פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכ"ט עו"ד בפרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי
פינוי בינוי
29/05/15
שלום, רציתי לדעת מהו שכר טרחת עורך דין ראוי לפרויקט של תמ"א 38/2 במתכונת של פינוי בינוי (שכוללת גם ניצול זכויות תב"ע ועריכת תב"ע מקומית), וזאת כאשר מדובר בעורך דין שאחראי לכלל הטיפול השוטף בבעלי הדירות בהליך המו"מ ולכל אורך הפרויקט. מדובר בעורך דין שמתמחה בתחום ובעל מוניטין ונסיון רב.
בהנחה שעורך הדין מייצג רק את דירות הבעלים (ולא את דירות הרוכשים החדשים) האם שכר טרחה של 1.5% מהמכירות של היזם (לפני מע"מ) מהווה שכר ראוי (יוצא בסביבות 40,000 ש"ח לדירה של הבעלים הקיימים)? או שהשכר הראוי והמקובל הוא בסביבות 15,000 ש"ח לדירה וכל שכר מעבר לכך מהווה שכר מופרז?
אני יודע ששכר טרחה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, אבל אשמח לקבל אינדיקציות לגבי הטווח שציינתי בהתבסס על התיאור כדי להבין איפה אנחנו עומדים, ולכן אודה על קבלת תשובות קונקרטיות ולא כלליות.
אנחנו חברים בנציגות של פרויקט ומבחינתנו שעורך הדין שלנו יקבל כמה שיותר ויהיה מרוצה, הבעיה שהרווחיות של הפרויקט לא גבוהה ושכר טרחה גבוה מדי עלול לפגוע בתמורות שלנו או לגרום ליזם להיות חנוק מבחינת רווחיות ורק לחפש איפה לקצץ.
תודה מראש על התשובות.
בהנחה שעורך הדין מייצג רק את דירות הבעלים (ולא את דירות הרוכשים החדשים) האם שכר טרחה של 1.5% מהמכירות של היזם (לפני מע"מ) מהווה שכר ראוי (יוצא בסביבות 40,000 ש"ח לדירה של הבעלים הקיימים)? או שהשכר הראוי והמקובל הוא בסביבות 15,000 ש"ח לדירה וכל שכר מעבר לכך מהווה שכר מופרז?
אני יודע ששכר טרחה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, אבל אשמח לקבל אינדיקציות לגבי הטווח שציינתי בהתבסס על התיאור כדי להבין איפה אנחנו עומדים, ולכן אודה על קבלת תשובות קונקרטיות ולא כלליות.
אנחנו חברים בנציגות של פרויקט ומבחינתנו שעורך הדין שלנו יקבל כמה שיותר ויהיה מרוצה, הבעיה שהרווחיות של הפרויקט לא גבוהה ושכר טרחה גבוה מדי עלול לפגוע בתמורות שלנו או לגרום ליזם להיות חנוק מבחינת רווחיות ורק לחפש איפה לקצץ.
תודה מראש על התשובות.
שכ"ט עו"ד בפרויקטים של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
קשה לענות לשאלה בהעדר פרטים לגבי כמות דירות קיימות ודירות חדשות.
יש לשים לב גם לנקודות נוספות. האחת - כי על פי תיקון לחוק לא ניתן עוד לגבות שכר טרחת עו"ד מקוני דירות חדשות (למעט סך של 5,000 ש"ח). לאור זאת אני לא משוכנע שיהיה יזם שיסכים לשלם מכיסו סכום זה לעו"ד הבעלים.
נקודה שניה- יש החלטה חדשה של ועדת האתיקה לגבי יצוג עו"ד הבעלים את יזם במכירת דירותיו במסגרת פרויקט תמ"א 38. לכן צריך לבדוק שאין כאן סיכום הנוגד להחלטה.
נקודה שלישית- לפני התיקון לחוק היה שכר עו"ד היזם נקבע לכ- 1.5% ממכירות היזם. אם עו"ד של הבעלים מבקש סכום זה אני מבין מכך שאין ליזם כלל עו"ד וזה קצת מטריד.
גובה שכר הטרחה תלוי בנסיבות כל פרויקט אבל אני האומר שהטווח הסביר הוא 80-140 אלף ש"ח לפרויקט, שוב תוך החטאה להכללה בהעדר נתונים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש לשים לב גם לנקודות נוספות. האחת - כי על פי תיקון לחוק לא ניתן עוד לגבות שכר טרחת עו"ד מקוני דירות חדשות (למעט סך של 5,000 ש"ח). לאור זאת אני לא משוכנע שיהיה יזם שיסכים לשלם מכיסו סכום זה לעו"ד הבעלים.
נקודה שניה- יש החלטה חדשה של ועדת האתיקה לגבי יצוג עו"ד הבעלים את יזם במכירת דירותיו במסגרת פרויקט תמ"א 38. לכן צריך לבדוק שאין כאן סיכום הנוגד להחלטה.
נקודה שלישית- לפני התיקון לחוק היה שכר עו"ד היזם נקבע לכ- 1.5% ממכירות היזם. אם עו"ד של הבעלים מבקש סכום זה אני מבין מכך שאין ליזם כלל עו"ד וזה קצת מטריד.
גובה שכר הטרחה תלוי בנסיבות כל פרויקט אבל אני האומר שהטווח הסביר הוא 80-140 אלף ש"ח לפרויקט, שוב תוך החטאה להכללה בהעדר נתונים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי /ערבות בנקאית- בשיפוץ תמ"א 38
גל
29/05/15
ציטוט מתוך החוזה בקשר לערבות /ליווי בנקאי:
להבטחת התחייבויותיה של החברה על פי הסכם זה, תפקיד החברה, בידי ------ בנאמנות, במועד מסירת החזקה וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות, ערבות בנקאית פוחתת בסך השווה ל-75% משווי עבודות החיזוק והשיפוץ על פי דו"ח האפס שיצורף להסכם הליווי הבנקאי, כשהיא צמודה למדד תשומות הבניה והדיירים הינם המוטבים בכתב הערבות (להלן: "ערבות הביצוע"). ערבות הביצוע תהיה בתוקף למשך כל תקופת ביצוע העבודות.
אני שואל אם יש קטסטרופה על מי נופל ה-25% הנותרים?
האם הסעיף הזה מקובל וגם טוב?
מי קובע מה שווי העבודות?
כל התייחסות לסעיף הזה מכל היבט יתקבל בברכה
להבטחת התחייבויותיה של החברה על פי הסכם זה, תפקיד החברה, בידי ------ בנאמנות, במועד מסירת החזקה וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות, ערבות בנקאית פוחתת בסך השווה ל-75% משווי עבודות החיזוק והשיפוץ על פי דו"ח האפס שיצורף להסכם הליווי הבנקאי, כשהיא צמודה למדד תשומות הבניה והדיירים הינם המוטבים בכתב הערבות (להלן: "ערבות הביצוע"). ערבות הביצוע תהיה בתוקף למשך כל תקופת ביצוע העבודות.
אני שואל אם יש קטסטרופה על מי נופל ה-25% הנותרים?
האם הסעיף הזה מקובל וגם טוב?
מי קובע מה שווי העבודות?
כל התייחסות לסעיף הזה מכל היבט יתקבל בברכה
גובה ערבות בנקאית בפרויקט תמ"א 38 חיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
גל שלום!
אם יש קטסטרופה הערבות הבנקאית לא צריכה להספיק לגמר הפרויקט אלא רק לכסות את הנזקים הכספיים שיגרמו לכם כתוצאה מהפסקת העבודה וד שתמצאו יזם אחר וכמובן גם לפער בין הצעות היזם החדש ליזם קודם (סביר להניח שבעת לחץ תקבלו הצעה טובה פחות) ואולי גם לפיצוי עבורכם.
לכן יש לדאוג לא רק לערבות זאת אלא גם ואולי בעיקר לקצב מכירות של דירות היזם ולקצב תשלןומים של דירות היזם המכורות כך שתמיד יהיה עודף בין הכספים שטרם שולמו ובין יתרת הסכום הנדרשת להשלמת הפרויקט כולו.
