי לחתום עליו.
והגיע העו"ד של הזים מספר פעמים להחתים את הדירים.
אנו היחידים שלא חתמנו והיזם השבוע פונה למפקח האזורי.
ברצוני לדעת אם אין ברצוני להיכנס ועניינים משפטים וארזה לחתום על החוזה.
מה האפשרויות שיש ברשותי?
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום על החוזה?
מתי אהיה חייב בהוצאות משפטיות?
בתודה! העיניין ממש דחוף
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום עם היזם על החוזה?
לירוי
07/11/14
בהנחה שאתם היחידים שלא חתמתם על החוזה, הרי שאין עילה לפנות למפקח
הבהרה
אורי ראובני
08/11/14
אנו בניין של 24 דירים. 3 לא חתמנו...
אני לא מתנגד לחתום אלה רוצה לשפר את החוזה..
בבקשה צריך תשובה מידית על השאלות!!
בתודה רבה
אני לא מתנגד לחתום אלה רוצה לשפר את החוזה..
בבקשה צריך תשובה מידית על השאלות!!
בתודה רבה
סירוב לחתום על הסכם ופנייה למפקח
עו"ד גילי לוי
11/11/14
אורי שלום רב,
הפנייה למפקח על הבתים המשותפים נעשית ע"י היזם רק לאחר שהפרויקט אושר עקרונית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. איני יודע מתי חתמתם ואם התקבל האישור הזה או שכרגע אתה מאוים בתביעה עתידית.
מכל מקום, ככל והטענות שלך נכונות ומוצדקות המפקח ישמע את טענותיך ויחליט אם יש מקום לעצור את הפרויקט או להמשיך על אף הטענות שלך ואם הוא יראה לנכון הוא יחייב אותך גם בהוצאות משפט. אני מציע להיוועץ פרטנית עם עו"ד בעניין או לפנות ליזם ו/או לעורכי הדין מטעמו ולהגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הפנייה למפקח על הבתים המשותפים נעשית ע"י היזם רק לאחר שהפרויקט אושר עקרונית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. איני יודע מתי חתמתם ואם התקבל האישור הזה או שכרגע אתה מאוים בתביעה עתידית.
מכל מקום, ככל והטענות שלך נכונות ומוצדקות המפקח ישמע את טענותיך ויחליט אם יש מקום לעצור את הפרויקט או להמשיך על אף הטענות שלך ואם הוא יראה לנכון הוא יחייב אותך גם בהוצאות משפט. אני מציע להיוועץ פרטנית עם עו"ד בעניין או לפנות ליזם ו/או לעורכי הדין מטעמו ולהגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
צו ירושה ותמ״א
מרב פיכמן
06/11/14
אנו מעוניינים לעשות תמ״א 38 בבניין בן 18 דירות. אחת הדירות שייכת לאישה שהתאלמנה לפני חודשיים ואינה ברת חתימה. לטענת בנה קיים על הדירה צו ירושה שמלווה בסכסוך בינו לבין אחיו. האם קיומו צו זה יכול לטרפד את כל הפרוייקט ולמנוע אותו? תודה.
צו ירושה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
מרב שלום,
הנושא יכול לעכב אך כמובן אינו יכול לטרפד את העסקה.
ככל ולא יסתדר מבחינת הרישום בטאבו צו הירושה, מה שנראה לפי דברייך והצגת הנסיבות - יגישו תביעה (מאוד טכנית במקרה זה) למפקח על הבתים המשותפים שייתן סמכות לעוה"ד לחתום על ההסכם במקום הבעלים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הנושא יכול לעכב אך כמובן אינו יכול לטרפד את העסקה.
ככל ולא יסתדר מבחינת הרישום בטאבו צו הירושה, מה שנראה לפי דברייך והצגת הנסיבות - יגישו תביעה (מאוד טכנית במקרה זה) למפקח על הבתים המשותפים שייתן סמכות לעוה"ד לחתום על ההסכם במקום הבעלים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ההגדרה של דירה לצורך הצבעה על רוב לתמ"א?
דוד
05/11/14
יש אצלנו 10 דירות
ויש מחסן בבעלות פרטית (המחסן לא שייך לבעל דירה אחרת)
ואולם בבעלות פרטית
בנסח הטאבו יש 12 יחידות
האם לכול 12 יש זכות הצבעה?
ויש מחסן בבעלות פרטית (המחסן לא שייך לבעל דירה אחרת)
ואולם בבעלות פרטית
בנסח הטאבו יש 12 יחידות
האם לכול 12 יש זכות הצבעה?
