פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אשמח לקבל את עזרתכם
מאיר
24/07/15
אנחנו עוברים בבניין תהליך של תמ"א 38 שיפוץ המבנה, שמי מאיר ואני בן 75 ואני מתמודד עם בעיות רפואיות שונות, שאלתי היא מה התהליך שאני אמור לעשות על מנת לקבל אישור שיזכה אותי בהשכרת דירה חלופית לתקופת השיפוצים.
אשמח מאוד להבין את הפרוצדורה המלאה.
תודה רבה
אשמח מאוד להבין את הפרוצדורה המלאה.
תודה רבה
דמי שכירות במסגרת פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
מאיר שלום!
תשלום דמי שכירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א הוא ענין מסחרי והיה צריך לסכם זאת עוד לפני חתימת ההסכם. אם הנושא הוסדר בהסכם - צריך לקרוא מה כתוב שם. אם לא הוסדר בהסכם - אז הדרך היחידה היא לשכנע את היזם בכך כיום ואני ממש לא בטוח שהוא ירצה לשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשלום דמי שכירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א הוא ענין מסחרי והיה צריך לסכם זאת עוד לפני חתימת ההסכם. אם הנושא הוסדר בהסכם - צריך לקרוא מה כתוב שם. אם לא הוסדר בהסכם - אז הדרך היחידה היא לשכנע את היזם בכך כיום ואני ממש לא בטוח שהוא ירצה לשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריצות לדירות
אמיתי
21/07/15
בבניין בו אנו גרים, הצחילו את פרויקט התמ"א בהסכמת כל הדיירים,לפני כחמישה חודשים.
בחודשיים האחרונים פרצו פעמיים לשתי דירות,וזאת כנראה גם בזכות העובדה שקל מאוד לגנבים לפרוץ כאשר הבניין מוקף בפיגומים,ואין שמירה.
שאלתי-למרות שהעניין לא נלקח בחשבון בעת חתימה החוזה עם היזם,
האם אפשר לדרוש מהיזם,לאור מספר מקרי הפריצה בזמן כל כך קצר, כי יתקין מיגון כלשהו לדיירים?
כאמור,יש עוד שנה לפחות לגמר הפרויקט וידם של הפורצים עוד נטויה..
בחודשיים האחרונים פרצו פעמיים לשתי דירות,וזאת כנראה גם בזכות העובדה שקל מאוד לגנבים לפרוץ כאשר הבניין מוקף בפיגומים,ואין שמירה.
שאלתי-למרות שהעניין לא נלקח בחשבון בעת חתימה החוזה עם היזם,
האם אפשר לדרוש מהיזם,לאור מספר מקרי הפריצה בזמן כל כך קצר, כי יתקין מיגון כלשהו לדיירים?
כאמור,יש עוד שנה לפחות לגמר הפרויקט וידם של הפורצים עוד נטויה..
פריצות לדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/07/15
כיום לאחר שהחוזה נחתם קודם כל צריך לקרוא מה כתוב שם והאם יש התיחסות לנושא זה. אני מבין שמדובר על תמ"א של תטספת בניה. אם במהלך העבודות ובעיקר כשמוסיפים מרפסת שמ / ממ"ד/ שטח אחר לדירה קיימת, צריך לטפל גם במעבר לשטח החדש מהדירה הישנה. בהסכם אמור להיות מוסדר אמצעי מיגון לפתח שנוצר בתקופת העבודה. בנוסף תבדקו אם אין חובת שמירה החלה על היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיטת "המנהלה"
שלמה
20/07/15
האם תוכל להביע עמדה ואו תפיסה על שיטת המנהל לעומת שיטת היזם? אני מבין שעו"ד ללום הגה את השיטה על מנת ליעל תמ:א ולמעט כסיכונים לבעלי הדירה.
שיטת המנהלה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
שלום שלמה!
לא נכנס לשאלה מי הגה את "השיטה" אלא יתרונות וחסרונות.
באופן הרגיל נציגות מבין בעלי הדירות היא זו שדחופת את קידום הפרויקט. מחפשת יזמים, ממנה עו"ד וכו' עד להסכם מחייב. הבעיה הגדולה בשיטה זו היא חוסר הידע הקיים אצל בעלי הדירות בענינים מקצועיים הקשורים בפרויקט. לעיתים הם מקבלים תשובות סותרות מיזמים אליהם הם פונים לגבי מה ניתן להוסיף/לבנות על החלקה ומה ניתן להציע להם. הם לא יודעים האם ההצעה הטובה יותר היא באמת הטובה ביותר שניתן לקבל ולחילופין לא יודעים אם ההצעה הטובה ביותר בכלל ישימה או אולי מדובר על יזם לא מקצועי.
לנישה הזו נכנסים גורמים מקצועיים האמורים ליצג את הבעלים ולבחור את היזם ואת ההצעה הריאלית הטובה ביותר. בעיקרון זה טוב. הבעיה היא שגם הליך הבחירה של החברה המנהלת לוקה באותם בעיות שדיברנו עליהם קודם. בנוסף - יש כאן סוג של חתונה קתולית מול החברה המנהלת וחשד שאולי אחרי שתבחר היא תעשה את רווחיה במשותף עם היזם על חשבון בעלי הדירות.
לכן כמו בכל דבר- חשוב לדעת אם מי עושים עסק ועד כמה הוא מקצועי ואמין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נכנס לשאלה מי הגה את "השיטה" אלא יתרונות וחסרונות.
באופן הרגיל נציגות מבין בעלי הדירות היא זו שדחופת את קידום הפרויקט. מחפשת יזמים, ממנה עו"ד וכו' עד להסכם מחייב. הבעיה הגדולה בשיטה זו היא חוסר הידע הקיים אצל בעלי הדירות בענינים מקצועיים הקשורים בפרויקט. לעיתים הם מקבלים תשובות סותרות מיזמים אליהם הם פונים לגבי מה ניתן להוסיף/לבנות על החלקה ומה ניתן להציע להם. הם לא יודעים האם ההצעה הטובה יותר היא באמת הטובה ביותר שניתן לקבל ולחילופין לא יודעים אם ההצעה הטובה ביותר בכלל ישימה או אולי מדובר על יזם לא מקצועי.
לנישה הזו נכנסים גורמים מקצועיים האמורים ליצג את הבעלים ולבחור את היזם ואת ההצעה הריאלית הטובה ביותר. בעיקרון זה טוב. הבעיה היא שגם הליך הבחירה של החברה המנהלת לוקה באותם בעיות שדיברנו עליהם קודם. בנוסף - יש כאן סוג של חתונה קתולית מול החברה המנהלת וחשד שאולי אחרי שתבחר היא תעשה את רווחיה במשותף עם היזם על חשבון בעלי הדירות.
לכן כמו בכל דבר- חשוב לדעת אם מי עושים עסק ועד כמה הוא מקצועי ואמין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מספר דיירים לבניית ממ"ד
יעקב
15/07/15
שלום רב,
בבניין אצלי רשומות 15 תתי חלקות שהם בבעלות 28 בעלים.
אחד הדיירים מבקש לבנות ממ"ד ומרפסת, כיצד מחשבים את מספר המסכימים? ממספר הדיירים בחלקות או ממספר הבעלים? ז"א אם על חלקה אחת ישנם 3 שותפים האם צריך להחתים את שלושתם וזה ייחשב כהסכמה אחת? או שהסכמת אחד מהם תחייב את השלושה?
בבניין אצלי רשומות 15 תתי חלקות שהם בבעלות 28 בעלים.
אחד הדיירים מבקש לבנות ממ"ד ומרפסת, כיצד מחשבים את מספר המסכימים? ממספר הדיירים בחלקות או ממספר הבעלים? ז"א אם על חלקה אחת ישנם 3 שותפים האם צריך להחתים את שלושתם וזה ייחשב כהסכמה אחת? או שהסכמת אחד מהם תחייב את השלושה?
חישוב מספר הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
יעקב שלום!
החישוב נעשה ממספר הדירות בבנין. אם יש 15 דירות ואתה צריך לממ"ד רוב של 60% אז אתה צריך הסכמה מבעלים של 9 דירות לפחות. אם לדירה יש מספר בעלים ולא כולם חתמו על הסכמה אז צריך לראות שהחותמים על הסכמה מהווים רוב של זכויות הבעלות באותה דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החישוב נעשה ממספר הדירות בבנין. אם יש 15 דירות ואתה צריך לממ"ד רוב של 60% אז אתה צריך הסכמה מבעלים של 9 דירות לפחות. אם לדירה יש מספר בעלים ולא כולם חתמו על הסכמה אז צריך לראות שהחותמים על הסכמה מהווים רוב של זכויות הבעלות באותה דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר מול נסח טאבו
יורי
15/07/15
שלום רב,
בבניין 11 דירות ל 11 בעלים שונים + 1 מחסן לבעלים ה12
בנסח טאבו 12 רשומים שונים
בהיתר העיריה רשום 10.63
מה זה אומר ?
( אנחנו בניין השוקל לעבור תמ"א 38 פינוי בינוי)
בבניין 11 דירות ל 11 בעלים שונים + 1 מחסן לבעלים ה12
בנסח טאבו 12 רשומים שונים
בהיתר העיריה רשום 10.63
מה זה אומר ?
