פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פגיעה לכאורה בזכות הקניין.
הדס
25/11/15
בבניין שבו מתגוררת אימי בתל אביב, מתוכנן תמא 38/2. האם התחייבות לבעלי מספר דירות, שהרחיבו את דירתם המקורית באישור הדיירים, אך ההרחבה לא נרשמה בטאבו, למסור להם דירות בשטח דירתם הנוכחית + התוספות כמו לשאר הדירות ולעגן הכל בטאבו, אינו מהווה פגיעה בזכות הקניין של שאר הדיירים. תודה הדס
תוספת לדירות שהורחבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/15
שלום הדס
אני מבין שיש בבנין דירות שהורחבו. לא ברור לך אם ההרחבה נעשתה בהיתר כדין או לא. כנראה שהיה אישור הדיירים דאז.
כיום היזם מציע לתת תוספת בניה לכל דירה על בסיס הבנוי בפועל.
שאלה לא קלה. בצד המשפטי- אם הם לא בנו בהיתר אז אני לא רואה הצדקה לקחת שטח זה בחשבון כבסיס להרחבה. אבל בצד הפרקטי - לא רואה בעל דירה כזו מסכים לפרויקט אם הוא לא מרוויח מכך. נכון שמכשירים לו את השטח שקודם נבנה ללא היתר אבל אני בספק אם זה יספיק. הם גם שלמו את עלות הבניה של התוספת (ומנגד נהנו ממנה כל השנים).
אני חושב שאם צריך להיות פרקטיים - צריך להגיע למצב שמי שהרחיב בעבר יקבל הרחבה נוספת אבל פחותה ממה שיקבלו הדירות שלא הרחיבו קודם. נניח חצי מהשטח + הכשרה של השטח שנבנה ללא היתר.
אני מבין שמדובר שאנשים ויתחילו מריבות אבל צריך להסביר בהגיון את הדברים ולהגיע לפתרון הולם.
בכל מקרה חשוב לדעת גם את הפרטים כדי לתפור פתרון נכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עקיפת סעיף בחוזה קיים של תמ"א 38
אהוד
24/11/15
אני גר בבנין אשר מתבצע בו פרויקט תמ"א 38, נוסח חוזה עם הקבלן ואחד הסעיפים בנספח תיקונים היה כדלקמן:
"- היזם מתחייב לבנות מחסנים במקלט כמו כן, יובהר בזאת כי, התחייבות מותנית באישורי אג"א.
- כאמור לעיל, במידה ולא יתקבלו אישורי הג"א לבניית מחסנים במקלט, היזם מתחייב לשפץ את המקלט לטובת הדיירים הקיימים והכל בכפוף להוראות הג"א."
נכון לעכשיו הקבלן בונה במקלט דירות ומתעלם לגמרה מההסכם הכתוב, בנוסף הוא טוען שכן יבנו מחסנים והוא מוציא אותם למכירה.
מה ניתן לעשות במקרה הנ"ל והאם אפשר לחייב את הקבלן לעמוד בהסכם הכתוב?
תודה.
"- היזם מתחייב לבנות מחסנים במקלט כמו כן, יובהר בזאת כי, התחייבות מותנית באישורי אג"א.
- כאמור לעיל, במידה ולא יתקבלו אישורי הג"א לבניית מחסנים במקלט, היזם מתחייב לשפץ את המקלט לטובת הדיירים הקיימים והכל בכפוף להוראות הג"א."
נכון לעכשיו הקבלן בונה במקלט דירות ומתעלם לגמרה מההסכם הכתוב, בנוסף הוא טוען שכן יבנו מחסנים והוא מוציא אותם למכירה.
מה ניתן לעשות במקרה הנ"ל והאם אפשר לחייב את הקבלן לעמוד בהסכם הכתוב?
תודה.
עקיפת סעיף בהסכם חתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/15
אהוד שלום!
ההסכם שלכם לא בפני אבל אם אכן היזם הפר הוראה שכתובה בו אז ניתן לפעול כנגדו באמצעים משפטיים לאכיפת התחייבותו.
הדרך הנכונה היא לפנות לעורךהדין שיצג אותכם בהסכם ולהבין ממנו אם אכן יש כאן הפרת הסכם מצד היזם ואיך נשנמרות זכויותיכם. יתכן שלאחר שיחה עימו תבינו שאין כאן הפרה של הסכם כלל או ההפך.
אם יש סיבה בגללה אתה לא יכול להתיעץ עם עורך הדין שיצג אותכם אז תפנה לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד אחר ותבוא אליו עם ההסכם עצמו וכל חומר נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההסכם שלכם לא בפני אבל אם אכן היזם הפר הוראה שכתובה בו אז ניתן לפעול כנגדו באמצעים משפטיים לאכיפת התחייבותו.
הדרך הנכונה היא לפנות לעורךהדין שיצג אותכם בהסכם ולהבין ממנו אם אכן יש כאן הפרת הסכם מצד היזם ואיך נשנמרות זכויותיכם. יתכן שלאחר שיחה עימו תבינו שאין כאן הפרה של הסכם כלל או ההפך.
אם יש סיבה בגללה אתה לא יכול להתיעץ עם עורך הדין שיצג אותכם אז תפנה לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד אחר ותבוא אליו עם ההסכם עצמו וכל חומר נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות גובה של יציקת גג של דירה
ליאת
21/11/15
השכן שמתחתי בונה הרחבה לדירתו בהתר של עיריית ת"א.הגג שיבנה תוכנן לגובה כזה שמותיר מקום רק
לבלוטות כרצפה עתידית עבורי.התוצאה היא שנותר גובה קצר מאד לכביסה ,עד כדי אי יכולת לתלות סדין בקיפול.
א. האם זכותי להתנגד ולטעון שאם ארצה לבנות ,אשלם אני עבור יציקת הבטון לרצפה שלי, ושהשכן יצק את גבה הגג שלו .וזאת על מנת לזכות בעוד מס' ס"מ של גובה עבור הכביסה.
ב. למי עלי לפנות על מנת לבדוק את חוקיות החישוב של המהנדס שעשה את התוכנית? תודה
לבלוטות כרצפה עתידית עבורי.התוצאה היא שנותר גובה קצר מאד לכביסה ,עד כדי אי יכולת לתלות סדין בקיפול.
א. האם זכותי להתנגד ולטעון שאם ארצה לבנות ,אשלם אני עבור יציקת הבטון לרצפה שלי, ושהשכן יצק את גבה הגג שלו .וזאת על מנת לזכות בעוד מס' ס"מ של גובה עבור הכביסה.
ב. למי עלי לפנות על מנת לבדוק את חוקיות החישוב של המהנדס שעשה את התוכנית? תודה
חוקיות גובה יציקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
ליאת שלום!
אני מבין שהשכן מתחת מרחיב את הדירה ואת לא. לא ברור לי למה את רוצה ואיך את יכולה לצקת את הרצפה שהיא בעצם התקרה שלו? בכל מקרה לא נראה לי שכמה ס"מ יפתרו לך את בעית הכביסה.