הגדרת "דירה" לצורך קביעת רוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/11/14
דוד שלום!
"דירה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ- "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
כך שמחסן הרשום כיחידה נפרדת בבית המשותף נחשבת כ"דירה, לצורך הרוב הדרוש.
אני מניח שיש אצלכם רק 11 דירות ותת החלקה ה- 12 שאתם רואים היא תת חלקה של הרכוש המשותף.
בנוסף - מאחר וחריג שמחסן ירשם כדירה אני מציע לבדוק את הרקע לרישום הזה ולראות אם יש מקום לשות לו "צרות, במידה והוא מערים קשיים על הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
"דירה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ- "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
כך שמחסן הרשום כיחידה נפרדת בבית המשותף נחשבת כ"דירה, לצורך הרוב הדרוש.
אני מניח שיש אצלכם רק 11 דירות ותת החלקה ה- 12 שאתם רואים היא תת חלקה של הרכוש המשותף.
בנוסף - מאחר וחריג שמחסן ירשם כדירה אני מציע לבדוק את הרקע לרישום הזה ולראות אם יש מקום לשות לו "צרות, במידה והוא מערים קשיים על הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממע"מ בתמ"א 38
ורדה
05/11/14
קראתי בגלובס שיש קבלנים שממתינים עד ששטבה במע על שירותי בניה תיכנס לפועל- הייתי רוצה לשמע הרחבה בקשר להטבה הזו - האם נכון? מתי אמורה ועלאלו שיאותים תהיה הנחה? ומי זכאי להנחה - היזם?
תודה - שרה
תודה - שרה
תמ"א 38 - פטור ממע"מ בעיסקת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/11/14
שלום שרה!
בעיסקת תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים מהיזם שירותי בניה לגבי דירותיהם והבנין הקיים. לשירותי בניה אלו יש שווי ועל השווי הזה באופן רגל היה צריך להוסיף ולשלם מע"מ. חוק מעמ היום פטר את בעלי הדירות מתשלום מעמ זה, באל במקביל אסר על היזם לקזז מעמ תשומות מתשלומים שהוא משלם לקבלני משנה ולספקים אחרים. כך שההטבה במעמ היא די שולית. התיקון לחוק אמור לאפשר ליזם לקזז את התשומות. בתאוריה זה אמור לשפר את כדאיות העיסקה מצד היזם ועל כן הוא עשוי לשפר את הצעותיו אליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיסקת תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים מהיזם שירותי בניה לגבי דירותיהם והבנין הקיים. לשירותי בניה אלו יש שווי ועל השווי הזה באופן רגל היה צריך להוסיף ולשלם מע"מ. חוק מעמ היום פטר את בעלי הדירות מתשלום מעמ זה, באל במקביל אסר על היזם לקזז מעמ תשומות מתשלומים שהוא משלם לקבלני משנה ולספקים אחרים. כך שההטבה במעמ היא די שולית. התיקון לחוק אמור לאפשר ליזם לקזז את התשומות. בתאוריה זה אמור לשפר את כדאיות העיסקה מצד היזם ועל כן הוא עשוי לשפר את הצעותיו אליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
נ.ש.א
05/11/14
האם מגבלת 2 קומות ומעלה או 400 מ"ר לבניין קיים תקפה גם במקרה בו הורסים אותו לצורך בניית בניין חדש במסגרת תמ"א 38/2 ומה לגבי חלקה שבה יש 2 בניינים. האם במקרה של תמ"א 38/2 מחשבים את השטח של כל בניין בנפרד או את של שניהם יחדיו?
תודה
תודה
תמ"א 38 - מגבלת גובה ושטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/14
קודם כל אתה טועה בבסיס. על פי הוראות תמא 38 הזכויות הנוספות הניתנות על פיה הן על כל מגרש שחלות עליו תוכניות בתוקף המאפשרות בניה של מעל 400 מ"ר בשתי קומות. לא חייב להיות בפועל בנוי כך (אם כי העיריה תעשה את המוות לצמוד קרקע שיטען כי הוא זכאי לזכויות מכוח התמא).
