פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת דירה ללא רישן בטאבו
מור
05/01/10
שלום רב,
האם ניתן למכור דירה שאין עליה רישום בטאבו,יש הערה בטאבו. וזה גורף לכל הדירות באותו בניין.
לתשובה אודה
האם ניתן למכור דירה שאין עליה רישום בטאבו,יש הערה בטאבו. וזה גורף לכל הדירות באותו בניין.
לתשובה אודה
חסרים פרטים בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני קבלת מפתח
אביבית
05/01/10
שלום
קניתי דירה מקבלן שאיכלוסה בעוד כשנתיים. האם אני יכולה למכור את הדירה כרגע? גם ללא מפתח וסיום החוזה של הקבלן?תודה מראש
קניתי דירה מקבלן שאיכלוסה בעוד כשנתיים. האם אני יכולה למכור את הדירה כרגע? גם ללא מפתח וסיום החוזה של הקבלן?תודה מראש
מכירת זכויות חוזיות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
באופן עקרוני את יכולה למכור אך אינך מוכרת דירה אלא זכויות חוזיות.
בנוסף, תדרשי לקבל את הסכמת הקבלן למכירה ומראש.
העסקה כשלעצמה מורכבת יותר מבחינה משפטית/חוזית ויש גם השלכות מס.
למשל, לא תוכלי לקבל פטור ממס שבח שכן אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה" שעל פי הוראות החוק מהווה דירה ש"בנייתה הסתיימה".
כמו כן, הרוכש לא יוכל להינות ממדרגות מס רכישה ויאלץ לשלם 5% על מולוא התמורה מאחר, ושוב, מדובר ברכישת זכויות חוזיות ולא ברכישת דירת מגורים.
בכל מקרה - לא לבצע עסקאות ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה.
בנוסף, תדרשי לקבל את הסכמת הקבלן למכירה ומראש.
העסקה כשלעצמה מורכבת יותר מבחינה משפטית/חוזית ויש גם השלכות מס.
למשל, לא תוכלי לקבל פטור ממס שבח שכן אין מדובר ב"דירת מגורים מזכה" שעל פי הוראות החוק מהווה דירה ש"בנייתה הסתיימה".
כמו כן, הרוכש לא יוכל להינות ממדרגות מס רכישה ויאלץ לשלם 5% על מולוא התמורה מאחר, ושוב, מדובר ברכישת זכויות חוזיות ולא ברכישת דירת מגורים.
בכל מקרה - לא לבצע עסקאות ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שרשומה עליה משכנתא
קונה רציני
05/01/10
שלום,
אני רוצה לקנות דירה . על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק מסוים.
המוכר לא מוכן שחלק מהתמורה תהיה לכיסוי המשכנתא ובכך להסירה.
אני עדיין רוצה את הדירה. מה ניתן לעשות?
אם אציע לו "לגרור" את המשכנתא, איך עלי להבטיח זאת בצורה הטובה ביותר?
אני רוצה לקנות דירה . על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק מסוים.
המוכר לא מוכן שחלק מהתמורה תהיה לכיסוי המשכנתא ובכך להסירה.
אני עדיין רוצה את הדירה. מה ניתן לעשות?
אם אציע לו "לגרור" את המשכנתא, איך עלי להבטיח זאת בצורה הטובה ביותר?
סילוק משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
לא ברור משאלתך מדוע מתנגד המוכר לכיסוי המשכנתא. גם במקרה שהוא מבקש לגרור את המשכנתא הקיימת, יש לתת על כך את הדעת בניסוח תנאי התשלום בהסכם ולהבטיח כספים שיספיקו לסילוק המשכנתא מהדירה.
ככל שיש בעסקה סיכון מבחינתך - מומלץ שלא לבצע את העסקה.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד בקיא במקרקעין בכדי שייצג אותך בעסקה וישמור על זכויותיך.
לא להתיימר לבצע עסקאות במקרקעין פשוטות ומסובכות כאחד, ללא ליווי משפטי צמוד.
בהצלחה.
ככל שיש בעסקה סיכון מבחינתך - מומלץ שלא לבצע את העסקה.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד בקיא במקרקעין בכדי שייצג אותך בעסקה וישמור על זכויותיך.
לא להתיימר לבצע עסקאות במקרקעין פשוטות ומסובכות כאחד, ללא ליווי משפטי צמוד.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת תכולת דירה ע"י המוכרת!!