( אנחנו בניין השוקל לעבור תמ"א 38 פינוי בינוי)
היתר מול נסח טאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/07/15
יורי שלום!
לא ברור לי מה זה 10.63 שרשום בהיתר. לא נשמע לי הגיוני. מספר הדירות הוא מספר שלם.
לגבי המחסן - יש לבדוק אם בכלל הופיע בהיתר או שזו בניה ללא היתר שנעשתה בזמנו.
פעם לא היו בודקים התאמה של הרישום בטאבו לעומת ההיתר. כך יתכן כי נרשמה תת חלקה נוספת לגביהמחסן שהוא בכלל בניה ללא היתר.
כרגע וכל עוד זה המצב הרישומי אתם צריכים לחשב את הרוב הנדרש מתוך 12 בעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה 10.63 שרשום בהיתר. לא נשמע לי הגיוני. מספר הדירות הוא מספר שלם.
לגבי המחסן - יש לבדוק אם בכלל הופיע בהיתר או שזו בניה ללא היתר שנעשתה בזמנו.
פעם לא היו בודקים התאמה של הרישום בטאבו לעומת ההיתר. כך יתכן כי נרשמה תת חלקה נוספת לגביהמחסן שהוא בכלל בניה ללא היתר.
כרגע וכל עוד זה המצב הרישומי אתם צריכים לחשב את הרוב הנדרש מתוך 12 בעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
אלונה ג
14/07/15
שלום , יצרו איתי קשר מהעירייה ואמרו שהולכים לעשות תמ"א 38 בבניין (בניית ממד ומרפסת בדירה ) מבקשים שאחתום על מסמכים מהיום למחר כביכול כל הבניין חתם כבר ומתתנים רק לחתימה שלי מה אני אמורה לדעת על מנת לחתום על המסמך
חתימה מהיום למחר על הסכם התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
אלונה שלום
לא ברור לי מה זה התקשרו מהעיריה? בדרך כלל עיריה לא מתקשרת בענינים אלו לבעלי הדירות.
בכל מקרה- לא מציע להבהל ולא למהר. תבקשי לדעת על מה את חותמת ותחתמי רק לאחר שתביני על מה את חותמת ומה תנאי ההסכם. את גם רשאית לא לחתום או לשאול שאלות על מנת לברר כל מה שלא ברור לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה התקשרו מהעיריה? בדרך כלל עיריה לא מתקשרת בענינים אלו לבעלי הדירות.
בכל מקרה- לא מציע להבהל ולא למהר. תבקשי לדעת על מה את חותמת ותחתמי רק לאחר שתביני על מה את חותמת ומה תנאי ההסכם. את גם רשאית לא לחתום או לשאול שאלות על מנת לברר כל מה שלא ברור לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בחוזה
חיים כהן
13/07/15
האם מותר להכניס סעיף בחוזה מכירת בית שמגביל את הקונה כשירצה למכור שיוכל למכור רק לחרדים. ובאם הוכנס סעיף כזה האם יש לו תוקף משפטי
הגבלת מכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
חיים שלום!
זכות הקנין היא זכות חשובה ביותר ומעוגנת גם בחוק יסוד כבוד האדם וחרותו. לכן אני חושב שמגבלה חוזית לא תעמוד במבחן זה. מצד שני סעיף כזה בהסכם המכר הוא כמו המסמר על הקיר. אם תרצה לעשות בעיות (גם אם משפטית תפסיד בסוף) זה יכול לעזור.
אבל - זכות חוזית תקיפה רק בין הצדדים להסכם. אתה בעצם היית רוצה להגביל כל העברה עתידית ולא רק נוכחית. בעיה שניה היא שאתה רוצה להבריח קונים ולצורך כך הם צריכים לדעת על המגבלה הנ"ל.
אני לא יודע באיזה סביבת מגורים מדובר אבל בעיקרון אם מדובר על בית משותף ניתן היה להכניס סעיף כאמור בתקנון הבית המשותף.
לא יודע איזה מטרה אתה מבקש להשיג אבל מציע לך להתיעץ עם עורך דין אם זה חשוב לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זכות הקנין היא זכות חשובה ביותר ומעוגנת גם בחוק יסוד כבוד האדם וחרותו. לכן אני חושב שמגבלה חוזית לא תעמוד במבחן זה. מצד שני סעיף כזה בהסכם המכר הוא כמו המסמר על הקיר. אם תרצה לעשות בעיות (גם אם משפטית תפסיד בסוף) זה יכול לעזור.
אבל - זכות חוזית תקיפה רק בין הצדדים להסכם. אתה בעצם היית רוצה להגביל כל העברה עתידית ולא רק נוכחית. בעיה שניה היא שאתה רוצה להבריח קונים ולצורך כך הם צריכים לדעת על המגבלה הנ"ל.
אני לא יודע באיזה סביבת מגורים מדובר אבל בעיקרון אם מדובר על בית משותף ניתן היה להכניס סעיף כאמור בתקנון הבית המשותף.
לא יודע איזה מטרה אתה מבקש להשיג אבל מציע לך להתיעץ עם עורך דין אם זה חשוב לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זמן לסיום פרויקט תמ"א בהרצליה
דנה
12/07/15
שלום,
אני מעוניינת להשכיר דירה בהרצליה לפיה הבעלים טוען כי בחודשים הקרובים הפרויקט יסתיים. הייתי רוצה לדעת אם ישנה אפשרות לדעת תאריך משוער לסיום או תכנית שהעירייה מחויבת להציג לעיני הציבור לגבי הפרויקט.
תודה מראש!
דנה
אני מעוניינת להשכיר דירה בהרצליה לפיה הבעלים טוען כי בחודשים הקרובים הפרויקט יסתיים. הייתי רוצה לדעת אם ישנה אפשרות לדעת תאריך משוער לסיום או תכנית שהעירייה מחויבת להציג לעיני הציבור לגבי הפרויקט.
תודה מראש!
דנה
זמן סיום לא ידוע
יניב
14/07/15
היי דנה
אני מבין משאלתך שאת מחפשת ודאות לגבי תאריך הסיום של התמא אך לצערי אין ודאות של 100 אחוז אף פעם.
תחילה מה שהייתי מציע לך זה לעיין בחוזה מול הקבלן ששם מצויין לוח הזמנים
קבלן שמאחר בלוח הזמנים בדרך ניתן לו עוד תקופה של 3 חודשים (גרייס) לאחר תקופה זאת
הקבלן צריך לפצות את הדיירים על כל יום איחור.
כמובן שהאינטרס של הקבלן הוא לעמוד בלוחות הזמנים אך לעיתים למרות התחייבויות חוזיות יש מציאות אחרת
בנוסף את יכולה לבדוק האם הוגשה תכנית במהלך התמא להוספת זכויות שיעכב את זמן הפרויקט
אני מציע לך גם לדבר עם הדיירים עצמם כמו גם עם מנהלי הפרויקט
ןומה שתוכלי לעשות הכי טוב זה להגן עלייך חוזית מול בעל הדירה ולהתייחס להצהרתו בעניין סיום התמא תוך 60יום
מקווה שעזרתי , למען הספר ספק אינני עורך דין אלא בעל ניסיון בתחום הנדלן בפרט בהרצליה.
בהצלחה
יניב אדרי בעלים של חברת לידרס
אני מבין משאלתך שאת מחפשת ודאות לגבי תאריך הסיום של התמא אך לצערי אין ודאות של 100 אחוז אף פעם.
תחילה מה שהייתי מציע לך זה לעיין בחוזה מול הקבלן ששם מצויין לוח הזמנים
קבלן שמאחר בלוח הזמנים בדרך ניתן לו עוד תקופה של 3 חודשים (גרייס) לאחר תקופה זאת
הקבלן צריך לפצות את הדיירים על כל יום איחור.
כמובן שהאינטרס של הקבלן הוא לעמוד בלוחות הזמנים אך לעיתים למרות התחייבויות חוזיות יש מציאות אחרת
בנוסף את יכולה לבדוק האם הוגשה תכנית במהלך התמא להוספת זכויות שיעכב את זמן הפרויקט
אני מציע לך גם לדבר עם הדיירים עצמם כמו גם עם מנהלי הפרויקט
ןומה שתוכלי לעשות הכי טוב זה להגן עלייך חוזית מול בעל הדירה ולהתייחס להצהרתו בעניין סיום התמא תוך 60יום
מקווה שעזרתי , למען הספר ספק אינני עורך דין אלא בעל ניסיון בתחום הנדלן בפרט בהרצליה.
בהצלחה
יניב אדרי בעלים של חברת לידרס
זמן לסיום פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
דנה שלום!