מאחר וזה כך השאלה השניה אולי לא רלבנטית. אבל כמו שאמרתי קודם עיריות לא אוהבות שבית קטן מבקש הקלות לפי התמא ואם זה המצב הם ישו ככל הנראה בעיות לקבלת היתר למרות שחוקית הן טועות .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאחר וזה כך השאלה השניה אולי לא רלבנטית. אבל כמו שאמרתי קודם עיריות לא אוהבות שבית קטן מבקש הקלות לפי התמא ואם זה המצב הם ישו ככל הנראה בעיות לקבלת היתר למרות שחוקית הן טועות .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו ותמא38
יעקב
03/11/14
אני גר בבניין שבו 9 משפחות . עשינו לפני זמן רב בקשה לטאבו אך עדיין לא התקבלה התוצאה ( בטיפול )אנו מעוניינים להכנס לשלב של פיתוח ע"י תמא38 . האם העדר הטאבו יכול לגרום לאי ביצוע התמא 38 או שמספיק נסח טאבו
האם היעדר הטאבו יכול לגרום לאי ביצוע תמ"א 38?
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
יעקב שלום,
צר לי, לא הצלחתי להבין את שאלתך. איזו בקשה הגשתם לטאבו?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
צר לי, לא הצלחתי להבין את שאלתך. איזו בקשה הגשתם לטאבו?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם שביצע עבירות בנייה
שבתאי
03/11/14
שלום רב
רוב הדיירים (מעל 66%) בבניין שלי חתמו על חוזה תמא הרחבות מול יזם,
עדיין לא הוגשו תוכניות לעירייה, היזם מאיים עלי ועל עוד מספר דיירים בתביעה לרשם
כעת מתברר לי שהיזם הנ"ל בבניין אחר שבעיר מגורי ביצע עבירות
בנייה בזמן בניית תמ"א 38 (ביררתי זאת בעיריה), היה לו אישור להוסיף קומה
אחת והיזם בחר לבנות עוד 2 קומות בניגוד להיתר ובעקבות כך העירייה עצרה לו את כל
הבנייה וכרגע יש דיונים בעניין. לפי המסתמן העירייה בסופו של דבר תאשר לו זאת.
האם רשם המקרקעין יקבל את טענתי שאיני מעוניין שיזם עבריין יבצע תמ"א
בבניין שלי, או שטענתי תידחה
תודה
רוב הדיירים (מעל 66%) בבניין שלי חתמו על חוזה תמא הרחבות מול יזם,
עדיין לא הוגשו תוכניות לעירייה, היזם מאיים עלי ועל עוד מספר דיירים בתביעה לרשם
כעת מתברר לי שהיזם הנ"ל בבניין אחר שבעיר מגורי ביצע עבירות
בנייה בזמן בניית תמ"א 38 (ביררתי זאת בעיריה), היה לו אישור להוסיף קומה
אחת והיזם בחר לבנות עוד 2 קומות בניגוד להיתר ובעקבות כך העירייה עצרה לו את כל
הבנייה וכרגע יש דיונים בעניין. לפי המסתמן העירייה בסופו של דבר תאשר לו זאת.
האם רשם המקרקעין יקבל את טענתי שאיני מעוניין שיזם עבריין יבצע תמ"א
בבניין שלי, או שטענתי תידחה
תודה
תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
שבתאי שלום רב,
היזם אינו מאיים. זו חובתו החקוקה לתבוע את מי שמסרב לחתום על מנת לוודא שהמיעוט משמיע את טענותיו בפני סמכות משפטית.
לגבי חוזק הטענה - בעיני היא מספקת על אף שלא ירדתי לפרטים ולטיעוניי הצד השני. וודאי שאיני יכול לומר מה יאמר המפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
היזם אינו מאיים. זו חובתו החקוקה לתבוע את מי שמסרב לחתום על מנת לוודא שהמיעוט משמיע את טענותיו בפני סמכות משפטית.
לגבי חוזק הטענה - בעיני היא מספקת על אף שלא ירדתי לפרטים ולטיעוניי הצד השני. וודאי שאיני יכול לומר מה יאמר המפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בתמא
רון
02/11/14
שלום,
בהסכם תמא 38 של חיזוק הבניין הוספת 25 מטר כולל ממד ומרפסת 12 מטר. היזם מציע ערבות אוטונומית לכלל 12 הדירות. מה ערך הערבויות שאנו אמורים לדרוש. ואיך עושים חישוב שכזה.
בהסכם תמא 38 של חיזוק הבניין הוספת 25 מטר כולל ממד ומרפסת 12 מטר. היזם מציע ערבות אוטונומית לכלל 12 הדירות. מה ערך הערבויות שאנו אמורים לדרוש. ואיך עושים חישוב שכזה.