הניסוח שכתבת אינו נוקב בסכום אלא בנוסחה. אם ניקח בחשבון שעלויות חיזוק הם כמליון ש"ח לפחות יוצא שיש לכם ערבות בנקאית על כ- 750,000 ש"ח שזה לדעתי סכום סביר. הבעיה שלי היא הניסוח לגבי קצב ההפחתה שאינו ברור ובמיוחד לשים לב לסיטואציה בה עבודות החיזוק כמעט הסתיימו אבל עדין יש עוד דרך אורכה לגמר הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילןהלוי
אם יש קטסטרופה הערבות הבנקאית לא צריכה להספיק לגמר הפרויקט אלא רק לכסות את הנזקים הכספיים שיגרמו לכם כתוצאה מהפסקת העבודה וד שתמצאו יזם אחר וכמובן גם לפער בין הצעות היזם החדש ליזם קודם (סביר להניח שבעת לחץ תקבלו הצעה טובה פחות) ואולי גם לפיצוי עבורכם.
לכן יש לדאוג לא רק לערבות זאת אלא גם ואולי בעיקר לקצב מכירות של דירות היזם ולקצב תשלןומים של דירות היזם המכורות כך שתמיד יהיה עודף בין הכספים שטרם שולמו ובין יתרת הסכום הנדרשת להשלמת הפרויקט כולו.
הניסוח שכתבת אינו נוקב בסכום אלא בנוסחה. אם ניקח בחשבון שעלויות חיזוק הם כמליון ש"ח לפחות יוצא שיש לכם ערבות בנקאית על כ- 750,000 ש"ח שזה לדעתי סכום סביר. הבעיה שלי היא הניסוח לגבי קצב ההפחתה שאינו ברור ובמיוחד לשים לב לסיטואציה בה עבודות החיזוק כמעט הסתיימו אבל עדין יש עוד דרך אורכה לגמר הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילןהלוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות קטנה
יורם
01/06/15
שלום
אני מגיע מהצד השני ,של הקבלן.
תמיד יש לי משא ומתן עם עורכי הדין של הדיירים על גובה
הערבות.
הרי מדובר בעכיסקת רכישה ..רכישת הגג והזכויות .
הרי בעסקת רכישה לא תבקש ערבות מהרוכש יתרה מזאת
הרוכש יכול לרשום הערת אזהרה אפילו עם זכרון דברים .
אני מגיע מהצד השני ,של הקבלן.
תמיד יש לי משא ומתן עם עורכי הדין של הדיירים על גובה
הערבות.
הרי מדובר בעכיסקת רכישה ..רכישת הגג והזכויות .
הרי בעסקת רכישה לא תבקש ערבות מהרוכש יתרה מזאת
הרוכש יכול לרשום הערת אזהרה אפילו עם זכרון דברים .
עמידר
יעקב
27/05/15
בבניין בו נמצא דירתי ישנן דירות של עמידר בהם גרים זכאי משרד השיכון
מה מעמדם
מה מעמד עמידר לעניין תמ"א 38
מה מעמדם
מה מעמד עמידר לעניין תמ"א 38
מעמד דירות עמידר בפרויקטים של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
יעקב שלום!
דירות עמידר נספרות לענין הרוב הנדרש כמו כל דירה אחרת.
בדר"כ אין בעיות עם חברת עמידר. צריך לגשת לסניף המטפל ולהעביר להם עותק מההסכם שנחתם כבר על ידי מספר בעלי דירות. הם לא חותמים רא/שונים אבל גם לא יתקעו את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דירות עמידר נספרות לענין הרוב הנדרש כמו כל דירה אחרת.
בדר"כ אין בעיות עם חברת עמידר. צריך לגשת לסניף המטפל ולהעביר להם עותק מההסכם שנחתם כבר על ידי מספר בעלי דירות. הם לא חותמים רא/שונים אבל גם לא יתקעו את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להכריח דייר לוותר על מחסן הרשום לו בטאבו
ניר
26/05/15
שלום,
אצלנו בבנין לטובת תמ"א 38 היזם רוצה לבנות דירת גן ולצורך כך לקחת את כל שטח המחסנים.
לכל אחד מהדיירים קיים מחסן היום ובנסח המלא מופיע "דירה+מחסן".
האם ניתן להכריח דיירים לוותר על המחסן?
נניח ורק דייר אחד מתנגד - ניתן להכריח אותו?
תודה,
ניר
אצלנו בבנין לטובת תמ"א 38 היזם רוצה לבנות דירת גן ולצורך כך לקחת את כל שטח המחסנים.
לכל אחד מהדיירים קיים מחסן היום ובנסח המלא מופיע "דירה+מחסן".
האם ניתן להכריח דיירים לוותר על המחסן?
נניח ורק דייר אחד מתנגד - ניתן להכריח אותו?
תודה,
ניר
האם ניתן לחייב ויתור על מחסן פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/05/15
לא ניתן לחייב דייר לוותר על מחסן המהווה רכושו הפרטי בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמ"א 38 2 בבניין מושע
אולג
21/05/15
צהריים טובים,
בבניין מושע קיימות 12 יחידות דיור בגדלים שונים ( 90- 50 מ"ר) כיצד מחלקים את זכויות הבניה הנוספות בתהלך תמ"א 38 (2) ? כאשר רוצים לבצע את התהליך ללא כל עלות על בעלי הדירות האם לא כל דירה זכאית לאותה תוספת של 25 מ"ר ?
האם חניה ומחסן דירתי נכללים במסגרת ה 25 מ"ר לצד ממ"ד ומרפסת ?
בבניין מושע קיימות 12 יחידות דיור בגדלים שונים ( 90- 50 מ"ר) כיצד מחלקים את זכויות הבניה הנוספות בתהלך תמ"א 38 (2) ? כאשר רוצים לבצע את התהליך ללא כל עלות על בעלי הדירות האם לא כל דירה זכאית לאותה תוספת של 25 מ"ר ?
האם חניה ומחסן דירתי נכללים במסגרת ה 25 מ"ר לצד ממ"ד ומרפסת ?
חלוקת זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/15
אולג שלום!
התמ"א מאפשרת להוסיף 25 מ"ר לכל דירה קיימת בתנאי שהתוספת כוללת בנית ממ"ד. מרפסת + חניה + מחסן למטה אינם חלק מה- 25 מ"ר הללו.
עדין אין זה אומר שאפשר להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר. על כל חלקה חלים תוכניות בניה עיר הקובעים מהם קווי הבנין המותרים לבניה. יתכן ובשל מגבלה זו לא ניתן להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר אלא בפחות. מנסיוני- בפרויקט של הריסה ובניה לרוב לא ניתן להוסיף שטחים נוספים לכל דירה כי פשוט אין איפה.
לכן יתכן שהחלק הראשון של השאלה שלך הוא תאורטי בלבד. בהנחה שאפשר להוסיף שטחים לכל דירה אני מניח שעדין היזם וגם אתם תרצו לשמור על יחסיות מסוימת לשטחי הדירה המקוריים. זה לא יהיה חישוב מדויק. צריך להבין שאם תעמדו על זה שדירה של 90 מ"ר תקבל תוספת 25 מ"ר ודירה של 45 מ"ר (שיהיה קל לחשב) תקבל תוספת של 12.5 מ"ר בלבד, למרות שאפשר לתת לה יותר, זה אומר מבחינת היזם שהוא מפסיד גם שטחי מכירה בדירות שמיועדות לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מאפשרת להוסיף 25 מ"ר לכל דירה קיימת בתנאי שהתוספת כוללת בנית ממ"ד. מרפסת + חניה + מחסן למטה אינם חלק מה- 25 מ"ר הללו.
עדין אין זה אומר שאפשר להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר. על כל חלקה חלים תוכניות בניה עיר הקובעים מהם קווי הבנין המותרים לבניה. יתכן ובשל מגבלה זו לא ניתן להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר אלא בפחות. מנסיוני- בפרויקט של הריסה ובניה לרוב לא ניתן להוסיף שטחים נוספים לכל דירה כי פשוט אין איפה.