לא ניתן לדעת בוודאות מתי הפרויקט יסתיים אבל ניתן להעריך לאור השלב בו מצוי הפרויקט כיום. בכל מקרה- אם הבעלים טוען זאת אז שיתחייב על כך בהסכם השכירות. אפשר לעגן זאת בהסכם השכירות כולל הוראות למקרה שהפרויקט לא מסתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לדעת בוודאות מתי הפרויקט יסתיים אבל ניתן להעריך לאור השלב בו מצוי הפרויקט כיום. בכל מקרה- אם הבעלים טוען זאת אז שיתחייב על כך בהסכם השכירות. אפשר לעגן זאת בהסכם השכירות כולל הוראות למקרה שהפרויקט לא מסתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה רובע 3 תל אביב בית מ 1950
נורית
12/07/15
לעו"ד אילן הלוי שלום,
כהמשך לשאלה שלי מיום 25.6.15 ולתשובתך מיום 28.6.15 אני מבקשת את התייחסותך שנית, כאשר לפניך מספר נתונים נוספים על הבניין, שאני מבינה כעת את הצורך בציונם:
הבניין שלנו נמצא ברובע 3 קצת צפונה מרח' ארלוזורוב. למעשה הוא מורכב משני בניינים הרשומים יחדיו בטאבו, מאחר והקיר המשותף ביניהם הוא קיר אחד בלי מחיצה.
צורת הבית היא האות "ח" הפוכה.
בכל כניסה 11 דירות, סה"כ 22 דירות.
שטח המגרש הוא 904 מ"ר בלבד, כלומר כאילו 452 מ"ר לכל בניין. פחות מ 500 מ"ר אותם הבאת כדוגמא. צפוף.
האם מתקבל על הדעת שאפשר להחיל תמ"א 38/2 כאן, בשיטת "הבניין הקיים" או בשיטה הניפחית עליה כתבת?
אודה לך על תשובתך.
נורית
כהמשך לשאלה שלי מיום 25.6.15 ולתשובתך מיום 28.6.15 אני מבקשת את התייחסותך שנית, כאשר לפניך מספר נתונים נוספים על הבניין, שאני מבינה כעת את הצורך בציונם:
הבניין שלנו נמצא ברובע 3 קצת צפונה מרח' ארלוזורוב. למעשה הוא מורכב משני בניינים הרשומים יחדיו בטאבו, מאחר והקיר המשותף ביניהם הוא קיר אחד בלי מחיצה.
צורת הבית היא האות "ח" הפוכה.
בכל כניסה 11 דירות, סה"כ 22 דירות.
שטח המגרש הוא 904 מ"ר בלבד, כלומר כאילו 452 מ"ר לכל בניין. פחות מ 500 מ"ר אותם הבאת כדוגמא. צפוף.
האם מתקבל על הדעת שאפשר להחיל תמ"א 38/2 כאן, בשיטת "הבניין הקיים" או בשיטה הניפחית עליה כתבת?
אודה לך על תשובתך.
נורית
תמ"א 38/2 רובע 3 תל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
שלום נורית!
אין שיטת הבנין הקיים. תוכנית רובע 3 שעומדת לקבל אישור (ובכל מקרה העיריה כבר פועלת עלפיה) היא תוכנית נפחית. לכל אזור נקבע מקדם רח"ק המתאים לאותו אזור המהווה מכפלה של מספר הרח"ק בשטח המגרש. התוצאה היא כמות המ"ר (עיקרי ושירות) שניתן לבנות מעל פני הקרקע במגרש. התמ"א לא תוסיף זכויות מעבר לכך אלא חלק מהזכויות "יצבעו" ככאלו שמקורן בתמ"א 38 ולכך השלכות חשובות מבחינת מיסוי והיטלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שיטת הבנין הקיים. תוכנית רובע 3 שעומדת לקבל אישור (ובכל מקרה העיריה כבר פועלת עלפיה) היא תוכנית נפחית. לכל אזור נקבע מקדם רח"ק המתאים לאותו אזור המהווה מכפלה של מספר הרח"ק בשטח המגרש. התוצאה היא כמות המ"ר (עיקרי ושירות) שניתן לבנות מעל פני הקרקע במגרש. התמ"א לא תוסיף זכויות מעבר לכך אלא חלק מהזכויות "יצבעו" ככאלו שמקורן בתמ"א 38 ולכך השלכות חשובות מבחינת מיסוי והיטלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי וערבות ביצוע לדיירים הקיימים
עופר
11/07/15
שלום,
היזם מתחייב בחוזה לליווי בנקאי, אבל לא ברור לנו האם הליווי יכלול בהכרח גם ערבות ביצוע של הבנק לדיירים הקיימים.
היזם לא מוכן להתחייב לגבי מה שהבנק ייתן במסגרת הליווי, ופותר אותנו בהסבר שהוא לא יכול להכתיב לבנק את אופן הליווי.
אנחנו מאוד מתלבטים האם לסמוך על זה שליווי בנקאי בהכרח יכלול גם ערבות ביצוע לדיירים הקיימים ?
היזם מתחייב בחוזה לליווי בנקאי, אבל לא ברור לנו האם הליווי יכלול בהכרח גם ערבות ביצוע של הבנק לדיירים הקיימים.
היזם לא מוכן להתחייב לגבי מה שהבנק ייתן במסגרת הליווי, ופותר אותנו בהסבר שהוא לא יכול להכתיב לבנק את אופן הליווי.
אנחנו מאוד מתלבטים האם לסמוך על זה שליווי בנקאי בהכרח יכלול גם ערבות ביצוע לדיירים הקיימים ?
ערבות ביצוע לפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/07/15
שלום עופר!
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל בנין קיים וכי היזם מתחייב להסתיע בבנק מלווה לצורך מימון הפרויקט.
בהסכמים לפרויקטים כאלו מתחייב היזם להוציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע העבודות. במקרה בו ניתן על פי ההסכם והערבות תוכלו לממש את הסכם. ערבות זו אינה קשורה בהכרח לליווי הבנקאי.
אם אכן יהיה בנק מלווה אז הוא יוציא ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר לטובת רוכשי דירות היזם. הבנק לא מתחייב אבל בפועל זה כך ברוב הפעמים, להשלים את הפרויקט במקרה של כשל מבחינת היזם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמלווה אותכם. אני מציע שתוודאו מולו מה הבטחונות שאתם מקבלים במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל בנין קיים וכי היזם מתחייב להסתיע בבנק מלווה לצורך מימון הפרויקט.
בהסכמים לפרויקטים כאלו מתחייב היזם להוציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע העבודות. במקרה בו ניתן על פי ההסכם והערבות תוכלו לממש את הסכם. ערבות זו אינה קשורה בהכרח לליווי הבנקאי.
אם אכן יהיה בנק מלווה אז הוא יוציא ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר לטובת רוכשי דירות היזם. הבנק לא מתחייב אבל בפועל זה כך ברוב הפעמים, להשלים את הפרויקט במקרה של כשל מבחינת היזם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמלווה אותכם. אני מציע שתוודאו מולו מה הבטחונות שאתם מקבלים במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתמ"א 38/2
אנונימוס
10/07/15
שלום ,
לבניין שלנו ברמת גן מגיעים יזמים בנוגע לאפשרות של פינוי בינוי
מדובר בבניין בן 25-26 שנה 6 דיירים עם מעלית , חניה , מקלט בתחתית הבניין .
אבל בגלל שעל אותה החלקה עומד בית ישן בן 50-60 שנים דו קומתי עם 4 דיירים ניתן לבצע פינוי בינוי של כלל 10 הדירות עבור פרוייקט של כ30-35 דירות
השאלה היא איך לדעת לתמחר נכון את התמורה של הדיירים ?
והאם הצעה של 25 מטר (13 לשטח הדירה ו12 למרפסת) בנוסף לעליית קומה היא דבר שהוא כדאי מבחינה כלכלית ?
שהרי הבניין שלנו חדיש יותר ומכיל כבר מעלית חניה ומקלט לעומת הבניין הישן שלא מכיל את הדברים האלו .
תודה מראש
לבניין שלנו ברמת גן מגיעים יזמים בנוגע לאפשרות של פינוי בינוי
מדובר בבניין בן 25-26 שנה 6 דיירים עם מעלית , חניה , מקלט בתחתית הבניין .
אבל בגלל שעל אותה החלקה עומד בית ישן בן 50-60 שנים דו קומתי עם 4 דיירים ניתן לבצע פינוי בינוי של כלל 10 הדירות עבור פרוייקט של כ30-35 דירות
השאלה היא איך לדעת לתמחר נכון את התמורה של הדיירים ?
והאם הצעה של 25 מטר (13 לשטח הדירה ו12 למרפסת) בנוסף לעליית קומה היא דבר שהוא כדאי מבחינה כלכלית ?
שהרי הבניין שלנו חדיש יותר ומכיל כבר מעלית חניה ומקלט לעומת הבניין הישן שלא מכיל את הדברים האלו .
תודה מראש
2 בתים על אותה חלקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/07/15
שלום לאנונימוס
לא ניתן בפורום כזה לתמחר את התמורה שמגיע לכם. צריך לדעת בדיוק כמה דירות וכמה שטח בנוי כבר ומה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות וכמה דירות נוספות ניתן לבנות.
אגב- אם הבנין שלכם הוא בן 25 שנים אז לא בטוח בכלל, לפחות כיום, שהוא זכאי לתמרצי ההתמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן בפורום כזה לתמחר את התמורה שמגיע לכם. צריך לדעת בדיוק כמה דירות וכמה שטח בנוי כבר ומה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות וכמה דירות נוספות ניתן לבנות.
אגב- אם הבנין שלכם הוא בן 25 שנים אז לא בטוח בכלל, לפחות כיום, שהוא זכאי לתמרצי ההתמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 32.2
יורי
09/07/15
בוקר טוב ,
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
רווחיות סבירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/15
שלום יורי!