את יכולה לקחת מהנדס שיבדוק את החישובים של השכן ובמקרה הצורך לפנות לעיריה. אבל אם הבנתי נכון- לשכן כבר יש היתר בניה כך שיתכן שאחרת את המועד.
אם את רוצה להרוויח כמה סמ לכביסה פשוט דברי עם השכן שיבדוק עם המהנדס שלו אם ניתן לצקת עובי תקרה/רצפה פחות ממה שתכנן. הרי אם זה אפשרי הוא גם יחסוך קצת כסף מהיציקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהשכן מתחת מרחיב את הדירה ואת לא. לא ברור לי למה את רוצה ואיך את יכולה לצקת את הרצפה שהיא בעצם התקרה שלו? בכל מקרה לא נראה לי שכמה ס"מ יפתרו לך את בעית הכביסה.
את יכולה לקחת מהנדס שיבדוק את החישובים של השכן ובמקרה הצורך לפנות לעיריה. אבל אם הבנתי נכון- לשכן כבר יש היתר בניה כך שיתכן שאחרת את המועד.
אם את רוצה להרוויח כמה סמ לכביסה פשוט דברי עם השכן שיבדוק עם המהנדס שלו אם ניתן לצקת עובי תקרה/רצפה פחות ממה שתכנן. הרי אם זה אפשרי הוא גם יחסוך קצת כסף מהיציקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לא לחתום על תמה 38 היות וליזם אין נסיון.
אבי שפירא
20/11/15
אימי המבוגרת גרה בשיכון.יש שש כניסות ועל כל כניסה רוצה היזם להעמיס ארבע דירות אם איני טועה.הבטיח בתמורה מעלית ,מרפסת ,עוד מרפסת שרות ,חדר נוסף ,שיפור חזית וחיזוקים.אין לי התנגדות לקבל הכל אבל אלו היקפים עצומים של עבודה והיזם חסר ניסיון וגם לא נראה חכם במיוחד.העורך דין קרוב משפחה של היזם והשכנים ברובם מבוגרים.כאילו נפל עלינו אירוע שאני בטוח שיהיה קטסטרופלי.איך אני עוצר זאת.האם הצגת גודל הפרויקט לעומת חוסר הניסיון הוא טיעון משכנע לעצור
אין ליזם נסיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
שלום אבי
אני מבין שאתה מעונין בפרויקט אבל לא ביזם. הכי פשוט זה לשכנע את יתר בעלי הדירות בטיעונים שלך. בכל מקרה ומאחר והם ירצו לדעת מה האלרטרנטיבה- תענין יזמים נוספים שיתנו הצעה ואולי אפילו ישפרו מה שקיבלתם.
אם לא עוזר ויחתם הסכם- אתה יכול להגיש התגדות לעיריה ולאחר מכן כשתוגש תביעה כנגדך למפקחת- להביא בפניך את טענותיך. אם כי- קשה לי לראות אותך טוען ומישהוא מקשיב לך בטענה שהיזם אינו חכם במיוחד. לגבי נושא הנסיון- אולי יקשיבו אבל אני שי בטוח שיזם יצליח לבלבל גם אותם עם אמירות לגבי פרויקטים שעשה. כך שתשקיע מאמץ בחלק הראשון של התשובה ובעיקר מציאת יזם נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתה מעונין בפרויקט אבל לא ביזם. הכי פשוט זה לשכנע את יתר בעלי הדירות בטיעונים שלך. בכל מקרה ומאחר והם ירצו לדעת מה האלרטרנטיבה- תענין יזמים נוספים שיתנו הצעה ואולי אפילו ישפרו מה שקיבלתם.
אם לא עוזר ויחתם הסכם- אתה יכול להגיש התגדות לעיריה ולאחר מכן כשתוגש תביעה כנגדך למפקחת- להביא בפניך את טענותיך. אם כי- קשה לי לראות אותך טוען ומישהוא מקשיב לך בטענה שהיזם אינו חכם במיוחד. לגבי נושא הנסיון- אולי יקשיבו אבל אני שי בטוח שיזם יצליח לבלבל גם אותם עם אמירות לגבי פרויקטים שעשה. כך שתשקיע מאמץ בחלק הראשון של התשובה ובעיקר מציאת יזם נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה ע"ג בנין ללא תמא38
אביב
19/11/15
שלום רב.
האם כיום יש אפשרות לקבל היתר לבניית תוספת חדר ע"ג בנין הזקוק לחיזוק, שלא במסגרת תמ"א 38? (כלומר ללא חיזוק כל הבנין)
האם כיום יש אפשרות לקבל היתר לבניית תוספת חדר ע"ג בנין הזקוק לחיזוק, שלא במסגרת תמ"א 38? (כלומר ללא חיזוק כל הבנין)
תוספת בניה ע"ג בין ללא תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
שלום אביב
השאלה הנכונה היא האם אפשר להוסי בנית חדר על הגג מבלי שיחיבו אותך לחזק את כל הבנין מפני רעידות אדמה.
תשובה ברורה אני לא יודע לתת לך. תלוי במדיניות של העיריה בה נמצא הבנין. מציע לך לגשת לאגף הנדסה ולברר אבל לא לשאול שאלת קיטבג אלא רק האם ניתן לבנות חדר על הגג.
אני לא נכנס לשאלה האם בכלל יש לדירה שלך זכות לבנות חדר על הגג. אני יוצא מהנחה שבדקת ואפשר. גם צריך לקחת בחשבון שדיירים התנגדו לכך אם הם יחשבו כי בכך אתה מסכל בבנין פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה הנכונה היא האם אפשר להוסי בנית חדר על הגג מבלי שיחיבו אותך לחזק את כל הבנין מפני רעידות אדמה.
תשובה ברורה אני לא יודע לתת לך. תלוי במדיניות של העיריה בה נמצא הבנין. מציע לך לגשת לאגף הנדסה ולברר אבל לא לשאול שאלת קיטבג אלא רק האם ניתן לבנות חדר על הגג.
אני לא נכנס לשאלה האם בכלל יש לדירה שלך זכות לבנות חדר על הגג. אני יוצא מהנחה שבדקת ואפשר. גם צריך לקחת בחשבון שדיירים התנגדו לכך אם הם יחשבו כי בכך אתה מסכל בבנין פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א בבניין סמוך שלא הודיע לנו !
רינה
17/11/15
נודע לי במקרה שהבניין הסמוך מתחיל בתמ"א והם לא טרחו לשלוח לנו הודעה על כך - מה הנוהל, איך הם היו אמורים לשלוח הודעה ? ואיך הנוהל אם רוצים להתנגד ?
התנגדות לפרויקט בנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/15
רינה שלום!
הם היו אמורים מיד עם הגשת הבקשה להיתר בניה לפרסם הודעה להתנגדות אם לא קיבלתם- תפנו לעיריה ותודיעו להם ותבקשו לעצור את תהליך קבךת ההיתר.
