פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם תשלום פיצוי ע"י "סרבן" סוגר לתמיד את הבניה
גיל
01/10/14
האם פסק דין אשר מטיל על "הדייר הסרבן" - (מונח מטופש)
תשלום פיצוי והוא משלם , סוגר את האופציה לתמיד ???
תשלום פיצוי והוא משלם , סוגר את האופציה לתמיד ???
תמ"א 38 - תשלום פיצוי לדייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
גיל שלום!
תביעה נגד דייר סרבן היא תמיד להסמיך אדם אחר לחתום בשמו ובמקומו על הסכם התמ"א. במסגרת התביעה מבקשים ממהפקח גם לחייב את הדייר הסרבן בתשלום הוצאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תביעה נגד דייר סרבן היא תמיד להסמיך אדם אחר לחתום בשמו ובמקומו על הסכם התמ"א. במסגרת התביעה מבקשים ממהפקח גם לחייב את הדייר הסרבן בתשלום הוצאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית קטן
אריה
01/10/14
אני גר בבית פרטי ישן (100 מ"ר) על מגרש בעל זכויות בניה רבות ע"פ התב"ע (מעל 1000 מ"ר).
אם ברצוני להרוס את הבית הישן ולבנות חדש במקומו, בניה עצמית עבורי - לא למכירה) בשטח 250 מ"ר (הרבה מתחת לזכויות התב"ע) האם אוכל לנצל את ההטבות המוקנות ע"י התמ"א 38 כגון פטור ממס שבח ? מה לגבי הטבות בזכויות בניה בעתיד - האם אאבד אותן?
אם ברצוני להרוס את הבית הישן ולבנות חדש במקומו, בניה עצמית עבורי - לא למכירה) בשטח 250 מ"ר (הרבה מתחת לזכויות התב"ע) האם אוכל לנצל את ההטבות המוקנות ע"י התמ"א 38 כגון פטור ממס שבח ? מה לגבי הטבות בזכויות בניה בעתיד - האם אאבד אותן?
תמ"א 38 - בית קטן בערבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אריה שלום!
מודה שקשה לי להבין למה זה כדאי לך לבנות רק 250 מ"ר אם מותר לבנות 1000 מ"ר. אבל זו החלטה שלך.
בעיקרון על פי הוראות התמ"א אתה זכאי להנות מהטבות התמא גם במקרה כזה בו ניתן לבנות על החלקה על פי תוכניות מאושרות יותר מ- 400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אבל - המשמעות של בניה מכוח התמא היא הנאה מיתרונות בהיטל השבחה ואגרות (אין לך מס שבח כי מדובר בבניה עצמית). אני די בטוח שהרשות המקומית עליה מדובר לא תאהב את זה ותשים לך רגליים ותתעקש שתנצל זכויות רק מכוח תוכניות מאושרות ולא מכוח התמ"א. כלומר- חוקית מותר לך ואם תתעקש ותלך לוועדת ערר סביר שתזכה בתיעה נגד העיריה, אבל בפועל - ימררו לך את החיים.
זכויות בניה שלא ניצלת מכוח תוכניות בתוקף עדין שמורות לך אלא אם בעתיד תהא תוכנית חדשה המקטינה את הזכויות במגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מודה שקשה לי להבין למה זה כדאי לך לבנות רק 250 מ"ר אם מותר לבנות 1000 מ"ר. אבל זו החלטה שלך.
בעיקרון על פי הוראות התמ"א אתה זכאי להנות מהטבות התמא גם במקרה כזה בו ניתן לבנות על החלקה על פי תוכניות מאושרות יותר מ- 400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אבל - המשמעות של בניה מכוח התמא היא הנאה מיתרונות בהיטל השבחה ואגרות (אין לך מס שבח כי מדובר בבניה עצמית). אני די בטוח שהרשות המקומית עליה מדובר לא תאהב את זה ותשים לך רגליים ותתעקש שתנצל זכויות רק מכוח תוכניות מאושרות ולא מכוח התמ"א. כלומר- חוקית מותר לך ואם תתעקש ותלך לוועדת ערר סביר שתזכה בתיעה נגד העיריה, אבל בפועל - ימררו לך את החיים.
זכויות בניה שלא ניצלת מכוח תוכניות בתוקף עדין שמורות לך אלא אם בעתיד תהא תוכנית חדשה המקטינה את הזכויות במגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – תמורה שונה עבור דירה שונה?
אריה
01/10/14
בבניין שמועמד לתמ"א 38 יש דירות בגודל שונה 80-100 מ"ר).
הצעות הקבלנים זהות לכולם (תוספת 25 מ"ר לכל דירה מעל הגודל המקורי + מרפסת + מחסן, )
הדייר בעל הדירה הגדולה דורש לקבל יותר מהאחרים - האם יש בסיס לדרישה זאת?
הצעות הקבלנים זהות לכולם (תוספת 25 מ"ר לכל דירה מעל הגודל המקורי + מרפסת + מחסן, )
הדייר בעל הדירה הגדולה דורש לקבל יותר מהאחרים - האם יש בסיס לדרישה זאת?
תמ"א 38 - תמורה שונה לדירה שונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אריה שלום!
החוק לא מתערב בשאלה כמה תוספת יקבל כל דייר בבנין. אבל חשוב לשים לב שלא ניתן בדרך כלל לתת תמורה בפרופורציה לפי גודל דירה ולא תמיד היזם גם מעונין בכך. הוספת שטחים תלויה בעיקר בגודל קומה טיפוסית מירבית וזאת לעומת השטח הבנוי כיום בכל קומה. כל יזם ירצה להוסיף את המקסימום שאפשר כי הוא נהנה מכך בקומות שלו.
תמא היא לא מדע מדויק ולא ניתן לעשות לחישוב מדויק של רווח לכל דירה. מציע שבמקרה כזה תתנו אולי לבעלי הדירות הגדולות עדיפות בבחירת חניות/מחסנים אם יש לכם בפרויקט או משהוא נוסף שלכאורה מאזן את ה- 5 מר הנוספים. מעבר לכך - כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא מתערב בשאלה כמה תוספת יקבל כל דייר בבנין. אבל חשוב לשים לב שלא ניתן בדרך כלל לתת תמורה בפרופורציה לפי גודל דירה ולא תמיד היזם גם מעונין בכך. הוספת שטחים תלויה בעיקר בגודל קומה טיפוסית מירבית וזאת לעומת השטח הבנוי כיום בכל קומה. כל יזם ירצה להוסיף את המקסימום שאפשר כי הוא נהנה מכך בקומות שלו.
