פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
רישום חדש בטאבו אחרי תמא 38 תוספת דירות
יעקב
25/03/15
שלום,
בבית של 8 דירות, כל דירה יש לה 12.5% מהשטח הכללי ברישום בטאבו.
מכח תמא38, מוסיפים עוד 2 דירות, כך שבסוף התהליך יש 10 דירות.
האם מבצעים רישום מחודש בטאבו, כאשר החלק היחסי של כל דירה יהיה 10% ?
כלומר כל דייר "הפסיד" 2.5% ?
מי מבצע את הרישום הזה? היזם?
האם נדרשת חתימה של כל השכנים על כזה שינוי בטאבו?
תודה
יעקב
בבית של 8 דירות, כל דירה יש לה 12.5% מהשטח הכללי ברישום בטאבו.
מכח תמא38, מוסיפים עוד 2 דירות, כך שבסוף התהליך יש 10 דירות.
האם מבצעים רישום מחודש בטאבו, כאשר החלק היחסי של כל דירה יהיה 10% ?
כלומר כל דייר "הפסיד" 2.5% ?
מי מבצע את הרישום הזה? היזם?
האם נדרשת חתימה של כל השכנים על כזה שינוי בטאבו?
תודה
יעקב
רישום בטאבו אחרי תוספת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/03/15
יעקב שלום!
חלק האחזקה ברכוש המשותף קטן כתובצאה מתוספת הדירות אבל אני לא רואה בכך שום הפסד. באפן הרגיל שעור האחזקה ברכוש המשותף הוא דוקא המפתח לחיוב בהוצאות. וממילא במסגרת הפרויקט כבר מוצו כל זכויות הבניה.
את הרישום לתיקון צו הבית המשותף מבצע היזם באמצעות עורך דינו ובהשגחה ופיקוח של ב"כ הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חלק האחזקה ברכוש המשותף קטן כתובצאה מתוספת הדירות אבל אני לא רואה בכך שום הפסד. באפן הרגיל שעור האחזקה ברכוש המשותף הוא דוקא המפתח לחיוב בהוצאות. וממילא במסגרת הפרויקט כבר מוצו כל זכויות הבניה.
את הרישום לתיקון צו הבית המשותף מבצע היזם באמצעות עורך דינו ובהשגחה ופיקוח של ב"כ הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא תבוטל ה. אזהרה על דירת היזם אם נבנה שלד-הדירה?
דיירת מודאגת
24/03/15
בחוזה תמ"א 38-3 מוצגת הערת-אזהרה על היחידה הרישומית החדשה כאחת הערבויות החשובות לקיום ההסכם, וייפוי-הכח לביטולה - כמבטיח ביטול ההערה למקרה של ביטול ההסכם עקב הפרתו ע"י היזם.
אולם בחוזה יש סעיף נוסף: שבמידה והושלם שלד של דירת היזם - לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה, אפילו אם היזם לא עמד בהתחייבויותיו.
האם כך מקובל? האם להסכים? - נא דעתכם.
- דיירת מודאגת.
אולם סעיף אחד נראה לנו כמגמד את הערובה הזו לקיום ההסכם: נאמר, שבמידה והקבלן השלים את בניית שלד הדירה,לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה.
אולם בחוזה יש סעיף נוסף: שבמידה והושלם שלד של דירת היזם - לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה, אפילו אם היזם לא עמד בהתחייבויותיו.
האם כך מקובל? האם להסכים? - נא דעתכם.
- דיירת מודאגת.
אולם סעיף אחד נראה לנו כמגמד את הערובה הזו לקיום ההסכם: נאמר, שבמידה והקבלן השלים את בניית שלד הדירה,לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה.
לא תבוטל הערת אזהרה לטובת היזם לאחר גמר השלד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/03/15
לא חושב שיש לך הרבה מה לדאוג. אם הגעתם לשלב של גמר שלד אני מניח שהיזם כבר מכר דירות לצדדים שלישיים ורשם הערות אזהרה לטובתם על היחידה הרישומית. אולי גם רשם הערת אזהרה על היחידה הרישומית לטובת בנק.
כך שביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם בשלב זה במידה והוא בהפרת הסכם הוא די תאורטי.
אני מניח שיש לכם בטחונות אחרים (ערבות בנקאית, קצב מכירת דירות) שיבטיחו אותכם. בנוסף - אם היזם בהפרה אז תוכלו במידת הצורך להגיש תביעה כנגדו ובמסגרתה לבקש כל מה שתרצו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כך שביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם בשלב זה במידה והוא בהפרת הסכם הוא די תאורטי.
אני מניח שיש לכם בטחונות אחרים (ערבות בנקאית, קצב מכירת דירות) שיבטיחו אותכם. בנוסף - אם היזם בהפרה אז תוכלו במידת הצורך להגיש תביעה כנגדו ובמסגרתה לבקש כל מה שתרצו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגבלת הגדלת דירה ב-25 מ"ר
יוסף
23/03/15
האם קיימת מגבלה בחוק האוסרת הגדלת דירה במסגרת תמ"א מעל 25 מ"ר?
לפי מיטב ידיעתי - אין מגבלה כזו בתמ"א והמגבלה היחידה היא ש25 המ"ר הראשונים פטורים ממס שבח. האם אני צודק?
תודה,
יוסף
לפי מיטב ידיעתי - אין מגבלה כזו בתמ"א והמגבלה היחידה היא ש25 המ"ר הראשונים פטורים ממס שבח. האם אני צודק?
תודה,
יוסף
האם בתמ"א 38 יש מגבלה על הגדלת גודל הדירה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/03/15
יוסף שלום!
אין מניעה להגדיל את הדירה ביותר מ- 25 מ"ר אבל כל השטח העודף אינו מכוח התמ"א אלא כנראה מכוח תוכניות בנין עיר אחרות החלות על הבנין. סעיפי הפטור בחוק מיסוי מקרקעין אכן מגבילים את הפטור לזכויות מכוח התמ"א במקרה של תוספת שטחים מכוח תמ"א 38. במקרה של הריסה ובניה הפטור מותנה באחד משניים- או תוספת של 25 מ"ר. או ששווי הדירה החדשה לא עולה (כיום) על כ- 2 מליון ש"ח.
על השטח הלא פטור יש חיוב במס שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה להגדיל את הדירה ביותר מ- 25 מ"ר אבל כל השטח העודף אינו מכוח התמ"א אלא כנראה מכוח תוכניות בנין עיר אחרות החלות על הבנין. סעיפי הפטור בחוק מיסוי מקרקעין אכן מגבילים את הפטור לזכויות מכוח התמ"א במקרה של תוספת שטחים מכוח תמ"א 38. במקרה של הריסה ובניה הפטור מותנה באחד משניים- או תוספת של 25 מ"ר. או ששווי הדירה החדשה לא עולה (כיום) על כ- 2 מליון ש"ח.
על השטח הלא פטור יש חיוב במס שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומה שלישית
יוסי
22/03/15
שלום, בבנין בן 3 קומות שהתחילה בו הבנייה בתמ"א 38 היזם קיבל אישור להוספת 2וחצי קומות, כעת הוא קיבל אישור מהעירייה להוספת 3וחצי קומות והוא נזקק לחתימת הדיירים בכדי לממש זאת. בכדי לפצות את הדיירים היזם הסכים לשפץ את דירות הדיירים הקיימות. לדיירים הקיימים אין כיום חניה בבנין והם חונים ברחוב ובנוסף הם לא יקבלו חניה בטאבו כלל, וכל החניות החדשות בבניין ילכו לדירות החדשות שיבנו.
