פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכירת דירה בבניין שעובר תמ"א 38
עדן
21/12/14
שלום, אני גרה בשכירות בבניין שעובר תמ"א 38, חידשתי את החוזה בסוף ספטמבר כאשר עוד לא התחילה בניה ובעל הדירה לא הודיע לי בשום אופן על כך. כרגע בניין עובר שיפוץ - שוב ללא הודעה קודמת, הוספת ממ"דים ובניית מעלית. האם אני זכאית להפר את חוזה השכירות ללא תשלום כלשהו ולא חיפוש של מחליף? ואם אני זכאית להפחתת בשכר דירה?
גם אני באותה בעיה.
דן
25/12/14
נכנסתי לדירה ב1 באוקטובר ולפני כמה ימים ראיתי בכניסה לבניין מודעה שעומדים לעשות תמ"א בבניין. ברמת העיקרון רוב בעלי הדירות מודיעים מראש על התמ"א ומורידים את השכירות בצורה משמעותית לתקופת התמ"א- שזה הגיוני כי צריכים לחיות בבניין בשיפוץ. לצערי עד היום לא הצלחתי להשיג תשובה וראיתי שגם פה לא הגיבו לך.. אם במקרה במקום אחר הגיבו לך וקיבלת תשובה אשמח אם תשתפי.
חובת הודעה לשוכר על חתימה של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
25/12/14
עדן שלום,
ככל שבעת חתימת הסכם השכירות המשכיר כבר חתם על הסכם תמ"א או ידע על קיומו של מו"מ, וודאי שהיה עליו להודיע לכם על כך.
לדעתי אתם זכאים לבטל את ההסכם עקב הטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שבעת חתימת הסכם השכירות המשכיר כבר חתם על הסכם תמ"א או ידע על קיומו של מו"מ, וודאי שהיה עליו להודיע לכם על כך.
לדעתי אתם זכאים לבטל את ההסכם עקב הטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בקשה למינוי נציגות חיצונית בלתי תלויה ליישום תמ"א
כוש
19/12/14
האם ניתן לדרוש נציגות חיצונית בלתי תלויה אשר תייצג את כלל הדיירים בלא משוא פנים אם בבניין המגורים מכהן וועד המשתמש לרעה בתפקידו ע"מ להתנכל לדיירים בבניין במיוחד ע"י עובדים חיצוניים, תוך כדי קבלת טובות הנאה מאותם עובדים שהוא שוכר ע"ח קופת הוועד? תודה ויום טוב.
בקשה למינוי נציגות ספציפית לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שלום רב,
אין בעיה כלל למנות נציגות ספציפית לנושא של התמ"א בלבד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין בעיה כלל למנות נציגות ספציפית לנושא של התמ"א בלבד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות
אברהם
19/12/14
נבחר עו"ד לייצג אותנו בתמ"א 38-2
העו"ד מבקש דמי רצינות שלא יוחזרו בין אם בסופו של יום הפרוייקט יתממש או לא.
(ידוע לנו שהיזם אמור לשלם לעו"ד שכ"ט)
האם הבקשה לגיטימית והאם היא מקובלת
בתודה מראש על תשובתך
העו"ד מבקש דמי רצינות שלא יוחזרו בין אם בסופו של יום הפרוייקט יתממש או לא.
(ידוע לנו שהיזם אמור לשלם לעו"ד שכ"ט)
האם הבקשה לגיטימית והאם היא מקובלת
בתודה מראש על תשובתך
דמי רצינות לעו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
אברהם שלום,
הדבר מקובל. ישנם עורכי דין שלא דורשים אולם הדבר מקובל לחלוטין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר מקובל. ישנם עורכי דין שלא דורשים אולם הדבר מקובל לחלוטין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חייב ממ"ד בת"א?
ריטה
18/12/14
אימי קשישה מתקשה בהליכה
בבניין עושים תמ"א 38
מוסיפים חדר של 25 מ"ר
יש בבניין ממ"ק שנבנה בשנות ה 60
ממק בגודל של 7.5 מ"ר ואמור לשרת 4 דירות שגודל כל דירה מעל 100 מ"ר
לא די שמכריחים אותה לגור באתר בניה גם שוללים מימנה את הרגשת הביטחון שנותן ממ"ד
האם תיתכן הרחבה של 25 מ"ר ללא ממ"ד?
בבניין עושים תמ"א 38
מוסיפים חדר של 25 מ"ר
יש בבניין ממ"ק שנבנה בשנות ה 60
ממק בגודל של 7.5 מ"ר ואמור לשרת 4 דירות שגודל כל דירה מעל 100 מ"ר
לא די שמכריחים אותה לגור באתר בניה גם שוללים מימנה את הרגשת הביטחון שנותן ממ"ד
האם תיתכן הרחבה של 25 מ"ר ללא ממ"ד?
חיוב ממ"ד בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
ריטה שלום,
ככל שקיים ממ"ק תקני באישור הג"א הדבר אכן ניתן אם כי יש עיריות/וועדות מקומיות הדורשות כי ככל וניתן להקים ממ"ד לכל דירה התוספת של הבנייה תהיה כוללת ממ"ד.
תוכלו לברר את עמדת העירייה באגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שקיים ממ"ק תקני באישור הג"א הדבר אכן ניתן אם כי יש עיריות/וועדות מקומיות הדורשות כי ככל וניתן להקים ממ"ד לכל דירה התוספת של הבנייה תהיה כוללת ממ"ד.
תוכלו לברר את עמדת העירייה באגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות מוכר מול קונה דירה – תמא 38
שמוליק
18/12/14
שלום,
האם המוכר מחוייב עפ"י חוק ליידע את הקונה שהוא יודע/ חתם על הסכמה לתמא 38 בבית משותף?