לכן יתכן שהחלק הראשון של השאלה שלך הוא תאורטי בלבד. בהנחה שאפשר להוסיף שטחים לכל דירה אני מניח שעדין היזם וגם אתם תרצו לשמור על יחסיות מסוימת לשטחי הדירה המקוריים. זה לא יהיה חישוב מדויק. צריך להבין שאם תעמדו על זה שדירה של 90 מ"ר תקבל תוספת 25 מ"ר ודירה של 45 מ"ר (שיהיה קל לחשב) תקבל תוספת של 12.5 מ"ר בלבד, למרות שאפשר לתת לה יותר, זה אומר מבחינת היזם שהוא מפסיד גם שטחי מכירה בדירות שמיועדות לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לשיפוץ תמ"א 38/1
אלון
21/05/15
8 מתוך 12 דיירים חתמו על שיפוץ תמ"א 38/1.
בחוזה כתוב שצריך 75% מהאנשים כדי לכפות על שאר הדיירים. כלומר צריך 9 דיירים. האם אפשר לתבוע את אחד הדיירים שהוא מעכב את השיפוץ או לטעון כל טענה אחרת?
בחוזה כתוב שצריך 75% מהאנשים כדי לכפות על שאר הדיירים. כלומר צריך 9 דיירים. האם אפשר לתבוע את אחד הדיירים שהוא מעכב את השיפוץ או לטעון כל טענה אחרת?
רוב לתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/15
שלום אלון!
הרוב הנדרש הוא 75% מבעלי הדירות שמחזיקים 75% מהרכוש המשותף. אם שני תנאים אלו לא מתמלאים אז אין "זכות" לפנות בתביעה מתאימה למפקח על המקרקעין.
לצערי לא ניתן לתבוע את הדיירים שטרם חתמו אם אין לכם את הרוב הנדרש כפי שפרטתי למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש הוא 75% מבעלי הדירות שמחזיקים 75% מהרכוש המשותף. אם שני תנאים אלו לא מתמלאים אז אין "זכות" לפנות בתביעה מתאימה למפקח על המקרקעין.
לצערי לא ניתן לתבוע את הדיירים שטרם חתמו אם אין לכם את הרוב הנדרש כפי שפרטתי למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות כלכלית בהוספת ממ"ד
צביקה גרינברג
20/05/15
שלום רב - אני גר ברחוב הגליל 88 נווה שאנן בחיפה. הבית שלנו הוא מדורג - הקומות לא אחת מול השניה - בצד אחד 2 דירות ובצד שני 3 דירות. הבית על עמודים. אנחנו רוצים לדעת את הכדאיות הכלכלית בהשקעה בממ"ד. האם העלות של הממ"ד תהיה יותר קטנה מאשר הרווח שלי במכירת הדירה. כיום יש לנו 90 מ"ר, 13,000 שקל/מ"ר. האם הוספת ממ"ד של 12 מ"ר יעלה את ערך הדירה מעל עלות הממ"ד. מודבר בהוספת 5 ממ"דים.
כדאיות כלכלית בהוספת ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/05/15
צביקה שלום!
הפער נראה לי זניח ובודאי לא שיקול אם לעשות ממ"ד או לא. לפי הנתונים שמסרת שווי מ"ר בנוי הוא 13,000 ש"ח. עלות בניה של ממ"ד להערכתי היא כ- 10,000 ש"ח. הערכה זו כוללת מע"מ ובהתחשב בכך שלא מדובר בחלק מפרויקט בניה גדול, וכן כולל עלויות תכנון ופיקוח.
כך שכל ה"רווח" לדירה הוא כ- 35,000 ש"ח ויתכן אפילו פחות. משום שאם מוסיפים ממ"ד אולי יש לעשות גם התאמות נוספות בחיבור לדירה קיימת.
כך שלדעתי זה די מאוזן. אבל- אתם נהנים מממ"ד שמהווה עוד חדר בדירה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הפער נראה לי זניח ובודאי לא שיקול אם לעשות ממ"ד או לא. לפי הנתונים שמסרת שווי מ"ר בנוי הוא 13,000 ש"ח. עלות בניה של ממ"ד להערכתי היא כ- 10,000 ש"ח. הערכה זו כוללת מע"מ ובהתחשב בכך שלא מדובר בחלק מפרויקט בניה גדול, וכן כולל עלויות תכנון ופיקוח.
כך שכל ה"רווח" לדירה הוא כ- 35,000 ש"ח ויתכן אפילו פחות. משום שאם מוסיפים ממ"ד אולי יש לעשות גם התאמות נוספות בחיבור לדירה קיימת.
כך שלדעתי זה די מאוזן. אבל- אתם נהנים מממ"ד שמהווה עוד חדר בדירה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו ללא מספר תז
אור
12/05/15
אילן שלום-
לנושא שענית שהקבלן לא מתחיל עבודות כי הבנק לא נותן הלוואה -
1- מה הקשר בין הלוואה לתז בטאבו?
האם לבנק כה חשוב מי בעלי הבתים? יש 12 בעלים...
2- ואם זה חשוב- מי מתקן זאת? עו''ד של הקבלן?
כי אמר שהוא יכול לעשות זאת
בברכה
אור
לנושא שענית שהקבלן לא מתחיל עבודות כי הבנק לא נותן הלוואה -
1- מה הקשר בין הלוואה לתז בטאבו?
האם לבנק כה חשוב מי בעלי הבתים? יש 12 בעלים...
2- ואם זה חשוב- מי מתקן זאת? עו''ד של הקבלן?
כי אמר שהוא יכול לעשות זאת
בברכה
אור
נסח טאבו ללא תז
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/05/15
שלום אור
אני מניח שהבנק רוצה לוודא שמי שחתם על ההסכם הוא באמת אותו בעלים של הדירה ולא סתם אדם עם שם דומה.
לכן הוא מבקש את הוספת מספר התז.
גם מבחינת לשכת רישום המקרקעין הם לא היו מאפשרים רישום הערה וכל פעולה אחרת לפני הסדרת המספר.
הליך ההוספה, כמו שציינתי קודם הוא יחסית קל לתיקון ורק מחייב שיתוף פעולה מצד אותו אדם ששמו מופיע ללא התז.
כמובן שאפשר היה גם לטפל בכך קודם לכן ולא לחכות עד עכשיו אבל זה כבר בבחינת חלב שנשפך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שהבנק רוצה לוודא שמי שחתם על ההסכם הוא באמת אותו בעלים של הדירה ולא סתם אדם עם שם דומה.
לכן הוא מבקש את הוספת מספר התז.
גם מבחינת לשכת רישום המקרקעין הם לא היו מאפשרים רישום הערה וכל פעולה אחרת לפני הסדרת המספר.
הליך ההוספה, כמו שציינתי קודם הוא יחסית קל לתיקון ורק מחייב שיתוף פעולה מצד אותו אדם ששמו מופיע ללא התז.
כמובן שאפשר היה גם לטפל בכך קודם לכן ולא לחכות עד עכשיו אבל זה כבר בבחינת חלב שנשפך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב מפני ת.ז.
אור
11/05/15
שלום-
אנו ערב התמ''א כבר יש היתר והקבלן שילם אגרות.
אך לפתע הקבלן טוען שהוא רוצה הלואה מהבנק להתחלת העבודות ומפני שבנסח טאבו של אחד מבעלי הדירות אין את מספר תעודת הזהות שלו- לכן הקבלן לא יכול לקבל הלוואה....
1- האם נכון הדבר שהבנק לא מאשר הלוואה לפי זה?
2- מה הקשר?
אני שואלת כי הקבלן כבר דחה מספר פעמים את תחילת העבודות בתירוצים שונים.
בברכה
אור
אנו ערב התמ''א כבר יש היתר והקבלן שילם אגרות.