אם קיבלתם הודעה- הם לא חיייבם להודיע לכם מעבר לכך מתי בדיוק הם מתחילים את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הם היו אמורים מיד עם הגשת הבקשה להיתר בניה לפרסם הודעה להתנגדות אם לא קיבלתם- תפנו לעיריה ותודיעו להם ותבקשו לעצור את תהליך קבךת ההיתר.
אם קיבלתם הודעה- הם לא חיייבם להודיע לכם מעבר לכך מתי בדיוק הם מתחילים את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
עמית
16/11/15
שלום,
רציתי להתעניין מה הדין לעניין אופן קבלת ההסכמה הנדרשת בבניין עבור תמ"א 38 שבמסגרתה נערכות מרפסות ובנייה על הגג (381?) שאני מבינה שהוא 66%. האם ניתן לקבל הסכמות שלא במסגרת האספה הכללית ובאמצעות הסכמים פרטניים? [אשמח לדעת גם במצב של תקנון מצוי או מוסכם]. השאלה השניה היא האם יש חובה על היזם ליתן העתק לחותמים של ההסכם? מהי רמת גמירות הדעת וההסברים שיש לתת לחותמים (למשל יש דיירים שלא מבינים את השפה וכיוצב...) יש פסיקה בנושא? האם ניתן לכנס אסיפות קטנות של מס' דיירים ולקבל את הסכמתם?
על פניו נשמע לא תקין...
תודה
רציתי להתעניין מה הדין לעניין אופן קבלת ההסכמה הנדרשת בבניין עבור תמ"א 38 שבמסגרתה נערכות מרפסות ובנייה על הגג (381?) שאני מבינה שהוא 66%. האם ניתן לקבל הסכמות שלא במסגרת האספה הכללית ובאמצעות הסכמים פרטניים? [אשמח לדעת גם במצב של תקנון מצוי או מוסכם]. השאלה השניה היא האם יש חובה על היזם ליתן העתק לחותמים של ההסכם? מהי רמת גמירות הדעת וההסברים שיש לתת לחותמים (למשל יש דיירים שלא מבינים את השפה וכיוצב...) יש פסיקה בנושא? האם ניתן לכנס אסיפות קטנות של מס' דיירים ולקבל את הסכמתם?
על פניו נשמע לא תקין...
תודה
חתימה תמ"א 3
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/15
שלום עמית!
אין חובה על פי החוק כי קבלת ההסכמה הנדרשת לפרויקט תתקבל באסיפה כללית. למעשה אין דרך מסודרת לכך וניתן לקבל הסכמה כזו גם מכל דייר בנפרד.
לגבי עותק- כל מי שחותם על הסכם זכאי לקבלת עותק ממנו.
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם וצריך לגביו רמת גמירות ומסוימות כמו בכל הסכם.
במקרה של דייר שלא מכיר את השפה - צריך לדאוג שיבין בשפה שמכיר את עירי ההסכם. אין חובה לתרגם לו את ההסכם אבל הוא צריך להכיר את עיקריו ובסופו של דבר זו החלטה שלו אם על סמך מה שהוסבר לו הוא חותם.
איני רואה מניעה לכנס אסיפות קטנות של דיירים. זה חוקי אבל עשוי לגרום להתפלגויות בין הדיירים תחת להגיע להסכמה לגבי הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה על פי החוק כי קבלת ההסכמה הנדרשת לפרויקט תתקבל באסיפה כללית. למעשה אין דרך מסודרת לכך וניתן לקבל הסכמה כזו גם מכל דייר בנפרד.
לגבי עותק- כל מי שחותם על הסכם זכאי לקבלת עותק ממנו.
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם וצריך לגביו רמת גמירות ומסוימות כמו בכל הסכם.
במקרה של דייר שלא מכיר את השפה - צריך לדאוג שיבין בשפה שמכיר את עירי ההסכם. אין חובה לתרגם לו את ההסכם אבל הוא צריך להכיר את עיקריו ובסופו של דבר זו החלטה שלו אם על סמך מה שהוסבר לו הוא חותם.
איני רואה מניעה לכנס אסיפות קטנות של דיירים. זה חוקי אבל עשוי לגרום להתפלגויות בין הדיירים תחת להגיע להסכמה לגבי הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא תמ"א 38 2
אורנה
12/11/15
שלום רב
שאלתי היא האם בעזרת תמ"א 38/2 ניתן לעקוף התנגדות של העירייה לפרויקט פינוי-בינוי , ולבנות מחדש את הבניין?
בתודה
אורנה
שאלתי היא האם בעזרת תמ"א 38/2 ניתן לעקוף התנגדות של העירייה לפרויקט פינוי-בינוי , ולבנות מחדש את הבניין?
בתודה
אורנה
עוקף פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/11/15
אורנה שלום
פרויקט פינוי בינוי מתיחס בדר"כ למספר מבנים היושבים על חטיבת קרקע גדולה יחסית. בעוד שתמ"א 38/2 מתיחס לבנין בודד. כך שלא מדובר על אותו פרויקט ואין כאן שאלה של דרך עוקפת. אם אתם בנין בודד אז תבדקו אפשרות של ביצוע פקוירט תמ"א 38/2 אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרויקט פינוי בינוי מתיחס בדר"כ למספר מבנים היושבים על חטיבת קרקע גדולה יחסית. בעוד שתמ"א 38/2 מתיחס לבנין בודד. כך שלא מדובר על אותו פרויקט ואין כאן שאלה של דרך עוקפת. אם אתם בנין בודד אז תבדקו אפשרות של ביצוע פקוירט תמ"א 38/2 אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי חתימה
יעל .מ
12/11/15
שלום
בבנין של אמא שלי מעונינים בתמ"א 38 . בתוכניות הראשונות המעלית עברה דרך הבית של אמא שלי והיא לא הסכימה לחתום . כעט הקבלן טוען שהמציא תוכניות חדשות ולא מוכן לתת את התוכנית הישנה לעו"ד שלנו טוען שאין לו אותה. אמא שלי מפחדת לחתום . הקבלן טוען שכולם חתמו ואומר שמפקחת תמ"א יכולה לזמן אותה ולהכריח לחתום כןלל קנס . האם זה אפשרי שיכרחו אותה. הקבלן לא מוכן לחתום על מסמך שהמעלית לא עוברת דרך הבית . מה אפשר לעשות
תודה
בבנין של אמא שלי מעונינים בתמ"א 38 . בתוכניות הראשונות המעלית עברה דרך הבית של אמא שלי והיא לא הסכימה לחתום . כעט הקבלן טוען שהמציא תוכניות חדשות ולא מוכן לתת את התוכנית הישנה לעו"ד שלנו טוען שאין לו אותה. אמא שלי מפחדת לחתום . הקבלן טוען שכולם חתמו ואומר שמפקחת תמ"א יכולה לזמן אותה ולהכריח לחתום כןלל קנס . האם זה אפשרי שיכרחו אותה. הקבלן לא מוכן לחתום על מסמך שהמעלית לא עוברת דרך הבית . מה אפשר לעשות
תודה
מעלית עוברת בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/11/15
יעל שלום!