דיאנה
05/01/10
חברתי קנתה לא מזמן דירה כאשר העו"ד המייצג אותה הוא אותו העו"ד של מוכרת הדירה. נחתם בניהן חוזה אשר לא פירט את תוכנה במלואו. לא נרשמו שם מזגנים כאשר במודעה ביד 2 צויינו מזגנים שבעיקבותה באה חברתי לדירה וגם בהערכת שמאי נרשמו מזגנים. בעלת הדירה רוצה להוציא את המזגנים מהדירה מכיוון שלא נרשמו בחוזה.
האם היא יכולה לעשות זאת ובית משפט יגבה אותה או שיהיה לצד חברתי שלא ידעה שזה אמור להיכנס לחוזה שכן העו"ד משותף לה וגם למוכרת ומציע לה לפנות לבית משפט.
האם היא יכולה לעשות זאת ובית משפט יגבה אותה או שיהיה לצד חברתי שלא ידעה שזה אמור להיכנס לחוזה שכן העו"ד משותף לה וגם למוכרת ומציע לה לפנות לבית משפט.
בית המשפט יכריע לפי הוראות ההסכם ועדויות הצדדים. קשה להתנבא.
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על ירושה וחיוב במס שבח
אבי
05/01/10
ויתור על חלק ביורשה חיוב במס שבח
אבי04/01/2010 06:50
אימי בת 95 חתמה על ויתור לגבי ירושה לאשתו של אחי החורג מצד אבי שנפטר.לאחר כשנה וחצי היגיע חיוב לאימי בסך 10.000 שקל ממס שבח דרך הוצל"פ . הגשתי תביעה בית משפט לתביעות קטנות והיא נימחקה בטענה שיש להגישה בבית דין לעיניני משפחה .יש לציין שבנה של אשתו של אחי החורג הינו עורך דין והוא מסרב לשלם את מס השבח למרות ששלח מיכתב טרם הויתור שהוא ישא בכל ההוצאות של ההעברה ללא תמורה. הוא הגיש את הבקשה בפטור עקב משפחה והבקשה לא התקבלה לכן החיוב גדול . סכ"ה כל השומה היא 18.000 שקל למרות שטרם הויתור הוא הודיע במיכתבו שהערכה היא של שומה בסך 12.000 שקל. שאלתי מה לעשות? האם להגיש את הבקשה בפטור (אמי לא מכרה דירה ב 4 שנים) והאם ניתן להגיש בפטור אחרי 1.5 שנים והאם הפטור ימחוק גם את התשלום עבור הוצל"פ שהצטבר . או אולי כדאי להגיש תביעה בבית דין לעיניני משפחה . העניין הוא שבנתיים הסכום תופח בהוצל"פ והם לא מוכנים לעכב הליכים במס שבח יותר. את תבעתי שנמחקה הגשתי גם לגבי תשלום מס שבח וגם לגבי הפרשי שומה בגלל מצג שווא. מה הסיכוי שבית משפט לעינייני משפחה יחייב את הנ"ל לשלם את מס השבח ואת הפרשי השומה?
מחכה לתשובה
אבי04/01/2010 06:50
אימי בת 95 חתמה על ויתור לגבי ירושה לאשתו של אחי החורג מצד אבי שנפטר.לאחר כשנה וחצי היגיע חיוב לאימי בסך 10.000 שקל ממס שבח דרך הוצל"פ . הגשתי תביעה בית משפט לתביעות קטנות והיא נימחקה בטענה שיש להגישה בבית דין לעיניני משפחה .יש לציין שבנה של אשתו של אחי החורג הינו עורך דין והוא מסרב לשלם את מס השבח למרות ששלח מיכתב טרם הויתור שהוא ישא בכל ההוצאות של ההעברה ללא תמורה. הוא הגיש את הבקשה בפטור עקב משפחה והבקשה לא התקבלה לכן החיוב גדול . סכ"ה כל השומה היא 18.000 שקל למרות שטרם הויתור הוא הודיע במיכתבו שהערכה היא של שומה בסך 12.000 שקל. שאלתי מה לעשות? האם להגיש את הבקשה בפטור (אמי לא מכרה דירה ב 4 שנים) והאם ניתן להגיש בפטור אחרי 1.5 שנים והאם הפטור ימחוק גם את התשלום עבור הוצל"פ שהצטבר . או אולי כדאי להגיש תביעה בבית דין לעיניני משפחה . העניין הוא שבנתיים הסכום תופח בהוצל"פ והם לא מוכנים לעכב הליכים במס שבח יותר. את תבעתי שנמחקה הגשתי גם לגבי תשלום מס שבח וגם לגבי הפרשי שומה בגלל מצג שווא. מה הסיכוי שבית משפט לעינייני משפחה יחייב את הנ"ל לשלם את מס השבח ואת הפרשי השומה?