שאלתי היא האם הפיצוי שהיזם מציע (שיפוץ הדירה) מספיק עבור הוספת קומה ואי מתן חניה ? האם ניתן לדרוש מהזים פיצוי נוסף?
יש לציין שהבנין נמצא במרכז העיר רעננה באוזר מבוקש בו הקרקע יקרה מאד..
רק לציין שהבנין כיום לפני התמא מכיל 12 דירות ובכל קומה נוספת היזם מקבל 4 דירות נוספות ששטחן הכולל הוא בערך 400 מ״ר פחות או יותר
תודה רבה על העזרה
שאלתי היא האם הפיצוי שהיזם מציע (שיפוץ הדירה) מספיק עבור הוספת קומה ואי מתן חניה ? האם ניתן לדרוש מהזים פיצוי נוסף?
יש לציין שהבנין נמצא במרכז העיר רעננה באוזר מבוקש בו הקרקע יקרה מאד..
רק לציין שהבנין כיום לפני התמא מכיל 12 דירות ובכל קומה נוספת היזם מקבל 4 דירות נוספות ששטחן הכולל הוא בערך 400 מ״ר פחות או יותר
תודה רבה על העזרה
האם אנו מקבלים תמורה הולמת על תוספת קומה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/03/15
יוסי שלום!
אני אנסה לעשות תחשיב גס. יתכן ואני חוטא למספרים הנכונים אבל אני מקווה שזה יתן לך כיוון.
לדבריך מדובר בשכונה טובה ברעננה והיזם מקבל תוספת קומה של 400 מ"ר.
נניח שווי מ"ר בנוי למכירה הוא כ- 25,000 ש"ח. לאחר ניכוי מע"מ (18%) ורווח יזמי (25%) ומהתוצאה נפחית עלויות בניה (5,000 ש"ח) נקבל שווי של כ- 12,000 ש"ח למ"ר. כפול 400 מ"ר = 4.8 מליון ש"ח שווי זכויות.
לחלק ל- 12 דירות קיימות = 400,000 ש"ח לדירה ברוטו.
אני לא יודע מה שווי השיפוץ שאתם מקבלים אבל הוא צריך להיות בסדר גודל כזה לכל דירה (בהנחה שמדובר בדירות שוות). רצוי לראות מפרט שיפוץ ולתמחר אותו ולהשוות ולראות אם התמורה הולמת. תזכרו גם כי שיפוץ בדירה אינו פטור ממס ויש להקפיד שהוא יקח על עצמו את המיסוי החל. במקרה כזה יש להפחית את גובה המס משווי העבודות.
בהעדר נתונים מדוייקים לגבי הפרויקט יתכן ויש טעות בחישוב אבל בכל מקרה אופן החישוב מבחינתכם צריך להיות המתואר לעיל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני אנסה לעשות תחשיב גס. יתכן ואני חוטא למספרים הנכונים אבל אני מקווה שזה יתן לך כיוון.
לדבריך מדובר בשכונה טובה ברעננה והיזם מקבל תוספת קומה של 400 מ"ר.
נניח שווי מ"ר בנוי למכירה הוא כ- 25,000 ש"ח. לאחר ניכוי מע"מ (18%) ורווח יזמי (25%) ומהתוצאה נפחית עלויות בניה (5,000 ש"ח) נקבל שווי של כ- 12,000 ש"ח למ"ר. כפול 400 מ"ר = 4.8 מליון ש"ח שווי זכויות.
לחלק ל- 12 דירות קיימות = 400,000 ש"ח לדירה ברוטו.
אני לא יודע מה שווי השיפוץ שאתם מקבלים אבל הוא צריך להיות בסדר גודל כזה לכל דירה (בהנחה שמדובר בדירות שוות). רצוי לראות מפרט שיפוץ ולתמחר אותו ולהשוות ולראות אם התמורה הולמת. תזכרו גם כי שיפוץ בדירה אינו פטור ממס ויש להקפיד שהוא יקח על עצמו את המיסוי החל. במקרה כזה יש להפחית את גובה המס משווי העבודות.
בהעדר נתונים מדוייקים לגבי הפרויקט יתכן ויש טעות בחישוב אבל בכל מקרה אופן החישוב מבחינתכם צריך להיות המתואר לעיל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות בניין עבור קידום תמא 38
שגיא
16/03/15
אנחנו מנסים לקדם תוכנית פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 ואנו מחתימים כרגע על נציגות פעולה.
אחד מבעלי הדירות מעוניין שמיופה כוח מטעמו יהיה חבר בנציגות (מדובר על אביו), האם דבר כזה מקובל ו/או אפשרי?
אחד מבעלי הדירות מעוניין שמיופה כוח מטעמו יהיה חבר בנציגות (מדובר על אביו), האם דבר כזה מקובל ו/או אפשרי?
האם בנציגות של פרויקט תמ"א 38 חייבים להיות רק בעלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/03/15
שגיא שלום
אין כל הוראה בחוק המתיחסת לזהות חברי הנציגות לפרויקט תמ"א 38. לכן איני רואה כל בעיה שאביו של אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בנציגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל הוראה בחוק המתיחסת לזהות חברי הנציגות לפרויקט תמ"א 38. לכן איני רואה כל בעיה שאביו של אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בנציגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
חנה
15/03/15
רק ל-2 דיירים בבניין בן 12 ישנה חניה בטאבו.
הקבלן מבקש את החניה ע"מ שיוכל למכור את הדירות לאחר הבניה עם חניה. מבקש לפצות אותי ב- 10 אלף דולר. אני מסרבת. כל השכנים מסכימים. האם אני מחוייבת להסכים? אני מעדיפה להשאיר את החניה בבעלותי. הוא לא מוכן להעלות את הסכום. מה עלי לעשות?
הקבלן מבקש את החניה ע"מ שיוכל למכור את הדירות לאחר הבניה עם חניה. מבקש לפצות אותי ב- 10 אלף דולר. אני מסרבת. כל השכנים מסכימים. האם אני מחוייבת להסכים? אני מעדיפה להשאיר את החניה בבעלותי. הוא לא מוכן להעלות את הסכום. מה עלי לעשות?
חניה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/03/15
שלום חנה
אם החניה היא בבעלותך אז לא ניתן להכריח אותך למכור ליזם. תבדקי בנסח הטאבו אם החניה צמודה לדירה או לא. אם צמוד החניה שלך והוא לא יכול עשות דבר ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם החניה היא בבעלותך אז לא ניתן להכריח אותך למכור ליזם. תבדקי בנסח הטאבו אם החניה צמודה לדירה או לא. אם צמוד החניה שלך והוא לא יכול עשות דבר ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבהרה לשרטוט
אור
14/03/15
שלם-
אנו כבר ערב ההיתה ובשרטוט האחרון שמצאתי בעירייה ניתן לראות -
1- חדר טכני
2- חדר מכונות
א-האם חדר המכונות הינו של המעלית?
ב- מהו חדר טכני?
ג-והאם אפשרי שהמעלית עוברת בצד הדרומי וחדר המכונות יהיה לפתע בצד הצפוני..?
תודה
אור
אנו כבר ערב ההיתה ובשרטוט האחרון שמצאתי בעירייה ניתן לראות -
1- חדר טכני
2- חדר מכונות
א-האם חדר המכונות הינו של המעלית?
ב- מהו חדר טכני?
ג-והאם אפשרי שהמעלית עוברת בצד הדרומי וחדר המכונות יהיה לפתע בצד הצפוני..?
תודה
אור
הבהרה לשרטוט
עו"ד אילן הלוי
15/03/15
שלום אור!
חדר המכונות של המעלית הוא מעל פיר המעלית.