בלי שאת רואה הסכם מלא עם תוכניות ומוודאת על מה את חותמת ההמלצה שלי היא לא לחתום.
אם אכן יש תוכנית לפיה מעלית עוברת בתוך הדירה ולוקחים לה חלק מהדירה אז לא ניתן להכריח אותה לכך.
ממליץ לכם לא לחתום ולשלוח מכתב /מיילים לעורך הדין שמייצג אותכם לפיו אתם מבקשים לראות הסכם מלא עם התוכניות המעודכנות.
לא לחשוש מבתיעה אצל המפקחת - אם אכן הוא רוצה לקחת לכם חלק מהדירה הקיימת היא לא תאשר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בלי שאת רואה הסכם מלא עם תוכניות ומוודאת על מה את חותמת ההמלצה שלי היא לא לחתום.
אם אכן יש תוכנית לפיה מעלית עוברת בתוך הדירה ולוקחים לה חלק מהדירה אז לא ניתן להכריח אותה לכך.
ממליץ לכם לא לחתום ולשלוח מכתב /מיילים לעורך הדין שמייצג אותכם לפיו אתם מבקשים לראות הסכם מלא עם התוכניות המעודכנות.
לא לחשוש מבתיעה אצל המפקחת - אם אכן הוא רוצה לקחת לכם חלק מהדירה הקיימת היא לא תאשר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חובה לחתום על הסכם?
אלברט
10/11/15
בבניין קיים הרוב הדרוש להוצאה לפועל של תמ"א 38/1.
היזם פנה אל המפקחת מאחר ולא חתמתי בתביעה שאחתום.
בנוסף תובע ממני הוצאות משפט.
שתי שאלות:
1. האם יש סיכוי שאחוייב בהוצאות משפט רק בגלל שלא הסכמתי לחתום?
2. מעבר לאישור שתיתן, אם תיתן, המפקחת לבצע את הפרויקט, האם בסמכותה לחייב אותי לחתום על ההסכם שעליו חתמו שאר הדיירים ככתבו וכלשונו? מה אם בהסכם כתוב שעלי לקפוץ מהגג?
היזם פנה אל המפקחת מאחר ולא חתמתי בתביעה שאחתום.
בנוסף תובע ממני הוצאות משפט.
שתי שאלות:
1. האם יש סיכוי שאחוייב בהוצאות משפט רק בגלל שלא הסכמתי לחתום?
2. מעבר לאישור שתיתן, אם תיתן, המפקחת לבצע את הפרויקט, האם בסמכותה לחייב אותי לחתום על ההסכם שעליו חתמו שאר הדיירים ככתבו וכלשונו? מה אם בהסכם כתוב שעלי לקפוץ מהגג?
האם חובה לחתום על הסכם?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/15
אלברט שלום!
בסמכות המפקחת לחייב אותך בהוצאות במידה ותפסיד בתביעה.
בסמכותה לחייב אותך לחתום ובדר"ח מה שנעשה הוא שהיא מסמכיה אחר (עורך הדין של היזם) לחתום בשימך על הניירת.
אם כתוב בהסכם התמ"א שעליך לקפוץ מהגג וכן כל נימוק הגיוני אחר תעלה בכתב ההגנה שלך. בסמכות המפקחת להתנות את הסכמתה לקבלת התביעה בשינויסעיפים בהסכם אם תמצא לנכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בסמכות המפקחת לחייב אותך בהוצאות במידה ותפסיד בתביעה.
בסמכותה לחייב אותך לחתום ובדר"ח מה שנעשה הוא שהיא מסמכיה אחר (עורך הדין של היזם) לחתום בשימך על הניירת.
אם כתוב בהסכם התמ"א שעליך לקפוץ מהגג וכן כל נימוק הגיוני אחר תעלה בכתב ההגנה שלך. בסמכות המפקחת להתנות את הסכמתה לקבלת התביעה בשינויסעיפים בהסכם אם תמצא לנכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לחתום על הסכם נון שופ בתמ"א 38/2
יצחק
09/11/15
אילן שלום
האם אתה ממליץ לחתום על הסכם נון שופ מוגבל בזמן עם יזם שבחרנו לביצוע תמ"א 38/2 ? אם כן מה לכתוב בהסכם ? איזה סיכונים יש לדיירים שחותמים על הסכם כזה ? מה התועלת ו/או הנזק בחתימה על הסכם כזה ?
בברכה
יצחק
האם אתה ממליץ לחתום על הסכם נון שופ מוגבל בזמן עם יזם שבחרנו לביצוע תמ"א 38/2 ? אם כן מה לכתוב בהסכם ? איזה סיכונים יש לדיירים שחותמים על הסכם כזה ? מה התועלת ו/או הנזק בחתימה על הסכם כזה ?
בברכה
יצחק
האם לחתום על הסכם נון שופ מול יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/15
יצחק שלום!
יזם מעונין בהסכם נון שופ מקדמי משני טעמים. האחד- כאינדיקציה שבכלל יש רוב של בעלי דירות שמעונינים בפרויקט. השני - לאפשר לו לבצע בדיקות נוספות לגבי כדאיות הפרויקט בראש שקט ומבלי לחשוש שאתם תפנו ליזם אחר.
הבעיה במסמכים כאלו היא שאופן ניסוחם מטיל עליכם חובה אכן לא להתקשר ולא לנהל מו"מ עם אחרים. הנוסח הוא אף לפעמים לתקופה לא "סגורה" ולא ברורה ובכל מקרה אם תפרדו עשוי היזם לטעון שהתנהגתם שלא בתום לב ולהעלות טענות אחרות נגדכם.
על כן המלצתי היא לא לחתום על דבר אלא לאפשר לעורכי הדין להתקדם להסכם מלא וסגור. ממילא תהליך זה אורך מספר חודשים ובמהלכם יכול היזם לבדוק מה שירצה בלי מחויבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יזם מעונין בהסכם נון שופ מקדמי משני טעמים. האחד- כאינדיקציה שבכלל יש רוב של בעלי דירות שמעונינים בפרויקט. השני - לאפשר לו לבצע בדיקות נוספות לגבי כדאיות הפרויקט בראש שקט ומבלי לחשוש שאתם תפנו ליזם אחר.
הבעיה במסמכים כאלו היא שאופן ניסוחם מטיל עליכם חובה אכן לא להתקשר ולא לנהל מו"מ עם אחרים. הנוסח הוא אף לפעמים לתקופה לא "סגורה" ולא ברורה ובכל מקרה אם תפרדו עשוי היזם לטעון שהתנהגתם שלא בתום לב ולהעלות טענות אחרות נגדכם.