מחכה לתשובה
צר לי אך הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי, שללא ספק נחוץ לכם
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבם לבלעדיות
יהודית
05/01/10
האים בהסכם לבילעדיות על ידי מתווך חיבים גם הבעל ואישה לחתום על הסכם עים מתווך לבילעדיות או מספיק צד אחד או הבעל או האישה
למתווך תמיד תהיה עילת תביעה חוזית כנגד זה שחתם
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם בילעדיות בהסכמת המתווך
יוסי כהן
05/01/10
האם ישנה אפשרות למתווך שחתם על ביטול הסכם בלעדיות וקיבל תמורה עבור הימים שהוא פירסם את הנכס ישנה קבלה על ביטול ההסכם ועכשיו הוא טוען שלמרות שהוא הסכים לביטול הבלעדיות אין באפשרותנו למכור את הדירה נוסף לכל רק אחד מבעלי הדירה היה חתום על הסכם הבלעדיות
השאלה לא מובנת - אם הסכם הבלעדיות בוטל בהסכמה - הוא מבוטל וחסר תוקף.
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בעלת גג בטאבו
שחר
04/01/10
שלום לכולם.
אני מעונין לרכוש דירה עם גג בטבו.
יש לי מספר שאלות
א.האם שארצה לבנות על הגג אצטרך את אישור השכנים? (הרי הגג שלי בטאבו).
ב.מעיון בבנסח הטאבו ראיתי שהגג מחולק לשלוש-כלומר לכל שכן בקומה יש חלק בגג.האם זה מבטיח את האפשרות לבנות בחלק שלי?
ג.האם אצטרך את הסכמת הועדה לתכנון ערים לבניה כזו? הסתכלתי באתר שלהם וכן בשנת 2005 הוגשה בקשה והגג חולק לשלוש -האם זה אומר שמותר לי לבנות מבלי לשאול?
מחכה לתשובה מירה.
תודה שחר.
אני מעונין לרכוש דירה עם גג בטבו.
יש לי מספר שאלות
א.האם שארצה לבנות על הגג אצטרך את אישור השכנים? (הרי הגג שלי בטאבו).
ב.מעיון בבנסח הטאבו ראיתי שהגג מחולק לשלוש-כלומר לכל שכן בקומה יש חלק בגג.האם זה מבטיח את האפשרות לבנות בחלק שלי?
ג.האם אצטרך את הסכמת הועדה לתכנון ערים לבניה כזו? הסתכלתי באתר שלהם וכן בשנת 2005 הוגשה בקשה והגג חולק לשלוש -האם זה אומר שמותר לי לבנות מבלי לשאול?
מחכה לתשובה מירה.
תודה שחר.
יש לבחון את המקרה לגופו על מנת להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על דירה שלא נרשמה כבית משותף ,כיצד?
שחר כהן
04/01/10
שלום לחבריי.
פנה אליי לקוח המעוניין להטיל עיקול על דירה של אדם שנפטר.(לא עלינו).
אותה אדם השאיר חובות אחריו וכעת בעל החוב מעוניין להיפרע לכשיימכר הנכס.
הבעיה היא שהנכס אמור היה להירשם כבית משותף אבל רישום כזה לא נעשה.
מהן הדרכים בהן יש לפעול בכדי לרשום את העיקול או כל הגנה אחרת לטובת בעל החוב? אם בכלל...
בברכה ותודה מראש
שחר כהן
פנה אליי לקוח המעוניין להטיל עיקול על דירה של אדם שנפטר.(לא עלינו).
אותה אדם השאיר חובות אחריו וכעת בעל החוב מעוניין להיפרע לכשיימכר הנכס.
הבעיה היא שהנכס אמור היה להירשם כבית משותף אבל רישום כזה לא נעשה.
מהן הדרכים בהן יש לפעול בכדי לרשום את העיקול או כל הגנה אחרת לטובת בעל החוב? אם בכלל...