אך לפתע הקבלן טוען שהוא רוצה הלואה מהבנק להתחלת העבודות ומפני שבנסח טאבו של אחד מבעלי הדירות אין את מספר תעודת הזהות שלו- לכן הקבלן לא יכול לקבל הלוואה....
1- האם נכון הדבר שהבנק לא מאשר הלוואה לפי זה?
2- מה הקשר?
אני שואלת כי הקבלן כבר דחה מספר פעמים את תחילת העבודות בתירוצים שונים.
בברכה
אור
עיכוב התחלת עבודות בגלל טעות בתעודת זהות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/05/15
שלום אור
קשה לי לענות לך בלי לדעת את כל הנתונים. אני רק יכול לאמר שלעיתים באמת מגלים טעויות במספר הזיהוי הרשום בטאבו, אבל יש פרוצדורה לא מאוד מסובכת לתקן את הטעות.
לא יודע להגיד לך אם זו הסיבה האמיתית. הבנק בודק התאמה אבל לא בטוח שבגלל זה יעכב ליווי לפרויקט. בכל מקרה - כל התהליך של התיקון לא צריך לקחת יותר משבועיים (בהנחה שיש שיתוף פעולה מאותו בעלים רשום).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך בלי לדעת את כל הנתונים. אני רק יכול לאמר שלעיתים באמת מגלים טעויות במספר הזיהוי הרשום בטאבו, אבל יש פרוצדורה לא מאוד מסובכת לתקן את הטעות.
לא יודע להגיד לך אם זו הסיבה האמיתית. הבנק בודק התאמה אבל לא בטוח שבגלל זה יעכב ליווי לפרויקט. בכל מקרה - כל התהליך של התיקון לא צריך לקחת יותר משבועיים (בהנחה שיש שיתוף פעולה מאותו בעלים רשום).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא דייר סרבן …אבל …
דרור- כפר סבא
10/05/15
שלום רב ,
ברמה העקרונית אני בעד ביצוע תמ"א , אבל במהלך טיפול בתהליך נוצר רושם כבד שלפחות אחד מאנשי הנציגות של הבניין עשה כל מיני מניפולציות עם הקבלן שלא בתום לב וללא ידיעת יתר בעלי הדירות וכתוצאה מכך מאפשר ומוותר לקבלן בכל מיני נושאים השנויים מאוד במחלוקת ובאופן בולט ביותר כך שלא פעם הוא והקבלן מהלכים אימים על כל הדיירים שאם לא יסכימו לתנאי הקבלן יפסק התהליך .
בקיצור , השאלה שלי היא האם אני יכול לחתום בהסכם מול הקבלן ליד חתימת כל יתר הדיירים , שאני חותם תחת מחאה ושומר לעצמי את הזכות להגיש תביעה נגד כל מי שיתברר שפעל לא בתום לב וללא גילוי נאות כאיש נציגות מול יתר הדיירים ובכך מנע מהם עסקה הוגנת מול הקבלן.
ברמה העקרונית אני בעד ביצוע תמ"א , אבל במהלך טיפול בתהליך נוצר רושם כבד שלפחות אחד מאנשי הנציגות של הבניין עשה כל מיני מניפולציות עם הקבלן שלא בתום לב וללא ידיעת יתר בעלי הדירות וכתוצאה מכך מאפשר ומוותר לקבלן בכל מיני נושאים השנויים מאוד במחלוקת ובאופן בולט ביותר כך שלא פעם הוא והקבלן מהלכים אימים על כל הדיירים שאם לא יסכימו לתנאי הקבלן יפסק התהליך .
בקיצור , השאלה שלי היא האם אני יכול לחתום בהסכם מול הקבלן ליד חתימת כל יתר הדיירים , שאני חותם תחת מחאה ושומר לעצמי את הזכות להגיש תביעה נגד כל מי שיתברר שפעל לא בתום לב וללא גילוי נאות כאיש נציגות מול יתר הדיירים ובכך מנע מהם עסקה הוגנת מול הקבלן.
לא דייר סרבן.. אבל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
שלום דרור
לצערי תופעת חוסר האמון נפוצה בפרויקטים כאלו. לא ניתן לחתום תחת מחאה. או שאתה חותם או שאתה לא חותם. אתה כן רשאי וזכאי, אם אתה מוכיח שאכן נעשו דברים לא תקניים, להגיש תביעה ולעמוד על זכויותיך.
אני לא יודע עד כמה החשש מבוסס ועל מה מדובר. במחשבה שניה אני ממליץ לך לקבל מכתב טרם החתימה מהיזם לפיו אין הסכמים נוספים עם מי מהבעלים שאינו בא לידי ביטוי בהסכם ובנספחיו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי תופעת חוסר האמון נפוצה בפרויקטים כאלו. לא ניתן לחתום תחת מחאה. או שאתה חותם או שאתה לא חותם. אתה כן רשאי וזכאי, אם אתה מוכיח שאכן נעשו דברים לא תקניים, להגיש תביעה ולעמוד על זכויותיך.
אני לא יודע עד כמה החשש מבוסס ועל מה מדובר. במחשבה שניה אני ממליץ לך לקבל מכתב טרם החתימה מהיזם לפיו אין הסכמים נוספים עם מי מהבעלים שאינו בא לידי ביטוי בהסכם ובנספחיו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקוני חוק
נמרוד רעננה
09/05/15
שלום רב,
אבקש את עזרתכם בהבנת הסדר הכרונולוגי של התיקונים בחוק לנושא התמא.
בתחילה היה מותר לבנות רק תוספת של שתי קומות , מאיזה תאריך בדיוק (שנה) , לאחר מכן בא שינוי ותיקון , אני חושב שקראו לזה תמא 3 המאפשר תוספת בניה של עוד קומה וחצי , החל מאיזה תאריך (שנה) תיקון זה אושר ונכנס לתוקף ??? אודה לכם על עשיית סדר בנושא .
אבקש את עזרתכם בהבנת הסדר הכרונולוגי של התיקונים בחוק לנושא התמא.
בתחילה היה מותר לבנות רק תוספת של שתי קומות , מאיזה תאריך בדיוק (שנה) , לאחר מכן בא שינוי ותיקון , אני חושב שקראו לזה תמא 3 המאפשר תוספת בניה של עוד קומה וחצי , החל מאיזה תאריך (שנה) תיקון זה אושר ונכנס לתוקף ??? אודה לכם על עשיית סדר בנושא .
סדר כרונולוגי של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
נמרוד שלום!
תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005. במקור היא העניקה זכויות נוספות לעוד קומה וחצי (לזכור כי מדובר על תוספת לאחר מתן אפשרות להרחיב בעד 25 מ"ר כולל ממ"ד כל דירה קיימת).
תיקון 2 לתמ"א 38 משנת 2010 הרחיב את ההטבות הללו גם למקרה שהורסים את הבנין ובונים אותו מחדש. לכן נהוג לקרוא לפרויקט של הריסה ובניה תמ"א 38/2.
תיקון 3 לתמ"א 38 משנת 2013 הגדיל את ההטבות בזכויות מכוח התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות.
תשומת הלב שיש עיריות שמכוח תמ"א 38 קבעו מדיניות שונה (טובה יותר או פחות) ועל כן יש לבדוק גם אם יש תוכנית ספציפית של אותה רשות שתוקנה מכוח התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005. במקור היא העניקה זכויות נוספות לעוד קומה וחצי (לזכור כי מדובר על תוספת לאחר מתן אפשרות להרחיב בעד 25 מ"ר כולל ממ"ד כל דירה קיימת).
תיקון 2 לתמ"א 38 משנת 2010 הרחיב את ההטבות הללו גם למקרה שהורסים את הבנין ובונים אותו מחדש. לכן נהוג לקרוא לפרויקט של הריסה ובניה תמ"א 38/2.
תיקון 3 לתמ"א 38 משנת 2013 הגדיל את ההטבות בזכויות מכוח התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות.