תמא היא לא מדע מדויק ולא ניתן לעשות לחישוב מדויק של רווח לכל דירה. מציע שבמקרה כזה תתנו אולי לבעלי הדירות הגדולות עדיפות בבחירת חניות/מחסנים אם יש לכם בפרויקט או משהוא נוסף שלכאורה מאזן את ה- 5 מר הנוספים. מעבר לכך - כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדר מדרגות
מוריה
30/09/14
1.האם במידה ומוסיפים 2 קומות עפ"י התמ"א, (מ3 קומות ל5 קומות)
יהיה עלינו גם לקבל אישור של כיבוי אש ואז להתאים את רוחב המדרגות הקיימות לתקן?
2.האם מתיחסים רק לשנת בניית הבניין המקורי ?אם למשל הוסיפו עוד 2 קומות בשנת 84' אז זה כבר מוציא אותו מהאפשרות לתוספות?
יהיה עלינו גם לקבל אישור של כיבוי אש ואז להתאים את רוחב המדרגות הקיימות לתקן?
2.האם מתיחסים רק לשנת בניית הבניין המקורי ?אם למשל הוסיפו עוד 2 קומות בשנת 84' אז זה כבר מוציא אותו מהאפשרות לתוספות?
תמ"א 38 - חדר מדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
מוריה שלום!
מקבלים באופן כללי אישור כיבוי אש לבקשה להיתר. אבל אין צורך להגדיל רוחב מדרגות קיימות. להיפך - במידה ומוסיפים מעלית אפילו ניתן להקטינם קצת.
בעיקרון היתר בניה משנת 1984 להוספת שתי קומות כנראה מוציא את הבנין מתכולת התמ"א. רצוי לבדוק את זה מול מחלקת הנדסה בעיריה הרלבנטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מקבלים באופן כללי אישור כיבוי אש לבקשה להיתר. אבל אין צורך להגדיל רוחב מדרגות קיימות. להיפך - במידה ומוסיפים מעלית אפילו ניתן להקטינם קצת.
בעיקרון היתר בניה משנת 1984 להוספת שתי קומות כנראה מוציא את הבנין מתכולת התמ"א. רצוי לבדוק את זה מול מחלקת הנדסה בעיריה הרלבנטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרטון יפוי כוח בלתי חוזר במסגרת פרויקט, שאלה
גלי
28/09/14
ישנו סרטון בפורום זה הנוגע ליפוי כח בלתי חוזר.
למיטב הבנתי יפוי כח בלתי חוזר נוטל מהדיירים את כל כוחם גם במקרים בהם הם זקוקים לסעד.
מדוע לא מועלית האפשרות ליפוי כח כללי, התקף ל-10 שנים ואת תוכן היפוי להתאים ללוחות הזמנים המשוערים לפרוייקט?
אשמח למענה, תודה.
למיטב הבנתי יפוי כח בלתי חוזר נוטל מהדיירים את כל כוחם גם במקרים בהם הם זקוקים לסעד.
מדוע לא מועלית האפשרות ליפוי כח כללי, התקף ל-10 שנים ואת תוכן היפוי להתאים ללוחות הזמנים המשוערים לפרוייקט?
אשמח למענה, תודה.
כוחו של יפווי כח בלתי חוזר
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/09/14
גלי שלום,
איני מסכים להגדרתך לפיה ייפויי הכוח נוטל מהדיירים את כל כוחם. ייפויי הכוח תפקידו הוא לייפות את כוחו של מאן דהוא (בדר"כ עוה"ד המייצגים את הדיירים ו/או היזם) להוציא לפועל את ההתחייבויות להן התחייבו הדיירים בהסכם.
ייפויי כוח הוא גם בלתי חוזר ואינו מוגבל בזמן בדיוק בשל עובדה זו ואף בטאבו לא יקבלו ייפויי כוח שאינו בלתי חוזר.
שומה על עורכי הדין העושים שימוש בייפויי הכוח לוודא שהם משתמשים בו רק בהתאם למה שאמור בהסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מסכים להגדרתך לפיה ייפויי הכוח נוטל מהדיירים את כל כוחם. ייפויי הכוח תפקידו הוא לייפות את כוחו של מאן דהוא (בדר"כ עוה"ד המייצגים את הדיירים ו/או היזם) להוציא לפועל את ההתחייבויות להן התחייבו הדיירים בהסכם.
ייפויי כוח הוא גם בלתי חוזר ואינו מוגבל בזמן בדיוק בשל עובדה זו ואף בטאבו לא יקבלו ייפויי כוח שאינו בלתי חוזר.
שומה על עורכי הדין העושים שימוש בייפויי הכוח לוודא שהם משתמשים בו רק בהתאם למה שאמור בהסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות הבדק – סכום ריאלי
גלי
28/09/14
על פי מה נכון לקבוע מהו סכום ריאלי לערבות הבדק לפרוייקט תמ"א 38/2?
סכום ריאלי לערבות בדק
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
גלי שלום,
ערבות בדק היא "המצאה" חדשנית מיוחדת לפרויקטים בתמ"א 38. החוק מחייב אחריות של הקבלן/יזם לבנייה במסגרת בדק אולם מתן ערבות היא נושא שעלה שלא במסגרת החוק אלא בנוהג שבשוק ועל כן אין מוסכמות קבועות לגבי גובה הערבות.
בצורה גסה ניתן לומר שמעמידים ערבות בסדר גודל של כ- 5% מעלויות הבנייה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ערבות בדק היא "המצאה" חדשנית מיוחדת לפרויקטים בתמ"א 38. החוק מחייב אחריות של הקבלן/יזם לבנייה במסגרת בדק אולם מתן ערבות היא נושא שעלה שלא במסגרת החוק אלא בנוהג שבשוק ועל כן אין מוסכמות קבועות לגבי גובה הערבות.
בצורה גסה ניתן לומר שמעמידים ערבות בסדר גודל של כ- 5% מעלויות הבנייה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/3 פגיעה בנכס של בית ליד
איריס
28/09/14
שלום רב
אני תושבת דירת גג בבניין 4 קומות. לפני התחלת הפרוייקט ניסינו לשלוח התנגדויות לעירייה אך לא הצלחנו.