בברכה ותודה מראש
שחר כהן
עיקול על זכויות חוזיות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
במקרים בהם הדירה לא נרשמה כיחידה נפרדת בבית משותף, ניתן לבקש לעקל את הזכויות החוזיות של החייב ולרשום את העיקול בספרי החברה המשכנת ו/או במינהל מקרקעי ישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי חכירה
מאור
04/01/10
האם שכירות מעל חמש שנים נקראת חכירה ויש לרשום אותה בפנקסי
הרשם
האם יש צורך בחוזה או הסכם בכתב בין השוכר למשכיר שמוכיח כי קיים הסכם בן 5 שנים
ואם נרשמה הערת אזהרה לטובת השוכר אילו זכויות יש לו
ושכירות מעל 10 שנים - האם היא גם חכירה
הרשם
האם יש צורך בחוזה או הסכם בכתב בין השוכר למשכיר שמוכיח כי קיים הסכם בן 5 שנים
ואם נרשמה הערת אזהרה לטובת השוכר אילו זכויות יש לו
ושכירות מעל 10 שנים - האם היא גם חכירה
זכות שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
על פי ההגדרה שבחוק המקרקעין, שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה".
עוד קובע החוק, ששכירות לתקופה של עד חמש שנים אינה טעונה רישום ואינה טעונה מסמך בכתב.
עוד קובע החוק, ששכירות לתקופה של עד חמש שנים אינה טעונה רישום ואינה טעונה מסמך בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה ברכישת רכישת מגרש?
ארז מירב
04/01/10
שלום,הנני מועמד ל"חבר בעצמאות כלכלית" בקיבוץ העובר הפרטה. כחלק מתהליך ההפרטה, אני עומד לרכוש מן הקיבוץ קרקע (500 מ"ר) הכוללת מבנה. הקרקע נמצאת בתוך הקו הכחול.בשלב בו ההפרטה תושלם (תכנית המתאר של ההפרטה כבר בשלב ההפקדה) הקיבוץ יפנה אותי לחתימת חוזה מול מ.מ.י.שאלתי: יש כבר מגרש אחד, בהרחבה של ישוב אחר, הרשום על שמי במנהל. האם דבר זה עלול למנוע מהמנהל למכור לי שטח נוסף? האם רצוי למכור את המגרש השני טרם תיווצר בעייה?בתודה.
יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
גירושין ומשכנתא
גלינה
04/01/10
התגרשתי בשנת 2006, ויתרתי על הבית לטובת הגרוש. הגרוש לא מעבי ר את המשכנתא על שמו, מתחמק. יותר משנה לא משלם מזונות, כמה חודשים לא משלם משכנתא (גר באותו הבית, אני עם הילשים בשכירות). בנק פנה אלי עם הוצאות לפועל ומשכון דירה. מצאתי קונה לבית. הבנק לא נותן מידע כמה החוב, האם סכום המכירה מכסה אותו. אולי לא כדי לי להתעסק עם זה? מה זה פירוק שותפות?
גירושין ומשכנתא
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
לא ברור כיצד נעשה אותו הויתור על הדירה. אם ויתרת- מדוע המשכנתא נשארה על שמך?
עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל ייעוץ ספציפי, בהתייחס בין היתר על המסמכים עליהם חתמת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל ייעוץ ספציפי, בהתייחס בין היתר על המסמכים עליהם חתמת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שכ"ט עסקת קניית דירה
אורב"ש
04/01/10
רציתי לדעת, סיכמתי עם העו"ד שלי על אחוז מסויים לקניית דירה. הוא רק לא אמר לי שזה לא כולל מע"מ.
כעת משהסתיימה הקנייה הוא רוצה את שכרו בצירוף המע"מ. מה עושים ? מה מקובל ? העו"ד טוען שזה מה שמקובל בעסקאות כאלה אבל אני מרגיש קצת מרומה כי גם אם מקובל בעסקאות כאלה לגבות אחוז מסויים + מע"מ אני לא קונה דירה כל יום ואני לא אמור לדעת מה מקובל ומה לא...
כעת משהסתיימה הקנייה הוא רוצה את שכרו בצירוף המע"מ. מה עושים ? מה מקובל ? העו"ד טוען שזה מה שמקובל בעסקאות כאלה אבל אני מרגיש קצת מרומה כי גם אם מקובל בעסקאות כאלה לגבות אחוז מסויים + מע"מ אני לא קונה דירה כל יום ואני לא אמור לדעת מה מקובל ומה לא...
שכ"ט עו"ד בעסקת מכר
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
בדר"כ, הסכום הננקב לא כולל מע"מ, שהרי המע"מ איננו שייך לעורך הדין, אלא מועבר על ידו לשלטונות מע"מ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת נחלה במושב לנכה
אליהו
04/01/10
אני חולה דיאליזה מרותק לביתי רוצה למכור את ביתי שהוא נחלה במושב, קראתי בזכויות שאני פטור מדמי הסכמה , האם נכון הדבר ומה עלי לעשות אשמח להעזר בכם בהמשך.