תשומת הלב שיש עיריות שמכוח תמ"א 38 קבעו מדיניות שונה (טובה יותר או פחות) ועל כן יש לבדוק גם אם יש תוכנית ספציפית של אותה רשות שתוקנה מכוח התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נילי 11 ירושלים
גיורא גילת
09/05/15
אנו מעוניינים לבצע פרויקט תמ״א 38/2. המבנה נמצא על שטח של מנהל מקרקעי ישראל. יש לי מספר שאלות הקשורות לרישום בטאבו.
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
תמ"א בירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
גיורא שלום רב!
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה בתמ"א 38 פינוי בינוי
מלי
06/05/15
בחש' הארנונה שטח הדירה 37 מ', לפי המודדים של היזם 23מ' לכל אחד יש אינטרס אחר...מה אני אמורה לעשות כדי לא להפסיד גם כך אני נאלצת לקבל ממ"ד בשטח קטן וזה יוצר קוביה ועוד קוביה. מעבר לכך בבנין הזה שתי דירות שהכניסה אליהן היא דרך מדרגות חיצוניות אחת מהן היא שלי. האם המדרגות לא נלקחות במדידה.במיוחד שהשטח למדרגות הכניסה נחתך משני דפנות הריבוע חלק מהמרפסת שבדופן אחת החזית וקצת מהדופן הניצבת לה.
רצוי לקבוע תמורה מוגדרת ולא לפי תוספת לקיים
בעל דירה
06/05/15
ברור שליזם יש אינטרס להגיד שהדירה שלך היא כמה שיותר קטנה, אבל למען האמת לא ממש אמור לשנות לו מה הגודל של הדירה שלך. מה שאמור לשנות לו זה שעל הפרויקט בכללותו הוא מרוויח רווח סביר ומקובל בענף הנדל"ן על העלות שהוא משקיע (בסביבות 15-20%), ולכן גם התמורות שהוא נותן לכם צריכות להיגזר מהחישוב הזה, ובקטע הזה מומלץ לא לסמוך על היזם אלא להיעזר בשמאי מקרקעין בלתי תלוי שהיזם יממן.
לדעתי רצוי לקבוע את שטח דירת התמורה במספר ברור (למשל 90 מ"ר), ולא כתוספת לדירה קיימת. אם קובעים תמורה כשטח דירה קיימת + X מ"ר זה יוצר פתח להרבה "אי הבנות" ואפשרות "לתמרן" את שטח הדירה הקיימת לשטח הנמוך ביותר באופן שייטיב עם היזם.
בהנחה שכבר סיכמתם מול היזם ואין אפשרות לפתוח את החוזה קשה לי לייעץ מה אפשר לעשות, אבל אני בטוח שלמומחים המשפטיים כאן יהיה פתרון.
שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
מלי שלום!
קודם כל כדאי שתקבלי את תשריט המדידה שערך היזם ותבדקי לראות שאין שם טעויות. נראה לי טיפה מוזר שלצורכי ארנונה השטח שלך גדול יותר. בדרך כלל המצב הפוך.
שטח דירה הא השטח הכלוא בקירות הדירה, כולל עובי הקירות (או מחצית מעובי הקירות אם מדובר על קיר משותף עם דירה אחרת).
שטחי מדרגות לא אמורים להיות במדידה.
עדין מאוד ממליץ לך לבצע בדיקה כמו שכתבתי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל כדאי שתקבלי את תשריט המדידה שערך היזם ותבדקי לראות שאין שם טעויות. נראה לי טיפה מוזר שלצורכי ארנונה השטח שלך גדול יותר. בדרך כלל המצב הפוך.
שטח דירה הא השטח הכלוא בקירות הדירה, כולל עובי הקירות (או מחצית מעובי הקירות אם מדובר על קיר משותף עם דירה אחרת).
שטחי מדרגות לא אמורים להיות במדידה.
עדין מאוד ממליץ לך לבצע בדיקה כמו שכתבתי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
..
06/05/15
האם אחרי שהוצאתי צו ירושה, חייבים להרשם בטאבו?
ומה הפרוצדורה אחרי שהוצאתי צו ירושה?
ומה הפרוצדורה אחרי שהוצאתי צו ירושה?
רישום צו ירושה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/05/15
אין חובה לרשום את צו הירושה בטאבו אבל ברור שכל עוד לא תבצעו את הרישום בטאבו כל מי שיוציא נסח יראה את שם המנוח ולא את שם היורש כבעל הדירה.
באופן אישי אני לא רואה כל סיבה לא לגשת ולרשום זאת כבר עכשיו. סך הכל יש לכם אינטרס שהרישום יהיה מדויק.
לפעמים אנשים טועים לחשוב שיש לאי הרישום משמעות מבחינת מס שבח. אין לזה. בכל מקרה אם זה הכיוון מציע שתבדקו מול עו"ד ועם כל הנתונים בפניו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
באופן אישי אני לא רואה כל סיבה לא לגשת ולרשום זאת כבר עכשיו. סך הכל יש לכם אינטרס שהרישום יהיה מדויק.
לפעמים אנשים טועים לחשוב שיש לאי הרישום משמעות מבחינת מס שבח. אין לזה. בכל מקרה אם זה הכיוון מציע שתבדקו מול עו"ד ועם כל הנתונים בפניו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להכנסת מעלית לתוך הבית הפרטי שלי
יוסי
05/05/15
שלום. אנו בניין של 16 דיירים כאשר המעלית אמורה להיכנס לצד אחד של הבניין. ל-8 דיירים. אני היחיד שמתנגד שהמעלית תיכנס לתוך הבית שלי. האם יכולים לחייב אותי? אני לא מתנגד לתמא אבל לא רוצה מעלית שתשנה את המבנה הים של הבית שלי
התנגדות להכנסת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/05/15
יוסי שלום!
לא יכולים לחייב אותך לוותר על שטח פרטי שלך מתוך דירתך. אני מציע שתבדוק ותבין מהיזם מה החלופות לתכנון למעלית. יתכן ואין אפשרות אחרת בגלל נתוני הבנין. בכל מקרה נהוג שהיזם יפצה את בעלי אותם דירות שויתרו על שטח זה בשטח חדש במקום אחר בדירה או בדרך אחרת. תבדוק ויכול להיות תגיעו להסכמה שתהיה טובה לכולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא יכולים לחייב אותך לוותר על שטח פרטי שלך מתוך דירתך. אני מציע שתבדוק ותבין מהיזם מה החלופות לתכנון למעלית. יתכן ואין אפשרות אחרת בגלל נתוני הבנין. בכל מקרה נהוג שהיזם יפצה את בעלי אותם דירות שויתרו על שטח זה בשטח חדש במקום אחר בדירה או בדרך אחרת. תבדוק ויכול להיות תגיעו להסכמה שתהיה טובה לכולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא 38
אריק
05/05/15
אנו 4 דיירים בבית בן 2 קומות .יש לנו הצעה מקבלן לאפשר לו לבנות עוד 2 קומות כפי שהעיריה מאשרת .בתמורה נקבל מהקבלן חיזוק הבנין מעלית ציפוי אבן לקירת החיצוניים .ממד לכל דירה .מרפסת 12 מטר לכל דירה.סידור חניות .יש לנו בעיה דייר אחד מתנגד להצעת הקבלן .שאלתי האם סירובו של דייר אחד מתוך 4 דיירים יכולה לגרום לכך שהעיריה לא תאשר את התכנית עקב סירוב של דייר זה
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/15
אריק שלום!
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם 3 מתוך 4 מסכימים ובהנחה שמתקיים גם הרוב באזחקת בחלקים מהרכוש המשותף אז אין בעיה מבחינת אי חתימתו.
עדין אותו בעלים יכול להגיש התנגדות לעיריה לגבי הפרויקט וזו יכולה להקשיב לטענותיו, כמו לטענות כל מתנגד אחר, וזאת משיקולים תכנוניים בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם 3 מתוך 4 מסכימים ובהנחה שמתקיים גם הרוב באזחקת בחלקים מהרכוש המשותף אז אין בעיה מבחינת אי חתימתו.