כיום, בעקבות בניית תמ"א מאחורי נחסם לי כל הנוף והאויר, כיוון מערב, יכולתי בעבר לצפות בשקיעה.
הבניין המשופץ נהפך מבניין של 4 קומות ל-7 קומות וכן צומצם בצורה משמעותית המרחק בין הבניין שאני גרה בו לבניין המשופץ. איכות חיי נפגעה, אני בטוחה שגם הנכס שלי נפגע כתוצאה מבניית התמ"א. מעוניינת לדעת האם יש לי עילא לתביעה ולמי עליי לפנות כדי לבצע אותה תודה
אני תושבת דירת גג בבניין 4 קומות. לפני התחלת הפרוייקט ניסינו לשלוח התנגדויות לעירייה אך לא הצלחנו.
כיום, בעקבות בניית תמ"א מאחורי נחסם לי כל הנוף והאויר, כיוון מערב, יכולתי בעבר לצפות בשקיעה.
הבניין המשופץ נהפך מבניין של 4 קומות ל-7 קומות וכן צומצם בצורה משמעותית המרחק בין הבניין שאני גרה בו לבניין המשופץ. איכות חיי נפגעה, אני בטוחה שגם הנכס שלי נפגע כתוצאה מבניית התמ"א. מעוניינת לדעת האם יש לי עילא לתביעה ולמי עליי לפנות כדי לבצע אותה תודה
תמ"א 38 בבניין לידי פוגעת בדירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
איריס שלום,
מבחינה משפטית ניתן לפנות בתביעה נגד הוועדה המקומית לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם, המדובר בפגיעה כתוצאה משינוי תב"ע והפיצוי אינו שכיח מה שלדעתי מייצר סיכוי השואף לאפס בתביעה מסוג זה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מבחינה משפטית ניתן לפנות בתביעה נגד הוועדה המקומית לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם, המדובר בפגיעה כתוצאה משינוי תב"ע והפיצוי אינו שכיח מה שלדעתי מייצר סיכוי השואף לאפס בתביעה מסוג זה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 בדירת קרקע
צוק
28/09/14
שלום,
באותה חלקה יש בנין משותף 3 קומות כאשר מצד שמאל לבנין צמודה דירת קרקע ומצד ימין דירת קרקע נוספת.
בהנחה שדירת הקרקע זקוקה לחיזוק, האם ניתן להורסה מכח תמא 38/2 ולהרים קומות מכח התמא והתבע?
שאלה שניה: כל המבנים נמצאים באותה חלקה. האם בעל דירת הקרקע יזדקק לחתימת כל דיירי החלקה?
תודה
באותה חלקה יש בנין משותף 3 קומות כאשר מצד שמאל לבנין צמודה דירת קרקע ומצד ימין דירת קרקע נוספת.
בהנחה שדירת הקרקע זקוקה לחיזוק, האם ניתן להורסה מכח תמא 38/2 ולהרים קומות מכח התמא והתבע?
שאלה שניה: כל המבנים נמצאים באותה חלקה. האם בעל דירת הקרקע יזדקק לחתימת כל דיירי החלקה?
תודה
זכויות בנייה דירת קרקע
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/09/14
צוק שלום,
זכויות הבנייה הקיימות הן מכח התב"ע והן מכח התמ"א נגזרות מהבניין כולו ולא ניתנות לדירה ספציפית. לכן, כמובן שכדי לבצע תמ"א יש צורך בהסכמת הרב הנדרש מכלל בעלי הזכויות ולא רק דירת הקרקע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
זכויות הבנייה הקיימות הן מכח התב"ע והן מכח התמ"א נגזרות מהבניין כולו ולא ניתנות לדירה ספציפית. לכן, כמובן שכדי לבצע תמ"א יש צורך בהסכמת הרב הנדרש מכלל בעלי הזכויות ולא רק דירת הקרקע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים
יחזקאל
27/09/14
שלום, מתי תאריך הפרסום ברשומות של:
(תיקון מס' 12) תשע"ב-2012
הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. סעיף 5א.
לחוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים?
באיזו וועדה בכנסת נדון התיקון?
בתודה מראש
(תיקון מס' 12) תשע"ב-2012
הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. סעיף 5א.
לחוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים?
באיזו וועדה בכנסת נדון התיקון?
בתודה מראש
תיקון חוק המקרקעין פרסום ברשומות
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
שלום רב,
התיקון פורסם ברשומות ביום 20/06/12 בספר 2364 עמ' 458.
ככל הידוע לי דנה בחוק ועדת הפנים והגנת הסביבה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התיקון פורסם ברשומות ביום 20/06/12 בספר 2364 עמ' 458.
ככל הידוע לי דנה בחוק ועדת הפנים והגנת הסביבה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום ממ"דים מפריע
רוחמה
23/09/14
שלום רב,
השכנים רוצים לבנות ממ"דים.
כעקרון אני מוכן להצטרף , אולם, לדעתי מגדל הממ"דים של השכנים
בצד השני תוכנן על ידם כך שהוא יסתיר לי את השמש והאוויר בחלון חדר השינה שלי,
בינתיים הם מסרבים לשנות.
האם במידה ואסרב לחתום בשלב זה
אוכל להביא סוגיה זו לפני וועדה עירונית שתבדוק את הנושא לפני שאני מצטרף ?
תמ"א 38 - מיקום ממ"דים של השכנים מפריע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/14
שלום רוחמה!
תתפלאי כמה מעט אפשרויות יש למקם ממ"דים חדשים לדירות קיימות. בכל זאת - אם יש לך רעיונות לאלטרנטיבות רצוי שתדברי עם השכנים ותציעי להם. בכל מקרה את לא חייבת לתת להם הסכמה. הבקשה שלהם לקבלת היתר תפורסם להתנגודיות. את רשאית להגיש את ההתנגדות שלך. אני רק מזהיר מראש כי נטית הוועדה לאשר תוספת ממדים בכפוף לכללים הנהוגים באותה רשות. אני בספק אם טיעון של הסתרה יהיה קביל אלא אם באמת תציגי רעיון למיקום שאינו מפריע לשכנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תתפלאי כמה מעט אפשרויות יש למקם ממ"דים חדשים לדירות קיימות. בכל זאת - אם יש לך רעיונות לאלטרנטיבות רצוי שתדברי עם השכנים ותציעי להם. בכל מקרה את לא חייבת לתת להם הסכמה. הבקשה שלהם לקבלת היתר תפורסם להתנגודיות. את רשאית להגיש את ההתנגדות שלך. אני רק מזהיר מראש כי נטית הוועדה לאשר תוספת ממדים בכפוף לכללים הנהוגים באותה רשות. אני בספק אם טיעון של הסתרה יהיה קביל אלא אם באמת תציגי רעיון למיקום שאינו מפריע לשכנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח תמ"א 38
ג'ולי
23/09/14
שלום,
הבנין שאני גרה בו נמצא בתהליך תמ"א 38.