פטור מדמי הסכמה
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
יש לברר זאת במנהל. למיטב ידיעתי, אין פטור מדמי הסכמה מסיבה זו.
כדאי לשתף עוד תובעים לפי ס' 197 ירידת ערך?
שואל
04/01/10
אנ עומדים בפני תביעה ראשונית די טובה לועדה מקומית ויכולים תיאורטית לעניין תובעים/שכנים נוספים ואולי לחסוך קצת מעלות התביעה, אך אנו שואלים עצמנו מהם היתרונות והחסרונות בצירוף שכזה? ממילא הפיצוי לכל דירה סולידית..וכו
אפשר להתייחס בבקשה?
תודה רבה
אפשר להתייחס בבקשה?
תודה רבה
נא להתיעץ עם שמאי מקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
בכל מקרה, צירוף תובעים יש בו משום "משקל" כבד יותר, וכן חסכון בעלויות.
התמחות במשרד העוסק בנדל"ן
s
04/01/10
שלום רב,
רציתי לדעת מה עושה מתמחה במשרד העוסק בתחום הנדל"ן?
ואיך אפשר להתכונן להתמחות שכזו בצורה מקצועית ביותר?
רציתי לדעת מה עושה מתמחה במשרד העוסק בתחום הנדל"ן?
ואיך אפשר להתכונן להתמחות שכזו בצורה מקצועית ביותר?
נא לפנות לפורום מתמחים
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
לעו"ד זהר ארד
מור
04/01/10
זהר שלום,
ראשית תודה רבה על המענה.
בהמשך לתשובתך המצ"ב, התעוררו אצלי שתי שאלות:
"מור שלום,
אין סייג לעניין זה. דרישת החוק היא שזו תהיה דירתו היחידה של המוריש.
אציין, למעלה מן הצורך, כי גם חלק זניח של המוריש בדירה נוספת מאיין את הפטור לפי סעיף 49(ב)(5). כך למשל, בפרשת "וייסגלס", מכר מנהל עזבון דירה של מנוחה שבזמן פטירתה היו לה 1/20 חלקים מדירה נוספת. מנהל מס שבח דחה את בקשת היורשים לפטור. ועדת ערר מס שבח דחתה את הערר של היורשים לאחר שפסקה שלא התקיים התנאי שלמוריש ערב מותו יש דירת מגורים אחת בלבד.
משך זמן ההמתנה יהיה לפי זכאותו של היורש לקבלת פטור."
לפיכך,שאלותיי הן -
1. האם הדירה השנייה, הרשומה על הבת היורשת, תוכל להימכר בפטור רק בעוד 4 שנים?! על אף שזכאותם של היורשים מיידית, קרי; שניהם לא מכרו ב-10 שנים האחרונות כל נכס בבעלותם ובהתחשב שנחתם חוזה מכר על דירת מגורים אחת שניתנה בירושה לאחד הבנים לפני כשבוע ימים.
2. האם ניתן להמיר, באמצעות בקשה למס שבח, את הפטור על דירת המגורים המקורית של היורשת (עילת פטור של 4 שנים) בזו של דירת הירושה השנייה? ז"א לוותר על עילת הפטור של 4 שנים לגבי דירת המגורים בבעלות הבת, זו שלא ניתנה לירושה, ובכך לקבל את הפטור ממס על הדירה השנייה שנתקבלה בירושה?
בתודה מראש,
מור.
ראשית תודה רבה על המענה.
בהמשך לתשובתך המצ"ב, התעוררו אצלי שתי שאלות:
"מור שלום,
אין סייג לעניין זה. דרישת החוק היא שזו תהיה דירתו היחידה של המוריש.
אציין, למעלה מן הצורך, כי גם חלק זניח של המוריש בדירה נוספת מאיין את הפטור לפי סעיף 49(ב)(5). כך למשל, בפרשת "וייסגלס", מכר מנהל עזבון דירה של מנוחה שבזמן פטירתה היו לה 1/20 חלקים מדירה נוספת. מנהל מס שבח דחה את בקשת היורשים לפטור. ועדת ערר מס שבח דחתה את הערר של היורשים לאחר שפסקה שלא התקיים התנאי שלמוריש ערב מותו יש דירת מגורים אחת בלבד.