עדין אותו בעלים יכול להגיש התנגדות לעיריה לגבי הפרויקט וזו יכולה להקשיב לטענותיו, כמו לטענות כל מתנגד אחר, וזאת משיקולים תכנוניים בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתירה כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 בר"ג
בעל דירה
05/05/15
שלום לכולם, רציתי לשתף אתכם בכתבה מעניינת שקראתי בנושא עתירה
כנגד קבלת זכויות בניה מופרזות ע"י יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, וזאת הרבה
מעבר לצורך הכלכלי הנדרש לקיום הפרויקט:
http://www.themarker.com/realestate/tama38/1.2617719
תמ"א 38 זה דבר חשוב ומבורך, גם כהגנה מפני רעידות אדמה
ואיומים בטחוניים (ממ"דים) וגם כמתן אפשרות להתחדשות עירונית. ברור שחשוב גם
שהיזמים ירוויחו באופן סביר אחרת לא יהיו פרויקטים.
לדעתי הבעיה היא שלפעמים כשנותנים ליזמים אצבע הם רוצים את כל
היד, ומתחילים לספר סיפורים ש"לא כלכלי" להם לעשות את הפרויקט אם לא
יתנו להם עוד זכויות בניה, ולבעלי הדירות אין באמת דרך לבדוק את זה כי הם לא אנשי
מקצוע. לכן פעמים רבות היזמים מצליחים לרכוש מבעלי הדירות זכויות בניה יקרות תמורת
נזיד עדשים (זכויות בניה מעטות יחסית שהם נותנים לבעלי הדירות), מגדילים באופן
ניכר את העומס על הבניין והתשתיות ברחוב ויוצרים בעיות נלוות רבות כפי שתואר
בכתבה.
על מנת לרסן את חמדנות היתר של היזמים, המחוקק והעיריות צריכים
לקבוע את הזכויות בתמ"א 38 כנגזרת של רף סביר של רווחיות בפרויקטים של
נדל"ן. כיום בלא מעט פרויקטים, שבהם היזמים מנצלים לרעה את חוסר הידע של בעלי
הדירות ואת המדיניות הנדיבה מדי של עיריות מסוימות (כגון רמת גן), הם מקבלים
שיעורי רווחיות על העלות של 25%-30% ומעלה (אחרי מימון). היזמים יודעים היטב
שרווחיות זו מוגזמת ומופרזת בהשוואה לרווחיות הסבירה בפרויקטים של נדל"ן
שנעשים בין שני צדדים שהם אנשי מקצוע הבקיאים בנושא, שנעה בטווח של 15%-20% רווח
על העלות, וכל מי שיגיד אחרת טועה ומטעה.
חשוב להדגיש שיש גם הרבה יזמים הוגנים שעובדים על שיעורי
רווחיות סבירים, נותנים תמורות הוגנות ולא מעמיסים יתר על המידה על הבניין והרחוב,
ויש לקוות שעם הזמן נראה יותר ויותר יזמים כאלו ושכל השאר יאמצו מדיניות דומה.
בהמשך להודעות הקודמות שלי בנושא, ככל שאנחנו כבעלי דירות
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נשתף במידע ונסתייע אחד בשני נוכל לקדם
עסקאות הוגנות יותר לטובת כולם.
רווחיות מופרזת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/15
לבעל הדירה-
המשך בדרכך.
כל פעולה שתבטיח עיסקה הוגנת בין הצדדים היא מבורכת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המשך בדרכך.
כל פעולה שתבטיח עיסקה הוגנת בין הצדדים היא מבורכת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אהיה אחראית כלפי בעלי הדירות החדשות?
מרינה
02/05/15
שלום,
השכנים אצלנו בודקים אפשרות לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
קראתי מאמר שלפיו אם הקבלן פושט רגל אחרי שמכר את הדירות החדשות - אז הדיירים שהיו הבעלים המקוריים בבניין לפני שנהרס - אחראים מבחינה משפטית לפצות את הקונים החדשים. האם יש בזה אמת?
האם אפשר לקבל בבקשה הסבר מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
השכנים אצלנו בודקים אפשרות לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
קראתי מאמר שלפיו אם הקבלן פושט רגל אחרי שמכר את הדירות החדשות - אז הדיירים שהיו הבעלים המקוריים בבניין לפני שנהרס - אחראים מבחינה משפטית לפצות את הקונים החדשים. האם יש בזה אמת?
האם אפשר לקבל בבקשה הסבר מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
אחריות לבעלי דירות חדשות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/15
שלום מרינה
לא אתם מוכרים את הדירות החדשות ולכן אין לכם כל אחריות לקונה החדש. בכל מקרה מוסיפים בדר"כ בהסכמים הללו גם מולכם וגם בהסכמי המכר לדירות החדשות שאין לבעלים הקיימים כל אחריות בענין זה.
אם היזם עימו התקשרו הדיירים פושט רגל אז צריך לוודא שיש בהסכם מנגנונים שיאפשרו את העברת ההסכם ליזם אחר ללא עלות מצדכם. זה תפקיד עו"ד שמייצג אותכם לוודא שיש ערבויות וכי קצב המכירה של הדירות החדשות הוא כזה שתשאר די סחורה כדי להשלים את הפרויקט.
אם מעורב בפרויקט בנק מלווה הוא בד"ר דואג גם הוא לבטחונות מתאימים ובמקרה של פשיטת רגל היזם הוא בדר"כ ממנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא אתם מוכרים את הדירות החדשות ולכן אין לכם כל אחריות לקונה החדש. בכל מקרה מוסיפים בדר"כ בהסכמים הללו גם מולכם וגם בהסכמי המכר לדירות החדשות שאין לבעלים הקיימים כל אחריות בענין זה.
אם היזם עימו התקשרו הדיירים פושט רגל אז צריך לוודא שיש בהסכם מנגנונים שיאפשרו את העברת ההסכם ליזם אחר ללא עלות מצדכם. זה תפקיד עו"ד שמייצג אותכם לוודא שיש ערבויות וכי קצב המכירה של הדירות החדשות הוא כזה שתשאר די סחורה כדי להשלים את הפרויקט.
אם מעורב בפרויקט בנק מלווה הוא בד"ר דואג גם הוא לבטחונות מתאימים ובמקרה של פשיטת רגל היזם הוא בדר"כ ממנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת עו"ד על ידי הצד שמנגד בגין מחדל מכוון
גיל
01/05/15
שלום הליך א:הוצא נגד נתבע צו מניעה והופקד ערבון בבית המשפט ע"י התובע .בהמשך התקיים דיון בבקשה שלו והחליט בית המשפט לשחרר חלק מהעירבון עד לדיון בתביעה..
הליך ב: צד ג הגיש המרצת פתיחה ובקשת צו מניעה על שחרור חלק הכסף ולשחרור כלל הכסף שהופקד כירבון בטענה שהכסף הוא כספו וניתן כהלוואה לתובע בהליך א לצורך קבלת צו מניעה.
הנתבע בהליך א לא צורף להליך ב ,אף לא כפורמלי ולא נדרשה תגובתו, כאשר הסכום לגביו מדובר הינו עירבון שעומד לזכותו כמחזיק בצו מניעה. ולכן גם לא ידע כלל על ההליך ב שנפתח.
צו המניעה המקורי נגד הנתבע המשיך לעמוד בתוקפו עד אשר בשלב מסוים בוטל ע"י התובע בהליך א. מספר חודשים לאחר בקשה לחילוט עירבון ע"י הנתבע בהליך א, הגיש העו"ד בקשת תיקון להליך ב , שכאמור הוגשה מספר חודשים קודם והוסתרה מהנתבע ,בה הוא מבקש צירוף הנתבע מהליך א. הבקשה מנעה דיון בחילוט העירבון עד לסיום התביעה בהליך א ואוחדו ההליכים ואז נחשף מידע רב. נגרמו לנתבע נזקים שיכלו להמנע אילו היה העו"ד מצרף אותו להליך ב או מיידע אותו או היתה נדרשת תגובתו.