האם המוכר מחוייב עפ"י חוק ליידע את הקונה שהוא יודע/ חתם על הסכמה לתמא 38 בבית משותף?
חובת מוכר דירה לדווח על חתימה של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שמוליק שלום,
כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות אסיפת דיירים
כוש
18/12/14
האם יש לאסיפת דיירים הסמכות לאשר ריצוף של שטח משותף הסמוך לדירת קרקע לאחר שבעליה כבר פתחו פתח רחב לשטח זה ללא קבלת היתר וללא קבלת הסכמת הדיירים? ואשאל שוב שאלה נוספת שלא קיבלה תשובה. האם יש את הזכות לדרוש נציגות חיצונית בלתי תלויה ליישום תמ"א 38 ע"מ שכל הדיירים יזכו לשוויון זכויות ללא משוא פנים? תודה.
סמכות אסיפת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שלום רב,
לשאלתך הראשונה - ככל שהבנייה נעשתה ללא היתר וללא הסכמה, השטח נחשב שטח משותף וחלים עליו החלטות לפי רכוש משותף כקבוע בתקנון הבית המשותף.
לשאלתך השנייה - כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לשאלתך הראשונה - ככל שהבנייה נעשתה ללא היתר וללא הסכמה, השטח נחשב שטח משותף וחלים עליו החלטות לפי רכוש משותף כקבוע בתקנון הבית המשותף.
לשאלתך השנייה - כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גודל של מעלית
צביקה ברכה
16/12/14
אני גר בבנין של תשע קומות מכניסה אחת ומיכון חניה זה 11 קומות מה צריכה להיות גודל של מעלית
מה צריך להיות גודל התא של מעלית?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/14
שלום צביקה
מציע שתבדוק בתקנות התנון ובניה (בקשה להיתר) לגבי הפרק הדן במעליות. בנוסף יש תקן ישראלי לגבי מעליות. מעבר לזה גודל הפיר (לא גודל התא שהוא קטן יותר) של מעלית ל- 8/9 אנשים היא בערך 1.6/1.75 מ'. אתה יכול לראות באתר של ישראליפט לגבי מפרטים של מעליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מציע שתבדוק בתקנות התנון ובניה (בקשה להיתר) לגבי הפרק הדן במעליות. בנוסף יש תקן ישראלי לגבי מעליות. מעבר לזה גודל הפיר (לא גודל התא שהוא קטן יותר) של מעלית ל- 8/9 אנשים היא בערך 1.6/1.75 מ'. אתה יכול לראות באתר של ישראליפט לגבי מפרטים של מעליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לבית פרטי
נסים
16/12/14
בבעלותי מגרש בגודל 1 דונם ועפ"י התב"ע ניתן לבנות בו בית בן 3 יח"ד ( מעל 400מ"ר )
כיום קיים על המגרש בית ישן בן כ 150 מ"ר .
האם ניתן לקבל תמ"א 38 בתוספת אחוזי בניה + תוספת יח"ד ?
כיום קיים על המגרש בית ישן בן כ 150 מ"ר .
האם ניתן לקבל תמ"א 38 בתוספת אחוזי בניה + תוספת יח"ד ?
תחולת תמ"א 38 על בנין צמוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/14
נסים שלום!
בעיקרון סעיף 12 לתמ"א קובע כי הזכויות הנוספות הניתנות על פי התמ"א יחולו על בנינים שנקבע בתוכנית מפורטת כי גובהם הוא מעל 2 קומות ושטחם מעל 400 מ"ר. כך שמה שחשוב לפי הוראות התמ"א זה מה שקבוע בתוכנית ולא מה שבנוי בפועל. אבל ישנם שני סייגים גדולים מאוד. האחד- על פי התמ"א מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות המקומית. בנוסף התמ"א מאפשרת לרשויות להכין תוכנית לתחומם מכוח סעיף 23 לתמ"א ויש רשויות שבתוכנית כזו קבעו במפורש כי הזכויות לא ינתנו לבתים נמוכים כמו שלך (למשל - רחובות). השני- סייג מעשי. יש פס"ד אחד ובו היזם הלך לוועדת ערר כנגד העיריה על מקרה דומה וניצח. אבל כמו שאומרים - עוד ניצחון כזה ואבדנו. משיחה אישית עימו אני יודע שהעיריה עשתה לו את המוות עד שנשבר וויתר על מסלול התמ"א. כך שקודם תבדוק אם אין ברשות שלך תוכנית שקובעת אחרת מהתמ"א וכמובן שכדאי שתבדוק מה המדיניות שלהם בענין זה. אם אין תוכנית אתה יכול להלחם מולם בוועדת ערר וסיכויים לא רעים לנצח שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון סעיף 12 לתמ"א קובע כי הזכויות הנוספות הניתנות על פי התמ"א יחולו על בנינים שנקבע בתוכנית מפורטת כי גובהם הוא מעל 2 קומות ושטחם מעל 400 מ"ר. כך שמה שחשוב לפי הוראות התמ"א זה מה שקבוע בתוכנית ולא מה שבנוי בפועל. אבל ישנם שני סייגים גדולים מאוד. האחד- על פי התמ"א מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות המקומית. בנוסף התמ"א מאפשרת לרשויות להכין תוכנית לתחומם מכוח סעיף 23 לתמ"א ויש רשויות שבתוכנית כזו קבעו במפורש כי הזכויות לא ינתנו לבתים נמוכים כמו שלך (למשל - רחובות). השני- סייג מעשי. יש פס"ד אחד ובו היזם הלך לוועדת ערר כנגד העיריה על מקרה דומה וניצח. אבל כמו שאומרים - עוד ניצחון כזה ואבדנו. משיחה אישית עימו אני יודע שהעיריה עשתה לו את המוות עד שנשבר וויתר על מסלול התמ"א. כך שקודם תבדוק אם אין ברשות שלך תוכנית שקובעת אחרת מהתמ"א וכמובן שכדאי שתבדוק מה המדיניות שלהם בענין זה. אם אין תוכנית אתה יכול להלחם מולם בוועדת ערר וסיכויים לא רעים לנצח שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי אני פונה במקרה שהקבלן ועוזר קבלן לא עונים לי ?