על כן המלצתי היא לא לחתום על דבר אלא לאפשר לעורכי הדין להתקדם להסכם מלא וסגור. ממילא תהליך זה אורך מספר חודשים ובמהלכם יכול היזם לבדוק מה שירצה בלי מחויבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חוק תמא 38 יכול לנגוד תוכנית ממדים
דלית
09/11/15
בבניין שלנו עומדים לעשות תמא. לדירה שלי לא נותנים תוספת ממ"ד. התוכנית כפי שהוצע על ידי היזם מונעת ממני בעתיד לבנות ממ"ד גם על חשבוני לדירה, משום שהם לוקחים לי את כל אחוזי הבנייה וגם משום שהם לוקחים את כל השטחים שכן אפשר לעשות שם ממד. מה ניתן לעשות? ומה עמדת הועדה המחוזית.
אפשרות לממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/11/15
דלית שלום!
אני מבין שיש פרויקט של תמ"א חיזוק והוספה של קומות אצלכם בדירה וכי לכם לא מוסיפים ממ"ד.
יתכן והדבר נובע מכך שאין אפשרות טכנית לתוספת ממ"ד. אם את חושבת שיש אפשרות והיזם סתם מסרב לכך משיקוליו פשוט תגישי התנגדות להבקשה להיתר מסיבה זו. היום עיריות מאוד רגישות לנושא והם יקשו עליו אם אכן אפשר להוסיף ממ"ד.
בכל מקרה ממ"ד אינו חלק מזכויות הבניה החלות אלא בנוסף להם כך שהוא לא גורע כלום. היזם כן עלול, בשל התכנון התוספת שלו, לסכם אפשרות מעשית להוספת ממד אצלכם פשוט כי אין מקום לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שיש פרויקט של תמ"א חיזוק והוספה של קומות אצלכם בדירה וכי לכם לא מוסיפים ממ"ד.
יתכן והדבר נובע מכך שאין אפשרות טכנית לתוספת ממ"ד. אם את חושבת שיש אפשרות והיזם סתם מסרב לכך משיקוליו פשוט תגישי התנגדות להבקשה להיתר מסיבה זו. היום עיריות מאוד רגישות לנושא והם יקשו עליו אם אכן אפשר להוסיף ממ"ד.
בכל מקרה ממ"ד אינו חלק מזכויות הבניה החלות אלא בנוסף להם כך שהוא לא גורע כלום. היזם כן עלול, בשל התכנון התוספת שלו, לסכם אפשרות מעשית להוספת ממד אצלכם פשוט כי אין מקום לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ארנונה
מאיר משה
08/11/15
האם במהלך ביצוע התמא הדירים ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל?
ארנונה בזמן פרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז ברור שלא משלמים ארנונה מרגע שנהרס הבנין ועד לאחר קבלת טופס 4.
אם מדובר על פרויקט של תוספת קומות אז ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל. אם יש חלק בדירה שנהרס ו/או לא ניתן להשתמש בדירה בגלל הפרויקט (למשל - מדרגות נהרסו ואין גישה לדירה וכו') אז ניתן לפנות לעיריה. הם שולחים פקח לבדיקת העובודת הנטענות ובהתאם לכך יכולים להפסיק חיוב בארנונה לתקופה בה הדירה לא ראויה לשימוש. בנוסף - אם לא גרים בדירה אז ניתן לבקש פטור נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה. גם כאן שולחים פקח שבודק שהנכס אכן ריק והכוונה לריק לגמרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז ברור שלא משלמים ארנונה מרגע שנהרס הבנין ועד לאחר קבלת טופס 4.
אם מדובר על פרויקט של תוספת קומות אז ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל. אם יש חלק בדירה שנהרס ו/או לא ניתן להשתמש בדירה בגלל הפרויקט (למשל - מדרגות נהרסו ואין גישה לדירה וכו') אז ניתן לפנות לעיריה. הם שולחים פקח לבדיקת העובודת הנטענות ובהתאם לכך יכולים להפסיק חיוב בארנונה לתקופה בה הדירה לא ראויה לשימוש. בנוסף - אם לא גרים בדירה אז ניתן לבקש פטור נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה. גם כאן שולחים פקח שבודק שהנכס אכן ריק והכוונה לריק לגמרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד
מאיר משה
08/11/15
ברשותי חנות בבנין מיועד לתמא ואני מעונין לשנות אותה לדירת מגורים איזה מיסים עלי לשלם ? הם זה משתלם ?
שינוי יעוד למגורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
קודם כל תבדוק שבכלל ניתן לשנות יעוד של החנות לדירת מגורים. צריך לברר מול העיריה אם היא בכלל תסכים לכך.
במידה וכן - עשוי לחול עליך היטל השבחה בגין שינוי היעוד. צריך לבדוק באיזה יעוד הוצא ההיתר המקורי והאם התוכנית מתירה זאת. אני לא אלאה אותך בצד המשפטי. פשוט תדע ששינוי היעוד בהנחה שניתן לביצוע- קרוב לודאי כרוך בתשלום היטל השבחה.
בדר"כ זה משתלם אבל קשה לתת תשובה מדויקת בלי לדעת נתונים ספציפיים שלך. מציע שתבדוק כמה שווה החנות היום וכמה שווה השטח הנ"ל כדירת מגורי. אם השווי כדירת מגורים נמוך יותר אז חבל להתעסק בכך. אם השווי כדירת מגורים גבוה יותר עדין צריך לראות מה הפער. כי מהפער צריך להפחית עלויות התאמה מחנות לדירת מגורים וכן היטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תבדוק שבכלל ניתן לשנות יעוד של החנות לדירת מגורים. צריך לברר מול העיריה אם היא בכלל תסכים לכך.
במידה וכן - עשוי לחול עליך היטל השבחה בגין שינוי היעוד. צריך לבדוק באיזה יעוד הוצא ההיתר המקורי והאם התוכנית מתירה זאת. אני לא אלאה אותך בצד המשפטי. פשוט תדע ששינוי היעוד בהנחה שניתן לביצוע- קרוב לודאי כרוך בתשלום היטל השבחה.
בדר"כ זה משתלם אבל קשה לתת תשובה מדויקת בלי לדעת נתונים ספציפיים שלך. מציע שתבדוק כמה שווה החנות היום וכמה שווה השטח הנ"ל כדירת מגורי. אם השווי כדירת מגורים נמוך יותר אז חבל להתעסק בכך. אם השווי כדירת מגורים גבוה יותר עדין צריך לראות מה הפער. כי מהפער צריך להפחית עלויות התאמה מחנות לדירת מגורים וכן היטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי והיטלים להרחבת דירת גג במסגרת תמ"א 38/1
דייר גג
06/11/15
שלום,
ברצוני לשאול לגבי מיסוי והיטלים במסגרת תמ"א 38.
מדובר על דירת גג (עם הגג בבעלות בטאבו), כאשר הורחב בעבר (באישור) כ30 מטר על הגג.
יזם פנה אלינו כאשר הוא מציע שבמקום לשחלף דירות - להרחיב את השטח קיים שבנוי על הגג.