קבלתי מכתב על שמי שעלי לשלם מס שבח בעשרות אלפי שקלים.
האם אני צריכה לשלם את זה? או היזם?
אם היזם לא רוצה לשלם מה עלי לעשות?
אציין שהבניין עובר חיזוק ושיפוץ, התקנת מעלית ובניית שתי קומות. ללא הרחבת הדירות הקיימות, ללא הוספת מרפסת.
תודה.
הבנין שאני גרה בו נמצא בתהליך תמ"א 38.
קבלתי מכתב על שמי שעלי לשלם מס שבח בעשרות אלפי שקלים.
האם אני צריכה לשלם את זה? או היזם?
אם היזם לא רוצה לשלם מה עלי לעשות?
אציין שהבניין עובר חיזוק ושיפוץ, התקנת מעלית ובניית שתי קומות. ללא הרחבת הדירות הקיימות, ללא הוספת מרפסת.
תודה.
תמ"א 38 - מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/14
ג'ולי שלום!
אני לא מכיר את פרטי ההסכם שלכם אבל כמעט תמיד על פי ההסכם עימו היזם משלם את מס השבח החל. הענין הוא שמול מס שבח אתם הדיירים הם החייבים במס. על כן אמורים להיות בטחונות מצד היזם לתשלום על ידו. מציע שתתיעצו גם עם עורך הדין שיצג אותכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את פרטי ההסכם שלכם אבל כמעט תמיד על פי ההסכם עימו היזם משלם את מס השבח החל. הענין הוא שמול מס שבח אתם הדיירים הם החייבים במס. על כן אמורים להיות בטחונות מצד היזם לתשלום על ידו. מציע שתתיעצו גם עם עורך הדין שיצג אותכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
עדי
23/09/14
שלום, שכרתי דירת קרקע לפני כחודשיים בתל אביב. ולפני כשלושה שבועות החלו לבנות בבניין הצמוד, היום התברר לי כי בבניין הצמוד לי עושים תמ"א 38 יש לציין כי החלונות שלי ממ על הבניין עצמו, כי הבניה נעשית במהלך כל שעות היום (כולל מ-14:00-16:00) וכי אני ממשיכה לשלם שכר מלא. כמו כן אילו הדבר היה מובא תשומת ליבי לעולם ל הייתי משכירה את הדירה מלכתחילה...
האם יש מה לעשות בנידון?
האם יש מה לעשות בנידון?
תמ"א 38 - שוכר דירה ליד בנין בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
עדי שלום!
ההתשובה לשאלה קשורה להסכם השכירות בינך ובין בעל הבית. מה כתוב שם, מה הוא אמר לך, מה ידעת, מה אפשר היה לדעת במבט עין והכל לגבי קיומו של פרויקט תמ"א 38 בבנין צמוד. אם בעל הבית שלך ידע על הפרויקט (סביר שהוא ידע כי אמור היה לקבל הודעה מהעיריה על הפרויקט) ולא אמר כלום אז בהחלט יש לך טענות נגדו. מציע שתבדרו עם בעל הבית ותנסו להגיע לפשרה של הורדת מחיר או סיום הסכם. אני יודע שלא תמיד ניתן לעזוב הסכם גם אם אתה צודק בגלל בטחונות שיש לבעל הבית. אבל לפחות צריך להתחיל בדיבור מולו.
בברכת שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההתשובה לשאלה קשורה להסכם השכירות בינך ובין בעל הבית. מה כתוב שם, מה הוא אמר לך, מה ידעת, מה אפשר היה לדעת במבט עין והכל לגבי קיומו של פרויקט תמ"א 38 בבנין צמוד. אם בעל הבית שלך ידע על הפרויקט (סביר שהוא ידע כי אמור היה לקבל הודעה מהעיריה על הפרויקט) ולא אמר כלום אז בהחלט יש לך טענות נגדו. מציע שתבדרו עם בעל הבית ותנסו להגיע לפשרה של הורדת מחיר או סיום הסכם. אני יודע שלא תמיד ניתן לעזוב הסכם גם אם אתה צודק בגלל בטחונות שיש לבעל הבית. אבל לפחות צריך להתחיל בדיבור מולו.
בברכת שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמה
אלי
23/09/14
אם אני מחתים דיירים על הסכמה עקרונית לתמא, זה מחייב?
מה משמעות הסכמה עקרונית?
אני רוצה להיות בטוח טרם אשקיע אלפי שעות בגבוש
מה משמעות הסכמה עקרונית?
אני רוצה להיות בטוח טרם אשקיע אלפי שעות בגבוש
תמ"א 38 - החתמה על הסכמה עקרונית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
אלי שלום!
קודם כל תלוי מה כתוב במסך עליו הם חותמים. מחתימים על הסכמה עקרונית בעיקר כדי לדעת אם יש בכלל רוב מבעלי הדירות שמעונינים בפרויקט. אם כבר בשלב זה יש בעיות יתכן ואין טעם להתקדם.
מאחר ונוסח ההסכם לחתימה הוא רחב ומקיף הרבה יותר מכתב ההסכמה, אז תמיד ניתן יהיה "לברוח" מחתימה על ההסכם. אבל מנסיוני רוב הבעיות עם הדיירים אינם לגבי נוסח ההסכם אלא הסכמות עקרוניות אם בכלל לגשת לפרויקט ולכן זה חשוב.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תלוי מה כתוב במסך עליו הם חותמים. מחתימים על הסכמה עקרונית בעיקר כדי לדעת אם יש בכלל רוב מבעלי הדירות שמעונינים בפרויקט. אם כבר בשלב זה יש בעיות יתכן ואין טעם להתקדם.