דגנית
16/12/14
יש לי מלא בעיות בדירה בעקבות תמא 38 כמו חורים בקירות חלונות שאי אפשר לפתוח אין לי חשמל ועוד מלא בעיות והקבלן ועוזר קבלן לא עונים לי לטלאפונים למי עלי לפנות שעוזר ללא תשלום ?
הקבלן לא מתיחס לתלונות שלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/14
דגנית שלום!
לא הבנתי אם הקבלן והיזם הם אותו גוף. אם לא אני מציע שתפני ליזם בתלונה על כך. בנוסף - את יכולה לנסות ולהפעיל את עורך הדין שלכם בפרויקט וכמובן את הנציגות. אם יש לכם מפקח מטעמכם תפעילי גם אותו. אם כל אלו לא יעזרו תפני לעו"ד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם הקבלן והיזם הם אותו גוף. אם לא אני מציע שתפני ליזם בתלונה על כך. בנוסף - את יכולה לנסות ולהפעיל את עורך הדין שלכם בפרויקט וכמובן את הנציגות. אם יש לכם מפקח מטעמכם תפעילי גם אותו. אם כל אלו לא יעזרו תפני לעו"ד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
רחל
14/12/14
שלום.. האם אפשר לעשות הערת אזהרה על דירה חדשה שתבנה על הגג הקיים מיד לאחר קבלת היתר בניה בתמ"א 38 ? הוסכם עם הייזם שאקבל דירה חדשה תמורת דירתי כפיצוי על הנזק שיגרם לי מסגירת הכניסה לדירתי לטובת מעלית עלי לציין שדירתי תימכר 4 חודשים לפני סיום בנית הדירות על הגג והתמורה תינתן לייזם בערבות בנקאית לטובתי עד לחתימת הסכם קניה ומכירה איזה סוג של בטחונות אוכל עוד לקבל בכדי שהייזם לא יפר את ההסכם
תודה מראש
תודה מראש
הערת אזהרה על דירות חדשות
עו"ד גילי לוי
מנהל
24/12/14
שלום רחל,
תוכלי לקבל ערבות בנקאית או הערת אזהרה על זכויותיו של היזם (אם היזם ביצע את הפעולה הנדרשת בטאבו ליצירת יחידה רישומית נפרדת עליה ניתן לרשום הערות אזהרה).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
תוכלי לקבל ערבות בנקאית או הערת אזהרה על זכויותיו של היזם (אם היזם ביצע את הפעולה הנדרשת בטאבו ליצירת יחידה רישומית נפרדת עליה ניתן לרשום הערות אזהרה).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד בעייתי. תמ"א 38
כוש
14/12/14
בבנייננו ישנו וועד המתנכל לדיירים שאינם מוצאים חן בעיניו כולל באמצעות עודים חיצוניים המקבלים הוראות חד משמעיות לגרום לאותם דיירים נזקים בכל דרך אפשרית. בימים אלו פועל יו"ר הוועד למען הרחבת דירתו תחת הכותרת "תמ"א 38" לשם כך הוא שכר עו"ד שכביכול ייצג את הדיירים בבניין. אין לנו ספק שאותו יו"ר ימשיך בפשעיו ויעשה ככל יכולתו לגרום לנו נזק בלתי הפיך בין אם זה בעזרת היזמים שהוא ישכור ובין אם זה בעזרת הקבלנים בה בעת שהוא יקבל טובות הנאה שונות ומשונות. האם ניתן לדרוש נציגות חיצונית בלתי תלויה ליישום תמ"א 38 ע"מ שלא תהיה פגיעה באף דייר? תודה. ושבוע טוב.
החלפת נציגות
עו"ד גילי לוי
מנהל
24/12/14
שלום רב,
בבניין משותף החלטות מתקבלות וסמכויות מתאפשרות רק על פי רוב הסכמה לפי דרישות החוק. ככל ולא תהא הסכמה של בעלי הדירות לבצע פרויקט תמ"א לא יהיה פרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בבניין משותף החלטות מתקבלות וסמכויות מתאפשרות רק על פי רוב הסכמה לפי דרישות החוק. ככל ולא תהא הסכמה של בעלי הדירות לבצע פרויקט תמ"א לא יהיה פרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חייבים לתבוע אותי?
משה
12/12/14
ועד הבית יוזם הרחבה דירות (ללא תוספת דירות חדשות). אני מתנגד לתוכנית המתכונת הנוכחית. בין השאר כי לא מוסיפים ממ"ד בהרחבה של 25 מטר (טוענים שהממק שמספיק ממ"ק בגודל 7 מ"ר ל 20 דירים בקומה).
אני רוצה שיתבעו אותי אצל המפקח כדי שיחיבו אותי לחתום על תוכנית הגיונית ולא על התוכנית הזאת
באם הם חייבים לתבוע אותי גם כשאין תוספת דירות?
אני רוצה שיתבעו אותי אצל המפקח כדי שיחיבו אותי לחתום על תוכנית הגיונית ולא על התוכנית הזאת
באם הם חייבים לתבוע אותי גם כשאין תוספת דירות?