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 1 2 או 3 כשקיים קומה 1 ופחות מ400מ'
חגית
09/07/15
שלום עו"ד לוי,
האם יש הגבלה לתמ"א 38 כפי תיקון 1 2 או 3 כשכל מה שקיים בשטח מבנה של קומה אחת ובנוי פחות מ400 מטר בירושלים?
תודה,
חגית
האם יש הגבלה לתמ"א 38 כפי תיקון 1 2 או 3 כשכל מה שקיים בשטח מבנה של קומה אחת ובנוי פחות מ400 מטר בירושלים?
תודה,
חגית
תחולת תמ"א 38 על בנין בן קומה אחת.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/15
שלום חגית!
סעיף 12 לתמ"א 38 קובעי כי - "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו
עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי
ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא
יחולו הוראות סעיף 11 לעיל."
כלומר - לפי לשון הסעיף בודקים לא מה בנוי בפועל אלא מה ניתןל בנות על אותה חלקה לפי התוכניות החלות. אם ניתן לבנות על פיהן מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות על התמריצים הקבועים בסעיף 11 לתמ"א יחולו.
כל זה בכפוף לכך שאין באותה רשות מקומית תוכנית מקומית שהוכנה מכוח תמ"א 38 הקובעת אחרת.
יש מקרה ידוע ברחובות בו בעלים של בית צמוד קרקע זכה בתביעה מול העיריה להכיר בזכויותיו לתמריצי התמ"א בהסתמך על סעיף 12 שנזכר לעיל.
הוא אומנם ניצח בקרב אבל הפסיד במערכה. אני יודע שהעיריה מררה את חייו בהוצאת היתר הבניה עד שנכנע לדרישותיה. עירית רחובות עצמה תיקנה תוכנית מקומית השוללת זכויות אלו מבית צמוד קרקע.
אני יודע שגם עירית ראשון לציון עושה צרות לכאלו מבנים.
לגבי ירושלים אני לא יודע מה המדיניות שם. אם אין להם תוכנית מקומית שקובעת אחרת אני חושב שיש לכם עילה חוקית לדרוש את תמרצי התמ"א גם לבנין כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 12 לתמ"א 38 קובעי כי - "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו
עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי
ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא
יחולו הוראות סעיף 11 לעיל."
כלומר - לפי לשון הסעיף בודקים לא מה בנוי בפועל אלא מה ניתןל בנות על אותה חלקה לפי התוכניות החלות. אם ניתן לבנות על פיהן מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות על התמריצים הקבועים בסעיף 11 לתמ"א יחולו.
כל זה בכפוף לכך שאין באותה רשות מקומית תוכנית מקומית שהוכנה מכוח תמ"א 38 הקובעת אחרת.
יש מקרה ידוע ברחובות בו בעלים של בית צמוד קרקע זכה בתביעה מול העיריה להכיר בזכויותיו לתמריצי התמ"א בהסתמך על סעיף 12 שנזכר לעיל.
הוא אומנם ניצח בקרב אבל הפסיד במערכה. אני יודע שהעיריה מררה את חייו בהוצאת היתר הבניה עד שנכנע לדרישותיה. עירית רחובות עצמה תיקנה תוכנית מקומית השוללת זכויות אלו מבית צמוד קרקע.
אני יודע שגם עירית ראשון לציון עושה צרות לכאלו מבנים.
לגבי ירושלים אני לא יודע מה המדיניות שם. אם אין להם תוכנית מקומית שקובעת אחרת אני חושב שיש לכם עילה חוקית לדרוש את תמרצי התמ"א גם לבנין כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי חוזה חתום בנושא תמ"א 38
יצחק
08/07/15
יש בידענו חוזה חתום עם היזם על תוספת 8 דירות.
קיבלנו פניה מהיזם בבקשה לתוספת 2 דיקות בתמורה לתוספות של מכפילי חניה כך שלכל דייר תהייה חניה רשומה בטאבו.
שאלתי : האם דרושה הסכמה של כל הדיירים לשינוי החוזה או נדרש רוב של 66 % מהדיירים.
קיבלנו פניה מהיזם בבקשה לתוספת 2 דיקות בתמורה לתוספות של מכפילי חניה כך שלכל דייר תהייה חניה רשומה בטאבו.
שאלתי : האם דרושה הסכמה של כל הדיירים לשינוי החוזה או נדרש רוב של 66 % מהדיירים.
שינו חוזה חתום בנושא תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/07/15
יצחק שלום!
ראשית תבדקו אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות למקרה כזה.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי הוא כמו הרוב שנדרש לקבלת ההסכם - 66% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 66% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית תבדקו אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות למקרה כזה.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי הוא כמו הרוב שנדרש לקבלת ההסכם - 66% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 66% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
80 אחוז בעלי דירה או 80 אחוז בעל השטח תמא 38/2
נתן
07/07/15
שלום,
יש לי מקרה שיש 6 דירות ולדירה אחד לבד צמודות מטרים בשטח יותר בכל השאר דירות ביחד לרבות הגג.
גם צמוד לדירה ההוא כל זכיות בניה בהוווה בתקנון.
בתקנון גם רשום שלא צריך הסכמה שוב מבעלי דירות לנצל הזכיות זאת אמרת כאילו הסכימו מראש.
השאלה היא האם חייבים 80 אחוז בעלי דירות או 80 מהבעלות מהשטח? (איפה אני יכול לראות החוק בעצמו?)
גם עוד שאלה האם הסכמה מראש בתקנון מספיק לתמא 38/2?
תודה מראש
יש לי מקרה שיש 6 דירות ולדירה אחד לבד צמודות מטרים בשטח יותר בכל השאר דירות ביחד לרבות הגג.
גם צמוד לדירה ההוא כל זכיות בניה בהוווה בתקנון.
בתקנון גם רשום שלא צריך הסכמה שוב מבעלי דירות לנצל הזכיות זאת אמרת כאילו הסכימו מראש.
השאלה היא האם חייבים 80 אחוז בעלי דירות או 80 מהבעלות מהשטח? (איפה אני יכול לראות החוק בעצמו?)
גם עוד שאלה האם הסכמה מראש בתקנון מספיק לתמא 38/2?
תודה מראש
80% רוב ממי?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/15
נתן שלום!
כדי לתת לך תשובה ברורה צריך לקרוא את מסמסי הרישום. בכל מקרה לפי מה שאתה מתאר נראה כי הצמידו את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות לדירה אחת מבין כל הדירות בבנין. אם זה המצב או לא בדיוק ומה הטענות שניתן להעלות כנגד אותה דירה- עליך לקבל יעוץ משפטי פרטני ולאחר שיהיו בפני עוה"ד כל המסמכים הרלבנטיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כדי לתת לך תשובה ברורה צריך לקרוא את מסמסי הרישום. בכל מקרה לפי מה שאתה מתאר נראה כי הצמידו את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות לדירה אחת מבין כל הדירות בבנין. אם זה המצב או לא בדיוק ומה הטענות שניתן להעלות כנגד אותה דירה- עליך לקבל יעוץ משפטי פרטני ולאחר שיהיו בפני עוה"ד כל המסמכים הרלבנטיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת תמ"א 38 בבניין
Lion from zion
05/07/15
שלום רב, בבניין בו מתגוררים 12 דיירים עלתה יוזמה לתמ"א 38. סבא וסבתא שלי, אנשים מבוגרים וחולים עם תו נכה מתגוררים בקומה האחרונה(שלישית על עמודים).
הם מתנגדים לתוכנית ואיתם יש עוד לפחות 2 דיירים שמתנגדים. כרגע יש בבניין מעלית שהדיירים שילמו מכיסם. אם וכאשר יתחילו עבודות התמ"א המעלית תהיה מושבתת לתקופה ארוכה ולסבא וסבתא לא תהיה אפשרות לצאת/להכנס לביתם. מדובר בפגיעה חמורה באיכות חייהם. בנוסף, היות והם גרים בקומה האחרונה- הם יסבלו הכי הרבה מרעש, לכלוך וכו.
ברצוני לדעת:
1. מנסיונך- האם סירוב דיירים על בסיס בריאותי כזה יכול להפיל את הפרוייקט גם אם יש לתוכנית רוב בקרב הדיירים?
2. האם הם יכולים לדרוש מהקבלן דיור חלופי כתנאי להסכמתם לפרויקט? והאם נהוג לתת כזו הטבה?
הם מתנגדים לתוכנית ואיתם יש עוד לפחות 2 דיירים שמתנגדים. כרגע יש בבניין מעלית שהדיירים שילמו מכיסם. אם וכאשר יתחילו עבודות התמ"א המעלית תהיה מושבתת לתקופה ארוכה ולסבא וסבתא לא תהיה אפשרות לצאת/להכנס לביתם. מדובר בפגיעה חמורה באיכות חייהם. בנוסף, היות והם גרים בקומה האחרונה- הם יסבלו הכי הרבה מרעש, לכלוך וכו.
ברצוני לדעת:
1. מנסיונך- האם סירוב דיירים על בסיס בריאותי כזה יכול להפיל את הפרוייקט גם אם יש לתוכנית רוב בקרב הדיירים?
2. האם הם יכולים לדרוש מהקבלן דיור חלופי כתנאי להסכמתם לפרויקט? והאם נהוג לתת כזו הטבה?