מאחר ונוסח ההסכם לחתימה הוא רחב ומקיף הרבה יותר מכתב ההסכמה, אז תמיד ניתן יהיה "לברוח" מחתימה על ההסכם. אבל מנסיוני רוב הבעיות עם הדיירים אינם לגבי נוסח ההסכם אלא הסכמות עקרוניות אם בכלל לגשת לפרויקט ולכן זה חשוב.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד גילי לוי אשמח שתענה על שאלתי
יואב
23/09/14
מעיון בתשובתך של שואלים כאן בפורום הינך טוען שתמ"א 38 הוא חשוב מפני שזה פיקוח נפש.
לאחרונה נפגשתי עם מהנדס פורופסור באוניבסיטה והוא טוען שהוכיחו שבניין ישן ללא חיזוק יהיה עמיד יותר ברעידת אדמה מאשר בניין ישן עם חיזוק ,כאשר עליו יש מעמסה של קומות חדשות.
לפיכך כיצד עדיין ניתן לומר שתמ"א 38 חשוב בבחינת פיקוח נפש? השבחת נכס הבנתי אבל לא פיקוח נפש
לאחרונה נפגשתי עם מהנדס פורופסור באוניבסיטה והוא טוען שהוכיחו שבניין ישן ללא חיזוק יהיה עמיד יותר ברעידת אדמה מאשר בניין ישן עם חיזוק ,כאשר עליו יש מעמסה של קומות חדשות.
לפיכך כיצד עדיין ניתן לומר שתמ"א 38 חשוב בבחינת פיקוח נפש? השבחת נכס הבנתי אבל לא פיקוח נפש
עמידות מבנה בפני רעידת אדמה לאחר חיזוק
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
יואב שלום,
אינני יודע מי הפרופסור איתו שוחחת בעניין אולם כבודו במקומו כמובן מונח.
איני יכול לחלוק עליו אישית בעניין שכן אני לא מהנדס, אולם כן יש לי היכולת לעמת את דבריו מול דברי מהנדסים רבים החולקים במפורש על דעתו.
אגב, תיקון טעות אחת ברמה העובדתית ההנדסית - תוספת הקומות החדשות איננה נתמכת על הקונסטרוקציה של הבניין הישן אלא על קונסטרוקציה נפרדת. (מכאן שאם אכן זה הנימוק של הפרופסור כפי שתיארת הרי שהקרקע נשמטת מתחת לטענה).
שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אינני יודע מי הפרופסור איתו שוחחת בעניין אולם כבודו במקומו כמובן מונח.
איני יכול לחלוק עליו אישית בעניין שכן אני לא מהנדס, אולם כן יש לי היכולת לעמת את דבריו מול דברי מהנדסים רבים החולקים במפורש על דעתו.
אגב, תיקון טעות אחת ברמה העובדתית ההנדסית - תוספת הקומות החדשות איננה נתמכת על הקונסטרוקציה של הבניין הישן אלא על קונסטרוקציה נפרדת. (מכאן שאם אכן זה הנימוק של הפרופסור כפי שתיארת הרי שהקרקע נשמטת מתחת לטענה).
שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 זכות למעבר ציבורי
אהרון
23/09/14
בבניין הסמוך אלי מתבצע תמ"א 38 .
במסגרת התוכנית לפתע נאמר לדיירי הבניין הסמוך, בו מתבצע התמ"א 38 שלא יהיה להם מעבר לגינה-מה שאומר שכל הבניינים הסמוכים יידרשו לעשות עיקוף גדול כדי להגיע לגן הציבורי ובפרט מסכן את הילדים בחציית הכביש.
הדיירים הסמוכים מתנגדים ואף שאלתי את דיירי הבניין עצמו -והם סיפרו לי שהם רוצים מעבר-אך היזם הודיע להם שהוא פועל לביטול הזכות שלהם למעבר לגינה. (הבנתי שאין להם כ"כ זכות דיבור והם סוג של "שבויים שלו ")
שאלתי היא איזה אגף בעייריה עוסק בתחום הזה של 'הזכות למעבר לגינה ציבורית' אליו אוכל לפנות?
במסגרת התוכנית לפתע נאמר לדיירי הבניין הסמוך, בו מתבצע התמ"א 38 שלא יהיה להם מעבר לגינה-מה שאומר שכל הבניינים הסמוכים יידרשו לעשות עיקוף גדול כדי להגיע לגן הציבורי ובפרט מסכן את הילדים בחציית הכביש.
הדיירים הסמוכים מתנגדים ואף שאלתי את דיירי הבניין עצמו -והם סיפרו לי שהם רוצים מעבר-אך היזם הודיע להם שהוא פועל לביטול הזכות שלהם למעבר לגינה. (הבנתי שאין להם כ"כ זכות דיבור והם סוג של "שבויים שלו ")
שאלתי היא איזה אגף בעייריה עוסק בתחום הזה של 'הזכות למעבר לגינה ציבורית' אליו אוכל לפנות?
תמ"א 38 - זכות מעבר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
אהרון שלום!
אני מניח ששטח המעבר היה חלק מהחלקה עליו עומדים לבנות את פרויקט התמ"א. על כן מה שניתן היה לעשות בעבר כנראה כבר לא ניתן עוד. צריך לבדוק אם אכן מדובר בשטח פרטי של אותה חלקה או לא, וכן אם רשומה על אותה חלקה זיקת הנאה למעבר. אם רשומה זיקת הנאה אז היזם לא יכול לבטלה. ניתן לטעון גם לזכות של זיקת הנאה למעבר מכוח שנים, אבל ראשית - אני לא יודע כמה זמן המצב הנוכחי וכן בכל מקרה לא נראה שיבטלו פרויקט תמ"א בגלל זה.
כן מציע במסגרת הפרסום להתנגדות של הפרויקט להגיש התנגדות ולפרט את הנימוקים האלו. הם עשויים להתחשב גם בשיקול הצבירוי הזה ולבדוק עם היזם חלופות למעבר.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח ששטח המעבר היה חלק מהחלקה עליו עומדים לבנות את פרויקט התמ"א. על כן מה שניתן היה לעשות בעבר כנראה כבר לא ניתן עוד. צריך לבדוק אם אכן מדובר בשטח פרטי של אותה חלקה או לא, וכן אם רשומה על אותה חלקה זיקת הנאה למעבר. אם רשומה זיקת הנאה אז היזם לא יכול לבטלה. ניתן לטעון גם לזכות של זיקת הנאה למעבר מכוח שנים, אבל ראשית - אני לא יודע כמה זמן המצב הנוכחי וכן בכל מקרה לא נראה שיבטלו פרויקט תמ"א בגלל זה.