בנוסף כנראה יש מיכל מים לכיבוי אש ואת חדר המכונות/טכני שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חדר המכונות של המעלית הוא מעל פיר המעלית.
בנוסף כנראה יש מיכל מים לכיבוי אש ואת חדר המכונות/טכני שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38
יצחק
11/03/15
על חשבון מי עלות העתקת המזגן ,שמפריע לקבלן ?
תודה
תודה
עלות העברת מזגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
יצחק שלום!
במרבית ההסכמים כל העלויות בביצוע הן על החברה היזמית. אבל צורך הזהירות כדאי לבדוק אם יש הוראה על כךבהסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במרבית ההסכמים כל העלויות בביצוע הן על החברה היזמית. אבל צורך הזהירות כדאי לבדוק אם יש הוראה על כךבהסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה של מכר שלי
שואלת
11/03/15
באזור המגורים שלי, הפער בין דירה מפרוייקט תמ"א 38 לבין דירה חדשה - הוא לא גדול.
איש מקצוע בתחום הבינוי אמר, שהדירות שחוזקו חלשות יותר מהדירות החדשות, ושבעת רעידת אדמה, אם יהיה נזק לדירה שחוזקה - לא ניתן "לתבוע"... והטענה תהיה, שהבניין חוזק ורעידת האדמה היתה חזקה, ואין מה לעשות...
(גם אם בניינים אחרים בסמוך - לא ייפגעו)
ומשום כך, למרות שהחברות עמדו בסטנדרט המבוקש מהם, הרי שאין ביטחון שאכן, החיזוק הזה יעיל כמו בבניין חדש.
וזה מרתיע אותו לרכוש דירה בפרוייקט.
מה ידוע לכם?
איש מקצוע בתחום הבינוי אמר, שהדירות שחוזקו חלשות יותר מהדירות החדשות, ושבעת רעידת אדמה, אם יהיה נזק לדירה שחוזקה - לא ניתן "לתבוע"... והטענה תהיה, שהבניין חוזק ורעידת האדמה היתה חזקה, ואין מה לעשות...
(גם אם בניינים אחרים בסמוך - לא ייפגעו)
ומשום כך, למרות שהחברות עמדו בסטנדרט המבוקש מהם, הרי שאין ביטחון שאכן, החיזוק הזה יעיל כמו בבניין חדש.
וזה מרתיע אותו לרכוש דירה בפרוייקט.
מה ידוע לכם?
כמה מחוזק הבנין מפני רעידות אדמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
בעיקר הבנין עובר חיזוק מפני רעידות אדמה על פי תוכנית קונסטרוקציה של מהנדס וכו'. אני מניח שעדין בניה של חדש על חדש טובה יותר מבניה של חדש על ישן. אבל כמובן זה עדין טוב יותר מהמצב הנוכחי.
לא ברור לי למי את מתכוונת שלא ניתן לתבוע. אם יש ביטוח מבנה מפני רעידות אדמה אז החברה אמורה לשלם בגין נזק מרעידת אדמה. אם אין ביטוח - ממילא כל תשלום תלוי ברצון המדינה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי למי את מתכוונת שלא ניתן לתבוע. אם יש ביטוח מבנה מפני רעידות אדמה אז החברה אמורה לשלם בגין נזק מרעידת אדמה. אם אין ביטוח - ממילא כל תשלום תלוי ברצון המדינה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – מס על הפרש
..
10/03/15
-פרוייקט פינוי-בינוי מתוכנן ברחוב שלנו בשלב התחלתי.
-נניח, שהיזם/החברה יאותו להעניק לי דירה בת 3 חדרים , (בפרוייקט או במקום אחר)
במקום הדירה בת 5.5 חדרים, שתיבנה בפרוייקט.
ואת הכסף הנותר - עד גובה עלות דירה זהה בזמן שתימסר לדיירים - יעניקו לי בתשלום.
דירה 3 חדרים+ כסף השלמה לגובה עלות הדירה בת 5 שתיבנה לאחרים.
האם קיים מס ש צריך להיות משולם על ידי או ע"י החברה על הכסף הזה שיימסר לי, ואקבל פחות?
תודה
-נניח, שהיזם/החברה יאותו להעניק לי דירה בת 3 חדרים , (בפרוייקט או במקום אחר)
במקום הדירה בת 5.5 חדרים, שתיבנה בפרוייקט.
ואת הכסף הנותר - עד גובה עלות דירה זהה בזמן שתימסר לדיירים - יעניקו לי בתשלום.
דירה 3 חדרים+ כסף השלמה לגובה עלות הדירה בת 5 שתיבנה לאחרים.
האם קיים מס ש צריך להיות משולם על ידי או ע"י החברה על הכסף הזה שיימסר לי, ואקבל פחות?
תודה
הבהרה
..
11/03/15
השאלה נשאלת, מתוך הנחה, שזו אופציה מציאותית. לא אכנס כאן לסיבות, אך זה פתרון שיכול להיות בפועל.
הנקודה החשובה לי: האם יהיה מיסוי על הפרש הכסף .
(המיסים על הדירה עצמה בת 3 החדרים - ישולמו ע"י החברה הבונה)
הנקודה החשובה לי: האם יהיה מיסוי על הפרש הכסף .
(המיסים על הדירה עצמה בת 3 החדרים - ישולמו ע"י החברה הבונה)
מס שבח על ההפרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
הפטור ממס שבח הוא במידה והתמורה היא בעבודות חיזוק. לכן יש פטור ממס שבח על הדירה שאתה מקבל ולא יהיה פטור על ההפרש. אם לא סוכם אחרת המס חל עליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נמאס לכם להיות פראיירים בתמ"א 38? חשוב לקרוא
בעל דירה
09/03/15
הפוסט הזה מיועד לכל הדיירים שנואשו מקבלנים שאומרים "לא כלכלי"
ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).
"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר
ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א
38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח
של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי
המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר
הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.
נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת
יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו
בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25
מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי.
"לא כלכלי" או לא חזירי?
הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה
של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו
מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה
שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות
לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הוגנים, אבל לצערי לא כל כך נתקלנו בהם
עד עכשיו.
איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?
חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים
לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה.
בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה
ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר
מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון,
והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון).
הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים
כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה
לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר
ההבנה שלנו וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!
למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?
יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה
"בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה
כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא
"בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם
הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח,
בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך
יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את
חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד
עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".
הכח בידיים שלנו!
אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי
הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים
יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה
לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של
"לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו
להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו
באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות
נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא
מעוות.
אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו
את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי
כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.
אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה
הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע
לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו
ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.
יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות
באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי
עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש
לכם רעיונות נוספים תכתבו.
אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א
כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש.
ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).
"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר
ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א
38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח
של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי
המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר
הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.
נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת
יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו
בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25
מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי.
"לא כלכלי" או לא חזירי?
הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה
של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו
מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה
שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות
לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הוגנים, אבל לצערי לא כל כך נתקלנו בהם
עד עכשיו.
איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?
חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים
לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה.
בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה
ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר
מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון,
והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון).
הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים
כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה
לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר
ההבנה שלנו וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!
למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?
יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה
"בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה
כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא
"בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם
הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח,
בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך
יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את
חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד
עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".
הכח בידיים שלנו!
אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי
הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים
יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה
לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של
"לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו
להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו
באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות
נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא
מעוות.
אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו
את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי
כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.
אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה
הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע
לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו
ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.
יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות
באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי
עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש
לכם רעיונות נוספים תכתבו.
אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א
כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש.
נמאס לכם להיות פראיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/03/15
לבעל הדירה!
קודם כל תודה על הזמן והמחשבה להעלאת הפוסט הארוך והמענין. אני חושב שאתה נוגע בבעיה נכונה אבל הייתי רוצה להציג אותה גם מזוית אחרת.
ברוב המקרים היום אין הדדיות באינפורמציה ובידע בין בעלי הדירות מחד ובין היזם מצד שני. יזם אמור להיות מנוסה ובעל ידע (בודאי יותר מבעלי הדירות) לגבי מה ניתן לבנות, עלויות הכנסות וכמובן רווחיות הפרויקט.
כמובן שהרווח צריך להיות סביר אבל לא חזירי. לענין זה אתה טועה לדעתי באחוזי הרווח שנקבת. תקן 21 (שמדבר על מתחמי פינוי בינוי) מדבר על רווח יזמי של 25%-30% מהעלויות. אני לא מכיר בנק שילווה פרויקט שדוח 0 שלו הוא 15% כמו שכתבת. צריך לזכור שמדובר על שעור רווח הנפרס על פני תקופת הפרויקט כולה ולא לשנה אחת.
נכון שמצד אחד יש יזמים "חזירים" שלא מסתפקים באחוז רווח סביר. אבל מנסיון אני אומר לך שחוסר הבטחון של בעלי הדירות מוביל אותם גם לפקפק בהצעות הוגנות הניתנות להם. ראה סרטון קצר שלי בענין זה.
http://www.lawforums.co.il/videoPage.aspx?videoid=342
הצעתך לקחת שמאי יכולה לפתור את הבעיה אבל יכולה גם לגרום לבעיה אם הוא לא בקיא מספיק בזכויות הבניה הניתנות ובמורכבות הפרויקט.
דבר נוסף שאני מציע ללקוחות הוא לקבל מספר הצעות ומגורמים רציניים (ולא מחאפרים שתמיד ישפרו הצעות רק כדי אחר כך להגיד שזה לא אפשרי). בתאוריה לפחות סביר שיזמים ישפרו את הצעתם עד למרווח הסביר כדי לזכות בפרויקט.
בנוסף צוות אמין ומנוסה לצד נציגות דיירים שיודעת לקבל החלטות היא הכרח על מנת לקדם פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד, מגשר ושמאי מקרקעין
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תודה על הזמן והמחשבה להעלאת הפוסט הארוך והמענין. אני חושב שאתה נוגע בבעיה נכונה אבל הייתי רוצה להציג אותה גם מזוית אחרת.
ברוב המקרים היום אין הדדיות באינפורמציה ובידע בין בעלי הדירות מחד ובין היזם מצד שני. יזם אמור להיות מנוסה ובעל ידע (בודאי יותר מבעלי הדירות) לגבי מה ניתן לבנות, עלויות הכנסות וכמובן רווחיות הפרויקט.
כמובן שהרווח צריך להיות סביר אבל לא חזירי. לענין זה אתה טועה לדעתי באחוזי הרווח שנקבת. תקן 21 (שמדבר על מתחמי פינוי בינוי) מדבר על רווח יזמי של 25%-30% מהעלויות. אני לא מכיר בנק שילווה פרויקט שדוח 0 שלו הוא 15% כמו שכתבת. צריך לזכור שמדובר על שעור רווח הנפרס על פני תקופת הפרויקט כולה ולא לשנה אחת.
נכון שמצד אחד יש יזמים "חזירים" שלא מסתפקים באחוז רווח סביר. אבל מנסיון אני אומר לך שחוסר הבטחון של בעלי הדירות מוביל אותם גם לפקפק בהצעות הוגנות הניתנות להם. ראה סרטון קצר שלי בענין זה.
http://www.lawforums.co.il/videoPage.aspx?videoid=342
הצעתך לקחת שמאי יכולה לפתור את הבעיה אבל יכולה גם לגרום לבעיה אם הוא לא בקיא מספיק בזכויות הבניה הניתנות ובמורכבות הפרויקט.
דבר נוסף שאני מציע ללקוחות הוא לקבל מספר הצעות ומגורמים רציניים (ולא מחאפרים שתמיד ישפרו הצעות רק כדי אחר כך להגיד שזה לא אפשרי). בתאוריה לפחות סביר שיזמים ישפרו את הצעתם עד למרווח הסביר כדי לזכות בפרויקט.
בנוסף צוות אמין ומנוסה לצד נציגות דיירים שיודעת לקבל החלטות היא הכרח על מנת לקדם פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד, מגשר ושמאי מקרקעין
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דף פייסבוק המוקדש כולו לאינטרסים של בעלי הדירות
בעל דירה
18/03/15
בהמשך להודעה הקודמת שלי בנושא, ככל שאנחנו כבעלי דירות בפרויקטים של פינוי
בינוי ותמ"א 38 נשתף במידע ונסתייע אחד בשני נוכל לקדם עסקאות הוגנות יותר
לטובת כולם.
אתם מוזמנים לבקר ולהגיב בדף פייסבוק המוקדש כולו לנושא זה:
חשוב להבהיר שזה דף שבוחן את הנושא של תמ"א 38 ופינוי
בינוי מנקודת הראות שלנו כבעלי דירות בלבד, ללא כל אינטרס כלכלי של יזמים או אנשי
מקצוע כלשהם.
דף זה יכול להוות פלטרפורמה נוספת לשיתוף מידע בנושאים אלו, וזאת לצד הפורום המצוין בניהולו של עו"ד הלוי שמסייע לנו רבות להחכים בנושא.
אכן מדובר בניצול
צחי
30/03/15
כבר מספר שנים אנחנו מנסים לקדם הנושא. במהלך השנים עלו מחירי דירות חדשות בעשרות אחוזים, שינו את תוכניות התמ"א על מנת להטיב עם הקבלנים. והנה מה שלא ישתנה אלו הן ההצעות שקיבלנו לאורך השנים: 9-12 מ"ר לדירה. מדובר ברחוב יוקרתי ביותר בר"ג. להערכתי מחיר מ"ר למכירה יהיה מעל 25,000 שקל.
בעיסקאות קומבינציות רגילות באיזור מקובלת חלוקה של 50-50 אחוזים בין היזם לבעל הקרקע. אנחנו הצענו לקבלנים יחס של 60-40 אחוזים לטובתם. צחקו לנו בפרצוף. המקובל בתמא זה שליש לדיירים, 2/3 ליזם.
בעל דירה : תמשיך לשתף . תודה
MIMI
24/11/16
כיצד ניתן להתקשר אליך ?
אני מסתבכת עם כל הכפייה הזאת של התמ"א .
זה ממש כפייה ונישול זכויות וגרימת עוגמת נפש לאנשים .
וכל החוקים לאחרונה לטובת היזמים יגרמו רק צרות בעתיד.
אני לא מבינה למה לא מחוקקים גם חוקים במקצת לטובת זכויות הדיירים . תמ"א בצורת כפייה קיימת רק אצל היהודים.
אפילו ילדי הקיבוץ זוכים בדירות וקרקעות כנכס פרטי.
ובתמ"א : אתה קנית עם כספיך דירה ובא איזה דייר מהמרתף ויקבל זכויות יותר ממך וגם יכפה עליך את סמכותו....
האם יש הבדל בזכויות בין דירות גדולות לקטנות?