תביעה אצל המפקח בגין סירוב הרחבת דירות בבניין
עו"ד גילי לוי
מנהל
24/12/14
משה שלום,
ס' 71ג לחוק המקרקעין קובע כך:
71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו... רשאי לפנות למפקח בתביעה.
ככל ואתה טוען לפגיעת ההרחבות בזכויותיך תוכל לפנות בתביעה מתאימה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ס' 71ג לחוק המקרקעין קובע כך:
71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו... רשאי לפנות למפקח בתביעה.
ככל ואתה טוען לפגיעת ההרחבות בזכויותיך תוכל לפנות בתביעה מתאימה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מצליח למצוא יזם
ליאור
10/12/14
שלום רב,
אני גר בר"ג בבניין של 3 קומות 6 דיירים
מצב הבניין רעוע וחייב חיזוק
כל יזם שאני מביא טוען שאין היתכנות לתמ"א 38 בבניין כיוון שהקבלן שבנה את הבניין בשנות ה-70 ניצל כמעט 100% מהשטח ואפשרויות ההרחבה קטנות מאוד.
אותה תשובה קיבלתי גם לגבי פינוי בינוי.
אשמח לעצה מה כן ניתן לעשות במצב זה
אני גר בר"ג בבניין של 3 קומות 6 דיירים
מצב הבניין רעוע וחייב חיזוק
כל יזם שאני מביא טוען שאין היתכנות לתמ"א 38 בבניין כיוון שהקבלן שבנה את הבניין בשנות ה-70 ניצל כמעט 100% מהשטח ואפשרויות ההרחבה קטנות מאוד.
אותה תשובה קיבלתי גם לגבי פינוי בינוי.
אשמח לעצה מה כן ניתן לעשות במצב זה
חיפוש יזם לפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/14
ליאור שלום!
כמעט לכל סיר יש מכסה. ר"ג היא עיריה טובה לפרויקטים כאלו ו-6 דירות זה לא הרבה דירות בבנין. אני מתאר לעצמי שיש בעיות אחרות בבנין שאני לא יודע אותן כרגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כמעט לכל סיר יש מכסה. ר"ג היא עיריה טובה לפרויקטים כאלו ו-6 דירות זה לא הרבה דירות בבנין. אני מתאר לעצמי שיש בעיות אחרות בבנין שאני לא יודע אותן כרגע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 בבית פרטי
אדיר
08/12/14
ברשותי שטח של 900 מטר באשדוד עם זכויות בניה ל2 יח דיור נפרדות בעלות 230 מטר כל אחת כאשר בפועל עומדת רק יחידה אחת , היחידה העומדת נבנתה לפני 1980, מה סיכויי לקבל אישור לזכויות תמ"א בנכס ומה משמעות האישור מבחינת בנייה?
מה הסיכוי לקבל אישור לזכויות תמ"א 38 בנכס?
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/12/14
אדיר שלום רב,
ס' 12 לתמ"א 38 (נוסח משולב) קובע מפורשות כי מבנים שאין גובהם 2 קומות ושאין בהם שטח כולל של לפחות 400 מ"ר בנוי אינם עומדים בתחולת התכנית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ס' 12 לתמ"א 38 (נוסח משולב) קובע מפורשות כי מבנים שאין גובהם 2 קומות ושאין בהם שטח כולל של לפחות 400 מ"ר בנוי אינם עומדים בתחולת התכנית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לאחר חתימה
ליאור אדיב
04/12/14
שנתיים לאחר חתימת ההסכם על ידי כלל הדיירים, תוכנית תמא נתנה אישור לבניית יותר קומות וכך היזם בעצם מרויח יותר. מה אנו הדיירים יכולים לקבל בתמורה או האם ישנה אפשרות להתנגד?
תוספת זכויות בנייה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/12/14
ליאור שלום,
שאלה מצוינת. התשובה תלויה אך ורק במה שהוסכם בין הצדדים במסגרת ההסכם עליו חתמו. ההסכם אמור לכלול מה היקף זכויות הבנייה שהדיירים מוכרים ליזם (לא פעם היזם בעצם רוכש את המקסימום האפשרי), וכן מגדיר את תמורות הדיירים בהתאם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלה מצוינת. התשובה תלויה אך ורק במה שהוסכם בין הצדדים במסגרת ההסכם עליו חתמו. ההסכם אמור לכלול מה היקף זכויות הבנייה שהדיירים מוכרים ליזם (לא פעם היזם בעצם רוכש את המקסימום האפשרי), וכן מגדיר את תמורות הדיירים בהתאם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ מבנים נגד רעידת אדמה ותמא 38
ילי
04/12/14
שלום אני דיירת עמידר אנחנו לפני שיפוןץ מבנים מטעם משרד השיכון ווכרגע אנחנו לא יודעים אם יעשו תמא
שאלתי הבנו בהתחלה שהשיפוצים התעכבו בשל בנייה של מחסנים לא חוקיים ועכשיו יש שיפוץ של המבנה האם יהרסו את המחסנים או רק מה שחורג
שאלתי הבנו בהתחלה שהשיפוצים התעכבו בשל בנייה של מחסנים לא חוקיים ועכשיו יש שיפוץ של המבנה האם יהרסו את המחסנים או רק מה שחורג
הריסת מבנים לא חוקיים במסגרת תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/12/14
ילי שלום,
באופן עקרוני, כחלק מאישורי הבנייה, הוועדה המקומית בדר"כ דורשת הריסת המבנים הבלתי חוקיים או "הכשרה" שלהם במסגרת הבקשה להיתר בנייה.