כן מציע במסגרת הפרסום להתנגדות של הפרויקט להגיש התנגדות ולפרט את הנימוקים האלו. הם עשויים להתחשב גם בשיקול הצבירוי הזה ולבדוק עם היזם חלופות למעבר.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בית מעוקל
זהבה
22/09/14
שלום
הבניין שלי מיועד לתמ"א 38 כבר חתמנו מחכים להיתר האחרון האם זה שהבית שלי מעוקל בהוצאה לפועל יכול להוות בעיה?
הבניין שלי מיועד לתמ"א 38 כבר חתמנו מחכים להיתר האחרון האם זה שהבית שלי מעוקל בהוצאה לפועל יכול להוות בעיה?
עיקולים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
זהבה שלום,
הדבר אינו חריג. זה קורה בהרבה עסקאות. לא אמורה להיות מניעה. צריך לקבל את הסכמת הזוכה בתיק ההוצאה לפועל בכתב. בדר"כ לא אמורה להיות מניעה מבחינתו שכן הנכס אותו הוא מעקל רק משביח את ערכו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר אינו חריג. זה קורה בהרבה עסקאות. לא אמורה להיות מניעה. צריך לקבל את הסכמת הזוכה בתיק ההוצאה לפועל בכתב. בדר"כ לא אמורה להיות מניעה מבחינתו שכן הנכס אותו הוא מעקל רק משביח את ערכו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזון תמורות בין הדיירים
מאור
21/09/14
במסגרת חוזה התמ"א (לא פינוי בינוי) שמוצע לנו כיום (הבניין נמצא בצפון הישן של ת"א, רובע 3) יש הפרש גדול בין התמורות שמובטחות לדיירים - לצורך הקמת חניון שתי דירות קרקע יפונו ויקבלו פינוי בינוי לקומה שתבנה מעל הבניין + שכ"ד מלא נוסף לשאר ההטבות שיקבלו שאר הדירות. היזם לא מציע לשאר הדירות תמורה שוות ערך ועונה על כל דרישה נוספת שזה לא כלכלי. באיזה אופן ניתן בכל זאת להגיע לאיזון התמורות?
נ.ב.
אני מבין מהנכתב בפורום שבגלל שמדובר ברכוש פרטי של דירות הקרקע היזם,שמעונין בחניות, נענה לכל הדרישות שלהן בעוד שכששאר הדירות מבקשות איזון תמורות הוא אפילו לא עונה להן. האם זה מצב תקין ומה ניתן לעשות?
נ.ב.
אני מבין מהנכתב בפורום שבגלל שמדובר ברכוש פרטי של דירות הקרקע היזם,שמעונין בחניות, נענה לכל הדרישות שלהן בעוד שכששאר הדירות מבקשות איזון תמורות הוא אפילו לא עונה להן. האם זה מצב תקין ומה ניתן לעשות?
איזון תמורות
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
מאור שלום,
ההגדרה המוכרת לשיווין היא :יחס שווה לשווים.
על כן, לעניות דעתי, אין מקום לאזן את התמורות. כפי שאמרת, אתם נותנים זכויות ברכוש המשותף בעוד הם נותנים זכויות ברכושם הפרטי. אם בכל אופן מבקשים לאזן את התמורות כמובן שבלי הסכמת היזם לא ניתן לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ההגדרה המוכרת לשיווין היא :יחס שווה לשווים.
על כן, לעניות דעתי, אין מקום לאזן את התמורות. כפי שאמרת, אתם נותנים זכויות ברכוש המשותף בעוד הם נותנים זכויות ברכושם הפרטי. אם בכל אופן מבקשים לאזן את התמורות כמובן שבלי הסכמת היזם לא ניתן לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הדרוש לתמ"א 38 /2 בבניין בעל 4 דירות
גל
21/09/14
שלום רב,
אנחנו דיירים של בניין בעל 4 דירות,4 דיירים, המיועד לתמ"א 38/2. יש לנו כבר הצעה מכמה קבלנים - הבעיה היא שרק 3 מתוך 4 דיירים מוכנים לחתום ודייר אחד מסרב.
האם בבניין של 4 דיירים דרוש רוב קטן יותר? קראתי בחוק פינוי בינוי פיצויים 2006 שיש התייחסות לרוב של בניין בעל 4 דיירים - האם אנו יכולים להשתמש בזה ולהוציא את הפרוייקט לפועל,או לפחות לדרוש פיצויים מהדייר הסרבן?
אנחנו דיירים של בניין בעל 4 דירות,4 דיירים, המיועד לתמ"א 38/2. יש לנו כבר הצעה מכמה קבלנים - הבעיה היא שרק 3 מתוך 4 דיירים מוכנים לחתום ודייר אחד מסרב.
האם בבניין של 4 דיירים דרוש רוב קטן יותר? קראתי בחוק פינוי בינוי פיצויים 2006 שיש התייחסות לרוב של בניין בעל 4 דיירים - האם אנו יכולים להשתמש בזה ולהוציא את הפרוייקט לפועל,או לפחות לדרוש פיצויים מהדייר הסרבן?
הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 בבניין בעל 4 דירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
גל שלום
חוק פינוי בינוי חל על מתחמים שהוכרזו לצורך פינוי בינוי ע"י הרשות. תמ"א 38/2 נופל בצל חוק המקרקעין (חיזוק מבנים). החוק מחייב הסכמת 80% מבעלי הזכויות. בנסיבות אלה, גם תביעת פיצוי נראית לי תביעה די חלשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק פינוי בינוי חל על מתחמים שהוכרזו לצורך פינוי בינוי ע"י הרשות. תמ"א 38/2 נופל בצל חוק המקרקעין (חיזוק מבנים). החוק מחייב הסכמת 80% מבעלי הזכויות. בנסיבות אלה, גם תביעת פיצוי נראית לי תביעה די חלשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי עו"ד לאחר חתימת חוזה ברכישת דירה מתמ"א
עמית
18/09/14
שלום,
אני רוכש מקבלן דירה חדשה על הנייר בבניין שעובר תמ"א 38. אני לפני חתימה על חוזה המכר, הבנייה החלה, יש ערבות בנקאית.