השאלה היא: האם ניתן לתבוע את העו"ד על גרימת נזק לנתבע מהליך א עקב שיהוי ניכר ומכוון אשר גרם לו נזקים עצומים שהיו נמנעים כמעט לחלוטין אילו היה פועל כפי שמצופה והוא צירוף מי שהעירבון מופקד לטובתו כמחזיק צו מניעה, אלא שהוא מנע זאת כדי לא להסתיר מידע מהנתבע, מידע שנחשף מאוחר מאוד ואשר יכול היה למנוע נזקים גדולים שכן צו המניעה היה מתבטל בו ביום.
מקווה שהמידע מספיק כדי לתת תשובה,
תודה מראש .
הליך ב: צד ג הגיש המרצת פתיחה ובקשת צו מניעה על שחרור חלק הכסף ולשחרור כלל הכסף שהופקד כירבון בטענה שהכסף הוא כספו וניתן כהלוואה לתובע בהליך א לצורך קבלת צו מניעה.
הנתבע בהליך א לא צורף להליך ב ,אף לא כפורמלי ולא נדרשה תגובתו, כאשר הסכום לגביו מדובר הינו עירבון שעומד לזכותו כמחזיק בצו מניעה. ולכן גם לא ידע כלל על ההליך ב שנפתח.
צו המניעה המקורי נגד הנתבע המשיך לעמוד בתוקפו עד אשר בשלב מסוים בוטל ע"י התובע בהליך א. מספר חודשים לאחר בקשה לחילוט עירבון ע"י הנתבע בהליך א, הגיש העו"ד בקשת תיקון להליך ב , שכאמור הוגשה מספר חודשים קודם והוסתרה מהנתבע ,בה הוא מבקש צירוף הנתבע מהליך א. הבקשה מנעה דיון בחילוט העירבון עד לסיום התביעה בהליך א ואוחדו ההליכים ואז נחשף מידע רב. נגרמו לנתבע נזקים שיכלו להמנע אילו היה העו"ד מצרף אותו להליך ב או מיידע אותו או היתה נדרשת תגובתו.
השאלה היא: האם ניתן לתבוע את העו"ד על גרימת נזק לנתבע מהליך א עקב שיהוי ניכר ומכוון אשר גרם לו נזקים עצומים שהיו נמנעים כמעט לחלוטין אילו היה פועל כפי שמצופה והוא צירוף מי שהעירבון מופקד לטובתו כמחזיק צו מניעה, אלא שהוא מנע זאת כדי לא להסתיר מידע מהנתבע, מידע שנחשף מאוחר מאוד ואשר יכול היה למנוע נזקים גדולים שכן צו המניעה היה מתבטל בו ביום.
מקווה שהמידע מספיק כדי לתת תשובה,
תודה מראש .
תביעת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/15
שלום גיל
מצטער אל לא אוכל ליעץ לך. כאן אנו בפורום של שאלות ותשובות לגבי תמ"א 38 והשאלה שלך לא עוסקת בתחום זה.
בכל מקרה נראה לי שאתה צריך לגשת לעו"ד עם כל המסמכים והנתונים ולשמוע חוות דעתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מצטער אל לא אוכל ליעץ לך. כאן אנו בפורום של שאלות ותשובות לגבי תמ"א 38 והשאלה שלך לא עוסקת בתחום זה.
בכל מקרה נראה לי שאתה צריך לגשת לעו"ד עם כל המסמכים והנתונים ולשמוע חוות דעתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על פיצוי בתמא 38
רוני
29/04/15
שלום רב,
אנו רוצים לעשות בבניין שלנו תמ"א 38 (תיקון 3).
היזם מוכן לשלם כסף, כ"פיצוי", לדיירים כדי שהפרויקט יצא לפועל.
שאלותיי:
1. האם על הכסף שנקבל יצטרך לרדת מס?
2. האם הכסף שהיזם משלם לדיירים כפיצוי נחשב לו כהוצאה מוכרת?
אנו רוצים לעשות בבניין שלנו תמ"א 38 (תיקון 3).
היזם מוכן לשלם כסף, כ"פיצוי", לדיירים כדי שהפרויקט יצא לפועל.
שאלותיי:
1. האם על הכסף שנקבל יצטרך לרדת מס?
2. האם הכסף שהיזם משלם לדיירים כפיצוי נחשב לו כהוצאה מוכרת?
מס על פיצוי כספי בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/04/15
רוני שלום!
כל סכום כסף המשולם כפיצוי (ולא נניח עבור דמי שכירות והובלה אם רלבנטי) חייב במס.
כל סכום כסף המשולם על ידי היזם במסגרת הפרויקט לבעלי הדירות היא הוצאה מוכרת במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל סכום כסף המשולם כפיצוי (ולא נניח עבור דמי שכירות והובלה אם רלבנטי) חייב במס.
כל סכום כסף המשולם על ידי היזם במסגרת הפרויקט לבעלי הדירות היא הוצאה מוכרת במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלי דירות כיזמים
אלכס
29/04/15
שלום ,
בבניין שלנו החלו לדבר על פרויקט תמ"א 38. הועלה הרעיון שחלק מבעלי הדירות יהיו היזם.
אני מתנגד לרעיון מסיבות של חוסר ניסיון וניגוד אינטרסים.
במידה והנושא יגיע בסופו של יום לדיון בפני המפקח על המקרקעין, האם זו עליה שתתקבל לסירוב לפרויקט על ידי המפקח?
האם יש חוק שפוסל קונסטלציה כזו מלכתחילה?
תודה מראש לעונים.
בבניין שלנו החלו לדבר על פרויקט תמ"א 38. הועלה הרעיון שחלק מבעלי הדירות יהיו היזם.
אני מתנגד לרעיון מסיבות של חוסר ניסיון וניגוד אינטרסים.
במידה והנושא יגיע בסופו של יום לדיון בפני המפקח על המקרקעין, האם זו עליה שתתקבל לסירוב לפרויקט על ידי המפקח?
האם יש חוק שפוסל קונסטלציה כזו מלכתחילה?
תודה מראש לעונים.
בעלי דירות כיזמים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
אלכס שלום
אין כל חוק האוסר על בעלי הדירות או חלקם ליזום את הפרויקט. יחד עם זאת רצוי שאלו יהיו אנשים שיש להם ידע ונסיון מסוים בהרצת פרויקט כזה, הן מבחינה ההבנה המקצועית והן מבחינת יכולת כספית.
אם תגיעו למפקח אז כבר יש לכם אישור עקרוני לבקשה להיתר או אפילו את ההיתר עצמו. כך שהמפקח יתרשם גם ממה שנעשה עד אותו מועד ואני לא חושב שרק בגלל סיבה זו הוא יפסול את ההתקשרות.
בלי קשר- רצוי שתהיו מלווים על ידי עו"ד ויועץ מס כדי לראות מה המבנה העיסקי הנכון לעסיקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל חוק האוסר על בעלי הדירות או חלקם ליזום את הפרויקט. יחד עם זאת רצוי שאלו יהיו אנשים שיש להם ידע ונסיון מסוים בהרצת פרויקט כזה, הן מבחינה ההבנה המקצועית והן מבחינת יכולת כספית.
אם תגיעו למפקח אז כבר יש לכם אישור עקרוני לבקשה להיתר או אפילו את ההיתר עצמו. כך שהמפקח יתרשם גם ממה שנעשה עד אותו מועד ואני לא חושב שרק בגלל סיבה זו הוא יפסול את ההתקשרות.
בלי קשר- רצוי שתהיו מלווים על ידי עו"ד ויועץ מס כדי לראות מה המבנה העיסקי הנכון לעסיקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הודעה- רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 בר"ג
בעל דירה
28/04/15
עו"ד הלוי שלום רב,
הוספתי לפורום לפני מספר ימים הודעה שעסקה בעתירה לבימ"ש כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, ומשום מה ההודעה נמחקה מהפורום.
לא ברורה לי הסיבה למחיקת ההודעה, שכן נראה לי שחשוב לעדכן את קוראי הפורום במקרים מעין אלו על מנת להגביר את המודעות שלהם לתופעות כאמור.