מניעת תמ"א 38 בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
שלום למר לי!
אני לא חושב שמישהוא יעצור פרויקט תמ"א בגלל זה אבל המפקח כן יכול לפעול כדי להשיג הסכמות בענין זה.
אם סבא/סבתא מסכימים לקבל דירה חלופית לתקופת הבניה זו כבר התקדמות. יזם עם שכל צריך להסכים לזה תוך שהוא ידרוש אפשרות להשכיר את הדירה בתוקפת הביצוע כדי להפחית מהוצאותיו. לכן מציע שתפנו אליו בבבקשה כזו. לתת הטבה כזו לקשישים בבנין זה לא חריג אם כי זה לא דבר שניתן אוטומטית. דברו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא חושב שמישהוא יעצור פרויקט תמ"א בגלל זה אבל המפקח כן יכול לפעול כדי להשיג הסכמות בענין זה.
אם סבא/סבתא מסכימים לקבל דירה חלופית לתקופת הבניה זו כבר התקדמות. יזם עם שכל צריך להסכים לזה תוך שהוא ידרוש אפשרות להשכיר את הדירה בתוקפת הביצוע כדי להפחית מהוצאותיו. לכן מציע שתפנו אליו בבבקשה כזו. לתת הטבה כזו לקשישים בבנין זה לא חריג אם כי זה לא דבר שניתן אוטומטית. דברו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה לא הודיע לנו על ביצוע תמ״א 38
מירית
05/07/15
שלום,
לפני 7 חודשים עברתי לגור בדירת שותפים והחלפתי דייר. לפני שחתמתי על חוזה שכירות ראיתי את הדירה ודיברתי הרבה עם הבעל דירה. ביום שבו חתמתי על חוזה שכירות הוא אמר לי שיש דיבור על תמ"א 38 והסביר לי שמשפצים את הבניין מבחוץ. אמרתי לו שאני לא ידעתי ואני רוצה לחשוב על זה. הוא אמר לי שהוא בא במיוחד בשבילי מהדרום ושהתקשרו אליו הרבה במהלך השבוע לגבי הדירה ושאני לא יכולה לחשוב, כי קבענו שחותמים. השותפים אמרו שהם שמעו על זה משהו ממזמן וזה תהליך ארוך. כמובן שחתמתי. לאחר חודש בידיוק התחילו את התמ״א בבניין. התקשרנו לבעל דירה ושלחנו לו הודעות, הוא ענה אחרי יומיים. שהוא לא ידע על זה כלום ושהוא יברר. דיברתי עם השכנים והם אמרו שזה לא יכול להיות הודיעו להם והסבירו להם על התהליך במפורש וכולם חתמו על זה. התחלתי לחפש שוב דירה, השותפים עזבו ואני נשארתי לבד. אחרי חודש הקבלן דופק לי בדלת ומבקש להכנס למדוד משהו. הסכמתי. שאלתי אותו למה הוא מודד לי את הקיר בחדר. והוא אמר שהולכים לשבור לי פה את הקיר ושאני אמורה לדעת על זה. התקשרתי נסערת לבעל דירה והוא אמר שזה בחירה שלי שאם אני רוצה אני יכולה לעזוב. ולעזוב זה - לחפש דירת שותפים להוציא כסף על הובלה, אני עובדת במשמרות ובקושי יש לי זמן. ולפני שניה הוצאתי המון כסף על הובלה ורהיטים. ככה שהעדפתי לחסוך קצת. אבל המצב בבניין מחמיר מיום ליום. הבניין עומד על 4 עמודים הכל שבור הדירה שלי מלאה באבק,חסמו לי את כל החלונות ואין מזגן בדירה. בנוסף סגרו לי את המים החמים במשך שבועים והמכונת כביסה לא עובדת כי הם סגרו את הצינור. התקשרתי לבעל דירה להגיד לו שכרגע אני לא יכולה לעשות הובלה. גם כי הכניסה חסומה ויש שביל מאוד צר וגם בגלל שלא מצאתי דירה. ושאני בנתיים אצל חברה אבל הדברים שלי בדירה. אישתו חטפה לו את הטלפון וצעקה עלי שהיא לא פרייארית ושהבת שלה הייתה במיון שבוע והיא שילמה שכד. ושלא כדי לי להתעסק איתם כי הם יכולים לתבוע אותי. אשמח אם תוכל לעזור לי או לייעץ לי מה אוכל לעשות בנידון..
תודה רבה
לפני 7 חודשים עברתי לגור בדירת שותפים והחלפתי דייר. לפני שחתמתי על חוזה שכירות ראיתי את הדירה ודיברתי הרבה עם הבעל דירה. ביום שבו חתמתי על חוזה שכירות הוא אמר לי שיש דיבור על תמ"א 38 והסביר לי שמשפצים את הבניין מבחוץ. אמרתי לו שאני לא ידעתי ואני רוצה לחשוב על זה. הוא אמר לי שהוא בא במיוחד בשבילי מהדרום ושהתקשרו אליו הרבה במהלך השבוע לגבי הדירה ושאני לא יכולה לחשוב, כי קבענו שחותמים. השותפים אמרו שהם שמעו על זה משהו ממזמן וזה תהליך ארוך. כמובן שחתמתי. לאחר חודש בידיוק התחילו את התמ״א בבניין. התקשרנו לבעל דירה ושלחנו לו הודעות, הוא ענה אחרי יומיים. שהוא לא ידע על זה כלום ושהוא יברר. דיברתי עם השכנים והם אמרו שזה לא יכול להיות הודיעו להם והסבירו להם על התהליך במפורש וכולם חתמו על זה. התחלתי לחפש שוב דירה, השותפים עזבו ואני נשארתי לבד. אחרי חודש הקבלן דופק לי בדלת ומבקש להכנס למדוד משהו. הסכמתי. שאלתי אותו למה הוא מודד לי את הקיר בחדר. והוא אמר שהולכים לשבור לי פה את הקיר ושאני אמורה לדעת על זה. התקשרתי נסערת לבעל דירה והוא אמר שזה בחירה שלי שאם אני רוצה אני יכולה לעזוב. ולעזוב זה - לחפש דירת שותפים להוציא כסף על הובלה, אני עובדת במשמרות ובקושי יש לי זמן. ולפני שניה הוצאתי המון כסף על הובלה ורהיטים. ככה שהעדפתי לחסוך קצת. אבל המצב בבניין מחמיר מיום ליום. הבניין עומד על 4 עמודים הכל שבור הדירה שלי מלאה באבק,חסמו לי את כל החלונות ואין מזגן בדירה. בנוסף סגרו לי את המים החמים במשך שבועים והמכונת כביסה לא עובדת כי הם סגרו את הצינור. התקשרתי לבעל דירה להגיד לו שכרגע אני לא יכולה לעשות הובלה. גם כי הכניסה חסומה ויש שביל מאוד צר וגם בגלל שלא מצאתי דירה. ושאני בנתיים אצל חברה אבל הדברים שלי בדירה. אישתו חטפה לו את הטלפון וצעקה עלי שהיא לא פרייארית ושהבת שלה הייתה במיון שבוע והיא שילמה שכד. ושלא כדי לי להתעסק איתם כי הם יכולים לתבוע אותי. אשמח אם תוכל לעזור לי או לייעץ לי מה אוכל לעשות בנידון..
תודה רבה
בעל הדירה לא הודיע על פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
מירית שלום!
לפי מה שאת מתארת זה נראה כמו התנהגות חסרת תום לב מצד בעלי הדירה. אין לי ספק שהוא חתם על הסכם התמ"א וידע שהפרויקט עומד להתחיל וגם שיהיה צורך לשבור קיר בדירה. אם לא גילה לך דברים אלו יש לך עילת תסיעה נגדו. אל תבהלי לא ממנו ולא מאשתו. אם נגרם לך נזק כספי הוא צריך לפצות אותך. מציע שתיגישי תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. תספרי את הסיפור בצורה ברורה וצרפי אישורים או הערכות לגבי ההוצאות שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שאת מתארת זה נראה כמו התנהגות חסרת תום לב מצד בעלי הדירה. אין לי ספק שהוא חתם על הסכם התמ"א וידע שהפרויקט עומד להתחיל וגם שיהיה צורך לשבור קיר בדירה. אם לא גילה לך דברים אלו יש לך עילת תסיעה נגדו. אל תבהלי לא ממנו ולא מאשתו. אם נגרם לך נזק כספי הוא צריך לפצות אותך. מציע שתיגישי תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. תספרי את הסיפור בצורה ברורה וצרפי אישורים או הערכות לגבי ההוצאות שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמה לתמא שכבר נחתמה
קרן
03/07/15
שלום,
אני גרה בבניין שבו החתימו את כל הדיירים על תמ״א 38/1.
לאחר החתימה שלחו אלינו את תוכניות התמא וגילינו שכחלק מתכנון התמא, מתכוונים לבנות ממ״ד אשר יחסום חלון חיצוני של חדר שקיים כרגע בדירה. לחדר הנ״ל ישאר חלון אשר יפנה למרפסת אשר תיבנה גם.
אחרי שגילינו את זה התנגדנו מאוד ויחד עם זאת קיבלנו מכתב שהתמא עבר את אישר הוועדה המקומית (אין עדיין היתר בניה).