אני מעוניין לדעת האם אני כרוכש צריך ליווי של עו"ד גם לאחר חתימה על חוזה המכר (כדי לפקח שהקבלן אכן יבצע את התחייבויותיו כפי שנחתם בחוזה, אם זה בכלל אפשרי), או שליווי כזה הוא מיותר עבורי כרוכש דירה חדשה ונחוץ רק לדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את התמ"א.
תודה ויום טוב
אני רוכש מקבלן דירה חדשה על הנייר בבניין שעובר תמ"א 38. אני לפני חתימה על חוזה המכר, הבנייה החלה, יש ערבות בנקאית.
אני מעוניין לדעת האם אני כרוכש צריך ליווי של עו"ד גם לאחר חתימה על חוזה המכר (כדי לפקח שהקבלן אכן יבצע את התחייבויותיו כפי שנחתם בחוזה, אם זה בכלל אפשרי), או שליווי כזה הוא מיותר עבורי כרוכש דירה חדשה ונחוץ רק לדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את התמ"א.
תודה ויום טוב
ליווי עו"ד ברכישת דירה ברכישת דירה מתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
עמית שלום,
אתה זקוק לטעמי לליווי של עו"ד כמו כל רוכש של דירה חדשה מקבלן. התחייבות היזם מול הדיירים בבניין הקיים היא התחייבות שונה מההתחייבות מולך כרוכש דירה חדשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אתה זקוק לטעמי לליווי של עו"ד כמו כל רוכש של דירה חדשה מקבלן. התחייבות היזם מול הדיירים בבניין הקיים היא התחייבות שונה מההתחייבות מולך כרוכש דירה חדשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמה
אלי
17/09/14
אני טורח כדי לגבש כל הדיירים לתמא 38
רוצה להרויח מכך.
על מה אחתימם עוד לפני שיש לי הסכם עם יזם? כדי שמאמצי לא ילכו לריק
רוצה להרויח מכך.
על מה אחתימם עוד לפני שיש לי הסכם עם יזם? כדי שמאמצי לא ילכו לריק
תמ"א 38 - חתימה על הסכם מול הדיירים לפני מציאת יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/14
היי אלי
לא הבנתי אם אתה גם בעל דירה בבנין או לא. את הכסף עבור החתימות אתה יכול לקבל מיזם לא מהבעלים. תחתים את הבעלים על הסכמה עקרונית לתמא וכן שהם מסמכים אותך לחפש להם יזם. אני לא מכיר את הנפשות כדי לדעת אם יחתמו לך. מציע שתעזר בעורך דין לצוך ניסוח המסמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם אתה גם בעל דירה בבנין או לא. את הכסף עבור החתימות אתה יכול לקבל מיזם לא מהבעלים. תחתים את הבעלים על הסכמה עקרונית לתמא וכן שהם מסמכים אותך לחפש להם יזם. אני לא מכיר את הנפשות כדי לדעת אם יחתמו לך. מציע שתעזר בעורך דין לצוך ניסוח המסמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל חנות ומחסן בבנין מגורים
מוריה
17/09/14
בבנין מגורים בן 3 קומות, כשבקומת קרקע יש 2 חנויות
ובעל אחת מהחנויות יש בבעלותו גם מחסן, מעוניינים בפינוי/בינוי. בעל החנות והמחסן מתנגד, האם במניין קולות ההצבעה להתנגדות, הוא מהווה 2 קולות - לטענתו יש לו 2 רישומים בטאבו : מחסן וחנות, ואז עם דייר נוסף שמסרב הם מהווים כשליש מהקולות?
האם טענתו נכונה? האם הוא מהווה שני קולות במניין?
ובעל אחת מהחנויות יש בבעלותו גם מחסן, מעוניינים בפינוי/בינוי. בעל החנות והמחסן מתנגד, האם במניין קולות ההצבעה להתנגדות, הוא מהווה 2 קולות - לטענתו יש לו 2 רישומים בטאבו : מחסן וחנות, ואז עם דייר נוסף שמסרב הם מהווים כשליש מהקולות?
האם טענתו נכונה? האם הוא מהווה שני קולות במניין?
תמ"א 38 - האם בעל מחסן וחנות בבניין מהווה שני קולות בהצבעה לפינוי/בינוי?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/14
מוריה שלום!
צריך לבדוק בנסח המקרקעין כמה יחידות רישום הן על שמו. אם רשומה יחידה אחת על המחסן ועוד יחידה על החנות אז אכן יש לו שתי קולות. אבל תתחילו מהוצאת נסח ובדיקה פשוטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק בנסח המקרקעין כמה יחידות רישום הן על שמו. אם רשומה יחידה אחת על המחסן ועוד יחידה על החנות אז אכן יש לו שתי קולות. אבל תתחילו מהוצאת נסח ובדיקה פשוטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך ליווי של עו"ד ברכישת דירה מקבלן תמ"א 38
אסף
17/09/14
שלום,
אני ואשתי נמצאים לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן, הדירה תבנה בקומה חדשה שנוספת מעל בניין שמשופץ בתמ"א 38, כרגע הבנייה בשלביה הראשונים. לקבלן יש הון עצמי והוא נותן ערבות בנקאית.
יש לנו עו"ד שבודק את חוזה המכר, ומשפר אותו כדי שיהיה טוב עבורנו בתור רוכשים.
לא ברור לנו האם אנחנו זקוקים לליווי של העו"ד בהמשך התהליך עד לכניסה לדירה.
דעותינו חלוקות בנושא הזה:
לדעת אשתי עבורנו רכישת הדירה הזו זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, מספיק שהחוזה יהיה הוגן עבורנו כרוכשים. לדעתה הדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את השיפוץ במסגרת התמ"א צריכים ליווי משפטי שייצג אותן מול הקבלן ויפקח עליו לאורך כל התהליך, ועבורנו זה מיותר כי אנו לא דיירים נוכחיים בבניין.