הצעת היזם כולל הרחבת הבניה על הגג שמעבר ל25 מטר שחל עליהם פטור ממיסוי והיטל השבחה.
היזם מבקש שדירות הגג ישלמו על כלל המיסוי והיטלים אשר חלים על ההרחבה, וכולל היטל השבחה, מס רכישה, וכו'.
אשמח האם תהיה ניתן לפרט איזו חובות מיסוי והיטלים חל על עסקה כזו, ואיך מחשבים אותם?
בתודה מראש.
ברצוני לשאול לגבי מיסוי והיטלים במסגרת תמ"א 38.
מדובר על דירת גג (עם הגג בבעלות בטאבו), כאשר הורחב בעבר (באישור) כ30 מטר על הגג.
יזם פנה אלינו כאשר הוא מציע שבמקום לשחלף דירות - להרחיב את השטח קיים שבנוי על הגג.
הצעת היזם כולל הרחבת הבניה על הגג שמעבר ל25 מטר שחל עליהם פטור ממיסוי והיטל השבחה.
היזם מבקש שדירות הגג ישלמו על כלל המיסוי והיטלים אשר חלים על ההרחבה, וכולל היטל השבחה, מס רכישה, וכו'.
אשמח האם תהיה ניתן לפרט איזו חובות מיסוי והיטלים חל על עסקה כזו, ואיך מחשבים אותם?
בתודה מראש.
מיסוי הרחבת דירת גג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
זה לא רציני לתת תשובה מעמיקה בלי להכיר לעומק את המקרה. אני ממליץ לך לגשת עם כל המסמכים והנתונים לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם דגש על ת"א 38 ולקבל את חוות דעתו.
בגדול - היטח השבחה הוא מחצית מההשבחה. כך שאם נותנים (לא ברור לי איך ומכוח איזה תוכנית) עוד מ"ר בגג מעבר למה שפטור, אז ההיטל יהיה מחצית משווי הזכות. אם למשל שווי מ"ר זכויות אצלכם הוא 10,000 ש"ח ומרחיבים בנוסף עוד 10 מ"ר אז ההיטל יהיה 50,000 ש"ח.
לגבי מס שבח (ולא מס רכישה) - צריך לעשות חישוב פרטני גם בהתחשב בנתונים אישיים שלכם.
בקיצור- לא להתעצל וללכת למומחה בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה לא רציני לתת תשובה מעמיקה בלי להכיר לעומק את המקרה. אני ממליץ לך לגשת עם כל המסמכים והנתונים לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם דגש על ת"א 38 ולקבל את חוות דעתו.
בגדול - היטח השבחה הוא מחצית מההשבחה. כך שאם נותנים (לא ברור לי איך ומכוח איזה תוכנית) עוד מ"ר בגג מעבר למה שפטור, אז ההיטל יהיה מחצית משווי הזכות. אם למשל שווי מ"ר זכויות אצלכם הוא 10,000 ש"ח ומרחיבים בנוסף עוד 10 מ"ר אז ההיטל יהיה 50,000 ש"ח.
לגבי מס שבח (ולא מס רכישה) - צריך לעשות חישוב פרטני גם בהתחשב בנתונים אישיים שלכם.
בקיצור- לא להתעצל וללכת למומחה בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
רחלי
05/11/15
שלום בקשר לדייר סרבן ?
אני גרה בבניין עם 8 דיירים והם ממש חרדים הם אומרים שאנחנו גויים ולכן אינני מעוניינת לעשות תמ"א 38 שלא יבואו וישתלטו פה החרדים האם זה אפשרי ?
מה לגבי המחיר של ועד הבית יעלה בגלל המעלית ואם אני גרה בקומה שנייה ואני לא משתמשת במעלית? האם גם אצטרך לשלם על המעלית?
האם היזמים של התמ"א 38 החתימו כמעט את כל הדיירים האם הם יכולים לבנות לכולם ולנו לא (בגלל שאנחנו לא חותמים על התמא) תודה רבה על תשובתך.
אני גרה בבניין עם 8 דיירים והם ממש חרדים הם אומרים שאנחנו גויים ולכן אינני מעוניינת לעשות תמ"א 38 שלא יבואו וישתלטו פה החרדים האם זה אפשרי ?
מה לגבי המחיר של ועד הבית יעלה בגלל המעלית ואם אני גרה בקומה שנייה ואני לא משתמשת במעלית? האם גם אצטרך לשלם על המעלית?
האם היזמים של התמ"א 38 החתימו כמעט את כל הדיירים האם הם יכולים לבנות לכולם ולנו לא (בגלל שאנחנו לא חותמים על התמא) תודה רבה על תשובתך.
הבית חרד..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבית חרד..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
רחלי שלום!
השאלה היא אם יש להם רוב שכן רוצים את הפרויקט. בתוספת בניה מדובר על 2/3 מהבעלים המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. אם יש - הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם.
לגבי המעלית - את תחויבי כמו כולם להתשתתף בהוצאות האחזקה. בכל מקרה זה לא צריך להיות סכום גדול כאשר מחלקים לכולם.
היזמים לא יכולים לא לבנות לכם. פשוט מה שיקרה הוא שבשלב מסוים הם יגישו נגדכם תביעה בפני המפקח על המקרקעין ויאכפו עליכם את הוראות ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה היא אם יש להם רוב שכן רוצים את הפרויקט. בתוספת בניה מדובר על 2/3 מהבעלים המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. אם יש - הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם.
לגבי המעלית - את תחויבי כמו כולם להתשתתף בהוצאות האחזקה. בכל מקרה זה לא צריך להיות סכום גדול כאשר מחלקים לכולם.
היזמים לא יכולים לא לבנות לכם. פשוט מה שיקרה הוא שבשלב מסוים הם יגישו נגדכם תביעה בפני המפקח על המקרקעין ויאכפו עליכם את הוראות ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה באזור מיועד לתמ"א 38
שי שי
04/11/15
שלום לכולם,
אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה סביב 550k מקסימום 600k. באזור שבו הסבירות גבוהה לביצוע פרויקט תמ"א 38/2- 38/3. לא אכפת לי גם דירת 2 חדרים.זו דירה ראשונה ואני מעדיף לקנות ולהשכיר ולחכות להשבחה. תודה
אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה סביב 550k מקסימום 600k. באזור שבו הסבירות גבוהה לביצוע פרויקט תמ"א 38/2- 38/3. לא אכפת לי גם דירת 2 חדרים.זו דירה ראשונה ואני מעדיף לקנות ולהשכיר ולחכות להשבחה. תודה
רכישת דירה באזור מיועד לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
תעמוד בתור...