תוכלי לראות ספציפית לגבי המחסנים שלכם לפי מה שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות - משרד עורכי דין ונוטריון
באופן עקרוני, כחלק מאישורי הבנייה, הוועדה המקומית בדר"כ דורשת הריסת המבנים הבלתי חוקיים או "הכשרה" שלהם במסגרת הבקשה להיתר בנייה.
תוכלי לראות ספציפית לגבי המחסנים שלכם לפי מה שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי חתימה על הסכם תמ"א 38
גולן
02/12/14
בוקר טוב,
אנו 3 אחים שקיבלנו בירושה דירה מאמי. הבניין בו נמצאת הדירה התחיל תהליך של תמ"א 38 עוד בהיותה אמי בחיים אך חולת אלצהיימר לכן לא הייתה כשירה לחתום על החוזה. (לא מונה לה אפוטורופוס). בימים אלה העברנו את הדירה על שמנו והחלטנו למכור את הדירה.
יש לציין שאנו היחידים שלא חתמנו על החוזה.
שאלתי - האם אנו מחויבים לחתום על ההסכם לתמ"א 38 או ניתן להשאיר את החתימה על ההסכם לקונה הדירה? האם בעל הדירה נחשב כסרבן והאם ניתן לתבוע אותו על אי חתימה על ההסכם?
תודה רבה
אנו 3 אחים שקיבלנו בירושה דירה מאמי. הבניין בו נמצאת הדירה התחיל תהליך של תמ"א 38 עוד בהיותה אמי בחיים אך חולת אלצהיימר לכן לא הייתה כשירה לחתום על החוזה. (לא מונה לה אפוטורופוס). בימים אלה העברנו את הדירה על שמנו והחלטנו למכור את הדירה.
יש לציין שאנו היחידים שלא חתמנו על החוזה.
שאלתי - האם אנו מחויבים לחתום על ההסכם לתמ"א 38 או ניתן להשאיר את החתימה על ההסכם לקונה הדירה? האם בעל הדירה נחשב כסרבן והאם ניתן לתבוע אותו על אי חתימה על ההסכם?
תודה רבה
האם חייבים לחתום על הסכם תמ"א כשמוכרים דירה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/14
בוקר טוב גולן!
אין מניעה למכור את הדירה ותתנו לקונה שלכם להחליט אם הוא חותם על הסכם התמ"א או הופך בעצמו לדיר סרבן.
אני אגב מניח שמי שקונה מכם יודע על הפרויקט וקונה את הדירה בגלל הפרויקט. כך שכל החשש הוא טיפה תאורטי ודי בוודאות הוא יהיה מעונין לחתום על הסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה למכור את הדירה ותתנו לקונה שלכם להחליט אם הוא חותם על הסכם התמ"א או הופך בעצמו לדיר סרבן.
אני אגב מניח שמי שקונה מכם יודע על הפרויקט וקונה את הדירה בגלל הפרויקט. כך שכל החשש הוא טיפה תאורטי ודי בוודאות הוא יהיה מעונין לחתום על הסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה השטח המקסימלי המותר להוסיף בתמ"א?
אור
02/12/14
שלום-
בועדה האחרונה של העיריה לנושא תמ"א 38 העיריה דחתה כי יש יותר מידי מ''ר שמתווסף עפי השרטוט,
מהו- אם כן- ה מ''ר המירבי המותר להוסיף?
בברכה
אור
בועדה האחרונה של העיריה לנושא תמ"א 38 העיריה דחתה כי יש יותר מידי מ''ר שמתווסף עפי השרטוט,
מהו- אם כן- ה מ''ר המירבי המותר להוסיף?
בברכה
אור
שטח מקסימאלי להוספה על התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/14
אור שלום!
בעיקרון התמא מאפשרת להוסיף עוד 25 מ"ר (כולל הממ"ד) לכל דירה קיימת ולאחר מכן להוסיף עוד 2.5 קומות. יתכן ויש עוד זכויות לא מנוצלות מתב"עות שחלות על הנכס. יתכן גם כי ישנה חריגה מהעבר וניצלו כבר חלק מהזכויות. מעבר לכך קשה לי להתיחס למקרה הספציפי שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון התמא מאפשרת להוסיף עוד 25 מ"ר (כולל הממ"ד) לכל דירה קיימת ולאחר מכן להוסיף עוד 2.5 קומות. יתכן ויש עוד זכויות לא מנוצלות מתב"עות שחלות על הנכס. יתכן גם כי ישנה חריגה מהעבר וניצלו כבר חלק מהזכויות. מעבר לכך קשה לי להתיחס למקרה הספציפי שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי- טענות מספקות למניעת הפרוייקט
טלי
01/12/14
אילו טענות הן מספקות למניעת הפרוייקט פינוי בינוי?אחרי הכל זכותו של האדם להחזיק בבית שעבד בשבילו כל החיים שלו, איך יכול להיות שרוב מסויים של דיירים יוכל לקחת לו את הדירה?
והאם ייתכן מצב שלאור סרבנותו ילקח הנכס ללא מתן נכס אחר במקומו? כלומר, יפסיד את נכסו?
והאם ייתכן מצב שלאור סרבנותו ילקח הנכס ללא מתן נכס אחר במקומו? כלומר, יפסיד את נכסו?
פינוי בנוי - כיצד ניתן לחייב דייר?
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/12/14
טלי שלום,
אני חולק על בסיס דברייך.
נקודת המוצא היא שהנכס של הדייר לא נלקח ממנו. ההיפך הוא הנכון. הנכס למענו עבד כל חייו מושבח ומעלה את שוויו במסגרת הפרויקט (זה טרם שהתייחסנו לעובדה שהוא הופך להיות מוגן ובטוח יותר).