לדעתי, אנחנו צריכים לקחת עו"ד שיפקח שהקבלן אכן עומד בהסכם מולנו כפי שחתמנו, מבחינת רישום הדירה על שמנו בטאבו והתחייבויות נוספות שמופיעות בהסכם, וליווי כזה יכול לחסוך כסף רב כי יכול למנוע תביעה של הקבלן.
מי צודק, ומדוע?
מה מקובל לעשות במקרה הזה?
תודה
אני ואשתי נמצאים לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן, הדירה תבנה בקומה חדשה שנוספת מעל בניין שמשופץ בתמ"א 38, כרגע הבנייה בשלביה הראשונים. לקבלן יש הון עצמי והוא נותן ערבות בנקאית.
יש לנו עו"ד שבודק את חוזה המכר, ומשפר אותו כדי שיהיה טוב עבורנו בתור רוכשים.
לא ברור לנו האם אנחנו זקוקים לליווי של העו"ד בהמשך התהליך עד לכניסה לדירה.
דעותינו חלוקות בנושא הזה:
לדעת אשתי עבורנו רכישת הדירה הזו זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, מספיק שהחוזה יהיה הוגן עבורנו כרוכשים. לדעתה הדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את השיפוץ במסגרת התמ"א צריכים ליווי משפטי שייצג אותן מול הקבלן ויפקח עליו לאורך כל התהליך, ועבורנו זה מיותר כי אנו לא דיירים נוכחיים בבניין.
לדעתי, אנחנו צריכים לקחת עו"ד שיפקח שהקבלן אכן עומד בהסכם מולנו כפי שחתמנו, מבחינת רישום הדירה על שמנו בטאבו והתחייבויות נוספות שמופיעות בהסכם, וליווי כזה יכול לחסוך כסף רב כי יכול למנוע תביעה של הקבלן.
מי צודק, ומדוע?
מה מקובל לעשות במקרה הזה?
תודה
ליווי עו"ד ברכישת דירה מקבלן תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
אסף שלום,
בעיקרון, כל עו"ד אשר ילווה אתכם בעסקה רכישה של דירה, אם מקבלן ואם יד 2, ילווה אתכם עד לרישום הזכויות על שמכם במסגרת רישום הבית המשותף.
אשתך צודקת שזו אכן רכישה דומה מאוד לרכישת דירה חדשה מקבלן אך אני בכל אופן אני ממליץ על ליווי מלא עד לרישום על שמכם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בעיקרון, כל עו"ד אשר ילווה אתכם בעסקה רכישה של דירה, אם מקבלן ואם יד 2, ילווה אתכם עד לרישום הזכויות על שמכם במסגרת רישום הבית המשותף.
אשתך צודקת שזו אכן רכישה דומה מאוד לרכישת דירה חדשה מקבלן אך אני בכל אופן אני ממליץ על ליווי מלא עד לרישום על שמכם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן שנגנב במסגרת תמ"א 38
עינת
16/09/14
שלום רב,
אנחנו נמצאים בעיצומה של הבנייה במסגרת תמ"א 38, והבוקר גילינו שהחלק החיצוני של המזגן באחד החדרים נגנב. יש לציין שהוא היה מנותק מהקיר לגמרי. השאלה היא האם היזם או הקבלן אחראים לשאת בהוצאה, האם יש כיסוי ביטוחי לעניין? תודה.
אנחנו נמצאים בעיצומה של הבנייה במסגרת תמ"א 38, והבוקר גילינו שהחלק החיצוני של המזגן באחד החדרים נגנב. יש לציין שהוא היה מנותק מהקיר לגמרי. השאלה היא האם היזם או הקבלן אחראים לשאת בהוצאה, האם יש כיסוי ביטוחי לעניין? תודה.
ביטוח נזקים במ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
עינת שלום,
תלוי בהסכם עליו חתמתם. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות מבוטח בפוליסת ביטוח מתאימה בביצוע עבודות בבניין. צריך לבחון אם יש פוליסה והאם היא מכילה גם נושא של גניבה.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
תלוי בהסכם עליו חתמתם. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות מבוטח בפוליסת ביטוח מתאימה בביצוע עבודות בבניין. צריך לבחון אם יש פוליסה והאם היא מכילה גם נושא של גניבה.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על שטח ששייך בטאבו לאחד הדיירים
אביבית
15/09/14
האם במידה ויש רוב של דיירים בתוכנית תמ''א, הקבלן יכול לבנות על שטח הצמוד לבניין (נמצא מאחוריו) ושייך בטאבו לאחד הדיירים?
האם אותו דייר יכול להגיש התנגדות אשר יש בה ממש ועשויה לעצור את הפרוייקט?
תודה
האם אותו דייר יכול להגיש התנגדות אשר יש בה ממש ועשויה לעצור את הפרוייקט?
תודה
בנייה על שטח המוצמד לדירה בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
אביבית שלום,
עסקת תמ"א היא עסקה הנעשית בזכויות המצויות ברכוש המשותף.
שטח המוצמד בטאבו לדירה כלשהי הוא חלק מהדירה ממש ולכן לא ניתן לבנות בו ללא רשות מפורשת מבעליו.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
עסקת תמ"א היא עסקה הנעשית בזכויות המצויות ברכוש המשותף.
שטח המוצמד בטאבו לדירה כלשהי הוא חלק מהדירה ממש ולכן לא ניתן לבנות בו ללא רשות מפורשת מבעליו.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קופסת החשמל ישנה
חגית
15/09/14
במהלך השיפוצים הוריד החשמלאי אצלנו את הפחת ועכשיו החברה הקבלנית טוענת שכל הקופסא ישנה ואנחנו צריכים להזמין חשמלאי. מה עושים? הקבלן טוען שלא כל דבר ישן הוא צריך להחליף. כל הזמן הם מתעסקים בארון החיצוני שלנו ופתאום זה לא עיניינם?
נזקים בעקבות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
חגית שלום,
איני מכיר את ההסכם עליו חתמתם אולם ברוב רובם של ההסכמים יש מפקח מטעם הדיירים ויש גם בורר אליו ניגשים מקום בו יש מחלוקת עם הקבלן/יזם על אופן ביצוע העבודות והנזקים.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר את ההסכם עליו חתמתם אולם ברוב רובם של ההסכמים יש מפקח מטעם הדיירים ויש גם בורר אליו ניגשים מקום בו יש מחלוקת עם הקבלן/יזם על אופן ביצוע העבודות והנזקים.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