אני לא חושב שהתקציב שלך מספיק למשהוא בתל אביב רמת גן גבעתיים והמעגל הזה. אתה צריך להתמקד ביפוש במעגל השני - ראשון, הרצליה, חולון, בת ים ואולי (גם לא בטוח) תמצא דירת קרקע קטנה באזור המחיר שאתה מחפש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא חושב שהתקציב שלך מספיק למשהוא בתל אביב רמת גן גבעתיים והמעגל הזה. אתה צריך להתמקד ביפוש במעגל השני - ראשון, הרצליה, חולון, בת ים ואולי (גם לא בטוח) תמצא דירת קרקע קטנה באזור המחיר שאתה מחפש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחידה רישומית
מורין
01/11/15
שלום רב,
אשמח לקבל מידע הכיצד רושמים יחידה רישומית בטאבו ע"ש היזםקבלן
תודה
אשמח לקבל מידע הכיצד רושמים יחידה רישומית בטאבו ע"ש היזםקבלן
תודה
יחידה רישמות חדשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/11/15
מורין שלום!
יחידה רישומית חדשה אינה על שם היזם אלא על שם בעלי הדירות. ליחידה זאת מצמידים את זכויות הבניה לגביהן עושים עיסקה. יחידה רישומית חדשה ניתן לעשות רק בהסכמת כל בעלי הדירות (או לאחר פסק דין האוכף את ההסכם על דיירים סרבנים). המנגנון הוא כמו כל שינוי מסמכי רישום בית משותף מול רשם המקרקעין. צריך להכין מסמכים מתאימים וכן תשריט מעודכן בו יופיע כיחידה חדשה שטח בבנין אליו יצמידו את הזכויות.
זה ענין טכני וכדיירים לא חשוב הדרך איך רושמים אלא מתי ניתן לרשום ומשמעות הרישום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יחידה רישומית חדשה אינה על שם היזם אלא על שם בעלי הדירות. ליחידה זאת מצמידים את זכויות הבניה לגביהן עושים עיסקה. יחידה רישומית חדשה ניתן לעשות רק בהסכמת כל בעלי הדירות (או לאחר פסק דין האוכף את ההסכם על דיירים סרבנים). המנגנון הוא כמו כל שינוי מסמכי רישום בית משותף מול רשם המקרקעין. צריך להכין מסמכים מתאימים וכן תשריט מעודכן בו יופיע כיחידה חדשה שטח בבנין אליו יצמידו את הזכויות.
זה ענין טכני וכדיירים לא חשוב הדרך איך רושמים אלא מתי ניתן לרשום ומשמעות הרישום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
מאיר משה
01/11/15
האם יזם יכול לקחת לי את החניה שלי הרשומה בטאבו נגד רצוני?
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/11/15
לא ניתן לקחת חניה פרטית של דייר.
אבל אני מציע לך להשגיח בשבע עיניים על תהליך התכנון מול העיריה כי היא לא כל כך שמה לב לענין הקניני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אבל אני מציע לך להשגיח בשבע עיניים על תהליך התכנון מול העיריה כי היא לא כל כך שמה לב לענין הקניני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בועדה המקומית אחר שנחתום על חוזה
יעל
29/10/15
שלום,
אנחנו לפני חתימה על תמ"א 38/2 ואנחנו מתלבטים מכל מיני סיבות, בעיקר תכנוניות. מה קורה אם אחרי שנחתום, הועדה המקומית לא תאשר את הבקשה המקורית של היזם אלא תאשר אותה בשינויים. האם נהייה "תפוסים" בחוזה שחתמנו?
יעל
אנחנו לפני חתימה על תמ"א 38/2 ואנחנו מתלבטים מכל מיני סיבות, בעיקר תכנוניות. מה קורה אם אחרי שנחתום, הועדה המקומית לא תאשר את הבקשה המקורית של היזם אלא תאשר אותה בשינויים. האם נהייה "תפוסים" בחוזה שחתמנו?
יעל
שינויים בתכנון לאחר חתימת הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/15
יעל שלום!
אני מניח שמה שיש בפניכם הוא רק תכנון ראשוני של היזם. כך שאין כמעט ספק ששינויים בתכנון יהיו לעומת מה שיצורף כנספח להסכם. השאלה הנכונה יותר היא האם אלו שינויים מהותיים או לא ומהו שינוי מהותי. לגבי ההגדרה של "שינוי מהותי"- שינוי באחוז מסוים משטח הדירה, ביטול מרפסת, ביטול חניה כל אלו הם בעיני שינוי מהותי. במקרה כזה צריכה להיותצ לכל אחד מכם זכות לבטל את חתימתו על ההסכם. צריך לזכור כי יתכן והתכנון המתוקן הוא כל מה שאתם יכולים לקבל מבחינת העיריה. כך שצריך להזהר בענין זה על מנת שלא כל הפרויקט ילך לטמיון רק בגלל שדייר אחד או שנים חוזרים בהם מהחתימה.
אם השינוי אינו מהותי- ההסכם ממשיך לחייב את הצדדים והתוכנית עם השינויים הקלים תחייב גם אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שמה שיש בפניכם הוא רק תכנון ראשוני של היזם. כך שאין כמעט ספק ששינויים בתכנון יהיו לעומת מה שיצורף כנספח להסכם. השאלה הנכונה יותר היא האם אלו שינויים מהותיים או לא ומהו שינוי מהותי. לגבי ההגדרה של "שינוי מהותי"- שינוי באחוז מסוים משטח הדירה, ביטול מרפסת, ביטול חניה כל אלו הם בעיני שינוי מהותי. במקרה כזה צריכה להיותצ לכל אחד מכם זכות לבטל את חתימתו על ההסכם. צריך לזכור כי יתכן והתכנון המתוקן הוא כל מה שאתם יכולים לקבל מבחינת העיריה. כך שצריך להזהר בענין זה על מנת שלא כל הפרויקט ילך לטמיון רק בגלל שדייר אחד או שנים חוזרים בהם מהחתימה.
אם השינוי אינו מהותי- ההסכם ממשיך לחייב את הצדדים והתוכנית עם השינויים הקלים תחייב גם אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירה בפרויקט תמ"א 38 בדירה יותר גדולה
אבי
27/10/15
הנני מעוניין להחליף דירה עתידית בפרויקט תמ"א 38/2 (תמורה של 25 מ' מעבר לדירה הקיימת) בדירה אחרת גדולה יותר (31 מ' יותר מהדירה הנוכחית). האם יהיה חיוב כלשהו במס?
החלפת דירה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/15
אבי שלום!
אם ההסכם טרם נחתם אז פשוט תשנו במסגרת ההסכם את התמורה המגיע לכם.
אם נחתם כבר- רשויות המס עשויות לראות בכך מכר של הדירה שהובטחה לכם ורכישה של הדירה החדשה. מציע שתהיו מלווים בעו"ד שיבדוק את ההסכם הקיים וכיצד ניתן למנוע (או לפחות להפחית סיכוי) שכך יראו את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם ההסכם טרם נחתם אז פשוט תשנו במסגרת ההסכם את התמורה המגיע לכם.
אם נחתם כבר- רשויות המס עשויות לראות בכך מכר של הדירה שהובטחה לכם ורכישה של הדירה החדשה. מציע שתהיו מלווים בעו"ד שיבדוק את ההסכם הקיים וכיצד ניתן למנוע (או לפחות להפחית סיכוי) שכך יראו את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק חדש: היזם חייב להיות גם הקבלן !!!! ?????