מתוך הנחה זו, קבע החוק את הדרך לאפשר השבחת והקניית בטחון לכלל הדירות בבניין הרוצים לעשות כן חרף סרבנותו של דייר אחר. כמובן, שוב, הדירה בכל מקרה לא נלקחת ממנו, אלא נהרסת ונבנית מחדש בצורה טובה יותר ומושבחת יותר כאשר הדייר מוגן בביטחונות מתאימים לאורך התקופה של הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אני חולק על בסיס דברייך.
נקודת המוצא היא שהנכס של הדייר לא נלקח ממנו. ההיפך הוא הנכון. הנכס למענו עבד כל חייו מושבח ומעלה את שוויו במסגרת הפרויקט (זה טרם שהתייחסנו לעובדה שהוא הופך להיות מוגן ובטוח יותר).
מתוך הנחה זו, קבע החוק את הדרך לאפשר השבחת והקניית בטחון לכלל הדירות בבניין הרוצים לעשות כן חרף סרבנותו של דייר אחר. כמובן, שוב, הדירה בכל מקרה לא נלקחת ממנו, אלא נהרסת ונבנית מחדש בצורה טובה יותר ומושבחת יותר כאשר הדייר מוגן בביטחונות מתאימים לאורך התקופה של הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בתמ"א
עו"ד
30/11/14
מטפלת בתיק רכישת דירה שעתידה להיבנות, מחברה המבצעת פרוייקט תמא בבניין.ביקשתי פרוטוקול מורשיי חתימה עוהד של החברה הציג פרוטוקול שנערך לפני מספר ימים ללא חותמת חברה, ומורשה החתימה עפי הפרוטוקול הינו עובד זוטר בחברה.האם תקין לדעתכם...?
רכישת דירה שעתידה להיבנות
עו"ד גילי לוי
מנהל
03/12/14
שלום רב,
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החברות.
מכל מקום, חתימת פרוטוקול חברה אינה מחייבת חותמת שכן החותם הוא יו"ר האסיפה שהתכנסה.
יושב הראש כמובן חייב להיות נושא משרה בחברה.
מורשה החתימה יכול להיות גם מי שאינו בעלים בחברה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני החברות.
מכל מקום, חתימת פרוטוקול חברה אינה מחייבת חותמת שכן החותם הוא יו"ר האסיפה שהתכנסה.
יושב הראש כמובן חייב להיות נושא משרה בחברה.
מורשה החתימה יכול להיות גם מי שאינו בעלים בחברה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך כניסה לתוקף תמא 38 תיקון 3
רונן
27/11/14
שלום
ברצוני לשאול מתי נכנסה לתוקף תקנה תמ"א 38 תיקון 3, מעוניין לקבל חודש ותאריך מדויק? היכן ניתן למצוא מסמך המאשש תאריך זה?
תודה
רונן
ברצוני לשאול מתי נכנסה לתוקף תקנה תמ"א 38 תיקון 3, מעוניין לקבל חודש ותאריך מדויק? היכן ניתן למצוא מסמך המאשש תאריך זה?
תודה
רונן
כניסה לתוקף של תמ"א 38 תיקון 3
עו"ד גילי לוי
מנהל
03/12/14
רונן שלום רב,
התוכנית אושרה בחודש מאי 2012.
תוכל לראות פרטים באתר של משרד הפנים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התוכנית אושרה בחודש מאי 2012.
תוכל לראות פרטים באתר של משרד הפנים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק השכירות החדש ותמא38
קליף
27/11/14
לגבי חוק השכירות החדש,
אני משכיר דירה בשכ"ד נמוך יחסית היות והבית נמצא תחת תהליך תמ"א 38.
האם חוק השכירות החדש לא יאפשר לי להעלות את שכר הדירה לסכום ריאלי כאשר תהליך התמא יסתיים?
אני משכיר דירה בשכ"ד נמוך יחסית היות והבית נמצא תחת תהליך תמ"א 38.
האם חוק השכירות החדש לא יאפשר לי להעלות את שכר הדירה לסכום ריאלי כאשר תהליך התמא יסתיים?
חוק השכירות החדש ותמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
03/12/14
קליף שלום רב,
חוק השכירות עדיין תלוי ועומד כך שלא למדתי אותו לעומק ואי אפשר לדעת מה יהיה בסופו ומה תאריך התחולה שלו וההיקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק השכירות עדיין תלוי ועומד כך שלא למדתי אותו לעומק ואי אפשר לדעת מה יהיה בסופו ומה תאריך התחולה שלו וההיקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בשטח הדירות לאחר ועדה מקומית
דימה
26/11/14
שלום,
אנחנו עובדים עכשיו על חוזה לתמ"א 38/2 בו מופיע שאם בקבלת היתר שטחי הדירות יקטנו עד x אחוז, הדבר מקובל על דיירים ולא יגרום לביטול החוזה. מה הוא אותו אחוז שמקובל בעסקאות כאלה ?
.תודה !
אנחנו עובדים עכשיו על חוזה לתמ"א 38/2 בו מופיע שאם בקבלת היתר שטחי הדירות יקטנו עד x אחוז, הדבר מקובל על דיירים ולא יגרום לביטול החוזה. מה הוא אותו אחוז שמקובל בעסקאות כאלה ?
.תודה !