יוני
09/03/15
שלום. בתור נציג בבניין שלנו עסוקים בתהליך תמא 38 ואחד השכנים טען שלמרות שהדירה שלו קטנה יותר (36 מ"ר מול 75 מ"ר לאחרים) הוא זכאי לאותם הטבות כגון שני חדרים במקום רק ממ"ד ואם לא אז פיצוי כספי האם זה נכון?
פיצוי בדירות קטנות מול גדולות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
יוני שלום!
אין חוק בדברים האלו ובדואי לא ניתן להגיד שדירה מסוימת "זכאית" לקבל. זה קודם כל מתחיל ביזם שצריך לראות בנתוני המגרש, הדירות והפרויקט מה הוא יכול להציע לדיירים. יכול להיות שכדאי לו להוסיף לדירות הקטנות כמו לגדולות מאחר והוא מגדיל תכסית קומה (במידה ומדובר על תמ"א של תוספת בניה) ויכול להיות שלא.
מבחינת היחסים בין הדיירים- החישוב לא הולך באופן יחסי לגודל הדירה. למשל - אם מוסיפים ממ"ד לדירות לא הייתי אומר שהוא זכאי לחצי ממ"ד. אבל הגיוני לקבוע כי דירה שהיא בשטח של כמחצית מהדירה הגדולה תקבל פחות ממנה. כמה פחות - לא יודע ולא חשוב לקבוע במדויק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חוק בדברים האלו ובדואי לא ניתן להגיד שדירה מסוימת "זכאית" לקבל. זה קודם כל מתחיל ביזם שצריך לראות בנתוני המגרש, הדירות והפרויקט מה הוא יכול להציע לדיירים. יכול להיות שכדאי לו להוסיף לדירות הקטנות כמו לגדולות מאחר והוא מגדיל תכסית קומה (במידה ומדובר על תמ"א של תוספת בניה) ויכול להיות שלא.
מבחינת היחסים בין הדיירים- החישוב לא הולך באופן יחסי לגודל הדירה. למשל - אם מוסיפים ממ"ד לדירות לא הייתי אומר שהוא זכאי לחצי ממ"ד. אבל הגיוני לקבוע כי דירה שהיא בשטח של כמחצית מהדירה הגדולה תקבל פחות ממנה. כמה פחות - לא יודע ולא חשוב לקבוע במדויק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת חברה תמ"א 38
ירון
08/03/15
שלום רב,
אנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 (הרחבת דירות והוספת קומות) עם יזם שקורא לחברה על שם הבניין. האם נהוג שקודם חותמים על ההסכם ורק לאחר מכן מוקמת החברה או שקודם מוקמת החברה ולאחר מכן חותמים על ההסכם? תודה
אנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 (הרחבת דירות והוספת קומות) עם יזם שקורא לחברה על שם הבניין. האם נהוג שקודם חותמים על ההסכם ורק לאחר מכן מוקמת החברה או שקודם מוקמת החברה ולאחר מכן חותמים על ההסכם? תודה
הקמת חברת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/03/15
ירון שלום!
בהרבה מאוד מקרים היזם מקים חברה חדשה לפרויקט. במקרים כאלו הוא ממתין עד שהטיוטא מוכנה לחתימה ואז מקים את החברה. הוא חייב בדר"כ לעשות כן לפני החתימות על מנת שכל המסמכים ויפויי הכוח והנספחים יהיו על שם החברה החדשה שמקימים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהרבה מאוד מקרים היזם מקים חברה חדשה לפרויקט. במקרים כאלו הוא ממתין עד שהטיוטא מוכנה לחתימה ואז מקים את החברה. הוא חייב בדר"כ לעשות כן לפני החתימות על מנת שכל המסמכים ויפויי הכוח והנספחים יהיו על שם החברה החדשה שמקימים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה -תמא
רן
07/03/15
אשתי ירשה בבית בבנין המיועד לתמא , לבנין היתרים לבניית חדרים נוספים- כל הדיירים הרחיבו הדירות חוץ מהמנוחה
האם כדאי לנו לרוץ כעת ולהרחיב הדירה ? או לחילופין ניהיה זכאים לאותה גודל דירה שכולם יקבלו ?
האם כדאי לנו לרוץ כעת ולהרחיב הדירה ? או לחילופין ניהיה זכאים לאותה גודל דירה שכולם יקבלו ?
האם כדאי להרחיב לפני ביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/15
שלום רן!
לא מציע לכם לרוץ ולבנות אלא קודם כל להבין מה ההצעה של היזם לכלל הדיירים ובמיוחד לכם.
בגדול הייתי אומר שלכולם מגיע אותו שטח בסוף. נכון שיתר הדיירים השקיעו כסף בתוספת ולכאורה זה לא הוגן לתת לכם אותו שטח. אני לא יודע מתי הם הרחיבו ואיזה שטח. ניתן לפתור גם מחלוקת זאת צבורה הוגנת וסבירה. אבל קודם כל תראה אם יש בכלל בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מציע לכם לרוץ ולבנות אלא קודם כל להבין מה ההצעה של היזם לכלל הדיירים ובמיוחד לכם.
בגדול הייתי אומר שלכולם מגיע אותו שטח בסוף. נכון שיתר הדיירים השקיעו כסף בתוספת ולכאורה זה לא הוגן לתת לכם אותו שטח. אני לא יודע מתי הם הרחיבו ואיזה שטח. ניתן לפתור גם מחלוקת זאת צבורה הוגנת וסבירה. אבל קודם כל תראה אם יש בכלל בעיה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 חיזוק בניין טרומי
אבי
07/03/15
תמ"א 38א. - לפי מידע אין לחזק בניין טרומי ולהוסיף 2 קומות מעל 4 קומות מחשש לקריסת הקירות הטרומיים פנימה בזמן רעידת אדמה. הנושא לא עלה בפני הדיירים שחתמו על הסכם. כיצד מתנגדים לביצוע חיזוק המסכן את חיי הדיירים לטובת תמ"א 38 ב/ג הריסת הבניין
חיזוק בנין טרומי בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/15
שלום אבי!
כל תוכנית חיזוק נערכת על ידי מהנדס קונסטרוקטור המתמחה ביציבות הבנין. את התוכנית שלו בדר"כ בודק קונסטרוקטור נוסף מטעם העיריה. כך שצריך ללכת לפי מה שהם אומרים. אם הם יגידו שזה מותר הדרך היחידה שאולי תעזור לך היא להביא חוו"ד של קונסטרוקטור מטעמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל תוכנית חיזוק נערכת על ידי מהנדס קונסטרוקטור המתמחה ביציבות הבנין. את התוכנית שלו בדר"כ בודק קונסטרוקטור נוסף מטעם העיריה. כך שצריך ללכת לפי מה שהם אומרים. אם הם יגידו שזה מותר הדרך היחידה שאולי תעזור לך היא להביא חוו"ד של קונסטרוקטור מטעמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 זכויות בעלי הדירות-דחוף!!
אריק פוטשקין
04/03/15
אני בבנין בן שתי קומות דירתי בקומה 1 שזו הקומה הכי טובה בבנין ואמורים לבנות בנין בן 14 קומות (בשטח הבנין שלנו ובנין סמוך) ומציעים לי רק עד קומה 2 בבנין החדש שזה נראה לי מאוד תמוה כי זו מהקומות הכי פחותות ערך..... האם יש לי בסיס מוצק לתבוע קומה למשל באמצע הבנין לפחות
אנא מיסרו לי תשובה דחופה לכך כי אמור כבר לחתום....
שנית- הדירה שלי בהבדל מכל יתר הדירות בבנין מושקעת מ-א עד ת הכל מחודש ונאמר לי שיכול בברור לבקש-לתבוע לקבל תוספות מסוימות כמו חניה נוספת או
תוספת אבזור לדירה- האם יש לי גם לזה בסיס מוצק לתבוע זאת?