ערבויות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
רון שלום רב,
נושא הערבויות בתמ"א הינו ארוך ומורכב.
יש מס' מנגנונים עליהם יש לתת את הדעת והם משולבים זה בזה. באופן מאוד גס, נוהגים להעמיד ערבות ביצוע בגובה 10% משווי התמורות של הדיירים. כאמור - חישוב גס מאוד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נושא הערבויות בתמ"א הינו ארוך ומורכב.
יש מס' מנגנונים עליהם יש לתת את הדעת והם משולבים זה בזה. באופן מאוד גס, נוהגים להעמיד ערבות ביצוע בגובה 10% משווי התמורות של הדיירים. כאמור - חישוב גס מאוד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי פיקוד העורף
דוד
01/11/14
עושים אצלנו בבניין תמ"א
הקבלן הודיע שלא מוסיפים ממ"ד (יוסיף חדר 25 מ"ר לא ממוגן) כי יש ממ"ק ויש לו אישור מפיקוד העורף (גם בהחלטת העיריה כתוב שיש אישור מפיקוד העורף)
לא מוצג בתיק בניין אישור פיקוד העורף
צלצלתי לפיקוד העורף והפקיד אמר שלא מופיע במחשב אישור לפטור ממ"ד
בקשתי לראות את האישור מוועד הבית ואני עדין מחכה
הממ"ק הוא בגודל 8 מ"ר . כשממ"ק ל 4 דירות מינימום 16 מ"ר. אין דרך להגדיל הממ"ק וזה לא בתוכנית
האם יש עוד דרך לברר אם ניתן אישור כזה מפיקוד העורף?
יתכן שעשו כזאת פאשלה בעיריה?
הקבלן הודיע שלא מוסיפים ממ"ד (יוסיף חדר 25 מ"ר לא ממוגן) כי יש ממ"ק ויש לו אישור מפיקוד העורף (גם בהחלטת העיריה כתוב שיש אישור מפיקוד העורף)
לא מוצג בתיק בניין אישור פיקוד העורף
צלצלתי לפיקוד העורף והפקיד אמר שלא מופיע במחשב אישור לפטור ממ"ד
בקשתי לראות את האישור מוועד הבית ואני עדין מחכה
הממ"ק הוא בגודל 8 מ"ר . כשממ"ק ל 4 דירות מינימום 16 מ"ר. אין דרך להגדיל הממ"ק וזה לא בתוכנית
האם יש עוד דרך לברר אם ניתן אישור כזה מפיקוד העורף?
יתכן שעשו כזאת פאשלה בעיריה?
תמ"א 38 - אישור פיקוד העורף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/11/14
דוד שלום!
אם יש אישור של פיקוד העורף אז צריכה להיות גרמושקה חתומה על ידי פיקוד העורף בתיק הרישוי. אם אין - אז כנראה שאין אישור של פיקוד העורף. יתכן והיזם אומר מה הוא מתכוון לעשות ולא מה שכבר אישרו לו לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש אישור של פיקוד העורף אז צריכה להיות גרמושקה חתומה על ידי פיקוד העורף בתיק הרישוי. אם אין - אז כנראה שאין אישור של פיקוד העורף. יתכן והיזם אומר מה הוא מתכוון לעשות ולא מה שכבר אישרו לו לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן ניתן להשיג טפסים להחתמת שכנים לתמ"א 38
יעקב
27/10/14
היכן ניתן להשיג טפסים להחתמת שכנים לתמ"א 38? תודה
טפסים להחתמת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
יעקב שלום,
ככל ואתם מיוצגים, לעורכי הדין יש טפסים מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל ואתם מיוצגים, לעורכי הדין יש טפסים מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קצב מכירת דירות בתמ"א 38
ישראל
26/10/14
אנו מקדמים תוכנית תמ"א 38 ההצעה בחוזה היא שהיזם ימכור בקבלת היתר הבנייה 30 אחוז מהדירות בכפוף להפקדת ערבות של 12 אחוז מעלות בניית חלק הדיירים .
האם זה מקובל ש30 אחוז מהדירות ינתנו למכירה עם קבלת ההיתר ???
או שזה מוגזם ?
האם זה מקובל ש30 אחוז מהדירות ינתנו למכירה עם קבלת ההיתר ???
או שזה מוגזם ?
קצב מכירת דירות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
ישראל שלום רב,
נושא הערבויות בתמ"א הוא ארוך ומורכב.