הסכמה לשינוי שטח הדירות בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/11/14
דימה שלום
אין אחוז מקובל במקרה כזה. זה צריך להיות אחוז שינוי לא מהותי. על פי החוק מותרת סטיה בשטחים של 2% בין מה שמובטח בהסכם המכר ובין מה שנבנה בפועל. אבל שם הכוונה לדירות יד ראשונה שנרכשות בדר"כ סמוך לקבלת היתר הבניה והוודאות לגבי השטחים גדולה יותר. אני הייתי אומר שזה אחוז שאם היית יודע מראש שיתממש לא היית מתקשר באותו הסכם תמ"א. אני חושב שסביב 2% סטיה בין המובטח ובין ההיתר זה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין אחוז מקובל במקרה כזה. זה צריך להיות אחוז שינוי לא מהותי. על פי החוק מותרת סטיה בשטחים של 2% בין מה שמובטח בהסכם המכר ובין מה שנבנה בפועל. אבל שם הכוונה לדירות יד ראשונה שנרכשות בדר"כ סמוך לקבלת היתר הבניה והוודאות לגבי השטחים גדולה יותר. אני הייתי אומר שזה אחוז שאם היית יודע מראש שיתממש לא היית מתקשר באותו הסכם תמ"א. אני חושב שסביב 2% סטיה בין המובטח ובין ההיתר זה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית בניין על מגרש פרטי
אני
26/11/14
שלום.
אנו בתחילת הדרך . ברשותנו מגרש עליו מבנה קטן. מעוניינים להרוס ולבנות בניין חדש.
בשל אינספור ה"ציידים" שמנסים לפתות אותנו בקשר להקמת הבניין אני רוצה לדעת מידע בסיסי.
1. קיבלנו החלטה של המחוזית שהפחיתה לנו קומה ומבקשת הפרשה לצורכי ציבור (חוץ מהפקעה לדרכים שכבר הפקיעה). מי המייצג המתאים ביותר עבורנו בערעור, אדריכל או עו"ד? לכאורה, עו"ד טוב משפטית ואדריכל מבין תכנונית.
2. הרצון של המשפחה לבנות את הבניין בעצמנו ולא בקומבינציה. כאשר התכנית למכור 4 דירות "על הנייר" לצורכי מימון. שאר הדירות (10) ישארו בבעלותנו.
כמובן שנגייס עו"ד. קיבלנו הצעות בפערים משמעותיים בשכר בלי פער בהיקף העבודה. מה מקובל בפרוייקט כזה שהעו"ד מלווה משלב הוצאת היתר, מכירת 4 דירות, התקשרות עם קבלנים מבצעים , גמר בנייה ורישום הנכס כבית משותף. (14 דירות).
תודה
אנו בתחילת הדרך . ברשותנו מגרש עליו מבנה קטן. מעוניינים להרוס ולבנות בניין חדש.
בשל אינספור ה"ציידים" שמנסים לפתות אותנו בקשר להקמת הבניין אני רוצה לדעת מידע בסיסי.
1. קיבלנו החלטה של המחוזית שהפחיתה לנו קומה ומבקשת הפרשה לצורכי ציבור (חוץ מהפקעה לדרכים שכבר הפקיעה). מי המייצג המתאים ביותר עבורנו בערעור, אדריכל או עו"ד? לכאורה, עו"ד טוב משפטית ואדריכל מבין תכנונית.
2. הרצון של המשפחה לבנות את הבניין בעצמנו ולא בקומבינציה. כאשר התכנית למכור 4 דירות "על הנייר" לצורכי מימון. שאר הדירות (10) ישארו בבעלותנו.
כמובן שנגייס עו"ד. קיבלנו הצעות בפערים משמעותיים בשכר בלי פער בהיקף העבודה. מה מקובל בפרוייקט כזה שהעו"ד מלווה משלב הוצאת היתר, מכירת 4 דירות, התקשרות עם קבלנים מבצעים , גמר בנייה ורישום הנכס כבית משותף. (14 דירות).
תודה
מעוניינים להרוס מבנה קטן ובמקומו לבנות בניין חדש. איך להיערך נכון?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/14
שלום רב!
אני אשתדל לענות כמיטב יכולתי במגבלות העובדה שאיני מכיר את הנתונים הספציפיים.
1. אתה צריך גם עו"ד טוב וגם יעוץ מאדריכל. בועדת ערר כדאי שיופיע עורך דין. זה פורום משפטי ויתכן והטענות שלכם הם לא כולם תכנוניות אלא גם משפטיות. מאוד רצוי שהוא ואתם תעזרו גם באדריכל שמכיר את האזור עליו מדובר ואת התוכניות החלות.
2. עורך הדין לא מלווה משלב הוצאת ההיתר אלא רצוי שילווה אותכם כבר עכשיו. הוצאת ההיתר היא סיום השלב התכנוני בפרויקט. עדיף שילוו אותכם כבר מתחילת השלב התכנוני ולא מסיומו.
לגבי שכר הטרחה הראוי קשה לי לענות בהעדר נתונים לגבי מורכבות הפרויקט, היקפו וכו'. אני ממליץ שתפגשו עם 2-3 עורכי דין המנוסים בתחום הנדל"ן, תתרשמו ותקבלו הצעות. לא יודע עם מי נפגשתם ומה הפערים שציינת. אבל חשוב שתדע מה תכולת העבודה וכן כי הרמה בה היא ניתנת לכם מספקת. בדיוק כמו שלא תיקח כל אדריכל גם איני מציע לקחת כל עורך דין אף אם שכרו נמוך יותר.
תכולת עבודה כזו כוללת- ליווי תכנון הפרויקט ככל שנדרש, יצוג בפני הוועדה המקומית וועדת ערר בהתנגדויות להיתר, טיפול בהסכמי המכר ל- 4 דירות, עריכת הסכמים מול יועצים וקבלנים שלכם, רישום הבנין כבית משותף, תביעות דיירים בהיקף סביר.