משך זמן ההמתנה יהיה לפי זכאותו של היורש לקבלת פטור."
לפיכך,שאלותיי הן -
1. האם הדירה השנייה, הרשומה על הבת היורשת, תוכל להימכר בפטור רק בעוד 4 שנים?! על אף שזכאותם של היורשים מיידית, קרי; שניהם לא מכרו ב-10 שנים האחרונות כל נכס בבעלותם ובהתחשב שנחתם חוזה מכר על דירת מגורים אחת שניתנה בירושה לאחד הבנים לפני כשבוע ימים.
2. האם ניתן להמיר, באמצעות בקשה למס שבח, את הפטור על דירת המגורים המקורית של היורשת (עילת פטור של 4 שנים) בזו של דירת הירושה השנייה? ז"א לוותר על עילת הפטור של 4 שנים לגבי דירת המגורים בבעלות הבת, זו שלא ניתנה לירושה, ובכך לקבל את הפטור ממס על הדירה השנייה שנתקבלה בירושה?
בתודה מראש,
מור.
תשובות לשאלותיך
עו"ד צעירה - מקרקעין
04/01/10
1. במכירת דירה שהתקבלה בירושה היורש נכנס בנעלי המוריש וכאילו מוכר את הדירה בשם המוריש לצורך הפטור של פעם ב-4 שנים, כלומר, במידה והמוריש זכאי לפטור וגם היורש זכאי לפטור של פעם ב-4 שנים על הדירה שבבעלותו - ניתן יהיה למכור את שתי הדירות בפטור, כל אחת - לפי הפטור המתאים לה.
2. לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במקום בו אין זכאות לפטור.
2. לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במקום בו אין זכאות לפטור.
או לכל עו"ד מהנהלת הפורום
בבקשה התייחסותכם
04/01/10
תביעה נגד דיירים בבית משותף
נירית
03/01/10
שלום רב,
אני דיירת חדשה בבית משותף בין 28 דירות, לאחרונה הוגשה תביעה בגין אירוע רשלנות שאירע לפני שהייתי דיירת בבניין או בעלת זכויות בדירה.
התביעה הוגשה כנגד הדיירים עצמם ולא נגד נציגות הבניין שלמיטב ידיעתי יש לה ביטוח למקרים כאלה.
האם אני יכולה לטעון, כי יש להוציא אותי מהתביעה בגלל שהיו צריכים לפנות לנציגות הבניין
אודה לתשובה
נירית
אני דיירת חדשה בבית משותף בין 28 דירות, לאחרונה הוגשה תביעה בגין אירוע רשלנות שאירע לפני שהייתי דיירת בבניין או בעלת זכויות בדירה.
התביעה הוגשה כנגד הדיירים עצמם ולא נגד נציגות הבניין שלמיטב ידיעתי יש לה ביטוח למקרים כאלה.
האם אני יכולה לטעון, כי יש להוציא אותי מהתביעה בגלל שהיו צריכים לפנות לנציגות הבניין
אודה לתשובה
נירית
תביעה נגד דיירים בית משותף
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
התביעה הוגשה כדין כנגד כל הדיירים. יכול להיות שיש לך עילה לטעון להסרתך מכתב התביעה כי לא היית דיירת באותו עת, ויש להפנות התביעה למי שמכר לך הדירה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
סיכון בקנית דירה ממושכנת
נענע
03/01/10
שלום,
אני רוצה לקנות דירה ועל הדירה יש משכנתא שהיא בעצם הלואה כנגד משכון הדירה. ? או מה הסיכונים במקרה כזה? מה צריך להיות מוגדר לגבי משכנתא כז בחוזה המכר ? ממה עלי להזהר?
תודה מקרב לב.
אני רוצה לקנות דירה ועל הדירה יש משכנתא שהיא בעצם הלואה כנגד משכון הדירה. ? או מה הסיכונים במקרה כזה? מה צריך להיות מוגדר לגבי משכנתא כז בחוזה המכר ? ממה עלי להזהר?
תודה מקרב לב.
תשובה
עו"ד צעירה - מקרקעין
04/01/10
הלוואה מובטחת במשכנתא על דירה משמעה למעשה שלעוד מישהו יש זכויות מסוג כלשהו על הדירה.
יש להבטיח שלפני או במהלך ביצוע העסקה ובכל מקרה לפני תשלום מלוא התמורה על הדירה ימחקו כל רישומי השעבודים שרשומים על הדירה במסגרת המשכנתא ויומצאו לך אישורים על כך שהדירה נקיה משעבודים.