אנא- זקוק לתשובות באופן דחוף אפשרי גם בטלפון
תודה אריק
אנא מיסרו לי תשובה דחופה לכך כי אמור כבר לחתום....
שנית- הדירה שלי בהבדל מכל יתר הדירות בבנין מושקעת מ-א עד ת הכל מחודש ונאמר לי שיכול בברור לבקש-לתבוע לקבל תוספות מסוימות כמו חניה נוספת או
תוספת אבזור לדירה- האם יש לי גם לזה בסיס מוצק לתבוע זאת?
אנא- זקוק לתשובות באופן דחוף אפשרי גם בטלפון
תודה אריק
תמ"א 38 תוספת שווי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/15
אריק שלום!
נכון שבבנין ללא מעלית קומה 1 נגישה וסחירה יותר מקומה 3 באותו בנין (אגב- אני סבור שקומה 2 שווה יותר). אבל כל זה יכול להשתנות בתוספת מעלית לבנין. מתן תמורות בפרויקט תמ"א 38 אינו ענין לחישוב מדויק וגם אם יש משהוא בטענה לא חושב שהיא תעמוד עד הסוף. ניתן תמיד לבקש שיפור במפרט לדירה שלך בשך כך. לגבי ההשקעות - כנ"ל. תבקש עוד שיפור במפרט ואולי יסכימו. אחרת אין לזה סוף וכל דייר יבוא עם סיפור אחר.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נכון שבבנין ללא מעלית קומה 1 נגישה וסחירה יותר מקומה 3 באותו בנין (אגב- אני סבור שקומה 2 שווה יותר). אבל כל זה יכול להשתנות בתוספת מעלית לבנין. מתן תמורות בפרויקט תמ"א 38 אינו ענין לחישוב מדויק וגם אם יש משהוא בטענה לא חושב שהיא תעמוד עד הסוף. ניתן תמיד לבקש שיפור במפרט לדירה שלך בשך כך. לגבי ההשקעות - כנ"ל. תבקש עוד שיפור במפרט ואולי יסכימו. אחרת אין לזה סוף וכל דייר יבוא עם סיפור אחר.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת התנגדות לתמא 38 בבניין שכן
אורנה ברבלטה
03/03/15
שלום רב,מבקשת לדעת כיצד מגישים התנגדות לתמ"א 38 בבניין שכן , שבו אמורות להבנות 3 קומות נוספות על ה 3 הקיימות וחריגה מקו בניין לצורך מרפסות וממדים של 3.2 מטר. האם ניתן להגיש עצמאית האם קיים טופס או יש צורך בעזרה משפטית של עו"ד?
תודה.
תודה.
הגשת התנגדות לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/15
אורנה שלום!
אין שום טופס וניתן בהחלט להגיש עצמאית. פשוט תכתבי ורצוי להדפיס באופן מסודר את כל נימוקי ההתנגדות ותגישי לעיריה. כמובן שעו"ד בקי יותר הן בחוק החל והן בדרכי הניסוח ובמידה ויתקיים דיון פתוח הוא ידע (בדר"כ) להציג את ההתנגדות טוב יותר. אבל אין שום חובה כזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום טופס וניתן בהחלט להגיש עצמאית. פשוט תכתבי ורצוי להדפיס באופן מסודר את כל נימוקי ההתנגדות ותגישי לעיריה. כמובן שעו"ד בקי יותר הן בחוק החל והן בדרכי הניסוח ובמידה ויתקיים דיון פתוח הוא ידע (בדר"כ) להציג את ההתנגדות טוב יותר. אבל אין שום חובה כזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכנית פינוי בינוי
אלינה
02/03/15
צהריים טובים !
יש לי 3 חדרים בגודל 71.3 ברוטו ו-3 כיווני אויר : כיוון לדרום לכל האורך וכיוון למערב לכל הרוחב ובנוסף חלון למזרח מהצד . בשרותים 2 חלונות קטנים .
גרה בקומה ראשונה (11 מדרגות) הבית שופץ ואוכלס ב-08/13 , עלות השיפוץ סך 140.000 ש"ח עם חשבוניות כחוק . היזם מציע לי 80 מ"ר ברוטו עם הסכמה לאפשרות של 4% פחות כלומר 5.5 מ"ר נוסף לקיים , כיוון מלא לדרום ופתח של דלת היציאה למרפסת התלייה לכיוון מערב , השרותים ממוקמים בכניסה לסלון ובסמיכות ל-2 החדרים וללא חלון אוורור , מובן שאדרש לשלם עבור מעלית וארנונה על 80 או 74.5 מ"ר במקום על 54 לפני התמ"א . אציין ה-5.5 מ"ר מתנקזים בכניסה לסלון ללא אפשרות ניצול חדר אחד הוא ממד בגודל 10 מ"ר והשני בגודל 10.8 ואילו בדירה הנוכחית כל חדר 3*4 = 12 מ"ר .החלטתי שלא לחתום על ההסכם המקפח .
אדגיש היזם טוען שהוסיף 17% לכל דירה כאשר חלק מהדירות 64 וחלק 74 ולהם 2 כיווני אויר מלאים כולל אוורור בשרותים ונמצאים באזור מוצנע וסביר לחלוטין .
האם אני צודקת ?
יום טוב ופורים שמח .
יש לי 3 חדרים בגודל 71.3 ברוטו ו-3 כיווני אויר : כיוון לדרום לכל האורך וכיוון למערב לכל הרוחב ובנוסף חלון למזרח מהצד . בשרותים 2 חלונות קטנים .
גרה בקומה ראשונה (11 מדרגות) הבית שופץ ואוכלס ב-08/13 , עלות השיפוץ סך 140.000 ש"ח עם חשבוניות כחוק . היזם מציע לי 80 מ"ר ברוטו עם הסכמה לאפשרות של 4% פחות כלומר 5.5 מ"ר נוסף לקיים , כיוון מלא לדרום ופתח של דלת היציאה למרפסת התלייה לכיוון מערב , השרותים ממוקמים בכניסה לסלון ובסמיכות ל-2 החדרים וללא חלון אוורור , מובן שאדרש לשלם עבור מעלית וארנונה על 80 או 74.5 מ"ר במקום על 54 לפני התמ"א . אציין ה-5.5 מ"ר מתנקזים בכניסה לסלון ללא אפשרות ניצול חדר אחד הוא ממד בגודל 10 מ"ר והשני בגודל 10.8 ואילו בדירה הנוכחית כל חדר 3*4 = 12 מ"ר .החלטתי שלא לחתום על ההסכם המקפח .
אדגיש היזם טוען שהוסיף 17% לכל דירה כאשר חלק מהדירות 64 וחלק 74 ולהם 2 כיווני אויר מלאים כולל אוורור בשרותים ונמצאים באזור מוצנע וסביר לחלוטין .
האם אני צודקת ?
יום טוב ופורים שמח .
האם את צודקת?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/15
אלינה שלום!
אני מבין מהתאור שאת חושבת שהתמורה שתקבלי אינה מספיקה. יכול להיות שאת צודקת. אני לא יכול לשפוט בלי להכיר טוב את הנתונים ואת האילוצים שיש ליזם בתכנון הפרויקט.
תזכרי כי מעבר לשטח הדירה גם כל הבנין משודרג וערך הדירה עולה רק בשל כך.