אני אשתדל לענות כמיטב יכולתי במגבלות העובדה שאיני מכיר את הנתונים הספציפיים.
1. אתה צריך גם עו"ד טוב וגם יעוץ מאדריכל. בועדת ערר כדאי שיופיע עורך דין. זה פורום משפטי ויתכן והטענות שלכם הם לא כולם תכנוניות אלא גם משפטיות. מאוד רצוי שהוא ואתם תעזרו גם באדריכל שמכיר את האזור עליו מדובר ואת התוכניות החלות.
2. עורך הדין לא מלווה משלב הוצאת ההיתר אלא רצוי שילווה אותכם כבר עכשיו. הוצאת ההיתר היא סיום השלב התכנוני בפרויקט. עדיף שילוו אותכם כבר מתחילת השלב התכנוני ולא מסיומו.
לגבי שכר הטרחה הראוי קשה לי לענות בהעדר נתונים לגבי מורכבות הפרויקט, היקפו וכו'. אני ממליץ שתפגשו עם 2-3 עורכי דין המנוסים בתחום הנדל"ן, תתרשמו ותקבלו הצעות. לא יודע עם מי נפגשתם ומה הפערים שציינת. אבל חשוב שתדע מה תכולת העבודה וכן כי הרמה בה היא ניתנת לכם מספקת. בדיוק כמו שלא תיקח כל אדריכל גם איני מציע לקחת כל עורך דין אף אם שכרו נמוך יותר.
תכולת עבודה כזו כוללת- ליווי תכנון הפרויקט ככל שנדרש, יצוג בפני הוועדה המקומית וועדת ערר בהתנגדויות להיתר, טיפול בהסכמי המכר ל- 4 דירות, עריכת הסכמים מול יועצים וקבלנים שלכם, רישום הבנין כבית משותף, תביעות דיירים בהיקף סביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחי דירות לאחר תמ"א 38/2
נורית
26/11/14
שלום רב,
ברצוני לדעת מהו ההסדר בנוגע לשטח בו קיימים כיום שני בניינים כאשר שטח הדירות באחד הבניינים הינו כ56 ובבניין השני שטח הדירות הוא בממוצע כ 77 לדירה - האם היזם (לאחר ביצוע תמ"א בשני הבניינים יחדיו ומתכוון להגדיל את גודל כל דירה) מחויב להגדיל באחוזים שווים כל דירה או שמא הגדלת הדירות אינן בגודל יחסי לגודל הנוכחי ? (כלומר האם עצם העובדה שהדירות בבניין אחד יוגדלו ב20% מחייב גם את הבניין השני?).
וכן - האם ישנה פסיקה/חקיקה חדישה בנושא ? ומהו שם החוק ?
ברצוני לדעת מהו ההסדר בנוגע לשטח בו קיימים כיום שני בניינים כאשר שטח הדירות באחד הבניינים הינו כ56 ובבניין השני שטח הדירות הוא בממוצע כ 77 לדירה - האם היזם (לאחר ביצוע תמ"א בשני הבניינים יחדיו ומתכוון להגדיל את גודל כל דירה) מחויב להגדיל באחוזים שווים כל דירה או שמא הגדלת הדירות אינן בגודל יחסי לגודל הנוכחי ? (כלומר האם עצם העובדה שהדירות בבניין אחד יוגדלו ב20% מחייב גם את הבניין השני?).
וכן - האם ישנה פסיקה/חקיקה חדישה בנושא ? ומהו שם החוק ?
האם יש חובה בחוק להגדיל דירות באותו יחס או גודל?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/14
נורית שלום!
אין שום הסדר בחוק הקובע כי יש להגדיל את דירות הבעלים ביחס זהה או בשטח זהה (וגם לא צריך להיות). שטח קומה טיפוסית בבנין מוכתב על ידי גודל המגרש וצורתו, קווי הבנין הנדרשים על פי התוכניות החלות (המרחק בין הבנין לגבול המגרש) וזכויות הבניה הקיימות במגרש. זה בעצם נותן לנו שטח קומה מקסימאלי ממנו יש להפחית את שטח הלובי הקומתי. כל יזם ישאף למקסם את שטח הקומה החדשה בלי קשר לשטח הקיים כיום. יכול להיות שבבנין בו הדירות גדולות יותר אין פשוט אפשרות תכנונית להוסיף עוד שטח ודוקא בבנין עם הדירות הקטנות אין בעיה כזו.
עם הדבר יוצר עיוותים באופן שדירה מסוימת נהנית באופן משמעותי יותר מהגדלת שטחה אז צריך למצוא איזונים מולהיזם במקומות אחרים ולא להגביל את שטחי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום הסדר בחוק הקובע כי יש להגדיל את דירות הבעלים ביחס זהה או בשטח זהה (וגם לא צריך להיות). שטח קומה טיפוסית בבנין מוכתב על ידי גודל המגרש וצורתו, קווי הבנין הנדרשים על פי התוכניות החלות (המרחק בין הבנין לגבול המגרש) וזכויות הבניה הקיימות במגרש. זה בעצם נותן לנו שטח קומה מקסימאלי ממנו יש להפחית את שטח הלובי הקומתי. כל יזם ישאף למקסם את שטח הקומה החדשה בלי קשר לשטח הקיים כיום. יכול להיות שבבנין בו הדירות גדולות יותר אין פשוט אפשרות תכנונית להוסיף עוד שטח ודוקא בבנין עם הדירות הקטנות אין בעיה כזו.
עם הדבר יוצר עיוותים באופן שדירה מסוימת נהנית באופן משמעותי יותר מהגדלת שטחה אז צריך למצוא איזונים מולהיזם במקומות אחרים ולא להגביל את שטחי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