דיברנו עם מנהל הפרוייקט אבל הוא אמר שזה מה שחתמנו עליו.
מה האפשרויות שלנו כרגע? האם יש אפשרות להתנגד לפרוייקט למרות שנחתם?
תודה
אני גרה בבניין שבו החתימו את כל הדיירים על תמ״א 38/1.
לאחר החתימה שלחו אלינו את תוכניות התמא וגילינו שכחלק מתכנון התמא, מתכוונים לבנות ממ״ד אשר יחסום חלון חיצוני של חדר שקיים כרגע בדירה. לחדר הנ״ל ישאר חלון אשר יפנה למרפסת אשר תיבנה גם.
אחרי שגילינו את זה התנגדנו מאוד ויחד עם זאת קיבלנו מכתב שהתמא עבר את אישר הוועדה המקומית (אין עדיין היתר בניה).
דיברנו עם מנהל הפרוייקט אבל הוא אמר שזה מה שחתמנו עליו.
מה האפשרויות שלנו כרגע? האם יש אפשרות להתנגד לפרוייקט למרות שנחתם?
תודה
אי הסכמה לתמ"א שנחתמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
קרן שלום!
חשוב לדעת על מה חתמתם ולמה הסכמתם. אם זה התכנון לא הסכמתם אז נראה לי שהתעוררתם מאוחר מידי. מציע שתבדקו שוב את הניירת.
אגב- זה לא נדיר כאשר מוסיפים ממ"ד לדירה הוא נופל על חדר קיים. גם לממ"ד יש חלון כך שאין כאן הפסד של חלונות ולחדר הקיים יש כמו שאת מתארת חלון למרפסת.
אני מניח שמצב זה זהה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין.
בברכה,
איל ןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לדעת על מה חתמתם ולמה הסכמתם. אם זה התכנון לא הסכמתם אז נראה לי שהתעוררתם מאוחר מידי. מציע שתבדקו שוב את הניירת.
אגב- זה לא נדיר כאשר מוסיפים ממ"ד לדירה הוא נופל על חדר קיים. גם לממ"ד יש חלון כך שאין כאן הפסד של חלונות ולחדר הקיים יש כמו שאת מתארת חלון למרפסת.
אני מניח שמצב זה זהה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין.
בברכה,
איל ןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דייר ציבורי לפרויקט תמ"א 38/2
ברק
02/07/15
שלום רב,
אני הבעלים של דירה בבנין ישן מאוד (1935) בעל 10 דירות במרכז תל אביב. אחת הדירות בבנין שייכת לעמותת חלמיש אשר מספקת דיור ציבורי, ובה מתגורר דייר של הדיור הציבורי. הדייר אינו קשיש (כבן 40 לערך) ואינו בעל קשיים נראים לעין (כשירות פיסית מלאה, הוא גר בקומה שלישית בלי מעלית).
אנחנו מעונינים לקדם פרויקט תמ"א 38/2.
שאלתי מתחלקת ל-3.
1. מי צריך לתת את הסכמתו לפרויקט, הדייר?, העמותה?, או שניהם?
2. במידה ומי שמבינהם צריך לתת את הסכמתו אינו מסכים, ובנוסף יש לנו רוב של 80% מבעלי הדירות (8/10) ויותר מ- 80% מהשטח המשותף, האם ניתן להביא את הנושא לאישור של המפקח על הבניה ולחייבם בביצוע הפרויקט.
3. האם יש לדייר ציבורי זכויות נרחבות יותר בסירוב לפרויקט תמ"א 38/2? כלומר יותר מאשר לבעלים רגיל של דירה?
תודה רבה!
אני הבעלים של דירה בבנין ישן מאוד (1935) בעל 10 דירות במרכז תל אביב. אחת הדירות בבנין שייכת לעמותת חלמיש אשר מספקת דיור ציבורי, ובה מתגורר דייר של הדיור הציבורי. הדייר אינו קשיש (כבן 40 לערך) ואינו בעל קשיים נראים לעין (כשירות פיסית מלאה, הוא גר בקומה שלישית בלי מעלית).
אנחנו מעונינים לקדם פרויקט תמ"א 38/2.
שאלתי מתחלקת ל-3.
1. מי צריך לתת את הסכמתו לפרויקט, הדייר?, העמותה?, או שניהם?
2. במידה ומי שמבינהם צריך לתת את הסכמתו אינו מסכים, ובנוסף יש לנו רוב של 80% מבעלי הדירות (8/10) ויותר מ- 80% מהשטח המשותף, האם ניתן להביא את הנושא לאישור של המפקח על הבניה ולחייבם בביצוע הפרויקט.
3. האם יש לדייר ציבורי זכויות נרחבות יותר בסירוב לפרויקט תמ"א 38/2? כלומר יותר מאשר לבעלים רגיל של דירה?
תודה רבה!
הסכמת דייר ציבורי לפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
ברק שלום!
מי שצריך לתת את הסכמתו הם בעלי הדירה ולא הדייר עצמו.
אין להם כל זכות עודפת אלא הקול שלהם נספר כמו כל בעל דירה. המשמעות היא כי במידה ויש לכם כבר רוב של 80% אז ניתן , במידה ולא יסכימו לחתום, להגיש כנגדם תביעה שתדון בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מי שצריך לתת את הסכמתו הם בעלי הדירה ולא הדייר עצמו.
אין להם כל זכות עודפת אלא הקול שלהם נספר כמו כל בעל דירה. המשמעות היא כי במידה ויש לכם כבר רוב של 80% אז ניתן , במידה ולא יסכימו לחתום, להגיש כנגדם תביעה שתדון בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה : זכויות בעלות של תוספת שנבנתה בהיתר ובהסכמה
קפצון
02/07/15
חוקית ומלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין המשותף, מקנה זכות קניינית לבעלות יחסית מתואמת ברכוש המשותף ?
המקרה :
בנין משותף ובו 12 דירות
הייתה תוכנית תב"ע מוסכמת ולא שוויונית במובהק [!] המקנה לחלק מהדירות זכות עודפת משמעותית להרחבה.
הזכות מומשה כמעט במלואה, בהיתר חוקי מלא ובהסכמה מלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין - כבר לפני למעלה מ-30 שנים !.
ההרחבות שמומשו לא נרשמו בטאבו-כלומר בטאבו מופיעה בעלות בחלקים שווים לכל דירה למרות גודלה השונה שנבנה בהסכמה ובהיתר. כמו כן לא נרשמו ההרחבות בתקנון.
מתוך בעלי הזכויות שחתמו אז על ההיתר לא נותרו בבנין כעת אלא בעלי הדירה שהורחבה ועוד בעל זכות מהחותמים.
כעת בעלי הזכויות מעוניינים בביצוע תמ"א 238 בבנין הזה המשותף.
השאלות :
1. האם חלקי הבעלות בנכס משתנים לאור זאת, ונקבעים בפרופורציה חדשה לאור הנ"ל ?
2. האם הרוב הנדרש הכולל הסכמת 80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים בידם 80% מזכויות הבעלות בנכס, יקבע לפי הנ"ל או לפי הרשום בטאבו ?
3. מה דינו של החלק מההיתר שהוצא בהסכמה-אך לא מומש-לעניין חישוב זכויות הבעלות היחסיות ברכוש המשותף.
רקע חוקי :
חוק המקרקעין-פרק ו] בתים משותפים מורה כך :
"הגדרות : "דירה" - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים... "רכוש משותף" - כל
חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות...וכיוצא
באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...
[סעיף 54] על אף האמור בסעיף 13 (עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי
בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה
אחרת.) תהא דירה בבית משותף נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.
[סעיף 55] (א) לכל
דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף
לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או
להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף. (ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון),
שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית,...הוצמד
חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש
המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
[סעיף 57] (א) שיעורו
של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון
לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע
המפקח לפי הנסיבות.
[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות
לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של
שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף
[סעיף 71ב] (א) על
אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי
שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט
בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה
שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת
להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת
ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו
היחסי ברכוש המשותף.
[סעיף 71ג] (א) בעל
דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו,
בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי
רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח
בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה....
ובתודה מראש
קפצון
המקרה :
בנין משותף ובו 12 דירות
הייתה תוכנית תב"ע מוסכמת ולא שוויונית במובהק [!] המקנה לחלק מהדירות זכות עודפת משמעותית להרחבה.
הזכות מומשה כמעט במלואה, בהיתר חוקי מלא ובהסכמה מלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין - כבר לפני למעלה מ-30 שנים !.
ההרחבות שמומשו לא נרשמו בטאבו-כלומר בטאבו מופיעה בעלות בחלקים שווים לכל דירה למרות גודלה השונה שנבנה בהסכמה ובהיתר. כמו כן לא נרשמו ההרחבות בתקנון.
מתוך בעלי הזכויות שחתמו אז על ההיתר לא נותרו בבנין כעת אלא בעלי הדירה שהורחבה ועוד בעל זכות מהחותמים.
כעת בעלי הזכויות מעוניינים בביצוע תמ"א 238 בבנין הזה המשותף.
השאלות :
1. האם חלקי הבעלות בנכס משתנים לאור זאת, ונקבעים בפרופורציה חדשה לאור הנ"ל ?