מציע כי תדברי עם היזם ותראי מה הוא מציע במקרה שלך. תמיד את יכולה לסרב לחתום אבל באופן אישי אני חושב שזאת תהיה טעות להפיל פרויקט תמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין מהתאור שאת חושבת שהתמורה שתקבלי אינה מספיקה. יכול להיות שאת צודקת. אני לא יכול לשפוט בלי להכיר טוב את הנתונים ואת האילוצים שיש ליזם בתכנון הפרויקט.
תזכרי כי מעבר לשטח הדירה גם כל הבנין משודרג וערך הדירה עולה רק בשל כך.
מציע כי תדברי עם היזם ותראי מה הוא מציע במקרה שלך. תמיד את יכולה לסרב לחתום אבל באופן אישי אני חושב שזאת תהיה טעות להפיל פרויקט תמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מוטי ריקלין
25/02/15
שלום. בבנין שאני דייר בו נבחנת אפשרות תמ"א. אני מעונין בעסקה. שאר הדיירים גם. אחד הדיירים מעונין במקום בדירה רגילה, בדירת גן. בעלת שווי מקביל. שאר הדיירים מסכימים לדרישתו, חוץ ממני. מה באפשרותי לעשות? לצד מי החוק?
לצד מי החוק?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/02/15
מוטי שלום!
החוק לא נכנס לשאלה זו שהינה מסחרית וקשורה להסכמות המסחריות מול היזם. כמו שאתה מתאר שווי דירת הגן הוא כמו שווי הדירה הרגילה שהיה צריך לקבל. במצב כזה ובמיוחד אם רוב הדיירים מסכימים לכך אני לא רואה מה ניתן לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא נכנס לשאלה זו שהינה מסחרית וקשורה להסכמות המסחריות מול היזם. כמו שאתה מתאר שווי דירת הגן הוא כמו שווי הדירה הרגילה שהיה צריך לקבל. במצב כזה ובמיוחד אם רוב הדיירים מסכימים לכך אני לא רואה מה ניתן לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר רוצה לבנות ממד ואני לא
יפה פפר
24/02/15
בבניין שלנו 3 קומות , 9 דירות. בבניין קיים מקלט .חלק מהדיירים רוצים לבנות ממד ומרפסת. אני גר בקומה ראשונה ולא מעוניין לבנות . הם רוצים את הסכמתי לבנייה שלהם בלי להראות לי תוכניות אלא רק ציור טיוטא. אני מבינה שקירות יסוד של הדירה מעלי יסגרו לי את החלון. מה אני צריך לעשות על מנת שלא יתבעו אותי על אי הסכמה כרגע לבנות, והאם בגלל שיסגרו לי את החלון אני יכול להתנגד בלי שיתבעו אותי? מה התנאים שעלי לבקש על מנת לתת את הסכמתי לבנייה שלהם? תודה
תוספת ממ"ד בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/02/15
יפה שלום!
לצורך תוספת ממ"ד לדירה בבנין די בהסכמת רוב של 60% מבעלי הדירות. לכן הם לא חייבים את הסכמתך אם יש להם רוב כזה. מצד שני זה לא אומר שיש להם יד חופשית לתכנן ממ"ד כפי שהם רוצים ואת בהחלט יכולה להגיש התנגדות לתכנון המוצע בנימוקים שונים ובהם כי סוגרים לך את החלון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצורך תוספת ממ"ד לדירה בבנין די בהסכמת רוב של 60% מבעלי הדירות. לכן הם לא חייבים את הסכמתך אם יש להם רוב כזה. מצד שני זה לא אומר שיש להם יד חופשית לתכנן ממ"ד כפי שהם רוצים ואת בהחלט יכולה להגיש התנגדות לתכנון המוצע בנימוקים שונים ובהם כי סוגרים לך את החלון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר רוצה לבנות ממד ואני לא
יפה פפר
24/02/15
בבניין שלנו 3 קומות , 9 דירות. בבניין קיים מקלט .חלק מהדיירים רוצים לבנות ממד ומרפסת. אני גר בקומה ראשונה ולא מעוניין לבנות . הם רוצים את הסכמתי לבנייה שלהם בלי להראות לי תוכניות אלא רק ציור טיוטא. אני מבינה שקירות יסוד של הדירה מעלי יסגרו לי את החלון. מה אני צריך לעשות על מנת שלא יתבעו אותי על אי הסכמה כרגע לבנות, והאם בגלל שיסגרו לי את החלון אני יכול להתנגד בלי שיתבעו אותי? מה התנאים שעלי לבקש על מנת לתת את הסכמתי לבנייה שלהם? תודה
התנגדות לבנית ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/15
יפה שלום!
רוב נדרש מקרב בעלי הדירות כדי לבנות ממ"ד הוא 60%. זה בצד הקניני. בצד התכנוני - את יכולה להגיש התנגדות לממ"ד המוצע בנימוקים תכנוניים שונים בכללם סגירת אור והצללה על חלון הדירה שלך. לא בטוח שיקבלו נימוק זה במיוחד אם אין אלטרנטיבות אחרות. בכל מקרה תנסי. אם התכנון המוצע יראה לך סביר אז תסכימי. יום אחד גם את או מי שתמכרי לו את הדירה ירצה להרחיב ולבנות ממ"ד וטוב שהשכן כבר מתחיל בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
רוב נדרש מקרב בעלי הדירות כדי לבנות ממ"ד הוא 60%. זה בצד הקניני. בצד התכנוני - את יכולה להגיש התנגדות לממ"ד המוצע בנימוקים תכנוניים שונים בכללם סגירת אור והצללה על חלון הדירה שלך. לא בטוח שיקבלו נימוק זה במיוחד אם אין אלטרנטיבות אחרות. בכל מקרה תנסי. אם התכנון המוצע יראה לך סביר אז תסכימי. יום אחד גם את או מי שתמכרי לו את הדירה ירצה להרחיב ולבנות ממ"ד וטוב שהשכן כבר מתחיל בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לעו"ד שמייצג את הדיירים
יריב
24/02/15
מתנצל שכותב שוב אך פשוט לא קיבלתי מענה.
היי,
החליטו לבנות אצלנו תמ"א 38, יש לדיירים עו"ד שכמה דיירים אוהיי,
החליטו לבנות אצלנו תמ''א 38, יש לדיירים עו"ד שכמה דיירחם הביאו אותו ומייצג את דיירי הבנין מול היזם של התמ"א, נאמר לנו שהעו"ד לוקח רק 1200 שח לכל דייר על הייצוג, כל הדיירים הסכימו חוץ ממני ומעוד דייר לשלם לו, באתי בטענה שהיזם ישלם לעו"ד כחלק מהעסקה, שאלתי היא האם אני חייב גם לשלם לו לאחר שכל הדיירים שילמו ? האם אני יכול לסרב לו בטענה שאני מייצג את עצמי מול היזם וכמו כן יש לי חבר עו"ד שייצג אותי? נאמר לי על ידי אחד הדיירים שאם אני לא ישלם הוא יתבע אותי שלא משלם לו על הייצוג למרות שאמרתי לו מראש שאותי הוא לא מייצג וגם לא חתמתי לו על כלום.
לא מעוניין בייצוג שלו, האם אני יכול לומר לו שייצג את כולם חוץ ממני ?