אורנה
27/10/15
במהלך פגישה עם יזם שהוא גם קבלן
הצהיר שיש חוק חדש שמחייב שהיזם יהיה גם הקבלן
לא נראה לי הגיוני, בגלל חופש העיסוק וכך שחצי מהחברות פועלות כך, וחצי מהקבלנים לא יכולים או רוצים להיות יזמים ולהיפך
האם זה פשוט עוד טריק לגרום לנו לחשוב שאי אפשר לפנות ליזמים שיעשו מכרז בין קבלנים ? אגב, הטענה שלה היתה שכך בוחרים בקבלנים הכי דפוקים, ואני הסברתי, שזה יכול להיות מכרז סגור בין קבלנים שאנחנו נבחר ונאשר ושההצעה הזוכה אינה לפי מחיר אלא לפי פרמטרים והחלטת הדיירים
הצהיר שיש חוק חדש שמחייב שהיזם יהיה גם הקבלן
לא נראה לי הגיוני, בגלל חופש העיסוק וכך שחצי מהחברות פועלות כך, וחצי מהקבלנים לא יכולים או רוצים להיות יזמים ולהיפך
האם זה פשוט עוד טריק לגרום לנו לחשוב שאי אפשר לפנות ליזמים שיעשו מכרז בין קבלנים ? אגב, הטענה שלה היתה שכך בוחרים בקבלנים הכי דפוקים, ואני הסברתי, שזה יכול להיות מכרז סגור בין קבלנים שאנחנו נבחר ונאשר ושההצעה הזוכה אינה לפי מחיר אלא לפי פרמטרים והחלטת הדיירים
האם יזם חייב להיות קבלן?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
שלום אורנה!
לא מכיר כזה חוק. יזם לא חייב להיות קבלן. הצורך בקבלן רשום הוא רק לבנית הבנין. לא בהכרח יש לו מיומנויות לטפל בצד התכנוני ו/או השיווקי ו/או הכספי הכרוך בניהול פרויקט בניה. דוקא הייתי אפילו מקצין ואומר שחשוב יותר יזם שיש לו יכולות אלו מאשר יזם שהוא קבלן ביצוע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזה חוק. יזם לא חייב להיות קבלן. הצורך בקבלן רשום הוא רק לבנית הבנין. לא בהכרח יש לו מיומנויות לטפל בצד התכנוני ו/או השיווקי ו/או הכספי הכרוך בניהול פרויקט בניה. דוקא הייתי אפילו מקצין ואומר שחשוב יותר יזם שיש לו יכולות אלו מאשר יזם שהוא קבלן ביצוע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מעלית בתמ"א 38
זיווה
27/10/15
ברצוני לדעת האם אפשר לאלץ דייר להכניס מעלית לתוך שטח דירתו בסלון תמורת נתינת שטח אחר גם אם איננו
מוכן לשינוי בדירתו
מוכן לשינוי בדירתו
בנית מעלית בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
לא ניתן לאלץ לקחת שטח פרטי. יחד עם זאת ומאחר ואני מניח שגם לכם יש אינטרס במעלית - תנסו למצוא פתרון שמקובל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת היועץ המשפטי לממשלה
עמיחי
26/10/15
שלום,
קראתי שיש החלטה חדשה של היועץ המשפטי לממשלה לשנות את הפרשנות של הזכויות של התמ"א ואפילו הקפיאו את התמ"א ברמת גן.
אני דייר בבניין בצפון הישן בתל אביב (ברובע 3) ואנחנו במגעים מתקדמים עם יזם. יש אצלנו 3 קומות כולל קומת קרקע והיזם רוצה לבנות 6.5 קומות. הוא עכשיו טוען שבגלל ההחלטה - הוא יצטרך להוריד לנו 5 מ"ר מההצעה הקודמת שלו.
האם ההחלטה החדשה של היועץ המשפטי נוגעת גם לנו?
תודה,
עמיחי
קראתי שיש החלטה חדשה של היועץ המשפטי לממשלה לשנות את הפרשנות של הזכויות של התמ"א ואפילו הקפיאו את התמ"א ברמת גן.
אני דייר בבניין בצפון הישן בתל אביב (ברובע 3) ואנחנו במגעים מתקדמים עם יזם. יש אצלנו 3 קומות כולל קומת קרקע והיזם רוצה לבנות 6.5 קומות. הוא עכשיו טוען שבגלל ההחלטה - הוא יצטרך להוריד לנו 5 מ"ר מההצעה הקודמת שלו.
האם ההחלטה החדשה של היועץ המשפטי נוגעת גם לנו?
תודה,
עמיחי
החלטת היועמ"ש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
שלום עמיחי
לא נראה לי שיש לחוות דעתו משום נגיעה לפרויקט שלכם. בתל אביב ממילא הבקשה צריכה להיות תואמת לתוכנית רובע 3 המופקדת (בנוסחה האחרון). השאלה תהיה לא לגבי הזכויות אלא לגבי השאלה האם על זכויות אלו יהנה היזם מפטור ממס שבח ומהיטל השבחה.
בכל מקרה גם חוות דעתו של היועמ"ש אינה סוף פסוק ואני מניח שמינהל התכנון ישמיע את עמדתו בענין בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שיש לחוות דעתו משום נגיעה לפרויקט שלכם. בתל אביב ממילא הבקשה צריכה להיות תואמת לתוכנית רובע 3 המופקדת (בנוסחה האחרון). השאלה תהיה לא לגבי הזכויות אלא לגבי השאלה האם על זכויות אלו יהנה היזם מפטור ממס שבח ומהיטל השבחה.
בכל מקרה גם חוות דעתו של היועמ"ש אינה סוף פסוק ואני מניח שמינהל התכנון ישמיע את עמדתו בענין בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה עם עיקולים
הדס
25/10/15
רוצים לעשות אצלנו תמ"א של חיזוק והוספת קומות. יש על הדירה שלנו עיקולים שונים ובסכומים גבוהים (לרשויות המס, לחברה, לאדם פרטי). האם מותר לנו לחתום על הסכמה לתמ"א?
האם לבעלי דירה עם עיקולים מותר לחתום על הסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
הדס שלום!
אין מניעה לכל בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א 38 גם אם על זכויותיו בדירה רשומים עיקולים בסכומים גדולים.
אבל שימו לב שבמסגרת ההסכם עליו תחתמו בדר"כ יש סעיפים המחייבים אותכם "לנקות" את כל ההערות האלו מהזכויות על הדירה. במיוחד אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לכל בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א 38 גם אם על זכויותיו בדירה רשומים עיקולים בסכומים גדולים.
אבל שימו לב שבמסגרת ההסכם עליו תחתמו בדר"כ יש סעיפים המחייבים אותכם "לנקות" את כל ההערות האלו מהזכויות על הדירה. במיוחד אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