2. האם הרוב הנדרש הכולל הסכמת 80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים בידם 80% מזכויות הבעלות בנכס, יקבע לפי הנ"ל או לפי הרשום בטאבו ?
3. מה דינו של החלק מההיתר שהוצא בהסכמה-אך לא מומש-לעניין חישוב זכויות הבעלות היחסיות ברכוש המשותף.
רקע חוקי :
חוק המקרקעין-פרק ו] בתים משותפים מורה כך :
"הגדרות : "דירה" - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים... "רכוש משותף" - כל
חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות...וכיוצא
באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...
[סעיף 54] על אף האמור בסעיף 13 (עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי
בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה
אחרת.) תהא דירה בבית משותף נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.
[סעיף 55] (א) לכל
דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף
לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או
להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף. (ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון),
שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית,...הוצמד
חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש
המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
[סעיף 57] (א) שיעורו
של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון
לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע
המפקח לפי הנסיבות.
[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות
לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של
שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף
[סעיף 71ב] (א) על
אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי
שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט
בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה
שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת
להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת
ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו
היחסי ברכוש המשותף.
[סעיף 71ג] (א) בעל
דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו,
בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי
רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח
בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה....
ובתודה מראש
קפצון
החלקים ברכוש המשותף לא מעודכנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
קפצון שלום רב!
אם יש טענה כי הרישום הנוכחי של החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה אינו נכון, בשל אותה תוספת בניה שנעשתה בעבר, אזי צריך לפנות ללשכת רישום המקרקעין בבקשה ובמסכמים מתאימים לתיקון הרישום.
בעצם - מה שהיו צריכים לעשות לפני 30 שנה הוא לתקן את תשריט וצו הבית המשותף כך שיעודכן בהתאם להרחבה המוסכמת. את זה צריך לעשות עכשיו. כל עוד זה לא נעשה פועלים לפי מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין.
בעצם יש לכך חשיבות רק אם במצב הרישום הנוכחי ל- 80% מבעלי הדירות אין החזקה של 80% ברכוש המשותף, אולם אם רישום ההרחבה יוסדר אז הם יעברו החזקה של 80% מהרכוש המשותף.
אם זה המצב - אני ממליץ לפנות בהקדם לתיקון הרישום. זה הליך שלוקח זמן אבל ממילא עד שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים יקח גם כן זמן (לא ניתן להגיש תביעה לפני החלטת וועדה המאשרת עקרונית את הבקשה).
הבעיה היחידה היא שהיזם הנבחר לא יבהל מהמצב הקיים. מעבר לכך ואם אלו העבודות הייתי מתקדם כמו שציינתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש טענה כי הרישום הנוכחי של החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה אינו נכון, בשל אותה תוספת בניה שנעשתה בעבר, אזי צריך לפנות ללשכת רישום המקרקעין בבקשה ובמסכמים מתאימים לתיקון הרישום.
בעצם - מה שהיו צריכים לעשות לפני 30 שנה הוא לתקן את תשריט וצו הבית המשותף כך שיעודכן בהתאם להרחבה המוסכמת. את זה צריך לעשות עכשיו. כל עוד זה לא נעשה פועלים לפי מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין.
בעצם יש לכך חשיבות רק אם במצב הרישום הנוכחי ל- 80% מבעלי הדירות אין החזקה של 80% ברכוש המשותף, אולם אם רישום ההרחבה יוסדר אז הם יעברו החזקה של 80% מהרכוש המשותף.
אם זה המצב - אני ממליץ לפנות בהקדם לתיקון הרישום. זה הליך שלוקח זמן אבל ממילא עד שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים יקח גם כן זמן (לא ניתן להגיש תביעה לפני החלטת וועדה המאשרת עקרונית את הבקשה).
הבעיה היחידה היא שהיזם הנבחר לא יבהל מהמצב הקיים. מעבר לכך ואם אלו העבודות הייתי מתקדם כמו שציינתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות נכס בזמן תמ"א 38.2
יורי
30/06/15
בבעלותנו נכס בצפון הישן אותו אנו משכירים בשכר סביר ++ לדיירים טובים כבר מספר שנים .את הנכס אנו שומרים על מנת שנוכל לעזור לשני ילדינו הבוגרים כאשר ינשאו תוך 2-3 שנים לכל היותר .
כעת הבניין בוחן אפשרות לתמ"א 38.2 שזה תהליך לא קצר אבל אם יתרחש ישביח את הנכס בסופו של התהליך .
יחד עם זאת אנו רוצים לשמור אותו כנכס נזיל במידה ונרצה למכור אותו במהלך התמ"א ומבדילים בין שני שלבים
א. לאחר בחירת עו"ד מלווה בטרם נחתם הסכם עם קבלן יזם .
ב. לאחר חתימה עם קבלן יזם
האם הכניסה לתהליך לא פוגעת בנזילות הנכס ואיך ניתן למנוע זאת .אני חושב שמרבית הקונים הפוטנציאלים מבקשים לרכוש נכס בו ניתן להתגורר מייד מה שלא יתקיים אם נכנסים לתהליך תמ"א 38.2
ואולי עדיף למכור את הנכס כיום לפי ערכו בשוק גם אם הוא נמוך יותר ?
אודה להארותיך
כעת הבניין בוחן אפשרות לתמ"א 38.2 שזה תהליך לא קצר אבל אם יתרחש ישביח את הנכס בסופו של התהליך .
יחד עם זאת אנו רוצים לשמור אותו כנכס נזיל במידה ונרצה למכור אותו במהלך התמ"א ומבדילים בין שני שלבים
א. לאחר בחירת עו"ד מלווה בטרם נחתם הסכם עם קבלן יזם .
ב. לאחר חתימה עם קבלן יזם
האם הכניסה לתהליך לא פוגעת בנזילות הנכס ואיך ניתן למנוע זאת .אני חושב שמרבית הקונים הפוטנציאלים מבקשים לרכוש נכס בו ניתן להתגורר מייד מה שלא יתקיים אם נכנסים לתהליך תמ"א 38.2
ואולי עדיף למכור את הנכס כיום לפי ערכו בשוק גם אם הוא נמוך יותר ?
אודה להארותיך
האם ניתן למכור דירה בבנין שמתחיל הליכי תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/15
יורי שלום!
ההנחה בכל הסכם תמ"א 38 היא שהפרויקט משביח ומעלה את ערך הדירות שבבעלות הבעלים. אם קודם לפרויקט היתה לך דירה ישנה, כנראה ללא מעלית וחניה, בבנין מיושן הרי שלאחר הפרויקט אתה אמור לקבל דירה חדשה (כנראה פחות או יותר באותו שטח כמו קודם), עם מעלית וחניה ומרפסת שמש ואולי גם מחסן והכל בבנין חדש לגמרי. כך שדי ברור ששוי הרכוש שלך יעלה משוויו כיום ועד לגמר הפרויקט בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אפילו שוויו כיום אמור לגלם את הציפיות לקבלת הדירה החדשה תוך היוון הסכום בשל הזמן שיחלוף עד לקבלתה.
אין כל מניעה למכור את הדירה בטרם נחתם הסכם עם היזם. יהיה עליך לגלות לקונה המיועד כי אתם מצויים בהליך לקראת פרויקט תמ"א. תתפלא אבל הוא כנראה לא יבהל.
אין גם כל מניעה למכור את הדירה לאחר החתימה עם היזם. במקרה כזה ההסכם בדרך כלל קובע כי אתה תהיה חייב לדאוג כי הקונים יחתמו אף הם על מסמכי העיסקה.
לגבי מועד המכירה- אני מבין שטרם נחתם הסכם עם יזם אך איני יודע באיזה שלב מולו אתם מצויים. הליך של תמ"א תכנון + ביצוע הוא כ- 4 שנים. אם עדין לא חתמתם על ההסכם אז אתם מסתכלים כמעט 5 שנים קדימה.
אני ממליץ להמתין בנתיים עם המכירה עד שבאמת תדרשו לעזור לילדים. הדירה תמשיך להניב לכם תשואה עד שתקבלו דירה חדשה (היזם נותן שיקים בגין השכירות בתקופת הביצוע).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההנחה בכל הסכם תמ"א 38 היא שהפרויקט משביח ומעלה את ערך הדירות שבבעלות הבעלים. אם קודם לפרויקט היתה לך דירה ישנה, כנראה ללא מעלית וחניה, בבנין מיושן הרי שלאחר הפרויקט אתה אמור לקבל דירה חדשה (כנראה פחות או יותר באותו שטח כמו קודם), עם מעלית וחניה ומרפסת שמש ואולי גם מחסן והכל בבנין חדש לגמרי. כך שדי ברור ששוי הרכוש שלך יעלה משוויו כיום ועד לגמר הפרויקט בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אפילו שוויו כיום אמור לגלם את הציפיות לקבלת הדירה החדשה תוך היוון הסכום בשל הזמן שיחלוף עד לקבלתה.
אין כל מניעה למכור את הדירה בטרם נחתם הסכם עם היזם. יהיה עליך לגלות לקונה המיועד כי אתם מצויים בהליך לקראת פרויקט תמ"א. תתפלא אבל הוא כנראה לא יבהל.