ככלל, ככל ויתר המנגנונים טובים, לא צריכה להיות בעיה לאשר ליזם מכר של 30% מהדירות החדשות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נושא הערבויות בתמ"א הוא ארוך ומורכב.
ככלל, ככל ויתר המנגנונים טובים, לא צריכה להיות בעיה לאשר ליזם מכר של 30% מהדירות החדשות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור חליפי
אינה
26/10/14
ההורים שלי גרים בבית שהולכים לעשות בו תמ"א 38. ההורים שלי מבוגרים ונכים ולא יכולים להיות בבית בזמן העבודות. דיברנו עם הקבלן והוא בהתחלה הבטיח משהו, אבל אחרי שהיו לו מספיק חתימות הוא חזר בו והוא בכלל לא מתייחס אלינו. איך אפשר לגרום לקבלן לדאוג לדיור חליפי? למי פונים ובאיזה שלב?
דיור חלופי בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
אינה שלום רב,
הקבלן לא יוכל להתקדם בעבודות לפני שיפנה ויגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים נגד כל מי שלא חתם. אתם תגיעו לדיון אצל המפקח ותסבירו שם את העמדה שלכם והמפקח יחליט אם אתם חייבים דיור חלופי או לא. ככל והורייך מבוגרים ובעלי נכות יש לכם טענה חזקה ואמיתית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הקבלן לא יוכל להתקדם בעבודות לפני שיפנה ויגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים נגד כל מי שלא חתם. אתם תגיעו לדיון אצל המפקח ותסבירו שם את העמדה שלכם והמפקח יחליט אם אתם חייבים דיור חלופי או לא. ככל והורייך מבוגרים ובעלי נכות יש לכם טענה חזקה ואמיתית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות עתידיות בתמא 38 ב
חיים
26/10/14
אנו נותנים הסכמתנו כי
תבצעו במקרקעין פרויקט תמ"א 38 – פינוי בינוי אשר יכולול העברת מלוא זכויות
הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין ו/או המשויכות ו/או שתשויכנה בעתיד למקרקעין מכוח
תמ"א 38 ו/או תוכנית בניין עיר נקודתית לפי תמ"א 38 ו/או מכוח תוכנית
בניין עיר אחרת, קיימת ו/או עתידית,
האם קיימת אפשרות שתוכנית עיר תשתנה עם השנים ואז יוכלו לבנות מעל הבניין עוד קומות ללא אישור הדיירים הקיימים. כלומר הגג הוא רכוש הקבלן עם כל הזכויות העתידיות?
תבצעו במקרקעין פרויקט תמ"א 38 – פינוי בינוי אשר יכולול העברת מלוא זכויות
הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין ו/או המשויכות ו/או שתשויכנה בעתיד למקרקעין מכוח
תמ"א 38 ו/או תוכנית בניין עיר נקודתית לפי תמ"א 38 ו/או מכוח תוכנית
בניין עיר אחרת, קיימת ו/או עתידית,
האם קיימת אפשרות שתוכנית עיר תשתנה עם השנים ואז יוכלו לבנות מעל הבניין עוד קומות ללא אישור הדיירים הקיימים. כלומר הגג הוא רכוש הקבלן עם כל הזכויות העתידיות?
זכויות עתידיות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
חיים שלום רב,
התשובה היא כן.
היזם קונה ע"פ ההסכם גם את הזכויות העתידיות. זה נתון למו"מ ואתם יכולים לנסות ולהתעקש אך כך זה בדרך כלל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה היא כן.
היזם קונה ע"פ ההסכם גם את הזכויות העתידיות. זה נתון למו"מ ואתם יכולים לנסות ולהתעקש אך כך זה בדרך כלל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה ומס שבח בתמ"א 38 ב
חיים
26/10/14
האם יש היטל השבחה ומס שבח בתמ"א 38 ב? אם כן על מי חלה חובת התשלום ומתי צריך לשלם? האם במסגרת תמ"א 38 ב מגיע לדיירים עו"ד על חשבון הקבלן?