יש להבטיח שלפני או במהלך ביצוע העסקה ובכל מקרה לפני תשלום מלוא התמורה על הדירה ימחקו כל רישומי השעבודים שרשומים על הדירה במסגרת המשכנתא ויומצאו לך אישורים על כך שהדירה נקיה משעבודים.
מעלית- המשך שאלה
ראובן
03/01/10
ענית לי שאם הדיירים ישללו את זכותי במעלית אני יכול לפנות למפקחת על בתים משותפים.
1. האם יש להם בכלל זכות כלשהי לשלול ממני את הזכות להשתמש במעלית.
2. הבנתי במהלך היום לאחר שביררתי זאת, כי היום בית המשפט למעשה פוסק והיו כבר פסיקות בעבר כי אסור לשלול שימוש במעלית לאף דייר אפילו כאלו שבאמת לא שילמו כי מדובר ברכוש המשותף וכי החוק מחייב בכל מקרה את כל הדיירים לשלם עבור ההחזקה האם זה נכון? . קל וחומר עם כאלו ששילמו ויש ויכוח כזה או אחר?
3. אם אני מבין נכון הסיטואציה היא כזו שמקסימום השכן שטוען לחוב הוא זה שצריך לפנות למפקחת ולא יכול לשלול זכות של אף אחד. האם נכון?
1. האם יש להם בכלל זכות כלשהי לשלול ממני את הזכות להשתמש במעלית.
2. הבנתי במהלך היום לאחר שביררתי זאת, כי היום בית המשפט למעשה פוסק והיו כבר פסיקות בעבר כי אסור לשלול שימוש במעלית לאף דייר אפילו כאלו שבאמת לא שילמו כי מדובר ברכוש המשותף וכי החוק מחייב בכל מקרה את כל הדיירים לשלם עבור ההחזקה האם זה נכון? . קל וחומר עם כאלו ששילמו ויש ויכוח כזה או אחר?
3. אם אני מבין נכון הסיטואציה היא כזו שמקסימום השכן שטוען לחוב הוא זה שצריך לפנות למפקחת ולא יכול לשלול זכות של אף אחד. האם נכון?
מעלית-המשך תשובה
|עו"ד עזרא שרון
04/01/10
אכן,אני סבורה כי על השכן המתנגד למצות את טענותיו בהליך כספי מול המוכר ולא למנוע ממך שימוש.
יחד עם זאת, אם השכן איננו פועל כנדרש, ומונע-פיזית-שימוש במעלית אין מנוס אלא פנייה לערכאות משפטיות.
לגבי פסיקה בעניין זכות שימוש במעלית, יש פסיקה עניפה, ואיננו יכולים לנתח במסגרת הפורום להתייחס לכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יחד עם זאת, אם השכן איננו פועל כנדרש, ומונע-פיזית-שימוש במעלית אין מנוס אלא פנייה לערכאות משפטיות.
לגבי פסיקה בעניין זכות שימוש במעלית, יש פסיקה עניפה, ואיננו יכולים לנתח במסגרת הפורום להתייחס לכך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח
סימה
03/01/10
מכרתי חלק קטן בדירה לפני שלוש וחצי שנים. כעת אני רוצה למכור את דירתי. כיצד עלי לנהוג על מנת שלא אשלם מס שבח? האם אפשר לעשות מעין זכרון דברים עכשיו ורק עוד חצי שנה חוזה? או שמא זכרון דברים זה חוזה לכל דבר וצריך לדווח לרשיות. ואם אין דרך אחרת, כמה מס שבח אצטרך לשלם ? איך נעשה החישוב?
זכרון דברים ומס שבח
|עו"ד עזרא שרון
03/01/10
עריכת זכרון דברים כיום, כאשר החוזה יחתם רק בעתיד, במועד בו תוכל להינות מפטור, איננו חוקי ורשויות המס ימסו אותך כאילו מכרת היום.
לא ניתן במסגרת הפורום לערוך תחשיבי מס שבח, מה עוד שאין בשאלתך מספיק נתונים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא ניתן במסגרת הפורום לערוך תחשיבי מס שבח, מה עוד שאין בשאלתך מספיק נתונים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בנית מרפסת
איתן
03/01/10
האם בניית מרפסת צריכה אישור מהעריה. או רק אם אני סוגר מרפסת והופך אותה לחדר
תודה
תודה
אכן, סגירת מרפסת טעונה היתר בנייה
|עו"ד עזרא שרון
03/01/10
מענקים לרכישת דירה בפריפריה
יפית.