אין גם כל מניעה למכור את הדירה לאחר החתימה עם היזם. במקרה כזה ההסכם בדרך כלל קובע כי אתה תהיה חייב לדאוג כי הקונים יחתמו אף הם על מסמכי העיסקה.
לגבי מועד המכירה- אני מבין שטרם נחתם הסכם עם יזם אך איני יודע באיזה שלב מולו אתם מצויים. הליך של תמ"א תכנון + ביצוע הוא כ- 4 שנים. אם עדין לא חתמתם על ההסכם אז אתם מסתכלים כמעט 5 שנים קדימה.
אני ממליץ להמתין בנתיים עם המכירה עד שבאמת תדרשו לעזור לילדים. הדירה תמשיך להניב לכם תשואה עד שתקבלו דירה חדשה (היזם נותן שיקים בגין השכירות בתקופת הביצוע).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
טלי
29/06/15
מה הנהלים בתמ"א 38 נכון להיום? הבנין עומד בסטנט לבניה ? והאם הדירים צריכים לשלם ואם כן אז מה לשלם? וכיצד ניתן לבנות עצמאית ממ"ד ללא תמ"א מה הנהלים ועליות?
מה התנאים לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/15
טלי שלום!
מרבית עסקאות התמ"א הם על בסיס נטו והדיירים לא צריכים לשלם דבר.
אפשר לבנות עצמאית ממ"ד אם יש החלטה של 2/3 מבעלי הדירות.
לצורך התחלת הפרויקט רצוי שקודם כל תעשו ישיבת דיירים ותראו שיש בכלל רוב התומך בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מרבית עסקאות התמ"א הם על בסיס נטו והדיירים לא צריכים לשלם דבר.
אפשר לבנות עצמאית ממ"ד אם יש החלטה של 2/3 מבעלי הדירות.
לצורך התחלת הפרויקט רצוי שקודם כל תעשו ישיבת דיירים ותראו שיש בכלל רוב התומך בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת תוקף תמ"א 38
צבי
25/06/15
האם נכון שבהארכת התוקף האחרונה 18/05/15 נתנה אפשרות להחיל את ההוראה גם על ביניינים שקיבלו אישור בנייה עד ל1984?
הארכת תוקף תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
צבי שלום!
לא מכיר כזה דבר. דובר על תיקון התמ"א כך שתחול על בנינים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לאחר 1980 אבל עדין אין משהוא ממשי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזה דבר. דובר על תיקון התמ"א כך שתחול על בנינים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לאחר 1980 אבל עדין אין משהוא ממשי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה רובע 3 תל אביב בית מ 1950
נורית
25/06/15
במאי האחרון נקבעה פסיקה ע"י גילת אייל מ"מ יו"ר ועדת הערר במחוז ת"א , לפיה בנייה מחדש של בניין שנהרס תהיה לפי "שיטת הבניין הקיים".
1) האם "הבניין הקיים" פירושו דירה פלוס המרפסות בין אם סגורות או פתוחות?
2) בעזרה ובצרון מסבירים שהבנייה החדשה תהיה לפי נסח
הטאבו, בו שטח הדירה אינו כולל מרפסות (כך שהדירה החדשה תהיה קטנה מקודמתה.
גורם אחר טוען, שהשטח של הדירה יהיה לפי הארנונה
הכוללת בהגדרתה בתל אביב מרפסות פתוחות וסגורות.
אודה לכם עבור הבהרה בנושא.
תודה
נורית
1) האם "הבניין הקיים" פירושו דירה פלוס המרפסות בין אם סגורות או פתוחות?
2) בעזרה ובצרון מסבירים שהבנייה החדשה תהיה לפי נסח
הטאבו, בו שטח הדירה אינו כולל מרפסות (כך שהדירה החדשה תהיה קטנה מקודמתה.
גורם אחר טוען, שהשטח של הדירה יהיה לפי הארנונה
הכוללת בהגדרתה בתל אביב מרפסות פתוחות וסגורות.
אודה לכם עבור הבהרה בנושא.
תודה
נורית
תמ"א 38 הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
נורית שלום!
הרישום לצרכי ארנונה אינו רלבנטי בכלל.
גם לא ברור שיש להחלטה השלכות על הבנין שלכם. צריך לבדוק כל דבר לגופו.
מרפסות שנבנו בעבר, גם אם נסגרו לתוך הדירה, הן ברוב המקרים אינן חלק מסל הזכויות. על פי תוכנית הרובעים ברובע 3 (ובכלל בכל תל אביב) עובדים לדבר במונחים של זכויות נפחיות. כמה אפשר לבנות על המגרש. למשל- מגרש של 500 מ"ר ומותר לפבנות 250% המשמעות היא שיש זכויות לבניה של 1250 מ"ר בכל הקומות וזה כולל שטחי עיקרי, שרות ולובי. מרפסות חדשות אינן נספרות. כך שלא ברור בכלל שכל ההחלטה הנ"ל רלבנטית עוד לבנין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרישום לצרכי ארנונה אינו רלבנטי בכלל.
גם לא ברור שיש להחלטה השלכות על הבנין שלכם. צריך לבדוק כל דבר לגופו.
מרפסות שנבנו בעבר, גם אם נסגרו לתוך הדירה, הן ברוב המקרים אינן חלק מסל הזכויות. על פי תוכנית הרובעים ברובע 3 (ובכלל בכל תל אביב) עובדים לדבר במונחים של זכויות נפחיות. כמה אפשר לבנות על המגרש. למשל- מגרש של 500 מ"ר ומותר לפבנות 250% המשמעות היא שיש זכויות לבניה של 1250 מ"ר בכל הקומות וזה כולל שטחי עיקרי, שרות ולובי. מרפסות חדשות אינן נספרות. כך שלא ברור בכלל שכל ההחלטה הנ"ל רלבנטית עוד לבנין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות חוק מכר
אסתר
25/06/15
שלום,
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א של 38/2. אנחנו באופן עקרוני בעד אבל חוששים רק מדבר אחד :מה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל. הציעו לנו ערבות חוק מכר לפי מה שהדירה החדשה (גדולה ב-10 מ"ר מהקיימת) תהיה שווה. מה משמעות הערבות?
1. האם הכוונה שבכל מקרה הבנק יבנה עבורנו את ה-105 מ"ר של הדירה החדשה או שהוא מחוייב לבנות 4 חדרים כמו שהובטח אבל בלי קשר לגודל שהובטח? או שהערבות היא כספית ונהיה זכאים לשווי הכספי של הדירה?
2. נניח שמחירי הדירות עד לבניה ירדו בשיעור גדול של 25% . האם הבנק יהיה חייב לבנות את הדירה שלנו גם אם זה לא ישתלם לו?
3. אם נרצה למכור את הדירה אחרי שיהרסו את הבניין ולפני שיבנו את הדירה החדשה - האם זה יהיה אפשרי?
תודה,
אסתר
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א של 38/2. אנחנו באופן עקרוני בעד אבל חוששים רק מדבר אחד :מה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל. הציעו לנו ערבות חוק מכר לפי מה שהדירה החדשה (גדולה ב-10 מ"ר מהקיימת) תהיה שווה. מה משמעות הערבות?
1. האם הכוונה שבכל מקרה הבנק יבנה עבורנו את ה-105 מ"ר של הדירה החדשה או שהוא מחוייב לבנות 4 חדרים כמו שהובטח אבל בלי קשר לגודל שהובטח? או שהערבות היא כספית ונהיה זכאים לשווי הכספי של הדירה?
2. נניח שמחירי הדירות עד לבניה ירדו בשיעור גדול של 25% . האם הבנק יהיה חייב לבנות את הדירה שלנו גם אם זה לא ישתלם לו?
3. אם נרצה למכור את הדירה אחרי שיהרסו את הבניין ולפני שיבנו את הדירה החדשה - האם זה יהיה אפשרי?
תודה,
אסתר
ערבות בפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
אסתר שלום!
1. משמעות הערבות היא שהבנק נותן לכם כסף כנגד הערבות ואתם מוותרים על זכויותיכם בדירה. בפועל - הבנק משלים את הפרויקט באמצעות מפרק/כונס נכסים, אך הוא לא מוכן להתחייב לכך.
2. אם מחירי הדירות ירדו אז דוקא לבנק משתלם יותר לבנות ולא לפרוע את הערבות. הרי במצב כזה הערבות שווה יותר מהדירה.
3. אפשרי למכור דירה גם לאחר שיהרסו אותה אבל צריך לראות איזה תנאים יש לכך בהסכם וכן לבדוק השלכות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. משמעות הערבות היא שהבנק נותן לכם כסף כנגד הערבות ואתם מוותרים על זכויותיכם בדירה. בפועל - הבנק משלים את הפרויקט באמצעות מפרק/כונס נכסים, אך הוא לא מוכן להתחייב לכך.
2. אם מחירי הדירות ירדו אז דוקא לבנק משתלם יותר לבנות ולא לפרוע את הערבות. הרי במצב כזה הערבות שווה יותר מהדירה.
3. אפשרי למכור דירה גם לאחר שיהרסו אותה אבל צריך לראות איזה תנאים יש לכך בהסכם וכן לבדוק השלכות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