כמו כן, בתגובה לאחת מהודעותי הקודמות בפורום אמרת שתשמח אם אמשיך לשתף את הפורום בהרהורים ונתונים לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
אשמח לתגובתך, תודה מראש.
הוספתי לפורום לפני מספר ימים הודעה שעסקה בעתירה לבימ"ש כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, ומשום מה ההודעה נמחקה מהפורום.
לא ברורה לי הסיבה למחיקת ההודעה, שכן נראה לי שחשוב לעדכן את קוראי הפורום במקרים מעין אלו על מנת להגביר את המודעות שלהם לתופעות כאמור.
כמו כן, בתגובה לאחת מהודעותי הקודמות בפורום אמרת שתשמח אם אמשיך לשתף את הפורום בהרהורים ונתונים לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
אשמח לתגובתך, תודה מראש.
שלום לבעל דירה
יוסף
28/04/15
שים לב לדבר מעניין : לאחרונה התחלת להעלות את המודעות לנושא "היזם החמדן" בתגובות במקומות שונים ואף אני סייעתי לך . אך בימים האחרונים השתנו דברים פתאום: בכל הכתבות של YNET העוסקות בתמ"א נמחקו בימים האחרונים כל התגובות והזירה נשארה רק לכותבי המאמרים שהם ברובם עורכי דין. זהו המצב גם בגלובס מזה תקופה ארוכה. לא מאפשרים שיג ושיח בין האזרחים בנושא. כדאי להפיץ את אתר הפייסבוק שלך ככל הניתן.
מחיקת הודעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
בעל דירה, יוסף ויעקב המכובדים!
ראשית - אני מעריך את התרומה שלכם להעלאת המודעות לכל נושא תמ"א 38. אין ולא צריכה להיות מחלוקת שהרווח ליזמים צריך להיות סביר והולם ולא מוגזם ומופרז.
אנו לא שולטים כאן בפורום על אתרים אחרים. אם בפורום כאן נמחקו הודעות אתם מוזמנים לעדכן אותי ולפנות אלי אישית ואנסה לטפל בכך.
הפורום נועד לשאלת ותשובות בנושאי התמ"א ומבחינתי אין מניעה ואף רצוי גם להעלאת דעות ורעיונות בכל הקשור לנושא זה. לעיתים בעלי האתר מוחקים פוסטים העוסקים בקידום מסחרי ובצדק הם עושים כן. כל היתר ראוי שלא יצונזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית - אני מעריך את התרומה שלכם להעלאת המודעות לכל נושא תמ"א 38. אין ולא צריכה להיות מחלוקת שהרווח ליזמים צריך להיות סביר והולם ולא מוגזם ומופרז.
אנו לא שולטים כאן בפורום על אתרים אחרים. אם בפורום כאן נמחקו הודעות אתם מוזמנים לעדכן אותי ולפנות אלי אישית ואנסה לטפל בכך.
הפורום נועד לשאלת ותשובות בנושאי התמ"א ומבחינתי אין מניעה ואף רצוי גם להעלאת דעות ורעיונות בכל הקשור לנושא זה. לעיתים בעלי האתר מוחקים פוסטים העוסקים בקידום מסחרי ובצדק הם עושים כן. כל היתר ראוי שלא יצונזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בתמ"א 38/2
רועי
28/04/15
שלום רב,
דיירים התקשרו בעסקת תמא 38/2. מדובר בקרקע מסוג מושע. מתוך 9 בעלי דירות החתומים על ההסכם, רק 6 מופיעים בנסח הטאבו, השלושה האחרים זכאים להירשם כבעלים מכוח ירושה. כיצד ניתן לרשום הערת אזהרה במקרה כזה? עליי לרשום על כל אחד מבעלי הדירות המופעים בנסח או שבכל זאת יש באפשרותי לרשום הערת אזהרה על החלקה כולה?
דיירים התקשרו בעסקת תמא 38/2. מדובר בקרקע מסוג מושע. מתוך 9 בעלי דירות החתומים על ההסכם, רק 6 מופיעים בנסח הטאבו, השלושה האחרים זכאים להירשם כבעלים מכוח ירושה. כיצד ניתן לרשום הערת אזהרה במקרה כזה? עליי לרשום על כל אחד מבעלי הדירות המופעים בנסח או שבכל זאת יש באפשרותי לרשום הערת אזהרה על החלקה כולה?
הערת אזהרה תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
שלום רועי!
אתה יכול לרשום הערת אזהרה רק על מי שחתם על ההסכם ויש לו זכויות רשומות בנסח הטאבו. לגבי מי שזכאי לזכויות אבל טרם השלים קבלת צו ירושה ו/או רישומו- יש להלשים קודם תהליך זה ורק אחר כך ניתן לרשום על זכויותיו הערת אזהרה.
אין מניעה לפצל את הרישום למספר פעמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה יכול לרשום הערת אזהרה רק על מי שחתם על ההסכם ויש לו זכויות רשומות בנסח הטאבו. לגבי מי שזכאי לזכויות אבל טרם השלים קבלת צו ירושה ו/או רישומו- יש להלשים קודם תהליך זה ורק אחר כך ניתן לרשום על זכויותיו הערת אזהרה.
אין מניעה לפצל את הרישום למספר פעמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרן למימון תמ"א
עירית
26/04/15
שלום, במסגרת מו"מ שנערך על חוזה תמ"א 38 3 היזם רוצה להיעזר בקרן מימון ולרשום לטובתה משכנתא שניה.
שאלתי היא האם הקרן באה במקום ליווי בנקאי או בנוסף אליו? כמו כן אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות מהקרן? האם ישנם סיכונים לבעלים בקבלת מימון מקרן?
תודה.
שאלתי היא האם הקרן באה במקום ליווי בנקאי או בנוסף אליו? כמו כן אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות מהקרן? האם ישנם סיכונים לבעלים בקבלת מימון מקרן?
תודה.
קרן למימון תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שלום עירית!
קרן יכולה לבוא בנוסף או במקום ליווי בנקאי. לעיתים יש ליווי בנקאי והקרן מעמידה ליזם הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק.
לעיתים אין בנק מלווה והקרן למעשה נותנת את המימון הנדרש לכל הפרויקט.
אם מבקשים לרשום משכנתא שניה אז כנראה שיש ליווי בנקאי והוא מקבל משכנתא ראשונה על הזכויות.
הבעיה עם קרן מימון היא במקרה שהיזם נכשל, מתחיל להפסיד כספים והפרויקט נתקע. בנק מלווה כבר די מתורגל בהשלמת פרויקטים של בניה. אני לא יודע על איזה קרן מדובר אבל הם פחות מצורגלות בכך וגם לא בהכרח מתחייבות להשלים את הפרויקט.
בכל מקרה- אם יש במקרה שלכם בנק מלווה אז לא חושב שיש מקום לדאגה רבה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קרן יכולה לבוא בנוסף או במקום ליווי בנקאי. לעיתים יש ליווי בנקאי והקרן מעמידה ליזם הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק.
לעיתים אין בנק מלווה והקרן למעשה נותנת את המימון הנדרש לכל הפרויקט.
אם מבקשים לרשום משכנתא שניה אז כנראה שיש ליווי בנקאי והוא מקבל משכנתא ראשונה על הזכויות.
הבעיה עם קרן מימון היא במקרה שהיזם נכשל, מתחיל להפסיד כספים והפרויקט נתקע. בנק מלווה כבר די מתורגל בהשלמת פרויקטים של בניה. אני לא יודע על איזה קרן מדובר אבל הם פחות מצורגלות בכך וגם לא בהכרח מתחייבות להשלים את הפרויקט.
בכל מקרה- אם יש במקרה שלכם בנק מלווה אז לא חושב שיש מקום לדאגה רבה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עקרוני תמא 38
שמואל גרינשטיין
26/04/15
בבנין שלנו אין אפשרות למעלית בלי להכנס לתוך דירה. הדיירים בעקרון מסכימים, תוך מתן פיצוי הולם.
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
אישור עקרוני למעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שמואל שלום!
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