03/01/10
שלום רב,
ישנו חוק לפיו מוענק מענק לרכישת דירות בפריפריה לצורכי מגורים, בתנאי שהדירה תשמש למגורים במשך 15 שנה (כלומר לא לצרכי השקעה).
באיזה חוק מדובר? אשמח לקרא אותו לפרטיו.
תודה רבה מראש!!
ישנו חוק לפיו מוענק מענק לרכישת דירות בפריפריה לצורכי מגורים, בתנאי שהדירה תשמש למגורים במשך 15 שנה (כלומר לא לצרכי השקעה).
באיזה חוק מדובר? אשמח לקרא אותו לפרטיו.
תודה רבה מראש!!
לא מוכר לי
|עו"ד עזרא שרון
03/01/10
סיוע לדיור הלוואות
יעל
04/01/10
נסי לבדוק באתר של משרד השיכון - תקציב הסיוע לדיור של משרד השיכון, אולי שם ימצא מענה
החוק עדיין לא אושר
ofer
07/03/11
מדובר במענק של 140,000 ש"ח בהחזרים חודשיים של 800 ש"ח למי שקונה דירה ראשונה בפריפריה באיזור עדיפות לאומית א' (למי שקונה באיזור עדיפות לאומית ב' הסכום הוא קטן יותר) בכל מקרה החוק עדיין בתהליך אישור - כמובן שהאוצר מתנגד
מעלית
ראובן
03/01/10
רכשתי דירה לפני זמן לא רב בבניין עם מעלית. בחוזה הרכישה הוסדר כמובן הכל וציינתי בחוזה שהמוכר מתחייב שאין לו חובות עבר בגין המעלית כולל בנייתה.
עכשיו- לאחר מספר חודשים, אחד הדיירים טוען כי המוכר היה חייב לו בהתחשבנות פנימית כמה אלפי שקלים בגין המעלית ועל כן אינני זכאי להשתמש בה.
מה הדין?
האם כל דייר שלכאורה טוען לחוב מחייב אותי בצורה כלשהי?
ואם מחר, שאר הדיירים יאמינו לו וישללו ממני את השימוש במעלית?
ואם מחר אני רוצה למכור, האם אסור לי לומר שהדירה שלי עם מעלית בגלל סכסוך או פער בין הדייר למוכר הקודם, שדרך אגב המוכר לי מכחיש וטוען שהוא מכר לי דירה עם מעלית בדיוק כפי שרשום בחוזה.
דעתך?
עכשיו- לאחר מספר חודשים, אחד הדיירים טוען כי המוכר היה חייב לו בהתחשבנות פנימית כמה אלפי שקלים בגין המעלית ועל כן אינני זכאי להשתמש בה.
מה הדין?
האם כל דייר שלכאורה טוען לחוב מחייב אותי בצורה כלשהי?
ואם מחר, שאר הדיירים יאמינו לו וישללו ממני את השימוש במעלית?
ואם מחר אני רוצה למכור, האם אסור לי לומר שהדירה שלי עם מעלית בגלל סכסוך או פער בין הדייר למוכר הקודם, שדרך אגב המוכר לי מכחיש וטוען שהוא מכר לי דירה עם מעלית בדיוק כפי שרשום בחוזה.
דעתך?
מעלית
|עו"ד עזרא שרון
03/01/10
עליך להפנות הדייר למוכר, שיסתדרו ביניהם.
בכל מקרה זכותך, אם אוסרים עליך השימוש במעלית, תוכל לפנות בתביעה למפקחת או לבית משפט שלום, ואז לצרף גם את המוכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בכל מקרה זכותך, אם אוסרים עליך השימוש במעלית, תוכל לפנות בתביעה למפקחת או לבית משפט שלום, ואז לצרף גם את המוכר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איסור העמדת מחסן
זיו
03/01/10
שלום רב. ברצוני לדעת אם ישנה תקנה / חוק המנחה הייכן מותר ו/או אסור להעמיד מחסן משפחתי. יש לי שוכרים אשר להפתעתי הגמורה העמידו מחסן בקומה שניה בתוך הבית, הדבר כגרם לרטיבות וחבלו. רציתי לדעת אם חוק תכנון ובניה או כל חוק אחר, מדבר או מנחה הייכן מותר להעמיד מחסן.
תודה רבה
זיו
תודה רבה
זיו
יש לבדוק זאת בועדה מקומית והוראות התב"ע הרלבנטיות
|עו"ד עזרא שרון
03/01/10
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