היי,
החליטו לבנות אצלנו תמ"א 38, יש לדיירים עו"ד שכמה דיירים אוהיי,
החליטו לבנות אצלנו תמ''א 38, יש לדיירים עו"ד שכמה דיירחם הביאו אותו ומייצג את דיירי הבנין מול היזם של התמ"א, נאמר לנו שהעו"ד לוקח רק 1200 שח לכל דייר על הייצוג, כל הדיירים הסכימו חוץ ממני ומעוד דייר לשלם לו, באתי בטענה שהיזם ישלם לעו"ד כחלק מהעסקה, שאלתי היא האם אני חייב גם לשלם לו לאחר שכל הדיירים שילמו ? האם אני יכול לסרב לו בטענה שאני מייצג את עצמי מול היזם וכמו כן יש לי חבר עו"ד שייצג אותי? נאמר לי על ידי אחד הדיירים שאם אני לא ישלם הוא יתבע אותי שלא משלם לו על הייצוג למרות שאמרתי לו מראש שאותי הוא לא מייצג וגם לא חתמתי לו על כלום.
לא מעוניין בייצוג שלו, האם אני יכול לומר לו שייצג את כולם חוץ ממני ?
תשלום לעו"ד שמייצג דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/02/15
יריב שלום!
אם עו"ד לא מייצג אותך אתה לא צריך לשלם לו דבר. מצד שני למה לא לשלם? מדובר על סכום זעיר ואני מניח שגם אותו אולי תקבלו חזרה מהיזם אם תהיה עיסקה. אנ יבמקום היזם לא הייתי מוכן לדבר עם שני עורכי דין בנפרד וכך אתה יכול למצוא את עצמך מחוץ לעסק. לא יודע מי עורך הדין הנבחר על ידי הדיירים אבל אם אין סיבה טובה מציע לך לא לקחת שום חבר (שיכול לסייע מאחור) ולא לטפל לבד אלא לשלם כמו כולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם עו"ד לא מייצג אותך אתה לא צריך לשלם לו דבר. מצד שני למה לא לשלם? מדובר על סכום זעיר ואני מניח שגם אותו אולי תקבלו חזרה מהיזם אם תהיה עיסקה. אנ יבמקום היזם לא הייתי מוכן לדבר עם שני עורכי דין בנפרד וכך אתה יכול למצוא את עצמך מחוץ לעסק. לא יודע מי עורך הדין הנבחר על ידי הדיירים אבל אם אין סיבה טובה מציע לך לא לקחת שום חבר (שיכול לסייע מאחור) ולא לטפל לבד אלא לשלם כמו כולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסיםשחלים על בעל דירה לאחר השלמת תמא
דרורית
24/02/15
בבניננו מושלמת בימים אלה תמא 38 1
הם העיריה תדרוש כעת היטל השבחה
האם הארנונה תתפח בגלל הממד והלובי
אודה על תשובתך
הם העיריה תדרוש כעת היטל השבחה
האם הארנונה תתפח בגלל הממד והלובי
אודה על תשובתך
הגדלת ארנונה לאחר השלמת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/02/15
דרורית שלום!
צריך לבדוק את צו הארנונה של העיריה הרלבנטית. רוב העיריות מטילות ארנונה רק על שטח הדירה ("פלדלת") ולא מבצעת העמסה של שטחים משותפים כמו לובי וכו'. לגבי הממ"ד - ברור שתשלמי עליו עוד ארנונה. לגבי הלובי - בספק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק את צו הארנונה של העיריה הרלבנטית. רוב העיריות מטילות ארנונה רק על שטח הדירה ("פלדלת") ולא מבצעת העמסה של שטחים משותפים כמו לובי וכו'. לגבי הממ"ד - ברור שתשלמי עליו עוד ארנונה. לגבי הלובי - בספק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחשבות בזכויות בניה בעת חלוקת התמורה בעסקת תמא 38
עידן י.
24/02/15
שלום רב,
בבניין המיועד לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אחד הדיירים לא ניצל זכויות בניה על הגג על פי תכנית הגגות של עיריית ת"א (ג1) ויתר הדיירים כן ניצלו.
על פי התכנית המוצעת על ידי היזם, הדייר שלא ניצל את הזכויות מקבל פחות מטראז' בבניין החדש (מדובר ב10 דיירים בבניין)האם לדייר שלא ניצל מגיעות אותן זכויות בבניין החדש? ואם הוא לא מקבל תמורה שווה האם באפשרותו לסרב ולא להחשב כסרבן מטעמים לא מוצדקים?
תודה
בבניין המיועד לתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) אחד הדיירים לא ניצל זכויות בניה על הגג על פי תכנית הגגות של עיריית ת"א (ג1) ויתר הדיירים כן ניצלו.
על פי התכנית המוצעת על ידי היזם, הדייר שלא ניצל את הזכויות מקבל פחות מטראז' בבניין החדש (מדובר ב10 דיירים בבניין)האם לדייר שלא ניצל מגיעות אותן זכויות בבניין החדש? ואם הוא לא מקבל תמורה שווה האם באפשרותו לסרב ולא להחשב כסרבן מטעמים לא מוצדקים?
תודה
התחשבות בזכויות בניה על הגג במסגרת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/02/15
עידן שלום!
נשמע מאוד הגיוני שאם יש שני בעלי דירות, האחד ניצל ובנה חדר על הגג והשני לא, כי הראשון יקבל תמורה גדולה יותר המבטאת את השקעתו בתכנון ובבניה של החדר על הגג.
כמה יותר- צריך לבדוק ולראות וזה גם לא ענין לחישוב על השקל.
לא חושב שזה נימוק טוב לסירוב לחתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נשמע מאוד הגיוני שאם יש שני בעלי דירות, האחד ניצל ובנה חדר על הגג והשני לא, כי הראשון יקבל תמורה גדולה יותר המבטאת את השקעתו בתכנון ובבניה של החדר על הגג.
כמה יותר- צריך לבדוק ולראות וזה גם לא ענין לחישוב על השקל.
לא חושב שזה נימוק טוב לסירוב לחתום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב זכויות בניה
מיקי בריקנשטיין
24/02/15
במקרה הריסה, כלומר בית קיים ישן יהרס ותחתיו יבנה בית חדש בהיקף של תכנית תבע בתוספת תמ"א 2.5 קומות.
אם כתוצאה ממגבלות תכנון (קו בנין) לא ניתן לממש את מלא תוספת השטח שמעניקה תמ"א, האם אפשר לחרוג מעט מהחצי קומה העליונה. לדוגמא 0.7 מהגג במקום 0.5 . במילים אחרות האם הזכות למימוש שטחים חזק מהמגבלה של חצי קומה. האם יש פסיקות ותקדימים בנושא.
אם כתוצאה ממגבלות תכנון (קו בנין) לא ניתן לממש את מלא תוספת השטח שמעניקה תמ"א, האם אפשר לחרוג מעט מהחצי קומה העליונה. לדוגמא 0.7 מהגג במקום 0.5 . במילים אחרות האם הזכות למימוש שטחים חזק מהמגבלה של חצי קומה. האם יש פסיקות ותקדימים בנושא.
חישוב זכויות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/02/15
מיקי שלום!
לא יודע על איזה רשות מדובר. שווה לבדוק האם יש תוכנית ספציפי באותה רשות שמתיחסת לבניה על הגג. בהתאם לתוכנית החלה באותה רשות תוכל לראות מה המקסימום שניתן לבנות על הגג. אם התוכנית מאפשרת לבנות מעבר ל- 50% אז יאשרו לך אבל כך בחשבון שאלו זכויות לא מכוח התמ"א ולא תקבל עליהם פטורים והקלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא יודע על איזה רשות מדובר. שווה לבדוק האם יש תוכנית ספציפי באותה רשות שמתיחסת לבניה על הגג. בהתאם לתוכנית החלה באותה רשות תוכל לראות מה המקסימום שניתן לבנות על הגג. אם התוכנית מאפשרת לבנות מעבר ל- 50% אז יאשרו לך אבל כך בחשבון שאלו זכויות לא מכוח התמ"א ולא תקבל עליהם פטורים והקלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