היטל השבחה ומס שבח
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
חיים שלום רב,כיום קיים פטור מלא ממס שבח ומהיטל השבחה על זכויות מכח התמ"א. שים לב, בנייה מכוח זכויות ע"פ התב"ע המקומית כן ימוסו. בדר"כ היזם מממן את עוה"ד מטעם הדיירים אולם שמעתי על מיעוט בניינים בהם הדיירים מימנו מכיסם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
גל
25/10/14
בבנין שלנו מקודמת תכנית לתמ"א 38. לקבלן יש רוב מספיק של דיירים שחתמו. כיום יש חניות לחצי מהדיירים. הקבלן מוסיף 14 דירות, עושה שינויים בחניות הקיימות, ובסופו של דבר מוסיף רק 4 חניות. הגשנו התנגדות לוועדה המקומית בטענה שהקבלן לא מוסיף מספיק חניות, למרות שמדובר באזור מרכזי עם בעיות חניה קשות ביותר. פרטנו והסברנו הכל בהתנגדות וגם הופענו בפני הוועדה. ההתנגדות שלנו נדחתה במכתב לקוני שבו נאמר כי הקבלן סיפק מספיק חניות לדירות החדשות. האם יש טעם להמשיך ולערער לוועדה המחוזית בתל-אביב? האם אין חובה על קבלנים לספק חניה לכל דירה חדשה? האם הוועדה המקומית יכולה לפטור קבלן מהחובה הזאת?
תמ"א 38 - הוספת חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
גל שלום!
לדעתי חבל על הכסף והטרחה שלכם. אין חובה לספק חניה לכל דירה קיימת. צריך להוסיף חניה רק לכל דירה חדשה שבונים וגם לגבי זה קובע חוק התכנון והבניה שניתן לפטור מחובה זאת ותחת זאת לחייב את היזם רק בתשלום כופר חניה.
לדעתי חבל על הכסף והטרחה שלכם. אין חובה לספק חניה לכל דירה קיימת. צריך להוסיף חניה רק לכל דירה חדשה שבונים וגם לגבי זה קובע חוק התכנון והבניה שניתן לפטור מחובה זאת ותחת זאת לחייב את היזם רק בתשלום כופר חניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים
ראובני נורית
25/10/14
מדובר בבנין בו ישנן 8 דירות . 6 בעלי דירות מעוניינים לבצע פרויקט 38/3 בעוד ששני בעלי דירות מתנגדים לכך , דהיינו יש הסכמה רק של 75% מהדיירים . למיטב ידיעתי דרושים 80% הסכמה לביצוע הפרויקט . במידה ונפנה לערכאות משפטיות כדי לאכוף את הפרויקט על שני הדיירים הסרבנים , האם בית המשפט עשוי לקבל את טענתנו או שידחה אותה על הסף בטענה שאין לנו את הרוב הדרוש ע"פ החוק. האם היו תקדימים לכך בשנים האחרונות ?
תודה מראש .
תודה מראש .
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
נורית שלום!
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז צריך רוב של 80% ואם אין לכם אז לא ניתן לחייב את יתר הבעלים. אם מדובר על תוספת בניה אז די ברוב של 2/3 ותוכלו לאכוף את ההסכם על יתר הבעלים.
מציע כי תנסו להבין מה מציק לאותם בעלי דירות ולהגיע לאיזה שהיא נוסחה המקובלת עליהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז צריך רוב של 80% ואם אין לכם אז לא ניתן לחייב את יתר הבעלים. אם מדובר על תוספת בניה אז די ברוב של 2/3 ותוכלו לאכוף את ההסכם על יתר הבעלים.
מציע כי תנסו להבין מה מציק לאותם בעלי דירות ולהגיע לאיזה שהיא נוסחה המקובלת עליהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה בתמא 38
דן כהן
25/10/14
תוספת בניה לדירות בתמא 38 : 25 מ”ר - האם שטח המרפסת /המעלית החיצונית נכללים ב 25 מ”ר או נוספים להם ?
תמ"א 38 - תוספת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
דן שלום!
התמ"א מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר זכויות נוספות. זכויות אלו כוללות שטח ממ"ד (וחובה לבנות ממ"ד כתנאי לקבלת זכויות אלו) ואינן כוללות שטח מרפסת שמש ושטח עבור מעלית.
אבל שים לב שהתוספת יכולה להיות תאורטית אם שטח המגרש, צורת המגרש, הבנוי הקיים עליו והמתוכנן - אינם מאפשרים להוסיף לכל דירה את מלוא הזכויות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר זכויות נוספות. זכויות אלו כוללות שטח ממ"ד (וחובה לבנות ממ"ד כתנאי לקבלת זכויות אלו) ואינן כוללות שטח מרפסת שמש ושטח עבור מעלית.
אבל שים לב שהתוספת יכולה להיות תאורטית אם שטח המגרש, צורת המגרש, הבנוי הקיים עליו והמתוכנן - אינם מאפשרים להוסיף לכל דירה את מלוא הזכויות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
